房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管控分析

當前房地產(chǎn)行業(yè)為我國社會的發(fā)展做出了巨大的貢獻，尤其在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展直接影響到了我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。面對房地產(chǎn)市場日益激烈的競爭狀況，房地產(chǎn)企業(yè)想要確保自身的市場優(yōu)勢和地位，就需要加強企業(yè)財務成本管控，科學高效的財務成本管控體系，可使企業(yè)在競爭中立于不敗之地。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管控的重要性隨著改革開放政策的實施，房地產(chǎn)業(yè)開始逐步引入國內(nèi)并市場化運作，在市場經(jīng)濟日益激烈的競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管控就顯得尤為重要，科學有效的管理工作，能降低企業(yè)的成本支出，增強綜合實力，加強企業(yè)財務成本管控可以使企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)長遠發(fā)展。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管控過程中存在的主要問題（一）企業(yè)對財務管理不夠重視在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下，各大房企領導者把擴大市場占有率作為企業(yè)經(jīng)營的首要任務，房屋數(shù)量直線增長，建筑規(guī)模不斷擴大，大的房企甚至把市場從一二三線城市擴大到了縣城，這樣通過不斷擴大的市場規(guī)模，必然導致生產(chǎn)成本和資金的不斷擴大投入。由于企業(yè)把市場占有率作為首要發(fā)展的任務，且在財務管理方面沒有引起足夠的重視，因此財務管理工作不能得到科學有效地進行，致使企業(yè)財務管理工作不能及時有效地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況，不能為企業(yè)準確地提供成本，資金等方面的信息，降低了企業(yè)的抗風險能力。（二）財務成本管控制度不健全科學合理的財務成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地的必要條件。由于我國房地產(chǎn)起步較晚，因此大多數(shù)房企的財務成本管控制度不健全，嚴重影響了企業(yè)成本資金的流動性，不能為企業(yè)科學長遠規(guī)劃提供有用的信息。部分企業(yè)雖然也有自己的一套財務成本管控制度，但在具體執(zhí)行中卻流于形式，不夠重視，不能將財務成本管控進行全面與深入的剖析，因此無法為決策者提供較為有用的信息。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用粗放式的財務成本管控措施，且在財務成本管控的方法上也滯后，因此帶來諸多問題，如：崗位職權(quán)設置不合理，沒有明確財務成本管控職責，在出現(xiàn)問題后相互推諉，獎懲制度不合理，難以激發(fā)員工的工作積極性，事前預測與事中控制和監(jiān)督環(huán)節(jié)不到位，這都嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟競爭中的優(yōu)勢。（三）建筑工程預結(jié)算管理不完善建筑工程預結(jié)算制度在房地產(chǎn)企業(yè)中占有重要的地位，它是財務成本管控的重要組成部分。隨著我國房地產(chǎn)市場的日益繁榮，使得工程預結(jié)算項目的環(huán)節(jié)更加復雜，工程預結(jié)算的項目不斷增多，因此傳統(tǒng)的工程預結(jié)算方法無法滿足當前房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管控的實際需求。我國大部分房企仍然采用傳統(tǒng)的舊的工程預結(jié)算方式，如：國內(nèi)許多企業(yè)還沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法無法保證工程預結(jié)算的正規(guī)性和可靠性，同時會拉長整個項目的工作進度，使得工程預結(jié)算環(huán)節(jié)工作效率十分低下，結(jié)果并不準確，嚴重影響了建筑工程的進度及效率；此外預結(jié)算制度不合理，不科學還影響到了房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理力度的提升，施工部門和設計部門缺少完整的統(tǒng)一網(wǎng)絡管理體系，而且各個部門之間缺少交流與合作，缺乏全面有效的科學的工程預結(jié)算管理制度，建筑工程預結(jié)算的不健全，不完善嚴重影響到了企業(yè)財務成本管控的分析。（四）人員素質(zhì)水平有待提高財務人員是房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管控的首要經(jīng)手人，同時預結(jié)算人員也是企業(yè)成本管控的重要人員，財務人員和預結(jié)算人員素質(zhì)的高低直接影響企業(yè)的財務成本管控質(zhì)量。企業(yè)沒有認識到人力資源的重要性，或者忽視了人力資源給企業(yè)帶來的影響，有的企業(yè)甚至將家族成員安排到了財務等重要崗位，在人員招聘環(huán)節(jié)的不重視，這樣導致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)復合型人才，使企業(yè)在激烈的市場競爭中失去優(yōu)勢。三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務成本管控的對策措施（一）增強財務管理意識增強財務管理意識是每個房地產(chǎn)企業(yè)領導者和管理者必須具備的素養(yǎng)，要形成領導層起帶頭作用，自上而下的學習財務成本管理知識，并成立財務成本管控部，以財務成本管控部為主要部門且使全員都參與進來，并加大宣傳力度且落實到實際工作中，建立起高效的財務成本管控機制，為企業(yè)的長遠發(fā)展和規(guī)劃打好堅實的基礎，增強企業(yè)在市場中的竟爭力。具體操作為：首先，在企業(yè)內(nèi)部加強宣傳財務成本管控，使全體員工樹立成本意識，對其進行培訓學習，掌握自己所在崗位具體的成本管控方法，并落實到具體的工作中；其次，通過一定的激勵政策，發(fā)揮員工的主觀能動性，主動學習與其所關聯(lián)崗位的成本管控知識，積極參與到財務成本管控工作中來；再次，各部門應加強溝通與合作，對日常工作進行良好的協(xié)調(diào)，確保各項成本管控措施落實到位，為企業(yè)財務成本管控奠定良好的基礎。（二）健全財務成本管控制度完善的財務成本管控制度是每個房地產(chǎn)企業(yè)都需要具備的制度，尤其在當下信息化與網(wǎng)絡化的時代，企業(yè)更需要加強財務成本管控制度，以便決策者隨時掌握準確的財務數(shù)據(jù)以適應市場的瞬息萬變。1．優(yōu)化財務預算工作機制企業(yè)的財會部門除完成企業(yè)的財務核算基礎工作之外，還應該積極參與到項目的預決算、經(jīng)濟合同的會審等工作當中，加強財務的監(jiān)督職能，同時企業(yè)必須建立預算管理機制，加強預算管理工作，使成本的支出在預算的范圍之內(nèi)，對超預算的支出，根據(jù)超支金額的大小分別由董事會、股東會或者經(jīng)理會給出決定與否，嚴格控制各項資金的使用。2．創(chuàng)建合理的資金管理制度企業(yè)資金管理制度是主要規(guī)定怎樣合理使用資金的制度，使企業(yè)的資金得到最優(yōu)化的合理配置。主要涵蓋了以下幾方面內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)企業(yè)應抓好資金源頭，確保資金投放取得良好效益。房地產(chǎn)企業(yè)的資金因首先用于保證企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動中，在此基礎上再抓住主要矛盾，將資金安排于企業(yè)急需之處且確保能取得良好的收益。使每一項資金都能得到合理的配置。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應通過跟蹤考核的機制提升財務監(jiān)督管控力度，使資金在使用過程中得到控制與監(jiān)管，避免出現(xiàn)較大的財務風險。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應創(chuàng)建良好的資金使用約束機制，確保資金使用的結(jié)構(gòu)體系科學?？茖W的資金結(jié)構(gòu)體系與使用方法是確保房地產(chǎn)企業(yè)各項資源發(fā)揮更大價值優(yōu)勢的前提。財務部作為對資金使用結(jié)構(gòu)與測算安排的部門其工作顯得尤為重要，因?qū)①Y金做好統(tǒng)一調(diào)配管理，進而構(gòu)建動態(tài)化的企業(yè)資金管控模式。3．完善財務成本管控制度房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管控力完善與否影響其市場核心競爭力，因而做好財務成本管控并激發(fā)各部門在成本管控中的價值，對提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平極為重要，為此，應扭轉(zhuǎn)大部分房地產(chǎn)企業(yè)先浪費而后控制的滯后財務成本管控模式，應通過提高信息化水平并結(jié)合大數(shù)據(jù)，精準的把握房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管控過程中的每一項關鍵程序，為企業(yè)提供完備的財務成本管控信息，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。（三）完善建筑工程預結(jié)算管理制度房地產(chǎn)企業(yè)應建立科學合理的預結(jié)算管理制度，科學合理的預結(jié)算管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的前提保障，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要充分認識到財務預結(jié)算的重要性，并根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展及長遠規(guī)劃，制定出一套科學合理的建筑工程預結(jié)算制度，并安排專業(yè)人員對工程項目進行合理的預算，對于建筑工程項目的具體施工成本以及項目需要的資金和設備進行客觀的預測與統(tǒng)計，使項目成本在合理的范圍內(nèi)浮動，避免實際工程成本和預算成本之間出現(xiàn)較大偏差。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行預結(jié)算時可以使用對比分析法提升自身的預結(jié)算能力，并在工程驗收環(huán)節(jié)通過對比法可以發(fā)現(xiàn)實際造價與預算之間的差距是否合理，一定程度上可以杜絕出現(xiàn)造假違法現(xiàn)象。（四）提高人員素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)管理層應認識到人力資源的重要性，企業(yè)的發(fā)展關鍵因素是人才，企業(yè)成本管控的關鍵因素也是高素質(zhì)復合型人才的管控團隊建設。房地產(chǎn)企業(yè)應當通過內(nèi)部挖掘與外部引進相結(jié)合的手段，培養(yǎng)一批高素質(zhì)的復合型人才。提高人員素質(zhì)主要從以下兩個方面入手：一是專業(yè)技能素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管控需要打造培養(yǎng)一批即懂先進成本管控方法又懂信息技術(shù)及預算管理的高素質(zhì)復合型人才，因此房地產(chǎn)企業(yè)在人員招聘時應適當提高準入門檻，為企業(yè)招聘到合適的人才，這樣既能針對企業(yè)實際成本管控情況提出可行性方案，又能為企業(yè)出謀劃策，降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益；同時加強對現(xiàn)有人員的技能培訓，定期組織員工不斷學習，學習先進的成本管控經(jīng)驗，在學習和工作實踐中發(fā)掘優(yōu)秀人才，這樣企業(yè)的整體人員素質(zhì)就得到了提升，為企業(yè)的長遠發(fā)展在人才方面具備了優(yōu)勢。二是職業(yè)道德素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應通過不斷地加強宣傳使管理層及員工都要樹立職業(yè)道德原則，尤其是企業(yè)財