某房地產(chǎn)住宅項目進(jìn)度滯后原因分析及趕工措施總結(jié)

某房地產(chǎn)住宅項目進(jìn)度滯后原因分析及趕工措施總結(jié)【摘要】某房地產(chǎn)住宅項目在開發(fā)過程中，出現(xiàn)了前后緊，中間松的特點，前期搶預(yù)售，后期搶交付的現(xiàn)象。土方進(jìn)度嚴(yán)重滯后，預(yù)售節(jié)點卻按期達(dá)成；主體進(jìn)度嚴(yán)重滯后，交付節(jié)點也按期達(dá)成，說明趕工措施非?？茖W(xué)合理。同時也有必要深入分析進(jìn)度滯后原因，避免后續(xù)工程的發(fā)生類似情況?！娟P(guān)鍵詞】工效分析；關(guān)鍵路線；進(jìn)度；優(yōu)化；趕工措施前言隨著國家環(huán)保政策的趨嚴(yán)化和勞動力不斷減少，工程項目施工進(jìn)度受其影響越來越大，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需考慮其影響，制定趕工措施預(yù)案。1項目概況項目位于湖南省長沙市南三環(huán)外200米處，總建筑面積76742平米，由1#/2#/3#/4#/22#棟共五棟18-20層高層住宅組成，主要業(yè)態(tài)為住宅。項目開發(fā)工程一級節(jié)點：開工、主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件、室外配套及景觀完工達(dá)成率和交房均按期達(dá)成，達(dá)成率100%，節(jié)點達(dá)成情況詳見表1。二級節(jié)點土方工程滯后122天，主體結(jié)構(gòu)施工滯后242天，外架拆架滯后214天，13個二級節(jié)點中僅電梯安裝和檔案驗收達(dá)成，達(dá)成率15%。項目交房時正式電位通，采用臨時電過度，直至交房后6個月。項目工期基本呈前后緊，中間松的特點，前期搶預(yù)售，后期搶交付。表1

一二級節(jié)點達(dá)成情況統(tǒng)計表節(jié)點名稱計劃完成時間實際完成時間備注開工*2018/03/152018/03/15按期完成土方工程2018/06/262018/10/26滯后122天樁基施工2018/08/252018/11/08滯后75天地下結(jié)構(gòu)施工及驗收2018/10/242018/12/04滯后41天主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件*2018/9/252018/08/30提前26天地上主體結(jié)構(gòu)施工2019/04/172019/12/15滯后242天二次結(jié)構(gòu)及砌筑2019/05/222020/03/24滯后307天外裝、拆架2019/10/102020/05/11滯后214天室內(nèi)裝修工程2019/10/262020/06/30滯后248天電梯安裝2020/06/202020/06/20按期完成室外配套及景觀完工*2020/06/252020/06/25按期完成消防驗收2020/07/092020/07/13滯后4天電梯驗收2020/06/202020/06/28滯后8天節(jié)能驗收2020/06/152020/06/24滯后9天檔案驗收2020/07/152020/07/15按期完成竣工驗收2020/07/152020/07/23滯后8天交房*2020/07/282020/07/28按期完成注：帶*的節(jié)點為一級節(jié)點。2施工進(jìn)度滯后原因分析2.1工效分析對項目主要工序進(jìn)行了工效分析，結(jié)果見表2。表2

主要工序工效分析表序號施工階段計劃工效實際工效統(tǒng)計實際與計劃差1土方外運2000立方/工作日1500立方/工作日-500立方/工作日2樁基施工7根/工作日7根/工作日/3地下室結(jié)構(gòu)50天/層60天/層-10天/層4主體結(jié)構(gòu)8天/層12天/層4#棟：20天/層-4天/層—-12天/層5砌體結(jié)構(gòu)4天/層4.5天/層-0.5天/層6抹灰2.5天/層2.5天/層/7外架拆除1.5天/層1.5天/層/8真石漆150平方/工作日200平方/工作日50平方/工作日9公區(qū)精裝修4天/層2.5天/層1.5天/層從進(jìn)度達(dá)成率和工效分析可以看出，主要滯后的分項工程有土方和主體。2.2進(jìn)度滯后分析(1)土方工程：①主要受雨季影響，土方開挖外運時間零星；②長沙市跳馬鎮(zhèn)覆綠，原有卸土場關(guān)閉，運距增加，效率降低；③施工過程遇到政策變化，2018年9月以后所有土方外運需采用環(huán)保車，效率降低；④施工組織上不合理，包括土方開挖順序，棟號開工次序，應(yīng)先由里向外，便于交通組織和工作面移交。(2)主體工程：①總包主體施工階段，管控木工班組不力，導(dǎo)致頻繁更換班組；②總包前面批次結(jié)算滯后，造成結(jié)算款不能及時支付給勞務(wù)班組，班組的積極性不高；③總包給木工勞務(wù)班組的單價在42元/平左右，在市場上處于中等偏下的水平，這個價格水平比較難招募勞動力；④2020年1月1日起市住建局實行的竣工聯(lián)合驗收制度，對原有工程范圍造成了一定程度的增加，比如抗震支架、充電樁、智能化光纖接入等。(3)電力工程：本項目電力工程施工單位無電業(yè)局的相關(guān)資源，無熟悉長沙市電業(yè)局手續(xù)辦理及相關(guān)流程的專業(yè)人員，且在近年內(nèi)無民建住宅項目電力工程的施工業(yè)績。最終因其無法履約，終止合同，重新招標(biāo)。3趕工措施3.1搶預(yù)售趕工措施受土方外運滯后影響，工作面移交給樁基施工滯后，2/3/4#棟采取先主樓后地庫，樁基和土方交叉作業(yè)等方式趕工，從樁基施工到實現(xiàn)預(yù)售僅用43天。(1)土方、樁基：事先確定好樁基檢測的樁位，土方開挖前施工完檢測樁，高出樁頂標(biāo)高的按空樁處理，節(jié)省了樁身強度的養(yǎng)護(hù)時間（28天）。土方開挖秉著優(yōu)先開挖棟號范圍內(nèi)的土方，以便給樁基施工交付場地。受制于天氣及“藍(lán)天行動”的影響，4#棟在還剩最底部一層土方（高約3m）時向樁基移交場地，該高度為空樁施工。(2)基坑支護(hù)：優(yōu)化設(shè)計，4#棟西側(cè)和南側(cè)因地質(zhì)條件很好（中風(fēng)化砂巖，邊坡巖層傾向為斜向坡），經(jīng)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，取消了兩個方向約70m（32根）的護(hù)壁樁樁，大大加快了基坑支護(hù)的進(jìn)度。南側(cè)剩余的護(hù)壁樁采用優(yōu)先開挖、優(yōu)先施工的順序，土方配合沿護(hù)壁樁一線7-8m寬先行開挖，移交場地后樁基與土方錯開位置同時施工。(3)施工道路:4#棟西側(cè)和北側(cè)采用租賃路基箱板來形成施工道路，保證4#棟的材料運輸。3.2搶交付趕工措施搶交付：4#棟進(jìn)度最慢，2020年春節(jié)過后，又受疫情影響工程復(fù)工。對內(nèi)外裝飾、精裝修、管網(wǎng)和園林剩余等工作的梳理，倒排工期，分區(qū)作戰(zhàn)，各個擊破，僅用4個月時間完成內(nèi)外裝飾、精裝修、管網(wǎng)和園林實現(xiàn)工地開放，采取的主要趕工措施如下：(1)梳理剩余工程量，倒排工期。對內(nèi)外裝飾、精裝修、管網(wǎng)和園林剩余等工作的梳理，從土建的欄桿、防水、仿瓷、地面找平到安裝的穿線、消防、弱電設(shè)備等全面覆，精確到樓層。并估算剩余工程量，按勞動強度計算資源配置要求。針對剩余工程量倒排工期，分解節(jié)點目標(biāo)。尤其是各棟的外架拆除、塔吊拆除和施工電梯拆除具備填土條件等關(guān)鍵節(jié)點，與施工單位討論溝通，達(dá)成一致并簽字確認(rèn)。(2)道路先行，保障交通。通過對項目的整體推演，4#棟進(jìn)度最慢，且在場地的最里面，前面棟號填土和管網(wǎng)施工將短期中斷交通。經(jīng)思考權(quán)衡采取先回填3#東側(cè)和3、4#棟中間的消防道路作為施工通道，由于園林單位沒進(jìn)場，下發(fā)指令將消防道路基礎(chǔ)從園林單位中扣除，改由總包單位施工。(3)調(diào)整工序，壓縮搭接。4#棟的進(jìn)度按常規(guī)工藝無法滿足進(jìn)度要求，壓縮外墻保溫與抹灰、精裝修施工與入戶門安裝的搭接時間；調(diào)整精裝修工藝先施工墻面、吊頂，后施工地面，室內(nèi)地面找平前就插入精裝修；搭設(shè)雨棚克服外墻真石漆雨季施工。(4)分區(qū)作戰(zhàn)，各個擊破。結(jié)合各棟各專業(yè)進(jìn)度，2/3#棟進(jìn)度相對4#棟快2個月的實際情況，制定整體作戰(zhàn)思路，將場地分為2/3#棟周邊、4#棟北側(cè)和4#棟南側(cè)共3個區(qū)域，按先后順序分區(qū)為園林提供工作面，采取砌墻填土、暗溝先行等措施確保填土按期完成。(5)每日“碰頭會，銷項會”。協(xié)調(diào)解決當(dāng)天各施工單位需協(xié)調(diào)的界面、搭接和配合等問題，根據(jù)當(dāng)天計劃完成情況做好第二天的施工安排。跟蹤落實施工單位的材料和勞動力落實情況，尤其是防火門、外墻石材、保溫和鋁合金門窗等在之前出現(xiàn)不同程度供應(yīng)不及時的材料，下沉管理確保材料供應(yīng)。3.3電力工程解決措施(1)首先需解決藍(lán)圖設(shè)計滯后的問題。之前電力工程的圖紙?zhí)幱谌还艿幕疑貛?，項目公司作為作為直管項目部，在管理職?zé)上，只有工程現(xiàn)場管理的權(quán)限，而藍(lán)圖及設(shè)計方案，需設(shè)計部進(jìn)行確認(rèn)。明確直管項目部和本部職能部門之間的權(quán)責(zé)，明確由本部設(shè)計部負(fù)責(zé)。(2)在無法通正式電的情況下，消防驗收需消防檢測完成，而消防檢測需電力工程施工完成，環(huán)環(huán)相扣。為保證消防驗收和竣備交付，只能采取臨時電的方式過度，項目公司設(shè)計臨時電方案，經(jīng)原設(shè)計單位計算復(fù)核認(rèn)可，臨時電的方案經(jīng)住建局批復(fù)。(3)跟原有單位解除合同，選擇有實力的專業(yè)電力公司完成。電力藍(lán)圖審圖合格后，合約部立即啟動路由工程招標(biāo)及定標(biāo)，嚴(yán)格審查電力施工單位的資質(zhì)和業(yè)績。同時解除原電力工程主合同。項目公司于將解除電力合同的聯(lián)系函分別送抵長沙電業(yè)局雨花客戶分中心、星電設(shè)計院以及星電集團(tuán)。(4)制定專項計劃并進(jìn)行全周期考核,對合約部負(fù)責(zé)的電力施工合同簽訂、產(chǎn)值核定、資金計劃申請、資金支付流程辦理；財務(wù)部負(fù)責(zé)的設(shè)備及工程款支付、表計費用支付；物業(yè)管理處負(fù)責(zé)的停電通知、業(yè)主信息核對、進(jìn)戶線核定、預(yù)存電費、配電間及公共區(qū)域無線信號覆蓋、資產(chǎn)移交（配合）等事項均進(jìn)入考核項目內(nèi)，實現(xiàn)多部門聯(lián)動。4結(jié)束語房地產(chǎn)住宅項目的開發(fā)進(jìn)度受許多方面的影響，如開發(fā)商的開發(fā)順序和付款資金保障，施工單位的組織保障，勞務(wù)班組的勞動力和材料供應(yīng)等。在開發(fā)過程中難免因為各種原因造成開發(fā)進(jìn)度的偏差，開發(fā)商和施工單位要及時發(fā)現(xiàn)偏差，制定科學(xué)合理的措施糾偏，并在糾偏措施實施過程中跟蹤檢查，確保落實到位。

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