2010南京市房地產市場研究報告-完整版

抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級目 1 6 6 1.研究背景說明 2.抉策地產研究指標體系說明 三、延伸服務 摘要 第一節(jié)市場容量分析 (一)2003年的商品房市場容量 三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告三級 23二、2003年南京房地產市場交易狀況分析 1.2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況 2.商品房交易量的歷年增長情況 三、2003年需求結構分析 271.各片區(qū)的結構比例及季度變化情況 2.樓型層次及季度比例變化分析 3.商品房價格檔次及季度變化情況 第二節(jié)產品結構分析 一、2003年市場供給總量 1.商品房開發(fā)持續(xù)增長 2.土地資源的供給狀況 二、2003年房地產供應結構以及供需分析 3.價格層次供需結構分析 4.樓型供需結構分析 三、2004年南京市商品房供給總量分析 三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告三級 3.片區(qū)狀況分析 第三節(jié)價格研究 1.抉策南京市70典型樓盤價格指數(shù) 5.存量房(即二手房)價格水平分析 第3頁三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告三級2.2004年市場環(huán)境及房價趨勢 3.研究指標 1.年齡結構分析 2.學歷分析 3.收入結構分析 2.收入與可承受價位交叉分析 3.套型選擇 第五節(jié)生活指數(shù)評價 三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告三級 1.區(qū)域生活指數(shù)模型 2.應用與測評結果 2.樓盤項目前期定位研究 第六節(jié)廣告監(jiān)測與研究 1.投放量排名 2.投放頻率排名 3.分區(qū)域投放量統(tǒng)計 4.物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計 第5頁三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告三級2.2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽 五、從購房者相關特征分析媒體影響度 2.媒體廣告對購房者決策的影響分析 設，南京市作為地區(qū)性政治、文化、經濟中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速發(fā)展的快車道。從房地產市場的具體表現(xiàn)來說，2003年南京市地價、房價漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。開發(fā)商與運營商在驚喜高利潤回報的同時受制于土地拍賣造成的高地價，在品牌運營、土地儲備資金實力的更另一方面，消費者愿望與實際差距越拉越大，很多人在猜測、猶豫中未能實現(xiàn)買房的愿望，而就在2003年，我國人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一個國家經濟發(fā)展水平的總量尺度，人均GDP評價的是一個國家的富裕程度，人們根據(jù)這個數(shù)字的變化來劃分經濟發(fā)展階段，這說明我國真正進入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時期，社會將會發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場經濟環(huán)境下，過消費結構將向發(fā)展型、享受型升級，住房、轎車、電子、通信等大宗消費品市場將出現(xiàn)爆炸性增長，更加繽紛多樣的消費方式即將在膨脹的消費時代成為現(xiàn)2003年的歲末，眾多有關房地產市場的報道中，最吸引讀者眼球的是2004年房價有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預測。抉策地產研究中心本著四年房地產市場研究、經紀服務的經驗，縱觀2003年房地產市商品的短缺永遠只是暫時的，商品過剩是市場經濟的常態(tài)。隨著市場的發(fā)展成熟，競爭會愈演愈烈，不久房地產市場目前遠未成熟，產品(商品房)又是相當復雜的特殊商品，相關影響因素如國內、外宏觀政治、經濟形勢、金融政策、相關法律法規(guī)的變化都會直接影響其微觀市場表現(xiàn)，片面的以某些經濟指標作為房價與房市的預測依據(jù)進行市場預測是不可取供需關系是房地產市場的主導因素。了解市場供求關系及其變化趨勢，深入研究微觀經濟走勢、消費者需求特征、消費行為特征、消費心理的變化是極具意義的，市場調查的意義在于揭示市場真實表現(xiàn)，分析市場發(fā)展變化的原因，通過科學的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場發(fā)展的相關因素進行分析，提出促進市場及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建2003年最具影響力的“一對”文件，即中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(121號文)和9月國務院發(fā)出的《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文),121文件自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會由于實力不濟而被淘汰，也促成了實力強的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。18號文肯定房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，強調“對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)價格的因素是比較復雜的，目前房地產市場還處在初級階段，高增長的同時，存在著這樣那樣的不成熟和不規(guī)范，未完全按照市場規(guī)律運行，隨著市場的成長發(fā)展，這些不規(guī)范和不成熟會逐步消失。對于這樣一個高成長中的初級市場，政府應該在逐漸規(guī)范的同時關懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場環(huán)境，使它能夠健康的成長，18號文正是體現(xiàn)了國家的這種精神。本期報告通過分析過去一年南京房地產市場的供結合宏觀經濟、政策形勢和發(fā)展態(tài)勢及消費者調查、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)分析研究了2003年南京市房地產市場，以期從市場研究的角度為消費者、房地產相關企業(yè)提二、研究方法簡介1.研究背景說明隨著房地產市場化進程的加速，產生了對專業(yè)房地產研究、咨詢服務機構的需求，特別是迫切需要對目前房地產市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產研究中心自2001年開始組建抉策購房會員俱樂部，并在會員服務、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎上于2003年推出抉策房地產市場研究指標體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產研究中心獨有的購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫基礎之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進行統(tǒng)計分析，從而獲得研究抉策地產研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運行(1)購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產研究中心的會員俱樂部建立于2001年中，截至2003年底已經擁有會員13585名，這些會員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實際購房需求的準購房者。所抉策地產研究中心常規(guī)研究報告有的會員資料都經過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務吸引會員及時更新會員資料。在所有會員中，26-45歲中青年人群占到會員總數(shù)的2/3,70%的會員家庭年收入在3-8萬元之間，大專以上學歷會員超過60%,會員資料中涉及會員的家庭基本情況(如：基本收入、人口結構、現(xiàn)有住房情況等),購房意向情況(如：意向購房區(qū)域、樓購房決策權、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等),數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量14余萬條，每月更新量26%。(2)南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產生活指數(shù)指標系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)收集和分數(shù)評定，對項目全程的營銷投放進行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。收錄樓盤數(shù)據(jù)近300家，簽訂典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。每家數(shù)據(jù)收集項目近100項。抉策地產研究中心將在2004年構建較為全面的長三角地區(qū)重點城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對全國范圍內具有代表意義的各類樓盤進行個案資料收集以建立項抉策地產研究中心常規(guī)研究報告模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤項目，對能夠反映房地產營銷投放特征的相關數(shù)據(jù)進行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報紙、電視、網絡媒介等。監(jiān)測對象：南京市所有房地產開發(fā)企業(yè)的所有項目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近30項。2.抉策地產研究指標體系說明本研究報告研究范圍為南京房地產市場七大片區(qū)：城研究報告的指標體系包括市場容量、產品結構、價格指數(shù)、消費者調查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大部分。本報告以以上六大指標全面衡量南京市房地產市品房)的市場地位及競爭力，分析市場的未來發(fā)展趨市場容量——即總需求量。需求決定供給。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎，從整體的角度，根據(jù)抉策地產研究中心TEL購房動機等因素，獲得南京房地產市場的市場容量，在該基礎上，分析南京房地產市場總容量及分季度容量、各區(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。產品結構——主要分析南京房地產市場的開發(fā)狀況、存量房、經濟適用房供應狀況、土地供應狀況、房地產市場的供需結構作深入分析，找出類別產品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。價格指數(shù)——以抉策地產研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測南京房地產市場的價格走勢、總體均價、各片區(qū)均價、分物業(yè)均價，結合片區(qū)及個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價格成因。消費者調查——通過對會員數(shù)據(jù)進行抽樣統(tǒng)計，在了解購房會員即準購房者的基本特征的基礎上，分析消費者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。生活指數(shù)——抉策地產研究中心區(qū)域及典型樓盤抉策地產研究中心TEL密級別：三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級生活指數(shù)評價系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進行指標量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結合商品房價格研究樓盤的性價比。媒體監(jiān)測——通過對南京各大報刊的房地產類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，并對媒體影響度、媒體偏好、消費者決策影響等某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既獨立又互相關聯(lián)，任何單一指標的研究都不能充分說明市場的全貌，必須經過相關性分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時間段內真實的市場三、延伸服務本報告為南京抉策地產研究中心的基礎性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，比較淺顯。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關決策部門提供各類型、層面的房抉策地產研究中心TEL地域房地產市場環(huán)境、地域房地產市場容量與產品結構/供需關系；宏觀經濟環(huán)境發(fā)展狀況/區(qū)域內房地產市場狀況與變化/準購房者購買力及消費特征/區(qū)域準購房者銷售周期預計與銷售進度控制。庫系統(tǒng)獲得基礎數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài)/通過購房會員俱樂部跟蹤消費者(準購房者)動態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項 抉策地產研究中心常規(guī)研究報告施、社會環(huán)境專項市場調查報告，時間段區(qū)域經濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產市場產品空缺及市場機會研究報告等。深度市場調研：項目可行性方案包括產品定位、財務分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。注：本報告基礎數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。如果您對南京市房地產市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產研究中心聯(lián)系。1、房地產需求上升勢頭強勁2003年南京市的房地產市場總容量為1400萬平方米，其中商品房的市場容量為850萬平方米，存量房的市場容量為550萬平方米。在需求構成中，拆遷購房需求占市場容量的32.85%,居民拆遷購房需求具抉策地產研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)是需求上升的主要動力，至2003年底投資需求比例達到24%,全年的比例為17%,這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關系波動以及整個房地產市場穩(wěn)定的2、房地產投資上升幅度很大，但商品房供給不足，2003年房地產投資為183.8億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長33.6%。但竣工面積僅為392.8萬平方米，同比下降了10%,加上期房供給上市銷售面積為598萬平方米。盡管2003年土地供應達到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應速度增長較慢。存量房市場供需均飛速增長，交易件數(shù)達到5.9萬件，同比增長90.4%,交易面積為430萬平方米，均超過商品房。3、在供需矛盾十分突出的情況下，商品房價格飚升2003年南京市所有片區(qū)商品房價格都大幅上升，最低漲幅14%,漲幅最高的河西片區(qū)房價上漲23%(詳見土3-3),各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房價格也在商品房的帶動下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價格基本接近商品房的價4、商品房總體供不應求外，存在結構性供過于求情況中低價位商品房供不應求，而5000元/平方米以上的281萬元/畝，同比上漲12.1%。建筑原材料上漲行情6、商品房均價和商品住宅均價超過4000元/平方米2003年底南京商品房均價達到4537元/平方米；商品住宅均價為4378元/平方米，在全國各主要城市中排第一節(jié)市場容量分析產品(商品房)需求量直接影響市場供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產市場高速發(fā)展的主要動力。本節(jié)市場容量主要分析了2003年南京房地產市場對商品房的總需求量，即市場的有效潛在需求量。對市場容量統(tǒng)計的方法主要從準購房者角度得市場容量分析是房地產市場研究的基礎，總量及層次結構的變化及趨勢對把握房地產市場的發(fā)展具有舉足保密級別：三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級一、2003年南京市房地產市場容量分析房地產的市場容量是指有現(xiàn)實需求的購房者準備購買房屋的面積總量，購房者對于房屋的類型選擇可以分為商品房(開發(fā)商新建商品房、政府推出的經濟適用房和中低價商品房)和存量房(包括二手房、上市公房等)。抉策地產研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2003年南京全年房地產市場商品房市場容量為850萬平方米，存量房市場容量為550萬平方米，2003年南京市房地產市場總容量約為1400萬平方米。購房者購買住房的需求動因主要包括拆遷安置購房、結婚購房、改善居住購房、投資購房以及城市化進程等方面所帶來的購房需求。根據(jù)對2003年會員數(shù)據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商圖1—12003年全年購房動因構成圖抉策地產研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)抉策地產研究中心常規(guī)研究報告(一)2003年的商品房市場容量1.拆遷購房仍然處于南京房地產需求的主導地位據(jù)統(tǒng)計南京市2003年實施拆遷項目115個，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2.4萬多戶，拆遷工企單位1320個。由于2003年三季度拆遷矛盾激化，導致國家要求加強對拆遷的管理，南京有44個拆遷項目停拆緩拆，比計劃4萬戶少拆遷了近1.6萬戶，據(jù)抉策地產中心2003年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購買商品房。因此，拆遷居民需購買商品房的數(shù)量在2萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積85平方米計算，拆遷居民購買商品房170萬平方米；此外，每個拆遷工企單位中按平均購買1000平方米面積計算，拆遷單位需購買商品房130萬平米左右。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為300萬平方米。2.投資者比例波動較大較快實際需要基礎之上的，因此投資購房需求受到其他購房者的心理影響甚大。而購房者的心理是很難預測和估計的，心理因素非常復雜并且波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達到24%,2003年全年投資購房需求所占比例在17%左右?？側藬?shù)接近1.28萬人，按照人均購房110平方米計算，這部分人群購買商品房的需求約為140萬平3.結婚購房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有2萬對青年進行結婚登記，其中60%~70%新婚者有購房需求。在購房者中所占比例各季度變動不大，在20%左右。全市大約有1.4萬戶將購買商品房，這部分人群全年商品房需求面積在155萬平方米左右。4.改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小因此，對于改善居住條件，提高生活質量的購房需求也在相應的逐步增加。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為普通消費者所接受。2003年這部分人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，大約為1.53萬余人，總需求面積為170萬平米。5.城市化進程等購房需求目前，南京的城市化水平約為45%,按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長2%,每年城市人口將增三級三級加11萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬人左右，有相當一部分留在南京工作；每年大量農村和外地人口遷入由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數(shù)量不太大。根據(jù)決策地產研究中心的購房會員數(shù)據(jù)庫資料，這部分人對商品房需求面積約在85萬平米。(二)存量商品房市場容量抉策地產研究中心對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)進行分析，購房者對商品房和存量房的需求比圖1-2商品房類型需求比例構成圖以城中為例，超過70%的商品房的面積在110平方米/套以上，而存量房面積大部分在50—80平方米/套，的戶數(shù)約8.7萬戶左右，意向購買存量商品房的戶數(shù)近7.4萬戶，按照戶均購房面積75平方米計算，2003年南京市存量房的市場容量為550萬平方米。二、2003年南京房地產市場交易狀況分析1.2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況達到739萬平方米，同比增長34%。2003年南京市完成產權登記的商品房交易3萬余件，交易金額近130億元，交易面積超過400萬平方米。市存量房交易達到5.9萬件，交易額為118.4億元，與2002年相比分別增長了90.4%和135.7%,創(chuàng)歷史最高紀錄，交易面積也超過商品房交易面積30萬平方米，達到430萬平方米。2003年經濟適用房基本上供不應求，拆遷居民為2.4萬戶，而全年建成經濟適用房91.76萬平方米僅能滿足1.2萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經濟適用房的建設。由于中低價商品房于2003年9月剛剛啟動，至年底尚無供應和交易。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2003年商鋪成為南比2002年增長25.%。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。因此，在排隊購房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于年全市辦公樓開發(fā)投資僅為13.69億元，大約是住宅投資的一成，與2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。當前國內消導致國內辦公樓需求不足，因此才會有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公2003年南京市房地產市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之圖1-31996年—2003年商品房成交面積和增長率示意圖200從南京商品房成交歷史紀錄可以看出，南京商品表明近年高速發(fā)展的南京房地產市場有著強勁的需求支撐。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當平穩(wěn)，每年增長率維持在10%以上，2003年更是達到了17%。由于老城改造城市建設等因素的強勁拉動，南京房地產市場在未來1—2年內仍具有較大的市場發(fā)展前景。3.2003年未實現(xiàn)需求狀況分析2003年南京市房地產市場容量為1400萬平方米，而2003年商品房合同銷售面積為738萬平方米，存量房完成交易近430萬平方米，再加上經濟適用房91.76抉策地產研究中心TEL策地產研究中心常規(guī)研究報告萬平方米，市場容量中仍有140萬平方米未能實現(xiàn)。三、2003年需求結構分析1.各片區(qū)的結構比例及季度變化情況購房者對區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示：圖1-42003年各季度片區(qū)市場容量比較圖米一河西城東城中城南城北第一季度第二季度第三季度第四季度米一河西一城東城中一城南城北圖表顯示，購房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。一系列市政基礎設施的陸續(xù)開工建設，河西地區(qū)奧體中心等十大標志性建筑的開工建設，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發(fā)上市，2003年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產市場需求非常旺盛。但是由于河西片區(qū)2003年底商品房均價已經超過5000元/平方米，低價位樓盤供應不足，和消費者價格意向需求相背離(見第二章圖2—3),因此河西地區(qū)需求份城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關注，市場需求份額有所提高。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經突破3000元/平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢，配套設施建設進展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。其它各片區(qū)的需2.樓型層次及季度比例變化分析一一房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。房產從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層一一多層小高層高層別墅一季度二季度三季度四季度多層小高層高層別墅和別墅。根據(jù)抉策地產研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)圖1-52003年南京市樓型需求比例對比圖可見，2003年南京商品房市場中各樓型的需求以了需求，開發(fā)商占主導地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購房者的選擇余地不大，在供不應求的情況下，購房者較能夠容忍對樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對而言，多抉策地產研究中心常規(guī)研究報告層的供給不足，導致對多層的需求比例下降，尤其是3.商品房價格檔次及季度變化情況價格是商品需求實現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對房價非常敏感。對南京購房者的期望價格區(qū)間圖1-6購房者期望價格對比圖(單位：元/平米)第一季度第二季度第三季度第四季度42.15%由上圖可見，3500-5000元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。消費者對房價的心理更主要的是消費者在商品供不應求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應有上升的趨勢，而對抉策地產研究中心TEL:025-86633983500元/平米以下的期望比例趨于下降。第二節(jié)產品結構分析產品(商品房)從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設的中低價商品房和經濟適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了2003年南京市房地產市場中的產品供給情況，并結合市場容量結構，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結構性矛盾和供應缺口。內容主要包括南京房地產市場的開發(fā)供應狀況、供應結構，并分析了2004年的房地產產品的供給情況。一、2003年市場供給總量1.商品房開發(fā)持續(xù)增長房地產開發(fā)投資作為南京固定資產投資的組成部分，一直扮演著主導角色，尤其是近幾年房地產市場2003年的全年房地產開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀錄，2003年房地產開發(fā)投資額為183.8億元，比2002年增長33.6%。房地產開發(fā)投資中，2003年住宅投資129.33億元，同比增長33.9%;商業(yè)營業(yè)用房投資13.69億元，同比增長25.2%;辦公樓投資13.27億元，同比下降16.1%。2003年全市房地產施工面積1556.85萬平方米，其中新開工面積780萬平米，商品房竣工面積392.82萬平方米，與2002年相比下降了10%。2003全市批準上市商品房面積為598萬平方米(包括江寧、江北和六合),其中城中城地區(qū)為368萬平方與2002年數(shù)據(jù)持平。表2—11995—2003年房地產開發(fā)投資、面積等指標一覽表份固定資產投資(億元)房地產開發(fā)投住宅開發(fā)投資(億房地產施工面(萬工面積房地產竣工面住宅竣工面積(萬住宅交易面積(萬/從表中可以看出：2000年以來，南京市房地產投資占固定資產的比例保持在24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產開發(fā)投資基本上和固定資產投資同步增長。從這個角度看，南京房地產的投資并不能說是過熱。此外，住宅開發(fā)投資占房地產開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因為辦公樓投資開發(fā)處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。歷年房地產開發(fā)投資、面積增長率示意圖特別是從1999年以來，投資增速不斷上升。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與2001年之前差不多，竣工面積增長率在1999年以后表現(xiàn)得相當平穩(wěn)，維持在10%以下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象，這就不難解釋2003年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。開發(fā)投資從99年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表明2004年的商品房供給將會有大的增速。抉策地產研究中心常規(guī)研究報告2.土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標拍賣制度以來，對于促進土地市場發(fā)育、完善土地市場建設、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。但是2003年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產巨市區(qū)已經基本沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉手交易得到的地塊價格漲幅較大。土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自2000年以來，南京房地產市場交易日益火爆，需求高速增長。然而土地供應量增長的速度跟不上房地產開發(fā)建設需求增長的速度，土地的供應不足導致目前土地市場的火爆。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應量。2003年經營性項目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長，采用招標、拍賣和掛牌等市場化運作方式共出讓土地1386.41公頃，其中市區(qū)(不含江寧、浦口和六合)轉讓面積62幅，共658.4公頃，成交金額113.56億元，幾乎是前三年轉讓土地的三倍。表2—22000年—2003年南京城區(qū)土地轉讓面積和抉策地產研究中心TEL年份轉讓面積增長率轉讓金額(億/3.2003年存量房供應狀況從整個房地產市場來看，存量房(即二手房)市場表現(xiàn)最為活躍。房地產中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。由于商品房價格不斷走高，供應無法滿足需求，而且總房價超過部分居民年存量房交易全面超過商品房，2003年全市存量房交易共5.9萬件，交易金額118.4億元，比上年分別增長90.4%和135.7%,交易面積達到429萬平方米，存價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現(xiàn)退出市場，存量房的供應量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了2003年底，存量房供需形勢發(fā)生逆轉，整個存量抉策地產研究中心常規(guī)研究報告房市場供大于求。供需比也從上半年的0.54逐漸縮小到1.12,相應存量房的交易量不斷上升，2003年存量房交易面積、件數(shù)均超過了商品房。隨著存量房的供應不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據(jù)發(fā)達其商品房、存量房市場的交易量大致為1:3到1:4,4.經濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐南京城鎮(zhèn)居民的2003人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個收入水平，讓他們購買均價在4000以上的商品房對于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購買因為關系到社會穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。而房地產業(yè)是國民經濟的支柱同時也有力的拉動了居民的消費。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內不太可能，因為房因此經濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產市場平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方設速度在2003年驟然加快，2002年全市僅僅開工建設20萬平方米經濟適用房，到2003年底竣工包括6個項目91.76平方米經濟適用房，安置了12900戶低收入家庭。除此以外，2003年全年共劃撥9個片區(qū)近600畝規(guī)劃土地用于經濟適用房建設，建設面積將達到370萬平方米近4.8萬套住房，將有效的緩解部分無法滿足市場的需要，2003年拆遷2.4萬多居民，預計2004年拆遷量將達到4萬戶。除了經濟適用房的建二、2003年房地產供應結構以及供需分析1.2003年南京市房地產市場總體供需分析2003年商品房的市場容量為850平方米，存量房的市場容量為550萬平方米左右，本常規(guī)研究報告僅經濟適用房供應91.76萬平方米，整個商品房市場需抉策地產研究中心TEL133抉策地產研究中心常規(guī)研究報告盡管2003年全年南京房地產市場總量上供不應求，但是仍然存在著結構性矛盾。局部片區(qū)房地產市場供需狀況比較緊張，排隊購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)存量房交易快速上升，同時市政府加大經濟適用房和中低價商品房的建設力度，以及2003年土地的放量上2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，2.各區(qū)域供需結構分析在對南京商品房供需結構的統(tǒng)計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較判斷各片區(qū)的供需狀況。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內1,說明該區(qū)域市場供不應求，數(shù)值大于1說明該區(qū)域市場供給過剩。2003年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結構不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資根據(jù)決策地產研究中心的70典型樓盤數(shù)據(jù)庫對南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測資料，結合我中心會員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出2003年南京市各片區(qū)商品房供需一供需比一供需比城東圖2-22003年各片區(qū)供需結構比例圖抉策地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年各片區(qū)房地城北片區(qū)供不應求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應比較充足，商品房供應量比較大，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)，供給份額比需求份額高27%;盡管河西是南京房地產市場的熱點，有數(shù)個大盤在開發(fā)，但2003年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢河西片區(qū)需求非常旺盛，需抉策地產研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)求份額僅能滿足需求的44%。隨著供應的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2003年發(fā)生了一些變化，圖2-3:2003年河西片區(qū)全年供需比走勢圖2003年底，河西土地供應大幅上升，同時奧體供給有所增加，也影響了消費心理，致使供給緊張狀3.價格層次供需結構分析毫無疑問，無論消費者還是開發(fā)商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結構同樣存在結構性矛盾，這里所引用的價格層次容量供需比是該價位 數(shù)值小于1,說明該價格層次市場供不應求，數(shù)值大于1說明該價格層次市場供給過剩。根據(jù)抉策地產研抉策地產研究中心常規(guī)研究報告一供需比一供需比3500以下7000以上圖2-4價格層次供需結構圖(單位：元/平米)抉策地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，中低檔價位區(qū)間商品房供不應求，3500元以下/平米價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%;5000元以上/平米價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。然而在3500元以下/平米區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。但是這個價位上卻有超過15%的消費者意向選擇因此進一步結合購房者購房意向地區(qū)指標進行交叉分析，我們就會發(fā)現(xiàn)更多問題。下面以3500—5000抉策地產研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)圖2—53500—5000元/平米價位區(qū)間區(qū)域供需盡管總體3500—5000元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應大于需求的比例較大，出現(xiàn)結4.樓型供需結構分析利用抉策地產研究中心數(shù)據(jù)對樓型供需結構進行分析。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。數(shù)值小于1,說明該樓型市場供不應求，數(shù)值大于1說明該樓型市場供給根據(jù)抉策地產研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)樓型供需結構圖保密級別：三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%,預示多層樓型的價格將要繼續(xù)堅挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場供給過剩，這部分樓盤的銷售壓力將會比較大；別墅區(qū)供給稍微過剩；小高層區(qū)域供需基本達到均衡。由于土地資源非常稀缺，地價在商品房成本構成中比例較高，只有建設高層建筑，才能降低單位建筑面積所分攤的土地費用。因此高層、小高層樓型的市場供給較多，特別是在城中一些地價很高的區(qū)域，這與消費者的消費習慣心理有些差距，導致供需不平衡。5.商品房總價與區(qū)域供需交叉分析消費者在購買商品房的時候，單價是重要的因素，但毫無疑問，消費者的選擇還要受到總價的制約。消費者對于不同區(qū)域所能接受的總價是不同的，因此即使某個總價區(qū)間上總體供不應求，如果結合區(qū)域進一步進行交叉分析，就會發(fā)現(xiàn)市場的結構性過剩。根據(jù)抉策地產研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)抉策地產研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)抉策地產研究中心常規(guī)研究報告圖2—7商品房總價與區(qū)域交叉供需比例圖(總價單位：萬元/套)如圖所示，□30萬以下■30-60萬市場中單套總價30萬以下的商品房基本供不應求，其中河西片區(qū)供需差距比較大，除了單身公寓和公寓式酒店之外基本沒有其他類型供給；單套總價30-60萬區(qū)間上的商品房江寧片區(qū)供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；單套總價60萬以上的商品房區(qū)間四個區(qū)域都供大于求，其中江寧地區(qū)供給三、2004年南京市商品房供給總量分析1.商品房2003年南京房地產施工面積為1255萬平方米，比2002年增長38%,而竣工面積僅為392.82萬平方工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004積1000萬平方米，按照南京市2004年城市規(guī)劃，將估計將達到900萬平方米。2.經濟適用房房改造，共約26片，50萬平方米。繼續(xù)建設景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等6片經濟適用房，2004年底將竣工面積120萬平方米以上；建設仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價商品房，當年完成90萬平方米。這樣2004年的經濟適用房和中低價商品房的供給量將達到210萬平方米，按照戶均75平方米計算，可以解決2.8萬戶居民的住房問題。2005年的“十運會”日益臨近，由于開發(fā)商擔心河西的房地產市場會出現(xiàn)北京亞運會之后的亞運村地區(qū)房地產市場長期低迷狀況，2004年河西特別是奧體中心附近將會出現(xiàn)樓盤放量供應的現(xiàn)象。規(guī)模達到41萬平方米的超級大盤金馬酈城已經開始發(fā)售，占地100公頃的奧體新城也將在04年春開盤，除此之外，2004年河西上市的項目包括順馳奧城、萬科光明城市、雨潤項目、四季仁恒、萬達項目等等，推出的住宅小區(qū)規(guī)?；旧隙急容^大。2004年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達到120萬平方米以上，預計2004年河西商品房上市面積150萬平方米，在2003以建筑面積達到75萬平方米新盤拖樂嘉街區(qū)為代表的一批新盤將在今年上市。此外一些老盤如30萬平方米明月港灣、66萬平方米天地新城、40萬平方米21世紀現(xiàn)代城、80萬平方米武夷綠洲等項目也會一期期地開發(fā)建設上市。預計江寧在2004年的供應面積將超過200萬平方米。第三節(jié)價格研究本期價格研究根據(jù)抉策地產研究中心從2003年8月開始推出的70典型樓盤價格指數(shù)系統(tǒng)，我們對年度南京市70家典型樓盤銷售狀況進行連續(xù)性跟蹤分析，從市場供應價格、銷售變化率等得出價格指數(shù)，從價格層次、供需狀況等多方面研究2003年南京市商品房2003年12月抉策70典型樓盤價格指數(shù)、2003年度南京市商品房總體價格水平、商品住宅價格水平以及分物業(yè)、土地、二手房和經濟適用房價格水平分析，2003年價格走勢分析，2003年南京市商品房價格成因分析。一、供應價格水平分析1.抉策南京市70典型樓盤價格指數(shù)2003年8月，抉策地產研究中心創(chuàng)立了南京市第一個比較完善的監(jiān)測商品房價格行情與銷售成交狀況的南京市70典型樓盤指數(shù)評價系統(tǒng)，已有90余個房地產項目與我中心簽定了數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并已陸續(xù)從2003年8月起每月提供一次其最新的樓盤信息、價格信息、銷售動態(tài)和業(yè)主信息，信息將匯總在我中心的70樓盤數(shù)據(jù)庫，相關研究將定期發(fā)布在《抉策地產研究中心南京市70典型樓盤指數(shù)報告》中。注：70指數(shù)并不是單純使用價格為變量，銷售進程、空置比例、出租行情及相關市場動態(tài)行情都是重要的參考項目。相關研究詳情將公布在抉策南京70我們把2003年8月份第一期70指數(shù)值定為100,根據(jù)2003年10月份公布的第一期抉策地產南京70典型指數(shù)數(shù)據(jù)，運用系統(tǒng)模型得到2003年第二期抉策(1)總指數(shù)表發(fā)布時間南京市70典型樓盤價格總指數(shù)值比上期增長率2003年12月111個2003年10月106個2003年8月(2)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時間分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧2003年12月110個2003年10月106個107個106個105個109個105個2003年8月(3)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時間住宅商住寫字樓別墅2003年12月115個108個2003年10月108個105個2003年8月從本期抉策地產研究中心70典型樓盤價格指數(shù)分析，各項變化表明，2003年10至12月南京市房地產產品市場總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了3至7個點，與2003年8至10月漲幅基本相當。2003年，南京市商品房市場前三個季度呈現(xiàn)的供目前供應結構性失衡還是南京市房價的主導決定統(tǒng)計，2003年11、12月度的70指數(shù)各項數(shù)據(jù)全線上據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中抉策地產研究中心常規(guī)研究報告城市房地產市場調查顯示，2003年四季度與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%,土地交易價格上漲8.9%,房屋租賃價格上漲2.2%,漲幅均高于三季度。比較全國水平，根據(jù)國家統(tǒng)計局2003年11月份“國房景氣指數(shù)”公布，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為106.45,開發(fā)及投資都保持上揚勢頭；2003年1-10月我國房地產總投資額增長25%,全國商品房平均銷售價格同比上漲5%,再比較其它一線及重要二線城市房價，2003年四季度與前年同季相比，全國房屋銷售價格上漲5.1%,比三季度漲幅增加1個百分點，其中，漲幅排名前四位的上海、青島、沈陽、南京上漲幅度分別為29.1%、17.6%、15.8%和13.4%,漲幅比三季度分別增加7.6、1.7、6.4和4.5個百分點，南京市2003年房價漲幅居全國第四的位置。2003年，南京市共辦理房地產交易登記9.14萬件，實現(xiàn)房地產交易額249億元，分別比上年增長71.1%和105%。參考近期中房指數(shù)公布的北京、上海、重慶等7大城市住宅綜合指數(shù)數(shù)據(jù)(見下表)從漲跌點數(shù)上比較，全國平均漲幅較低，南京市屬于城市發(fā)展速度領先、漲幅較大的城市，比較抉策地產南京市70指數(shù)的行情，說抉策地產研究中心TEL密級別：三級抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級明南京是2003年第四季度的長三角地區(qū)房地產市場數(shù)據(jù)顯示2003年南京市主要經濟指標創(chuàng)十年來最好水平，2003年以來南京市人均GDP增長超過15%、城鎮(zhèn)居民人均可支配支出增長了12%以上，社會消費品零售總額增長15.3%,房地產投資總額比去年同期增長47%,房貸方面，2003年全市個人購房貸款量及個人購房按揭登記件數(shù)比上年增長29.9%和79.8%。2003年，南京市房地產的幾個重要指標水平如銷售金額等均比2002年超過了60%。而房價的年度漲幅接近2003年南京市在目前中國長三角經濟圈的重要地位都是平穩(wěn)健康的。2004年，南京市城市建設總投資規(guī)模將超過400億元，重點建設16個單項投資在20億元以上的大項目，新開工住宅將達1000萬平方米，建成500萬平方米，全年人均住宅建筑面積要達到24房地產基金、債券上市為特征的新型的房地產投資途抉策地產研究中心TEL參考數(shù)據(jù)：中房11月典型城市房地產綜合指數(shù)地區(qū)11月綜合指數(shù)升降北京7上海南京3廣州天津0重慶1成都22.商品房價格水平分析圖3-12003年10月至2003年12月商品房價格走0總均價城北城東城南城中河西江寧江北□2003年10月網2003年12月勢圖(單位：元/平米)根據(jù)抉策地產研究中心70指數(shù)樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)和2003年12月70典型價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)參考得出南京市2003年12月商品房平均價格為為每平米4537元/平米，七大片區(qū)均價如上圖所示。比較10月價格，南京市商品房總均價及所有大片區(qū)均價都2003年10月至2003年12月商品房分區(qū)均□2003年8月-10月增長率□2003年8月-10月增長率8%6%4%2%■2003年10-12月增長率(%)江寧城中城東城南河西江北本期數(shù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片區(qū)價格上漲幅度基本與8至10月漲幅接近，本期70典型樓盤指數(shù)各片區(qū)入選項目中商住寫字樓項目比例較上期低10%左右，從而從總體漲幅統(tǒng)計上看，城南、城漲幅較平穩(wěn)在5%-9%之間；江北片區(qū)漲幅較為明顯超過10%,以旭日華庭為代表的江北片區(qū)項目的價格上漲形勢是南京沿江經濟全面啟動的一個信號；河西片區(qū)也是沿江大開發(fā)的直接受益范圍，迎接十運會、打造新市區(qū)的節(jié)奏明顯加快，河西區(qū)價位的上漲在情理之中；城北片區(qū)繼續(xù)受到消費者的追捧，兩個月內均價上漲超過200元/平米。平均根據(jù)70家典型樓盤提供的歷史數(shù)據(jù)，與2003年上半年的價格數(shù)據(jù)相比，2003年下半年，各片區(qū)樓盤價格普遍上漲300-600元上漲近1000元/平米。房價漲幅超過居民收入漲幅。從1998年至今，南京房價一直維持著高速增長，已經圖3-31999至2003年南京市房價年度漲幅比較圖1999年2000年2001年2002年2003年一城中一河西一城北0—城東日一城南江寧3.商品住宅價格水平分析根據(jù)抉策地產研究中心70指數(shù)樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計。2003年10月至12月商品住宅價格走勢統(tǒng)計如圖3-42003年10月至12月商品住宅價格走勢□2003年10月■2003年12月0□2003年10月可以看出，2003年12月南京七大片區(qū)總體均價為每平米4378元/平米，與10月份比較上漲216元/平米，在近3個月里，月均上漲近70元/平米，漲幅較上季度增快，高于商品房總均價的漲幅，住宅均價接近在每平米6000元/平米以上的是城中區(qū)域達到5850元/平米的高位，值得關注的是均價從每平米3000至4000元/平米價位段越升至4000至5000元/平米價位段的片區(qū)有城北、城南兩個片區(qū)，江寧片區(qū)近期住宅均價總體漲幅較小，而江寧片區(qū)幾個優(yōu)勢大盤的漲勢近三個月來上漲200元以上/平米。從2003年全年來看，南京市商品住宅均價漲幅超過20%的樓盤數(shù)不勝數(shù)，各片區(qū)房價普遍上漲1000元/平米左右，領漲片區(qū)是城中、河西、城東和江寧，城北、城南，江北在下半年漲幅提升也較為明顯，2003年商品住宅價格飛漲的主導因素是供求關系的力量拉升和樓盤品質化傾向的提升。下表為2000年到2003年時間段，南京市商品住宅典型大盤價格走勢。表3-1南京市大盤2000-2003年價格走勢分析年度2000年(及2000年以年年2003年項目名稱所屬片區(qū)售價(元/平米)武夷花園江寧3300(別墅式公寓)明月花園江寧明月港灣：3380湖濱世紀花園江寧太陽城城東//天地新城江寧云錦美地河西一期：4200;二期：4600;三期：5200。有關70典型樓盤各項目的銷售跟蹤詳情及相關研究，詳見2004年1月底發(fā)布的《抉策南京市70典型樓盤價格指數(shù)報告》(2003年12月),報告詳細分析了2003你那10-12月南京市各片區(qū)商品房、商品住宅的價格走勢及銷售狀況，并給予多角度的相關性4.分物業(yè)商品房價格水平分析根據(jù)抉策地產研究中心70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計。2003年10月至12月南京市分物業(yè)商分物業(yè)商品房均價比較圖(單位：元/0住宅別墅及公寓均價2003年10月0住宅別墅及公寓均價2003年10月寫字樓、商住樓□2003年12月□2003年12月2003年10月□2003年12月本期70指數(shù)寫字樓均價為每平米6026元，略高于城中住宅均價。近期南京市酒店式公寓銷售狀況良好，供給量加大，12月別墅及公寓均價為每平米5988元，這個價格基本代表了城區(qū)公寓住宅及郊區(qū)中檔別墅的價格面貌，與寫字樓、商住樓項目相比，小戶型的城區(qū)公寓項目尤其熱銷，有的項目3個月內價格漲幅達20%以上，但鑒于物業(yè)管理費用較高等因素，小戶型公寓項目與城中區(qū)優(yōu)質住宅項目的比較優(yōu)勢還不2003年南京市場近郊別墅項目的銷售狀況良好，很多是業(yè)主在已有兩至三處房產的情況下以休閑度假、第二居所為目的進行的長期投資行為，這在一定程度上說明消費者對經濟的長期樂觀預期，并有對南本期70指數(shù)項目跟蹤的南京市典型商鋪銷售狀況平穩(wěn)，一方面說明市場對接受投資型產權商鋪的模式有一定的等待期，一方面也說明近期炒商鋪的大筆游資沒有沖擊南京商鋪市場。但值得關注的是江寧區(qū)商鋪供應面積大大超過市場需求，如果區(qū)域經濟發(fā)展預期繼續(xù)滯后，除個別規(guī)劃設計合理的項目，江寧片區(qū)從2003年全年來說，南京市分物業(yè)商品房價格走勢的明顯特點是，商鋪價格漲幅最大，并出現(xiàn)了產權式零售商鋪熱銷的情況，承諾高額投資回報的銷售方式促進了商鋪價格的進一步上漲，與商鋪價格走勢比較，2003年南京市住宅價格漲幅較平穩(wěn)，季度漲幅較為平均。2003年南京市別墅、寫字樓價格走勢比較理性，上漲幅度較小，高附加值的產品供給較多。5.存量房(即二手房)價格水平分析根據(jù)抉策地產研究中心對南京房地產市場2003年11、12月二手房價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個區(qū)域二手房均價仍然遙遙領先，均在4000元/平米以上，較上半年，河西二手房價格上漲約200元/平米，二手房均價在3500-4000元/平米區(qū)間內有城南、城北兩個片區(qū)，城北地區(qū)價位升幅較大且成交活躍，主導因素是地鐵通車在即，江寧片區(qū)是目前南京市二手房均價盆底區(qū)域，僅為2960元/平米。圖3-62003年10月至12月二手房分區(qū)均價比較圖(單位：元/平米)0城北城東城南城中河西江寧2003年10月2003年12月四2003年10月□2003年12月步對12月商品住宅和二手房價格做對比分析：圖3-72003年12月二手房與商品住宅分區(qū)均價比較圖(單位：元/平米)0城北城東城南城中河西江寧□03年12月二手房均價□03年12月商品住宅均價抉策地產研究中心常規(guī)研究報告較2003年10月數(shù)據(jù)，目前南京房地產市場二手房均價僅僅略低于商品住宅均價。拆遷新法的公布刺激了原先持幣觀望的人群，拆遷均價的上調及城區(qū)眾多地塊的“升級”現(xiàn)象，讓大部分期望淘到價格低廉的二手房的觀望者下決心實施購買行為，但這一部分需求被年末新開盤的商品住宅項目分流，所以導致了二手房價格上升幅度放緩，這并不代表目前南京市二手房2003年全年，南京市二手房交易登記5.9萬件，交易額118.4億元，分別比上年增長90.4%和135.7%。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易價格漲幅基本與新商品房價格漲幅同步，對于城中生活品質較高的某些地段設施完善的二手房價格在過去一年里上漲了1000元以上/平米也已不是特例。由于二手房的供給受市場價格走勢影響較大，2003年下半年，南京市二手房的供給總量較上半年增多，市場狀態(tài)由明6.經濟適用房、中低價商品房價格水平分析南京市2003年度供應市場的經濟適用房價格普遍在每平米1600-1800元左右，因為占商品房供應總量的比例較低，對目前南京市整體房價沒有體現(xiàn)出下拉效應。經濟適用房雖然解決了一部分低收入人群、被拆遷戶的居住需求，但因全年供應量只有90萬平而住房已成為居民生活的第一必需品，讓很多中低收2004年南京市中低價商品房和經濟適用房新開工規(guī)模將達到210萬平方米，全年將完成180萬平方米，將解決2.8萬多戶困難家庭及中低收入家庭的住房問題，總量幾乎是2003年的3倍，也就是說，2004年中低收入家庭和拆遷戶家庭購得中低價商品房、經濟適用房的比例將大大增加，形成二手房價格與新商品房價格的這一主要壓力源將在2004年有所緩解。2004年南京市經濟適用房價格：由于經濟適用房旨在解決低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，因此上浮的幅度不會太大，預估應在每平方米150元左右。近期正式拉開申購序幕的南營灣地塊樓盤售價采用了每平方米2600元的政府定價，而南京保障拆遷補償款在20萬元以下、住房困難家庭的第二幅中低價商品房用地——幕府西路地塊順利掛牌出讓，市場限價為3100元/平米。2003年南京中低價商品房樓盤的可售面積平均價格標準確定在每平方米2600-3200元。這個價格水平在目前選址的地塊附近大約有500-8007.土地價格水平分析表3-2年份成交均價(萬元/畝)281萬元。2003年，南京市土地供應量較上兩年加大地1386.41公頃，是2002年的8倍，雖然土地供應量的樓面地價水平較2002年上漲約12.1%。圖3-82002、2003年南京市各片區(qū)樓面地價比較02002年■2002年□2003年7215根據(jù)相關數(shù)據(jù)資料，2003年南京市土地出讓樓面均價達2124元，比2003年上漲近150元/平米。2003樓面地價平均值有所下降，而城中、河西區(qū)的天價地塊較大幅度拉升了兩個片區(qū)2003年均價，城中拍賣地塊由于商業(yè)用地比例較高所以樓面地價較高，總體上2003年南京市拍賣地塊中住宅用地比例較高樓面地8.房地產三級市場——租賃市場價格水平分析從房屋售價和租價比來看南京市房地產租賃市場行情，目前租賃價格水平較低，此項數(shù)據(jù)對房地產投資有一定參考意義。目前南京市市區(qū)住宅租賃價格約20-30元/平米/月，商住寫字樓租金水平比較穩(wěn)定約為40-80元/平米/月，別墅和商鋪的租賃水平因地域抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級位置與實際品質影響，差異較大，但總體投資收益偏參考數(shù)據(jù)：地區(qū)住宅房價租金比統(tǒng)計地區(qū)商品房均價(元/平房價租金比北京上海廣州南京與全國各地租賃市場類似，南京市房屋租賃市場小戶型、中低檔產品供不應求，抉策地產研究中心將在2004年開始分物業(yè)類型月度租賃行情監(jiān)測，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測報告中。二、2003年度南京市商品房價格因素及相關分析1.供需結構性失調仍是南京市商品房價格上漲的主要動因圖3-92003年度南京市商品住宅期望單價份額與實際供給份額比較圖抉策地產研究中心TEL策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級□需求比例米10%圈供給比例供需結構性失調主要表現(xiàn)在市場供應的商品房的單價、總價、區(qū)域供給與實際價位、區(qū)位需求之間的本期抉策地產研究中心消費者調查數(shù)據(jù)顯示，居民對房價的期望值與市場價差距甚遠。調查總體對每平方米的價格預期如下：需求每平方米3500元以下價位段的占46.2%,嚴重供不應求，需求3500-5000元/平米價位段的占40%,供求基本平衡，但區(qū)域供給結構失衡，需求5000元以上/平米價位段的僅占總量的7.1%,而實際供給比例達34.2%,屬于嚴重供大于求。結合片區(qū)實際供給，2003年全年，南京市商品房價格供應的結構性失調現(xiàn)象較為突出，在需求量較大的區(qū)域，單價普遍高于消費者期望水平，消費者不得不購抉策地產研究中心TEL策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級供需結構性失調也表現(xiàn)為總價供應與需求的結構性矛盾，2003年南京市二手房、經濟適用房、中低價商品房的供應嚴重不足，在新建商品房中，由于樓盤項目中大套型、單套面積在120平米以上的產品比例較高，造成單價低而總價高的商品房供應較多，在有的區(qū)域存在供應大于需求，而大多數(shù)單價較高的商品房總價更高，個別單價高、套型小、總價相對較低的酒店式公寓項目日前受到市場的追捧，例如許多購房者不得不舍棄近郊價優(yōu)，但總價較高的大套型新商品房而購買總價較低的市區(qū)小套型二手存量房，二手房價格由此攀升強勁，甚至直追新商品房單價，諸多表現(xiàn)說明，目前南京市商品房市場的價格攀升形式與總另外，2003年全年南京市房價供需結構性矛盾表現(xiàn)還有，市場供應的商品房與消費者對樓盤學習、生活品質等的需求不合，在城區(qū)學區(qū)好的地段，新建商2.經濟增長及消費者信心——價格支撐面之一2003年我國GDP的增長率為8.5%,同時，國內市場的迅速擴張和以城市為中心的消費變革正在進行中。據(jù)有關國際機構調查，目前消費者信心指數(shù)達到歷史較高水平，反映了中國經濟的強大動力。消費者抉策地產研究中心TEL活質量的信心。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達40%以變革的小康階段。2000年至2003年，南京市實現(xiàn)商品住宅的銷售額以年平均30%左右的速度遞增，商品新大三件耐用消費品(電腦、轎車、商品住宅)時代一個地區(qū)城市化水平達到40%以上，該地區(qū)的住宅產業(yè)將會快速發(fā)展，而南京現(xiàn)在城市化水平約為45%。800美元之間時，住宅產業(yè)將也進入高速增長階段；達到1300美元時，進入穩(wěn)定的快速發(fā)展階段；超過直接的后果是收入增長，購、換房成為可能與時尚，3.投資拉動——價格支撐面之二投資型物業(yè)形成——南京市2003年上市的投資小戶型回收比較穩(wěn)定風險較小，市場對小戶型住宅、商住兩用型商品房的需求越來越大。商鋪、商住兩用樓、小戶型酒店式公寓是2003年投資型物業(yè)的市場重點，產權式固定回報率返租模式成為2003年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產也有升溫跡象。由于有各類特色產品的供給，2003年是南京市房地產市場投資投資型購房比例的增長——統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2003年全市個人購房貸款量大幅度上升，共辦理個人購房按揭登記3.4萬件，擔保債務價值102.2億元，分別比上年增長29.9%和79.8%。其中個人住房貸款余額與年初相比增幅為55%。抉策地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年四季度購置新商品房的投資型業(yè)主占總量的20%以上，購置二手房的投資型業(yè)主占總量的30%以上的，是2002年的一倍左右，特別值得注意的是其中外地購房者的比例約為40%左右，這個比例說明城市化進程在吸引投資方面的效應顯現(xiàn)，南京沿江經濟帶的輻射及影響吸引了大批外來置業(yè)人群，在本地普通中抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級低收入者買不起房，短期內供需結構性失調狀況尚未改觀之前，投資型購房比例的增長是2003年房價上漲的重要支撐面。投資消費心理的形成機制——受到高額投資回報的誘惑以及其它投資回報風險加大的影響，居民進行物業(yè)投資的心理日趨成熟，隨著房地產市場服務業(yè)務的推陳出新，通過賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新以及轉按揭買新等方式，通過銀行商業(yè)貸款的多種投資理財形式、購置第二套住房作為投資的觀念興起已為越來越多的普通市民所認可。4.商品房直接成本的上升帶動房價上漲土地成本——以2003年南京市實際出讓土地樓面地價計算，商品房開發(fā)中土地成本已占商品房總價的50%左右，土地價格漲幅較大是帶動2003年房價上升的直接動力。2003年以來土地供應量逐步上升將在一定程度上緩解了房地產市場土地供求關系緊張的問題，對平抑房價有一定的作用，但另一方面只要一二級市場存在供求矛盾，在市場大勢平穩(wěn)的狀態(tài)，房價將與土地價格同時上行，因為土地是稀缺資源，城市化進程中將消耗大量的土地，很長一段時期南京市土地資源仍將處在供不應求階段。建材大漲價——2003年建筑原材料上漲行情一抉策地產研究中心TEL策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級直持續(xù)，價格普遍上漲20%-40%,按建筑原材料漲幅至少二成計算，建筑原材料上漲導致建設成本提高20%,將導致總成本增長7%。如某種建筑用鋼材上漲1200元/噸，達到3400元/噸，增長幅度超過50%。其他如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價格全部上漲。建安成本提高使得開發(fā)商被迫升價，建材原料價格的上漲是導致樓價上漲的直接因素，建材成本的提高，使房屋開發(fā)的成本每平方米增加100-200元，開發(fā)商成本壓力增大，會導致樓價合理性上升，但2003年8月以前開發(fā)的商品房沒有受建材漲價的影響，因此開發(fā)商不會對其大幅度提價，而8月以后開發(fā)的產品也不會在春節(jié)前后上市，根據(jù)抉策地產研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測，2003年春節(jié)前后樓價上調的幅度不會太大。另外，樓盤景觀設計費用和營銷造費用比重增加較快已達到300-400元/平米的5.城市化戰(zhàn)略與房價水平——地區(qū)中心效應顯現(xiàn)南京市正積極推進城市化進程，到2005年，南京城市化率將達到65%,意味著需要大量新建住宅；隨著交通規(guī)劃的逐步落實，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進一步鞏固，中心城市地位拉動房價上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州抉策地產研究中心TEL形成的三小時的經濟圈，是世界制造業(yè)的中心。長江經濟圈的地理位置決定了南京市未來城市發(fā)展的速度將會更快。近期沿江大開發(fā)戰(zhàn)略已直接拉動南京市河西、江北、城北等片區(qū)房價上漲。2003年后，南京市6.開發(fā)商保利因素——樓盤品質化傾向隨著房地產的金融政策的變化，對開發(fā)商運作項目的實力要求有提升趨勢，為了保持較高的利潤，開發(fā)商在提升樓盤品質的同時提升房價已成為普遍做7.拆遷新法等政策影響拆遷新法的直接效應在于地級的躍升，導致2003年四季度直接拉動了南京市二手房均價200元左右/平米，可以預見在2004年，這一政策對新建商品房開以上對影響近期南京市房價的相關因素分析，是目前的各項相關數(shù)據(jù)顯示，短期內南京市房價的變動抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級三、南京市房價展望1.2003年房價總體特征2.2004年市場環(huán)境及房價趨勢基本判斷：(1)從微觀市場表現(xiàn)分析，2004年商抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級持續(xù)平穩(wěn)增長；從消費走向來說，住宅標準提高與家庭大件耐用消費增長、商品房消費增長直接帶動其它行業(yè)增長趨勢明顯；從城市發(fā)展階段性規(guī)劃來說，住宅人均面積達到小康化標準是各地政府的追求。(3)房地產產品品質化與多元化時代到來。(4)2004年二手房市場將繼續(xù)繁榮，房價理性發(fā)展的可能性增大。2004年商品房供求關系不會發(fā)生根本性轉折——南京已公布的2004年拆遷量可見，整體數(shù)量超過2003年，今年將出現(xiàn)更多的購房者；南京作為長江中下游區(qū)域中心城市，對外有一定的輻射及影響力，這就決定了南京會吸引大批外來創(chuàng)業(yè)者，而這部分人群就構成了2004年南京房地產市場的潛在購房者；自去年開始，市政府為解決貧困戶及收入較低的拆遷戶居住問題，啟動了“三房”工程，中低收入階層住房問房”的總體供應量不會少于200萬平方米，中高檔商品房所占比例會下降，經濟適用房所占比例會上升；南京市2004年將達到人均住宅建筑面積24平方米。土資源部45文件、央行121文件、國務院18號文)抉策地產研究中心TEL抉策地產研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級出臺會導致房地產價格會繼續(xù)上漲。首先政策面對房地產行業(yè)規(guī)范化的要求將使房地產產品的實際供給減少，因為進入房地產開發(fā)行業(yè)的門檻提升了，所以2004年房地產的價格下行可能性很??；其次房地產市消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。隨著居民消費觀念的變化，換購住房的需求逐年增長且增幅較大；第三，城市發(fā)展帶來的需求，拆遷安置、城市危舊住房改造、城市基礎設施建設產生的購房需求量將保持穩(wěn)定的增長；第四，政府在200