我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策探討-2

我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理及對(duì)策分析[內(nèi)容摘要]近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)突出，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要意義。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)和成因的分析，提出了化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著越來(lái)越重要的作用，逐漸成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)其中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策進(jìn)行分析。一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述（一）房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念房地產(chǎn)金融，指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)的消費(fèi)的產(chǎn)過(guò)程而展開(kāi)的各種金融活動(dòng)從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購(gòu)買(mǎi)維修裝飾消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為\o"房地產(chǎn)業(yè)"房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、\o"清算"清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無(wú)法預(yù)料(即不確定)因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性，\o"金融業(yè)"金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，如果支持過(guò)度，容易引起\o"信用膨脹"信用膨脹問(wèn)題，從而誘發(fā)危機(jī)。（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)1.政策風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化的建設(shè)步伐中，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槠湔紦?jù)著特殊的地位，所以成為我國(guó)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。一方面，伴隨著政府對(duì)宏觀調(diào)控政策的不斷變化，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)環(huán)境也隨之發(fā)生變化，進(jìn)而影響這整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在不同的區(qū)域都有著各自的特點(diǎn)，所以我國(guó)中央的宏觀調(diào)控難以和地方政策相一致，這在房地產(chǎn)的監(jiān)管方面就容易產(chǎn)生很多不利影響，因此是我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而在你有些地方盲目片面的追求GDP的增長(zhǎng)，而無(wú)視中央政策的調(diào)控，這就使政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步的惡化。正因?yàn)槿绱耍瑖?guó)家或者各地政府為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)所采取的一些政策措施，也就成為了我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一個(gè)因素。2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足；另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融中多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣(mài)不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。3.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主,如果金融部門(mén)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)金業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款基本都以抵押形式發(fā)放，銀行對(duì)抵押物價(jià)值確定的主要依據(jù)于交易價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。交易價(jià)格由于信息不對(duì)稱(chēng)性的存在不確定性，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步較晚、評(píng)估機(jī)構(gòu)未能通過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)而形成品牌信譽(yù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格不能完全真實(shí)反映抵押物的價(jià)值。另外土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動(dòng)頻繁，這些都增加了土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)貸款的隱性風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)難以及時(shí)消化。在最近的幾年中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資金額逐年翻番，而開(kāi)工的面積和銷(xiāo)售跟不上投資的增長(zhǎng)速度，這樣就造成了大量房產(chǎn)的積壓和大量的土地閑置現(xiàn)象，這些都為房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定造成不良影響?，F(xiàn)在有很多人們熱衷于“炒房地產(chǎn)”，房?jī)r(jià)的上漲有一定的理論界限，超過(guò)這一界限就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，進(jìn)而會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)一旦破滅，受損失的不但有開(kāi)發(fā)商、建筑企業(yè)和廣大消費(fèi)者，還有損失的最終承擔(dān)者金融機(jī)構(gòu)。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的外部環(huán)境欠佳。一是政府相關(guān)部門(mén)對(duì)國(guó)有土地難以進(jìn)行有效的計(jì)劃管理，導(dǎo)致土地資源無(wú)法優(yōu)化配置。一直以來(lái)，我國(guó)土地資源實(shí)施協(xié)議出讓的制度，這種制度很容易發(fā)生房地產(chǎn)管理的政府人員和房地產(chǎn)商相互勾結(jié)的行為。二是信用缺失嚴(yán)重在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，有很多的主體信用缺失這對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)影響極壞，在現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常發(fā)生騙貸等不法行為，這些行為嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。三是是房地產(chǎn)資金投向結(jié)構(gòu)不合理，商品房庫(kù)存量居高不下，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)比例與我國(guó)現(xiàn)階段居民收入結(jié)構(gòu)相比，比例明顯偏低。三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施（一）實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。具體可以考慮以下幾個(gè)手段：一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過(guò)對(duì)直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而在根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。（二）商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力要提高銀行的防風(fēng)險(xiǎn)能力，就要求銀行在從事金融業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)，信貸從業(yè)人員必須牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查、貸前審查、貸后管理工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。銀行在貸款發(fā)放前，根據(jù)借款人及項(xiàng)目的相關(guān)資料，做好審查評(píng)估工作，重點(diǎn)對(duì)借款人的信用狀況和還款能力、項(xiàng)目的可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行審查。貸前審查評(píng)估工作要到企業(yè)內(nèi)部查閱相關(guān)資料并到現(xiàn)場(chǎng)勘察。貸款發(fā)放后，要對(duì)借款人資信情況和貸款項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查，及時(shí)掌握企業(yè)和項(xiàng)目的相關(guān)動(dòng)態(tài)，嚴(yán)控發(fā)放資金的使用情況，以防資金挪用影響項(xiàng)目或企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力，同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定適應(yīng)產(chǎn)業(yè)政策的房地產(chǎn)信貸政策，提高商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范能力。（三）加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。（四）完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。（五）建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制針對(duì)我國(guó)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱(chēng)等現(xiàn)象，逐步建立適合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。參考文獻(xiàn)[1]唐宇宏,葛幫亮.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及防范對(duì)策[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2007,5.[2]歐陽(yáng)宏虹.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題