房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)分析

房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)分析一、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的總體評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，90年代發(fā)展壯大，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70％。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4％，城鄉(xiāng)合計(jì)占7.5％。2000年全國(guó)共完成房地產(chǎn)投資開發(fā)4901.73億元，房地產(chǎn)業(yè)上升為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展壯大起來，2000年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有29萬個(gè)，從業(yè)人員100多萬人。就目前而言，我國(guó)民營(yíng)開發(fā)商已替代了國(guó)營(yíng)開發(fā)企業(yè)的主導(dǎo)地位。雖然民營(yíng)企業(yè)已成為市場(chǎng)的主力軍，但企業(yè)規(guī)模小、資源分散、規(guī)模經(jīng)營(yíng)未成氣候。以1999年為例，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模不足5000萬元，年均開發(fā)規(guī)模不到1億元，在滬深兩地交易所上市的近40家房地產(chǎn)企業(yè)，年平均營(yíng)業(yè)額也僅5億元，而在中國(guó)市場(chǎng)化程度相對(duì)較局的上海、深圳，排名前10位的發(fā)展商市場(chǎng)占有率總和分別為23％、20％，與香港排名前9位的房地產(chǎn)商占有80％的市場(chǎng)份額相比，差距還很大。二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要性核心競(jìng)爭(zhēng)力即核心能力或核心專長(zhǎng)，它是企業(yè)獨(dú)特?fù)碛械?、為消費(fèi)者帶來特殊效用、使企業(yè)在某一市場(chǎng)上長(zhǎng)期具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲得穩(wěn)定超額利潤(rùn)的內(nèi)在能力資源，是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在一段時(shí)間內(nèi)難以超越的競(jìng)爭(zhēng)力，能使企業(yè)保持較高的增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)作為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，將會(huì)在本世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇，與此同時(shí)，在中國(guó)加入WTO后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅面臨著市場(chǎng)消費(fèi)主體、市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面的不斷變化，而且還將面臨國(guó)外企業(yè)涌入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)搶灘競(jìng)爭(zhēng)以及國(guó)有企業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)中生存競(jìng)爭(zhēng)的巨大挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理方面還存在著諸多問題，欲從根本上解決這些問題，根本的方法只能以市場(chǎng)為導(dǎo)向，尋找、積累、整合資源并且形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新管理體系。因此，正確地評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力顯得尤為重要。三、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系1.準(zhǔn)則層的確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力可以扼要概括為土地資源、資本規(guī)模和企業(yè)經(jīng)營(yíng)三個(gè)方面。而把企業(yè)經(jīng)營(yíng)細(xì)分以后，又可以把核心競(jìng)爭(zhēng)力概括為四個(gè)要素：即土地資源、資本規(guī)模、市場(chǎng)把握、創(chuàng)新能力。（1）土地是核心資源土地資源。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心生產(chǎn)資料，獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成為房地產(chǎn)開發(fā)的最為關(guān)鍵的能力。土地質(zhì)量。土地的質(zhì)量主要體現(xiàn)在土地的地段和土地的未來升值潛力上。（2）資本規(guī)模帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總資產(chǎn)。房地產(chǎn)作為資金密集性行業(yè)，在資本規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)對(duì)企業(yè)非常有利，其主要表現(xiàn)在三方面：一是可開發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目，進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目配套。二是能夠抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三是土地儲(chǔ)備實(shí)力雄厚。通過大規(guī)模的儲(chǔ)備和開發(fā)土地，能有效地降低土地獲得成本及開發(fā)成本。年銷售額。年銷售額管理體系的理論，依據(jù)客戶需求，不斷發(fā)展創(chuàng)新房地產(chǎn)營(yíng)銷。管理創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新應(yīng)適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，并充分重視人才資源，真正體現(xiàn)“以人為本”的理念并運(yùn)用戰(zhàn)略管理、運(yùn)營(yíng)管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理等管理學(xué)新理論，建立新的企業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理模式，塑造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。技術(shù)創(chuàng)新。技術(shù)類房地產(chǎn)創(chuàng)新就是指主要通過：技術(shù)生產(chǎn)和應(yīng)用來實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)創(chuàng)新，這類創(chuàng)新所涉及的技術(shù)種類繁多，從技術(shù)用途進(jìn)行分類，大體有：建筑及結(jié)構(gòu)技術(shù)創(chuàng)新；建筑材料和設(shè)備技術(shù)創(chuàng)新；建筑智能化技術(shù)創(chuàng)新；建筑安裝施工技術(shù)創(chuàng)新。2.細(xì)項(xiàng)指標(biāo)的確定通過上述對(duì)指標(biāo)導(dǎo)層的影響因素分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自有特點(diǎn)，確定各細(xì)項(xiàng)指標(biāo)。3.評(píng)價(jià)模型的建立通過對(duì)指標(biāo)層各項(xiàng)指標(biāo)的分析，建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)模型。四、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)方法由核心競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)模型可以看出：核心競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)受諸多因素的影響，而這些因素之間又相互聯(lián)系相互制約。影響因素和總目標(biāo)（核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)）共同形成了一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，也就是說核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的問題可歸納為對(duì)系統(tǒng)評(píng)價(jià)的問題，而對(duì)這樣一種復(fù)雜系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)價(jià)并作出正確選擇，引入系統(tǒng)層次分析法可發(fā)揮重要作用。層次分析法（簡(jiǎn)稱AHP）是美國(guó)運(yùn)籌科學(xué)家T.L.Saaty在20世紀(jì)70年代提出的，它是將半定性、半定量的問題轉(zhuǎn)化為定量計(jì)算的一種行之有效的方法。把復(fù)雜的決策系統(tǒng)層次化，通過逐層比較各種關(guān)聯(lián)因素的重要性來為分析、決策提供定量的依據(jù)。它特別適用于那些難于完全用定量進(jìn)行分析的準(zhǔn)則層。首先根據(jù)專家意見構(gòu)造成對(duì)比較矩陣，根據(jù)指標(biāo)層所給出的信息可構(gòu)造1個(gè)四階（第二層）成對(duì)比較陣，1個(gè)二階、2個(gè)三階、1個(gè)四階（第三層）成對(duì)比較陣。計(jì)算比較矩陣的權(quán)向量并作組合一致性檢驗(yàn)，可得由此可得出描述了各指標(biāo)權(quán)重的評(píng)價(jià)