二手房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)知識

第一節(jié)跑 4第二節(jié)電話營銷技巧 26第三節(jié)客戶接待技巧 7一、如何接待客戶及業(yè)主 27二、客戶接待操作技 1第四節(jié)獨家代理與鑰匙管理 32—、如何說服業(yè)主簽獨家代理及獨家代理的重要 32二、如何說服業(yè)主放鑰 33三、如何應(yīng)對行家借鑰匙........................ 34第五節(jié)如何反簽 35第六節(jié)看房 35—、看房前及看房中的工 35二、看房過程中應(yīng)注意的問 39三、看房后應(yīng)注意的問 40第七節(jié)如何跟 3第八節(jié)討價還價 45—、如何應(yīng)付傭金打 5二、如何引導(dǎo)談價快速逼定 7三、如何向業(yè)主還價及說服業(yè)主收 9四、如何協(xié)調(diào)客戶和業(yè)主的時 1第九節(jié)跳盤與控盤 1—、如何跳盤跳客 51二、如何有效控盤 55第十節(jié)如何建立客戶檔案及售后服務(wù) 57一、如何鑒定產(chǎn)權(quán)合法性 57二、如何建立客戶檔案及售后服 8第十一節(jié)如何利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行資源整 59第十二節(jié)商鋪、廠房、寫字樓交易 9第一章二手樓交易手續(xù)辦理指 4第一節(jié)二手樓交易標(biāo)準(zhǔn)流程 64第二節(jié)按揭贖樓知 65第三節(jié)過戶所需要提交的資料 66第四節(jié)稅費計 9第五節(jié)按揭、擔(dān)保過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險及風(fēng)險控制 0第二章新版《房地產(chǎn)買賣合同》操作指南 4**,子,接下來將由深圳市中昊宇xxxxxxxxxxx.如果您有什第四節(jié)（一（二（三（一）（二）（三）（四）、說話過頭；（一）（二）（三）（一）（二）（三）（四）服務(wù)質(zhì)量是服務(wù)行業(yè)的生命線,服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)容是多方面的,服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員講究禮貌禮節(jié)禮第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從業(yè)的地區(qū)必須是一個活地圖，很難想象一個對所在城市的東南西北分不清一、跑盤目的（一、通過跑盤程序，幫助和督導(dǎo)置業(yè)顧問成為深圳“地理通行業(yè)所需要的市場全局觀念，并積累崗位所需求的基本業(yè)務(wù)信息，提高專業(yè)技能。（二、通過跑盤熟練掌握所屬區(qū)域的地理特征、商業(yè)特點、樓盤情況，以為客戶提供更詳盡、專業(yè)的士服務(wù)。（三、通過跑盤程序，使跑盤人員磨練意志、端正行業(yè)觀念，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員所應(yīng)具備的品格素質(zhì)和職業(yè)精神。二、跑盤要求及相關(guān)指引 1、掌握城市結(jié)構(gòu)、道路走向、道貌特征①②、隨著城市規(guī)劃不斷變遷，老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標(biāo)識尤為重要。2、實現(xiàn)實地印象與地圖標(biāo)識間迅速自如的轉(zhuǎn)換①②3文體娛樂設(shè)施等。4中、小巴士路號及車費。三、跑盤人員作業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)（一、跑盤物業(yè)調(diào)查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)12、對于已入伙一年之內(nèi)的物業(yè)，項目調(diào)查表所要求的“折實售價”一欄可不填寫，其它欄目按要求完成。3、對于已入伙一年以上的物業(yè)，項目調(diào)查表所要求的“建筑設(shè)計4、跑盤地圖作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)除按照跑盤指引的要求外，還需對正在籌建中的物業(yè)及待建空地的情況進(jìn)行了解，并在跑盤地圖上做出標(biāo)識。四、跑盤輔導(dǎo)人員工作指引（一、跑盤輔導(dǎo)人的責(zé)任1、客觀地講，跑盤是件苦差事。新員工不單要承受精神、體力上的付出（比如每天跑完盤回來，還要畫圖和完成項目調(diào)查作業(yè)，還要面對經(jīng)濟(jì)上的壓力。在這個過程中不斷有人離去；2、如何幫助新員工成功地邁出入職創(chuàng)輝租售后的第一步，并為其今后成長為合格的、乃至（二、跑盤輔導(dǎo)的工作要點1、向新學(xué)員明確跑盤的作用①及與目前工作的不同之處,以便有針對性地做出工作安排；二來也可讓新學(xué)員從陌生的工作環(huán)境中感受到關(guān)心與幫助,增強對團(tuán)隊的歸屬感。②、在與新學(xué)員的交流過程中，需向其闡述跑盤的作用及相關(guān)要求（通常稱為洗腦其理解：跑盤是所有加入地產(chǎn)行業(yè)和創(chuàng)輝租售的營銷人員的必修課，是其成長為使客戶信賴的專業(yè)地產(chǎn)顧問的最基礎(chǔ)的和不可或缺的步驟。通過這樣的交流，可以使新員工提高對跑盤的重視程度和積極性。2、向新員工明確跑盤重點①②、按照《跑盤指引》的要求來進(jìn)行輔導(dǎo)，重點強調(diào)對主干道社區(qū)生活配套、標(biāo)志性物業(yè)、政府機關(guān)、大型公共設(shè)施、在建、籌建及待建物業(yè)等內(nèi)容的調(diào)查。③、有條件的話，安排現(xiàn)場一位已上崗的新員工與其交流跑盤心得，借助這位剛上崗新員工的工作熱情，激發(fā)即將開始跑盤的新人的積極性。3、每周固定兩次交作業(yè)時間采用每周交兩次作業(yè)而不是每天到分行報到的做法，既可使新學(xué)員節(jié)省時間和交通費用，從而感受到經(jīng)理對他的關(guān)懷；同時也可給予其一定的工作壓力（因為每周已有足夠的時間跑盤和完成作業(yè)，所以必須提交合格的作業(yè)）45這樣做，不僅可以取得較為真實、詳細(xì)的數(shù)據(jù)，還可學(xué)習(xí)到別人的銷售技巧，熟悉業(yè)務(wù)操作流程，為上崗做準(zhǔn)備工作，同時也有助于避免產(chǎn)生單調(diào)、枯燥的感覺。6可利用跑盤新學(xué)員每周兩次回分行提交作業(yè)的機會，安排其與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員暢談跑盤經(jīng)歷，以增進(jìn)同團(tuán)隊成員之間的感情，堅定跑盤信心。第二 電話營銷的技（一（二（三（四（五（六（七（八（一（二（三（四（五（六（七三、介紹樓盤的技巧1234（問有否看這附近的樓盤，同行家看過沒，永遠(yuǎn)是最好的56789101112、適時的否定客戶，（100120）1234512345話專富客語共第三節(jié) 客戶接待巧一、如何接待客戶及業(yè)主(一 上門1234置業(yè)顧問在與客人外出看房前，必須簽署“看樓書”，謹(jǐn)記填上客戶姓名，身份證號碼，(二)廣告客（來電公司X—000）3或1(三)店鋪外看廣告的客戶你好！我姓陳，先生怎樣稱呼？王先生是嗎？對哪個樓盤有興趣呢？我可以作個介紹，冷，（或放心好啦！我不會經(jīng)常電你的如果王先生真的不方便留電話，不如這樣吧，你公司有傳真機吧？若我找到你想要的樓盤，我先傳真給你，你覺得有興趣的話才致電我?guī)湍愫脝?？（故問客戶拿電話號碼，為了先電后傳真的妥善安排，免得其他人拿到客戶買房或賣房的 (五 公司現(xiàn)有的盤源內(nèi)之客戶（洗盤(六)（一）1售出兩房，買一間三房（改善生活素質(zhì)售出后，租住房子（減輕負(fù)擔(dān)套現(xiàn)（經(jīng)濟(jì)問題已買新房子，賣掉現(xiàn)住的房子（付房款移民（急售到價才售（不急售，可能業(yè)主有多套房子（二）J興趣.這不是一個很好的機會嗎?通過對她的熱情招待,對現(xiàn)在不景氣的市場作了一番分析.徐姐連連房子,她里面家私家電是全新的.順道徐姐也告訴了小毛一個傷心苦惱事,原來她有先天性鼻炎,坐車都不能吹風(fēng),風(fēng)從鼻子里進(jìn)去頭就會痛.所以過來一趟不容易.要小毛能不能快點幫她把房子賣出去.小毛急客戶之所急.按現(xiàn)在的市場景況,業(yè)主給小毛一個星期的時間太緊迫了!徐姐走時,隨口說了一句:我這幾天呆在深圳,手機想換個本地號碼.而這時,小毛馬上拿出公司的服務(wù)理念"安全""周到"的作風(fēng),說:徐姐,我陪您去買張卡吧,您對這邊的環(huán)境不熟悉.一句話,把業(yè)主感動得不知說什么好,說:你們來給我打理.這房子交給你們我放心.一個星期后,徐姐放心的把鑰匙留在了我們分行,飛到重慶通過這件小事,使我們明白,和一個人建立良好的朋友關(guān)系,往往就是一句親切的問候,為她做一件小小的事,都能感動周圍的每一個人,都能取得她們的信任!以后,這套房子一直放在我們分行做的是獨能，方練煉能第四節(jié) 獨家代理鑰匙管理（置業(yè)顧問可展示特區(qū)報，通過報紙展示公司實力，另一方面要說明創(chuàng)輝租售的廣告不同于行家，。辦推廣日——如業(yè)主放盤的單位是空房的話，我們會為其辦樓盤推廣日（開放日）5獨家委托的樓盤是業(yè)主對公司有信心之表現(xiàn)，認(rèn)同本公司員工能力和專業(yè)水平，所以置此消彼長的情況下，自然對其他地產(chǎn)公司造成盤源缺乏的壓力，公司的成盤機會便會增二 如何說服業(yè)主放鑰2棟01三、如何應(yīng)對行家借鑰匙I棟5第五 如何反1234第六 看一、看房前及看房中的工作2認(rèn)為有個最關(guān)要的事，一定不要讓客戶對這個房子有很喜歡的表情．或是直接跟業(yè)主在里面談一 應(yīng)盡可能創(chuàng)造有利的看樓時機、時間等、 一樓超第第三除熟肯單匙樣、 第二次看樓，盡量在房內(nèi)呆的時間短一些，盡快讓客下定，也可以再介紹別的樓宇，要是而當(dāng)跟假、 針對可能提出的異議，準(zhǔn)備好應(yīng)對方式、技巧、并進(jìn)行一些練習(xí)，由此鍛煉自己的勸(一 沒有鑰匙約業(yè)主看初約（10：009：00死約，第二天9：00再次與業(yè)主確定客戶看房時間，以免放鴿子，失去信任度；(二 有業(yè)主（租客）住里面,預(yù)約客戶看房；如有業(yè)主住，防止客戶與業(yè)主講話和跑單28F2（小姐）（小姐）（小姐成交完畢買賣雙方提示語（如客戶拒交協(xié)議、收據(jù)）：恭喜你買到好房子，（買方）（小姐(三 與業(yè)主殺價技房屋基本條件：朝向，樓齡，結(jié)構(gòu)，地段，噪音，風(fēng)水，采光、方向、通風(fēng)、樓層、人 (五)置業(yè)顧問十大口訣1、見客要打反價 2、更新樓盤要夠3、說服業(yè)主小換 4、談單秘密地進(jìn)5、客戶還價要說 6、雙方談單要加7、還價業(yè)主要夠 8、千元單位作標(biāo)9、電話給客要乘 10、中盤不快非好二、看房過程中應(yīng)注意的問題1234三、看房后應(yīng)注意的問題A 開放式——為什B 封閉式——是不1A——點頭（偶爾使用A、對準(zhǔn)焦距的探詢；B方你想傾聽他說的話；4、去除渙散的精神；1516、要有耐性。1二選一法：此法是推定承諾法的引導(dǎo)，即視顧客已接受房子，而提出二個條件由客戶任ABA；反復(fù)陳述優(yōu)點法：當(dāng)顧客提出反論時，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)堅持不懈，克服并一而再、再而三的提2000050005000500050002000020003000500010000200002000020000200002000010000500030002000“先生說得不錯，目前交通是差一點，但關(guān)于在這地方建一路公交車站的聽說政府已定下來了“您說要考慮，這是應(yīng)該的，我做這行很有經(jīng)驗，能否告訴我，我?guī)湍鷧⒖家幌拢ǖ谄?如何跟交價X價位)我：XXXX業(yè)主：XXXXX還想不想再買來投資？（具體投資有吸引力的房子價格控制在多少（總價第八節(jié)討價還價一 如何應(yīng)付傭金打158C3523、如果需要傭金打折可以向我們的督導(dǎo)部門投訴，說明情況證明我們的服務(wù)不到位4二、如何引導(dǎo)客戶談價快速逼定（）交通配套完善嗎？（如果乘車到××要多久這幢樓出售/出租的比率如何？（閑雜人多不多（二、讓客戶下誠意金（訂金人已簽妥預(yù)售/租合同，并繳付誠意金，業(yè)主在看到現(xiàn)金及合同后，通常都會著實談價誠意金的金額多少不重要（最好能計算我們傭金在內(nèi)已基0三、到價0）（四）額外要求：還第一口價給業(yè)主時，倘若業(yè)主叫價50萬，客戶出價4238萬，再加上附帶條款（業(yè)主單位內(nèi)得全屋家電）900的07此外，例如價錢相差12000元，可以要求業(yè)主最后減多6000元，客戶最后一口提價加多12000（七）28四、12*0第九 跳盤與控一 如何跳盤跳“你好，創(chuàng)輝租售，XX部門/分行為您服務(wù)！”X先生/小姐，請問您要找什么樣的房子？面積多少？什么位置？幾房幾廳？樓層(高層？多層？是幾樓左右？)大概能出多少錢(樓價)及付款方式(一次性或按揭首期能支付多2“XXXX盡量去說服某些頑固的客戶的房屋使用年限的爭執(zhí)，可說50年的房子已自動順延至70（是地段、二是地段、第三還是地段，不好的地段100首先，接聽業(yè)主電話“你好，創(chuàng)輝租售,XXX2X首先，“你好，XX2X84二、如何有效控盤獲取或接到盤源信息，第一時間鎖定業(yè)主爭取第一時間看房、爭取鑰匙、爭取簽獨家委托、資料房源保持15E—403：0（一（二，B（三茵悅之生1棟7單元5B，劉小青聯(lián)系好業(yè)主說客戶很有誠意，看完房后可以馬上定下來，由黃08第十節(jié)一、如何鑒定產(chǎn)權(quán)的合法性123、按揭合同4、買賣合同51、自已應(yīng)熟知所在區(qū)域房地產(chǎn)證的號前四位數(shù)，如福田區(qū)深房字第30002、產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明，（查檔、身份證等345二、2、其次，根據(jù)客戶的層次分成不同的類型：高端客戶、中端客戶，或者根據(jù)不同的年齡層次劃分老熱 比如說交完房后，客戶、業(yè)主可能還會碰到一些雞毛蒜皮的小事，請你去幫忙。細(xì) 如過戶、簽約，雙方需準(zhǔn)備一些什么資料，你沒有事先講清楚，因為資料不齊而耐 房產(chǎn)交易對于我們來說可能很簡單，但對于初次置業(yè)者是一個復(fù)雜的過程，他要一、個人資 二、家庭情 三、工作情 四、居住情 六、購買決策情況七、市場了解情況八、其他情況第十一 如何利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行資源的整12第十二 商鋪和寫字樓廠房的交第一 商鋪分類1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類1-3住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（1，21，22.第二 商鋪投。第三節(jié)商鋪回報（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12/（購買房屋總價+契稅+印花稅×28%-12%。（×）（物業(yè)管理費注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12第四節(jié)商鋪稅費及按揭5至60至5第五節(jié)中介方帶看須知寫字樓交易:有兩種情況(一:純寫字樓.二:商住兩用的寫字樓.)純寫字樓是沒有營業(yè)稅的,契稅350百分之1.5征收,根據(jù)不同的情況貸款最高是8成,還款年數(shù)最長是30年.寫字樓是可以供注冊公司辦第一節(jié)二手樓交易標(biāo)準(zhǔn)流程圖(買方按揭付款(賣方房地產(chǎn)抵押中(買方一次性付款(賣方持證在手30天(以當(dāng)?shù)胤抗懿块T規(guī)定為準(zhǔn)(買方按揭付款(買方一次性付款15天(以當(dāng)?shù)胤抗懿块T規(guī)定為準(zhǔn)第二節(jié)按揭贖樓知識身份證明（包括身份證、軍官證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證、臺胞證等（代理人需要提交公證委托書）(一 一筆贖樓（即買方擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)特點：由擔(dān)保公司提供擔(dān)保，銀行提前向買方發(fā)放按揭貸款（該款項打入擔(dān)保公司帳號 （該款項打入擔(dān)保公司帳號首期款監(jiān)管在公司則公司需要出具承諾書給銀行和擔(dān)保公司（不動產(chǎn)擔(dān)保不接受此業(yè)務(wù) 賣方到其贖樓銀行做提前還款申請〈銀行一般要求在申請?zhí)崆斑€款后一個月才受理還款（）（抵押合買方向銀行申請按揭、雙方辦理首期款資金監(jiān)管，買方或賣方與擔(dān)保公司簽訂贖樓擔(dān)保服務(wù)。買方的按揭銀行對買方的按揭申請進(jìn)行貸款審查，向買方出具貸款承諾書（2）（2貸款銀行將買賣雙方的相關(guān)資料報分行審批，審批通過后將擔(dān)保貸款發(fā)放到擔(dān)保公司指定帳3）（24小時有效（還領(lǐng)取已成功過戶到買方名下的新房地產(chǎn)證，協(xié)助買方按揭銀行辦理抵押登記手續(xù)。如果（9113擔(dān)保公司將銀行發(fā)放的贖樓貸款尾款發(fā)放到賣方收款帳戶（2個工作日第三 申請三級市場轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的文一 過戶所需的資料1、買賣雙方身份證原件或身份證明（見附注：雙方身份證明及注意事項23、轉(zhuǎn)移登記申請表（原件4、《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售5、有委托情況（委托公證書、委托人身份證、委托人身份證復(fù)印件6房地產(chǎn)買賣合同書（原件）（境外個人或組織需公證贈與公證書及親屬關(guān)系證明公證書（原件繼承公證書（原件換房協(xié)議書（原件）（強制性轉(zhuǎn)移、拍賣的房地產(chǎn)過戶應(yīng)提交的文件：①拍賣或成交確認(rèn)書、委托拍賣合同復(fù)印件（核原件、拍賣公告（原件調(diào)解書以及協(xié)助執(zhí)行通知書。如房地產(chǎn)無法收回的，應(yīng)由司法機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行通知書中）離婚后的房產(chǎn)分割應(yīng)提交的文件：離婚證、離婚協(xié)議書或離婚判決書、調(diào)解書（驗原件（協(xié)議離婚的，夫妻雙方須到產(chǎn)權(quán)登記部門共同申請；法院判決除外國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費證明（個人自用普通住宅除外

買、賣雙方合法身份證明。有委托的，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件。原件。營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位登記證或成立單位批文（核原件法定代表人證明書（原件；授權(quán)委托書（原件法定代表人身份證復(fù)印件；受委托人身份證復(fù)印件（核原件名稱或法定代表人有變更的需提供工商局或批準(zhǔn)成立部門的變更證明（）的同意出售證明。如屬法人全民制企業(yè)，需開具同意出售的證明（（1）-（4））1（原件市房改辦批復(fù)原件（粉紅色權(quán)利人身份證復(fù)印件（權(quán)利人其中一方持雙方身份證原件前來申請。確因特殊原因權(quán)利人不能親自申請的，可由受托人持權(quán)利人提供的書面委托書及委托人的身份證原件代為）屬下列情況的需提供市房改辦出具的變更清單或變更批復(fù)原件一份：因結(jié)婚，離婚，死注：）屬市改辦批復(fù)（粉紅色）備注房產(chǎn)證面積變動的須提供市住宅局安居房補充合同原件一份。權(quán)利人在取得住宅局全部產(chǎn)權(quán)批復(fù)后發(fā)生變更的須按有關(guān)部門規(guī)定辦理（由其合法的繼承人憑財產(chǎn)繼承公證書申請辦理；權(quán)利人離婚的，須先換成紅本再進(jìn)行產(chǎn)）2國有土地收益金：房改購買價的登記費：500.05%（5）第四 稅費計算，各大銀行費X3X3X1.5%(505X43002120100011001100X1%(2000500外)300505年 2005年957221方交付首期款現(xiàn)金人民幣117（二）12AB23、ABC（一）12220076305110120的價格賣給張先生。張先生需做轉(zhuǎn)委托給中昊宇贖樓，他持有原業(yè)主的43（1）23附表（公證委托書的用途及數(shù)量賣方申請擔(dān)保公司贖樓 1買方申請按揭 1贖樓還款 1本（最多需要3本，看具體的銀行和其支行交易中心簽署現(xiàn)售合同 1國土局遞件過戶 1水電煤氣過戶 1383477345（六）12（七）1招商銀行寶安分行在給客戶經(jīng)理的一套注銷資料中，其中的法人代表的身份證復(fù)印件的號碼是58（八）（九）122按規(guī)范流程操作，可及時、有效發(fā)現(xiàn)和防范風(fēng)險；堅持認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，注重細(xì)節(jié)，養(yǎng)第六 新版《房地產(chǎn)買賣合同》操作指0第一節(jié)賣方、買方空格處只能填寫房地產(chǎn)證上或相關(guān)正式法律文書上記載的姓名。代表人/代理人如系賣方有兩張以上的有效身份證造成，提醒其在整個交易流程中都只能使用與房地產(chǎn)證號（接受業(yè)（如不確定可以先咨詢公司的按揭員 （含已付定金）＝（）如其中一方不支付任何費用的，在另一方支付款項空格內(nèi)可填寫全部以防疏忽大意有遺漏按照交易流程操作交樓時間為：賣方收到出售該房地產(chǎn)全部樓款(除尾款外)支付經(jīng)紀(jì)方違約金=買賣雙方支付傭金之和（10000），必要是可以將金額寫高一些， A+BB賣方：A、B 經(jīng)紀(jì)方：須填寫經(jīng)紀(jì)方代表人，并由營業(yè)經(jīng)理簽名確認(rèn)（必須有經(jīng)紀(jì)人上崗證。經(jīng)紀(jì)方簽賣方簽收的定金金額只能是買方在簽署合同時已經(jīng)支付的定金金額（包括保證金（若買方無法在簽合同時交回保證金收據(jù)，必。若買方要求定金由經(jīng)紀(jì)方轉(zhuǎn)交的，應(yīng)表明立場，告訴買方只有業(yè)主有權(quán)收定金，經(jīng)紀(jì)方無）提前交樓（提前收樓裝修雙賣 交修若之則合條責(zé)賠修關(guān)為。買方收樓并裝修該房地產(chǎn)或改動房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)間隔后，如買方違約不履行本合同之條款，買方要求在簽署（現(xiàn)售）改為李四入張三為買方，此人亦同意并遵守該合同規(guī)定之所有條款。A+BBA與B為 要A承諾B何時可以簽名，并待B簽名后合同再給買賣雙方，若到時B未來簽名，A須負(fù)締 如果雙方不按公司的標(biāo)準(zhǔn)流程操作要求分期付款，必須告訴雙方可能產(chǎn)生的風(fēng)險，簽約時買賣雙方到場的第一時間應(yīng)先把買賣合同拿出來（迅速引導(dǎo)雙方）產(chǎn)證交由經(jīng)紀(jì)方托管才能轉(zhuǎn)定金給賣方，要想收定金必須由法院來判定買方為違約，經(jīng)紀(jì)方賣方要求拿走房地產(chǎn)證，要以傭金（即合同第八條）為籌碼和業(yè)主洽談，根據(jù)情況適時將房 BA、BA、BAB（此時，B明書》），AB2、《聲明書》（業(yè)主出具一份承租方放棄同等條件下優(yōu)先購買權(quán)的聲明書）答：不包括居間方。這里的“違約金”可由買賣雙方自行約定，但建議最好填寫15%--20%（（一）31303房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的“5S2）0整整帶她看了3個多月的房子，最后讓客戶認(rèn)可了小王，她原本的目標(biāo)是買80120萬的自己住，由于我們的服務(wù)得到認(rèn)可，這位客戶一共在我們公司成交了8套房子！6當(dāng)客戶看中房子，一定不要放他走，我們要把握成功的契機。這里講五點；拉、逼、編、演、11223 23；23（六）（七）1中，你也可以在看樓過程中更進(jìn)一步的了解客戶的需求，同客戶有了進(jìn)一步的相互了解，而且也多35如何向客戶報價：在同市場行情價對比的情況下，一般可報高1—2萬。如何是比較荀的盤，3—420076月份,我接到一位業(yè)主上門報盤，并3況后,馬上坐車到業(yè)主的公司里面和業(yè)主商談。最后業(yè)主愿意先不和其他地產(chǎn)的簽合同,等我客戶一線,在三方談判的過程中,和業(yè)主一起演了一出戲給客戶看,我一點一點的幫客戶砍業(yè)主的價格,砍了① ③ ③ 看房這么多，很辛苦的，這套房真的非常不錯，無論是用來住家還是投資都是非 00

第八章（一）（二）（如已取得綠本房地產(chǎn)證的房屋）或雖取得《房地產(chǎn)證》但已辦理按揭、抵押）（三）（四）（五）（六）（七）（八）1賣方所須交納的稅費有：（1）0.05%20%的個人所得稅（只有在增值時才能交納（4）0.05（5）1.5%（6）505。，不足000

第九章（2）（3）答：二手樓買賣簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售1（）（）0050答：198813其土地使用最高年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即居住用地70年，工業(yè)用地50000答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）4000（租金-已納稅金-800）104000教育附加費，按營業(yè)稅的城市建設(shè)維護(hù)稅，按營業(yè)稅的2%。教育附加費，按營業(yè)稅的城市建設(shè)維護(hù)稅，按營業(yè)稅的房屋租賃管理費，按租金的6%補地價款。房產(chǎn)稅，按（房產(chǎn)原值*70%）的1.2%企業(yè)所得稅，按（租金-已納稅金-費用）教育附加費，