【房價波動對家庭消費(fèi)的影響探究9200字（論文）】

房價波動對家庭消費(fèi)的影響研究摘要投資、消費(fèi)、出口是影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個主要因素，出口萎縮、投資放緩的狀況使消費(fèi)逐漸成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。在如今我們將內(nèi)需消費(fèi)視為經(jīng)濟(jì)增長的重要極點時，也需要考慮高房價對居民家庭消費(fèi)到底有怎樣的影響，房地產(chǎn)是一種具有雙重特性的金融資產(chǎn)，它既具有“投資品”又具有“消費(fèi)品”的特點。從理論上看，房價對居民的消費(fèi)產(chǎn)生了一定的影響，并對其產(chǎn)生了一定的擠壓作用。本文從理論上對住房價格變動給住戶的消費(fèi)造成的影響進(jìn)行了實證研究。住房價格的變化在一定程度上刺激了居民的消費(fèi)，而收入對消費(fèi)的調(diào)節(jié)效果則具有正向的調(diào)節(jié)效果，而房價對家庭的影響則表現(xiàn)出顯著的異質(zhì)性，房屋價格對一套房和多套房的家庭都有顯著的積極影響，而對多套房家庭的影響則更大?！娟P(guān)鍵詞】住房價格居民消費(fèi)財富效應(yīng)目錄TOC\o"1-2"\h\u9835一、引言 125570（一）研究背景與意義 14068（二）研究內(nèi)容與方法 1286二、文獻(xiàn)綜述 29829（一）國外研究綜述 2417（二）國內(nèi)研究綜述 211495（三）研究述評 322934三、房價波動影響居民消費(fèi)的理論分析 322454（一）房價波動影響居民消費(fèi)的理論基礎(chǔ) 325017（二）房價波動影響居民消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制 517341四、房價波動影響居民消費(fèi)的異質(zhì)性影響分析 613822（一）住房資產(chǎn)影響居民消費(fèi)的財富效應(yīng) 63327（二）房價波動對家庭消費(fèi)的異質(zhì)性影響 623195四、結(jié)論 79760（一）結(jié)論 725080（二）對策建議 824809參考文獻(xiàn) 10一、引言（一）研究背景與意義1.研究背景房地產(chǎn)價格問題，長期以來，政府、居民、金融機(jī)構(gòu)和公司都十分關(guān)注。近年來，在一些主要的大城市，住房價格的漲幅很大，可以說房地產(chǎn)市場是影響我國經(jīng)濟(jì)走勢的主導(dǎo)力量之一。由于快速的城市化，家庭購房需求也在不斷上升，導(dǎo)致很多家庭把其收入的絕大部分用來支付住房消費(fèi)，房屋資產(chǎn)是很多人選擇的一項重要投資，變?yōu)槲覈用窦彝ヘ敻唤M成中的一個重要部分，同時，它也日益成為影響人們?nèi)粘Ｉ钪械囊豁椫匾紤]因素?，F(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)體制改革也經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深水區(qū)，怎么樣減少經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的依賴，調(diào)整我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)顯然是一個值得深入思考的話題。實際上我國已經(jīng)出臺了一系列政策，但是很多城市房價上漲的趨勢依舊保持。在政府頻繁調(diào)控房產(chǎn)行業(yè)的背景下，一個關(guān)鍵所在就是去理解房價波動和居民消費(fèi)之間到底有什么樣的關(guān)系，房價的波動性并不是指房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，也不是指消費(fèi)的擠壓。那么，它會對居民的消費(fèi)產(chǎn)生怎樣的影響，哪些因素起著一定的作用，這些問題，都是值得深思的。2.研究意義從微觀層面上講，短期內(nèi)，房價的迅速上漲將促使有購買欲的居民減少支出，進(jìn)而增加個人存款，進(jìn)而引發(fā)社會動蕩。比如工作壓力急劇增加，生活品質(zhì)降低，對工作失去信心；城市常住人口的大量外流。從宏觀的視角來看，房地產(chǎn)不僅是一種商品，更是一種生活的必需品。房價的持續(xù)攀升，讓業(yè)主的財富持續(xù)增長，刺激了消費(fèi)，加快了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這也會給那些沒有住房的人帶來更大的壓力，從而導(dǎo)致消費(fèi)下降，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長放緩甚至停滯不前。目前，我國城市建設(shè)已進(jìn)入了中后期。在這樣的大環(huán)境下，要穩(wěn)定的發(fā)展房地產(chǎn)，才能促進(jìn)房價的正常、有序的增長，才能促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，對房地產(chǎn)價格變化的影響進(jìn)行深入的探討就顯得尤為必要。（二）研究內(nèi)容與方法1.研究內(nèi)容本論文的研究內(nèi)容包括：第一部分為緒論。本文將重點闡述“住宅價格變動對居民消費(fèi)的影響”的研究背景、意義以及相關(guān)文獻(xiàn)的回顧。第二章是對房地產(chǎn)價格變動對居民消費(fèi)的影響進(jìn)行了綜述；第四節(jié)為結(jié)論。2.研究方法（1）文獻(xiàn)歸納法運(yùn)用關(guān)鍵詞檢索方法，收集了國內(nèi)外有關(guān)房價變動與居民消費(fèi)的文獻(xiàn)資料，對有關(guān)的文獻(xiàn)進(jìn)行了分析、整理，從研究視角、研究內(nèi)容、研究方法、研究框架等方面進(jìn)行了綜述，并在現(xiàn)有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，提出了本文的研究視角和理論框架。（2）統(tǒng)計分析法運(yùn)用圖表分析、典型相關(guān)分析等方法，對我國住宅價格的變動和居民的消費(fèi)狀況進(jìn)行了分析，并運(yùn)用計算機(jī)軟件對所收集到的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析和描述。二、文獻(xiàn)綜述（一）國外研究綜述房價的波動性是當(dāng)前社會普遍關(guān)心的問題，它與宏觀經(jīng)濟(jì)有著緊密的聯(lián)系，也是眾多房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家們所關(guān)心的問題。《住房價格變動》，Elizabet（2010）[1]、DieciandWesterhoff（2016）[2]運(yùn)用庫存-流量模型，對房屋價格的變動進(jìn)行了研究。另一些學(xué)者則運(yùn)用了住宅消費(fèi)的跨期決策模型、預(yù)期理論（Lan和Wang,2014）等[3]，對住宅價格的波動性進(jìn)行了多方面的研究。房價的波動和房地產(chǎn)市場的有效性有著緊密的聯(lián)系，在不同的市場效率下，房價的波動性也會呈現(xiàn)出不同的特征。在住房價格和居民消費(fèi)的關(guān)系上，本文得出結(jié)論：房地產(chǎn)具有財富效應(yīng)，而且與股票相比，房地產(chǎn)對居民消費(fèi)水平的影響更大[4]。國外學(xué)者Attanasio（1995）認(rèn)為應(yīng)該對這種房價上漲的情況，進(jìn)行不同群體的差異化研究，并不能一概而論[5]。Chaney等（2012）發(fā)現(xiàn)國家的數(shù)據(jù)與生命周期理論相悖，因為數(shù)據(jù)表明，在1999-2005年之間，中不同年齡的群體中，儲蓄率均出現(xiàn)了上漲并且老年人的儲蓄率高于年輕人，出現(xiàn)了高儲蓄的消費(fèi)現(xiàn)象，并且把居民之所以增加預(yù)防性儲蓄歸因于社會保障、醫(yī)療、教育制度不完善的現(xiàn)狀[6]。（二）國內(nèi)研究綜述房地產(chǎn)市場價格波動對我國居民消費(fèi)增長有一定促進(jìn)作用的文獻(xiàn)，繆萍萍（2018）利用安徽省2010-2017年度的統(tǒng)計資料，采用VAR分析、因果檢驗、脈沖響應(yīng)分析、方差分解等方法對其進(jìn)行實證分析。研究發(fā)現(xiàn)，在很長一段時間內(nèi)，安徽省的住房價格變動對居民消費(fèi)的影響是顯著的，而可支配收入對消費(fèi)的影響則是顯著的[7]。常曄（2014）根據(jù)1991-2012的全國時間序列數(shù)據(jù)，建立了房地產(chǎn)價格、CPI和消費(fèi)需求的VEC模型，并利用脈沖反應(yīng)函數(shù)對我國房地產(chǎn)市場的長期均衡進(jìn)行了研究。這兩種效果是相互影響的，其總體效果是房價的上升將導(dǎo)致居民消費(fèi)的增長[8]。本文主要研究了房地產(chǎn)價格的變動對居民消費(fèi)的影響。2006年，朱新玲與黎鵬運(yùn)用格蘭杰因果檢驗與協(xié)整方法對房價的影響進(jìn)行了實證研究，發(fā)現(xiàn)房價的上升并不能使居民的消費(fèi)支出增長，而使消費(fèi)資本流向房地產(chǎn)，從而產(chǎn)生替代作用，從而降低消費(fèi)[9]。肖宏（2008）指出，房地產(chǎn)價格對居民財富的影響是負(fù)面的，而房地產(chǎn)價格上漲則會在一定程度上抑制居民的支出。數(shù)據(jù)表明，住房的邊際消費(fèi)趨勢是-0.0281，也就是說，房價每上升10%，城市居民的消費(fèi)就會減少0.28[10]。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)價格的變動對我國居民消費(fèi)的影響不大，韓麗鵬等在2010年通過對中國35個主要城市進(jìn)行實證研究，構(gòu)建了基于中國35個主要城市的房地產(chǎn)價格財富效應(yīng)的面板模型。研究發(fā)現(xiàn)，35個大中城市的房價財富效應(yīng)并不明顯[11]。高波和王輝龍（2011）根據(jù)2000-2009年長江三角洲16個大城市的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用二階段模式進(jìn)行房地產(chǎn)價值的評估。研究發(fā)現(xiàn)，在短期內(nèi)，住房價格的上升會使居民的生活質(zhì)量降低，但影響不大；從長遠(yuǎn)來看，房價上漲對長三角地區(qū)居民的生活消費(fèi)水平并無顯著影響[12]。（三）研究述評本文認(rèn)為，房地產(chǎn)價格的變動對消費(fèi)的拉動具有重要的意義。但是，以上文獻(xiàn)存在著很多不足：首先，運(yùn)用線性度量方法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場是一個復(fù)雜的、非線性的體系，價格的波動性很大，用線性方法很難對其進(jìn)行精確的描述。第二，大部分有關(guān)房地產(chǎn)市場有效性的研究都是基于Fama的有效市場理論，而Fama的有效市場理論是以期望收益的變動為正態(tài)分布為前提的。第三，關(guān)于房地產(chǎn)市場有效性的研究，前面的研究僅僅是“接受”和“拒絕”，并沒有能夠衡量房地產(chǎn)市場的有效性，也沒有能夠定量的定量評價房地產(chǎn)市場的有效性。三、房價波動影響居民消費(fèi)的理論分析（一）房價波動影響居民消費(fèi)的理論基礎(chǔ)1.凱恩斯的絕對收入假說1930年前后，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯就曾經(jīng)表示，居民總消費(fèi)與總收入之間有著密切的聯(lián)系，用公式可以表示為：（1）其中，C代表當(dāng)期的消費(fèi)總額；Y代表特定時期消費(fèi)者的總體收入；b代表邊際消費(fèi)傾向（0＜b＜1）。理論認(rèn)為，在一定時期內(nèi)，消費(fèi)量與收入之間確切地存在某種關(guān)系，就這一段時間內(nèi)，當(dāng)前影響消費(fèi)的最關(guān)鍵的因素就是絕對收入。絕對消費(fèi)收入理論認(rèn)為，消費(fèi)總量和整體收入之間的比率是邊際消費(fèi)趨勢，當(dāng)收入增長幅度較大時，消費(fèi)盡管也會增加，但其所占比例可能會有所下降。凱恩斯的假說在早期對當(dāng)代的經(jīng)濟(jì)理論有著極大的影響與指導(dǎo)意義，但它也并不是沒有任何缺陷的，由于其忽視了財富變化對消費(fèi)的影響和影響，僅是一個即時的模型，主要是基于主觀的猜測，缺少適當(dāng)?shù)奈⒂^依據(jù)。2.莫迪利安尼的生命周期假說莫迪利安尼在1950年左右提出了他的生命周期理論。假設(shè)證明，人的消費(fèi)量不僅僅收到當(dāng)期收入的影響，而且也會受到這階段整體生活水平與的長期收入的影響，一個想要長期受益的人就需要根據(jù)自己一生的收入與儲蓄來做消費(fèi)做合理的安排，使得自己在整個人生中的收支持平，家庭的消費(fèi)函數(shù)是：（2）式中，C表示消費(fèi)性支出，WR代表的是物權(quán)收入，YL代表的是勞動收入，a代表著消費(fèi)的邊際趨勢，則總消費(fèi)函數(shù)為：（3）在我國，房產(chǎn)是一個重要的財產(chǎn)，其價值的增幅也會很大程度上影響一個人的消費(fèi)。房產(chǎn)價格持續(xù)上升，就意味著消費(fèi)支出量的持續(xù)增長。3.弗里德曼的持久收入理論美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼在1950年左右提出了一個著名的假設(shè)，那就是“收入持續(xù)假設(shè)”。而是縱觀一個持久性的階段收入，以此來確定自己的消費(fèi)決策[13]。我們將一個消費(fèi)者的收入分為暫時性收入與持久性收入，那么決定消費(fèi)者消費(fèi)決策的就是兩者之和，即消費(fèi)者總收入，如果說消費(fèi)量能夠等于消費(fèi)者總收入，那么就說明消費(fèi)能夠長遠(yuǎn)進(jìn)行，兩者存在穩(wěn)定的關(guān)系。即：（4）目前，我國房產(chǎn)市場持續(xù)上行，人們對房產(chǎn)價格已經(jīng)有了一定的心理預(yù)期，而消費(fèi)者的買房與否，則要看他們目前的收入水平和未來的可持續(xù)收入水平，持續(xù)上漲的房價會促進(jìn)他們的長遠(yuǎn)消費(fèi)，提高他們的持久性收入，提高他們的自信心，從而使他們的消費(fèi)能力得到進(jìn)一步的提升。（二）房價波動影響居民消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制1.房價波動對消費(fèi)產(chǎn)生財富效應(yīng)的機(jī)制分析對于財富效應(yīng)給予定義：在不考慮其他因素的情況下，人們的消費(fèi)決策會受到貨幣余額的影響，這就是所謂的實際余額效應(yīng)。貨幣余額其實說的就是人們的資產(chǎn)，包括有兩種，一種是金融資產(chǎn)，就是我們擁有的能夠流通的資金；另一種是非金融資產(chǎn)，就包括擁有的實物以及房屋，也就是說現(xiàn)有資產(chǎn)余額一定程度上就會影響消費(fèi)的決策。對于房地產(chǎn)財富效應(yīng)的傳導(dǎo)過程，其主要的傳導(dǎo)渠道有兩種：一種是已實現(xiàn)財富的影響，一種是未實現(xiàn)財富的影響。實現(xiàn)的財富效應(yīng)體現(xiàn)在擁有多個住宅的家庭，當(dāng)他們的住房條件達(dá)到了，他們就會把他們的剩余的房子投入到他們的投資中，即將多余的房屋也用來租或賣[14]。在多數(shù)情況下，房價上漲的時候，其對應(yīng)的價值也有所上升，許多籌劃者會選擇將多余的房屋進(jìn)行抵押以換取在銀行的貸款，使得可支配收入增加，以此進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)。未實現(xiàn)的財富效應(yīng)，是指那些僅僅是為了滿足自身住房需求也沒有近期購買房屋的需求的消費(fèi)者。對這類消費(fèi)決策者來說，房價上漲時期，會因為自身需求，不會售賣或者抵押房屋以增加自己的可支配收入，所以這類消費(fèi)者并不會受到房價的影響而改變自己的消費(fèi)。2.房價波動對消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)的機(jī)制分析“擠出效應(yīng)”這個概念是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上的，它指的是政府支出增加，使得民間對投資的信心減少，進(jìn)而引起私人投資進(jìn)一步下降，這些原因一起導(dǎo)致了國民收入的減少。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對整個社會和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)都有“擠出效應(yīng)”。房地產(chǎn)價格的變動對居民的消費(fèi)產(chǎn)生了很大的擠壓作用，從而擠壓了居民的支出。比如，在價格上升的時候，人們會為了購買房子而犧牲其他的支出。并且，隨著房價的快速增長，人們購買住房所需的開支也在不斷增加，擠壓對家庭消費(fèi)支出的沖擊也越來越大。另外，隨著擠壓作用的出現(xiàn)，也出現(xiàn)了“虹吸效應(yīng)”。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，虹吸作用是指一個經(jīng)濟(jì)體中某一經(jīng)濟(jì)實體的優(yōu)勢，它會更好地吸引周邊的生產(chǎn)要素，而其他的因素則會向它靠攏，而其他的經(jīng)濟(jì)活動則會被削弱。“虹吸效應(yīng)”同樣存在于房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中。高收入者會購買更多的房子進(jìn)行投資因為基本的居住需求已經(jīng)被滿足了，但對于沒有房子、收入也比較低的人來說，住房是剛需，是生存的需要。隨著房價上漲，沒有房子的低收入和中等收入家庭負(fù)擔(dān)不起目前的房價，他們?yōu)榱嘶ㄥX買房子，甚至?xí)玫魩状说姆e蓄，因此很明顯的，這部分人口對非房地產(chǎn)商品的消費(fèi)將減少，也就是說購房需求擠出了消費(fèi)支出。3.雙重效應(yīng)的影響住房是有自己的價值的，所以住房不僅僅可以被購買者拿來居住與消費(fèi)，其價值依舊可以用來進(jìn)行投資。在這種情況下，消費(fèi)與投資的作用是不同的，它對價格的變動會產(chǎn)生一定的影響，但從一個側(cè)面來看，房地產(chǎn)價格的上漲對消費(fèi)的影響是很不真實的。很容易就能知道，不同的收入、年齡、是否擁有自己的財產(chǎn)，對于不斷上漲的房價，他們的反應(yīng)也是不同的。對于不同特征的經(jīng)濟(jì)主體，其影響不盡相同，正是財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)的共同作用，才能最終確定房價波動是促進(jìn)還是抑制了消費(fèi)，另一方面，對于已經(jīng)擁有住房的家庭，在考慮投資房產(chǎn)的過程中也會因為住房數(shù)量、家庭收入等的影響產(chǎn)生不同程度的財富效應(yīng)與擠出效應(yīng)，房價對消費(fèi)是促進(jìn)還是抑制最終取決于雙重效應(yīng)的合力效果的影響。四、房價波動影響居民消費(fèi)的異質(zhì)性影響分析（一）住房資產(chǎn)影響居民消費(fèi)的財富效應(yīng)從壽命—持久性假設(shè)看，隨著資產(chǎn)價格的上升，投資產(chǎn)出的增長將會提高，而在整個生命周期中分配的資金也會隨之增長，這就是“資產(chǎn)財富效應(yīng)”。住房具有消費(fèi)、投資、抵押等多重性質(zhì)，其對消費(fèi)的影響可以通過多種途徑來實現(xiàn)。（1）價格的上升會使房屋的價格上升，進(jìn)而帶動居民的消費(fèi)。（2）限制流動性的途徑。房屋財富增長放寬了對借款者的信用約束，而家庭在生活中得到了更多的錢來平穩(wěn)地進(jìn)行消費(fèi)。（3）預(yù)防存款。房地產(chǎn)的變化會對居民的預(yù)防性儲蓄的實際變化產(chǎn)生一定的影響，從而對居民的消費(fèi)產(chǎn)生一定的影響。（4）選擇效果。如果房屋價格上升，而住戶的實際收入沒有變化，那么沒有購買意向的租戶就會在其他物品上花費(fèi)更多。（5）信任的影響。房價的上升有助于提升消費(fèi)者對未來經(jīng)濟(jì)增長的信心，從而促進(jìn)消費(fèi)。（二）房價波動對家庭消費(fèi)的異質(zhì)性影響通過對房地產(chǎn)價格變動的影響，從不同的角度，對房地產(chǎn)價格變動對居民消費(fèi)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了研究。1.不同住房所有權(quán)（1）租房家庭房價的上升對非自有住房家庭的消費(fèi)產(chǎn)生了積極的替代作用和負(fù)的流動性制約作用，而購買動機(jī)的強(qiáng)弱則會對這些家庭的消費(fèi)產(chǎn)生直接的影響。大部分中國人都對“家”有特別的感情，因此，目前沒有自己的房子的家庭購買意愿比較強(qiáng)烈，因為他們的財政壓力比較大，他們的收入也比較低，而通過流動性的限制，他們的消費(fèi)受到了很大的影響。而在另一種影響下，如果房屋價格上升，而住戶的實際收入不變，則沒有購買意向的租戶，則會在其他物品上增加支出。（2）有房家庭有房家庭的房屋以消費(fèi)屬性為主，盡管一套房家庭不會為了提高房價而賣掉自己的房子而獲得資產(chǎn)收益，但是他們會期望將來變得更富有，從而在某種程度上刺激了支出，也就是沒有實現(xiàn)財富效應(yīng)的途徑。而當(dāng)一個家庭擁有多個住宅時，其資產(chǎn)則是以投資為主導(dǎo)的，價格的上漲促使消費(fèi)者將房屋賣掉或按揭，從而直接獲取資本收益，從而提高當(dāng)期的消費(fèi)水平，也就是實現(xiàn)財富效應(yīng)的途徑。在面對諸如未來收入等不確定因素的情況下，當(dāng)價格上升導(dǎo)致房屋價值上升時，有房家庭會降低實際的預(yù)防性儲蓄，從而提高當(dāng)期的實際支出。另外，隨著房屋價格的上漲，有房的人對未來的經(jīng)濟(jì)增長有信心，從而在短期內(nèi)增加了邊際支出。2.不同生命周期階段從直接財富影響的途徑來看，老人住房增值的時間越短，其對住房的需求就越大。在流動性約束方面，由于資產(chǎn)的價值上升，可以使資產(chǎn)持有人的權(quán)益得到加強(qiáng)，從而減輕他們的信用限制，減少借款費(fèi)用，從而使可得到的貸款數(shù)量增加，從而促進(jìn)消費(fèi)。但老年人的房屋所有權(quán)更傾向于完全占有或占有較高的產(chǎn)權(quán)，所以，老人房屋的使用對消費(fèi)的影響要比年輕人小。另外，因為年輕人還處在人生的初期，他們在收入和財富方面的壓力要比中年人大得多，因此他們對抵押貸款的放松有了更大的反應(yīng)，而年輕的家庭擁有的房屋對支出的影響也會比中年人小。3.不同住房負(fù)債水平家庭可以借錢買房子，房子的債務(wù)被認(rèn)為是負(fù)資產(chǎn)。買房之前，為了攢夠定金，會提高存款，降低目前的支出；買房之后，為了還債，現(xiàn)在和將來的支出也會減少。而對已經(jīng)有債務(wù)的人來說，當(dāng)房價上升時，不僅會增加他們的債務(wù)，還會在某種程度上緩解家庭的財政壓力，進(jìn)而促進(jìn)家庭消費(fèi)，也就是說，通過流動性限制途徑，住宅資產(chǎn)對居民的消費(fèi)產(chǎn)生了積極的作用。同時，在金融杠桿的強(qiáng)化下，房產(chǎn)債務(wù)增加，房地產(chǎn)價格的上升會帶來更大的財富效應(yīng)。四、結(jié)論（一）結(jié)論消費(fèi)不足已成為新常態(tài)下制約中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的主要因素之一。伴隨著長期全球經(jīng)濟(jì)下行壓力，同時受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式將面臨繼續(xù)依靠短期投資拉動和轉(zhuǎn)向長期消費(fèi)提升經(jīng)濟(jì)的兩難抉擇中。本文認(rèn)為，首先，雖然可以從宏觀層面檢驗“財富效應(yīng)”和“擠出效應(yīng)”，但是，從微觀數(shù)據(jù)的角度來看，很明顯，對于個人的消費(fèi)和居住狀況、現(xiàn)有的財富能力以及總體的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，將會更加具有說服力。其次，不動產(chǎn)與一般的商品有很大的區(qū)別，它兼具了消費(fèi)品和投資品的雙重性質(zhì)，在進(jìn)行理論模型的分析時，應(yīng)該將它們分開，并對它們的作用機(jī)理進(jìn)行研究，然后從總體上對它們的影響進(jìn)行分析，從而得出更為精確的結(jié)論。同時，選擇個人樣本有利于區(qū)別價格對異質(zhì)主體的不同影響，從而增強(qiáng)決策的穩(wěn)定性。因此，本文從以上幾個方面進(jìn)行了實證研究，通過對房地產(chǎn)價格變動對居民消費(fèi)的影響進(jìn)行實證分析，并對其傳導(dǎo)機(jī)理進(jìn)行了深入的探討：總體上房價上漲對居民家庭消費(fèi)呈正向影響，分層消費(fèi)視角下，高水平消費(fèi)的彈性系數(shù)小于基本消費(fèi)水平，這表明住房價格對基本消費(fèi)的拉動效應(yīng)較大，而住房價格上漲會導(dǎo)致居民消費(fèi)水平的提高。房價波動對居民消費(fèi)的影響通過家庭收入變動進(jìn)行正向調(diào)節(jié)，進(jìn)一步影響消費(fèi)變動，房地產(chǎn)價格對財富的影響是顯著的。另外，由于各地區(qū)的房價、居民的收入水平存在差異，本文提出了一個新的變量，用“房價”與“收入”比率作為衡量房價相對水平的新指標(biāo)，同時，本文還研究了房地產(chǎn)的相對價格水平對房地產(chǎn)的財富效應(yīng)和擠壓作用。房價對居民收入的影響呈現(xiàn)出明顯的不均勻性。房價對有房的家庭均有顯著的積極影響，而多套房的家庭由于其房屋資產(chǎn)易變現(xiàn)，其對一套房的拉動效果不如多套房。從房地產(chǎn)價格變動對居民消費(fèi)影響的經(jīng)驗和傳導(dǎo)機(jī)理來看，當(dāng)前房地產(chǎn)價格對消費(fèi)的影響主要體現(xiàn)為財富效應(yīng)，而這種作用是由住戶的收入來實現(xiàn)的。盡管論文選取了城鎮(zhèn)作為研究對象，但實際上，我國大部分的城鄉(xiāng)居民收入較低，收入差距較大，且存在較高的儲蓄率和較低的總體消費(fèi)水平。因此，工作崗位一定要多，減輕工作的壓力，增加居民的收入。從根本上提高居民的消費(fèi)水平及消費(fèi)能力。房價波動對居民消費(fèi)的影響畢竟十分的復(fù)雜，各種渠道不盡相同又相互聯(lián)系，無法窮盡其影響渠道，所以在研究內(nèi)容及深度上仍稍顯不足，還有很大的改進(jìn)之處：如由于資料的局限性，在微觀家庭數(shù)據(jù)中無法獲取戶主的信息且家庭成員的具體信息匹配較為復(fù)雜，使得異質(zhì)性分析包括的角度較少，可以豐富數(shù)據(jù)與樣本信息，在多個層面進(jìn)行更加深入的分析研究。（二）對策建議通過分析我國目前房價波動對居民消費(fèi)的影響，認(rèn)為目前房價波動對居民消費(fèi)具有一定的財富效應(yīng)，這種作用是由家庭收入的作用引起的。由于長三角地區(qū)不同家庭收入和住房數(shù)量的差異，房地產(chǎn)價格的財富效應(yīng)和價格對居民的消費(fèi)產(chǎn)生了異質(zhì)性。因此，本文根據(jù)實證研究的結(jié)論，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，給出了一些合理的政策建議：1.構(gòu)建完善的住房市場體系當(dāng)前，住房租賃、銀行利息等仍是居民獲取財產(chǎn)性收入的主要手段，應(yīng)大力發(fā)展和健全房地產(chǎn)市場，充分發(fā)揮其渠道功能。健全的房地產(chǎn)市場制度是充分發(fā)揮房地產(chǎn)價格財富效應(yīng)的重要保障，監(jiān)管單位需要致力于二級市場線上平臺，保證信息透明化公開化，大家共同的權(quán)益要得到保護(hù)，比如房屋信息查詢系統(tǒng)，可以方便買房者及時查詢了解主要信息，如果整個服務(wù)體系不規(guī)范的話，必定會對住房流動性造成影響。政府要堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，要努力構(gòu)建一個穩(wěn)定、健康的住房市場體系。堅持因地制宜，分類指導(dǎo)，整合城市重點責(zé)任，增強(qiáng)市場監(jiān)管和口碑，認(rèn)真負(fù)責(zé)穩(wěn)定地價和房價，同時也需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，使得住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到相應(yīng)的改善，政府需要支持理性民間需求，但是一定要堅決遏制投機(jī)行為，輿論引導(dǎo)加強(qiáng)和確保預(yù)測管理和市場穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場監(jiān)管十分重要，需要不斷加強(qiáng)從而構(gòu)建一個完善的住房市場體系。2.實行差異化政策因為財富效應(yīng)對家庭收入和住房數(shù)量的影響是不同的，因此必須實行差別化的政策，縮小收入差距。首先金融部門要配合，調(diào)整貸款松緊和難度，減少投機(jī)行為。此外，繼續(xù)推進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)體制改革，為創(chuàng)業(yè)和投資環(huán)境持續(xù)改善提供支持。城市化的發(fā)展速度保持在一個合理的水平上，國民經(jīng)濟(jì)也會得到良好的發(fā)展。同時，國家也要通過鼓勵企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，為社會創(chuàng)造更多的工作崗位。要想縮小城鄉(xiāng)居民收入差距，必須進(jìn)一步改善城鄉(xiāng)居民收入差距，以改善居民的總體消費(fèi)水平，推動居民消費(fèi)的發(fā)展。與此同時，我國的社保制度還有待進(jìn)一步健全，社會保障體系的完善程度也會間接影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的很多方面，如果可以不斷擴(kuò)大社會保障范圍，構(gòu)建多層次綜合社會保障機(jī)制，那么社會保障體系對收入調(diào)整的作用也會得到充分發(fā)揮。3.引導(dǎo)消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念，是實現(xiàn)房地產(chǎn)財富效應(yīng)最有效的途徑。在傳統(tǒng)消費(fèi)觀念與養(yǎng)老觀念的影響下，我國消費(fèi)者在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、消費(fèi)觀念、消費(fèi)方式等方面表現(xiàn)出了明顯的缺陷。所以，政府要正確引導(dǎo)居民的消費(fèi)觀念，并對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼叻龀?，包括扶持無房家庭購買住房，扶持有房的家庭以按揭貸款等方式獲取流動性資本以促進(jìn)房價上漲，為財富作用創(chuàng)造一個有利于它發(fā)揮的環(huán)境和條件，人們要想轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的支出和養(yǎng)老理念需要通過一些積極的引導(dǎo)，最終將住房的財富效應(yīng)充分釋放出來，提高國內(nèi)的消費(fèi)需求。參考文獻(xiàn)[1]Elizabeth,Popp,Berman,etal.EconomicIdeasandthePoliticalProcess:DebatingTaxCutsintheU.S.HouseofRepresentatives,1962-1981[J].Politics&Society,2010.[2]Westerhoff,Frank,Dieci,etal.Heterogeneousexpectations,boom-busthousingcycles,andsupplyconditions:Anonlineareconomicdynamicsapproach[J].Journalofeconomicdynamicsandcontrol,2016,71(Oct.):21-44.[3]LanF,ZhangRR.CommodityResidentialHousePriceVolatilitySpilloverEffe