北京某地產(chǎn)集團發(fā)展研究戰(zhàn)略報告

北京某地產(chǎn)集團發(fā)展研究戰(zhàn)略報告北京某地產(chǎn)集團發(fā)展研究戰(zhàn)略報告北京某地產(chǎn)集團發(fā)展研究戰(zhàn)略報告第一章前言1.討論背景北辰實業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)目前正處于改革進展的關(guān)鍵時期，為制定將來3-5年的進展戰(zhàn)略，特委托－－公司對其進展策略及市場定位進行專題討論。2.討論目的及意義2.1調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場的整體情況，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產(chǎn)市場的供求狀況及進展趨勢進行分析猜測，對北辰房地產(chǎn)進展的投資方向、開發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品定位提出指導(dǎo)性建議。2.2全面分析北辰實業(yè)股份公司的管理模式、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、以往業(yè)績、人力、物力、財力等資源狀況，并對比分析與其實力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢，提出可持續(xù)進展策略。討論內(nèi)容3.1國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟形勢討論3.2北京房地產(chǎn)市場分析與猜測3.3北辰實業(yè)股份公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)歷史回顧與現(xiàn)狀分析3.4房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和市場定位3.5北辰房地產(chǎn)進展策略建議4.討論方法與技術(shù)路線4.1一般調(diào)查、重點調(diào)查、幫助調(diào)查相結(jié)合4.2整理數(shù)據(jù)庫及本項目專題調(diào)查表獵取相關(guān)數(shù)據(jù).4.3對數(shù)據(jù)進行處理分析,確定猜測指標(biāo)及猜測方法。4.4采納回歸分析法對北京市房地產(chǎn)市場進行分析與猜測。4.5運用猜測結(jié)果及中房指數(shù)討論閱歷確定北辰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)規(guī)模和市場定位，并制定其進展策略。4.6技術(shù)路線多方調(diào)查前期準(zhǔn)備模型設(shè)計多方調(diào)查前期準(zhǔn)備模型設(shè)計樣本模型數(shù)據(jù)處理模型樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報告分析研究調(diào)研報告分析研究定量分析定性分析定量分析定性分析專家座談專家座談圖表模型圖表模型國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟形勢討論1國家宏觀經(jīng)濟形勢及政策分析1.1、我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢改革開放的深化進行，極大地促進了我國經(jīng)濟的進展。隨著1996年軟著陸的實現(xiàn)，國民經(jīng)濟的運行狀況發(fā)生了根本性的變化：從長期的賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟進展形勢總的來說是好的。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟進展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊下，資本市場進展平穩(wěn)，國際經(jīng)濟，尤其是東南亞、韓國經(jīng)濟有根本好轉(zhuǎn)，這一切都是國民經(jīng)濟連續(xù)向前進展的有利條件和重要因素。同時，也應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀經(jīng)濟運行中也存在著很多問題。其中主要是，市場需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來。2000年上半年，中國宏觀經(jīng)濟已擺脫了亞洲金融危機帶來的不利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟增長持續(xù)多年的減速有望在今年轉(zhuǎn)變。中國國家統(tǒng)計局公布我國上半年的經(jīng)濟增長率為8.2%（其中第一季度GDP增速為8.1%，其次季度增速為8.3%），國內(nèi)生產(chǎn)總值達39，491億元人民幣，增速比上年同期加快了0.6個百分點。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動的格局。經(jīng)濟增長呈現(xiàn)以下特點：經(jīng)濟增長將比前兩年更加平穩(wěn)；擴大內(nèi)需政策對即期生產(chǎn)的拉動作用增強；拉動經(jīng)濟增長的供應(yīng)與需求因素消滅了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場物價止跌企穩(wěn)。中國經(jīng)濟正在消滅樂觀向上的新的良好趨勢。表1近幾年分季度GDP增長率的變化趨勢1季度2季度3季度4季度全年19987.2%6.8%7.6%9.6%7.8%19998.3%7.1%7.0%6.1%7.1%20008.1%8.3%*7.5%*7.2%*7.6%其中：*為猜測數(shù)據(jù)2000年8月國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心對我國100位經(jīng)濟界的聞名專家進行了調(diào)查，多數(shù)專家認為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟趨好。接受調(diào)查的專家均認為今年上半年的宏觀經(jīng)濟狀況比較抱負。86.7%的專家預(yù)期下半年的宏觀經(jīng)濟走勢會比上半年好一些。百分之百專家預(yù)期2000年我國GDP增長速度會高于1999年，平均預(yù)期值為7.6%左右。總之，我國宏觀經(jīng)濟目前運行勢態(tài)良好，估計在將來3到5年將保持向好勢態(tài)。1.2．關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟新的增長點。1998年初，朱總理進一步提出了“把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，使住宅消費成為消費熱點”的進展國民經(jīng)濟的思路，為房地產(chǎn)業(yè)進展?fàn)I造了最佳的宏觀政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)進展是受政策影響相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)部門，國家對房地產(chǎn)業(yè)進展的態(tài)度往往是左右其進展與否的最重要因素。而我國政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明白中國政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。而以后出臺的相關(guān)政策都會立足于維護房地產(chǎn)業(yè)的進展。這一點是確信無疑的。依據(jù)目前宏觀經(jīng)濟運行的狀況，為了擴大房地產(chǎn)投資，刺激房地產(chǎn)消費，進展房地產(chǎn)市場，國家制訂和出臺了一系列相關(guān)的政策和規(guī)定。1998年的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房實物安排，實行住房貨幣安排，把住房安排納入了市場經(jīng)濟運行的軌道；依據(jù)《通知》的精神和要求，中央國家機關(guān)和北京市相繼在1999年出臺了《在京中央和國家機關(guān)進一步深化住房制度改革實施方案》和《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》，對住房貨幣安排及補貼標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了簡略規(guī)定。為了進展住房市場，擴大住房消費，實現(xiàn)二、三級住房市場聯(lián)動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運行，促進房地產(chǎn)市場的進展，國家有關(guān)主管部門出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行方法》，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益安排管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》。為了調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟運行以上政策表明：國家是決心樹立房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。主要政策走勢與猜測：房改政策方面：我國住房制度改革經(jīng)過了十幾個年頭，取得了肯定的成就。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長；建立住房公積金的單位和住房公積金數(shù)量也在不斷地擴大。住房由計劃經(jīng)濟體制下的福利制，向與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了很多新問題，從而使住房制度改革更加簡潔化住房實物安排，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房安排貨幣化，是住房制度改革的關(guān)鍵。住房實物安排制度的根源，在于國家對職工住房消費基金的統(tǒng)一扣除。這種住房制度，嚴重地制約了住宅經(jīng)濟的進展和居民住房狀況的改善。在80年月初期和中期改革試點的基礎(chǔ)上，國務(wù)院于1988年召開了全國第一次住房制度改革工作會議；1991年召開了其次次住房改革工作會議；有力地推動了全國住房制度改革工作的開展。為了建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度，1993年冬季，國務(wù)院召開了全國第三次住房制度改革工作會議，依據(jù)會議的精神1994年發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。《決定》對于建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。三次住房制度改革工作會議，對于推動住房制度的改革在不同時期都起了重大的作用。1998年6月召開了全國住房制度改革工作會議。會后發(fā)出了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》?！锻ㄖ返暮诵膬?nèi)容是宣布全國城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，停止住房實物安排，實行住房安排貨幣化，同時要相應(yīng)建立起四個體系：即貫徹按勞安排原則，實施住房安排貨幣化的住房安排體系；對不同收入家庭實行不同的政策，建立起以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系。這樣就結(jié)束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物安排制度，為建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度和把住房培育成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，奠定了堅固的體制和經(jīng)濟基礎(chǔ)。住房安排貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國家扣除的職工住房消費基金，依據(jù)按勞安排的原則，量化到職工個人頭上，實質(zhì)上也就是轉(zhuǎn)化住房消費基金的運行的渠道。目前各地間續(xù)出臺了住房安排貨幣化的方案。在京中央國家機關(guān)和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年８月16日和1999年９月１日分別出臺。中央和北京市的住房安排貨幣化的《實施方案》，《方案》明確指出：停止住房實物安排，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老方法，新人（即1999年１月１日參加工作的職工）新方法。對于無房和住房未達標(biāo)的老職工，實行一次性發(fā)放補貼；對于新職工，則按月發(fā)放補貼。住房補貼計入職工個人帳戶，專項用于住房消費。發(fā)放住房補貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費能力。住房貨幣安排方案的實施，雖然在執(zhí)行過程中，還有很多問題需要解決，但是不管怎樣，住房安排貨幣化，必將擴大住房投資和住房消費?？偵纤觯梢园l(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關(guān)鍵在于執(zhí)行，住房商品化、安排貨幣化已是大勢所趨，而下一步房改政策的著眼點在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場。土地方面：調(diào)控住宅建設(shè)總量，保障住宅建設(shè)用地。下一步的政策立足點要加大對住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)省用地的基本原則下，保障住宅建設(shè)用地。政府在制定土地供應(yīng)計劃時，要考慮住宅市場的現(xiàn)實需求和潛在需求，通過對土地的宏觀調(diào)控管理，最終實現(xiàn)住宅建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定進展和住房市場的供求平衡。今后本市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、其次產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。金融方面：進展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和消費。住房建設(shè)和住房消費，都需要大批資金投入，銀行等金融機構(gòu)是供應(yīng)住房建設(shè)和住房消費所需資金的重要經(jīng)濟部門；同時房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風(fēng)險小的特性，是銀行等金融機構(gòu)投資的抱負領(lǐng)域。住房金融就是在這個基礎(chǔ)上進展起來的。我國目前支持住房投資和住房消費的金融形式，主要是住房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸。我國房地產(chǎn)金融，是在改革開放的條件下進展起來的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，金融機構(gòu)開頭向商品房供應(yīng)貸款。1982年，很多金融機構(gòu)開辦了住宅儲蓄業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開頭同金融機構(gòu)進行項目合作。1984年國務(wù)院《關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會記要》（國發(fā)123號文）指出，各地組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，由中國人民建設(shè)銀行供應(yīng)周轉(zhuǎn)資金。1985年中國人民建設(shè)銀行開頭辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。隨著住房改革的深化進行，1987年和1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在山東省的煙臺和安徽省的蚌埠分別建立了住宅儲蓄銀行。1989年12月中國人民建設(shè)銀行頒發(fā)了《住宅儲蓄存款和住宅借款暫行方法》，1992年９月，中國人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行方法》和《單位住房貸款暫行方法》。1997年４月，中國人民銀行頒布了《個人住房擔(dān)保貸款試行方法》。這一切都有力地促進了住房金融的進展。居民個人住房抵押貸款雖然有了肯定程度的進展，但是還不夠抱負。除了住房制度改革和居民個人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著很多問題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔(dān)保問題等。依據(jù)經(jīng)濟進展的形勢和住房安排貨幣化的實行，各金融機構(gòu)正在討論新的方法和實行新的措施，例如組合貸款等。隨著金融對住房消費支持力度的增大，居民住房消費和住房建設(shè)將會得到較快的進展。值得注意的是開征利息所得稅。1999年８月30日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議，對《中華人民共和國個人所得稅法》作了重要修改。確定了“對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅”。利息稅，精準(zhǔn)的說法是利息所得稅，是對個人儲蓄存款利息所得征收的一個稅種。利息稅不是新設(shè)立的稅種。1950年我國公布的《利息所得稅暫行條例》，規(guī)定了對存款利息所得征收所得稅。1980年由全國人大通過的，在1983年人大常委會修訂的個人所得稅法，已經(jīng)將利息稅所得列為應(yīng)稅項目，考慮到當(dāng)時的簡略情況，確定暫免征收。現(xiàn)在對存款利息所得開征個人所得稅，屬于恢復(fù)征收。這個稅種也不是我國特有的，在世界上很多國家，都對儲蓄存款利息所得征收所得稅。恢復(fù)征收存款利息所得個人所得稅，是經(jīng)濟進展的需要。我國經(jīng)濟改革實現(xiàn)軟著陸以后，格外是從1998年以來，物價連續(xù)下降，大部分商品供過于求，消費需求疲軟，固定資產(chǎn)投資放慢，經(jīng)濟處于衰退狀況。要擺脫目前經(jīng)濟進展的逆境，必須擴大需求，鼓勵消費，增加投資。恢復(fù)征收利息所得稅，可以從三個方面發(fā)揮作用。第一，提高國家財政收入，加大對下崗職工補助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費水平。其次，調(diào)節(jié)收入安排，縮小收入水平的差距。第三，在降低利息率的同時，通過利息所得稅，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民分流儲蓄存款，增加消費和擴大投資。開征利息所得稅，有利于擴大消費和投資。儲蓄存款利息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心近日對1213位城市居民進行了調(diào)查，僅有百分之七的居民仍有提高儲蓄水平的愿望，40%的居民在考慮降低儲蓄水平。總的看來，征稅降息雙管齊下，居民的投資愿望以上述65%的居民開頭傾向各類投資。但是在我國目前經(jīng)濟進展的條件下，就投資去向或投資品種來看，居民除了銀行儲蓄存款以外，主要是投資股票、債券、工商業(yè)和房地產(chǎn)。但是在這幾種投資品種中，首選也應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)。由于，股票投資風(fēng)險太大；工商業(yè)投資除了也有肯定的風(fēng)險以外，還需要肯定的資金規(guī)模、相當(dāng)數(shù)量的工程技術(shù)人員和管理人員，格外是市場并不看好。因此，房地產(chǎn)是最好的投資方向或投資品種。投資住宅，不僅符合國家鼓勵消費和鼓勵投資的政策導(dǎo)向，而且投資者可以獲得較高的收益。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應(yīng)：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導(dǎo)的方向。這是由住房的性質(zhì)決定的。住房既是消費品，又是投資品。在長期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費品，這種看法是不正確的。在市場經(jīng)濟條件下，住房不僅是消費品，而且也是投資品。住房作為消費品，首先是為了滿意人們最基本的需求。在這種情況下，它是最必需的消費品，是任何人都回避的。所以，要滿意居民生活的需求，首先必需滿意居民對住房的需求。但是，就住房本身的性質(zhì)來說，它不僅是人們最必需的消費資料，而且隨著經(jīng)濟社會的進展和居民收入水平的提高，它還是人們進展資料和享受資料。住房作為進展資料和享受資料，決定了住房的消費空間十分巨大。同時，住房還是人們投資對象，即投資品。在資金肯定的情況下，住房投資也應(yīng)當(dāng)是人們首選的投資項目。由于，住房投資不僅比股票投資、工商業(yè)投資風(fēng)險小；而且比儲蓄、債券等利息高。就北京目前來說，無論是一居室、二居室、還是三居室，全部房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。所以，購房投資，不僅是一種平安牢靠，而且也是收益較大的投資。其次，住房投資，可以同時實現(xiàn)兩種功能。住房既可以作為消費品，具有滿意消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現(xiàn)保值增值的功能。在市場經(jīng)濟條件下，居民購買住房，首先是為了滿意自己居住消費的需求，但是在住房消費過程中，同時就實現(xiàn)了保值和增值的功能?，F(xiàn)實生活表明，如果由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值。第三，目前投資住房，既可以避開征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣安排、住房二級市場開放和公房上市交易減免稅費的好處。住房貨幣安排政策的實施，使相當(dāng)一部分人，可以利用住房補貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題。《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行方法》的實施，啟動了住房二、三市場，為工作單位與住房距離太遠，上下班不便利的；以舊房換新居的；以小房換大房的等等住房困難者，供應(yīng)了解決解決住房困難問題的機會。這部分居民，可以通過出售舊房的收入，加上住房補貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的。為了推動二、三級市場的開放，國家又出臺了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收的政策，減免了部分稅費，減輕了個人買賣一般住宅的稅收負擔(dān)，既有利于投資又有利于消費。拆遷安置政策方面：貨幣還遷促進了住房市場的進展《北京市城市房屋拆遷管理方法》于1998年12月１日起開頭實施，1991年10月１日起開頭實施的《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》同時廢止。《方法房屋拆遷管理進展到了一個新的階段。1991年起開頭實行的《房屋拆遷細則》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設(shè)的進展，起到了重要的作用。但是，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，城市建設(shè)的進展，原有的《細則》已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的依據(jù)拆遷面積進行補償?shù)脑瓌t；依據(jù)原先居住面積進行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場經(jīng)濟規(guī)律；原《細則》操作性不強，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。在修改《細則》和制訂《方法》的過程中，堅持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。一方面管理程序公開，對建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容，包括拆遷補償?shù)膶ο蠛头绞剑疬w補償款的簡略標(biāo)準(zhǔn)和計算公式，都有作了比較簡略和明確的規(guī)定。其次，適應(yīng)住房制度改革的需要。原有《細則》在拆遷補償安置中過多地考慮了人口因素，帶有深厚的計劃體制下的福利分房的顏色，新《方法》規(guī)定，房屋拆遷依據(jù)原建筑面積實行貨幣補償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。第三，促進住房市場化的原則。新《方法》規(guī)定的補償方式，是由當(dāng)事人協(xié)商確定，既可以貨幣補償，也可以實物安置。這樣有購買力的被拆遷戶就進入了房地產(chǎn)市場，是推動住宅市場化的重要步驟。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。房屋拆遷是城市建設(shè)和進展的重要內(nèi)容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)聽從首都建設(shè)和進展的需要。修改后的〈方法〉共５章，55條，變動比較大的地方主要是：依據(jù)國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，堅持依據(jù)原面積進行補償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原《細則》中的“拆遷安置”的內(nèi)容并入了“拆遷補償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質(zhì)的“按人補償”，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟條件下的“按房補償”。切實保護被拆遷房屋全部人的權(quán)益，對于使用權(quán)人，只限于執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的才可以給予補償。房屋拆遷，可以直接進行貨幣補償，也可以把貨幣折為實物即房屋補償。補償數(shù)額，依據(jù)原建筑面積的重置價格結(jié)合成新確定；如果進行實物補償，則由拆遷人把貨幣補償額折算成等額的房屋。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。總的說，拆遷《方法》，把拆遷工作從計劃體制下的福利補償方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制下的市場運作方式，即有力地保護了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進行；也有利于進展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場和住宅市場。2北京市社會經(jīng)濟進展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策2.1在全國宏觀經(jīng)濟勢趨好的大環(huán)境下，北京市2000年上半年經(jīng)濟連續(xù)保持樂觀向上的進展趨勢，總體經(jīng)濟運行良好。本市經(jīng)濟保持強勁的進展勢頭，總體經(jīng)濟持續(xù)走強，景氣曲線呈上揚勢態(tài)。依據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。2.2北京市房地產(chǎn)政策分析近年來隨著國家出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，北京市也相應(yīng)出臺了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)進展的方案與政策。例如：《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行方法》，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益安排管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，《北京市城市房屋拆遷管理方法》等等。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開放住房二級市場，規(guī)范房屋租賃市場，依據(jù)市場經(jīng)濟原則改革公房租賃關(guān)系；對城市房屋拆遷實行貨幣補償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺和實施，對于擴大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變在計劃經(jīng)濟體制下長期形成的住房消費觀念，增加居民住房消費支出，進展和規(guī)范房地產(chǎn)市場，都有著重要的現(xiàn)實意義，并對房地產(chǎn)業(yè)的進展產(chǎn)生長遠的影響。綠化隔離帶政策分析：為了落實《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推動城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟社會可持續(xù)進展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，提出從2000年開頭，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對比較差，土地開發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多為農(nóng)夫居住地，改造難度大。目前由于風(fēng)沙問題嚴重，氣候條件變得越來越差，才引起政府進一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將轉(zhuǎn)變周邊土地環(huán)境，把原來基礎(chǔ)設(shè)施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)變成環(huán)境美麗，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。總之，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴大商品房供應(yīng)量，依據(jù)京政辦發(fā)[2000]20號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農(nóng)夫宅基地可一律征為國有建設(shè)用地，可用于新村建設(shè)，其中農(nóng)夫自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：0.5；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永久的賣點，而綠化隔離帶將從根本上轉(zhuǎn)變小區(qū)的大環(huán)境。中關(guān)村地區(qū)分析：1999年6月5日從房地產(chǎn)方面講，中關(guān)村地區(qū)存在著很大的缺口，該地區(qū)的寫字樓、公寓、住宅嚴重不足，這從中關(guān)村地區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價格始終上漲，無論從中關(guān)村的進展，還是從市場需求的角度考慮，中關(guān)村在房地產(chǎn)方面都有相當(dāng)大的進展?jié)摿Α?.3估計北京市房改方向和政策走勢下一步北京市房改方向會是：連續(xù)穩(wěn)步推動公房租金改革，組織公房按成本價出售，進行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級市場，住房安排貨幣化實施將是下一步政策的主要著眼點。 政策導(dǎo)向?qū)⒂兄趩雍屯晟票本┦蟹康禺a(chǎn)市場，保證北京房改政策的進一步落實，促進北京房地產(chǎn)業(yè)的進展。國家及北京宏觀經(jīng)濟進展對房地產(chǎn)業(yè)的影響3.1國民經(jīng)濟進展水平與房地產(chǎn)業(yè)依據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的進展歷程來看，當(dāng)人均國民生產(chǎn)總值進入500－1000美元時，住宅建設(shè)與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民生產(chǎn)總之達到8000美元---10000美元時，住宅投資才開頭削減，而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅進展的增長期。我國目前人均國民生產(chǎn)總值約為700美元，房地產(chǎn)建設(shè)與消費正處于快速增長階段。通過近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢圖可以明顯看出這一點。世界部分國家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達30%，在這些國家或地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。表：1988年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重11.410.412.210.88.010.86目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟進展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達10%左右才能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)）。我國即使到本世紀(jì)中葉達到中等發(fā)達國家水平，住宅建設(shè)投資占GDP的比重也不應(yīng)該下降。如果這一比重能保持目前5%--6%的趨勢（1995年為5.6%），那么到2010年時，則我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達到每年8500—10200億元。我國住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達13800億元，占GDP的比重為8.1%。住宅產(chǎn)業(yè)將確立國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位。3.2GDP與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度為了討論房地產(chǎn)與GDP之間的相關(guān)程度，我們實行了1991—1999年的北京市的商品房銷售額和GDP進行一元線形回歸分析，結(jié)果如下：St=-276.84+0.0279*Gt3.R2=0.9817,其中，St為北京市第t年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國民生產(chǎn)總值，均為當(dāng)年價格，單位為億元。計算結(jié)果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關(guān)程度較高，相關(guān)度達到0.9817。由于GDP與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系，而且相關(guān)度很高，所以，國民經(jīng)濟的進展將帶動房地產(chǎn)業(yè)的進展，在國家宏觀經(jīng)濟趨好的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪的進展周期。3.3宏觀經(jīng)濟進展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達國家有近百年的歷史。房地產(chǎn)經(jīng)濟同西方經(jīng)濟一樣，有它本身的進展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。據(jù)有關(guān)資料介紹，美國房地產(chǎn)業(yè)大約按18—20年的時間完成一次周期波動，香港是7—8年為一次周期波動。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是一個新興產(chǎn)業(yè)，剛剛從固定資產(chǎn)投資及基本建設(shè)中獨立出來的房地產(chǎn)業(yè)，其進展歷程相當(dāng)短，只有十幾年的歷史，但就這十幾年來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)的進展可以說是進展快、波動大，它的周期性波動形式在肯定程度上可以探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將進展為支柱產(chǎn)業(yè)。正是由于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的進展要超前于國民經(jīng)濟中其他產(chǎn)業(yè)的進展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟富強、蕭條的重要標(biāo)志，是經(jīng)濟升溫與否的“晴雨表”，這在西方經(jīng)濟發(fā)達國家和香港等地區(qū)已經(jīng)得到證實。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的進展，同國民經(jīng)濟進展周期親密相關(guān)。房地產(chǎn)的周期波動包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等一系列自我平衡機制，簡略說來它的周期波動大致如下：經(jīng)濟增長對物業(yè)的需求——>刺激建筑業(yè)的進展——>經(jīng)濟富強進一步刺激物業(yè)需求——>新建物業(yè)超過實際需求——>產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓——>物業(yè)需求飛快退進入調(diào)整期——>物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進入恢復(fù)期——>物業(yè)供求關(guān)系達到平衡階段——>新的經(jīng)濟增長使物業(yè)需求大于供應(yīng)——>開頭新一輪市場周期運動。與宏觀經(jīng)濟周期相比，房地產(chǎn)業(yè)進展周期的特征是：（1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟進入復(fù)蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入富強期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經(jīng)濟，波谷低于宏觀經(jīng)濟。也就是說，相對于宏觀經(jīng)濟，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動具有漲落快、波幅大、蕭條時期長的特點。房地產(chǎn)經(jīng)濟的進展受國民經(jīng)濟進展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性特點，決定了房地產(chǎn)投資應(yīng)超前于國民經(jīng)濟周期性波動。在經(jīng)濟周期的低轉(zhuǎn)折點來到之前，把握好投資機會和項目，保證在經(jīng)濟擴張期和高峰期能得到較大進展，在高轉(zhuǎn)折點到來時能準(zhǔn)時實行調(diào)整措施，使投資項目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營期限長短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)與再開發(fā)投資的選擇。本章結(jié)論：目前，國家和北京市宏觀經(jīng)濟趨好，房地產(chǎn)業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的進展機遇。第三章北京房地產(chǎn)市場分析與猜測居住物業(yè)市場分析與猜測1．1住宅市場分析1．1.1供應(yīng)分析北京市現(xiàn)有住宅存量約1.7億平方米，從其性質(zhì)上看，以基建項目為主,其中近1億平方米的設(shè)計或配套存在肯定缺陷。目前市場上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，同比增長9.4%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達149萬平方米，比去年同期增長83%。北京市歷年住宅竣工面積（萬平方米）住宅項目在各個區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠大于城區(qū)，相對而言，朝陽、海淀、豐臺三區(qū)更為活躍，其總建筑面積比例分別占26%、19%和14%。在上半年新開盤的53個住宅項目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項目數(shù)占55%。全部新盤項目規(guī)劃建筑面積為539萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50%。海淀區(qū)新項目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項目則以亞運村及望京地區(qū)為主。1．1.2．需求分析近年來我國宏觀經(jīng)濟形勢趨好，國民經(jīng)濟保持了穩(wěn)定的增長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心和熱忱。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。今年上半年本市住宅市場共銷售220.4萬平方米，實現(xiàn)銷售額83.6億元，分別比去年同期增長1.8倍和1.4倍。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來竣工量均大于實際銷售量，據(jù)統(tǒng)計截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對銷售市場壓力巨大。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）1．1.3價格分析：一般住宅價格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。二環(huán)內(nèi)住宅平均價格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。北京市住宅分區(qū)平均價格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均價77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價464840854577554224802721297123681．1.4影響市場的主要因素價格。價格是消費者考慮的主要因素。依據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價格在4000元/平方米以下，其中2000-3000元這個區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。位置。通勤距離（時間）是購房者考慮的又一個因素，他們往往青睞于對自己熟識地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū)的住宅由于交通及市政配套較差，長期空置。品質(zhì)。消費者對住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管理質(zhì)量要求越來越高，很多開發(fā)商觀念上仍沒有完全改變對現(xiàn)有市場的熟識，目前市場上適應(yīng)個人購房的共性化、多樣化的住宅供應(yīng)不足。消費觀念。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人購買，在寬闊居民心理上、行為上還需要有一個逐步適應(yīng)的過程。1.1.5重點地區(qū)分析1）亞運村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)進展的綜合區(qū)位優(yōu)勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活娛樂設(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。從進展趨勢上看，亞運村及其周邊仍然是很多購房者首選的地區(qū)。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，一般住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風(fēng)林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2）中關(guān)村地區(qū)：中關(guān)村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項目，已形成了具肯定規(guī)模的居住社區(qū)。隨著國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)項目開頭升溫。目前中關(guān)村地區(qū)的項目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。中關(guān)村地區(qū)上市供應(yīng)項目均價為6300元/平方米，屬一般住宅類的中高檔價位。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約261萬平方米，主要項目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。依據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項目將嚴控審批。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會越來越小，需求會大于供應(yīng)，因此其價格有進一步上升趨勢。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠，但隨著開發(fā)的日漸深化，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前深厚了很多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)。本地區(qū)的項目為一般住宅類的中檔價位，均價多數(shù)在4800-5300元左右，在售項目有圣馨大地家園、風(fēng)格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應(yīng)量為129萬平方米。本地區(qū)住宅漲勢已被寬闊購房者認同，因此項目普遍銷售情況較好。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計，本地區(qū)供應(yīng)總量為148萬平方米，此區(qū)域內(nèi)中檔項目較多，均價保持在6000元/平方米左右，其總體價位要比北部的低至1000元/平方米。盡管南城的各項基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場的主流。住宅二級市場與一級市場聯(lián)動反應(yīng)開放住房二級市場，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強住房購買力，進而促進一級住房市場的消費。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價格等優(yōu)勢，又會受到一些臨時不具備購買新居能力的年輕歡迎。從而抑制了住宅一級市場的消費，促使一級市場作相應(yīng)的調(diào)整，使價格更趨合理。1.1.7市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了一般居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項目將成為今后房地產(chǎn)市場的熱點，逐漸形成幾個相對獨立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時這些地區(qū)的商業(yè)將會大幅度增長。1.1.8市場猜測將來幾年內(nèi)的住宅的竣工量將連續(xù)保持較快增勢。依據(jù)對85年以來住宅竣工面積的回歸分析，估計2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米。隨著人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，將來幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。依據(jù)對85年以來住宅銷售面積的回歸分析，估計2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。依據(jù)北京市2010年遠景規(guī)劃，到2010年要實現(xiàn)人均居住面積13平方米，另據(jù)北京市統(tǒng)計資料顯示，截止到1999年底，全市人均居住面積為9.3平方米，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達到840萬平方米。這部分需求主要來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大?？傮w價格仍會走低。隨著個人購買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會越來越大，但其整體價格仍將有所下降。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢可以預(yù)見，近1-2年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢，年降幅達3%。總體價格趨勢是穩(wěn)中有降，但不排解個別熱點項目價格上揚。4）中關(guān)村、亞運村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購房者首選地區(qū)是亞運村地區(qū)，占17%，同時亦有16%的購房者首選中關(guān)村地區(qū)，其次是東三環(huán)四周。5）雖然供應(yīng)量和需求量在將來幾年內(nèi)都會有肯定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必定加大。這樣，供大于求不行避開，市場競爭將越來越激烈。1.2．經(jīng)濟適用房市場分析1.2．1供應(yīng)分析北京市經(jīng)濟適用住房共25個項目（首批19個，其次批6個），1999年本市共竣工經(jīng)濟適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟適用住房計劃開復(fù)工面積918萬平方米，因此在今后2-3年內(nèi)全市的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量將會大大超過去年。1.2.2銷售情況從目前市場情況來看，經(jīng)濟適用房總體銷售形勢較好，99年共銷售100萬平方米。格外是幾個距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。但必須看到經(jīng)濟適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房價大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。至于位于郊區(qū)甚至遠郊區(qū)的眾多經(jīng)濟適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當(dāng)，但由于此類住房遠離城市，交通不便、配套不全，孩子就學(xué)難。因此，不具備購車財力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。1.2.3市場猜測2000年計劃開復(fù)工面積為918萬平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在2-3年內(nèi)竣工，屆時能否在得以消化仍是未知數(shù)。1999年已銷售的經(jīng)濟適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000年起，經(jīng)濟適用房的銷售可能不會再有99年的“火爆”場面了。同時關(guān)于限制經(jīng)濟適用房購買對象的有關(guān)政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。1.3.高檔公寓市場分析1.3．1．供應(yīng)分析北京市于1995年開頭對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控，限制外銷項目的審批，但外銷公寓的供應(yīng)卻連年遞增。這主要是由于前幾年批準(zhǔn)的項目間續(xù)交付使用。另外由于外銷寫字樓市場不景氣，進展商轉(zhuǎn)變物業(yè)功能。93年-99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。今年上半年推出的高檔公寓17個，總建筑面積200萬平米。其中，外銷公寓5個，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)四周。由此可見，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認知區(qū)。高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。朝陽區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國門外及酒仙橋地區(qū)。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。海淀區(qū)是高檔公寓市場的一個新興地區(qū)，很有進展?jié)摿Γ涓邫n公寓主要面對國內(nèi)客戶。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。各行政區(qū)高檔公寓分布比率1.3.3從銷售市場上看，盡管外銷房市場普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設(shè)計精美的物業(yè)仍然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個典型的例子。由于金融危機的影響，97年-99年高檔公寓的價格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢好轉(zhuǎn)，且隨著中國加入世貿(mào)的接近，外銷公寓市場已經(jīng)有所升溫，市場銷售已經(jīng)開頭轉(zhuǎn)暖?，F(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價1800美元左右，與去年同期基本持平。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖（USD/平方米）在租務(wù)市場上，對于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。目前市場平均租金為16USD/平方米月，較去年同期下降11%。然而，需求總量的削減已是不爭的事實。近年來高檔外銷公寓平均租金走勢圖（USD/平方米）由于北京消滅越來越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)已逐漸接近外銷住宅的水準(zhǔn)，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對購買外銷住宅的愛好減弱，也造成相當(dāng)一部格外銷公寓項目從市場銷售活動的開頭階段，就將目標(biāo)市場定位于國內(nèi)消費者。但真正高檔次的住宅項目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當(dāng)一部分為投資。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺地區(qū)的人士、海外歸來人士。另外，還有肯定數(shù)量的國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。中關(guān)村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星及從事高新技術(shù)的人員為主。區(qū)域分析1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達78%。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無論從售價還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價格都最高的，其平均售價為12949元/平方米，租金為5.2元/天·平方米。較早推出的項目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國際公寓、陽光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國貿(mào)公寓等。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對削減，但還會有部分高檔公寓連續(xù)建筑。由于東二、三環(huán)的售價及租金已進行了一段時間的調(diào)整，估計今后大幅下調(diào)的可能性不大。2)西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。從99年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項目數(shù)量增多。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價格為9156元/平方米，平均租金為2.7元/天·平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項目無論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準(zhǔn)，但該地區(qū)供應(yīng)量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應(yīng)量，仍是個未知數(shù)。3)中關(guān)村地區(qū)中關(guān)村核心區(qū)目前高檔公寓的供應(yīng)量相對較小，外銷房數(shù)量也較少，只有科技會展中心。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面對國內(nèi)客戶，屬于中低檔次。因此該區(qū)域公寓的平均售價和租金相對較低，平均價格為8900元/平方米，租金平均為3.72元/天·平方米。此地區(qū)公寓以銷售為主，但只有萬泉新新家園的銷售情況較好，而其它的內(nèi)銷公寓由于沒有特色，銷售情況一般。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。隨著中關(guān)村高科技園區(qū)的建設(shè)，區(qū)內(nèi)環(huán)境將越來越好。區(qū)域內(nèi)高級公寓將有著寬闊的前景，萬泉新新家園的熱銷足以說明這一點。從區(qū)域本身情況來看，該區(qū)域的項目仍將有肯定的漲價空間。1.3．5市場猜測由于供應(yīng)量較大，市場總體的供大于求狀況會在2-3年后，才有可能轉(zhuǎn)變，近一兩年內(nèi)價格仍將連續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會很大。在租務(wù)市場上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴重，但在中關(guān)村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應(yīng)求，租金維持在較高的水平上。由于總體市場壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，估計近期內(nèi)仍會維持這種狀況。1.4、別墅市場1.4．1市場供應(yīng)自95年起，別墅市場開頭低迷，銷售疲軟，消滅大量積壓。此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項目，近期北京市場上在售的別墅項目基本上是一些老項目的后期供應(yīng)。93年以來，累計竣工的別墅約為3萬套左右。本市的別墅多選址在離市內(nèi)并不十分遙遠的東北及西北方位，其中機場路至順義沿線項目最多，其次為昌平。1.4．2.市場需求盡管市場上現(xiàn)有的別墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計的情況來看，除幾個口碑較好的項目外，銷售率均較低，平均銷售率約為40%。別墅的售價差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機場路四周的外銷別墅一般售價在1600USD以上；價格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠郊區(qū)縣，并且多數(shù)為非法開發(fā)的項目。由于銷售市場的不景氣，不少別墅也用來出租。但是由于別墅特有的消費群體較小，僅有那些位置好、檔次高的別墅才能贏得客戶。1.4．3.市場猜測別墅市場近期內(nèi)仍難走出低迷，雖然加入WTO，外國來華經(jīng)商人員增加，對別墅市場會起到肯定的促進作用，但仍不能使別墅市場有根本性轉(zhuǎn)變，仍需要一個較長時間的調(diào)整期。2.寫字樓市場分析與猜測2.1.供應(yīng)分析由于前幾年的過度開發(fā)，市場供應(yīng)量過大，同時宏觀經(jīng)濟的軟著陸，亞洲金融危機的影響，造成市場一蹶不振。寫字樓始終處于調(diào)整停滯之中，供應(yīng)量格外是新開項目逐年削減，市場更多的消化現(xiàn)有的樓盤。1999年共有15棟寫字樓竣工，總計67.9萬平方米，比1998年削減43萬平方米。目前市場上寫字樓總存量約為425萬平方米。2.2租售情況分析2.2.1租務(wù)市場95年以來，寫字樓租金持續(xù)下跌，但從去年下半年起，寫字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅達47%。朝陽區(qū)、東城區(qū)的寫字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個地區(qū)仍是寫字樓的租售熱點。全市寫字樓的出租率有肯定的提高，格外是位于海淀區(qū)中關(guān)村，朝陽CBD的高檔寫字樓出租率平均接近90%，一些寫字樓甚至達到了100％的入住率。近年來寫字樓平均租金走勢圖（USD/平方米）近期高檔寫字樓租金急劇上升的緣由有：1）IT公司進展迅猛。IT公司的進展方式和進展速度是以前傳統(tǒng)公司所無法比擬的，格外是去年下半年至今年上半年，飛快壯大起來的網(wǎng)絡(luò)公司間續(xù)搬進高檔寫字樓，成為近期寫字樓市場的主力軍。2）WTO效應(yīng)。加入WTO后，我國逐步開放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險業(yè)等，而這些也正是國外公司窺視已久的行業(yè)。因此，很多外國公司盡早進入中國，搶灘這些領(lǐng)域，加大了對甲級寫字樓的需求。3）內(nèi)資公司也開頭注意企業(yè)形象。世界500強有一半已進入中國，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質(zhì)說服力的廣告牌。2.2.2銷售市場寫字樓銷售價近幾年也始終在持續(xù)下滑，但1999年降幅較小，已近持平。2000年起，北京寫字樓的整體售價消滅了緩慢增長勢頭，上半年寫字樓售價比去年年底上調(diào)了兩三個百分點，目前本市寫字樓市場的平均售價為2200USD/平方米，較95年初下降了25%。近年來高檔寫字樓平均售價走勢（USD/平方米）但在目前市場上，寫字樓銷售的實際成交量很少，需求主體為實力強大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險公司，他們?yōu)榱藰淞⒐拘蜗?，更是不惜斥巨資購買寫字樓。2.3.WTO對寫字樓市場的影響中國加入世貿(mào)組織的新進展，對寫字樓市場肯定帶來正面影響。但由于大多數(shù)已進入中國市場的大型跨國公司已利用租金下滑的機會進行了轉(zhuǎn)、擴租，故大面積的新需求可能性會降低，但小規(guī)模公司開拓中國市場會帶來新需求。另外，中國加入世貿(mào)組織后首先開放的是保險、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級寫字樓市場的主力，而代表新經(jīng)濟的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛進展帶動了對寫字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢和中國實際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競爭，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對寫字樓的需求將小于其釋放量。故WTO對寫字樓物業(yè)市場的刺激將在一段時期內(nèi)表現(xiàn)為循序漸進。2．4.區(qū)域分析寫字樓分布主要集中以下幾個較大規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線）、長安街沿線、中關(guān)村、金融街。新建項目越來越多地集中于這幾個區(qū)域中，并依靠區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢和市場認同，有力地提高了自己的市場形象和競爭力，而分散于商務(wù)區(qū)之外的寫字樓項目，則難以與商務(wù)區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)競爭。當(dāng)前最有進展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。北京市高檔寫字樓區(qū)位分布圖1)東二、三環(huán)地區(qū)該區(qū)域是本市高檔寫字樓最集中的地區(qū)，主要分布在CBD、國貿(mào)商圈和亮馬河三元橋一帶，約占全市供應(yīng)總量的47%。此地區(qū)的寫字樓售價平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。從平均租金上看，該地區(qū)是北京市寫字樓項目中租金最高的。此地區(qū)甲級寫字樓的租務(wù)市場成交格外活躍，平均入住率為88%。隨著經(jīng)濟的進一步進展，市政建設(shè)的逐步改善，該區(qū)域尤其是位于該區(qū)域中的CBD將會因其獨特的地理位置和客戶群構(gòu)成而吸引更多的實力雄厚的客戶。CBD的進展將使該地區(qū)的租價水平將比目前有較大幅度的提高。2)長安街沿線據(jù)統(tǒng)計長安街沿線寫字樓供應(yīng)總量約120萬平米，約占全市供應(yīng)總量的28%。由于位置的獨特性和土地資源的有限性，以及規(guī)劃的限制和居高不下的開發(fā)成本，該地段寫字樓是北京銷售價格最高的，平均為2600USD/平米，租金水平基本維持在25--30USD/平米的水平。由于長安街沿線置業(yè)更能體現(xiàn)公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實力雄厚的大型國企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區(qū)現(xiàn)在基本找不出上千平方米的空余面積。由于該地段土地供應(yīng)量有限，項目審批嚴格，開發(fā)成本較高，將來供應(yīng)量的增長有限。從其目前現(xiàn)有項目入住率較高的情況來看，市場存量的供應(yīng)也不會很大。該地段在將來幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。3)金融街地區(qū)據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域?qū)懽謽琼椖?7個，供應(yīng)總量約70萬平米，約占全市供應(yīng)總量的17%。其平均售價約為2000US$/m2，平均租金為17USD/月m2。該區(qū)域主要為一些國內(nèi)金融、保險行業(yè)的辦事機構(gòu)及與其相關(guān)的機構(gòu)。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫字樓尚不能滿意很多實力雄厚的國內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級寫字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。4)中關(guān)村地區(qū)目前該區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)量較小，約占全市的6%。但中關(guān)村大廈、北京科技會展中心、太平洋國際大廈等都將在2000年到2001年內(nèi)竣工，這些項目將會供應(yīng)約20萬平方米面積。該地區(qū)寫字樓售價為1850USD/m2，租金為19USD/月m2，平均租金仍普遍比東部項目少3至5個美金。該區(qū)域內(nèi)的甲級寫字樓供不應(yīng)求，基本沒有空置。自去年6月21日，國務(wù)院批準(zhǔn)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)后，中關(guān)村地區(qū)已成為京城房地產(chǎn)業(yè)的熱點地區(qū)。從中關(guān)村現(xiàn)有高檔寫字樓項目的分布上看，可供開發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關(guān)村科技園區(qū)已預(yù)示，其進展優(yōu)勢將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來。2．5.寫字樓市場的猜測寫字樓市場供應(yīng)量較大，今年將有近100萬平方米高檔寫字樓的竣工，使市場供應(yīng)量明顯增加。在中國加入WTO后，不能指望需求量會急劇增加，市場形勢飛快好轉(zhuǎn)，WTO對中國經(jīng)濟的影響是一個漸進的過程，要消化現(xiàn)有存量及將來上市的寫字樓需要一段時間。另一方面，導(dǎo)致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的重新調(diào)整的影響，估量將大批企業(yè)將倒閉，故對寫字樓的需求量將產(chǎn)生重大影響。因此，北京甲級寫字樓租金和售價在達到目前的狀況下，由于市場壓力的增大，將來一段時期內(nèi)不會再提升，而是平穩(wěn)調(diào)整。3.房地產(chǎn)投資方向比較分析3.1投資經(jīng)濟適用房與投資一般商品房比較分析收益比較亞北某項目投資經(jīng)濟適用房與商品房的成本及收益單方比較表序號項目經(jīng)濟適用房商品房備注1售價（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利潤（元/平方米）2606004成本利潤率10%17%5投資（元/平方米）250033406自有資金（元/平方米）93910027自有資金回報率28%60%8自有資金年回報率9%20%項目開發(fā)期按三年計國家限制經(jīng)濟適用房利潤3%，盡管有可能實際取得高于3%，但開發(fā)商須具備高效運轉(zhuǎn)體制和精良的管理隊伍，北辰在這方面目前尚不具備優(yōu)勢。在項目的簡略運作上稍有不慎，利潤將小于3%，甚至?xí)麥缣潛p。另外，據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查分析及對政府相關(guān)部門的訪談，一般商品住宅的年成本利潤為15%，房地產(chǎn)行業(yè)收益率為10—15%。因此，對于以追求利潤最大化為目的開發(fā)商來說，不宜投資經(jīng)濟適用房。若需要營造形象、取得肯定的社會效益及保持與政府的互動，可以適量參加經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但開發(fā)量不宜大。3.1.2風(fēng)險分析經(jīng)濟適用房是國家房改過程中，為適應(yīng)新的社會經(jīng)濟形勢，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)物，不符合市場經(jīng)濟運行規(guī)律，其價格也不符合產(chǎn)品定價原則。這種政府行為的危害和對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的不利影響已在幾年前推行后已取消的康居工程政策上得以驗證。經(jīng)濟適用房政策經(jīng)過一段時間試行，其弊端已逐漸暴露。目前正處在進退兩難的境地，對于開發(fā)商而言，選擇投資經(jīng)濟適用房面臨著巨大的政策風(fēng)險。另外關(guān)于限制經(jīng)濟適用房購買對象的有關(guān)政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。政府嚴格限制經(jīng)濟適用房的售價，開發(fā)商不得不想盡方法壓低成本，最終可能導(dǎo)致劣質(zhì)樓的消滅，損壞開發(fā)商聲譽。因此，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)階段投資經(jīng)濟適用房弊大于利。3.2投資一般住宅與投資中高檔公寓比較分析1部分項目投資利潤率比較（以下數(shù)據(jù)為估算而得）一般住宅投資利潤率中高檔公寓投資利潤率農(nóng)光里小區(qū)10%華陽公寓12%安慧北里小區(qū)8%陽光廣場15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區(qū)12%希格馬公寓17%平均值11%15%可見，中高檔公寓投資利潤率高于一般住宅3.2.2從供求情況看：一般住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。抽樣調(diào)查顯示92.5%的人選擇可能購買的住房檔次為一般住宅。月收入5000元以下的家庭以購買經(jīng)濟適用房為主（占該收入階層52%），一般商品房次之（占該收入階層40.1%）；月收入5000-7000元的家庭更傾向于選擇一般商品房（占該收入階層54.8%），經(jīng)濟適用房次之（占該收入階層31.1%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進軍。從物業(yè)供應(yīng)情況看，由于一般住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到一般住宅開發(fā)的企業(yè)多，一般住宅項目比中高檔公寓項目多，北京市目前正在銷售的樓盤中，一般住宅占到90%。如果沒有格外突出的優(yōu)勢，中高檔公寓的銷售情況一般比不上一般住宅，這對開發(fā)商而言，投資中高檔公寓的風(fēng)險大。3.2.3從投資數(shù)額和投資回收期看，投資一般住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費用基本相同。但在建安成本上，中高檔公寓比一般住宅要高；另外，高檔公寓的價位高，投資購房者選擇它將更為慎重，因此購房者作出購買決定的時間相對長，這樣對于開發(fā)商而言，他的投資回收期也相對延長。3.2.4從營銷策略上看，一般住宅的廣告投向以報紙、傳單為主，廣告投入相對較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對較多。高檔公寓對產(chǎn)品設(shè)計、品質(zhì)、概念營造等方面要求不斷推陳出新，以贏取高關(guān)注，并最終轉(zhuǎn)為銷售量；而一般住宅的要求相對較低。綜上分析，開發(fā)一般住宅比開發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開發(fā)中高檔公寓比開發(fā)一般住宅風(fēng)險大，但是盈利機會也存在，這要求開發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營管理上，在營銷方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。簡略到亞運村地區(qū)的物業(yè)開發(fā)上，建議北辰公司不要“將雞蛋都放在一個籃子里”，由于北辰公司在亞北區(qū)的土地儲備充足，可以以一般住宅開發(fā)為先導(dǎo)，一般住宅的開發(fā)規(guī)模可以適當(dāng)擴大，再試探性地展開高端物業(yè)的進展，條件成熟時，開展適度規(guī)模中高檔公寓的開發(fā)。3.3住宅和寫字樓比較分析3.3.1收益比較住宅更多的是短期收益，寫字樓更多的是長期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對來說較穩(wěn)定，寫字樓的收益不穩(wěn)定，但寫字樓的租金收益又是一種長期的現(xiàn)金流，這對一個要保證市值穩(wěn)定的上市公司來說格外重要。3.3.2區(qū)位比較住宅和寫字樓由于各自的功能不同，其受區(qū)位的影響程度就不同。寫字樓受區(qū)位的影響大，而住宅受區(qū)位的影響不是那么明顯。位于朝陽CBD的甲級寫字樓嘉里中心的租金是22美元/平方米.月，而位于朝陽區(qū)北四環(huán)小營路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/平方米.月，前者是后者的1.7倍；同樣位于朝陽CBD區(qū)域的陽光100的平均售價是7200元/平方米，位于亞運村四周的風(fēng)林綠洲的均價是7000元/平方米，這兩個地區(qū)住宅的價格差別不大。3.3.3從市場風(fēng)險比較寫字樓市場的風(fēng)險大于住宅市場。寫字樓的市場需求遠小于住宅市場。北京市1999年銷售的住宅和寫字樓面積分別為484.71平方米和47.95平方米，前者是后者的10倍，而且這個倍數(shù)還會不斷增大。長遠而言，住宅市場隨著我國福利分房制度的終結(jié)和房改的深化、宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)和居民預(yù)期收入的增加，住宅的有效需求會越來越大；而寫字樓市場盡管短期內(nèi)受網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟和入世利好形勢的影響，需求有所增加，但這種影響只會在長期表現(xiàn)出來。而且，剔除改善型需求的影響，經(jīng)過租金的回調(diào)和存量的消化后，在短期內(nèi)增加的肯定需求量有限。3.3.4從經(jīng)營風(fēng)險看寫字樓物業(yè)受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢影響明顯，寫字樓市場的景氣狀況隨經(jīng)濟周期的波動呈現(xiàn)出高敏感性，寫字樓市場可以說是經(jīng)濟增長和下降的晴雨表；而住宅產(chǎn)業(yè)無論是在經(jīng)濟富強期還是在蕭條期都是政府支持的產(chǎn)業(yè)，衣、食、住、行都是人們永恒的需要。3.3.5從財務(wù)風(fēng)險看一個住宅項目的開發(fā)周期相對較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對也較短；相對而言，而寫字樓的開發(fā)周期長，主要通過出租而實現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長，占壓巨額長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響格外大。由此可見，對于開發(fā)商而言，應(yīng)以住宅開發(fā)為主，當(dāng)政策與經(jīng)濟形勢利好且有優(yōu)良的地段時，便可適時投資寫字樓。投資高檔寫字樓與投資一般寫字樓比較分析一般寫字樓主要是由工廠、學(xué)校等非開發(fā)商建設(shè)，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時間較早，所以規(guī)模較小，配套設(shè)施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉(zhuǎn)租。這些寫字樓多位于高檔寫字樓集中地區(qū)（如CBD）或?qū)懽謽禽^少的商貿(mào)集中地區(qū)（如中關(guān)村地區(qū)），很多沒有實力進駐甲級寫字樓的小公司、小企業(yè)，紛紛選擇了該地區(qū)租金較低的寫字樓入住，在CBD和中關(guān)村地區(qū)，一般寫字樓的入住率并不差于高檔寫字樓，其租金為10-14USD/平方米月。但在這兩個地區(qū)以外，一般寫字樓的出租率和租金都要差得很多。雖然在CBD和中關(guān)村地區(qū)一般寫字樓市場形勢尚好，但隨著高檔寫字樓的數(shù)量增多，企業(yè)對寫字樓形象、配套設(shè)施以及現(xiàn)代化辦公條件的要求越來越高，一般寫字樓最終會被逐漸淘汰。所以，就寫字樓市場而言，開發(fā)商應(yīng)選擇投資高檔寫字樓。4.土地市場分析4．1政府調(diào)控土地措施政府調(diào)控土地的措施主要有法律手段、經(jīng)濟手段、行政手段、技術(shù)手段等。其中以經(jīng)濟手段為主，國家實行土地有償使用，通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費，制定土地基準(zhǔn)地價，開放土地市場等形式來促進土地資源的合理安排與利用。今年政府調(diào)控土地的主要措施有：地價管理通過合理制定土地地價，推動土地有償使用，并防止低價出讓土地。目前，正全面推動基準(zhǔn)地價更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調(diào)整土地收益關(guān)系奠定新的地價標(biāo)準(zhǔn)。進行土地的收購儲備通過實施土地收購儲備制度，加大對存量土地供應(yīng)的掌握，形成“一個口子供地”、“一個龍頭供水”的集中供地模式。4．1．1土地政策及政策走勢一、現(xiàn)階段土地政策主要有：（1）《中共中央關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》中明確規(guī)定國家實行世界上最嚴格的耕地保護制度。最近，國土資源部又頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于加大補充耕地工作力度確保實現(xiàn)耕地占補平衡的通知》,重申了“占補平衡”原則。（2）《國土資源部關(guān)于加強新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳管理工作的通知》中規(guī)定國家大力推行土地集約利用,嚴控新增建設(shè)用地，大力推行利用存量建設(shè)用地。（3）遏制土地隱形市場。最近國土資源部起草下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場。（4）禁止土地炒賣?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定土地開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓土地時，會受到國家的嚴格掌握。（5）嚴禁查處土地違法案件。最近，國土資源部頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測技術(shù)開展土地執(zhí)法檢查工作的通知》。（6）北京市實行綠化隔離帶政策。2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農(nóng)夫宅基地將有大部分可轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，這就擴大了土地的有效供應(yīng)量，并能提高土地利用效率。隨著綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的進程，在將來4年內(nèi)，保守估量：60平方公里的綠化隔離帶能帶動周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設(shè)。綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，這一點顯而易見。綠化、環(huán)境是小區(qū)永久的賣點，而綠化隔離帶將從根本上轉(zhuǎn)變小區(qū)的大環(huán)境。（7）嚴禁閑置土地。《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于收回閑置土地有關(guān)事宜的公告》中明確規(guī)定嚴格查處閑置土地。（8）逐步建立政府土地儲備制度以及國有土地使用權(quán)出讓計劃管理制度，對未列入年度土地供應(yīng)計劃的土地禁止進行開發(fā)建設(shè)；支持國企“盤活”存量土地，完善國企改革中劃撥土地資產(chǎn)處置方法，連續(xù)進行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點。目前，國土資源部正進行有關(guān)土地儲備制度的討論。不久，土地儲備制度就會出臺。（9）北京市政府鼓勵利用城市地下空間。（10）國家鼓勵住宅郊區(qū)化。隨著市區(qū)產(chǎn)業(yè)的疏散和遠郊城鎮(zhèn)的開發(fā)，遠郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。二、土地政策的主要走勢：北京城市建設(shè)實行的兩個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移是：把城市建設(shè)的重點逐步從市區(qū)向?qū)掗熯h郊區(qū)轉(zhuǎn)移；市區(qū)建設(shè)從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。城市市區(qū)土地利用的趨勢是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、其次產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等。北京市國土房改局正加緊改造龍?zhí)段骼?、金魚池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點危改項目，改造完畢后將騰出大量存量建設(shè)用地。加強市區(qū)邊緣集團和遠郊城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)，是實施首都城市建設(shè)重點兩個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要措施。今后城市開發(fā)的重點將逐步轉(zhuǎn)向遠郊地區(qū)。但是，當(dāng)前遠郊城鎮(zhèn)土地使用中還有“圈大院”的現(xiàn)象，土地使用率不高，人均城市建設(shè)用地面積大都在130平方米以上，不少地區(qū)建筑密度很低。市區(qū)邊緣集團用地也較浪費，如北苑有的地區(qū)容積率只有0.3左右。今后在這些地區(qū)的開發(fā)中要十分節(jié)省用地，應(yīng)適當(dāng)提高這些地區(qū)的建筑密度。隨著經(jīng)濟的進展，市區(qū)邊緣集團和遠郊區(qū)將成為人們生活的首選地，開發(fā)建設(shè)遠郊區(qū)，為適應(yīng)住宅郊區(qū)化的趨勢而開發(fā)土地也是大有可為的。4.1.2供應(yīng)方式分析（劃撥、出讓(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)）目前土地供應(yīng)方式主要有兩種：劃撥和出讓。劃撥地的對象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。而出讓地的對象主要是經(jīng)營性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。拍賣、招標(biāo)方式有利于形成公開競爭、公平的機制，促進優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價格具有肯定的任意性，不利于公正競爭。尤其是在協(xié)議出讓價格明顯偏低的情況下，為通過協(xié)議出讓方式取得土地的開發(fā)公司供應(yīng)了炒賣土地的市場基礎(chǔ)。因此，在房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范時，不宜連續(xù)實行以協(xié)議出讓為主的方式。總的來說，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場的不斷完善，國家大力提倡土地出讓實行招標(biāo)和拍賣方式，不鼓勵實行協(xié)議方式出讓土地?！秶临Y源部關(guān)于進一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》（國土資廳發(fā)〔1999〕第30號文）進一步明確了這一點。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。今后將連續(xù)推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點。4.2北京市土地開發(fā)潛力分析4.2.1北京市土地供應(yīng)總量北京市全市土地總面積16800平方公里。規(guī)劃市區(qū)的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8個區(qū)（不含永定河西側(cè)和海淀區(qū)山后）。真正對房地產(chǎn)開發(fā)有意義的土地供應(yīng)主要集中在城區(qū)和近郊的1000平方公里的面積。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積約300平方公里。依據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（1991-2010年）》的規(guī)定，全市規(guī)劃建設(shè)用地面積610平方公里。依據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，目前市區(qū)建成區(qū)面積約為454平方公里，因而總的增量建設(shè)用地即市區(qū)外延進展的部分還有156平方公里的土地供應(yīng)。而在市區(qū)，還有大量的存量建設(shè)用地，即危舊房改造、實施“退二進三”戰(zhàn)略而騰出來的建設(shè)用地。依據(jù)1990年對市區(qū)建成區(qū)內(nèi)居住區(qū)的調(diào)查，成片危舊房有221片，總占地面積20.89平方公里。其中4個城區(qū)就有147片，占地面積15.76平方公里。屬于實施“退二進三”工程的工業(yè)用地有32.7平方公里、倉儲用地3.5平方公里。此外，北京市各郊區(qū)、縣還設(shè)立了30個各種類型的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總面積113.44平方公里，而完成征地的面積才有35.3平方公里，其中已出讓的土地面積8.8平方公里（工業(yè)4.1平方公里，旅游房地產(chǎn)4.7平方公里）。因而開發(fā)區(qū)周圍還有104.64平方公里的土地供應(yīng)。國家統(tǒng)計局1999年上半年對北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進行了一次抽樣調(diào)查，結(jié)果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)4385954.84552272西城區(qū)7124563.92972827崇文區(qū)14610203.51370875宣武區(qū)4994927.411995421朝陽區(qū)12373196.923706702海淀區(qū)85102278.64161320豐臺區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561072.373982358小計74195699.7據(jù)以上計算知法人單位平均每人占地面積為99.7平方米，北京市從事其次產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)約為200萬人左右，因此從事其次產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。這些土地都可供重新規(guī)劃建設(shè)。4.2.2土地供應(yīng)途徑：（1）、參加舊城區(qū)改造。舊城區(qū)改造一般有兩種形式：危舊房居住區(qū)