【投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式探究：以上海蘭生公司為例14000字（論文）】

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式研究—以上海蘭生公司為例目錄TOC\o"1-2"\h\u25095摘要 19510第1章緒論 2137181.1研究背景 25921.2研究意義 2163051.3文獻(xiàn)綜述 39821.4研究?jī)?nèi)容 419901第2章投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)理論概述 4193202.1投資性房地產(chǎn)的定義 593792.2公允價(jià)值的概念 5133122.3投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式 516258第3章投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式研究—以上海蘭生股份有限公司為例 545103.1上海蘭生股份有限公司基本情況 664183.2上海蘭生股份有限公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更分析 6139063.3上海蘭生股份有限公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后的財(cái)務(wù)影響分析 831981第4章上海蘭生股份有限公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后需要注意的問(wèn)題 12252124.1公允價(jià)值計(jì)量成本高 1221394.2利潤(rùn)波動(dòng)大 13192074.3影響企業(yè)股利分配政策 1332348第5章完善公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的建議 14270795.1完善公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則 14289175.2加強(qiáng)對(duì)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量信息披露的監(jiān)管 14128115.3降低公允價(jià)值計(jì)量后續(xù)成本 154634第6章結(jié)論與展望 15211006.1結(jié)論 15206446.2不足之處以及未來(lái)展望 16摘要從2006年計(jì)量準(zhǔn)則的首次變更至今,投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式已經(jīng)持續(xù)存在了相當(dāng)長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期。但從基礎(chǔ)理論和后期實(shí)踐的兩個(gè)角度看,投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其后期實(shí)施的各個(gè)后續(xù)價(jià)值計(jì)量服務(wù)環(huán)節(jié)中很少能夠采用公允成本價(jià)值計(jì)算模式的計(jì)量方法來(lái)對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有采用財(cái)稅預(yù)算公允成本價(jià)值模式的計(jì)量方法對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在這樣的市場(chǎng)背景下,本篇文章首先介紹了本次寫(xiě)作背景意義以及國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀學(xué)者在有關(guān)論題上取得的學(xué)術(shù)成果；其次，深刻解釋了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)理論，具體包括投資性房地產(chǎn)及公允價(jià)值的實(shí)際含義；然后在理論的指導(dǎo)下，筆者選擇上海蘭生有限公司為案例，對(duì)其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式變更以及經(jīng)濟(jì)結(jié)果進(jìn)行深入分析；接著筆者根據(jù)上文分析提出上海蘭生股份有限公司在執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)需要注意的問(wèn)題；最后筆者根據(jù)問(wèn)題提出有效的改善建議，以期提高上海蘭生股份有限公司執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的財(cái)務(wù)工作質(zhì)量，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)其他公司提供借鑒。關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；上海蘭生股份有限公司；投資性房地產(chǎn)第1章緒論1.1研究背景由于房地產(chǎn)領(lǐng)域投資價(jià)值逐漸隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的凸顯而突出,從2006年起,我國(guó)政府和有關(guān)單位每年都要進(jìn)行新一代會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修正以及整改。其中，對(duì)于投資性房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè),就提出了一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn)——在資產(chǎn)負(fù)債表日期內(nèi)選擇一種成本模型,以便進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值模型選擇的一個(gè)根本前提就是,投資性住宅房產(chǎn)的公允價(jià)值能夠在未來(lái)不斷地被獲得。在公允價(jià)值模型下對(duì)于投資性房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估不僅能夠滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)逐步建設(shè)和完善的要求，更能對(duì)于房地產(chǎn)投資的良性生存與建設(shè)以及可持續(xù)發(fā)展起著積極的促進(jìn)作用。另外，在依靠市場(chǎng)進(jìn)行選擇的機(jī)制條件下,更加公允地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,既能夠大大提高企業(yè)所需要提供的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量,又能夠有效地改善我國(guó)的收入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),增強(qiáng)我國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。1.2研究意義1.2.1理論意義在目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)背景下，本文從理論上分析了公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)公司凈利潤(rùn)的正向影響的運(yùn)行機(jī)制，并詳細(xì)闡述了大型企業(yè)從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變到公允價(jià)值計(jì)量模式的決策在不同方面帶來(lái)的積極作用，以此給那些擁有大量房地產(chǎn)的企業(yè)選擇計(jì)量模式提供理論支持。同時(shí)，本文憑借已經(jīng)掌握的經(jīng)濟(jì)理論知識(shí)以及現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)，深挖投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式潛在問(wèn)題并淺析解決方案，以及對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用前景進(jìn)行展望。1.2.2現(xiàn)實(shí)意義筆者選擇上海蘭生股份有限公司作為案例，根據(jù)會(huì)計(jì)政策的變化，本文采用公允價(jià)值計(jì)量模型對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)值的具體變化狀態(tài)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)后果進(jìn)行評(píng)估，得出有關(guān)房地產(chǎn)投資公允價(jià)值計(jì)量模型的現(xiàn)實(shí)意義與啟示。同時(shí)筆者也根據(jù)上海蘭生股份有限公司進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量模式變更的實(shí)際操作情況，提出針對(duì)政府相關(guān)部門(mén)以及企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算的有效改進(jìn)建議。這可以促進(jìn)會(huì)計(jì)政策變更后的財(cái)務(wù)工作的有序開(kāi)展，并且一定程度上有效降低相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從而最大化縮減公司運(yùn)營(yíng)成本。它還可以給那些密切關(guān)注公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及信息的股東、管理層等提供切實(shí)的知情保障。1.3文獻(xiàn)綜述國(guó)內(nèi)學(xué)者吳昊湘，溫麗榮（2018）[1]認(rèn)為從目前世界各國(guó)上市公司公允價(jià)值計(jì)量模型的應(yīng)用現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的公司還是實(shí)行了傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式。隨著近年來(lái)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入革新和國(guó)際間貿(mào)易溝通交流日益增加，政府需要加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的推廣和宣傳，只有這樣，我們國(guó)家的相關(guān)政策才能在會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求——可比性方面達(dá)到令人滿意的成就。一方面政府應(yīng)督促企業(yè)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行素質(zhì)培養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)正確的投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作；另一方面，政府和金融主管部門(mén)應(yīng)繼續(xù)完善公允價(jià)值信息系統(tǒng)，制定相關(guān)法律法規(guī)，并于宏觀層面上加強(qiáng)對(duì)公司監(jiān)督管理，這樣可以有效規(guī)避上市公司進(jìn)行利潤(rùn)操縱，財(cái)務(wù)舞弊現(xiàn)象發(fā)生。池星萍（2017）[2]根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)投資伴隨模式下上市公司實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式的案例，研究得出在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下有效推行公允價(jià)值計(jì)量模式的建議：需要推動(dòng)各上市公司之間建立有效的信息反饋機(jī)制，及時(shí)將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值波動(dòng)信息錄入系統(tǒng)庫(kù)；這可以使企業(yè)有效獲取房地產(chǎn)行業(yè)總體增長(zhǎng)幅度及價(jià)格水平，有效降低資產(chǎn)評(píng)估成本和企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并增強(qiáng)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息披露的可靠性與真實(shí)性。張森（2016）[3]根據(jù)我國(guó)上市公司運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)際工作狀況和現(xiàn)狀，提出了有效改善上市公司應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式開(kāi)展財(cái)務(wù)工作質(zhì)量的建議，具體包括上市公司內(nèi)部及政府和相關(guān)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)制定公允價(jià)值評(píng)估體系，并對(duì)公司外部進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的第三方機(jī)構(gòu)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。此外由于投資性房地產(chǎn)的地理差異，還應(yīng)在不同地區(qū)執(zhí)行差異化信息管理，提高上市公司公允價(jià)值披露質(zhì)量，提高其客觀性和可靠性。同時(shí)，我國(guó)稅務(wù)部門(mén)還必須根據(jù)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量方法的實(shí)際情況制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，以降低公司的稅收成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。劉光美(2016)[4]在分析了現(xiàn)階段我國(guó)上市公司執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)際工作情況和現(xiàn)狀后，提出了有效提高上市公司運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式工作質(zhì)量的建議，其中具體包括政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及其價(jià)格波動(dòng)制定相對(duì)嚴(yán)格的監(jiān)管體系，不斷完善和加強(qiáng)我國(guó)公允價(jià)值信息披露的制度，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加懲罰力度并提高我國(guó)上市公司運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)際財(cái)務(wù)工作質(zhì)量，加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)工作，這樣可以在一定程度上為我國(guó)上市公司營(yíng)造一個(gè)綠色健康的使用該計(jì)量模式的環(huán)境。法國(guó)學(xué)者尼克(2020)[5]深入研究了運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性：從企業(yè)實(shí)例具體數(shù)據(jù)上分析可知，該計(jì)量模式可以為企業(yè)，股東，管理層以及其他利益相關(guān)者切實(shí)提供更為真實(shí)準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及信息，為他們做出正確的經(jīng)營(yíng)決策和投融資決定提供有效幫助。美國(guó)學(xué)者尼爾森(2021)[6]對(duì)該計(jì)量模式的有效推行提出疑慮。他認(rèn)為當(dāng)今社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀是房地產(chǎn)行業(yè)易受到國(guó)家政府政策影響而波動(dòng)性較大,這勢(shì)必會(huì)對(duì)公司的投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式造成影響；目前相關(guān)機(jī)構(gòu)還沒(méi)有足夠完善的公允價(jià)值信息反饋機(jī)制和保護(hù)部門(mén)來(lái)有效推動(dòng)上市公司開(kāi)展公允價(jià)值計(jì)量模式，因而公司聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)該公司投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是不明智的，也是沒(méi)有值得信賴的保障的。以上研究都具有極高的學(xué)術(shù)水準(zhǔn)，對(duì)筆者進(jìn)行后續(xù)的研究具有基礎(chǔ)性與決定性的作用。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式發(fā)展至今，國(guó)內(nèi)外學(xué)者確實(shí)已經(jīng)得出很多相對(duì)成熟、正確的理論成果。綜合來(lái)看，相關(guān)研究人員的著眼點(diǎn)主要是闡釋與分析公允價(jià)值計(jì)量模式在理論上的優(yōu)缺點(diǎn)以及如何各個(gè)會(huì)計(jì)主體如何有效推行該模式的有效實(shí)施。但是總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有的研究還是存在著一些結(jié)構(gòu)性的缺失。多數(shù)文章在分析公允價(jià)值計(jì)量模式的時(shí)候往往缺少實(shí)例證明，即使有，相關(guān)數(shù)據(jù)的羅列也總是不太充足，這使得研究成果的現(xiàn)實(shí)意義不夠明晰。因此，筆者將選用上海蘭生股份有限公司這樣的上市公司實(shí)例來(lái)支撐理論研究的真理性，同時(shí)博采眾長(zhǎng)，吸納已有研究人員的觀點(diǎn)，對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)進(jìn)行更深入的探究。1.4研究?jī)?nèi)容本篇論文共分為6部分，第1部分為緒論，介紹了本文的背景以及意義，并闡述了國(guó)內(nèi)外學(xué)者優(yōu)秀成熟的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)理論成果；第2部分為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)理論概述，筆者主要介紹了投資性房地產(chǎn)及公允價(jià)值的含義；第3部分為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式研究，以上海蘭生股份有限公司為例，在該部分筆者選擇上海蘭生股份有限公司作為案例，全面分析公司實(shí)施轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)投資計(jì)量方式的過(guò)程，并根據(jù)公司相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)深入從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，凈利潤(rùn)規(guī)模加上盈利能力三個(gè)積極方面研究，該公司對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式采用了公允價(jià)值計(jì)量模式后的經(jīng)濟(jì)效果；在第4部分筆者根據(jù)上文分析總結(jié)出上海蘭生股份有限公司在執(zhí)行會(huì)計(jì)政策變更中的公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)所應(yīng)注意的問(wèn)題；第5部分筆者根據(jù)第4部分得出的結(jié)論，提出有針對(duì)性的，可以幫助我國(guó)上市公司應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)的有效建議；第6部分為結(jié)論，筆者對(duì)文章進(jìn)行了高度概括和總結(jié)，以期提高我國(guó)上市公司在應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)時(shí)的實(shí)際工作質(zhì)量，有效降低相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，促進(jìn)我國(guó)上市公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。第2章投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)理論概述2.1投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)以獲取相應(yīng)收益或者讓資本產(chǎn)生增值為目的而擁有的有關(guān)房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)必須能夠被單獨(dú)地計(jì)量，并且能用于出售。投資性房地產(chǎn)主要是如下資產(chǎn)：企業(yè)持有并留待資產(chǎn)升值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已擁有承租人的建筑物或土地使用權(quán)。2.2公允價(jià)值的概念公允價(jià)值別名公允市價(jià)，是指買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易和自愿的條件下，了解市場(chǎng)情況而確定的價(jià)格，或是在公平交易的條件下，購(gòu)買(mǎi)或出售資產(chǎn)或支付負(fù)債的交易價(jià)格。在該計(jì)量背景下，資產(chǎn)和負(fù)債按照熟悉公平貿(mào)易市場(chǎng)條件的雙方自愿進(jìn)行的資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~來(lái)計(jì)量。合并企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值信息進(jìn)行記錄。在實(shí)務(wù)中，被合并公司的凈資產(chǎn)一般由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。2.3投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式不需要進(jìn)行折舊和攤銷(xiāo)的會(huì)計(jì)操作。它是以投資性房地產(chǎn)在報(bào)表日的體現(xiàn)公允價(jià)值的賬面價(jià)值作為調(diào)整基礎(chǔ)。并在此基礎(chǔ)上，將原會(huì)計(jì)價(jià)值與公允價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。優(yōu)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式相比較傳統(tǒng)依據(jù)于成本計(jì)量模式而言，能為企業(yè)股東管理層以及其他利益相關(guān)者提供更為真實(shí)準(zhǔn)確客觀的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)。在投資性房地產(chǎn)傳統(tǒng)成本計(jì)量模式下，其為公司股東管理層以及其他利益相關(guān)者提供可靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息指標(biāo)，但隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，國(guó)際溝通貿(mào)易活動(dòng)的加強(qiáng)，以及我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則日趨于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這些都對(duì)我國(guó)企業(yè)對(duì)外披露的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，提出了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。傳統(tǒng)的可靠性已經(jīng)不能滿足企業(yè)利益相關(guān)者，依據(jù)財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策。因此，投資性房地產(chǎn)行業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量模式提供真實(shí)、準(zhǔn)確、客觀的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，最能滿足相關(guān)方對(duì)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的需求。缺點(diǎn)：公司對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的缺點(diǎn)在于相比較傳統(tǒng)成本計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)而言，企業(yè)所提供的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息指標(biāo)在可靠性方面稍差。這是由于受到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的影響及國(guó)家政府在宏觀上對(duì)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)的公允價(jià)值波動(dòng)較大，然而，上市公司是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的公允價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行價(jià)值調(diào)整，因此采用這種計(jì)量模式的公司所反映的房地產(chǎn)投資價(jià)值的可靠性要弱于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資價(jià)值計(jì)量方式。第3章投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式研究—以上海蘭生股份有限公司為例3.1上海蘭生股份有限公司基本情況上海蘭生股份有限公司作為一家中外合資企業(yè)，實(shí)力相當(dāng)雄厚。該公司注冊(cè)資本超過(guò)8億人民幣。該公司在1985年建立，于2006年4月在深圳證券交易所掛牌上市。公司創(chuàng)立之初，是專業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售高精度鍋爐鑄鐵設(shè)備等產(chǎn)品的企業(yè)。“歐派克鍋爐工藝”以中西方合并的方式，采用德國(guó)、日本最先進(jìn)的納米測(cè)量技術(shù)結(jié)合中國(guó)專利的納米切割技術(shù)，制造出遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化鍋爐鑄鐵設(shè)備。經(jīng)過(guò)多年的行業(yè)角逐，該公司榮獲135項(xiàng)國(guó)家專利。在2013年，該公司被授予同行業(yè)最高榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)，即“鍋爐工藝先進(jìn)示范企業(yè)”，成為上海馳名品牌。3.2上海蘭生股份有限公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更分析3.2.1投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更過(guò)程自2016年底開(kāi)始，上海蘭生股份有限公司，經(jīng)過(guò)管理層商議決定將企業(yè)原本用于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的廠房租賃給上海萬(wàn)方公司等，并把這項(xiàng)業(yè)務(wù)劃分為投資性房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)。同年，經(jīng)上海蘭生股份有限公司的董事會(huì)會(huì)議決定根據(jù)企業(yè)目前的發(fā)展情況進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，從原有的成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。這項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更實(shí)行的有效期為2017的1月1日。這項(xiàng)計(jì)量模式變更的房產(chǎn)主要應(yīng)用于上文所述的房產(chǎn)。這項(xiàng)房產(chǎn)正處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中，并且由于上海是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)波動(dòng)，該房產(chǎn)具有穩(wěn)定的交易市場(chǎng)，且可以持續(xù)活躍，公司變更計(jì)量模式可以在某種角度上更加真實(shí)、準(zhǔn)確、客觀地反映出該項(xiàng)房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。在上海蘭生股份有限公司決定實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式之前，對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)運(yùn)用的是成本模式，公司采用平均折舊法對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊。根據(jù)上海蘭生股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露，上海蘭生股份有限公司的房屋等建筑物是按照使用年限為30年凈殘值為0進(jìn)行計(jì)提折舊的，這樣算下來(lái)，上海蘭生股份有限公司房屋建筑物的，每年折舊率為3.23%。上海蘭生股份有限公司對(duì)使用土地是按照使用年限為50年進(jìn)行計(jì)提折舊的，與房屋建筑物同樣凈殘值都是為0，這樣計(jì)算下來(lái)每年的平均折舊率為2%。在現(xiàn)有模式下，上海蘭生股份有限公司，按照投資性房地產(chǎn)成本和可變現(xiàn)凈值孰低原則計(jì)提減值準(zhǔn)備?，F(xiàn)如今上海蘭生股份有限公司決定將該房屋由原來(lái)的自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)外出租，因此使用公允價(jià)值計(jì)量模式更能真實(shí)準(zhǔn)確客觀地反映出該投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為公司股東管理層以及其他利益相關(guān)者提供更為真實(shí)準(zhǔn)確，可依賴性的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，使得他們?cè)谡鎸?shí)可靠的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指導(dǎo)下，做出正確的經(jīng)營(yíng)決策和投融資決定。3.2.2投資性房地產(chǎn)規(guī)模的變化2016年上海蘭生股份有限公司，根據(jù)公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)以及實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了固定資產(chǎn)效益調(diào)整，將上海靜安區(qū)物流園原本用于自營(yíng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋建筑物改為對(duì)外出租的投資性房地產(chǎn)。在該年度內(nèi)，上海蘭生股份有限公司還沒(méi)有對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式進(jìn)行變更，使用的是成本計(jì)量模式。在該模式下對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的實(shí)際工作量為：上海蘭生股份有限公司的房屋等建筑物是按照使用年限為30年凈殘值為0進(jìn)行計(jì)提折舊的，這樣算下來(lái)，上海蘭生有限公司房屋建筑物的，每年折舊率為3.23%。上海蘭生股份有限公司對(duì)使用土地是按照使用年限為50年進(jìn)行計(jì)提折舊的，與房屋建筑物同樣凈殘值都是為0，這樣計(jì)算下來(lái)每年的平均折舊率為2%。同年，經(jīng)上海蘭生股份有限公司的董事會(huì)會(huì)議決定，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，由原有的計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，這項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更實(shí)行的有效期為下一年的1月1日。根據(jù)上海蘭生股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，該公司的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值總額為2557萬(wàn)元，投資性房地產(chǎn)總價(jià)值金額占上海蘭生股份有限公司總資產(chǎn)的比例為1.34%。截至2020年底，上海蘭生股份有限公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為60011萬(wàn)元投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值占上海蘭生股份有限公司總資產(chǎn)的比例為28%。根據(jù)這項(xiàng)數(shù)據(jù)，我們看到投資性房地產(chǎn)由2016年的2557萬(wàn)元增加到2020年底的60011萬(wàn)元，漲幅達(dá)到了22倍，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值占公司總資產(chǎn)價(jià)值比例漲幅達(dá)到了20倍。如此之高的漲幅最主要的原因在于中國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。近年來(lái)，中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入呈現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，民眾和相關(guān)生產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)的需求提高。巨大的收益以及國(guó)人對(duì)房產(chǎn)的剛性需求使得一些公司將大量資金源源不斷地投入到投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)中來(lái)，而上海蘭生股份有限公司也不例外。除此之外，巨額的漲幅也離不開(kāi)公司會(huì)計(jì)計(jì)量方式轉(zhuǎn)變所帶來(lái)的積極影響。表SEQ表格\*ARABIC1上海蘭生股份公司2016—2020年投資性房地產(chǎn)擁有情況（單位：萬(wàn)元）2016年末2017年末2018年末2019年末2020年末投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值2557.2924579.5552808.3758931.2560011.92房屋、建筑物1874.1424579.5552808.3758931.2560011.92土地使用權(quán)6830000總資產(chǎn)190676.63186338.53208657.90222483.0224363.17占總資產(chǎn)比重1.34%13.19%25.31%26.49%28.00%3.3上海蘭生股份有限公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后的財(cái)務(wù)影響分析3.3.1改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)盡管近年來(lái)國(guó)家在宏觀政策上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，有效抑制房?jī)r(jià)惡性上漲，但從房地產(chǎn)行業(yè)總體趨勢(shì)和情況來(lái)看，我國(guó)企業(yè)現(xiàn)階段擁有的以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)價(jià)值還是高于投資性房地產(chǎn)的總體上面價(jià)值的。因此，上海蘭生股份有限公司會(huì)計(jì)政策由原成本計(jì)量方式變更為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的同時(shí)，必然導(dǎo)致上海蘭生股份有限公司投資性房地產(chǎn)價(jià)值的增加。上海蘭生股份有限公司的公允價(jià)值計(jì)量模式與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)涵趨同，能夠更準(zhǔn)確、客觀地反映房地產(chǎn)投資的實(shí)際價(jià)值。在2016年前上海蘭生股份有限公司內(nèi)部并沒(méi)有投資性房地產(chǎn)，該年度上海蘭生股份有限公司決定將上海靜安區(qū)物流園公司用來(lái)自行生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一處廠房對(duì)外出租改為投資性房地產(chǎn)。這時(shí)上海蘭生股份有限公司，對(duì)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)還是使用成本模式來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)操作的。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表信息，投資性房地產(chǎn)的規(guī)模為2557萬(wàn)元。該年度內(nèi)上海蘭生股份有限公司董事會(huì)展開(kāi)會(huì)議決定進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，從次年2017年起開(kāi)始改變計(jì)價(jià)模式。會(huì)計(jì)政策的變更意味著對(duì)上一年，也就是2016年的有關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)要被追溯并且要做出合理的調(diào)整。公允價(jià)值計(jì)量模式正式應(yīng)用之后，上海蘭生股份有限公司將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值調(diào)整為2557萬(wàn)元，這一賬面價(jià)值較2016年公司實(shí)行成本計(jì)量模式時(shí)增長(zhǎng)了1.3倍。此外2017年度內(nèi)上海蘭生股份有限公司，最新增加的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值超過(guò)了2.2億元，該公司的公允價(jià)值變動(dòng)收益為10201上海蘭生股份公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注萬(wàn)元。根據(jù)資料顯示，2016年末調(diào)整后的公允價(jià)值變動(dòng)收益為3419上海蘭生股份公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注表SEQ表格\*ARABIC1上海蘭生股份公司2016—2017年投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值變動(dòng)（單位：萬(wàn)元）指標(biāo)名稱2016年調(diào)整前2017年調(diào)整后2018年投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值1967.432557.2924579.55公允價(jià)值變動(dòng)-3419.4210201.42根據(jù)上海蘭生股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)信息顯示，2019年上海蘭生股份有限公司的投資性房地產(chǎn)，賬面價(jià)值為58931萬(wàn)元。這一數(shù)值較上一年度增長(zhǎng)了6億23萬(wàn)元。增長(zhǎng)的主要原因是由于上海蘭生股份有限公司在年末對(duì)公司的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估增值。2020年度上海蘭生股份有限公司的投資性房地產(chǎn)，賬面價(jià)值為60012萬(wàn)元，這一數(shù)值較2019年度增長(zhǎng)了1081萬(wàn)元。投資性房地產(chǎn)，賬面價(jià)值增加的原因與2018年度相同，同樣是因?yàn)樯虾Ｌm生股份有限公司，在年末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行增值評(píng)估，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的變動(dòng)也影響了相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)。上海蘭生股份有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)呈下降趨勢(shì)，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以分析出，盡管近年來(lái)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，但在我國(guó)總體房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及前景較為良好的情況下，上海蘭生股份有限公司實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)是較為成功的。上海蘭生股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)和指標(biāo)表現(xiàn)良好且有所好轉(zhuǎn)。由于上海蘭生股份有限公司對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式實(shí)施了公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)價(jià)值有所增長(zhǎng)，這一數(shù)值的增長(zhǎng)也反映到了上海蘭生股份有限公司總資產(chǎn)的價(jià)值數(shù)額上。上海蘭生股份有限公司總資產(chǎn)的上漲，增加了企業(yè)的償債能力，使得外部投資者注意到了這一數(shù)額指標(biāo)的變動(dòng)，增加了外部利益者。然而將觀察時(shí)間放長(zhǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，國(guó)家勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期的宏觀調(diào)控，有效抑制房?jī)r(jià)，加之我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有極強(qiáng)的政治因素波動(dòng)性，這將會(huì)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)難以避免地產(chǎn)生較大的沖擊。此外，由于上海蘭生股份有限公司對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式，在一定程度上有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值有所減少，從而會(huì)使得上海蘭生股份有限公司總資產(chǎn)規(guī)模減少。3.3.2增加凈利潤(rùn)該公司原先的計(jì)量模式要求對(duì)有關(guān)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊、計(jì)提攤銷(xiāo)、審計(jì)操作等，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加，從而會(huì)降低企業(yè)該段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。但在現(xiàn)階段下，上海蘭生股份有限公司，應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式之后，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)講可以省略對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)的會(huì)計(jì)步驟，同時(shí)由于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是大于投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值的，多出的金額被記作公允價(jià)值變動(dòng)收益公允價(jià)值變動(dòng)收益的增加，直接計(jì)入企業(yè)的利潤(rùn)，從而會(huì)導(dǎo)致上海蘭生股份有限公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增加。在我國(guó)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及規(guī)章制度政策的指導(dǎo)下，上海蘭生股份有限公司在2017年度執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式同時(shí)需要對(duì)2016年度相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及指標(biāo)進(jìn)行追溯調(diào)整。根據(jù)上海蘭生股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)以及附注中所披露的信息顯示，2016年度上海蘭生股份有限公司的原來(lái)的公允價(jià)值變動(dòng)收益為-0.64萬(wàn)元，該公司更改計(jì)量模式后所調(diào)整的公允價(jià)值變動(dòng)收益為3419萬(wàn)元，較調(diào)整前大幅上漲且漲幅為5343倍。同時(shí)執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式后，上海蘭生股份有限公司2017年度的公允價(jià)值變動(dòng)收益為10201萬(wàn)元，是追溯調(diào)整數(shù)額3419的兩倍之多，根據(jù)上文分析，我們可以得出結(jié)論，上海蘭生股份有限公司改為實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式，讓企業(yè)的營(yíng)業(yè)的利潤(rùn)得到了很大的改善。表格3上海蘭生股份有限公司2016—2020年凈利潤(rùn)變動(dòng)表（單位：萬(wàn)元）2016年調(diào)整前2016年調(diào)整后2017年2018年2019年2020年公允價(jià)值變動(dòng)收益-0.643419.4210201.4211167.612679.872204.05凈利潤(rùn)-18160.0-15230.0-20720.02146.521421.851429.60在上海蘭生股份有限公司轉(zhuǎn)而應(yīng)用了公允價(jià)值的計(jì)量模式之后，通過(guò)對(duì)2016年度相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)進(jìn)行追溯調(diào)整增加了企業(yè)的利潤(rùn)。2017年度上海蘭生股份有限公司凈利潤(rùn)較該公司2017年追溯調(diào)整后的凈利潤(rùn)有所下降原因是由于該年度內(nèi)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減少，同時(shí)其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等成本性項(xiàng)目增加所導(dǎo)致的，不能忽略公允價(jià)值變動(dòng)，收益對(duì)上海蘭生股份有限公司利潤(rùn)增加做出的貢獻(xiàn)?？梢哉f(shuō)對(duì)于上海蘭生股份有限公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)利益創(chuàng)收而言，對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式進(jìn)行變更是非常有意義的。上海蘭生股份有限公司在2016年和2017年連續(xù)虧損兩年，2018年是關(guān)鍵的一年，若在2018年扭虧為盈就可以避免退市的風(fēng)險(xiǎn)。2017年度上海蘭生股份有限公司，開(kāi)始執(zhí)行對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)價(jià)模式變更的相關(guān)工作，但在該年度內(nèi)，公司由于這項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更雖然使得公允價(jià)值變動(dòng)，收益增加了將近三倍，但企業(yè)該年度的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)仍為負(fù)值。上海蘭生股份有限公司對(duì)投資性房地產(chǎn)執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式扭虧為盈的主要表現(xiàn)在2018年，該年度內(nèi)上海蘭生股份有限公司瀕臨退市。根據(jù)上表數(shù)據(jù)。2017年度上海蘭生股份有限公司的凈利潤(rùn)為負(fù)值-20720萬(wàn)元，而2018年凈利潤(rùn)從負(fù)值轉(zhuǎn)而變成了正值，實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)甚至超過(guò)了兩億元。去除2018年上海蘭生股份有限公司所收到的國(guó)家政策性補(bǔ)助、行業(yè)稅收優(yōu)惠以及公司根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)做出的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來(lái)的創(chuàng)收以外，最主要的影響因素是由于公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式實(shí)行了公允價(jià)值計(jì)量模式，上海蘭生股份有限公司，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，收益增加，從而導(dǎo)致公司利潤(rùn)有所增長(zhǎng)。根據(jù)上海蘭生股份有限公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，及其在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露的信息顯示，上海蘭生股份有限公司2018年度凈利潤(rùn)為2146.52萬(wàn)元，2017年凈利潤(rùn)為-20720點(diǎn)萬(wàn)元2018年較2017年總體增長(zhǎng)了22867萬(wàn)元，對(duì)其中起著至關(guān)重要影響作用的便是針對(duì)于2018年上海蘭生股份有限公司的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值變動(dòng)收益比2017年增長(zhǎng)了976萬(wàn)元。雖然上海蘭生股份有限公司公允價(jià)值變動(dòng)收益漲幅較2018年度有所下降，但仍然對(duì)公司凈利潤(rùn)有著正向影響。然而在分析這一環(huán)節(jié)時(shí)也不能忽略，由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)整波動(dòng)性極大，公允價(jià)值也將隨著房地產(chǎn)行業(yè)的總體變化而發(fā)展，因此上海蘭生股份有限公司將會(huì)面臨較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。3.3.3增加所得稅費(fèi)用2016年末，上海蘭盛股份有限公司通過(guò)了將投資性房地產(chǎn)計(jì)量成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值的決定。本次會(huì)計(jì)政策變更對(duì)2017年所得稅支出的影響為517萬(wàn)元，然而對(duì)2018年所得稅支出的影響為1570萬(wàn)元。公司采用公允價(jià)值計(jì)量的方式似乎增加了公司的稅收壓力。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于不需要折舊，公允價(jià)值變動(dòng)所產(chǎn)生的收入增加會(huì)增加企業(yè)的稅負(fù)。一方面免于折舊會(huì)導(dǎo)致，企業(yè)將無(wú)法從稅前扣除政策中受益，因此稅負(fù)將難以減輕；另一方面，公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收入增加也會(huì)帶來(lái)收益，隨著企業(yè)利潤(rùn)的增加，企業(yè)相應(yīng)的所得稅也會(huì)隨之增加；其次，如果公司想處置這一資產(chǎn)，其自身的部分增值收入也會(huì)隨之增加，從而導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)的加重。上海蘭生公司因此應(yīng)該明白，采用公允價(jià)值模型并不能給公司帶來(lái)真正的現(xiàn)金收入，除此以外，還會(huì)增加企業(yè)的稅負(fù)。綜上所述，企業(yè)在權(quán)衡利弊，決定是否增加資本金灌注到投資房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)時(shí)，一定要多加注意，著重考慮到稅收的影響。3.3.4提高盈利能力筆者根據(jù)上海蘭生股份有限公司，2016年至2020年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，對(duì)每股收益和凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行了縱向分析對(duì)比如下圖所示。近5年來(lái)上海蘭生股份有限公司總體每股收益及凈資產(chǎn)收益率呈上升趨勢(shì)。除2017年以外其余年份都持續(xù)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，主要原因如下。2017年該企業(yè)開(kāi)始使用公允價(jià)值計(jì)量模式，正同前文所說(shuō)，模式的轉(zhuǎn)換直接導(dǎo)致計(jì)量的房地產(chǎn)價(jià)值的數(shù)額增加，又加上該企業(yè)也開(kāi)始陸續(xù)增加投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入，這一切都導(dǎo)致公司凈資產(chǎn)有了大幅增加。然而，盡管公司的凈資產(chǎn)大幅度地上漲，但公司沒(méi)有能夠及時(shí)創(chuàng)造出利潤(rùn)，因此公司在2017年，不僅每股收益有所跌落，而且凈資產(chǎn)收益率也不容樂(lè)觀。在2017年之后，大量利潤(rùn)也相繼實(shí)現(xiàn)，各項(xiàng)指標(biāo)也因此有所好轉(zhuǎn)。變化最明顯的便是在執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式后的一年里，2018年上海蘭生股份有限公司凈資產(chǎn)收益率及每股收益呈大幅上漲?？梢哉f(shuō)，只要在大環(huán)境不變的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭能夠保持又好又快、穩(wěn)重有近的特點(diǎn)，我國(guó)企業(yè)將公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，就顯著提高公司的盈利能力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。圖SEQ圖\*ARABIC1上海蘭生股份有限公司2016—2020年每股收益和凈資產(chǎn)收益率變化情況因此，從整體上來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量能夠顯著提高房地產(chǎn)投資的賬面價(jià)值。此外，該計(jì)量模型還有助于增加公司的總資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高盈利能力。而且很重要的一點(diǎn)是，擁有的投資性房地產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比例越大，這種現(xiàn)象就會(huì)越明顯。這也就說(shuō)明，變更會(huì)計(jì)政策是會(huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)后果的。它可能會(huì)短期內(nèi)增加企業(yè)的報(bào)表中的資產(chǎn)總額，凈利潤(rùn)等等，但也有可能在較短的會(huì)計(jì)期間內(nèi)使公司承受較大稅收負(fù)擔(dān)以及遭受巨大財(cái)務(wù)損失。第4章上海蘭生股份有限公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后需要注意的問(wèn)題4.1公允價(jià)值計(jì)量成本高采用公允價(jià)值的計(jì)量方法模式同樣還是存在很多缺點(diǎn),其中就包含了該公司計(jì)量費(fèi)用的成本很高的問(wèn)題。由于目前我國(guó)大部分城市和地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)依然難以自行從房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到較多的投資和交易數(shù)據(jù),因此他們?cè)趯?duì)自身進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中會(huì)遇到很多麻煩。公司大部分情況下只能獲取一些類(lèi)似自己所擁有的房地產(chǎn)相似交易信息,然后根據(jù)自身實(shí)際情況在此基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，例如:房地產(chǎn)所處區(qū)域,房屋朝向,房子的新舊變化程度以及房子的交易期限等等。從蘭生公司披露的信息中可以明顯看出，公司特別聘請(qǐng)了上海優(yōu)家資產(chǎn)評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行評(píng)估活動(dòng)。此評(píng)估公司對(duì)租賃房產(chǎn)的權(quán)屬和交易狀況進(jìn)行了詳細(xì)而又專業(yè)的調(diào)查，這無(wú)形中就增加了一筆評(píng)估的費(fèi)用,若以后每年都是采用這種方式,就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的成本大大增加。在審核評(píng)估并確定好公允價(jià)值之后,公司仍然需要每年按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，向所有者披露關(guān)于投資性房地產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)的重大信息。這不僅可能會(huì)導(dǎo)致使所有者和會(huì)計(jì)師的工作量增加,還可能會(huì)大大增加信息披露的成本。4.2利潤(rùn)波動(dòng)大上海蘭生股份有限公司報(bào)表在后續(xù)應(yīng)用期間,雖然采取了公允價(jià)值模式以更好地將企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況反映給預(yù)期使用者,但由于它容易被市場(chǎng)所影響,其價(jià)格的變動(dòng)性很強(qiáng),有可能會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)不好的影響。鑒于中國(guó)政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有宏觀調(diào)控政策的制度限制，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還比較不成熟的社會(huì)現(xiàn)狀,公允資產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)變化往往就不易被預(yù)測(cè)。若房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭一直保持趨于穩(wěn)定或者是上升的狀態(tài),那對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展將會(huì)更加有利;但如果房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了巨大的波動(dòng),或者出現(xiàn)低迷的情況,則可能使企業(yè)遭受巨大損失,甚至對(duì)一些上市公司來(lái)說(shuō),可能會(huì)有退市風(fēng)險(xiǎn)。而且,倘若公允價(jià)值頻繁發(fā)生變動(dòng),投資者可能對(duì)自己的公司產(chǎn)生懷疑。公司將會(huì)給投資者和債權(quán)人帶來(lái)不好的印象，這也許是任何一個(gè)企業(yè)都不愿意去做的。上海蘭生股份有限公司作為一家上市公司,其發(fā)展主要依賴于自身良好的品牌形象、投資者及其他債權(quán)人的信譽(yù),因此更加需要高度關(guān)注這一點(diǎn)。而從企業(yè)內(nèi)部角度來(lái)講,利潤(rùn)率的波動(dòng),可能會(huì)導(dǎo)致績(jī)效考核受到嚴(yán)重的影響。這也許正是很多公司仍然繼續(xù)采取成本管理模式的一個(gè)重要原因,尤其是一些保守、追求安全和穩(wěn)定性的公司。4.3影響企業(yè)股利分配政策提高投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)價(jià)值，盡管美化了財(cái)報(bào)的形象，有利于審計(jì)，但它并不是企業(yè)真實(shí)的現(xiàn)金流量的折射。企業(yè)并沒(méi)有從中獲得這部分的收益,而增強(qiáng)的其實(shí)是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的能力。但是我們要清楚地知道,利潤(rùn)率一旦增長(zhǎng)到一定程度,公司就必須給予股東大額的分紅,由此會(huì)大幅度地降低公司的現(xiàn)金流。但如果公司不分紅,可能會(huì)造成股東的不滿,也就有可能使公司左右為難。因此,上海蘭生股份有限公司在改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模型后,還需要重點(diǎn)關(guān)注股利分配政策給投資者帶來(lái)的影響。第5章完善公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的建議5.1完善公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則首先,政府部門(mén)應(yīng)該盡快建立和完善公允價(jià)值計(jì)量的法則,出臺(tái)一些相應(yīng)的激勵(lì)和管理措施。在我國(guó)市場(chǎng)上現(xiàn)有的一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，很多條款規(guī)定均不利于公允價(jià)值模型的大量應(yīng)用。此外，成本計(jì)量模式簡(jiǎn)單和便捷的特性,許多房地產(chǎn)公司不愿意用公允價(jià)值模型來(lái)直接衡量自身持有的投資性房地產(chǎn)。其實(shí),公允價(jià)值模式具有它的優(yōu)越性,而且它們還是現(xiàn)在全球和世界上普遍通用的一種經(jīng)濟(jì)管理方式。因此,推行公允價(jià)值模式已經(jīng)是大勢(shì)所趨。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制訂機(jī)構(gòu)要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)健全和完善自己的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則,使公允價(jià)值模型更好地適應(yīng)當(dāng)代我國(guó)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)化現(xiàn)狀,也才能夠使得更多的企業(yè)真正愿意接受和采用公允價(jià)值的模式。其次，從2006年開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)始采用公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查和市場(chǎng)研究，財(cái)務(wù)部門(mén)才可能會(huì)理解這些采用公允價(jià)值模型的公司將遇到的困難或問(wèn)題。一些大型企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí),有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些困難,從而影響到公允價(jià)值的計(jì)量。而造成這些問(wèn)題的另外一個(gè)根本原因很有可能是規(guī)范準(zhǔn)則的內(nèi)涵依然不夠全面。因此,準(zhǔn)則的制訂機(jī)構(gòu)可以聯(lián)合地方政府其他相關(guān)單位,以及一些具有代表性的政府和企業(yè),通過(guò)座談會(huì)或者是問(wèn)卷的方式,更加深入地了解現(xiàn)階段政府在公允估值計(jì)量準(zhǔn)則制訂過(guò)程中的不足之處,以及他們目前有哪些具備建設(shè)性的意見(jiàn)和建議。并且，要求他們自己建立一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制,及時(shí)了解政策執(zhí)行中存在的問(wèn)題，這樣做既可以能夠幫助政府和企業(yè)早些發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決的方法,又可以使相關(guān)機(jī)構(gòu)通過(guò)監(jiān)督分析來(lái)了解企業(yè)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量方法的態(tài)度,并及時(shí)地進(jìn)行合適的修改和反饋。5.2加強(qiáng)對(duì)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量信息披露的監(jiān)管目前我國(guó)許多中小型企業(yè)普遍存在著信息披露不全面等問(wèn)題。并且近兩年來(lái)，絕大多數(shù)中小型企業(yè)也僅僅是按照了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的最低標(biāo)準(zhǔn)和要求對(duì)信息進(jìn)行了披露。其所需要披露的有關(guān)公允價(jià)值計(jì)量的所有信息和內(nèi)容都基本用一致的方法,一致性的語(yǔ)言予以披露,這并不能促使信息的使用者們更好地了解一個(gè)企業(yè)的公允價(jià)值計(jì)量。不僅我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指定的機(jī)構(gòu)都應(yīng)對(duì)信息的披露提出更高的要求,而且監(jiān)督部門(mén)還需要定期地抽查有關(guān)信息披露的真實(shí)性。按照規(guī)定，完整的資料披露應(yīng)當(dāng)包含本公司采取公允價(jià)值計(jì)量模型的根本原因、方法、所聘請(qǐng)?jiān)u估單位名稱、所采用的估值技術(shù)