房地產(chǎn)企業(yè)成本費用歸集

房地產(chǎn)企業(yè)成本費用歸集房屋開發(fā)成本的歸集房屋開發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項成本費用支出，能夠分清負擔對象的，可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象；有些房屋開發(fā)費用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負擔，需按一定標準分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的支出內(nèi)容，采用相應(yīng)的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項目。1.

土地征和及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費等。土地征用費是指支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價，補償合作方地價，合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅費等。拆遷補償費是指有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬，分別沖減有關(guān)成本。市政配套費（此科目進入開發(fā)成本---前期工程費-市政配套費似乎更合適）是指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費視能否區(qū)分負擔對象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：（1）能夠分清負擔對象的，應(yīng)直接計入房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及時性拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。（2）不能分清負擔對象的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的分配方法將其計入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完工的商品性建設(shè)場地，改變用途為房屋開發(fā)時，應(yīng)將商品性建設(shè)場地的開發(fā)費用轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的土地，先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”進行歸集，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時，應(yīng)按一定的標準分配房屋建筑物和商品性建設(shè)場地應(yīng)負擔的土地開發(fā)成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”、“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本時，應(yīng)采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法，即土地開發(fā)成本項目中土地征用及拆遷補償費應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項目中的土地征用及拆遷補償費；土地開發(fā)成本項目中的前期工程費應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項目中的前期工程費。2.前期工程費前期工程費是指取得土地開發(fā)權(quán)之后項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪和“三通一平”等前期費用。具體包括項目行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設(shè)施費、預算編審費以及其他前期工程費等。行政事業(yè)性收費是指項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費，如市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、異地綠化建設(shè)費、人防異地建設(shè)費、消防圖紙審查費、地方教育費附加、白蟻防治費、建設(shè)工程社會保險費。新型墻體材料專項基金、工程質(zhì)監(jiān)費、防雷圖紙及檢測、施工抗震設(shè)防技術(shù)審查費、工程招標代理費、圖紙審查費、散裝水泥費、環(huán)評報告編制費及招投標管理費等。規(guī)劃設(shè)計費是指方案設(shè)計，施工圖設(shè)計、園林設(shè)計、自來水設(shè)計、電力設(shè)計、人防設(shè)計、制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費等費用，如遇到比較復雜的地質(zhì)，還需要進行巖土設(shè)計，會發(fā)生巖土設(shè)計費?？睖y丈量費用指水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復線費，定線費，放線費，建筑面積丈量費等。“七通一平”費是指接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費）等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。臨時設(shè)施費是指施工方臨時辦公室，臨時場地占用費、臨時空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾、等費用。預算編審費是指支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的前期工程費，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔的前期工程費，應(yīng)按一定的標準分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目。3.建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用（含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費），有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。土建工程費是指土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費，樁基咨詢費，土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。安裝工程費是指主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的通訊、費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等。企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，不符合固定資產(chǎn)確認條件的，也在本賬戶核算。銷售費用核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售開發(fā)產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)（含銷售網(wǎng)點、售后服務(wù)網(wǎng)點等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費和折舊費等經(jīng)營費用。企業(yè)發(fā)生的與專設(shè)銷售機構(gòu)相關(guān)的固定資產(chǎn)修理費用等費用化后續(xù)支出，也在本賬戶核算。銷售前期費核算與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處中反映；售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用。其他為與房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護費等。銷售推廣費主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費、和樓書印刷費等。廣告費包括媒體廣告費、戶外發(fā)布費，展位費及展臺搭建作為展覽費，其他應(yīng)歸入宣傳費。業(yè)務(wù)宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品等；廣告費則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務(wù)和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費用。合同交易費是預售合同或出售合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括支付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案等。銷售代理費是銷售費用中的主要費用之一，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費，該賬戶核算按代理合同計算的應(yīng)付代理費