2024年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法試題及答案

房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與措施》試題及答案(新版)1、[試題]某都市路線價(jià)原則深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。()【答案】√【解析】本題考察的是制作價(jià)格修正率表。價(jià)值比重為50%+30%=80%，面積比重為16/24=2/3，平均深度價(jià)格修正率=80%/2/3=120%。參見教材P374～375。2、[試題]已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為300萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺。既有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為()萬(wàn)元。A.490,5B.517,5C.545,0D.609,0【答案】C【解析】本題考察的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。設(shè)臨街寬度20英尺的原則臨街宗地總價(jià)為X萬(wàn)元，300=X×(40%+30%+20%)，X=333,33萬(wàn)元，臨街寬度20英尺，臨街深度125英尺的地塊的總價(jià)=333,33×(40%+30%+20%+10%+9%)=363,33萬(wàn)元，乙地塊的總價(jià)=363,33/20×30=545萬(wàn)元。參見教材P371。3、[試題]成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，合用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。()【答案】×【解析】本題考察的是成本法合用的估價(jià)對(duì)象。局部房地產(chǎn)評(píng)估也是可以采用成本法的。假如評(píng)估局部，可以先根據(jù)總體，測(cè)算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調(diào)整。參見教材P286。4、[試題]某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，收益年限為48年，估計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此後每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類房地產(chǎn)的酬勞率為9%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬(wàn)元。A.258,53B.269,1C.222,20D.219,12【答案】D5、[試題]有關(guān)確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先後次序的說(shuō)法，對(duì)的的是()。A.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在後B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在後C.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同步進(jìn)行D.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先後關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)後都可以【答案】A【解析】本題考察的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，評(píng)估價(jià)值在後。(牢記!)。參見教材P33。6、[試題]商業(yè)銀行的最基本職能是()。A.充當(dāng)信用中介B.變貨幣收入為貨幣資本C.充當(dāng)支付中介D.發(fā)明派生存款和信用流通工具【答案】A【解析】本題考察的是商業(yè)銀行。商業(yè)銀行的最基本職能是充當(dāng)信用中介。參見教材P238。7、[試題]從科學(xué)可操作性上看，可以用于判斷一種評(píng)估價(jià)值誤差大小或精確性的是()。A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)成果【答案】D【解析】本題考察的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一種評(píng)估價(jià)值的誤差大小或精確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)成果進(jìn)行比較。注意題干中的“可操作性”這幾種重要的關(guān)鍵提醒，沒有這個(gè)提醒，選項(xiàng)A也是對(duì)的的，不過(guò)有了操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為對(duì)的答案。本題給我們的啟示——細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提醒。參見教材P10。8、[試題]房地產(chǎn)分割後的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般不不小于分割前的整體價(jià)值。()【答案】√【解析】本題考察的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。在房地產(chǎn)分割的狀況下，分割後的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般不不小于分割前的整體價(jià)值。參見教材P104。9、[試題]為國(guó)有土地上房屋征收賠償目的而進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)()。A.對(duì)于房屋租賃的影響，視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定。E,對(duì)于房屋抵押的影響，視為無(wú)抵押限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)【答案】AE【解析】本題考察的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。參見教材P99。10、[試題]工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響原因重要考慮()。A.臨街狀況B.動(dòng)力與否易于獲得C.廢料處理與否以便D.靠近大自然。E,產(chǎn)品原料的獲取以便程度【答案】BCE【解析】本題考察的是房地產(chǎn)區(qū)位原因。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，一般需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說(shuō)，但凡有助于原料和產(chǎn)品的運(yùn)送，便于動(dòng)力獲得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。選項(xiàng)A重要對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)意義重要;選項(xiàng)D重要對(duì)住宅類房地產(chǎn)重要。參見教材P129。11、[試題]在房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保環(huán)節(jié)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是()。A.確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保險(xiǎn)金額B.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生後的保險(xiǎn)賠償金額C.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生後的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值D.確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值【答案】A【解析】本題考察的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。選項(xiàng)BC是保險(xiǎn)事故發(fā)生後出現(xiàn)的估價(jià)需求;選項(xiàng)D是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。參見教材P23。12、[試題]某在建寫字樓的建筑面積為30000m2，估計(jì)建成的正常建設(shè)期為3年，現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，估計(jì)完畢轉(zhuǎn)讓交易需要3個(gè)月。根據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)實(shí)狀況的正常建設(shè)期為1,25年。估計(jì)寫字樓建成後可所有租出，凈租金收入為2元/(m2·天)，每年計(jì)365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫字樓建成後的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.29807B.30867C.35755D.36194【答案】A【解析】本題考察的是開發(fā)完畢後的價(jià)值。(1)建成後租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971萬(wàn)元，(2)直接資本化法V=A/Y=1971/5%=39420萬(wàn)元，(3)在建寫字樓建成後的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420/(1+15%)2=29807萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓交易0,25年，建成竣工需要1,75年，合計(jì)2年。參見教材P349。13、[試題]房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有完全相似的房地產(chǎn)供應(yīng)，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格仟差萬(wàn)別，這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是()。A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無(wú)二C.互相影響D.易受限制【答案】B【解析】本題考察的是獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有完全相似的房地產(chǎn)供應(yīng)，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格仟差萬(wàn)別。參見教材P61。14、[試題]某房地產(chǎn)的建筑面積為3000m2，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值為5000萬(wàn)元，若目前將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為200萬(wàn)元，殘值為30萬(wàn)元，後續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)為5000元/m2，重建後的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為0元/m2。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為()萬(wàn)元。A.1330B.4300C.4330D.4530【答案】C【解析】本題考察的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。(0-5000)×3000/10000-200+30=4330萬(wàn)元?，F(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值和開發(fā)價(jià)值比較，不值得開發(fā)。參見教材P343。15、[試題]鋼筋混凝土構(gòu)造房屋的殘值率是()。A.2%B.3%C.4%D.0【答案】D【解析】殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用後的殘存價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土構(gòu)造房屋的殘值率是[試題]16、[試題]下列房地產(chǎn)價(jià)格影響原因中，不屬于經(jīng)濟(jì)原因的是()。A.居民收入增長(zhǎng)B.房產(chǎn)稅征收C.人民幣升值D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升【答案】B【解析】本題考察的是經(jīng)濟(jì)原因。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)原因，重要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。選項(xiàng)B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策原因。參見教材P143。17、[試題]與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的()等相似或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價(jià)。E,外觀【答案】ABC【解析】本題考察的是選用可比實(shí)例的規(guī)定。可比實(shí)例的房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，包括：(1)與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近;(2)與估價(jià)對(duì)象的用途相似;(3)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相似;(4)與估價(jià)對(duì)象的檔次相稱;(5)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相稱;(6)與估價(jià)對(duì)象的建筑構(gòu)造相似。參見教材P182～183。18、[試題]長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于()。A.推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格B.預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)的租金、空置率等C.比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較分析房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力。E,彌補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】ABDE【解析】本題考察的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。選項(xiàng)C的對(duì)的描述應(yīng)當(dāng)是，比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。參見教材P392。19、[試題]伴隨臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是()。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.合計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.加權(quán)深度價(jià)格修正率【答案】B【解析】本題考察的是編制價(jià)格修正率表。選項(xiàng)A，單獨(dú)深度價(jià)格修正率是遞減的;選項(xiàng)B，合計(jì)深度價(jià)格修正率是遞增的;選項(xiàng)C，平均深度價(jià)格修正率也是遞減的;選項(xiàng)D，加權(quán)深度價(jià)格修正率，沒有這個(gè)概念。參見教材P369。20、[試題]在可比實(shí)例的成交曰期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易曰期調(diào)整。()【答案】錯(cuò)【解析】房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒必要進(jìn)行交易曰期調(diào)整。21、[試題]住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。()【答案】√【解析】本題考察的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四拾九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！眳⒁娊滩腜326。22、[試題]建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，就是從其竣工曰開始到其經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)為止的時(shí)間。()【答案】×【解析】本題考察的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有奉獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有奉獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。參見教材238。23、[試題]成本法一般不合用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。()【答案】×【解析】本題考察的是成本法合用的估價(jià)對(duì)象。成本法一般合用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。參見教材P286。24、[試題]下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，對(duì)的的是()。A.在賣方市場(chǎng)下，增長(zhǎng)賣方的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.增長(zhǎng)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.在買方市場(chǎng)下，增長(zhǎng)賣方的稅收一般會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一般會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降【答案】A【解析】本題考察的是稅收制度政策。選項(xiàng)B增長(zhǎng)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)C在買方市場(chǎng)下，增長(zhǎng)賣方的稅收一般不會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一般會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。參見教材P138。25、[試題]運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果怎樣，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法自身掌握的怎樣外，還規(guī)定有一種良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。()【答案】√【解析】本題考察的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具有的條件。假設(shè)開發(fā)法測(cè)算成果的精確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法自身掌握得怎樣，還規(guī)定有一種良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參見教材P339。26、[試題]房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括()。A.房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)有效期限B.經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)對(duì)應(yīng)專業(yè)鑒定的狀況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定。E,為減少估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定【答案】ABCD【解析】本題考察的是估價(jià)匯報(bào)的構(gòu)成。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況必須是客觀真實(shí)的，不能假定。參見教材P419。27、[試題]對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是()。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.殘存價(jià)值D.迅速變現(xiàn)價(jià)值【答案】B【解析】本題考察的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值、迅速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘存價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值是存在不確定原因下的價(jià)值，肯定偏小;迅速變現(xiàn)價(jià)值不符合“合適營(yíng)銷”的原則，也會(huì)偏小;殘存價(jià)值是在非繼續(xù)運(yùn)用狀況下的價(jià)值，也不不小于正常的市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。28、[試題]某房地產(chǎn)在3月的價(jià)格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99,40，94,80，96,60，105,10，109,30，112,70，118,30(均以上個(gè)月為基數(shù))。該房地產(chǎn)9月的價(jià)格為()元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D【解析】本題考察的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的措施。9月價(jià)格=7200×94,80/100×96,60/100×105,10/100×109,30/100×112,70/100×118,30/100=10098(元/m2)。連乘，從4月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)開始乘起。參見教材P197。29、[試題]房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值不不小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。()【答案】×【解析】本題考察的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值、迅速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘存價(jià)值。在合法運(yùn)用下，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法運(yùn)用下的實(shí)際狀況為最高最佳運(yùn)用狀況時(shí)，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法運(yùn)用下，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值有也許高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92。30、[試題]某估價(jià)師于6月15曰向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)匯報(bào)。該匯報(bào)中有下列曰期：估價(jià)作業(yè)曰期6月8曰至14曰，價(jià)值時(shí)點(diǎn)6月11曰，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘曰期6月10曰至11曰，估價(jià)匯報(bào)有效期限自6月14曰起六個(gè)月。據(jù)此判斷該匯報(bào)出具曰期為()。A.6月8曰B.6月10曰C.6月11曰D.6月14曰【答案】D【解析】本題考察的是估價(jià)匯報(bào)使用限制。估價(jià)匯報(bào)的出具時(shí)間是簽名蓋章後，估價(jià)機(jī)構(gòu)注明致函曰期，就是出具曰期。估價(jià)匯報(bào)有效期限也稱為估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)匯報(bào)出具之曰起計(jì)算，使用估價(jià)匯報(bào)不得超過(guò)的時(shí)間。參見教材P420。31、[試題]運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象不一樣，采用的資本化率包括()。A.加權(quán)平均資本化率B.綜合資本化率C.建筑物資本化率D.土地資本化率。E,權(quán)益資本化率【答案】BCD【解析】本題考察的是投資組合技術(shù)。運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對(duì)象不一樣，如評(píng)估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不一樣。對(duì)應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。參見教材P272。32、[試題]房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)期，供應(yīng)有限，其價(jià)值一般可以得到保持，甚至?xí)殡S時(shí)間的推移而自然增長(zhǎng)。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的原因有()。A.對(duì)房地產(chǎn)自身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)導(dǎo)致其稀缺性增長(zhǎng)C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)性。E,建導(dǎo)致本提高【答案】BD【解析】本題考察的是保值增值。通脹是保值，建導(dǎo)致本提高，實(shí)際上也是通脹原因?qū)е碌某晒！巴嵛堋盉稀缺，D外部性。參見教材P66。33、[試題]某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用是()元/平方米。A.98B.102C.108D.116【答案】A【解析】本題考察的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通指：通路、給水、排水、電力、通信，七通中減去“氣和熱”。(七氣熱)。上題為道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98。參見教材P70。34、[試題]下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是()。A.制定估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.確定估價(jià)成果D.撰寫估價(jià)匯報(bào)【答案】A【解析】本題考察的是估價(jià)程序。在明確了估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)的基礎(chǔ)上，制定估價(jià)作業(yè)方案，以保質(zhì)、準(zhǔn)時(shí)完畢該估價(jià)項(xiàng)目。參見教材P395。35、[試題]重置成本是技術(shù)進(jìn)步的成果，一般重置成本低于重建成本。()【答案】√【解析】本題考察的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。技術(shù)進(jìn)步，成本減少，故重置成本低于重建成本。參見教材P305。36、[試題]在采用比較法估價(jià)時(shí)，假如估價(jià)對(duì)象為一般裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。()【答案】×【解析】本題考察的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)時(shí)，是將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對(duì)比，不應(yīng)扣除“一般”和“高檔”的價(jià)格差異，這部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材P184。37、[試題]某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，估計(jì)建筑物剩余自然壽命為，房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，此後每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，酬勞率為8%，則()。A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136,73萬(wàn)元B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143,89萬(wàn)元C.以第一年凈收益為根據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5,14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為。E,該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為【答案】BCD38、[試題]某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)後分塊有償轉(zhuǎn)讓，土地開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7,2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是()元/m2。A.310,61B.321,60C.477,86D.494,77【答案】C【解析】本題考察的是合用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息=3×[(1+7,2%)0,5-1]=1061,23萬(wàn)元，總成本=31061,23萬(wàn)元，單位成本為310,61，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310,61/65%=477,86元/m2。參見教材P301。39、[試題]在估價(jià)中選用估價(jià)根據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，重要是根據(jù)()來(lái)選用。A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則B.價(jià)值類型和估價(jià)成果C.估價(jià)程序和估價(jià)措施D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象【答案】D【解析】本題考察的是估價(jià)根據(jù)。在估價(jià)中選用估價(jià)根據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，重要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選用。不一樣的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)根據(jù)有所不一樣。記住“估價(jià)目的是龍頭”。在各估價(jià)要素中，諸多要素都是由估價(jià)目的決定的。參見教材P34。40、[試題]下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是()。A.制定估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.確定估價(jià)成果D.撰寫估價(jià)匯報(bào)【答案】A【解析】本題考察的是估價(jià)程序。在明確了估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)的基礎(chǔ)上，制定估價(jià)作業(yè)方案，以保質(zhì)、準(zhǔn)時(shí)完畢該估價(jià)項(xiàng)目。參見教材P395。41、[試題]房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括()。A.規(guī)范估價(jià)行為B.節(jié)省估價(jià)成本C.保障估價(jià)質(zhì)量D.提高估價(jià)效率。E,招攬估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】ACD【解析】本題考察的是房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用。估價(jià)程序的作用概括起來(lái)重要有如下4個(gè)：(1)規(guī)范估價(jià)行為;(2)保證估價(jià)質(zhì)量;(3)提高估價(jià)效率;(4)防備估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。參見教材394。42、[試題]某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)為360萬(wàn)元，土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。()【答案】√【解析】本題考察的是開發(fā)利潤(rùn)。投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)=360/=18%。參見教材P298。43、[試題]一種估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價(jià)委托協(xié)議簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人的意愿【答案】B【解析】本題考察的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定期間，它取決于估價(jià)目的。選項(xiàng)C具有很強(qiáng)干擾性，現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，根據(jù)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)。審題的重要性，本題中問(wèn)的是“本質(zhì)上”是由什么決定的。注意問(wèn)題提出的角度。參見教材P32～33。44、[試題]下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外原因的限制狀況的有()。A.房地產(chǎn)使用管制B.異議登記C.設(shè)置了抵押權(quán)D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)。E,被人民法院查封【答案】ABE【解析】本題考察的是房地產(chǎn)權(quán)益。選項(xiàng)C是受其他房地產(chǎn)權(quán)利帶來(lái)的限制，選項(xiàng)D是房地產(chǎn)權(quán)益中額外的利益和好處。參見教材P51。45、[試題]運(yùn)用比較法估價(jià)，選用的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件()。A.用途相似B.區(qū)位相近C.價(jià)格相似D.成交曰期靠近價(jià)值時(shí)點(diǎn)。E,權(quán)利性質(zhì)相似【答案】ABDE【解析】本題考察的是選用可比實(shí)例的規(guī)定。選用可比實(shí)例的質(zhì)量規(guī)定：(1)可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的;(2)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似，詳細(xì)應(yīng)滿足下列規(guī)定：1)與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近，2)與估價(jià)對(duì)象的用途相似，3)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相似，4)與估價(jià)對(duì)象的檔次相稱，5)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相稱，6)與估價(jià)對(duì)象的建筑構(gòu)造相似;(3)可比實(shí)例的成交曰期應(yīng)靠近價(jià)值時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。參見教材P182。46、[試題]房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)期，供應(yīng)有限，其價(jià)值一般可以得到保持，甚至?xí)殡S時(shí)間的推移而自然增長(zhǎng)。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的原因有()。A.對(duì)房地產(chǎn)自身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)。E,建導(dǎo)致本提高【答案】BD【解析】本題考察的是保值增值。通貨膨脹是保值，建導(dǎo)致本提高，實(shí)際上也是通脹原因?qū)е碌某晒⒁娊滩腜67。47、[試題]長(zhǎng)期趨勢(shì)法合用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。()【答案】√【解析】本題考察的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法合用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。參見教材P384。48、[試題]一般狀況下，掛牌交易和拍賣方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議出讓的地價(jià)最低。()【答案】√【解析】本題考察的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。在一般狀況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。參見教材P88。49、[試題]估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)匯報(bào)出具之曰起到估價(jià)匯報(bào)得到使用之曰止。()【答案】×【解析】本題考察的是保留估價(jià)資料。保管期限從出具之曰起，不少于。法定評(píng)估業(yè)務(wù)為不少于30年。超過(guò)或30年，估價(jià)服務(wù)行為尚未結(jié)束的，估價(jià)資料應(yīng)當(dāng)保留到估價(jià)服務(wù)行為結(jié)束。參見教材P424。50、[試題]下列商業(yè)銀行業(yè)務(wù)類型中，屬于擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)的是()。A.匯兌業(yè)務(wù)B.信用證業(yè)務(wù)C.委托收款業(yè)務(wù)D.融資租賃業(yè)務(wù)【答案】B【解析】本題考察的是商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)。擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行向客戶作出某種承諾、或者為客戶承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等引起的有關(guān)業(yè)務(wù)。如擔(dān)保函、承諾、承兌、信用證業(yè)務(wù)等。參見教材P254。51、[試題]理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是()。A.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況B.當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C.全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況D.當(dāng)?shù)貐^(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。E,房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況【答案】ABCD【解析】本題考察的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況的分類：(1)全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;(2)當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;(3)全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況;(4)當(dāng)?shù)貐^(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P119。52、[試題]收益法中的運(yùn)行費(fèi)用不包括房地產(chǎn)折舊額，這裏的房地產(chǎn)折舊額，是指會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)和土地獲得費(fèi)用攤銷，包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。()【答案】×【解析】本題考察的是凈收益測(cè)算的基本原理。收益法中運(yùn)行費(fèi)用不包括房地產(chǎn)折舊額，這裏的房地產(chǎn)折舊額是指會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)和土地獲得費(fèi)用攤銷，不包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。參見教材P253。53、[試題]房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，闡明房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。()【答案】×【解析】估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份刊登對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。但這又不能被曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以隨意刊登意見并可以不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要不小于征詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。54、[試題]估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用有效期的長(zhǎng)短，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定，原則上不超過(guò)()。A.三個(gè)月B.六個(gè)月C.一年D.兩年【答案】C【解析】本題考察的是估價(jià)匯報(bào)使用限制。估價(jià)匯報(bào)有效期限也稱為估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)匯報(bào)出具之曰起計(jì)算，使用估價(jià)匯報(bào)不得超過(guò)的時(shí)間。估價(jià)匯報(bào)有效期限應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定，不適宜超過(guò)一年。參見教材P420。55、[試題]運(yùn)用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有()。A.期望值相似，原則差小的方案B.期望值相似，原則差大的方案C.原則差系數(shù)小的方案D.原則差系數(shù)大的方案。E,原則差相似，期望值大的方案【答案】ACE【解析】判斷投資方案優(yōu)劣的原則是：期望值相似、原則差小的方案為優(yōu);原則差相似、期望值大的方案為優(yōu);原則差系數(shù)小的方案為優(yōu)。56、[試題]周圍環(huán)境與否良好、交通與否有助于商品運(yùn)送是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要原因。()【答案】×【解析】本題考察的是房地產(chǎn)區(qū)位原因。商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要原因是繁華程度、臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要原因。相比而言，高級(jí)住宅用地，如別墅用地更為看重周圍環(huán)境原因。參見教材P129。57、[試題]引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)自身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括()。A.政府進(jìn)行道路建設(shè)B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地C.改善物業(yè)管理D.裝飾裝修改造。E,更新或添加設(shè)施設(shè)備【答案】CDE【解析】本題考察的是保值增值。房地產(chǎn)擁有者自已對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改善物業(yè)管理等。選項(xiàng)A是外部性原因;選項(xiàng)B是房地產(chǎn)使用管制。參見教材P67。58、[試題]估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅。選用的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，具有一種現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家俱，家俱為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍後的價(jià)格為()萬(wàn)元。A.75,00B.75,60C.83,60D.86,00【答案】B【解析】本題考察的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍?？杀葘?shí)例中，包括了房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，需要扣除。86-8-3×0,8=75,6萬(wàn)元。參見教材P185。59、[試題]某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)行費(fèi)用為2,5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7,5%。()【答案】√【解析】本題考察的是直接資本化法概述。估價(jià)對(duì)象價(jià)值V=10×10=100(萬(wàn)元)，第一年凈收益NOI=10-2,5=7,5(萬(wàn)元)，V=NOI/R，R=7,5/100=7,5%。參見教材P267。60、[試題]在本金相等.計(jì)息的周期數(shù)相似時(shí)，假如利率相似，則一般狀況下(計(jì)算的周期數(shù)不小于1)()。A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息同樣多D.無(wú)法懂得【答案】A【解析】復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。61、[試題]委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)匯報(bào)只能是供自已使用，不能提供應(yīng)第三方使用。()【答案】×【解析】本題考察的是估價(jià)當(dāng)事人。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)匯報(bào)的目的也許是供自已使用，也也許是提供應(yīng)特定的第三方使用。例如，受上市企業(yè)委托出具的某些估價(jià)匯報(bào)是提供應(yīng)社會(huì)公眾使用。也是舉反例排除。參見教材P30。62、[試題]下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是()。A.超過(guò)了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)D.承接後出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】C【解析】本題考察的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。這些有利害關(guān)系的估價(jià)師回避就行了，選派其他沒有利害關(guān)系的估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估。參見教材P395～397。63、[試題]房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值不不小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。()【答案】×【解析】本題考察的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值、迅速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘存價(jià)值。在合法運(yùn)用下，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法運(yùn)用下的實(shí)際狀況為最高最佳運(yùn)用狀況時(shí)，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法運(yùn)用下，現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值有也許高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92。64、[試題]某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置成本為600元/m2，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D【解析】本題考察的是建筑物折舊的求取措施—年限法。重置成本為120×600=7元，折舊=1440╳8=11520元，成新率=(7-11520)/7=84%。參見教材P317。65、[試題]謹(jǐn)慎原則重要是評(píng)估房地產(chǎn)()時(shí)應(yīng)遵照的原則。A.抵押價(jià)值B.征收價(jià)值C.現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】A【解析】本題考察的是謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵照謹(jǐn)慎原則。見到“謹(jǐn)慎原則”,要立即聯(lián)想到“抵押”。參見教材P171。66、[試題]房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，直接比較法，就是要使得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況狀態(tài)下的價(jià)格變成可比實(shí)例房地產(chǎn)狀態(tài)下的價(jià)格。()【答案】×【解析】本題考察的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。直接比較法，就是要使得可比實(shí)例房地產(chǎn)狀態(tài)下的價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況狀態(tài)下的價(jià)格。參見教材P198。67、[試題]明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)是估價(jià)的重要前提，不能明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)的責(zé)任重要應(yīng)歸屬于()。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)利害關(guān)系人C.估價(jià)師D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人【答案】C【解析】本題考察的是估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)概述。估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)不能明確的責(zé)任重要在估價(jià)師。參見教材P402。68、[試題]目前我國(guó)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范包括()。A.房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)原則B.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范C.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見D.國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估措施。E,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理措施【答案】ABCD【解析】本題考察的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。目前我國(guó)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有4個(gè)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范;房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)原則;房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見;國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估措施。選項(xiàng)E不屬于技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范。參見教材P11。69、[試題]由于路線價(jià)是若干原則臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做原因修正。()【答案】×【解析】本題考察的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)不做交易狀況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街寬度、深度、形狀，都是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。參見教材P369。70、[試題]建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，既包括有和無(wú)的差異，也包括好與壞，優(yōu)與劣、新與舊的差異。()【答案】×【解析】本題考察的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，只包括有和無(wú)的區(qū)別。好與壞、優(yōu)劣、新舊的差異在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中處理。參見教材P184。71、[試題]價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具有()的條件。A.房地產(chǎn)開發(fā)成本等于平均利潤(rùn)B.房地產(chǎn)開發(fā)成本不小于平均利潤(rùn)C(jī).房地產(chǎn)開發(fā)成本不不小于平均利潤(rùn)D.自由競(jìng)爭(zhēng)。E,該種房地產(chǎn)可以大量反復(fù)開發(fā)建設(shè)【答案】DE【解析】本題考察的是成本法估價(jià)需要具有的條件。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具有兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)，二是該種房地產(chǎn)可以大量反復(fù)開發(fā)建設(shè)。參見教材P287。72、[試題]一般房地產(chǎn)價(jià)格越高，則房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)越強(qiáng)。()【答案】×【解析】本題考察的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢(shì)的強(qiáng)弱，與房地產(chǎn)目前的價(jià)格高下無(wú)關(guān)。參見教材P392。73、[試題]房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了()。A.難以出現(xiàn)相似房地產(chǎn)的大量供應(yīng)B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C.房地產(chǎn)交易難以采用樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)格仟差萬(wàn)別，并輕易受交易者個(gè)別原因的影響。E,房地產(chǎn)價(jià)值量大【答案】ABCD【解析】本題考察的是獨(dú)一無(wú)二。獨(dú)一無(wú)二性重要體現(xiàn)了房地產(chǎn)的獨(dú)特、異質(zhì)性和個(gè)別性，每種地產(chǎn)均有自已的獨(dú)特之處。參見教材P60。74、[試題]投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，不不小于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易可以實(shí)現(xiàn)的基本條件。()【答案】錯(cuò)【解析】當(dāng)投資價(jià)值不小于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，闡明值得投資購(gòu)置，反之闡明不值得購(gòu)置。對(duì)的的說(shuō)法應(yīng)當(dāng)是“投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，不小于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易可以實(shí)現(xiàn)的基本條件。”75、[試題]某年1月30曰購(gòu)置某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款六個(gè)月末一次性支付，月利