【基于哈佛探析框架下房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表探析：以A公司為例（論文）12000字】

基于哈佛分析框架下房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析—以A公司為例摘要房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的推動作用。國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)比其他行業(yè)地位更為地位更為重要，但也跟容易受到金融風(fēng)險的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度下降與經(jīng)濟(jì)政策的緊縮，加大了房地產(chǎn)市場所可能遇到的金融風(fēng)險。由于A公司對于房地產(chǎn)市場的依賴性較大，在房地產(chǎn)市場未來并不明朗的背景下，A公司被迫走上轉(zhuǎn)型升級、多元化的發(fā)展道路。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境越來越復(fù)雜的市場背景下,僅有的財務(wù)報表分析無法滿足管理者和股東及相關(guān)信息使用者的要求。因此哈佛的分析框架提出來了，不僅分析企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，各種各樣的非財務(wù)數(shù)據(jù)對企業(yè)發(fā)展的影響，也包括了財務(wù)報表分析作為基礎(chǔ)。本文以A公司為案例，以當(dāng)前房地產(chǎn)代理行業(yè)發(fā)展前景為背景，本文以A公司為例，以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景為背景，運用哈佛分析框架，對A公司的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表以及相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債表的信息披露進(jìn)行分析，采用哈佛分析框架橫向比較、縱向比較和比例分析法對公司的綜合財務(wù)報表進(jìn)行分析。本文利用哈佛分析框架分析A公司的資產(chǎn)負(fù)債表信息，企業(yè)支付能力，營運能力和盈利能力，達(dá)到綜合的描述A公司所處房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。關(guān)鍵詞：哈佛分析框架，戰(zhàn)略分析，財務(wù)報表分析論文類型：應(yīng)用研究目錄TOC\o"1-3"\h\u23716第一章、緒論 548021.1研究背景 5313941.2研究意義 55830第二章、相關(guān)概念 7122262.1財務(wù)報表分析的概念及方法 788372.1.1財務(wù)報表分析的概念 7162022.1.2財務(wù)報表分析的方法 7161922.2哈佛框架概念 7236162.3哈佛框架內(nèi)容 839742.3.1戰(zhàn)略分析 8297152.3.2會計分析 9132452.3.3財務(wù)分析 9131792.3.4前景分析 99219第三章、哈佛框架下的A公司財務(wù)報表分析 10162133.1A公司基本情況 10128113.1.1A公司簡介 10106473.2A公司的戰(zhàn)略分析 11150683.2.1企業(yè)宏觀環(huán)境分析 11108813.2.2企業(yè)微觀環(huán)境分析 1240033.2.3A公司SWOT分析 12104253.3A公司的會計分析 1456213.3.1存貨科目分析 14120263.3.2關(guān)鍵會計政策分析 15253913.4A公司的財務(wù)報表分析 1593343.4.1償債能力分析 15296603.4.2營運能力分析 1613183.4.3盈利能力分析 17264413.5A公司的前景分析 183963.5.1行業(yè)前景分析 18104123.5.2戰(zhàn)略前景分析 1927076第四章、基于哈佛框架財務(wù)報表分析的效果與改進(jìn)建議 20313664.1哈佛框架分析下A公司存在的問題 2096804.2哈佛框架下A公司的情況的解決方案 2115921第五章、結(jié)論 22第一章、緒論1.1研究背景房地產(chǎn)行業(yè)不僅對于我國國民有著深遠(yuǎn)的影響，并且在我國經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境中中發(fā)揮著重要作用，推動工業(yè)化進(jìn)程和城鎮(zhèn)化發(fā)展已成為我國經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。在我國國內(nèi)的投資環(huán)境里對于住房的投資日益增多，房地產(chǎn)業(yè)對推動了市場中許多行業(yè)的發(fā)展。1978年，我國第一次提出了住房的提出了商品化的觀點之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的進(jìn)步。1992年實行房改政策，房地產(chǎn)投資迅速增長，以至于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂，甚至部分地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象明顯，國內(nèi)房地產(chǎn)投資增速開始下降，經(jīng)濟(jì)回落后，房地產(chǎn)市場開始逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展階段。國家廢除了實際的住房分配制度，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱。2003年以來，我國住房價格持續(xù)上漲，城鎮(zhèn)住房價格大幅上漲。之后，國家對房地產(chǎn)采取了一系列宏觀調(diào)控措施。到2023年，全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總投資14144.3億元，建筑面積926759萬平方米，比上年增長3.7%，住房面積655.58萬平方米，住房投資1044億元，增長7.6%，年末住房面積4985萬平方米，比上年末增長3.7%。增加29萬平方米意味著房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)起到了巨大的推動作用。本文利用哈佛分析框架來分析房地產(chǎn)業(yè)，使管理者意識到公司所依賴的外部環(huán)境，掌握公司財務(wù)狀況并加以分析。本文分析了A公司的財務(wù)報表結(jié)構(gòu)，從戰(zhàn)略、會計、財務(wù)、預(yù)測四個方面對A公司的財務(wù)信息進(jìn)行了調(diào)查分析，并提出了改進(jìn)措施。1.2研究意義經(jīng)過近20多年財務(wù)學(xué)者的不斷實踐和完善，哈佛分析框架已經(jīng)是一個完善的綜合性的分析體系，致力于在改進(jìn)傳統(tǒng)的財務(wù)報表分析方法。這既反映了房地產(chǎn)行業(yè)的管理問題，也解決了報表使用者所遇到的問題。相信通過對A公司財務(wù)的四個維度進(jìn)行分析，可以使得出的結(jié)論將更加全面和更有意義。由于國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸控制也在不斷完善。在保證房地產(chǎn)業(yè)整體健康可持續(xù)發(fā)展的同時通過分析房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表來提高企業(yè)的整體競爭力,正是本文所需要研究的問題。通過哈佛分析框架的分析，完善房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)報告，從戰(zhàn)略、會計、財務(wù)和前景四個方面對公司財務(wù)狀況進(jìn)行綜合分析，避免了傳統(tǒng)財務(wù)分析方法的缺陷。為了保證整個房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，本文通過分析房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)記錄來提高公司的整體競爭力。并從戰(zhàn)略、會計、財務(wù)和遠(yuǎn)景四個方面使用哈佛分析框架對公司的財務(wù)狀況進(jìn)行了綜合分析。哈佛的分析框架將公司戰(zhàn)略與財務(wù)分析相結(jié)合，更具實用性。相關(guān)概念2.1財務(wù)報表分析的概念及方法2.1.1財務(wù)報表分析的概念財務(wù)報表分析通過定量分析公司的財務(wù)報表數(shù)據(jù)及其附錄，運用相關(guān)的公式計算各項重要財務(wù)數(shù)據(jù)的指標(biāo)的比率，達(dá)到使財務(wù)報表分析結(jié)論使用者了解該公司各項經(jīng)濟(jì)能力。通過全面的計算財務(wù)比率以及與同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的對比分析企業(yè)在過去幾年的經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況，達(dá)到可以預(yù)測企業(yè)未來經(jīng)營與財務(wù)狀況的發(fā)展趨勢。2.1.2財務(wù)報表分析的方法財務(wù)報表分析方法主要有比較分析、比率分析與因素分析等。使用最多的方法是比率分析法，使用相關(guān)的計算公式將企業(yè)的營運能力、償債能力和盈利能力等財務(wù)能力計算為相關(guān)的指標(biāo)，使用數(shù)字將企業(yè)的各項能力具相的表達(dá)出來。比較分析法是將企業(yè)與同行業(yè)處于同等地位的企業(yè)橫向的市場對比，與企業(yè)自身的縱向的時間對比。因素分析法是將與企業(yè)財務(wù)有關(guān)的各個因素整理并分類，得到各個因素對于企業(yè)財務(wù)影響能力。趨勢分析法是將企業(yè)各年度的財務(wù)報表加以整理，總結(jié)并得出企業(yè)未來發(fā)展方向。2.2哈佛框架概念傳統(tǒng)的財務(wù)分析方法只是針對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)報表及相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)加以分析，卻忽略了市場環(huán)境與企業(yè)的戰(zhàn)略對于財務(wù)方面的影響，沒有考慮到公司的經(jīng)營活動，所以公司對于未來的發(fā)展很難做出正確的戰(zhàn)略。伯納德、佩普和希利三位教授在經(jīng)過大量的研究后大膽的將公司戰(zhàn)略加入企業(yè)的財務(wù)分析中提出來哈佛分析框架。哈佛分析框架通過戰(zhàn)略分析將企業(yè)所處的環(huán)境中的機(jī)遇與威脅，分析企業(yè)的優(yōu)勢與缺點，最后對公司未來的發(fā)展做出預(yù)測。2.3哈佛框架內(nèi)容哈佛分析框架的提出者認(rèn)為，財務(wù)表表分析僅僅是反映了公司的利潤、負(fù)債等簡單的財務(wù)狀況，對公司的償債能力與盈利能力進(jìn)行評價。但這些難以將公司的經(jīng)濟(jì)狀況整體展現(xiàn)出來，所以在財務(wù)報表分析中加入了會計、戰(zhàn)略、前景，組成一個全面的綜合的分析體系，將公司的經(jīng)濟(jì)狀況全面展現(xiàn)出來。2.3.1戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析是哈佛分析框架中與傳統(tǒng)財務(wù)分析方法相比最具有特色的部分。公司戰(zhàn)略使用SWOT的分析法，從公司的優(yōu)勢、劣勢、威脅、機(jī)會等四個層次對公司戰(zhàn)略加以分析。使管理層認(rèn)識到企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，外部環(huán)境中的政策與同行業(yè)的競爭者。戰(zhàn)略分析可以從以下兩個環(huán)境分析：(1)宏觀環(huán)境分析。本文從以下四個方面分析公司所處的宏觀環(huán)境。國家政策環(huán)境，國家對于這個行業(yè)的支持與否決定著行業(yè)命運，國家政策對于行業(yè)的重視程度決定著行業(yè)未來發(fā)展的上限；經(jīng)濟(jì)相關(guān)環(huán)境，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言人口決定著市場的需求的大小，相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r影響房地產(chǎn)行業(yè)濟(jì)進(jìn)度；文化環(huán)境，社會整體的消費理念影響房地產(chǎn)行業(yè)的市場前景；技術(shù)環(huán)境，技術(shù)對于公司的生產(chǎn)能力有著顯著影響。

(2)微觀環(huán)境。微觀環(huán)境指的是公司指定的戰(zhàn)略。通過對于宏觀環(huán)境的分析制定適合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。通過分析內(nèi)部和外部戰(zhàn)略環(huán)境，公司還需要分析自己的財務(wù)報表，分析不同的財務(wù)報表，找出戰(zhàn)略制定和實施過程中的相關(guān)問題。所以戰(zhàn)略分析可以找出具體經(jīng)濟(jì)活動的原因，反映企業(yè)的財務(wù)狀況，補(bǔ)充財務(wù)報表。2.3.2會計分析會計分析是哈佛分析體系的第二階段，也是財務(wù)分析的基礎(chǔ)。會計分析是根據(jù)公司的年度財務(wù)報表和其他相關(guān)信息.會計分析是企業(yè)更重要的選擇.首先，分析了會計準(zhǔn)則與國家規(guī)定、企業(yè)發(fā)展的企業(yè)會計主要階段的一致性，企業(yè)會計數(shù)據(jù)失真程度及對象對比。為了確定公司相關(guān)會計科目的對應(yīng)會計估計，為了使財務(wù)報表的數(shù)據(jù)更加真實可靠，在公司的財務(wù)報表中發(fā)現(xiàn)可能存在的問題。并且，能更加明確企業(yè)的財政狀況和操作性能。2.3.3財務(wù)分析財務(wù)分析是所有財務(wù)分析方法的的核心內(nèi)容，主要是基于公司的財務(wù)報表、附注、經(jīng)營能力、盈利能力、償債能力等方面的分析。從企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營計劃、經(jīng)營業(yè)績等方面進(jìn)行綜合評價和評價，了解公司過去和現(xiàn)在的財務(wù)狀況及未來的發(fā)展趨勢，找出存在的問題，從而找到解決問題的辦法。財務(wù)分析首先要進(jìn)行全面、系統(tǒng)、有效的分析，其次，運用財務(wù)報表分析方法，發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)財務(wù)分析中存在的問題。2.3.4前景分析通過分析預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展的前景分析是哈佛分析框架的最后一個環(huán)節(jié)。在前景分析中，將前三個環(huán)節(jié)結(jié)合起來預(yù)測公司未來的發(fā)展。對于公司來說，著眼于未來可以企業(yè)得到更長遠(yuǎn)的發(fā)展。因此，可持續(xù)發(fā)展是企業(yè)未來發(fā)展空間的關(guān)鍵。在哈佛分析的框架下，運用動態(tài)和靜態(tài)的方法對企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營狀況進(jìn)行評價，分析企業(yè)的發(fā)展前景，從而合理預(yù)測未來企業(yè)的發(fā)展。前面三個維度的分析都是用來預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展，得出結(jié)論，認(rèn)識企業(yè)的價值創(chuàng)造能力，最終確定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。第三章、哈佛框架下的A公司財務(wù)報表分析3.1A公司基本情況3.1.1A公司簡介A公司成立于1996年。金碧花園首個項目采用環(huán)保優(yōu)先的發(fā)展理念，創(chuàng)造了日均銷售8000萬元的銷售奇跡。自從A公司創(chuàng)立到現(xiàn)在25年從創(chuàng)業(yè)初期到現(xiàn)在全球位于企業(yè)152位，其中走過來風(fēng)風(fēng)雨雨。A公司的發(fā)展歷程分四個階段。第一階段為：艱苦創(chuàng)業(yè)高速發(fā)展1996年，公司在廣州成立，進(jìn)入創(chuàng)業(yè)階段。在亞洲金融風(fēng)暴的壓力下，公司以“小面積、低價格、低成本”的戰(zhàn)略走在了前列。1997年，A公司開發(fā)的第一個住宅小區(qū)在兩個小時內(nèi)被搶購一空，總銷售額達(dá)8000萬，獲得了開發(fā)初期的第一桶金。第二段為:二次創(chuàng)業(yè)跨越發(fā)展2004年5月，金碧嘉德公司放棄了1000萬元的金碧世紀(jì)花園。由于不符合精品中心花園公司的標(biāo)準(zhǔn)，公司開始實施精品戰(zhàn)略，不斷實現(xiàn)產(chǎn)品的現(xiàn)代化，為全國市場的擴(kuò)大奠定了堅實的基礎(chǔ)。第三階段為:夯實基礎(chǔ)在發(fā)展模式上，A公司由“規(guī)模模式”向“規(guī)模+效益模式”轉(zhuǎn)變。核心財務(wù)數(shù)據(jù)位居行業(yè)第一，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著。A公司一舉從世界500強(qiáng)的第338位上升到158位，成為世界500強(qiáng)中上升最快的企業(yè)之一。第四階段為:深化轉(zhuǎn)型提質(zhì)增效2021年是A三新計劃的開局之年。實施新的藍(lán)圖，新的起點，新的戰(zhàn)略的重大戰(zhàn)略決策，實施了“規(guī)模+效益”的發(fā)展方式，多項核心年度業(yè)績指標(biāo)位居行業(yè)第一，世界500強(qiáng)排名第230位。3.2A公司的戰(zhàn)略分析3.2.1企業(yè)宏觀環(huán)境分析2021年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一系列問題接踵而至。房地產(chǎn)業(yè)將受到諸多因素的制約。首先針對A公司的外部環(huán)境開始戰(zhàn)略分析。(1)政治環(huán)境由于以房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，推動了與之相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)成為我國政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主體。然而，隨著對于住房的需求與高額房價的矛盾，也防止房地產(chǎn)市場的泡沫化，國家近年來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了政治干預(yù)。我國房地產(chǎn)業(yè)長期處于政府的“調(diào)控”之下，過去對房地產(chǎn)行業(yè)的政治調(diào)控主要從供求兩方面刺激或抑制房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)政策主要從宏觀和微觀兩個層面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。宏觀政策包括貨幣政策和金融政策；中期政策包括農(nóng)業(yè)政策、預(yù)算政策、地方政策和調(diào)控政策。微觀層面的政策包括：財政政策。目前，我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要是在微觀層面。一方面，政治干預(yù)將使房地產(chǎn)市場恢復(fù)理性增長，為房地產(chǎn)業(yè)快速長遠(yuǎn)提供堅實基礎(chǔ)。另一方面，通過加大銷售力度，減輕開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)入21世紀(jì)以來，中國加入WTO使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢與全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的關(guān)系日益密切，也帶動了中歐貿(mào)易往來的增多。為深化中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步提供了良好機(jī)遇。在建設(shè)中國社會的過程中，建設(shè)小康社會的主張以各種形式呈現(xiàn)出來。房地產(chǎn)市場開始進(jìn)一步發(fā)展，擴(kuò)展房地產(chǎn)市場的同時，也要對于消費市場加以關(guān)注。最后，房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向激烈的變化。同時，國家還提出建設(shè)房地產(chǎn)市場，在“十五”期間進(jìn)一步加強(qiáng)住房和服務(wù)市場建設(shè)。(3)社會環(huán)境城市化進(jìn)度是房地產(chǎn)市場需求擴(kuò)展重要標(biāo)準(zhǔn)。改革開放以來，我國城市化速度飛快，意味著房地產(chǎn)市場的需求在短時間內(nèi)不會飽和。在十二五期間增加了至少1000萬人口，房地產(chǎn)市場的需求在不斷擴(kuò)增，這對房地產(chǎn)企業(yè)有好處。(4)消費意識社會心理因素:對于我國而言擁有一套屬于自己的住房，可以對家庭提供很大的安全感，更好的保護(hù)自己的隱私，標(biāo)著家的住房還可以提升民眾的歸屬感。所以我國民眾更愿意去買一套房子，而非租一套。這大大提升了房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3.2.2企業(yè)微觀環(huán)境分析(1)多元化投資2021年，醫(yī)療、科技等行業(yè)也在汽車等行業(yè)占據(jù)一席之地?？傮w來看，多元化的產(chǎn)業(yè)提供了業(yè)績水平快速提升、貢獻(xiàn)大、發(fā)展?jié)摿Τ浞?、協(xié)同效應(yīng)強(qiáng)的良好局面，給公司帶來了新的競爭優(yōu)勢和發(fā)展動力。(2)管理變革把握公司的利益主體找出關(guān)鍵環(huán)節(jié)的問題，推進(jìn)體制機(jī)制改革，進(jìn)一步提高企業(yè)管理水平，深化集團(tuán)公司、二級分公司、項目公司分級改革；加強(qiáng)相關(guān)利益的聯(lián)動，提升員工的積極性和活力，努力推進(jìn)人力資源方面的工資工作，加強(qiáng)管理體制和平臺建設(shè)。開展風(fēng)險控制研究，重點研究資本、投資、市場等風(fēng)險因素。3.2.3A公司SWOT分析（1）內(nèi)部優(yōu)勢①文化：企業(yè)文化在公司發(fā)展的25年里已逐步完善。企業(yè)文化的相關(guān)制度已成體系，例如公司已經(jīng)建立了完善的員工關(guān)懷、激勵、薪酬、培訓(xùn)等制度，增強(qiáng)了公司的核心競爭力。核心管理層在公司擁有十多年的專業(yè)經(jīng)驗，擁有豐富的管理經(jīng)驗和強(qiáng)烈的集體所有制意識，這增加了管理團(tuán)隊的整體穩(wěn)定性，進(jìn)一步增強(qiáng)了公司在企業(yè)文化中的效益②組織優(yōu)勢：自2003年起，該公司接管了封閉式集團(tuán)管理，確立了全裝修、全交付的民生定位。不僅公司提高的經(jīng)營效率，而且提升了公司的市場份額，全國市場得以擴(kuò)大。（2）內(nèi)部劣勢①個性化服務(wù)的缺失。A公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域位于前列擁有龐大的客戶群體。房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都是A公司的客戶。一家公司已經(jīng)開發(fā)出一種能夠更好地為客戶服務(wù)的商業(yè)模式，但這種模式使公司的服務(wù)缺少一定的個性，表明即使有某個特定項目的個人，也會按照通常的計劃進(jìn)行規(guī)劃服務(wù)。顧客很難得到滿意，雖然一個公司在市場上有很好的口碑，但這種策略現(xiàn)在對公司沒有負(fù)面影響。不過，如果公司繼續(xù)執(zhí)行目前的戰(zhàn)略，將對其穩(wěn)定的市場地位產(chǎn)生負(fù)面影響。②人才需求得不到滿足：A公司是屬于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)，服務(wù)業(yè)也嚴(yán)重依賴人才?？梢哉f，人才對公司的發(fā)展影響很大，但目前公司的人才儲備并不多，很難滿足公司發(fā)展對人才的需求。原因主要在于兩方面，一是對于校園招聘的重視不足，缺少新鮮血液的流入，二是職業(yè)培訓(xùn)沒有發(fā)揮足夠的作用，缺少對于人才的增值。因為公司在多元化發(fā)展所以公司更注重于職業(yè)素質(zhì)較高的人才，即公司更注重于社會招聘。(3)外部機(jī)會①房地產(chǎn)市場：A公司及其依賴房地產(chǎn)市場，就目前的市場情況而言，中國房地產(chǎn)業(yè)有很大的發(fā)展空間，為公司未來的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。②房地產(chǎn)代理市場：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將推動房地產(chǎn)中介行業(yè)。目前，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正處于成長階段，這對a公司來說是一個巨大的機(jī)遇。（4）外部威脅①潛在進(jìn)入者：對于潛在進(jìn)入者來說最大的困難是市場門檻。目前房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的巨大利潤將吸引很多的進(jìn)入者克服市場門檻進(jìn)入房地產(chǎn)市場。進(jìn)入者在進(jìn)入市場后很有可能引起無序競爭來獲取市場。這寫對于A公司都會帶來威脅。②替代品：從目前來看，這家公司的業(yè)務(wù)能力處于行業(yè)領(lǐng)先。但市場上有許多的機(jī)構(gòu)也提供房地產(chǎn)市場的調(diào)研服務(wù)，并根據(jù)自己的公司擴(kuò)大服務(wù)范圍。結(jié)合前面的分析，某公司在這方面存在一定的風(fēng)險。3.3A公司的會計分析3.3.1存貨科目分析項目原材料庫存商品在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)材料生產(chǎn)成本合計2019年10040554.9524.552704454.52020年12539375.6416852636015.642021年41612649.8834.66441768.542022年75516858.2637.591.662487.512023年893238910.511.517.883321.88數(shù)據(jù)來源：2021年到2023年A公司存貨分類表因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨對于房地產(chǎn)企業(yè)來講十分重要。A公司與同行業(yè)大多數(shù)企業(yè)一樣都采用永續(xù)盤存制。在永續(xù)盤存制的方法下，包裝物和低值易耗品的折舊攤銷均使用一次攤銷法。存貨成本生產(chǎn)產(chǎn)品時直接或間接與商品有關(guān)的費用。使用加權(quán)平均發(fā)計算庫存的或者發(fā)出的存貨。近年來，A公司由于區(qū)域性戰(zhàn)略布局深化，規(guī)模不斷的擴(kuò)大。在2020-2023年間，根據(jù)A公司庫存分類表，A公司的存貨余額2023年比2019年增加了49.32%，主要是因為公司的收入上升所帶來的影響，說明A公司要維持一個穩(wěn)定的存貨量。A公司近年來的存貨的周轉(zhuǎn)率增長反映了企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和經(jīng)營能力的增長。3.3.2關(guān)鍵會計政策分析應(yīng)收賬款分析：A公司單筆金額重大的債權(quán)的定義是單筆交易額在100萬元以上的非關(guān)聯(lián)方的債權(quán)和關(guān)聯(lián)方的債權(quán)。本單位計提壞賬準(zhǔn)備的方法有：通過分析債務(wù)人的償債能力，預(yù)測潛在風(fēng)險；無法取得債務(wù)人相關(guān)信息的，直接作為損失計算；其次，根據(jù)信用風(fēng)險特征，使用賬齡分析法計算準(zhǔn)備計提壞賬的債務(wù)金額，形成壞賬準(zhǔn)備，如表所示。應(yīng)收賬款的賬齡越久，計提壞賬準(zhǔn)備的比率越大，超過兩年的應(yīng)收賬款全部計提壞賬準(zhǔn)備。說明A公司對于應(yīng)收賬款的態(tài)度較為謹(jǐn)慎。用賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備比例賬齡應(yīng)收賬款準(zhǔn)備計提比例(%)短期應(yīng)收賬款3個月以內(nèi)(主營業(yè)務(wù))03-6個月(主營業(yè)務(wù))356-12個月(主營業(yè)務(wù))556個月以內(nèi)(其他業(yè)務(wù))06-12個月以內(nèi)(其他業(yè)務(wù))10長期應(yīng)收款1-2年(主營業(yè)務(wù))1001-2年(其他業(yè)務(wù))302-3年（主營業(yè)務(wù)）1003年以上（主營業(yè)務(wù)）100數(shù)據(jù)來源：2019年到2023年A公司財務(wù)報表3.4A公司的財務(wù)報表分析3.4.1償債能力分析償債能力分析根據(jù)時間的長短可以分為短期償債能力和長期償債能力。本文采用的案例為房地產(chǎn)企業(yè)，而負(fù)債對于房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊意義，為了對A公司的負(fù)債進(jìn)行深入分析，選擇關(guān)鍵的財務(wù)指標(biāo)加以分析。2019年到2023年A公司償債能力指標(biāo)項目實際負(fù)債率（%）資產(chǎn)負(fù)債率（%）速動比率（%）流動比率（%）2019年70.5591.220.361.552020年69.3589.970.371.482021年65.3589.550.411.452022年60.1288.990.431.332023年57.4389.550.441.26數(shù)據(jù)來源：2019年到2023年A公司財務(wù)報表(1)資產(chǎn)負(fù)債率由表可知A公司在2020年到2022年呈現(xiàn)出下降的趨勢，在2023年有逐漸回暖，說明A公司的應(yīng)收賬款在2020年上升了，表現(xiàn)出A公司的主營業(yè)務(wù)收入增加了，與公司的戰(zhàn)略有著密不可分的關(guān)系。(2)實際負(fù)債率因為A公司的預(yù)收賬款大部分是銷售商品房的預(yù)收款，屬于無息貸款的對于公司的償債能力而言沒有影響。這部分資金由于是公司可以隨意處置的，所以這部分資金只是名義上的負(fù)債，所以實際負(fù)債要將預(yù)收賬款減去，才能將公司的負(fù)債情況與實際償債能力反映出來。實際負(fù)債率=（負(fù)債總額-預(yù)收賬款）/資產(chǎn)總額(3)流動比率近年來A公司的流動比率下降的趨勢不變，近三年的流動比率明顯低于最低的合理值，說明A公司的資產(chǎn)流動性明顯降低，可能與企業(yè)存貨水平較高有關(guān)。說明A公司短期償債能力較弱，有待提高。(4)速動比率從表中可以看出，近年來a公司速動比率呈上升趨勢。速動比率與流動比率的不同之處在于速動比率不包括存貨，近年來速動比率的上升表明a公司流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例上升，短期償債能力得到了進(jìn)一步提升。但由表可以看出A公司速動比率在2020-2023年間與合理的比例差距越來越大，說明公司內(nèi)部存有大量的現(xiàn)金對于資產(chǎn)的利用率太差，不能現(xiàn)金提升公司相關(guān)的財務(wù)能力，公司的理財能力不足。由此可以做一個小結(jié)，A公司的償債能力得到了增強(qiáng)，但長期償債能力不足，短期償債能力提升較大，但是以犧牲流動資產(chǎn)的利用率得到的。公司的債權(quán)人風(fēng)險比以往有所增加，公司的融資渠道單一。從A公司發(fā)展趨勢來看，還需要增強(qiáng)償債能力。3.4.2營運能力分析資產(chǎn)的使用效率是評價公司的營運能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型公司，在對于土地的購買以及建房的過程中需要大量的資金，因此對于企業(yè)資產(chǎn)的運營能力，影響著能否保證公司的經(jīng)濟(jì)效益得到提升。公司的資產(chǎn)構(gòu)成影響著公司的運營能力，由于流動資產(chǎn)作為公司可以隨意處置的資產(chǎn)，有著極強(qiáng)的操作性，對于營運能力能夠產(chǎn)生決定性的影響，所以本文對于營運能力的分析主要為各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。A公司2019-2023年營運能力指標(biāo)項目總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）存貨周轉(zhuǎn)率（%）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（%）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）2019年0.380.6220.220.392020年0.370.5821.120.352021年0.330.4522.940.442022年0.320.6818.570.342023年0.330.6919.990.46數(shù)據(jù)來源：2019年到2023年A公司財務(wù)報表(1)存貨周轉(zhuǎn)率由表可知A公司的存貨周轉(zhuǎn)率是2019年到2021年存在明顯的下降，在后兩年出現(xiàn)上升的趨勢，說明A公司認(rèn)識并解決存貨管理方面問題，加速了存貨的運轉(zhuǎn)速度加快存貨變現(xiàn)的效率。存貨是房地產(chǎn)企業(yè)中占總資產(chǎn)最多對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況影響最大的項目，存貨的不足將直接影響公司內(nèi)部其他項目的開發(fā)，存貨過多將影響公司的現(xiàn)金流繼而影響短期負(fù)債等等一系列不利影響。因此對于存貨項目公司一定要持謹(jǐn)慎的態(tài)度，優(yōu)化存貨的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低項目的開發(fā)成本加快存貨的變現(xiàn)速度。(2)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率由于住房按揭的理念為大眾所認(rèn)可，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)銷售的主要方式，應(yīng)收賬款也因此成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的主要收入，可以從表中看出A公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率時大時小，整體處于波動的狀態(tài)，說明A公司的應(yīng)收賬款回收的速度存在著一定的不確定性，公司對于應(yīng)收賬款的重視程度不足，相關(guān)管理體系存在著一定的問題。因此在以后的經(jīng)營中，在保證正常盈利的基礎(chǔ)上應(yīng)提高對于應(yīng)收賬款的重視程度，發(fā)現(xiàn)并解決管理體系內(nèi)的問題提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率。(3)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率企業(yè)的資產(chǎn)管理質(zhì)量反映在總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率上，周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)資產(chǎn)效率的重要指標(biāo)。從表中可以看出A公司在對資產(chǎn)的管理方面不夠合理，需要在提高銷售能力和提高總資產(chǎn)的使用效率。總體來看，A公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈出現(xiàn)了明顯的下滑，應(yīng)收賬款回收速度下降流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例降低，極大的增加了應(yīng)收賬款的壞賬風(fēng)險，增加公司所可能遭受的損失。近年來，政府改變了對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，降低企業(yè)債券的做法和信用政策，使得應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降?？傮w來說，A公司營運能力相對比較穩(wěn)定，但A公司依然需要優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，提升管理水平以及提升應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。3.4.3盈利能力分析公司的盈利能力是判斷一個企業(yè)能否繼續(xù)在市場存在，為社會繼續(xù)創(chuàng)造價值的一點。因為作為企業(yè)而言最大的意義就是盈利。盈利能力越強(qiáng)代表著市場對于公司所提供服務(wù)的認(rèn)可依及對公司相關(guān)理念的肯定。凈利潤率是對于盈利能力最直觀的判斷依據(jù)。營業(yè)凈利率則是指企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營活動時所取得的凈利潤。影響營業(yè)凈利率的因素有出售時的價格、生產(chǎn)該產(chǎn)品的成本、銷售數(shù)量等。A公司2019-2023年盈利能力分析項目2019年2020年2021年2022年2023年營業(yè)凈利率（%）15.4515.8617.5517.969.69總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.9510.830.780.54總資產(chǎn)報酬率（%）12.1212.658.9611.458.63股東權(quán)益報酬率（%）17.1218.1120.9322.6610.85數(shù)據(jù)來源：2019年到2023年A公司財務(wù)報表從表中相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，在2020年至2022年三年期間A公司的營業(yè)凈利率表現(xiàn)出上升的趨勢，在2023年卻存在明顯的降低，通過對于趨勢的推測可以推斷出A公司的盈利能力在2023年將會下降，這需要管理者的關(guān)注。對A公司近五年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率進(jìn)行了觀察，并指出所有資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率在五年內(nèi)都在下降。從2020年的1.00到2021年的0.83，2022年的0.78，最后到2023年的0.54，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降足以說明公司的資產(chǎn)管理存在問題?？傎Y產(chǎn)的資本收益率反映了總資產(chǎn)與收益之間的關(guān)系。凈資產(chǎn)收益率將公司對于股東所投入的資產(chǎn)加以處理最終轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益的一種比例關(guān)系。2020年到2023年四年間公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與股東權(quán)益報酬率都在降低，說明A公司被市場的信任正在降低，提供的服務(wù)吸引不了消費者使得A公司的盈利能力降低。3.5A公司的前景分析3.5.1行業(yè)前景分析(1)宏觀經(jīng)濟(jì)層面下行壓力是中國經(jīng)濟(jì)市場所面臨最大的困難之一，但現(xiàn)在的市場對于企業(yè)而言依舊存在一定的促進(jìn)的作用，通過嚴(yán)峻的市場前景阻攔潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，將一些不為市場認(rèn)可或者認(rèn)可度低的公司淘汰并擴(kuò)大留下公司的市場。國家未來解決下行壓力所帶來的困境，實施了反周期的調(diào)控政策達(dá)到穩(wěn)定市場作用；避免以前經(jīng)歷的去除所有杠桿化和風(fēng)險；調(diào)控政策向民營和小微企業(yè)傾斜，降低他們的融資難度，增加他們的存活概率，適當(dāng)?shù)姆潘墒袌鲭y度，提升市場的活力，增加就業(yè)崗位。(2)房地產(chǎn)行業(yè)層面隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)度的加深，住房作為一種民眾剛需肯定會得到政策的扶持。國家對于房地產(chǎn)的態(tài)度一直是以穩(wěn)為主，隨著房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟(jì)泡沫的擠出，整個行業(yè)發(fā)展速度將會回升。但這種情況在發(fā)展程度不同的城市卻有不同的表現(xiàn)，在大型省會城市和一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展將會率先得到提升，但在一些三四線地區(qū)的城市會因為房價的飛速提升與城市的發(fā)展程度相矛盾，人口不足也是三四線地區(qū)城市中房地產(chǎn)市場中所面臨的的最大問題。3.5.2戰(zhàn)略前景分析由于在我國房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化是非常敏感的。A公司會在未來的發(fā)展中積極走向世界，對于中國所處經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的階段做出合理的判斷，抓住一切有利的機(jī)會提升公司所擁有的的核心競爭力，開始多元化的轉(zhuǎn)型分散經(jīng)濟(jì)市場所帶來的風(fēng)險。并在多個方面實現(xiàn)齊頭并進(jìn)的發(fā)展。最終從中國走出去面向世界成為國際企業(yè)。第四章、基于哈佛框架財務(wù)報表分析的效果與改進(jìn)建議4.1A公司存在的問題戰(zhàn)略方面激烈的行業(yè)競爭帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的飛速發(fā)展，相關(guān)建設(shè)不足使得行業(yè)中的標(biāo)準(zhǔn)不夠完善。行業(yè)內(nèi)部的競爭基本是打價格戰(zhàn)。在這樣的背景下部分房地產(chǎn)公司只關(guān)注短期利益，甚至是違反市場規(guī)則。這些情況對于A公司的發(fā)展產(chǎn)生極大的阻力。會計方面從數(shù)據(jù)可以看出A公司的應(yīng)收賬款保持著上升的趨勢，賬齡大部分都是一年以內(nèi)的，由此可以看出A公司對于應(yīng)收賬款的管理能力很強(qiáng)，財務(wù)風(fēng)險極低。近年來公司應(yīng)收賬款的增長速度要大于公司的主營業(yè)務(wù)收入，說明A公司的銷售方法以賒銷為主，所以需要增強(qiáng)對信貸周轉(zhuǎn)的監(jiān)管力度，減少壞賬準(zhǔn)備，降低公司的風(fēng)險。財務(wù)方面我們可以看出A公司的收入提升，但有一點不容忽視的是A 公司作為房地產(chǎn)公司，他的成本在公司資產(chǎn)中所占的比重也是很高的，高達(dá)收入的75%。在于同行業(yè)的其他公司相比這個比重太高了，應(yīng)當(dāng)注意控制成本。前景方面從前面的分析中我們可以得到A公司發(fā)展趨勢是先升后降的，而2023年公司正好處于降低時期，說明A公司的內(nèi)部運營或者對于外部環(huán)境的適應(yīng)性存在問題。4.2哈佛框架下A公司的情況的解決方案（1）戰(zhàn)略方面的改進(jìn)措施房地產(chǎn)的代銷服務(wù)對于商品房的銷售有著巨大影響。因此，公司應(yīng)專注于這項業(yè)務(wù)的發(fā)展。根據(jù)公司現(xiàn)狀，首先要制定詳細(xì)的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，采取重要的發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮其核心效益，實行分級分配制度，形成合理的區(qū)域布局。(2)會計方面的改進(jìn)措施A公司通過采用賒銷的方式增加增加收入和擴(kuò)展市場。這雖然對A公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，產(chǎn)品變現(xiàn)有利但應(yīng)收賬款存在一定的不確定性，有可能為公司帶來風(fēng)險。大量的應(yīng)收賬款，使A公司的態(tài)度變得謹(jǐn)慎。為此公司建立了與應(yīng)收賬款相關(guān)的制度，對于賒銷的顧客進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，是否擁有穩(wěn)定的收入來歸還應(yīng)收賬款，信用狀況是否支持這次的交易等等以此來判斷是否賒銷，并對后續(xù)的資金持續(xù)監(jiān)控。(3)財務(wù)方面的改進(jìn)措施將公司的成本進(jìn)行詳細(xì)的分類，針對不同類型采用與之相匹配的管理方法。對于成本的發(fā)生與去向留有詳細(xì)的依據(jù)。將所有與成本有關(guān)的依據(jù)進(jìn)行整理并上交管理層。使公司對于成本的掌握達(dá)到最大化。(4)前景方面的改進(jìn)措施對于2023年的經(jīng)營活動加以整理，將報告上交管理層，通過對于各個項目，部門的工作效率進(jìn)行分析找到公司內(nèi)部存在的問題并加以解決，并積極面對市場的變化努力抓住市場中快速發(fā)展的機(jī)會。第五章、結(jié)論5.1研究結(jié)論本文使用的數(shù)據(jù)是通過互聯(lián)網(wǎng)和其他渠道收集的。本文使用哈佛分析框架對于A公司進(jìn)行深入的分析。主要結(jié)論如下：首先，外部競爭壓力對于A公司而言造成較大的影響。為了提升核心競爭能力A公司需要在開發(fā)產(chǎn)品上投入更多的資金。認(rèn)為一個公司的內(nèi)部環(huán)境是好的，從綜合的角度看A公司擁有較強(qiáng)得核心競爭力。第二，通過使用A公司2019年以來的財務(wù)數(shù)據(jù)，對公司的資產(chǎn)負(fù)債、應(yīng)收賬款等主要會計事項進(jìn)行全面分析。第三，采用橫向和縱向比較的方法，從償債能力方面對公司進(jìn)行全面的財務(wù)報表編制，盈利能力、發(fā)展能力、資本結(jié)構(gòu)和生存能力。分析表明，雖然公司規(guī)模擴(kuò)大、負(fù)債率上升，但也給公司經(jīng)營帶來一定風(fēng)險。關(guān)于長期償債能力，公司仍需提高。雖然公司的盈利能力很好，但到2023年會有所下降，因此管理者需要給予更多的關(guān)注?？偟膩碇v，A公司在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭良好，對于資產(chǎn)的使用效率高，市場也在不斷地擴(kuò)展，但與房地產(chǎn)行業(yè)中的一流企業(yè)相比存在一定不足參考文獻(xiàn)：[1]張元陽.基于哈佛分析框架下中南建設(shè)的財務(wù)分析[J].知識經(jīng)濟(jì),2023(21):25-26.[2]劉思元.基于哈佛框架的碧桂園集團(tuán)財務(wù)分析研究[D].西安理工大學(xué),2023.[3]王愉瑾.基于哈佛分析框架的D房地產(chǎn)公司財務(wù)分析研究[D].西安石油大學(xué),2023.[4]董雪瑩.基于哈佛框架下泛?？毓傻呢攧?wù)分析研究[D].東北石油大學(xué),2023.[5]吳卓群.基于哈佛分析框架的華夏幸福公司財務(wù)分析研究[D].東北石油大學(xué),2023.[6]何夢.哈佛分析框架在華潤置地的應(yīng)用研究[D].四川師范大學(xué),2023.[7]許愛群.元亨房地產(chǎn)企業(yè)投資價值分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2023(09):59-62.[8]張元陽.基于哈佛分析框架下中南建設(shè)的財務(wù)分析[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊),2023(03):68-70.[9]夏波.哈佛分析框架下SH股份財務(wù)報表分析[J].納稅,2022,13(34):112+115.[10]劉園,路慧慧.基于哈佛分析框架下的B企業(yè)財務(wù)分析[J].現(xiàn)代營銷(下旬刊),2022(09):238-239.[11]祝紅慶.基于哈佛框架的綠地集團(tuán)財務(wù)分析[D].東北石油大學(xué),2022.[12]王程.哈佛分析框架下綠地控股財務(wù)分析[D].中國礦業(yè)大學(xué),2022.[13]劉維利.基于哈佛分析框架的魯商置業(yè)財務(wù)分析研究[D].青島理工大學(xué),2021.[14]張瓊,祝紅慶.基于哈佛框架的綠地集團(tuán)財務(wù)分析[J].現(xiàn)代營銷(創(chuàng)富信息版),2021(10):33.[15]楊凡.基于哈佛框架的萬科股份財務(wù)分析[J].品牌研究,2021(03):200+243.[16]SheltonTaylor.Gamedayhomes:MappingemerginggeographiesofhousingspeculationandabsenteeownershipintheAmericanSouth[J].Cities,2024,115.[17]LimZhe,BellottiAnthony.Normalizednonconformitymeasuresforautomatedvaluationmodels[J].ExpertSystemsWithApplications,2024,180.[18]Elikü?ükSeval,PolatZeynelAbidin.Identifyingkeyfactorsaffectingforeigners'choiceonrealestateacquisition: