邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)

簡(jiǎn)報(bào)提綱項(xiàng)目地塊概況

城市及區(qū)域概況邯鄲市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析

項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)及需求分析

河北邯鄲上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲市房地產(chǎn)項(xiàng)目分析

項(xiàng)目測(cè)算及總結(jié)

第1頁(yè)/共38頁(yè)P(yáng)ART

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項(xiàng)目地塊概況

上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司河北邯鄲第2頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司本項(xiàng)目地塊位于邯鄲市北部區(qū)域，北環(huán)路以外近郊地區(qū)東臨：中華北大街、北湖公園（在建中）南至：規(guī)劃路西臨：邯鄲二中北至：規(guī)劃路地塊位置及四至★北湖公園（在建中）項(xiàng)目地塊107國(guó)道邯鄲二中中華北大街邯鄲城區(qū)第3頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司據(jù)現(xiàn)場(chǎng)目測(cè),該地塊內(nèi)尚有少量原本地村民房屋仍未拆遷完成,目前拆遷工作進(jìn)行中，可凈地交付。北湖公園尚處在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀1地塊現(xiàn)狀2地塊現(xiàn)狀3地塊現(xiàn)狀4第4頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司北湖公園尚處在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，以初具雛形地塊現(xiàn)狀北湖公園現(xiàn)狀1

北湖公園現(xiàn)狀4北湖公園現(xiàn)狀3北湖公園現(xiàn)狀2第5頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司周邊配套

交通配套商業(yè)配套教育、生活配套本地塊東側(cè)緊鄰邯鄲市南北交通主動(dòng)脈—中華北大街，西側(cè)靠近107國(guó)道。中心城區(qū)至此行車(chē)交通情況較為便利，但現(xiàn)有公共交通線(xiàn)路較少，且班次間隔時(shí)間較長(zhǎng)。整體交通尚不成熟目前該地塊周邊基本無(wú)商業(yè)配套,且該地塊靠近中華北大街及107國(guó)道兩條城市快速主干道，與中心城區(qū)間隔相當(dāng)距離的未開(kāi)發(fā)地帶。商業(yè)氛圍現(xiàn)狀較差。未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間商業(yè)氛圍發(fā)展較為緩慢。

從本地塊向西約300米位邯鄲二中及市級(jí)聾啞學(xué)校，此外該地塊目前無(wú)幼兒園、銀行、郵局、醫(yī)院等略具規(guī)模的生活配套。第6頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司地塊現(xiàn)狀小結(jié)

該地塊目前所處邯鄲市北部近郊地區(qū)，道路狀況良好，但公共交通發(fā)展相對(duì)滯緩；該地塊周邊北湖公園的建設(shè)將成為未來(lái)重要利好信息，并且成為邯鄲市稀缺景觀與生態(tài)資源；●●該地塊目前周邊無(wú)已成型居住及商業(yè)聚集點(diǎn)，缺少商業(yè)及生活、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，配套成型期預(yù)估較長(zhǎng)；●該地塊目前與中心城區(qū)間，有相當(dāng)距離的未開(kāi)發(fā)區(qū)域，城市生活氛圍有明顯隔斷?！竦?頁(yè)/共38頁(yè)P(yáng)ART

2城市及區(qū)域概況上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司河北邯鄲第8頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲市概況

邯鄲市位于河北省南端，地處東經(jīng)114°03'～40'，北緯36°20'～44'之間，西依太行山脈，東接華北平原，與晉、魯、豫三省接壤，轄4區(qū)、1市、14縣，總面積1.2萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積457平方公里，全市總?cè)丝?96.4萬(wàn)。邯鄲市的市花是月季。邯鄲市是國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)雙擁模范城、中國(guó)成語(yǔ)典故之都和中國(guó)散文之城、太極之鄉(xiāng)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)具有地方立法權(quán)的“較大的市”和市區(qū)人口超百萬(wàn)的特大城市。●邯鄲●邢臺(tái)●衡水●石家莊●滄州●保定●張家口●承德●唐山●秦皇島●廊坊★北京第9頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲市交通概況

邯鄲區(qū)位交通條件優(yōu)越，居晉冀魯豫四省要沖和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心，在四省交界區(qū)是唯一的特大城市，與石家莊、太原、濟(jì)南、鄭州四個(gè)省會(huì)城市的距離均在200公里左右，與北京、天津等大都市的距離均在500公里以?xún)?nèi)。邯鄲是全國(guó)179個(gè)重要的公路交通樞紐之一，交通便利，縱穿中國(guó)南北的京廣鐵路、京深高速公路和107國(guó)道與橫貫祖國(guó)大陸東西的長(zhǎng)治——邯鄲——濟(jì)南——青島鐵路、青蘭高速公路和309國(guó)道交匯于邯鄲，境內(nèi)形成了“五縱五橫”的干線(xiàn)公路網(wǎng)絡(luò)，邯鄲國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的干線(xiàn)機(jī)場(chǎng)，已經(jīng)通航上海、重慶、大連、杭州、西安、廈門(mén)、廣州、深圳、長(zhǎng)沙、呼和浩特、溫州、?？凇⒑戏实榷鄺l航線(xiàn)。第10頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲市資源及產(chǎn)業(yè)概況

以能源和原材料為主，輕重工業(yè)并舉為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)方向以煤炭、冶金、電力、紡織、建材、陶瓷工業(yè)做為六大支柱產(chǎn)業(yè)

邯鄲蘊(yùn)藏有種類(lèi)繁多的礦產(chǎn)資源，是全國(guó)著名的煤炭和高品位的鐵礦石產(chǎn)區(qū)，擁有豐富的“兩黑”——煤、鐵資源，煤炭和鐵礦石儲(chǔ)量分別達(dá)到40億噸和4.8億噸，被譽(yù)為現(xiàn)代“鋼城”、“煤都”。其中煤炭?jī)?chǔ)量豐富，煤種齊全，煤質(zhì)較好；鐵礦品位高、有害雜質(zhì)少、可選性好。此外還有較為豐富的非金屬礦資源如鋁礬土、耐火土、硫鐵礦、含鉀砂頁(yè)巖、碳石等四十種以上礦藏。各種礦產(chǎn)地200處。邯鄲第一支柱產(chǎn)業(yè)是鋼鐵，第二支柱產(chǎn)業(yè)是煤炭，邯鄲有豐富的煤、鐵礦產(chǎn)資源，作為資源型工業(yè)城市，邯鄲市經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量有了較大的提高。然而，因?yàn)橘Y源的長(zhǎng)期掠奪性開(kāi)采，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)老化、資源枯竭、污染加劇等問(wèn)題。邯鄲市委、市政府提出培育裝備制造、現(xiàn)代物流、煤化工、新材料四個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。通過(guò)投入1000多億元進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力有了明顯增長(zhǎng)第11頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲市文化及旅游概況

文化：趙文化、磁山文化、女?huà)z文化、曹魏建安文化、北齊石窟文化、夢(mèng)文化、磁州窯文化、廣府太極文化、成語(yǔ)典故文化、邊區(qū)革命文化。旅游：涉縣媧皇宮，叢臺(tái)區(qū)叢臺(tái)公園、涉縣八路軍一二九師司令部舊址、武安朝陽(yáng)溝等。土特產(chǎn)：馬頭大米、滏河鯉魚(yú)、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃紋烏棗、叢臺(tái)大曲等。第12頁(yè)/共38頁(yè)P(yáng)ART

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邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司河北邯鄲第13頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析

據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示，今年邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的困窘時(shí)期基本度過(guò)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)２０５家，比上年同期增加４８家。目前有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)１３８家，比上年同期增加３９家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的６７．３％。全市在建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到１９９個(gè)，比上年同期增多４２個(gè)。第14頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司政策因素分析

目前階段，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)效應(yīng)還在逐步顯現(xiàn)，并開(kāi)始逐漸被市場(chǎng)消化。近期全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)繼續(xù)顯露出價(jià)格上揚(yáng)，銷(xiāo)量增長(zhǎng)這一態(tài)勢(shì)。同時(shí)，河北省“三年大變樣”政策的推出，本地政府對(duì)邯鄲舊城改造及商品房開(kāi)發(fā)的扶持力度較大。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較好的上升勢(shì)頭。第15頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)濟(jì)因素分析一

2006年，全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1338.1億元，2007年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到1609.5億元，年均增長(zhǎng)14.5％；人均生產(chǎn)總值18422元，到2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)到2300億元，總量比2005年基本上翻一番；全部財(cái)政收入達(dá)到240億元，總量比2005年翻一番；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量達(dá)到3500億元。第16頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)濟(jì)因素分析二

煤炭、鋼鐵、發(fā)電、礦產(chǎn)、紡織、瓷器、制藥、酒業(yè)使邯鄲踏上經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速路……以峰峰礦務(wù)局、邯鄲礦務(wù)局和地方煤礦組成的煤炭工業(yè)，是中國(guó)十大煤炭基地之一；以邯鄲鋼鐵股份有限公司、新興鑄管集團(tuán)、邯邢冶金礦山管理局等骨干企業(yè)組成的邯鄲市冶金工業(yè)，已成為中國(guó)重要的礦山和鋼鐵生產(chǎn)基地。邯鄲擁有河北電力南網(wǎng)最大的發(fā)電能力，以邯峰、邯鄲、一五0、馬頭、峰峰5個(gè)發(fā)電廠為主，是全國(guó)火力發(fā)電基地。其中邯鄲市石灰石、礬土、石膏等礦產(chǎn)資源豐富，發(fā)展建材工業(yè)具有得天獨(dú)厚的條件，重點(diǎn)產(chǎn)品是水泥；邯鄲市紡織工業(yè)居河北省第二位，是中國(guó)17個(gè)紡織基地之一；以“磁州窯”聞名于世的邯鄲市陶瓷工業(yè)，是全國(guó)八大瓷區(qū)之一。彭城是全國(guó)有名的瓷城，久享“南有景德，北有彭城”的盛譽(yù)。邯鄲制藥、叢臺(tái)酒業(yè)股份有限公司、雪馳集團(tuán)等骨干企業(yè)，是邯鄲輕工業(yè)的基礎(chǔ)。

邯鄲眾多的重輕型生產(chǎn)企業(yè)，已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)網(wǎng)的重要組成部分，邯鄲的文化與經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展歷經(jīng)3100多年，至今未曾改變。第17頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司城市規(guī)劃與發(fā)展分析一

新時(shí)期邯鄲市城市定位的基本表述為：“以名城、區(qū)位、資源三大優(yōu)勢(shì)為依托的中原最重要最具活力的新型制造業(yè)基地”。簡(jiǎn)稱(chēng)“三優(yōu)一地”。主體表述是：“新型制造業(yè)基地”。把“基地戰(zhàn)略”作為邯鄲市21世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主體戰(zhàn)略，并形成以科強(qiáng)體的工業(yè)高度化、以工帶農(nóng)的城鄉(xiāng)一體化、以商促工的經(jīng)貿(mào)互動(dòng)化和以?xún)?nèi)聯(lián)外的開(kāi)放圈層化的“四大主導(dǎo)戰(zhàn)略”框架。關(guān)鍵詞：新型制造業(yè)基地、區(qū)域經(jīng)貿(mào)中心、歷史文化名城。

上圖為“1+8”都市區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖，按照設(shè)想，邯鄲市將由中心城區(qū)和8個(gè)衛(wèi)星城共同組成邯鄲都市區(qū)，都市區(qū)所圍合的區(qū)域總面積達(dá)到2760平方公里，比原來(lái)規(guī)劃區(qū)面積多1493平方公里。同時(shí)邯鄲市行政中心計(jì)劃遷至規(guī)劃中的東部新區(qū)。邯鄲城市發(fā)展重點(diǎn)東移。第18頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司城市規(guī)劃與發(fā)展分析二

城市發(fā)展定位建設(shè)獨(dú)具魅力的國(guó)家歷史文化名城、區(qū)域經(jīng)貿(mào)中心、新型產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代生態(tài)園林城市，打造河北南向經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極

1＋8城市格局：以市區(qū)和邯鄲縣為主城區(qū)，把30公里半徑內(nèi)的峰峰、武安、磁縣、臨漳、成安、肥鄉(xiāng)、永年、廣府古城等定為8個(gè)衛(wèi)星城，從而拉大城市框架，形成組團(tuán)式城市群。

城市發(fā)展框架“傳承文化特色,推進(jìn)生態(tài)建設(shè),創(chuàng)優(yōu)大環(huán)境”

三年大變樣第19頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司城市規(guī)劃與發(fā)展分析三

為防止城市的過(guò)度蔓延，邯鄲市城鎮(zhèn)規(guī)劃將嚴(yán)格控制中心城區(qū)的空間形態(tài)，每片城區(qū)組團(tuán)功能、形態(tài)相對(duì)獨(dú)立，以永久性生態(tài)區(qū)進(jìn)行分隔，形成“一城六組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)形式?！傲δ芙M團(tuán)”，分別為：⑴舊區(qū)綜合組團(tuán)：以居住、工業(yè)、商業(yè)功能為主。重在用地的梳理和功能調(diào)整。⑵東部新區(qū)組團(tuán)：以行政管理、現(xiàn)代服務(wù)、居住、都市工業(yè)為主?？邕^(guò)現(xiàn)京珠高速公路向東發(fā)展新區(qū),依托北側(cè)的高新區(qū),重在城市發(fā)展新空間的開(kāi)創(chuàng)和新功能的建立。⑶東北部開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)：以高新技術(shù)園區(qū)為主。通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使高新區(qū)成為高效、生態(tài)、低耗的新型產(chǎn)業(yè)基地。⑷南部高教物流組團(tuán)：以科教研發(fā)和居住功能為主。以現(xiàn)狀高校為基礎(chǔ)，適當(dāng)南延，重點(diǎn)發(fā)展高教園區(qū)；同時(shí)依托京廣鐵路貨站和邯鄲機(jī)場(chǎng)建設(shè)現(xiàn)代物流專(zhuān)業(yè)服務(wù)中心。⑸北部北湖組團(tuán)：以居住、休閑旅游等功能為主。以北部（輸元河以南）的未開(kāi)發(fā)用地為基礎(chǔ)，形成新型居住和休閑旅游為主要功能的北部組團(tuán)。⑹西部戶(hù)村組團(tuán)：以工業(yè)為主要功能的西部組團(tuán)，以發(fā)展鋼鐵及鋼鐵延伸、配套產(chǎn)業(yè)為主。組團(tuán)5組團(tuán)1組團(tuán)2組團(tuán)3組團(tuán)4組團(tuán)6●第20頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析

2010年邯鄲市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)目前有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)138家

比上年同期增加39家

全市在建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到199個(gè)

比上年同期增多42個(gè)

1-6月全市房地產(chǎn)業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資105億元

比上年增長(zhǎng)91.2%

商品房新開(kāi)工面積140.3萬(wàn)平方米

同比增長(zhǎng)9.8％

商品住宅已完成投資28.6億元

同比增長(zhǎng)30.6％

總體來(lái)看，邯鄲市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)快速上漲與擴(kuò)展趨勢(shì)第21頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)

阜陽(yáng)市投資增長(zhǎng)步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)，未來(lái)幾年房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)是繼續(xù)加大力度投資的一個(gè)重點(diǎn)方向鑒于河北省“三年大變樣”政策的持續(xù)強(qiáng)化，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大開(kāi)發(fā)量●●隨著邯鄲市整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)加大，市民購(gòu)買(mǎi)力及購(gòu)買(mǎi)意愿較好●隨著城市規(guī)劃發(fā)展，城市組團(tuán)功能分區(qū)日漸顯現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)化高品質(zhì)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)機(jī)會(huì)點(diǎn)出現(xiàn)●由于邯鄲舊城改造力度較大，動(dòng)遷成本導(dǎo)致土地價(jià)格過(guò)高●第22頁(yè)/共38頁(yè)P(yáng)ART

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邯鄲房地產(chǎn)項(xiàng)目分析上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司河北邯鄲第23頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目

安聯(lián)水晶坊均價(jià)4300元/平方米項(xiàng)目位于新興大街以東，劉二莊村以南。規(guī)劃總用地面積19123.1平方米，總建筑面積75000平方米，建筑密度18%，綠地率55%。共5棟樓，其中2棟樓高為11層，另外3棟樓高為30層停車(chē)位:共470個(gè)車(chē)位，可租可售占地面積:18140平方米建筑面積:75000平方米物業(yè)管理附加信息:0.39為管理費(fèi)，0.5為電梯費(fèi)開(kāi)發(fā)商:邯鄲市安聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司:安信聯(lián)行物業(yè)有限公司邯鄲分公司產(chǎn)權(quán)年限:70年戶(hù)數(shù):總戶(hù)數(shù)666戶(hù)當(dāng)期戶(hù)數(shù)666戶(hù)本項(xiàng)目目前尚未取得預(yù)售許可證，已開(kāi)始接受預(yù)定，預(yù)定情況較好。第24頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目

左岸楓橋均價(jià)4180元/平方米左岸楓橋位于滏河北大街北段西側(cè)，規(guī)劃果園北路北側(cè)，北距北環(huán)路400米，南臨規(guī)劃的蘇曹公園。規(guī)劃6棟24層，1棟28層，2棟小高層，戶(hù)型面積：84-204㎡。純住宅建筑，高品質(zhì)的宜居社區(qū)。小區(qū)采用人車(chē)分流，地上采用江南園林式的景觀設(shè)計(jì)，移步異景，山水相宜。社區(qū)配套；6000㎡的下沉式會(huì)所、健身房、室內(nèi)游泳池等。共9棟高層，其中6棟24層，1棟28層，2棟小高層。停車(chē)位:有地下車(chē)庫(kù)1:0.8占地面積:45054平方米建筑面積:188470平方米開(kāi)工時(shí)間:2010-12-01工程進(jìn)度:12月份開(kāi)工(2010-12-10)產(chǎn)權(quán)年限:70年戶(hù)數(shù):總戶(hù)數(shù)1380戶(hù)當(dāng)期戶(hù)數(shù)1380戶(hù)本項(xiàng)目目前本月開(kāi)工，目前進(jìn)行客戶(hù)積累蓄水階段，一期項(xiàng)目春節(jié)后開(kāi)盤(pán)。一期房源第25頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目

北海莊園均價(jià)4700元/平方米北海莊園位于中華北大街西與果園路北，是由是由邯鄲鼎嘉琪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的一高層住宅。樓盤(pán)介紹：4棟33層板式高層，每單元4戶(hù)，雙部電梯。戶(hù)型：2室2廳，3室2廳。面積80－145平。。4棟33層板式高層，每單元4戶(hù)，雙部電梯。戶(hù)型：2室2廳，3室2廳。面積80－145平。占地面積:385500平方米建筑面積:620000平方米開(kāi)工時(shí)間:2008-12-01工程進(jìn)度:A、B、C、D棟僅余50多套，年底交房(2010-12-17)產(chǎn)權(quán)年限:70年戶(hù)數(shù):總戶(hù)數(shù)800戶(hù)當(dāng)期戶(hù)數(shù)800戶(hù)本項(xiàng)目一期于2008年開(kāi)工，目前僅剩高層住宅尾盤(pán)銷(xiāo)售，中、高層區(qū)有北湖公園景觀。

第26頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)介

項(xiàng)目名稱(chēng)目前均價(jià)物業(yè)形態(tài)占地面積建筑面積容積率地理位置安居?xùn)|城首府5000高層約350000約15000003叢臺(tái)區(qū)聯(lián)紡路與滏東大街交叉口東南角中廣·君邑4000高層100000約4000003叢臺(tái)區(qū)滏東路和果園北路交叉口西北豐收苑4000高層29017.71015623.5叢臺(tái)區(qū)中華大街與豐收路交叉口西行1000米路北國(guó)際新城瑞德苑4000高層19995600003叢臺(tái)區(qū)邯鄲市耒榮路以北，人和街以東萬(wàn)浩吉祥4600高層620002700003.4高開(kāi)區(qū)來(lái)馬臺(tái)高速路口東南角（紫薇苑北側(cè)）星城國(guó)際現(xiàn)房5600期房5100高層1260004800003叢臺(tái)區(qū)滏河北大街與聯(lián)紡路交叉北行800米路西(國(guó)際會(huì)展中心北側(cè)）連城別苑6200高層、小高層900001721553邯鄲縣滏東大街以東,友誼路以南,廣泰路以西中華尚都4650高層6000280003.5叢臺(tái)區(qū)中華北大街518號(hào)（市質(zhì)監(jiān)局對(duì)面）鉑爵天地5300高層900003000003.3叢臺(tái)區(qū)邯鄲市環(huán)城西路（樂(lè)頤電腦城正對(duì)面）第27頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司邯鄲房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀小結(jié)

隨著邯鄲城市化進(jìn)城發(fā)展，目前市場(chǎng)整體供應(yīng)量較大，新建在售樓盤(pán)較多，但產(chǎn)品去化速度較快本地住宅項(xiàng)目均全部為高層住宅（30層左右，建筑高度100米以下），物業(yè)形態(tài)較為單一，密度較高，且后期本地項(xiàng)目均以高層住宅為唯一住宅類(lèi)物業(yè)形態(tài)●●本地市場(chǎng)已顯現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，項(xiàng)目間產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，產(chǎn)品品質(zhì)一般●●目前現(xiàn)有項(xiàng)目均存在產(chǎn)品品質(zhì)不高，物業(yè)管理服務(wù)不佳，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式落后等問(wèn)題●目前市場(chǎng)供應(yīng)住宅產(chǎn)品房型重視度不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新不夠●根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研，2009年-2010年市場(chǎng)均價(jià)上浮約1000元/平米第28頁(yè)/共38頁(yè)P(yáng)ART

5項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)及需求分析上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司河北邯鄲第29頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)

根據(jù)項(xiàng)目輻射距離的不同，將目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源區(qū)域分為三個(gè)圈層第一圈層：中心城區(qū)動(dòng)遷戶(hù)及改善性需求客戶(hù)；第二圈層：邯鄲周邊縣市客戶(hù)、年輕群體婚房及本地投資客戶(hù)；第三圈層：來(lái)經(jīng)商、務(wù)工人群及異地投資客戶(hù)本項(xiàng)目客戶(hù)圈層圖核心客戶(hù)群重要客戶(hù)群潛在客戶(hù)群第一圈層第三圈層第二圈層近中遠(yuǎn)輻射范圍：由于當(dāng)?shù)劁撹F、煤炭?jī)纱笾еa(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，外來(lái)經(jīng)商、務(wù)工人群及異地投資客戶(hù)隨著城市化進(jìn)程發(fā)展，邯鄲周邊縣市客戶(hù)、年輕群體婚房及本地投資客戶(hù)隨著邯鄲舊城改造力度持續(xù)高強(qiáng)度，中心城區(qū)動(dòng)遷戶(hù)及改善性需求客戶(hù)第30頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力識(shí)別

第31頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)需求分析

物業(yè)形態(tài)據(jù)調(diào)查顯示，目前邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)以高層住宅為產(chǎn)品主流（政策導(dǎo)向原因），多層住宅、花園洋房及別墅市場(chǎng)占有率極低。但在房型、景觀動(dòng)線(xiàn)及生態(tài)休閑等方面的創(chuàng)新機(jī)會(huì)點(diǎn)存在。面積配比目前消費(fèi)者面積選擇集中在80～150平方米，客戶(hù)對(duì)房屋總價(jià)敏感性較強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)集中于80-100平方米兩房，110-130平方米三房。80平方米以下及130平方米以上戶(hù)型銷(xiāo)售速度較為緩慢。第32頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目戶(hù)型及面積配比建議

房型面積段（㎡）面積比例一房60-704%二房80-9040%三房（經(jīng)濟(jì)型）90-10013%三房（舒適型）100-12033%大三/小四120-14010%合計(jì)/100%戶(hù)型配比著力于90-140平方米的三房主力產(chǎn)品，以體現(xiàn)項(xiàng)目的整體中高端檔次，同時(shí)在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上能保證良好的市場(chǎng)接受度；

在考慮總價(jià)控制的前提下，輔以開(kāi)發(fā)80-90平方米面積段的兩房產(chǎn)品，與項(xiàng)目主力產(chǎn)品形成差異，減小開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；120～140平方米的產(chǎn)品作為本項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品，以大三房和小四房的形式體現(xiàn)，進(jìn)一步拉伸項(xiàng)目檔次，提高利潤(rùn)空間。本項(xiàng)目位于待開(kāi)發(fā)地區(qū)，面積段較區(qū)域普通住宅產(chǎn)品面積要有一定的縮小。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，較其他城區(qū)產(chǎn)品的面積適當(dāng)?shù)姆判⌒?，有助于增加產(chǎn)品的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力第33頁(yè)/共38頁(yè)P(yáng)ART

6項(xiàng)目測(cè)算及總結(jié)河北邯鄲第34頁(yè)/共38頁(yè)上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目測(cè)算（估算）

土地成本：約350萬(wàn)/畝預(yù)計(jì)容積率：3.5樓板價(jià)：約1500元/平米建安費(fèi)用：約2000元/平米配套及稅費(fèi)：約700元/平米＋整體成本：42