房地產合同培訓課件

合同法培訓

——高級律師

2目錄綜述………………03合同談判簽訂……06合同文件管理……11證據收集保存……20合同執(zhí)行跟蹤……3131綜述4企業(yè)合同管理流程合同談判合同簽訂合同履行與跟蹤執(zhí)行完畢正常履行？YN違約與索賠變更與補充協(xié)商一致？YN5合同風險控制階段事前防范（風險控制的前提）客戶調查合同談判合同審核事中控制（風險控制的關鍵）合同履行管理

事后彌補合同糾紛處理62合同談判簽訂7合同簽訂前的客戶調查資格審查自然人：身份證件法人：營業(yè)執(zhí)照、資質證書聯絡方式自然人：住址、電話法人：經營地址、電話、傳真商業(yè)信譽、履約能力采購合同：生產規(guī)模、技術水平、交貨能力（實地考察）設計合同：設計人員、設計水平8合同條款易忽視點合同簽訂時間對方義務履行節(jié)點我方付款時間確定對方地址函件等材料送達地點特定術語的界定

不可抗力、合理期限、及時違約責任不僅要約定雙方應做什么；還要約定，萬一一方沒有做到應如何處理。不要將對方看成機器人，輸入程序就會按部就班地照做。違約責任的作用是督促雙方依約履行義務，不單是為了追究責任。9合同談判要點（以設計合同為例）設計成果交付時間前一階段設計文件確認后具體期限須明確付款時間設計內容經我方確認后主設計人員名單到場服務次數、差旅費標準對設計不滿意時我方解除權及費用結算逾期提交設計成果的違約責任、我方解除權擅自更換主設計人員的違約責任、我方解除權10合同會簽流程注意事項提供必要、全面的信息，與相關審核部門充分溝通合同談判中的焦點雙方力量對比我方的利益點和預計風險點合同是否已開始履行沒有抽象的好合同，只有特定的最切合需要的合同！113合同文件管理12往來文件留存涉及權利義務履行、變更、終止等的行為，須采用書面形式協(xié)議類文件需雙方簽章確認會議記錄、備忘錄（案例一）協(xié)議書、確認書單方面通知、要求類文件需送達至對方開工令、發(fā)貨通知整改通知書、合同解除函謹慎簽收文件13案例一某設計公司設計合同

合同約定：設計過程中如我公司對設計不滿意，經過告知仍無法達到我公司要求的，我公司可終止合同。案情簡介：我公司07.0607.07-07.10對方提報概念設計，我方不滿意要求修改。（但相關會議未做會議記錄，也未以其他方式提出書面修改意見）。對方修改的方案一直無法獲得我方認可。07.12我方欲終止合同，但無相關證據表明我方曾提出修改要求及其內容、對方經告知后仍無法達到我方要求。14文件傳送EMS傳送視需要辦理公證送達直接傳送要求對方蓋章或簽收人簽字簽收人須是合同指定的人員（案例二）對方簽收后我方留存原件，或讓對方在復印件上簽章確認注意事項附后拒簽或無法直接傳送拒簽15EMS表單填寫注意事項：

留存EMS回執(zhí)，重要的文件應索要EMS簽收影印件對方拒收應注意封存退回的EMS關于解除《XX室內工程設計合同》的通知√江蘇XXXX房地產有限公司蘇州XX設計裝潢有限公司16文件簽收不可越權簽字沒有公司的授權，不得隨意對外簽字不可簽“糊涂”字確認需簽收的文件與實際情況是否相符謹慎對待確認權利、義務的文件（案例三）17案例三06.10某咨詢公司

制作合同《合同》：乙方向甲方提交制作腳本，經甲方書面確認同時支付第二期制作款。我公司案情簡介：06.11對方提交腳本，但該腳本未能達到我公司要求。經辦人口頭告知須對腳本進行修改，但在簽收單上簽署“同意以此腳本制作樣片”。07.02因我公司未支付第二期制作款，對方起訴至法院，要求支付制作款及違約金。184證據收集保存19客觀事實與法律事實20證據與事實的關系法院只認法律事實，即有證據證明的事實，而不認客觀事實。也許你說的是真的，但證據不足，我們不能確認?？陀^事實法律事實證據21證據形式書證：合同文本、信函、會議紀要、圖紙物證：材料樣品視聽資料：錄音、錄像、照片證人證言當事人陳述鑒定結論：質量檢測報告勘驗筆錄22樣品封存《合同法》第168條憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，并可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。做好樣品封存（貼封條、并簽字確認）建議雙方對樣品封存做一個詳細的說明，形成一個書面材料（封樣人姓名、時間、地點、內附資料情況、封條狀況，保管人員、保管時間、地點、開封人員一方私自開封的后果等），由雙方簽章。23履行義務要留證據進場通知發(fā)貨通知入伙通知書付款憑證銀行付款匯至合同指定帳號如有變更，應要求對方書面通知現金付款收據蓋章或者由指定人員簽收24不履行義務要留證據對方履行存在瑕疵的證明完工報告（工期延誤，須注明工期延誤事實）送貨單（遲延交貨，須注明遲延交貨事實）驗收記錄（如存在問題，應詳細記載）整改意見（注明存在的問題和整改要求）以上證據最好由對方簽章確認對方不肯簽章，收集其它間接證據予以佐證（案例四）25案例四：產品質量證據保全雙方到場確認問題、制作產品檢驗記錄并簽章發(fā)出質量異議通知，要求對方在通知上記載“質量問題屬實”單方交質檢機構檢驗，并對取樣過程進行公證雙方共同交質檢機構檢驗對產品進行拍照26避免給對方留下證據謹慎簽收對方出具的文件言語謹慎，不隨意認可或承諾Email、QQ、MSN電話交談或直接談判不要輕易否定我方已取得的有利證據（案例五、六）27案例五08.06彩磚供貨合同某建材公司08.08對方送貨2700㎡。雙方對該批次產品進行抽樣檢驗。檢測結果表明該批次產品的抗壓強度與標準要求差距很大。08.10對方提交另一檢測中心檢測，我公司經辦人員接到對方通知后到場監(jiān)督了檢測過程，并在相關文件上簽字確認。該檢測中心出具檢測報告，認定該批次產品符合標準要求，不存在質量問題。我公司2808.10認購協(xié)議《認購協(xié)議》：認購人應在簽訂協(xié)議后7日內與出賣人簽訂《商品房買賣合同》，否則出賣人有權將房屋另售他人，并沒收定金。08.11開發(fā)商經辦人員多次電話催告無果，遂發(fā)出《催簽合同通知書》，劉先生仍未回復。案例六《催簽合同通知書》：“請務必于08.12.30前簽訂《商品房買賣合同》，否則我公司有權沒收定金，將房屋另售他人?！?8.12劉先生前往售樓部，但開發(fā)商已將該房屋另售他人。劉先生遂要求開發(fā)商雙倍返還定金。08.12開發(fā)商經辦人員發(fā)出第二份《催簽合同通知書》。295合同執(zhí)行跟蹤30合同交底合同條款研讀與評估合同范圍權利行使方式、期限（案例七）義務履行方式、期限（案例八）履行異常處理、違約責任合同談判中的爭議和焦點條款合同中隱藏的各類風險及防范措施信息溝通與交流合同談判人員——合同履行部門合同履行部門主管——具體負責人員合同履行主導部門——其他相關部門31案例七05.1006.12承包人提交竣工結算報告，發(fā)包人簽收后未提出異議。承包人07.02建設工程施工合同《合同》：發(fā)包人收到承包人竣工結算報告和文件后40天內，未予以答復的，視同認可承包人的結算報告和文件。

承包人正式發(fā)函，要求發(fā)包人支付欠款200.45萬。發(fā)包人經核算認定結算文件存在錯誤，僅同意支付欠款150.26萬元。發(fā)包人案情簡介：32您認為應如何確定工程款？A.以發(fā)包人審核結果為準？B.以承包人結算文件為準？C.申請工程量鑒定，以鑒定結果為準？法律依據：《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條當事人約定，發(fā)包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結算文件結算工程價款的，應予支持。33案例啟示：盡量避免簽訂此類對我方權利限制的條款設計合同：委托人應在收到設計成果后5日內進行確認，逾期確認或在該期限內未提出異議的，視為認可設計人設計方案。采購合同：如產品存在質量問題，買受人應在收貨后25天內提出異議，否則視為產品已驗收合格。如已簽訂，應向相關部門和人員進行交底34案例八06.10某咨詢公司

宣傳片制作合同《合同》：乙方應在制作期內提供樣片，甲方收到樣片后，向乙方支付第四期制作費。我公司06.11對方提交樣片，我公司經辦人員在簽收單上簽署“收到樣片”。但該樣片未能達到我公司要求，我公司要求修改。合同約定的付款條件是“收到樣片付款”，我公司一直以為樣片確認后才付款，因此未按時付款。35合同履行跟蹤合同履行進度跟蹤負責跟進對方履行進度及時提請相關部門履約及時提供相關文件、條件注意付款條件、付款對象及時將履約情況與合同約定進行對照合同履行異常匯報及時提出處理意見，并上報主管領導明確責任——合同履行跟蹤與責任人績效考核掛鉤36履行期限屆滿前要求其承擔違約責任在履約異議期內及時發(fā)函提出異議違約行為預期違約實際違約拒絕履行遲延履行不適當履行發(fā)函催告履約發(fā)函解除合同合同履行異常應對履行變更及時簽訂變更協(xié)議案例九37案例九08.0208.08經多次催告，供應商A仍未交貨。開發(fā)商與另一供應商簽訂了買賣合同。瓷磚供應商A08.09簽訂買賣合同供應商A將貨物運至開發(fā)商工地，并要求開發(fā)商付款。《合同》第十條：乙方（供應商）應在08.4.20日將產品送至甲方（開發(fā)商）工地。第二十一條：逾期交貨的，每逾期一天按合同總價款1‰支付違約金；超過20天的，甲方有權解除合同。38合同糾紛處理原則謹言慎行任何部門人員切忌自說自話、亂表態(tài)不可隨意對外出具書面的東西糾紛處理統(tǒng)一歸口管理及時提供全面真實資料和證據雙方爭議點雙方履行情況雙方往來文件1、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。10月-2410月-24Sunday,October13,20242、成功源于不懈的努力，人生最大的敵人是自己怯懦。16:49:3616:49:3616:4910/13/20244:49:36PM3、每天只看目標，別老想障礙。10月-2416:49:3616:49Oct-2413-Oct-244、寧愿辛苦一陣子，不要辛苦一輩子。16:49:3616:49:3616:49Sunday,October13,20245、積極向上的心態(tài)，是成功者的最基本要素。10月-2410月-2416:49:3616:49:36October13,20246、生活總會給你另一個機會，這個機會叫明天。13十月20244:49:36下午16:49:3610月-247、人生就像騎單車，想保持平衡就得往前走。十月244:49下午10月-2416:49October13,20248、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2024/10/13