住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

目次

1總則................................................................................................1

2術(shù)語(yǔ)................................................................................................2

3住宅物業(yè)一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...............................................................5

3.1綜合服務(wù)..............................................................................................5

3.2共用部位管理與維護(hù)..........................................................................8

3.3共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)................................................................10

3.4公共秩序維護(hù)....................................................................................19

3.5環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)....................................................................................21

3.6綠化養(yǎng)護(hù)............................................................................................22

3.7黨建工作............................................................................................24

3.8精神文明建設(shè)....................................................................................24

4住宅物業(yè)二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).............................................................25

4.1綜合服務(wù)............................................................................................25

4.2共用部位管理與維護(hù)........................................................................28

4.3共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)................................................................30

4.4公共秩序維護(hù)....................................................................................39

4.5環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)....................................................................................41

4.6綠化養(yǎng)護(hù)............................................................................................42

4.7黨建工作............................................................................................43

4.8精神文明建設(shè)....................................................................................44

5住宅物業(yè)三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).............................................................45

5.1綜合服務(wù)............................................................................................45

5.2共用部位管理與維護(hù)........................................................................48

5.3共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)................................................................50

5.4公共秩序維護(hù)....................................................................................58

5.5環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)....................................................................................60

5.6綠化養(yǎng)護(hù)............................................................................................61

5.7黨建工作............................................................................................61

5.8精神文明建設(shè)....................................................................................62

6住宅物業(yè)四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).......................................................................63

6.1綜合服務(wù)............................................................................................63

6.2共用部位管理與維護(hù)........................................................................65

6.3共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)................................................................67

6.4公共秩序維護(hù)....................................................................................75

6.5環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)....................................................................................76

6.6綠化養(yǎng)護(hù)............................................................................................77

6.7黨建工作............................................................................................78

6.8精神文明建設(shè)....................................................................................78

7住宅物業(yè)五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).............................................................79

7.1綜合服務(wù)............................................................................................79

7.2共用部位管理與維護(hù)........................................................................81

7.3共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)................................................................83

7.4公共秩序維護(hù)....................................................................................89

7.5環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)....................................................................................90

7.6綠化養(yǎng)護(hù)............................................................................................91

7.7黨建工作............................................................................................91

7.8精神文明建設(shè)....................................................................................91

本標(biāo)準(zhǔn)用詞說(shuō)明................................................................................92

引用標(biāo)準(zhǔn)名錄....................................................................................93

附：條文說(shuō)明....................................................................................95

Contents

1Generalprovisions·······················································1

2Terms·······································································2

3ResidentialpropertyservicestandardI·····························5

3.1Integratedservices····················································5

3.2Managementandmaintenanceofcommonparts···················8

3.3Managementandmaintenanceofcommonfacilitiesand

equipment····························································10

3.4Maintenanceofpublicorder········································19

3.5Maintenanceofenvironmentalhygiene····························21

3.6Greenconservation··················································22

3.7Partybuildingwork·················································24

3.8Communityspiritualcivilization····································24

4ResidentialpropertyservicestandardⅡ·························25

4.1Integratedservices···················································25

4.2Managementandmaintenanceofcommonparts··················28

4.3Managementandmaintenanceofcommonfacilitiesand

equipment····························································30

4.4Maintenanceofpublicorder········································39

4.5Maintenanceofenvironmentalhygiene····························41

4.6Greenconservation··················································42

4.7Partybuildingwork·················································43

4.8Communityspiritualcivilization····································44

5ResidentialpropertyservicestandardⅢ························45

5.1Integratedservices···················································45

5.2Managementandmaintenanceofcommonparts················48

5.3Managementandmaintenanceofcommonfacilitiesand

equipment···························································50

5.4Maintenanceofpublicorder······································58

5.5Maintenanceofenvironmentalhygiene···························60

5.6Greenconservation·················································61

5.7Partybuildingwork···············································61

5.8Communityspiritualcivilization··································62

6ResidentialpropertyservicestandardⅣ························63

6.1Integratedservices·················································63

6.2Managementandmaintenanceofcommonparts················65

6.3Managementandmaintenanceofcommonfacilitiesand

equipment··························································67

6.4Maintenanceofpublicorder······································75

6.5Maintenanceofenvironmentalhygiene···························76

6.6Greenconservation·················································77

6.7Partybuildingwork···············································78

6.8Communityspiritualcivilization··································78

7ResidentialpropertyservicestandardⅤ·························79

7.1Integratedservices·················································79

7.2Managementandmaintenanceofcommonparts················81

7.3Managementandmaintenanceofcommonfacilitiesand

equipment··························································83

7.4Maintenanceofpublicorder······································89

7.5Maintenanceofenvironmentalhygiene···························90

7.6Greenconservation·················································91

7.7Partybuildingwork···············································91

7.8Communityspiritualcivilization··································91

Explanationofwordinginthisstandard······························92

Listofquotedstandard···················································93

Addition：Explanationofprovisions···································95

1總則

1.0.1為滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需求，提升物業(yè)服務(wù)

精細(xì)化管理水平，加快行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展步伐，營(yíng)造更為宜居的生

活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和河北省有關(guān)政策、法規(guī)等，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于河北省行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)，不適用于別

墅和公寓。在物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使

用人）可根據(jù)實(shí)際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇服務(wù)內(nèi)容，增減服務(wù)項(xiàng)

目。

1.0.3本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅物業(yè)五個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括綜合服

務(wù)、共用部位管理與維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)、公共秩序

維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、黨建工作、精神文明建設(shè)八項(xiàng)

具體內(nèi)容。一級(jí)為最高等級(jí)，五級(jí)為最低等級(jí)，高一等級(jí)要求包

含相應(yīng)低一等級(jí)的要求。

1.0.4住宅物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家及

河北省現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

1

2術(shù)語(yǔ)

2.0.1住宅residentialbuilding

以居住使用為主要功能的物業(yè)。

2.0.2物業(yè)服務(wù)propertyservice

業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物

業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、

養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

2.0.3業(yè)主owner

房屋的所有權(quán)人。

2.0.4物業(yè)使用人occupantoftheproperty

一般指除了業(yè)主以外的其他實(shí)際使用房屋的人員。

2.0.5管理規(guī)約managementstipulation

由全體業(yè)主共同制定的規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的權(quán)利、

義務(wù)和責(zé)任的法律文件。

注：管理規(guī)約內(nèi)容包括：物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌

集、管理和使用；物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；業(yè)主共同利益的維護(hù)；

業(yè)主共同管理權(quán)的行使；業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等。

2.0.6臨時(shí)管理規(guī)約theprovisionalmanagementstipulation

由建設(shè)單位制定，規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的權(quán)利、義務(wù)

和責(zé)任的法律文件。

注：當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)，表決通過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域的管理

規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約自動(dòng)失效。

2

2.0.7物業(yè)服務(wù)手冊(cè)propertyservicemanual

向業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)基本情況、物業(yè)使用規(guī)定和注

意事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及流程、應(yīng)急處置措施等物業(yè)管理情況介

紹的文件。

2.0.8共用部位commonarea

根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單

幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。

2.0.9共用設(shè)施設(shè)備commonfacilitiesandequipment

根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及

有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。

2.0.10特約服務(wù)specialservices

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人實(shí)際需求所提供的超出

物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)活動(dòng)。

2.0.11專(zhuān)項(xiàng)委托服務(wù)specialentrustedservices

專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的委托，承

接物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，園林綠化、

環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

2.0.12客戶(hù)滿(mǎn)意率customersatisfactionrate

業(yè)主或物業(yè)使用人中表示滿(mǎn)意的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例。

2.0.13物業(yè)管理區(qū)域propertymanagementarea

依據(jù)城市規(guī)劃、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等

因素劃分的實(shí)施物業(yè)管理的地域范圍。

2.0.14酬金制commission-system

在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支

付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)

3

余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式。

2.0.15裝飾裝修管理decorationmanagement

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)相關(guān)規(guī)定及協(xié)議，對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的

裝飾裝修行為所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)。

2.0.16急修emergencymaintenance

對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故或故障進(jìn)行的緊迫性修繕活動(dòng)。

4

3住宅物業(yè)一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

3.1綜合服務(wù)

3.1.1服務(wù)場(chǎng)所應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)設(shè)置客戶(hù)服務(wù)中心，配置有辦公桌、椅、接待臺(tái)、空調(diào)、

飲水機(jī)、電話(huà)、打印機(jī)、電腦以及必要的物業(yè)辦公及財(cái)務(wù)管理軟

件，應(yīng)符合現(xiàn)代化辦公要求，服務(wù)中心通信條件良好，宜有免費(fèi)

無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。

2應(yīng)在顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目主要服務(wù)

人員姓名、照片、崗位信息、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)

目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、24h服務(wù)電話(huà)、報(bào)修電話(huà)等相關(guān)信息。提供特約

服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3客戶(hù)服務(wù)中心每日工作時(shí)間應(yīng)不少于12h，其他時(shí)間物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)配置值班人員。

3.1.2服務(wù)人員應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有5年以上物業(yè)服務(wù)

企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷。管理人員應(yīng)經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)

培訓(xùn)或持證上崗。

2高低壓電工、電梯安全管理員、消防中控室值班人員等特

種作業(yè)人員必須持有專(zhuān)業(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗，供水管理人

員必須持有健康證明。

3應(yīng)設(shè)置樓宇專(zhuān)屬客戶(hù)服務(wù)人員，每人管理戶(hù)數(shù)不高于300

戶(hù)；應(yīng)具備現(xiàn)場(chǎng)辦公條件及入戶(hù)服務(wù)能力。

5

4服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴工牌，服務(wù)規(guī)范，舉止文明，

態(tài)度熱情，言語(yǔ)得體。

3.1.3制度管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1雙方必須簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同，

合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章的規(guī)定。

2應(yīng)制訂物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。

3必須制定較為完善的物業(yè)管理方案，并建立物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維保、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)

境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等方面的管理制度及培訓(xùn)、考核體系。

4必須有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

5應(yīng)定期進(jìn)行突發(fā)事件應(yīng)急演練，其中消防演練每年應(yīng)不少

于2次，并有相應(yīng)的培訓(xùn)、演練記錄。

6應(yīng)有物業(yè)服務(wù)工作記錄。

3.1.4檔案管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)建立完善的檔案管理制度，運(yùn)用信息化技術(shù)對(duì)物業(yè)竣工

驗(yàn)收資料、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備管理檔案、收費(fèi)管理、日

常管理檔案等進(jìn)行管理。

2應(yīng)設(shè)置檔案資料室，配置檔案資料柜，有禁煙標(biāo)識(shí)、防鼠

措施和滅火器。

3應(yīng)設(shè)有檔案管理員，檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查

閱方便。應(yīng)對(duì)檔案內(nèi)容實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)情況變化及時(shí)更新、

補(bǔ)充檔案信息。

3.1.5客戶(hù)服務(wù)應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)有專(zhuān)人處理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理業(yè)

主和物業(yè)使用人的報(bào)修、建議、咨詢(xún)、投訴等各類(lèi)信息的收集和

6

反饋，回復(fù)率應(yīng)達(dá)到100%，有效投訴處理率應(yīng)達(dá)到100%。

2重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、單元樓內(nèi)以書(shū)面形式

履行告知義務(wù)，并配有信息發(fā)布平臺(tái)。

3實(shí)行酬金制的，每年應(yīng)至少公示1次物業(yè)服務(wù)資金收支

情況。

4每年應(yīng)至少公示1次利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收

支情況。

5每年應(yīng)至少公開(kāi)進(jìn)行2次物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)查，綜合覆蓋

率不應(yīng)低于80%，客戶(hù)滿(mǎn)意率不應(yīng)低于80%；應(yīng)根據(jù)住戶(hù)合理意

見(jiàn)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

6重要節(jié)日應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行氛圍營(yíng)造。

7對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和

使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并及時(shí)向有

關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

8應(yīng)建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，維修記錄與服務(wù)承諾

相符。

9各類(lèi)維修工作應(yīng)流程清晰、操作程序規(guī)范、人員技術(shù)過(guò)硬、

管理規(guī)范。

10急修、小修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到100%，返修率不應(yīng)高于1%；

維修回訪(fǎng)率應(yīng)達(dá)到100%，應(yīng)有回訪(fǎng)記錄。

11出入口應(yīng)配置便民服務(wù)推車(chē)，數(shù)量能夠滿(mǎn)足業(yè)主需求。

12應(yīng)提供有償特約服務(wù)和無(wú)償便民服務(wù)。

13綜合管理的其他服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

14應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行寵物管理制度，并設(shè)置寵物管理標(biāo)識(shí)。

15應(yīng)按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任

7

險(xiǎn)。

16應(yīng)定期組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

3.1.6專(zhuān)項(xiàng)委托服務(wù)應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1必須簽訂專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方的權(quán)利義務(wù)。

2專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求，操作

人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。

3專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)統(tǒng)一著裝、佩戴

標(biāo)志。

4對(duì)專(zhuān)項(xiàng)委托服務(wù)應(yīng)有監(jiān)督及評(píng)價(jià)機(jī)制，有監(jiān)督評(píng)價(jià)記錄。

3.2共用部位管理與維護(hù)

3.2.1標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1重點(diǎn)部位應(yīng)按相關(guān)要求設(shè)置指示標(biāo)志、安全警示標(biāo)志、消

防標(biāo)志及道路交通標(biāo)志。

2應(yīng)有樓棟、單元、樓層、戶(hù)門(mén)標(biāo)志。

3應(yīng)有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標(biāo)志。

4標(biāo)志應(yīng)安裝規(guī)范、清晰明顯，材質(zhì)和設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)符合本項(xiàng)

目的品質(zhì)定位。

3.2.2裝飾裝修管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)有裝飾裝修管理制度。

2應(yīng)按規(guī)定辦理裝飾裝修手續(xù)，應(yīng)有裝飾裝修管理檔案。

3受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，應(yīng)與業(yè)主或

物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，并書(shū)面告知

裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

8

4裝修現(xiàn)場(chǎng)消防及安全防護(hù)措施應(yīng)得當(dāng)，施工人員出入登記。

5在公共區(qū)域應(yīng)設(shè)有指定的裝修垃圾存放點(diǎn)，有圍擋遮蓋等

措施，嚴(yán)禁裝修垃圾裸露存放，并及時(shí)清運(yùn)。

3.2.3共用部位管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)根據(jù)房屋使用時(shí)間、設(shè)計(jì)年限和責(zé)任范圍，制定年度維

修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；應(yīng)按計(jì)劃對(duì)共用部位實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

2應(yīng)結(jié)合日常管理服務(wù)工作，落實(shí)區(qū)域日常巡視責(zé)任制，做

好記錄。

3對(duì)以下共用部位，應(yīng)每周進(jìn)行1次檢查：

1）門(mén)、窗、玻璃等建筑部件。

2）大門(mén)、圍墻、道路、無(wú)障礙通道、場(chǎng)地、階梯、扶手、

座椅、亭臺(tái)、雕塑、景觀小品、路緣石、管井、溝渠

等附屬構(gòu)筑物。

4對(duì)以下共用部位，應(yīng)每月進(jìn)行1次檢查：

1）室內(nèi)地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等建筑部件。

2）屋面泄水溝、屋頂防水層及隔熱材料、樓內(nèi)外雨落管

等附屬構(gòu)筑物。

5對(duì)共用部位的屋外貼面、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩，應(yīng)每季度進(jìn)

行1次檢查。

6汛前和每次強(qiáng)降雨（雪）后，應(yīng)檢查清理屋面泄水溝、雨

落管、雨水井。

7對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的共用部位表面缺陷和零星破損應(yīng)及時(shí)處理

并做好記錄。

8共用部位的使用應(yīng)符合建筑設(shè)計(jì)要求，嚴(yán)禁擅自改變使用

用途和違章搭建行為。

9

3.2.4房屋外觀管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1房屋外觀完好、整潔；發(fā)現(xiàn)外觀有變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象，應(yīng)

建議相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的安全防護(hù)措施。

2確需安裝封閉陽(yáng)臺(tái)的，應(yīng)提示相關(guān)業(yè)主陽(yáng)臺(tái)外觀與房屋外

觀保持一致。

3確需安裝空調(diào)的，應(yīng)提示相關(guān)業(yè)主安裝在指定位置并確保

牢固，冷凝水集中收集。

4經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的室外廣告牌、霓虹燈，應(yīng)提示相關(guān)使用人安

裝牢固、規(guī)范。

3.3共用設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)

3.3.1設(shè)備機(jī)房管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1設(shè)備機(jī)房門(mén)前應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)并注明設(shè)備機(jī)房的名稱(chēng)、管

理責(zé)任人信息，對(duì)有可能造成危害的設(shè)備設(shè)施必須在機(jī)房顯著位

置設(shè)置安全提示或警示標(biāo)志。

2機(jī)房?jī)?nèi)顯著位置應(yīng)張貼或懸掛設(shè)備系統(tǒng)圖、管理制度、操

作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、應(yīng)急預(yù)案流程和特種作業(yè)人員資格證書(shū)。

3設(shè)備設(shè)施標(biāo)志、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)志及各類(lèi)提示、警示標(biāo)志應(yīng)齊

全。

4應(yīng)有完善的交接班制度、人員出入管理制度。

5應(yīng)按規(guī)定配備勞動(dòng)防護(hù)用品和安全用具，按規(guī)定定期檢測(cè)。

6應(yīng)在明顯易取位置設(shè)置符合規(guī)定的消防器材及專(zhuān)用工具，

定期檢查確保完好有效。

7應(yīng)每周清潔1次設(shè)備機(jī)房，確保室內(nèi)無(wú)雜物、整潔有序、

10

無(wú)滲漏、無(wú)積水，設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕。

8應(yīng)有完善的防鼠措施，防鼠板、防鼠網(wǎng)、防鼠藥物等應(yīng)符

合規(guī)范要求。

9設(shè)備噪聲應(yīng)符合規(guī)范要求；有環(huán)境要求的設(shè)備機(jī)房，溫、

濕度應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)。

10雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端惡劣天氣前后必須有專(zhuān)項(xiàng)檢查

和防范措施。

11機(jī)房應(yīng)按要求進(jìn)行鋪裝，地面光潔無(wú)塵。

12運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄及交接班記錄等完善，應(yīng)每月

歸檔。

3.3.2供配電及公共照明管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1樓內(nèi)照明：每周應(yīng)巡檢2次，一般故障應(yīng)在8h內(nèi)修復(fù)，其

他復(fù)雜故障應(yīng)在2d內(nèi)修復(fù)；樓道燈完好率不得低于98%。

2樓外照明：每周應(yīng)巡檢2次，一般故障應(yīng)在12h內(nèi)修復(fù)，

其他復(fù)雜故障應(yīng)在3d內(nèi)修復(fù)；每半月應(yīng)調(diào)整1次時(shí)間控制器；路

燈完好率不得低于98%。

3應(yīng)急照明：每周應(yīng)巡檢2次，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在30min內(nèi)到達(dá)

現(xiàn)場(chǎng)組織維修；斷電后應(yīng)維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，指示燈表面亮度和

應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)。

4低壓柜：每日應(yīng)巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年應(yīng)養(yǎng)護(hù)1

次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年應(yīng)檢查2次電氣安全；

每年應(yīng)校驗(yàn)1次儀表。

5低壓配電箱和線(xiàn)路：每周應(yīng)檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半

年應(yīng)養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年應(yīng)切換

1次雙路互投開(kāi)關(guān)。

11

6控制柜：每周應(yīng)檢查2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年應(yīng)養(yǎng)護(hù)2次，

養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度應(yīng)校正1次各種

電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年應(yīng)檢查2次遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能

裝置。

7發(fā)電機(jī)：每半月應(yīng)試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年應(yīng)2

次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年應(yīng)活化2次蓄電池；每周應(yīng)巡視2次充電機(jī)

和蓄電池。

8配電室、樓層配電間：有門(mén)、孔、洞、窗等處應(yīng)有完善的

防鼠措施；穿墻線(xiàn)槽周邊應(yīng)封堵嚴(yán)密；鎖具應(yīng)完好；電纜進(jìn)出線(xiàn)

和開(kāi)關(guān)標(biāo)識(shí)應(yīng)準(zhǔn)確。

9變電站高低壓電纜溝、電梯底坑不得有積水。應(yīng)每年組織

對(duì)高低壓母線(xiàn)、配電盤(pán)、變壓器、電纜進(jìn)行1次例行試驗(yàn)，根據(jù)

試驗(yàn)記錄對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

10每年應(yīng)檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。

3.3.3安全防范設(shè)施管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1監(jiān)控系統(tǒng)管理：

1）應(yīng)按設(shè)計(jì)要求配置足夠的監(jiān)控設(shè)備，保證24h運(yùn)轉(zhuǎn)正

常，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理區(qū)域的有效控制，畫(huà)面齊全、清晰。

2）應(yīng)按使用說(shuō)明書(shū)對(duì)攝像機(jī)、鏡頭、監(jiān)視器等設(shè)備進(jìn)行

檢修保養(yǎng)。

3）系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)，并做好防潮、防塵、防腐、

防雷、防干擾工作。

2門(mén)禁系統(tǒng)管理：

1）每周應(yīng)巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常。

2）門(mén)禁鎖、對(duì)講主機(jī)檢查保養(yǎng)應(yīng)每季度1次。

12

3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障應(yīng)在2h內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)

雜故障應(yīng)在2d內(nèi)修復(fù)。

3周界防范系統(tǒng)管理：

1）主機(jī)除塵應(yīng)每半年1次，壓線(xiàn)端子應(yīng)牢固，對(duì)射探頭

牢固性檢查應(yīng)每年1次。

2）報(bào)警系統(tǒng)有效測(cè)試應(yīng)每周1次，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)

準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)

警信號(hào)。

3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般故障應(yīng)在1h內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜

故障應(yīng)在24h內(nèi)修復(fù)。

4電子巡更系統(tǒng)管理：

1）調(diào)試保養(yǎng)應(yīng)每季度1次，保證系統(tǒng)工作正常。

2）巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員、數(shù)據(jù)的顯示、查詢(xún)、打印、

歸檔功能應(yīng)正常，巡更違規(guī)提示功能應(yīng)正常。

3.3.4供水系統(tǒng)管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)建立水質(zhì)管理制度和檢測(cè)檔案。

2合同約定二次供水由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，應(yīng)滿(mǎn)足下

列要求：

1）每年應(yīng)至少對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行2次清洗消毒；清

洗、消毒前3日告知業(yè)主停水時(shí)間、清洗消毒后注意

事項(xiàng)，并經(jīng)具備水質(zhì)檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格后方可

使用；生活用水消毒設(shè)備應(yīng)運(yùn)行正常，紫外線(xiàn)消毒燈

管應(yīng)定期更換。

2）每年應(yīng)委托具備水質(zhì)檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)二次供水水

質(zhì)進(jìn)行2次檢測(cè)；水質(zhì)必須符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)

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準(zhǔn)》的規(guī)定。

3）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保

管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

4）水箱蓋應(yīng)上鎖并設(shè)有密封條、防蚊網(wǎng)，通風(fēng)良好，水

箱周邊無(wú)污染源。

5）水箱應(yīng)有水位計(jì)，有總?cè)莘e標(biāo)識(shí)，水位計(jì)刻度應(yīng)有高、

低水位標(biāo)志。

6）二次供水管網(wǎng)、供水設(shè)備設(shè)施應(yīng)24h運(yùn)行，保證供水

壓力正常。

3每日應(yīng)巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)解

決。

4每日應(yīng)巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

5不具備自動(dòng)切換功能的，每月應(yīng)手動(dòng)切換1次備用水

泵。

6每年應(yīng)檢查4次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年

應(yīng)養(yǎng)護(hù)2次水泵。

7每年應(yīng)對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆。

8對(duì)供水管道應(yīng)進(jìn)行保溫包覆，避免夏、秋季產(chǎn)生冷凝

水。

9供水故障通知、處理應(yīng)及時(shí)，記錄完整。

3.3.5排水系統(tǒng)管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)有防汛預(yù)案，每年應(yīng)至少組織1次演練。

2應(yīng)配備有防汛物資（沙袋、擋水板、雨具、照明工具、發(fā)

電機(jī)、抽水泵等）。

3排水設(shè)施：每年汛前應(yīng)對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施

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進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通；每次降雨前后應(yīng)對(duì)主要

排水口、管井進(jìn)行檢查。

4污水泵：汛期應(yīng)每日巡視2次，平時(shí)應(yīng)每周巡視1次，檢

查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周應(yīng)進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度應(yīng)養(yǎng)護(hù)

1次。

5化糞池：每半年應(yīng)清掏1次，每月應(yīng)巡視1次，汛期應(yīng)每

周檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)清掏。

3.3.6消防系統(tǒng)管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)建立并落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全

職責(zé)，按照合同約定提供消防安全防范服務(wù)。

2在出入口、電梯口、防火門(mén)等醒目位置應(yīng)有提示火災(zāi)危險(xiǎn)

性、安全逃生路線(xiàn)、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)

志和警示標(biāo)語(yǔ)、安全疏散路線(xiàn)指導(dǎo)圖。

3消防設(shè)施設(shè)備功能必須完好、不得缺失，可隨時(shí)啟用；消

防通道、安全疏散通道必須通暢，疏散標(biāo)識(shí)應(yīng)規(guī)范醒目。

4應(yīng)有消防應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)成立志愿消防隊(duì)或建立微型消防

站，配備必要的消防器材，相關(guān)人員應(yīng)熟練掌握消防基本知識(shí)和

技能。

5消防控制室應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員24h值班，及時(shí)處理各類(lèi)報(bào)警、

故障信息。

6應(yīng)設(shè)置消防安全宣傳欄，經(jīng)常性開(kāi)展安全宣傳教育；每年

應(yīng)對(duì)員工至少進(jìn)行2次消防安全培訓(xùn)。

7發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，應(yīng)立即糾正、排除；

無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。

8發(fā)生火情應(yīng)立即報(bào)警，并組織撲救初起火災(zāi)、疏散遇險(xiǎn)人

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員、協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

9對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每日進(jìn)行1次檢查：

1）火災(zāi)報(bào)警器的功能是否正常、指示燈有無(wú)損壞。

2）消防泵房?jī)?nèi)的閥門(mén)、報(bào)警閥組、管道壓力、供電是

否正常。

3）疏散通道、安全出口的防火門(mén)是否完好，常閉防火

門(mén)是否處于正常狀態(tài)。

10對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

1）進(jìn)行消防水泵啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。

2）消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無(wú)滲漏、

悶蓋是否齊全。

3）高位消防水箱的儲(chǔ)水水位是否正常。

4）消防泵房間的防火門(mén)是否完好。

5）滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過(guò)期失效、是否

生銹、是否正常啟用。

6）室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報(bào)警按鈕、指示燈、報(bào)警控

制線(xiàn)路功能是否齊全完好，有無(wú)故障、生銹、漏水，

接口墊圈是否完整無(wú)缺；消火栓箱門(mén)是否完好無(wú)缺，

是否能正常開(kāi)啟。

11對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每2個(gè)月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

1）火災(zāi)警報(bào)裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示

功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否

處于正常狀態(tài)；對(duì)主、備電源進(jìn)行自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)。

2）進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層試驗(yàn)。

3）對(duì)水流指示器進(jìn)行功能試驗(yàn)，利用末端試水裝置排

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水，水流指示器應(yīng)動(dòng)作，消防控制室應(yīng)有信號(hào)顯示，

水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警聲，并應(yīng)啟動(dòng)消防水泵；對(duì)報(bào)

警閥旁的放水試驗(yàn)閥進(jìn)行供水試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供

水能力。

4）噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換，當(dāng)噴

頭上有異物時(shí)應(yīng)清除。

5）室外閥門(mén)井中進(jìn)水閥、屋頂水箱閥門(mén)和管道中的閥

門(mén)，核實(shí)其是否處于正常狀態(tài)。

6）與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)有聯(lián)動(dòng)功能的防火門(mén)(包括防火卷

簾)能否聯(lián)動(dòng)，設(shè)施、設(shè)備間的防火門(mén)是否完好。

7）防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。

12對(duì)安裝的探測(cè)器及全部報(bào)警控制裝置應(yīng)每年進(jìn)行1次試

驗(yàn)；火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗1次，不

合格的應(yīng)調(diào)換。

3.3.7電梯系統(tǒng)管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1電梯的使用管理應(yīng)按《河北省電梯安全管理辦法》的規(guī)定

執(zhí)行，并有電梯使用安全管理制度。

2應(yīng)配備電梯安全管理人員，每人負(fù)責(zé)管理的電梯不得超過(guò)

50部。

3在電梯轎廂內(nèi)或者主出入口的顯著位置應(yīng)標(biāo)明電梯使用標(biāo)

志、安全注意事項(xiàng)、應(yīng)急救援電話(huà)、電梯使用管理單位、維護(hù)保

養(yǎng)單位等相關(guān)信息。

4應(yīng)實(shí)行一梯一檔，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理。檔案內(nèi)容包含購(gòu)買(mǎi)合

同、安裝調(diào)試合同、保修合同、安裝施工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、使用說(shuō)明和

隨機(jī)技術(shù)資料、電梯登記證、維保合同、維保記錄、巡檢記錄、

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修理記錄、年檢報(bào)告等。

5電梯每年應(yīng)進(jìn)行1次定期檢驗(yàn)。電梯檢驗(yàn)合格有效期屆滿(mǎn)

前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

6確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置、語(yǔ)音提示廣播、無(wú)線(xiàn)通訊

裝置等設(shè)施正常使用；聲光報(bào)警、顯示、監(jiān)控、五方對(duì)講等信號(hào)

或畫(huà)面清晰。

7電梯緊急報(bào)警裝置能隨時(shí)與值班人員取得有效聯(lián)系。乘客

被困報(bào)警后應(yīng)在5min內(nèi)通知電梯維護(hù)保養(yǎng)單位采取措施實(shí)施救

援。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在

30min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

8每日應(yīng)至少檢查2次電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)組

織排除；電梯停運(yùn)超過(guò)24h的，應(yīng)當(dāng)公告電梯停運(yùn)原因和恢復(fù)運(yùn)

行時(shí)間。

9電梯應(yīng)按維保計(jì)劃時(shí)間進(jìn)行維修、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及

時(shí)組織排除，記錄完整。

10每年應(yīng)至少對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行2次特種設(shè)備安全

培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

11機(jī)房?jī)?nèi)專(zhuān)用工具配置齊全、使用方便，平層標(biāo)識(shí)圖、平層

標(biāo)識(shí)線(xiàn)清晰；通風(fēng)、照明情況良好。

12應(yīng)有電梯突發(fā)事件應(yīng)急措施與救援預(yù)案，并每季度演練1

次。

13應(yīng)急救援裝置應(yīng)完整無(wú)損、標(biāo)識(shí)齊全、功能有效；應(yīng)急照

明、緊急迫降及雙電源供電裝置功能正常。

14應(yīng)在小區(qū)公示欄公布小區(qū)電梯最近一次維護(hù)保養(yǎng)信息，信

息應(yīng)當(dāng)包括維護(hù)保養(yǎng)單位、維護(hù)保養(yǎng)人員姓名、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間和

18

內(nèi)容等。

3.3.8室外管線(xiàn)及路面井蓋管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1雨水管、污水管、空調(diào)冷凝管等管線(xiàn)不得有破損、滲漏。

2室外消防水泵接合器應(yīng)完好。

3路面井蓋標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰，無(wú)缺損、無(wú)丟失，不影響車(chē)輛和行

人通行。

3.3.9避雷設(shè)施管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1避雷設(shè)施應(yīng)完好、有效，定期檢查、維護(hù)、測(cè)試，記錄完

整。

2避雷裝置應(yīng)每年檢測(cè)1次，日常管理中及時(shí)修復(fù)銹蝕、變

形、斷裂部位。

3.3.10合同約定水系景觀及游樂(lè)設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，應(yīng)

滿(mǎn)足下列要求：

1啟用前應(yīng)進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。

2水系景觀泵使用期間應(yīng)每日巡查2次噴水池、水泵及其附

屬設(shè)施，每周應(yīng)檢查1次防漏電設(shè)施。

3每日應(yīng)巡查1次游樂(lè)設(shè)施，確保無(wú)安全隱患。

4應(yīng)有安全警示標(biāo)識(shí)。

3.3.11有航空標(biāo)志設(shè)備設(shè)施的，標(biāo)志燈等應(yīng)完好，定期檢查維護(hù)，

有記錄。

3.4公共秩序維護(hù)

3.4.1秩序維護(hù)管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)制定符合項(xiàng)目定位及實(shí)際情況的秩序維護(hù)方案。

19

2主要出入口24h雙崗執(zhí)勤，立崗應(yīng)不少于12h，站姿規(guī)范，

有完善的執(zhí)勤、出入登記、交接班等記錄。

3應(yīng)設(shè)置專(zhuān)職公共秩序維護(hù)人員，具有較強(qiáng)的責(zé)任心、身體

健康，能熟練使用小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)

備；配備對(duì)講裝置及必要的防護(hù)器械并定期對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。

4按照規(guī)定路線(xiàn)和時(shí)間進(jìn)行巡邏，每2h至少應(yīng)巡查1次，重

點(diǎn)區(qū)域應(yīng)增加巡邏頻率，并做好巡邏記錄，巡邏路線(xiàn)每季度更新

1次。

5應(yīng)有外來(lái)人員管理制度和大宗物品進(jìn)出管理制度，實(shí)行進(jìn)

出問(wèn)詢(xún)、登記。

6中央監(jiān)控室應(yīng)有24h專(zhuān)人值守，并做好值班記錄；重要部位

監(jiān)控錄像保存不應(yīng)低于30d。

7應(yīng)有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期向業(yè)主宣傳安全防范常識(shí)。

3.4.2車(chē)輛管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1道閘系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)行良好，維保養(yǎng)護(hù)及時(shí)。

2主要道路交通標(biāo)志齊全，應(yīng)設(shè)置完善的道路標(biāo)線(xiàn)、限速、

禁鳴、減速等交通安全標(biāo)志和設(shè)施，實(shí)行人車(chē)分流。

3臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)出登記應(yīng)及時(shí)，記錄完整。

4停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）標(biāo)識(shí)規(guī)范、清晰，車(chē)輛行駛路線(xiàn)應(yīng)設(shè)置合理,

車(chē)輛停放有序。

5停車(chē)場(chǎng)車(chē)位平面圖、停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)定、緊急聯(lián)系

電話(huà)等應(yīng)公示于顯著位置。

6固定停放車(chē)輛應(yīng)簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)；

消防通道禁止停放車(chē)輛，對(duì)不按規(guī)定停車(chē)的行為應(yīng)進(jìn)行勸阻、糾

正。

20

7高峰時(shí)段應(yīng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)行車(chē)、停車(chē)秩序進(jìn)行引導(dǎo)，發(fā)生

交通堵塞及時(shí)疏導(dǎo)；發(fā)生交通事故時(shí)，配合業(yè)主及相關(guān)部門(mén)完成

調(diào)查取證工作。

8停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）應(yīng)定時(shí)巡檢，記錄完整。

9車(chē)庫(kù)內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施應(yīng)配置齊全并保持正常使用。

10非機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)范、擺放整齊，不應(yīng)有亂停亂放、私拉、

亂扯充電現(xiàn)象。

3.5環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)

3.5.1樓內(nèi)公共區(qū)域管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1大堂、一層候梯廳：每日應(yīng)清掃并清拖2次大堂、一層候

梯廳地面；每日應(yīng)擦拭1次信報(bào)箱；每周應(yīng)擦拭2次大堂、候梯

廳墻面；配有家具的，每月應(yīng)護(hù)理1次；每日應(yīng)巡視保潔3次大

堂、一層候梯廳。

2樓道、樓梯：每日應(yīng)清掃并清拖1次樓道、樓梯地面；每

日應(yīng)擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌

等共用設(shè)施；每季度應(yīng)對(duì)樓內(nèi)燈具除塵1次；根據(jù)地面材質(zhì)，應(yīng)

定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)；每日應(yīng)巡視保潔2次樓道、樓梯。

3電梯轎廂：每日應(yīng)擦拭2次電梯轎廂門(mén)、面板；每日應(yīng)清

拖2次轎廂地面；每日應(yīng)巡視保潔3次電梯轎廂。不銹鋼或其它

材料裝飾的電梯轎廂，每周應(yīng)護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，

每月應(yīng)養(yǎng)護(hù)1次。

3.5.2外圍公共區(qū)域管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1樓外道路及設(shè)施：每日應(yīng)清掃1次、巡視保潔4次樓外道

路；每半月應(yīng)清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每月應(yīng)清潔1

21

次雨篷、門(mén)頭等；雨雪天氣，道路不應(yīng)有積水積雪，清理及時(shí)，

保持道路通行。

2天臺(tái)、屋面：每周應(yīng)巡查1次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)

清掃。每月應(yīng)清掃1次天臺(tái)、屋面。

3水景：根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行凈化處理，使用期間應(yīng)每日應(yīng)清

潔1次水面。

4車(chē)庫(kù)、車(chē)棚：地面應(yīng)每天清潔1次。保持空氣流通，地面

無(wú)垃圾和雜物。天花、墻面應(yīng)每月清潔1次，目視無(wú)積塵、蜘蛛

網(wǎng)。門(mén)窗、消防箱、防火門(mén)、箱柜等公共設(shè)施應(yīng)每月清潔1次，

目視無(wú)積塵。指示牌、指示燈應(yīng)保持整潔。

5商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序。排放油煙、噪音等應(yīng)符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)

準(zhǔn)，不得有亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。對(duì)違規(guī)行為進(jìn)

行勸阻；拒不改正的，應(yīng)報(bào)告相關(guān)部門(mén)。

3.5.3垃圾收集及清運(yùn)應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1垃圾應(yīng)實(shí)行分類(lèi)管理，執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一政策。

2生活垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，有清運(yùn)記錄。

3垃圾桶、果皮箱應(yīng)每日擦拭1次，垃圾箱周?chē)孛鏌o(wú)散落

垃圾、無(wú)垃圾外溢、無(wú)污水、無(wú)異味；夏季應(yīng)每日消殺。

4應(yīng)有完善的消殺滅害服務(wù)方案和管理制度，并配合相關(guān)部

門(mén)進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置

有明顯標(biāo)識(shí)；應(yīng)定期進(jìn)行消殺滅害，有相關(guān)記錄。

3.6綠化養(yǎng)護(hù)

3.6.1應(yīng)制定綠化養(yǎng)護(hù)方案，養(yǎng)護(hù)設(shè)備、工具臺(tái)帳完善。人員配

置合理，責(zé)任區(qū)域明確。園藝平面圖、苗木清單等資料應(yīng)齊全。

22

小區(qū)綠化完好率不得低于95%。

3.6.2應(yīng)根據(jù)植物種類(lèi)、生長(zhǎng)情況和土壤情況合理安排灌溉。常

年保持有效供水，草坪生長(zhǎng)良好，保持排水通暢。

3.6.3喬木應(yīng)每年施肥1～2次，灌木應(yīng)每年施肥3～4次，地被

和草坪植物應(yīng)每年施肥4～5次，花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追

肥；可通過(guò)有機(jī)覆蓋等方法，逐年增加土壤有機(jī)質(zhì)。

3.6.4喬木應(yīng)每年夏季、冬季各修剪1次；灌木修剪及時(shí)，全年

至少應(yīng)修剪3次；草坪修剪應(yīng)春季每月1次，夏秋季每月2次。

綠植不應(yīng)影響車(chē)輛行人通行。

3.6.5每年應(yīng)全面除草8次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)。

3.6.6特殊天氣條件下的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1低溫危害防護(hù)：可根據(jù)情況選擇澆封凍水和返青水、設(shè)風(fēng)

障、樹(shù)干防護(hù)、樹(shù)干涂白、覆蓋、囤土防寒。

2高溫危害防護(hù)：可根據(jù)情況選擇遮陰、樹(shù)干噴水。

3風(fēng)害防護(hù)：可根據(jù)情況選擇整形修剪、支撐加固、風(fēng)后扶

植。

3.6.7補(bǔ)植、改植應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1樹(shù)木缺株、草坪空禿地段應(yīng)及時(shí)補(bǔ)種，補(bǔ)植應(yīng)需補(bǔ)植與原

綠化品種相同的植物。草坪不得有1m2以上的斑禿。

2綠化植物不適宜原種植環(huán)境的，可進(jìn)行改植，但需要保證

整體效果。

3.6.8病蟲(chóng)害防治應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)采取預(yù)防為主，綜合防治的方針；及時(shí)掌控病蟲(chóng)害的發(fā)

生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲(chóng)害，禁用高毒或

強(qiáng)刺激性的農(nóng)藥。無(wú)明顯病蟲(chóng)害。

23

2藥劑使用管理合理，記錄完整。使用藥物時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按要

求操作并設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。

3.6.9草坪以及綠化帶應(yīng)整潔，無(wú)雜物、糞便、垃圾、雜草以及

枯葉樹(shù)枝；綠化產(chǎn)生的垃圾，重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)隨產(chǎn)隨清、其他區(qū)域日

產(chǎn)日清。

3.6.10愛(ài)護(hù)綠化標(biāo)識(shí)位置合理、醒目，重點(diǎn)樹(shù)木品種應(yīng)實(shí)行標(biāo)牌

管理。

3.7黨建工作

3.7.1必須擁護(hù)黨的領(lǐng)導(dǎo)，宣傳和執(zhí)行黨的路線(xiàn)、方針、政策。

3.7.2在街道、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，推動(dòng)黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理

創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量，融入社區(qū)治理總體格局。

3.7.3應(yīng)積極配合街道、社區(qū)黨組織工作，不斷完善公司內(nèi)部黨

建工作內(nèi)容。

3.7.4應(yīng)設(shè)立黨員示范崗或志愿者示范崗，積極開(kāi)展黨員服務(wù)日

活動(dòng)。

3.8精神文明建設(shè)

3.8.1應(yīng)有精神文明建設(shè)宣傳欄，內(nèi)容每2月更新1次。

3.8.2每年至少組織3次業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，應(yīng)充分兼顧老、中、青、

幼多層次業(yè)主需求。

3.8.3應(yīng)積極配合社區(qū)居委會(huì)等組織開(kāi)展社會(huì)公益活動(dòng)。

3.8.4精神文化活動(dòng)應(yīng)有計(jì)劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。

24

4住宅物業(yè)二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4.1綜合服務(wù)

4.1.1服務(wù)場(chǎng)所應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)設(shè)置客戶(hù)服務(wù)中心，配置有辦公桌、椅、接待臺(tái)、空調(diào)、

飲水機(jī)、電話(huà)、打印機(jī)、電腦，宜有必要的物業(yè)辦公及財(cái)務(wù)管理

軟件，服務(wù)中心通訊條件良好，宜有免費(fèi)無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。

2應(yīng)在顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目主要服務(wù)

人員姓名、照片、崗位信息、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)

目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、24h服務(wù)電話(huà)、報(bào)修電話(huà)等相關(guān)信息。提供特約

服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3客戶(hù)服務(wù)中心每日工作時(shí)間應(yīng)不少于10h，其他時(shí)間物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)配置值班人員。

4.1.2服務(wù)人員應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有3年以上物業(yè)服務(wù)

企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷。管理人員應(yīng)經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)

培訓(xùn)或持證上崗。

2高低壓電工、電梯安全管理員、消防中控室值班人員等特

種作業(yè)人員必須持有專(zhuān)業(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗，供水管理人

員必須持有健康證明。

3應(yīng)設(shè)置樓宇專(zhuān)屬客戶(hù)服務(wù)人員，應(yīng)具備現(xiàn)場(chǎng)辦公條件及入

戶(hù)服務(wù)能力。

4服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴工牌，服務(wù)規(guī)范，舉止文明，

25

態(tài)度熱情，言語(yǔ)得體。

4.1.3制度管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1雙方必須簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同，

合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章的規(guī)定。

2應(yīng)制訂物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。

3應(yīng)制定較為完善的物業(yè)管理方案，并建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維保、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境

衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等方面的管理制度及培訓(xùn)、考核體系。

4必須有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

5應(yīng)定期進(jìn)行突發(fā)事件應(yīng)急演練，其中消防演練每年宜不少

于2次，并有相應(yīng)培訓(xùn)、演練記錄。

6應(yīng)有物業(yè)服務(wù)工作記錄。

4.1.4檔案管理應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)建立完善的檔案管理制度，對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、業(yè)主

資料、房屋檔案、設(shè)備管理檔案、收費(fèi)管理、日常管理檔案等進(jìn)

行管理。

2應(yīng)設(shè)置檔案資料室，配置檔案資料柜，有禁煙標(biāo)識(shí)、防鼠

措施和滅火器。

3應(yīng)設(shè)有檔案管理員，檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查

閱方便。

4.1.5客戶(hù)服務(wù)應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：

1應(yīng)有專(zhuān)人處理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理業(yè)

主和物業(yè)使用人的報(bào)修、建議、咨詢(xún)、投訴等各類(lèi)信息的收集和

反饋，回復(fù)率應(yīng)達(dá)到100%，有效投訴處理率應(yīng)達(dá)到100%。

2重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、單元樓內(nèi)以書(shū)面形式

26

履行告知義務(wù)，并配有信息發(fā)布平臺(tái)。

3實(shí)行酬金制的，每年應(yīng)至少公示1次物業(yè)服務(wù)資金收支情

況。

4每年應(yīng)至少公示1次利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收

支情況。

5每年應(yīng)至少公開(kāi)進(jìn)行2次物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)查，綜合覆蓋

率不應(yīng)低于80%，客戶(hù)滿(mǎn)意率不應(yīng)低于75%；應(yīng)根據(jù)住戶(hù)合理意

見(jiàn)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

6重要節(jié)日應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行氛圍營(yíng)造。

7對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和

使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并及時(shí)向有

關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)