2017房產(chǎn)估價(jià)師考試單選題練習(xí)及答案

2017房產(chǎn)估價(jià)師考試單選題練習(xí)及答案1、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為()元/平方米?A.2390?B.2410?C.2430?D.2450?答案：B?解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米?2、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率()?A.等于報(bào)酬率?B.大于報(bào)酬率?C.小于報(bào)酬率?D.無法知道?答案：A?解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。?3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為()%?A.6?B.6.9?C.8.8?D.9?答案：B?解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%?4、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有()?A.利息率?B.折現(xiàn)率?C.內(nèi)部收益率?D.空置率?答案：D?解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。?5、基本完好房的成新率為()?A.十、九成新?B.九、八成新?C.八、七成新?D.七、六成新?答案：D?解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：?1)完好房：十、九、八成;?2)基本完好房：七、六成;?3)一般損壞房：五、四成;?4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。?6、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示()。?A、價(jià)格?B、常數(shù)?C、價(jià)格變動(dòng)率?D、時(shí)間?答案：D?7、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于()調(diào)整。?A、權(quán)益狀況?B、區(qū)位狀況?C、實(shí)物狀況?D、年限狀況?答案：A?8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為()。?A、9?B、13.5?C、15?D、18?答案：D?解析：2000/(2000+1000)*27=18米?9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用()。?A、類似寫字樓的客觀收益?B、市場比較法?C、該寫字樓的實(shí)際收益?D、無法估算?答案：A?解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià)格。?10、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)()。?A、取三者的平均值?B、取三者的中間值?C、任選其中之一?D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定?答案：D?解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。?11、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是()。?A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間?B.在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間?C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間?D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間?答案：B?12、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)3050萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。?A.245?B.275?C.315?D.345?答案：D?13、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬元。?A.489.99?B.495.53?C.695.53?D.800.00?答案：D?14、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。?A.7.90%?B.11.08%?C.11.83%?D.13.73%?答案：B?15、某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行七通一平的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是()元/㎡?A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77?答案：C?16、某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為()萬元。?A.67.60?B.811.24?C.1622.48?D.2433.72?答案：D?17、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般是()。?A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間?B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間?C.開發(fā)完成后的時(shí)間?D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間?答案：B?18、現(xiàn)評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為()元/㎡。?A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76?答案：B?19、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由()決定的。?A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料?B.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料?C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料?D.估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料?答案：A?20、某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為60