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我國住房租賃的相關(guān)法律問題研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u29661我國住房租賃的相關(guān)法律問題研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 1295671.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 166891.1.1對(duì)政府規(guī)制住房租賃市場(chǎng)的研究 152041.1.2對(duì)保障承租人權(quán)益的研究 2326111.2國外研究現(xiàn)狀 313921.2.1對(duì)住房租金規(guī)制的研究 3248421.2.2對(duì)出租人房屋“適住性”擔(dān)保義務(wù)研究 3314001.2.3對(duì)房屋租賃登記的研究 419181.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀小結(jié) 41.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀保障性住房建設(shè)一直是政府工作的重點(diǎn)之一,國內(nèi)學(xué)者們也對(duì)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等具有社會(huì)保障性質(zhì)的公有住房租賃進(jìn)行了較為深入的研究。我國私有住房租賃市場(chǎng)起步晚,發(fā)展慢,體量小,國內(nèi)學(xué)者們從法律領(lǐng)域?qū)ζ溥M(jìn)行的研究不多。隨著我國私有住房租賃市場(chǎng)規(guī)模越來越大,國內(nèi)的專家學(xué)者們也開始重視從法律領(lǐng)域?qū)λ接凶》孔赓U的研究,特別是對(duì)近幾年處于風(fēng)口上的“長租公寓”的研究。目前國內(nèi)專家學(xué)者們對(duì)住房租賃市場(chǎng)法律制度方面的研究主要集中于以下幾個(gè)方面:1.1.1對(duì)政府規(guī)制住房租賃市場(chǎng)的研究《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等法律法規(guī)、部門規(guī)章中明確規(guī)定了政府主管部門在房屋租賃合同登記備案、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員管理等方面的監(jiān)管職責(zé)。但由于相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定過于原則,實(shí)操性不強(qiáng),難以落地,政府主管部門對(duì)租賃市場(chǎng)無法進(jìn)行有效管理,存在無法可依、監(jiān)管力度不夠等一系列問題。學(xué)者金朗、趙子健在其《我國住房租賃市場(chǎng)的問題與發(fā)展對(duì)策》中提出了要完善租賃信息備案登記制度,特別是將自稱成交的和“二房東”轉(zhuǎn)租交易的租賃信息納入登記備案范圍。同時(shí),要加強(qiáng)租賃市場(chǎng)誠信體系建設(shè),建立對(duì)“黑房東”、“惡租客”和“黑中介”的懲罰機(jī)制。參見金朗、趙子健:我國住房租賃市場(chǎng)的問題與發(fā)展對(duì)策[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理,2018(3);80-85隨著“長租公寓”住房租賃模式的興起和發(fā)展,住房租賃市場(chǎng)與金融的結(jié)合日益緊密。學(xué)者劉勃男對(duì)住房租賃市場(chǎng)涉及的金融監(jiān)管問題進(jìn)行了研究,他認(rèn)為政府主管部門對(duì)住房租賃的金融監(jiān)管主要存在著市場(chǎng)準(zhǔn)入及運(yùn)行監(jiān)管法律制度缺失、監(jiān)管機(jī)構(gòu)主體及監(jiān)管權(quán)限不明、缺乏租賃金融信息披露制度等問題。參見劉勃男:我國住房租賃金融監(jiān)管法律制度問題研究參見劉勃男:我國住房租賃金融監(jiān)管法律制度問題研究[D].遼寧:沈陽師范大學(xué),20201.1.2對(duì)保障承租人權(quán)益的研究在對(duì)承租人權(quán)益保障的研究方面,學(xué)者們主要從保障承租人優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán),次承租人相關(guān)權(quán)益保障、出租人權(quán)利限制等方面進(jìn)行了研究,強(qiáng)調(diào)對(duì)承租人給予傾斜性保護(hù),以保護(hù)住房租賃市場(chǎng)中相對(duì)弱勢(shì)的承租人一方的權(quán)利,實(shí)現(xiàn)租賃當(dāng)事人在事實(shí)上的平等地位。學(xué)者張本明認(rèn)為,住房租賃關(guān)系中出租人和承租人存在著現(xiàn)實(shí)的不對(duì)等情況,現(xiàn)有相關(guān)法律法規(guī)更關(guān)注雙方的平等和意思自治,需要對(duì)承租人權(quán)益進(jìn)行特別保護(hù)。參見張本明:住房租賃關(guān)系中承租人權(quán)益特殊保護(hù)研究[參見張本明:住房租賃關(guān)系中承租人權(quán)益特殊保護(hù)研究[D].北京:北京化工大學(xué),2018學(xué)者孫峰認(rèn)為,目前的住房租賃市場(chǎng)中承租人權(quán)利難以保障,主要體現(xiàn)在了出租房屋自身質(zhì)量問題嚴(yán)重、租賃合同不盡完善、租房糾紛難以解決等問題。參見孫峰:構(gòu)建以住房承租人權(quán)利為核心的法律制度[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2020(1);80-86參見孫峰:構(gòu)建以住房承租人權(quán)利為核心的法律制度[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2020(1);80-86學(xué)者朱留虎提出了加強(qiáng)住房承租人權(quán)益的傾斜保護(hù)的觀點(diǎn)。參見朱留虎:論加強(qiáng)住房承租人權(quán)益的傾斜保護(hù)[J].安慶師范大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2019(12);78-81參見朱留虎:論加強(qiáng)住房承租人權(quán)益的傾斜保護(hù)[J].安慶師范大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2019(12);78-811.2國外研究現(xiàn)狀由于歐美主要發(fā)達(dá)國家住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起步早,住房租賃相關(guān)立法較為完善,住房租賃政策也比較豐富,對(duì)國外專家學(xué)者們?cè)谧》孔赓U方面的前沿研究進(jìn)行梳理闡述,從而發(fā)展我國在住房租賃市場(chǎng)方面的研究,意義重大。1.2.1對(duì)住房租金規(guī)制的研究對(duì)住房租賃租金規(guī)制的研究相對(duì)于其他方面爭(zhēng)議是最大的。美國阿列克斯·施瓦茨(AlexF.Schwartz)教授在其《美國住房政策介紹》(HousingPolicyintheUnitedStates)一書對(duì)美國的房地產(chǎn)政策進(jìn)行了詳細(xì)介紹。他認(rèn)為“美國的房屋租金監(jiān)管社會(huì)化程度較高,一些州由于房屋租客比例急劇上升導(dǎo)致房屋租金價(jià)格不斷上漲,即使是對(duì)私房租賃市場(chǎng)這一自治化水平較高的領(lǐng)域,政府也通過立法參與其中,形成了較為系統(tǒng)的房屋租金監(jiān)管性法律?!眳⒁姲⒘锌怂埂な┩叽模好绹》空?陳中立,譯.北京:中國社會(huì)科學(xué)出版社,2012:105法國學(xué)者歐仁·阿書爾(Eugene·Ashour)在其1996年的著作《我知道什么:居住與住房》中詳細(xì)介紹了當(dāng)時(shí)法國的住房政策,在其第五章強(qiáng)制出租中認(rèn)為“政府控制房租是直接干預(yù)手段對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)行會(huì)有很大沖擊,這項(xiàng)制度一般在特定情況下才會(huì)使用。為了保證這項(xiàng)制度實(shí)行的有效性,應(yīng)通過立法等手段對(duì)其嚴(yán)格限制,不能因政策的隨意變動(dòng)而破壞市場(chǎng)的穩(wěn)定性。”Haffner,Marietta、Elsinge,Marija、Joris通過對(duì)歐洲六個(gè)國家私人業(yè)主和租戶住房政策的調(diào)查后認(rèn)為政府應(yīng)該放松對(duì)租金的管控參見參見Haffner.Marietta:Elsinge.Marja:Joris.RentRegulation:TheBalanceBetweenPrivateLandlordsandTenantsinSixEuropeanCountry.EuropeanJournalofHousingPolicy.Jun2008.Vol.8Issue2,p217-233p.3Charts.1.2.2對(duì)出租人房屋“適住性”擔(dān)保義務(wù)研究對(duì)出租人租賃房屋“適住性”擔(dān)保義務(wù)的研究也是國外學(xué)者們研究的重點(diǎn)。瑪格麗特·威爾基(Margaret·Wilkie)教授在其2003年撰寫的《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》(《LANDLORDANDTENANTLAW》)一書中提到“英國判例法最早關(guān)于房屋適住性的案子來源于1843年史密斯訴馬勒博一案中,法院判決租賃房屋因受蚊蟲滋擾而不具有適住性。后來適住性范圍從原先房屋本身的居住條件擴(kuò)大到房東的維修義務(wù)。因此,在房屋租賃過程中,對(duì)于那些沒有對(duì)房屋盡到維修責(zé)任和管理義務(wù)的房東,政府會(huì)對(duì)其進(jìn)行處罰?!眳⒁姡ㄓⅲ┈敻覃愄亍ね柣旮枴た茽?不動(dòng)產(chǎn)租賃法(影印本).北京:法律出版社,2003:59-61.參見(英)瑪格麗特·威爾基,戈弗爾·科爾.不動(dòng)產(chǎn)租賃法(影印本).北京:法律出版社,2003:59-61.美國學(xué)者達(dá)斯汀·默克維茨(Dustin·Moskovitz)在其1974年發(fā)表的《適住險(xiǎn)擔(dān)保義務(wù)-產(chǎn)生新問題的一種新制度》一文中強(qiáng)調(diào)“19世紀(jì),隨著美國的城市化速度加快,房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模也不斷擴(kuò)大,在此產(chǎn)生的問題愈發(fā)嚴(yán)重使得美國的立法者們?cè)絹碓揭庾R(shí)到承租人自己應(yīng)該審慎原則已經(jīng)不適應(yīng)城市化進(jìn)程中的短期房屋租賃,于是可居住性默示擔(dān)保規(guī)則就成了美國住房租賃制度中已向重要規(guī)則?;诖耍芏嘀莸姆课葑赓U立法中豐富在房屋租賃法律中要求出租人必須列出房屋居住環(huán)境是否滿足租客的居住條件?!?.2.3對(duì)房屋租賃登記的研究日本神戶大學(xué)平山洋介教授在其2012年出版的《日本住宅政策的問題:展望“自有房產(chǎn)社會(huì)”的將來》中主要闡述了日本的住宅政策,其中對(duì)日本的房屋租賃登記有專門的論述,他認(rèn)為“房屋租賃登記備案制度最大的功效在于對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù),特別是在租賃權(quán)因租賃房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、設(shè)立他物權(quán)等物權(quán)變動(dòng)行時(shí),得以保護(hù)承租人權(quán)益不受侵害,在此情形下發(fā)揮租賃對(duì)抗效力。同時(shí),住房租賃主體對(duì)租賃房屋進(jìn)行了登記后主管部門則有了對(duì)其進(jìn)行專門的監(jiān)管的可能,從而保障了登記對(duì)抗效力的實(shí)現(xiàn),進(jìn)而保護(hù)承租人的利益?!眳⒁娖缴窖蠼?日本住宅政策的問題:展望“自有房產(chǎn)社會(huì)”的將來.北京:中國建筑出版社.2012:78-85.參見平山洋介.日本住宅政策的問題:展望“自有房產(chǎn)社會(huì)”的將來.北京:中國建筑出版社.2012:78-85.1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀小結(jié)國內(nèi)學(xué)者們近幾年才開始重點(diǎn)關(guān)注私有住房租賃方面的研究,主要從政府的規(guī)制制度、承租人權(quán)益的保障等方面進(jìn)行了研究,也有個(gè)別學(xué)者對(duì)出租人權(quán)益保障方面的研究。在研究的具體能容上從落實(shí)優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)、限制出租人權(quán)利等方面都具有較為詳細(xì)的對(duì)策措施。除了這些“傳統(tǒng)”的問題仍待進(jìn)一步提出有效解決措施外,隨著住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展,特別是“長租公寓”住房租賃模式的興

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