某地產(chǎn)項(xiàng)目定位及發(fā)展研究策略研究報(bào)告

傳統(tǒng)市內(nèi)五區(qū)，均位于二環(huán)線內(nèi)蘇家屯地塊:總體占地面積超過(guò)600萬(wàn)平米，首開(kāi)期占地也達(dá)37萬(wàn)平米，全部為居住用地。整體容積率不超過(guò)1.2；沈北地塊：項(xiàng)目整體占地面積501.37萬(wàn)㎡，整體容積率不超過(guò)1.2；居住用地面積：146.05萬(wàn)㎡京御挾城市郊區(qū)大盤強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐沈陽(yáng)市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)多盤聯(lián)動(dòng)【企業(yè)戰(zhàn)略】目前沈陽(yáng)城市發(fā)展呈現(xiàn)出四面開(kāi)花的局面，“東西南北中”的功能定位各有自身特色，沈北為生態(tài)新城東－旅游度假區(qū)沈陽(yáng)山水旅游的精華區(qū)，也是城市重要生態(tài)基質(zhì)，選擇優(yōu)化發(fā)展，并強(qiáng)調(diào)與撫順進(jìn)行一體化發(fā)展，成為沈陽(yáng)具有代表性的生態(tài)旅游度假區(qū)西－鐵西產(chǎn)業(yè)新城以裝備制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)以現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)為延伸現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城，成為遼中城市群、東北地區(qū)乃至全國(guó)意義上的裝備制造業(yè)基地南－大渾南片區(qū)以2001年1月在高新區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)渾南新區(qū)為起點(diǎn)渾南片區(qū)將成為沈陽(yáng)新的核心拓展區(qū)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極中－沈陽(yáng)中心區(qū)城市傳統(tǒng)的商貿(mào)中心、文化中心、行政中心、信息中心，是人口、經(jīng)濟(jì)最集中的區(qū)域北－沈北地區(qū)于2006年11月成立，規(guī)劃面積1098平方公里，以在沈陽(yáng)北部“再造一座生態(tài)沈陽(yáng)城”為目標(biāo)，以生態(tài)和農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)再造一個(gè)沈陽(yáng)生態(tài)新城【地塊區(qū)域?qū)傩浴?開(kāi)盤必須形成熱銷2前期標(biāo)桿物業(yè)樹(shù)立項(xiàng)目口碑3產(chǎn)品入市時(shí)間遵循區(qū)位發(fā)展的條件4前期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，中后期獲取利潤(rùn)——兩項(xiàng)目前期必須制造足夠的影響力以保證后續(xù)開(kāi)發(fā)的持續(xù)動(dòng)力——項(xiàng)目的形象亦是形成口碑的重要因素，因此前期推出產(chǎn)品一定有一定的展示作用——大盤內(nèi)的復(fù)合物業(yè)形態(tài)一定與區(qū)域發(fā)展程度相復(fù)合——前期投入較大，風(fēng)險(xiǎn)大，因此需注重風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，待區(qū)域價(jià)值有所提升，可實(shí)現(xiàn)更大程度的利潤(rùn)指標(biāo)與開(kāi)發(fā)目標(biāo)的關(guān)系重要程度快銷最重要的開(kāi)發(fā)目標(biāo)利潤(rùn)次重要的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，滿足快銷的前提下多賺取利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)手進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，保證快銷客戶滿足潛在客戶需求，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊條件依據(jù)項(xiàng)目條件，開(kāi)發(fā)合適的物業(yè)世聯(lián)的理解快速撬動(dòng)沈陽(yáng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)品牌的軟著陸，是當(dāng)前的重要使命【目標(biāo)理解】根據(jù)核心發(fā)展條件，及其需要分析的核心問(wèn)題如何看待沈陽(yáng)市場(chǎng)？如何看待區(qū)域市場(chǎng)？找尋切合沈陽(yáng)市場(chǎng)及地塊區(qū)域的啟動(dòng)模式【核心問(wèn)題】理清各項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路本次溝通的主要內(nèi)容如下…背景分析宏觀形勢(shì)分析沈陽(yáng)市場(chǎng)研判戰(zhàn)略方向選擇蘇家屯地塊定位房地產(chǎn)黃金十年背景：全球貿(mào)易、信用、工業(yè)、中國(guó)城市化行業(yè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，除調(diào)整政策另外重要的原因是影響中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年的基本背景因素發(fā)生變化【行業(yè)形勢(shì)】住建部日前表態(tài)，要求2012年6月底前，全國(guó)40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)。住建部部長(zhǎng)姜偉新在部署2012年工作的過(guò)程中，個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅已被作為“注重房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”工作任務(wù)的一部分。2011年12月26日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示，2012年要積極有序推進(jìn)財(cái)稅改革，繼續(xù)清費(fèi)立稅，全面改革資源稅制度，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，研究制定環(huán)境保護(hù)稅費(fèi)改革方案。2011年1月27日，上海重慶宣布次日開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔別墅，以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。上海、重慶：房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)始住建部：首次提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大國(guó)務(wù)院：加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并逐步擴(kuò)至全國(guó)，收入將用于保障性住房建設(shè)合理調(diào)節(jié)收入分配改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)通過(guò)推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍、加快房產(chǎn)稅實(shí)施、加強(qiáng)稅收等手段鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用【政策方向】溫家寶總理兩會(huì)表態(tài)：將實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設(shè)保障性住房和商品房建設(shè)兩者不可偏廢。將實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設(shè)?！笆濉睍r(shí)期的主要目標(biāo)和任務(wù)：全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。------2012.3十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議隨著數(shù)目巨大的保障房進(jìn)入市場(chǎng)，宣告著房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入到“雙軌制”時(shí)代。地方政府由賣地轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的推動(dòng)者，開(kāi)發(fā)商由地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)商。房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入上行周期，但在行業(yè)調(diào)整和行業(yè)規(guī)則轉(zhuǎn)變的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)像2009年至2010年一樣，出現(xiàn)較為極端的報(bào)復(fù)性反彈。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入依靠資本、產(chǎn)品、專業(yè)能力賺取利潤(rùn)的時(shí)代。而過(guò)去那種，依靠土地升值賺取暴利的時(shí)代將一去不復(fù)返。大量保障性住房與商品房同期入市，房地產(chǎn)“雙軌制”促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)【政策方向】央行年內(nèi)第二次降存準(zhǔn)率，旨在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定而非“救樓市”，對(duì)房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)有一定利好，但并不意味著春天的真正來(lái)臨降存準(zhǔn)旨在調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)“流動(dòng)性”，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并非單純“救樓市”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份工業(yè)生產(chǎn)、消費(fèi)增速回落明顯，目前內(nèi)需和外需均較疲軟，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。為釋放更多流動(dòng)性，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，5月12日，央行決定下調(diào)存準(zhǔn)率。今年3月兩會(huì)期間，央行行長(zhǎng)周小川曾公開(kāi)表示：“存款準(zhǔn)備金率調(diào)整主要是調(diào)節(jié)市場(chǎng)上的流動(dòng)性，不代表貨幣松緊。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率釋放出的資金廣泛分布在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)方向，沒(méi)有典型的方向。”樓市方面，中央多次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，抑制投資投機(jī)性需求依然是調(diào)控的重點(diǎn)，商品房市場(chǎng)銷售在低位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的局面不會(huì)因?yàn)楸敬巍敖禍?zhǔn)”而改觀?！菊叻较颉?2年是房企的償債高峰年，其中信托需償還的規(guī)模就已達(dá)約2500億數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦—市場(chǎng)研究中心【房企局面】房企資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位，償付能力堪憂開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源:1.銀行貸款：份額較大即將到期2.信托：將會(huì)在2012年開(kāi)始逐步到期3.民間借貸：短周期近兩年的調(diào)控之所以未能出現(xiàn)向非常明顯的大幅降價(jià)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金還在，但2012年開(kāi)始多數(shù)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入還債期數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦—市場(chǎng)研究中心【房企局面】開(kāi)發(fā)商庫(kù)存增長(zhǎng)迅猛同比增長(zhǎng)42.7%，去庫(kù)存成為房企共同的選擇數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)集團(tuán)總經(jīng)辦—市場(chǎng)研究中心【房企局面】世聯(lián)認(rèn)為：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控延續(xù)11年政策基調(diào)，堅(jiān)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，基于前期調(diào)控矯枉過(guò)正，目前在按揭貸款、利率等金融政策上進(jìn)行“微調(diào)”，房產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向保障剛需，從而保證整體房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定運(yùn)行。整個(gè)局面不會(huì)被打破；“兩會(huì)”之后，大量保障房與商品房同期納入市場(chǎng)體系，“雙軌制”時(shí)代的到來(lái)將促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；2012年房企負(fù)債較高，庫(kù)存較大。房企整體流動(dòng)性持續(xù)惡劣，接下來(lái)房企仍需努力賣房，避免過(guò)高的存貨擠壓現(xiàn)金流，造成流動(dòng)性危機(jī)。價(jià)格下行壓力明顯，沈陽(yáng)市場(chǎng)將跟隨整體市場(chǎng)形勢(shì)震蕩；本次溝通的主要內(nèi)容如下…背景分析宏觀形勢(shì)分析沈陽(yáng)市場(chǎng)研判戰(zhàn)略方向選擇蘇家屯地塊定位【住宅供應(yīng)去化】2006-08年市場(chǎng)供大于求，2009-10年由買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)，需求明顯釋放，2011年至今由于政策調(diào)控的影響，成交量稍有下滑【沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)】沈陽(yáng)2009-2011年土地市場(chǎng)商品住宅地塊交易活躍，按1-3年的啟動(dòng)周期計(jì)算，2012-2013年沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)放量將全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈2012-2013年市場(chǎng)商品房供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)沈陽(yáng)公司數(shù)據(jù)庫(kù)【沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)】2012年1-4月的消化量為276萬(wàn)㎡，橫向比較基本與其他年份（除2010年）1-4月消化量持平；2012年1-4月整體供銷比高于近5年1-4月平均水平，市場(chǎng)供過(guò)于求的趨勢(shì)越加明顯；歷年沈陽(yáng)市場(chǎng)1-4月成交量占全年成交量的21-26%上下

2012年1-4月沈陽(yáng)商品住宅消化量保持正常水平但供銷比遠(yuǎn)大于近5年平均水平，2012年市場(chǎng)總消化量存在接近底線的風(fēng)險(xiǎn)

金融杠桿的調(diào)節(jié)與明年全運(yùn)會(huì)的利好，將對(duì)2012年下半年市場(chǎng)消化量的提升有一定促進(jìn)能力

按沈陽(yáng)市場(chǎng)2012年，1-4月消化面積判斷及供銷強(qiáng)度判斷，整年消化面積將較2011年有所萎縮，2013年下半年利好釋放后，市場(chǎng)會(huì)整體回落，其總供應(yīng)量將與2012年趨同2011年11月至今，三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2012年下半年，沈陽(yáng)正式進(jìn)入全運(yùn)會(huì)時(shí)間數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)沈陽(yáng)公司數(shù)據(jù)庫(kù)【沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)】【住宅價(jià)格】從2006年開(kāi)始，市場(chǎng)成交均價(jià)穩(wěn)步上升，2009-10年成交均價(jià)快速上漲，2011年至今由于受宏觀政策的影響，上漲勢(shì)頭有所減緩，2012年至今成交均價(jià)首次回落18【沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)】【別墅市場(chǎng)】別墅市場(chǎng)供應(yīng)量充足且每年穩(wěn)步上升，2011年達(dá)到

庫(kù)存高峰，目前市場(chǎng)別墅成交量下行明顯19【沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)】【別墅價(jià)格】別墅市場(chǎng)價(jià)格一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，增幅較大，2010年別

墅市場(chǎng)均價(jià)破萬(wàn)，隨后價(jià)格無(wú)大幅度變化出現(xiàn)上漲瓶頸【沈陽(yáng)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)】世聯(lián)認(rèn)為：2012-2013年貨幣政策出現(xiàn)放松跡象，且沈陽(yáng)有利好驅(qū)動(dòng)，但就當(dāng)前市場(chǎng)供需情況判斷，沈陽(yáng)2012-2013年商品房消化量依然會(huì)保持平均水平不會(huì)有大的突破，保守估計(jì)會(huì)在1100-1300萬(wàn)平米左右；2012-2013年市場(chǎng)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，普通住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)萎縮，別墅市場(chǎng)整體疲軟，下行壓力明顯；沈陽(yáng)郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)全面進(jìn)入大盤時(shí)代且競(jìng)爭(zhēng)激烈所在區(qū)域別墅項(xiàng)目名稱占地面積（平）容積率建筑面積（萬(wàn)平）產(chǎn)品類型東陵區(qū)

保利十二橡樹(shù)莊園2500000.389聯(lián)排、獨(dú)棟蘇家屯區(qū)碧桂園鳳凰城6666701.7142別墅、洋房東陵區(qū)

富力.塞戈維拉3700000.4720獨(dú)棟、聯(lián)排雙拼渾南新區(qū)金地長(zhǎng)青灣668121.49.6聯(lián)排、獨(dú)棟東陵區(qū)首創(chuàng)琥珀灣2300000.7615聯(lián)排、雙拼渾南新區(qū)聽(tīng)雨觀瀾10000000.770獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房東陵區(qū)

萬(wàn)科蘭喬圣菲3300000.299.3獨(dú)棟、聯(lián)排沈北新區(qū)香格里拉6233361.0130獨(dú)棟、疊拼、洋房沈北新區(qū)

億達(dá)玖墅1323790.238.4聯(lián)排沈北新區(qū)

越秀玥湖郡6666820.5136獨(dú)棟、聯(lián)排雙拼東陵區(qū)

中旅國(guó)際小鎮(zhèn)3600000.5320別墅、洋房、多層沈北新區(qū)龍湖艷瀾山800000.87獨(dú)棟渾南新區(qū)匯置公園里5800001.588聯(lián)排、洋房沈北新區(qū)沈陽(yáng)碧桂園1115291.522.9雙拼、聯(lián)排、洋房【沈陽(yáng)城郊大盤市場(chǎng)】沈陽(yáng)郊區(qū)大盤集中分布在五大板塊：蘇家屯、東陵、沈北新區(qū)、棋盤山和渾南片區(qū)每個(gè)板塊都依托自身優(yōu)勢(shì)打造大盤競(jìng)爭(zhēng)力蘇家屯東陵沈北新區(qū)棋盤山板塊渾南片區(qū)概況臨近機(jī)場(chǎng)，交通資源突顯，價(jià)格略低于棋盤山板塊，未來(lái)與城市距離的逐步縮短，板塊逐步城市化渾河蜿蜒區(qū)內(nèi)，北有棋盤山、植物園等自然資源，生態(tài)資源良好，伴隨著世博園的開(kāi)放，將成為沈陽(yáng)最適宜人居的區(qū)域憑借一定山水景觀資源依靠低總價(jià)與產(chǎn)品形式形成的別墅板塊，價(jià)格相對(duì)較低，均為復(fù)合型大盤，以郊區(qū)棲居、圓夢(mèng)型別墅居多棋盤山景觀資源強(qiáng)勢(shì)，別墅富人區(qū)認(rèn)知高，整體板塊價(jià)值較高，產(chǎn)品類型豐富，以改善、度假型物業(yè)為主渾河南：地段優(yōu)越，生活外配套齊全，板塊整體價(jià)格較高，依靠地段價(jià)值打造城市豪宅區(qū)桃仙：臨近機(jī)場(chǎng)的空港區(qū)，交通資源突顯，與城市聯(lián)系緊密，供應(yīng)基本飽和趨勢(shì)伴隨著渾南新區(qū)的發(fā)展，城市向南拓展，該板塊的價(jià)值逐步體現(xiàn)擁有良好的生態(tài)自愿，，適合開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的住宅樓盤、高端別墅，發(fā)展?jié)摿薮笪磥?lái)混搭型物業(yè)為主，產(chǎn)品密度逐漸走高，板塊產(chǎn)業(yè)及供應(yīng)有一定想象空間低密價(jià)值最高，未來(lái)城市意向帶來(lái)較為廣闊的發(fā)展和想象空間包括渾河南片區(qū)與桃仙板塊，渾河南供應(yīng)稀缺，走城市豪宅路線，是別墅價(jià)值標(biāo)簽。桃仙土地稀缺，處于發(fā)展的落寞期，區(qū)域熱度遞減，發(fā)展空間有限板塊占位目前板塊內(nèi)有多個(gè)別墅項(xiàng)目，定位中高端人群以中高收入人群為主要目標(biāo)客戶，形成城市休閑旅游度假區(qū)與地產(chǎn)的相合低于近郊棋盤山板塊的中產(chǎn)階級(jí)圓夢(mèng)型別墅區(qū)成熟富人區(qū)意向，城市別墅是其必然道路，價(jià)格受渾河沿線頂級(jí)低密度項(xiàng)目制約渾河南：城市與資源的價(jià)值共存，永恒的城市豪宅產(chǎn)生區(qū)域，未來(lái)價(jià)值的標(biāo)桿桃仙：未來(lái)可變空間小，最低端的別墅板塊【沈陽(yáng)城郊大盤市場(chǎng)】【現(xiàn)象1】低密度產(chǎn)品中產(chǎn)化——沈陽(yáng)城市的類中產(chǎn)階級(jí)已經(jīng)成為遠(yuǎn)郊低密度產(chǎn)品的主力置業(yè)客戶聯(lián)排產(chǎn)品中，沈陽(yáng)碧桂園和碧桂園項(xiàng)目以160～190萬(wàn)元的低總價(jià)，獲得了較強(qiáng)的去化速度目前市場(chǎng)上僅龍湖艷瀾山有疊院別墅產(chǎn)品，開(kāi)盤均價(jià)9000，主力面積小，總價(jià)低，消化速度快沈陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成帶來(lái)大量的中高層管理者、中小型企業(yè)主，這個(gè)龐大的階層已經(jīng)成為郊區(qū)化置業(yè)的主力客戶沈陽(yáng)是全國(guó)最大的綜合性重工業(yè)基地，將形成全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地的龍頭城市產(chǎn)業(yè)核心裝備制造商貿(mào)物流金融【沈陽(yáng)城郊大盤市場(chǎng)】【現(xiàn)象2】度假大盤多數(shù)只停留在物業(yè)形式拉動(dòng)，生活方式的傳遞不足主要度假大盤配套設(shè)施項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)配套設(shè)施外部環(huán)境沈陽(yáng)碧桂園聯(lián)排、雙拼、洋房商業(yè)街、酒店處于棋盤山高端別墅區(qū)核心之地，可以享受享棋盤山世園區(qū)9700萬(wàn)平米的自然環(huán)境。臨近景色怡人的世博園，旅游資源豐富，臨近東陵、鳥(niǎo)島、盛京高爾夫球場(chǎng)，時(shí)刻盡享完美自然生活。首創(chuàng)琥珀灣雙拼、聯(lián)排商業(yè)街、會(huì)所越秀岄湖郡獨(dú)棟、聯(lián)排雙拼沈北大學(xué)城香格里拉獨(dú)棟、疊拼、洋房運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、農(nóng)業(yè)種植體驗(yàn)園、老年保健中心坐擁2萬(wàn)畝天然森林，以高出沈陽(yáng)平均地表100米山地而建，傲居360度自然山水。聽(tīng)雨觀瀾?yīng)殫潯⒙?lián)排、疊拼、洋房大型超市、商業(yè)街、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、活動(dòng)中心現(xiàn)有度假大盤的內(nèi)部配套設(shè)施簡(jiǎn)單，與普通項(xiàng)目差異化不大，無(wú)法充分滿足度假客戶的消費(fèi)需求【沈陽(yáng)城郊大盤市場(chǎng)】萬(wàn)科、保利都有強(qiáng)勢(shì)的品牌、區(qū)域銷售較好的時(shí)候?yàn)?009和2010大獨(dú)棟容積率很低，難以保證本項(xiàng)目持續(xù)銷售大獨(dú)棟產(chǎn)品產(chǎn)品長(zhǎng)期處于供過(guò)于求的境況，年去化難以突破1.6萬(wàn)㎡項(xiàng)目供應(yīng)與銷售

2009年2010年2011年

供應(yīng)量去化量供應(yīng)量去化量供應(yīng)量去化量保利十二橡樹(shù)莊園138009600241808680124005590富力塞戈維拉7200315027000450027004050萬(wàn)科蘭橋圣菲1750016000165001500064006400億達(dá)玖墅21700140007700210056004900越秀玥湖郡

47303520【獨(dú)棟產(chǎn)品】總銷金額在2億以內(nèi)，不屬于快速銷售型產(chǎn)品，單盤年去化速度接近1.6萬(wàn)㎡【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】單價(jià)棋盤山獨(dú)棟別墅價(jià)格在2萬(wàn)元/㎡以上其它區(qū)域獨(dú)棟價(jià)格低于2萬(wàn)元，在1.5-2萬(wàn)元之間面積主力面積在300-500㎡市場(chǎng)在售大獨(dú)棟面積在280㎡以上，700㎡以內(nèi)總價(jià)市場(chǎng)在售大獨(dú)棟總價(jià)最低在395萬(wàn)，最高1500萬(wàn)主力總價(jià)在500萬(wàn)以上產(chǎn)品單價(jià)以1.5～2萬(wàn)為主，面積在300-500㎡，總價(jià)在500萬(wàn)以上【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】銷售額僅保利雙拼可以突破年銷額2.4億其余項(xiàng)目雙拼銷售額基本都在1.5億以內(nèi)去化速度僅低總價(jià)的碧桂園雙拼別墅年去化可突破2.4萬(wàn)㎡較好年去化在1.2萬(wàn)㎡左右項(xiàng)目銷售速度

09年10年11年保利十二橡樹(shù)莊園1200012383富力.塞戈維拉536462582697首創(chuàng)琥珀灣162024302160聽(tīng)雨觀瀾12401860930越秀玥湖郡2100中旅國(guó)際小鎮(zhèn)30003900合計(jì)202242593111787【雙拼產(chǎn)品】雙拼銷售額基本都在1.5億以內(nèi)，整體趨化速度一般，除碧桂園外，普遍項(xiàng)目較好年去化在1.2萬(wàn)㎡左右【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】單價(jià)整體價(jià)格低于2萬(wàn)元棋盤山以外產(chǎn)品價(jià)格低于1.5萬(wàn)元，均價(jià)1萬(wàn)元左右面積雙拼面積在230-330㎡主力面積在250-330㎡總價(jià)總價(jià)在160-630萬(wàn)主力總價(jià)在300-450萬(wàn)單價(jià)實(shí)現(xiàn)能力低于獨(dú)棟，整體價(jià)格低于2萬(wàn)元，主力面積在250-330㎡左右，主力總價(jià)在300-450萬(wàn)【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】銷售額萬(wàn)科可突破3.8億較好聯(lián)排產(chǎn)品也可突破3億去化速度供大關(guān)系較平衡，供求量大較多項(xiàng)目年去化可達(dá)2萬(wàn)㎡保利可實(shí)現(xiàn)年去化突破3.1萬(wàn)㎡【聯(lián)排產(chǎn)品】銷售額可突破3億，供求關(guān)系較為平衡，大部分項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)2萬(wàn)㎡以上的年去化【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】單價(jià)產(chǎn)品單價(jià)在10000元左右面積聯(lián)排面積在190-316㎡主力面積在190-270㎡總價(jià)聯(lián)排總價(jià)在162-471萬(wàn)主力總價(jià)在170-300萬(wàn)產(chǎn)品單價(jià)在10000元左右，棋盤山聯(lián)排基本在10000元以上，主力面積在190-270㎡以內(nèi)；總價(jià)普遍在170-300萬(wàn)【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】供應(yīng)量遠(yuǎn)郊洋房相對(duì)比較稀缺遠(yuǎn)郊洋房整體供應(yīng)量不大，僅中旅國(guó)際小鎮(zhèn)有超過(guò)10萬(wàn)㎡的洋房供應(yīng)去化速度中旅國(guó)際小鎮(zhèn)最好年去化接近6萬(wàn)㎡其余項(xiàng)目可達(dá)2萬(wàn)㎡左右項(xiàng)目銷售速度

沈陽(yáng)碧桂園香格里拉匯置公園里中旅國(guó)際小鎮(zhèn)溫泉部落09年

198001050057500

10年

242002250065550870011年3456043783281494529023050【洋房產(chǎn)品】遠(yuǎn)郊項(xiàng)目中中旅國(guó)際小鎮(zhèn)年去化可達(dá)6萬(wàn)㎡左右，其余項(xiàng)目由于供應(yīng)量有限，消化速度遠(yuǎn)低于中旅國(guó)際小鎮(zhèn)【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】單價(jià)產(chǎn)品單價(jià)在6000元以上面積洋房面積在120-170㎡主力面積在90-130㎡總價(jià)洋房總價(jià)在10-150萬(wàn)主力總價(jià)在50-100萬(wàn)，50萬(wàn)以內(nèi)洋房產(chǎn)品匱乏產(chǎn)品單價(jià)基本在6000元/㎡以上，價(jià)格增長(zhǎng)能力較強(qiáng)；主力面積在90-130㎡，90㎡以下洋房匱乏；總價(jià)在50-100萬(wàn)，總價(jià)50萬(wàn)以內(nèi)產(chǎn)品缺乏【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】住宅項(xiàng)目名稱客戶本外地占比置業(yè)目的職業(yè)特征年齡結(jié)構(gòu)客戶關(guān)注點(diǎn)綠地大溪地70%（大東、沈河、皇姑）/30%(撫順、鐵嶺)基本上都是自住，有些是育才的家長(zhǎng)外地的大部分是孩子在育才上學(xué)，沈陽(yáng)市內(nèi)的主要是私營(yíng)業(yè)主30-50品牌、價(jià)格、環(huán)境恒大名都65%/35%自住70%投資30%企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主為主30-40品牌、地段、園區(qū)環(huán)境金地檀郡70%(渾南、沈河、皇姑)/30%（本溪、遼陽(yáng)）自住90%投資10%企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主為主30-40品牌、地段、園區(qū)環(huán)境金地長(zhǎng)青灣80%（和平、沈河居多）/20%（撫順、遼陽(yáng)居多）自住90%投資10%以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主30-50品牌、地段、園區(qū)景觀聽(tīng)雨觀瀾90%（市內(nèi)、周邊）/10%（撫順居多）自住90%投資10%企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主為主30-50園區(qū)環(huán)境、未來(lái)規(guī)劃【高層產(chǎn)品】客戶受限購(gòu)影響，外地客戶比較多，但絕大部分是在沈陽(yáng)有工作或生活，以撫順和鐵嶺居多，大溪地項(xiàng)目學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】項(xiàng)目名稱年去化（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）主力戶型（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）綠地大溪地（小高）1.15450045-6311050恒大名都（高層）8.0610027-11013180金地檀郡（高層）5.18780073-13293-10773-84碧桂園鳳凰城（高層）16460023-8290-15040-50聽(tīng)雨觀瀾(小高）0.76640056-132100-13064-83金地長(zhǎng)青灣(高層）5.089000128-415萬(wàn)175-200155-180恒大、金地去化較好的恒大、金地都占據(jù)一定的地段和配套優(yōu)勢(shì)，周邊居住氛圍較強(qiáng)碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城地段和配套比金地和恒大稍差，但碧桂園利用低價(jià)和自身一定的配套實(shí)現(xiàn)了快銷主流高層總價(jià)集中在60-80萬(wàn)，恒大名都因地段優(yōu)勢(shì)快銷，碧桂園鳳凰城以40-50萬(wàn)相對(duì)低總價(jià)實(shí)現(xiàn)快銷【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】面積和去化速度主力面積在90平以上恒大50平以下、70－90去化近100%，無(wú)50－70平產(chǎn)品供應(yīng)碧桂園50－90平去化近85%，無(wú)50平以下產(chǎn)品供應(yīng)；90以下總價(jià)30－40萬(wàn)暢銷單價(jià)均價(jià)集中分布在4000-6500金地檀郡和金地長(zhǎng)青灣項(xiàng)目憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)單價(jià)高于其它項(xiàng)目高層主力面積都在90平以下，均價(jià)集中分布在4000-6500元【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】【別墅價(jià)格分析】獨(dú)棟比雙拼價(jià)格高出20%-40%左右、獨(dú)棟比聯(lián)排價(jià)格高出40%-60%左右；獨(dú)棟產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)37獨(dú)棟別墅單價(jià)雙拼別墅單價(jià)聯(lián)排別墅單價(jià)獨(dú)棟比雙拼價(jià)格高出：20%-40%左右獨(dú)棟比聯(lián)排價(jià)格高出：40%-60%左右【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】【普通住宅價(jià)格分析】遠(yuǎn)郊項(xiàng)目多層均價(jià)為5000-6000元，較偏遠(yuǎn)的小高或高層均價(jià)在4500元以內(nèi)，多層價(jià)格明顯高于小高或高層遠(yuǎn)郊項(xiàng)目中多層價(jià)格普遍在5000-6000元/㎡與本項(xiàng)目區(qū)位相似的項(xiàng)目中無(wú)小高或高層產(chǎn)品，具有一定可比性的僅綠地大溪地及碧桂園鳳凰城，其小高層或高層的價(jià)格在4500元以內(nèi)在同一個(gè)項(xiàng)目中，金地檀郡中多層價(jià)格是高層1.5倍多層項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)明顯高于小高或高層【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】最好年銷額（億元）最好年去化（萬(wàn)㎡）單價(jià)（元/㎡）主力面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）大獨(dú)棟3.451.616000300-500500萬(wàn)以上雙拼2.42.410929250-330300-450萬(wàn)聯(lián)排3.83.110383190-270200-300萬(wàn)洋房2.65.9583890-13050-100萬(wàn)高層——4000-650090以下30-60萬(wàn)低密度產(chǎn)品除獨(dú)棟外，都能實(shí)現(xiàn)2萬(wàn)平米的消化速度洋房產(chǎn)品銷售貢獻(xiàn)突出，較好樓盤年消化速度在5萬(wàn)平米左右高層產(chǎn)品以純價(jià)格拉動(dòng)為主，主要消化區(qū)域周邊的客戶，消化速度取決于區(qū)域既有的客戶存量【總結(jié)】各類物業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)的表現(xiàn)如下：市場(chǎng)分析核心結(jié)論：在條件具備的前提下，低密度產(chǎn)品、洋房等中密度產(chǎn)品都可以成為大盤的快速銷售物業(yè)類型，但項(xiàng)目的物業(yè)類型選擇范圍可以不局限于低密度產(chǎn)品1沈陽(yáng)類中產(chǎn)客戶的郊區(qū)置業(yè)增長(zhǎng)潛力巨大，建議本項(xiàng)目抓住此類客戶作為主力置業(yè)客戶2沈陽(yáng)大盤基本處于“只有低密度的房子，沒(méi)有生活氛圍的營(yíng)造”狀態(tài)，生活方式的滲透和產(chǎn)品打造的創(chuàng)新可以成為本項(xiàng)目創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力的切入點(diǎn)3【類型選擇】當(dāng)前遠(yuǎn)郊市場(chǎng)聯(lián)排與洋房產(chǎn)品更利于順利撬動(dòng)市場(chǎng)，小高+高層產(chǎn)品適于在后期出現(xiàn)聯(lián)排去化速度較快，利潤(rùn)一般，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，應(yīng)作為別墅中的補(bǔ)缺產(chǎn)品洋房去化速度較快，利潤(rùn)較高，但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)激烈應(yīng)作為現(xiàn)金流主力產(chǎn)品，迅速突破市場(chǎng)小高層+高層區(qū)域發(fā)展到一定成熟后，去化速度較快，利潤(rùn)也較高，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)客戶接受度較低但項(xiàng)目入市初期，區(qū)域發(fā)展不夠成熟的條件下，不應(yīng)以小高層和高層為主獨(dú)棟利潤(rùn)高但整體去化速度較慢，對(duì)容積率貢獻(xiàn)較小，小獨(dú)棟產(chǎn)品可以點(diǎn)綴出現(xiàn)，大獨(dú)棟產(chǎn)品不建議選取【沈陽(yáng)城郊大盤品類分析】本次溝通的主要內(nèi)容如下…背景分析宏觀形勢(shì)分析沈陽(yáng)市場(chǎng)研判戰(zhàn)略方向選擇蘇家屯地塊定位沈陽(yáng)郊區(qū)大盤戰(zhàn)略經(jīng)歷了三個(gè)階段的發(fā)展同等產(chǎn)品的性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)方式同片區(qū)同類產(chǎn)品選擇顛覆市場(chǎng)比價(jià)體系

追隨市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的平臺(tái)化水平通過(guò)嚴(yán)格的成本控制，以利潤(rùn)換周轉(zhuǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)二等價(jià)格購(gòu)買一等產(chǎn)品物業(yè)典型樓盤發(fā)展特征

首創(chuàng)琥珀灣、富力塞戈維拉等

沈陽(yáng)碧桂園、中旅國(guó)際小鎮(zhèn)龍湖滟瀾山提高品質(zhì)嚴(yán)控成本實(shí)現(xiàn)明顯性價(jià)比低利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)物業(yè)形式的突變顛覆產(chǎn)品形式的比價(jià)體系一流產(chǎn)品二流的價(jià)格做市場(chǎng)追隨者看齊市場(chǎng)水平直面激烈競(jìng)爭(zhēng)在利潤(rùn)、周轉(zhuǎn)之間平衡抉擇郊區(qū)大盤戰(zhàn)略方向【戰(zhàn)略定向】【龍湖滟瀾山】顛覆了沈陽(yáng)郊區(qū)大盤的產(chǎn)品認(rèn)知，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)低密度產(chǎn)品熱銷物業(yè)類型主力面積供應(yīng)量去化量單價(jià)總價(jià)年銷售金額類獨(dú)棟310-34042250800011000320-3500.88龍湖滟瀾山疊拼1002500019000100001001.9類獨(dú)棟以雙拼的面積、總價(jià)，聯(lián)排的單價(jià)、容積率以及獨(dú)棟的形式，超過(guò)所有傳統(tǒng)獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排產(chǎn)品銷售力成功要點(diǎn)：雙拼獨(dú)棟化，實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)雙突破疊院別墅市場(chǎng)僅龍湖滟瀾山有部分在售疊拼產(chǎn)品在淡市中表現(xiàn)出來(lái)很好的去化能力，溢價(jià)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力成功要點(diǎn)：洋房別墅化，吸引別墅夢(mèng)客戶，【市場(chǎng)啟示】【龍湖滟瀾山】小獨(dú)棟產(chǎn)品，以雙拼的總價(jià)、聯(lián)排的單價(jià)購(gòu)買獨(dú)棟形式的物業(yè)項(xiàng)目名稱供應(yīng)總面積去化總面積單價(jià)總價(jià)面積區(qū)間年銷售金額龍湖滟瀾山，類獨(dú)棟產(chǎn)品42250800011000320－350萬(wàn)310－3400.88億元達(dá)成雙拼類獨(dú)棟化設(shè)計(jì)：利用連廊將兩戶連接，錯(cuò)置開(kāi)窗位置避免對(duì)視以雙拼的面積、總價(jià)，聯(lián)排的單價(jià)、容積率以及獨(dú)棟的形式，成功獲得市場(chǎng)的認(rèn)可三層戶型圖二層戶型圖首層戶型圖考慮居住者的舒適度與私密性，下沉庭院環(huán)護(hù)寬適方正的起居空間，南北朗闊采光極佳；客廳與餐廳相連，廚衛(wèi)全明；客廳及臥房皆能雙向觀景；入戶柱廊，儀式感強(qiáng)烈【市場(chǎng)啟示】【龍湖滟瀾山】疊院別墅，以市內(nèi)高層和洋房的總價(jià)，購(gòu)買別墅的物業(yè)形式項(xiàng)目名稱供應(yīng)總面積去化總面積單價(jià)總價(jià)面積贈(zèng)送面積年銷售金額龍湖滟瀾山，疊拼產(chǎn)品250001900010000100萬(wàn)10020-40㎡庭院地下12-70㎡1.9億元獨(dú)立入戶，首層贈(zèng)送入戶庭院二層6米挑空，餐廚獨(dú)占一層；陽(yáng)臺(tái)可俯瞰一層花園三層涵蓋臥室、書房、客廳、露臺(tái)等功能，客廳一側(cè)連通露臺(tái)、一側(cè)俯瞰二層空間；南向大面積露臺(tái)贈(zèng)送大面積地下空間贈(zèng)送；下沉式花園，讓地下室采光更充分一層起居空間全明設(shè)計(jì)；客廳與餐廳相連，增大室內(nèi)空間感受；南向花園贈(zèng)送，與下沉花園錯(cuò)落【市場(chǎng)啟示】在低價(jià)策略的基礎(chǔ)上建議兩種大盤戰(zhàn)略方向選擇跟隨型戰(zhàn)略：操作策略：跟隨龍湖的市場(chǎng)比價(jià)體系顛覆策略，選取通過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證可以實(shí)現(xiàn)快速消化的產(chǎn)品選取物業(yè)類型：小獨(dú)棟、疊院別墅、洋房超越型戰(zhàn)略：操作策略：超越現(xiàn)有最新的大盤戰(zhàn)略，通過(guò)異地產(chǎn)品復(fù)制、自身研發(fā)、主題植入等方式選取物業(yè)類型：小獨(dú)棟、疊院別墅、洋房及其他創(chuàng)新產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)郊陌生區(qū)度假大盤，快速去化目標(biāo)京御進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)，需要撬動(dòng)市場(chǎng)，確立企業(yè)開(kāi)發(fā)姿態(tài)【啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略選擇】本次溝通的主要內(nèi)容如下…背景分析宏觀形勢(shì)分析沈陽(yáng)市場(chǎng)研判戰(zhàn)略方向選擇蘇家屯地塊定位沈陽(yáng)引領(lǐng)的遼中城市群，全面進(jìn)入同城化發(fā)展階段，蘇家屯位于城市群的中心位置，具有獨(dú)一無(wú)二的發(fā)展優(yōu)勢(shì)南部城市群

沈陽(yáng)市整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃制定了“北依南拓”的發(fā)展原則，向南發(fā)展，融入遼中城市群是城市發(fā)展的大方向。項(xiàng)目位于沈本之間，沈本一體化進(jìn)程將推動(dòng)大渾南區(qū)域與本溪和沈陽(yáng)之間的聯(lián)系，沈本大道的開(kāi)通使蘇家屯與沈陽(yáng)和本溪的距離進(jìn)一步拉近蘇家屯地區(qū)是沈陽(yáng)、撫順和本溪的交界地帶，一方面承接沈陽(yáng)城市的向南擴(kuò)展；另一方面作為遼中城市群的地理中心，在未來(lái)遼中城市群的發(fā)展中擁有獨(dú)一無(wú)二的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。沈陽(yáng)發(fā)展戰(zhàn)略蘇家屯在城市群中的位置沈陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖鞍山：中國(guó)重要的鋼鐵工業(yè)基地，是遼寧省中南部地區(qū)重要的中心城市盤錦：重點(diǎn)建設(shè)石油化工、石油天然氣及海洋工程裝備制造、新材料產(chǎn)業(yè)三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地營(yíng)口：東北重要的港口城市和先進(jìn)制造業(yè)基地遼陽(yáng)：新興的現(xiàn)代石化輕紡工業(yè)基地本溪：以發(fā)展鋼鐵、生物與醫(yī)藥和旅游為主的綜合性工業(yè)城市【蘇家屯區(qū)域掃描】大渾南在十二五期間，是沈陽(yáng)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，承載了沈陽(yáng)重心轉(zhuǎn)移，是城市空間和功能完善的拓展區(qū)十二五期間重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域大渾南有著坐擁太陽(yáng)能、風(fēng)能的新能源區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自身規(guī)劃將自身打造成為新能源時(shí)代生態(tài)城市建設(shè)的旗幟；沈陽(yáng)市十二五規(guī)劃大渾南區(qū)將力爭(zhēng)建設(shè)成為第三代城市典范。規(guī)劃成為第三代城市典范大渾南區(qū)域是沈陽(yáng)城市功能完善與升級(jí)區(qū)域，是十二五期間重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域沈陽(yáng)十二五期間重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一，承載了沈陽(yáng)發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，是沈陽(yáng)城市空間和功能完善拓展區(qū)。是以渾南新區(qū)和蘇家屯區(qū)為載體，圍繞承接城市重心南移，建設(shè)城市空間和功能完善拓展區(qū)，全面推進(jìn)現(xiàn)代化、國(guó)際化和生態(tài)化建設(shè)步伐，加快發(fā)展服務(wù)業(yè),不斷拓展綜合功能。推進(jìn)大渾南建設(shè)，逐步建成高新技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、城市空間和功能完善拓展區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌首善區(qū)和科學(xué)發(fā)展示范區(qū)，全面塑造和提升大渾南地區(qū)的形象和品位，打造和諧渾南、綠色渾南、創(chuàng)新渾南?！渡蜿?yáng)市十二五發(fā)展規(guī)劃》創(chuàng)新開(kāi)發(fā)建設(shè)體制機(jī)制，以生態(tài)、低碳、環(huán)保為理念，全面啟動(dòng)渾南新城建設(shè)，重點(diǎn)加強(qiáng)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善現(xiàn)代交通體系，力爭(zhēng)建設(shè)成為第三代城市的典范，成為沈陽(yáng)未來(lái)的行政中心、國(guó)際交流中心、博覽會(huì)展中心、文化體育中心、康體休閑中心和體現(xiàn)國(guó)際大都市風(fēng)貌的門戶區(qū)域.——《沈陽(yáng)市十二五發(fā)展規(guī)劃》【蘇家屯區(qū)域掃描】由于全運(yùn)會(huì)的賽事拉動(dòng)、市政府搬遷預(yù)期、臨空經(jīng)濟(jì)概念的打造等各種利好，大渾南片區(qū)將成為沈陽(yáng)的新都心全運(yùn)會(huì)將帶來(lái)新一輪建設(shè)高潮市政府搬遷將使渾南成為新的行政中心臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛

沈陽(yáng)作為2013年第十二屆全運(yùn)會(huì)舉辦城市，全運(yùn)村座落于大渾南核心區(qū)，不僅使渾南迎來(lái)新一輪城市建設(shè)高潮，且將極大推動(dòng)大渾南基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大提速和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的大發(fā)展

沈陽(yáng)市政府預(yù)期遷往渾南新區(qū)，位于全運(yùn)村旁邊。這一舉措將帶動(dòng)沈陽(yáng)南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使渾南新區(qū)成為沈陽(yáng)新的市政中心、商貿(mào)中心和國(guó)際門戶中心

利用東北最大的空港桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)與便捷的海陸空立體交通網(wǎng)，打造東北亞臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)航空項(xiàng)目發(fā)展10年后，給當(dāng)?shù)貛?lái)的效益產(chǎn)出比為1∶80，技術(shù)轉(zhuǎn)移比為1∶16，就業(yè)帶動(dòng)比為1∶12，更有其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)、配套的發(fā)展。中心城區(qū)渾南新區(qū)行政中心向南轉(zhuǎn)移【蘇家屯區(qū)域掃描】渾河商務(wù)城臨港國(guó)際城本項(xiàng)目位置臨空都市農(nóng)業(yè)區(qū)臨空會(huì)展物流區(qū)臨空旅游休閑區(qū)蘇家屯規(guī)劃示意圖大渾南以臨空經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，且擁有體育、農(nóng)業(yè)旅游的優(yōu)勢(shì)條件，將帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)和旅游人群渾南新區(qū)蘇家屯本項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位置渾南新城沈陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)新加坡工業(yè)園沈撫新城出口加工區(qū)航高基地大學(xué)科技城市政府廣場(chǎng)全運(yùn)村渾南新區(qū)規(guī)劃示意圖片區(qū)產(chǎn)業(yè)類型人口集聚渾南新區(qū)電子信息和先進(jìn)制造為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；新材料和生物制藥產(chǎn)業(yè)商務(wù)人士、高端研發(fā)人群和產(chǎn)業(yè)人口渾南新城體育健康、體育旅游產(chǎn)業(yè)；行政商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)人士休閑旅游人群航高基地飛機(jī)總部基地；部件轉(zhuǎn)包基地；研發(fā)、培訓(xùn)基地；航運(yùn)和物流基地高端研發(fā)人群產(chǎn)業(yè)人群蘇家屯區(qū)商貿(mào)、會(huì)展、倉(cāng)儲(chǔ)物流、休閑農(nóng)業(yè)、體育旅游等產(chǎn)業(yè)為一體休閑旅游人群產(chǎn)業(yè)服務(wù)人群

大渾南地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以臨空經(jīng)濟(jì)（飛機(jī)研發(fā)、培訓(xùn)、航運(yùn)和倉(cāng)儲(chǔ)物流）、高新技術(shù)及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，并配有商務(wù)、會(huì)展、體育旅游、休閑農(nóng)業(yè)旅游等各種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一體的區(qū)域，將在本區(qū)域集中大量的高端研發(fā)人群、產(chǎn)業(yè)人群和商務(wù)以及休閑旅游人群，形成一個(gè)類中產(chǎn)人群的集聚區(qū)【蘇家屯區(qū)域掃描】蘇家屯依托交通要道發(fā)展廊道經(jīng)濟(jì)，廊道的發(fā)展將為項(xiàng)目帶來(lái)大量本溪、遼陽(yáng)等地的旅游、商貿(mào)及置業(yè)客戶等

經(jīng)濟(jì)廊道的建設(shè)將通過(guò)交通等為項(xiàng)目帶來(lái)大量本溪、遼陽(yáng)、等地方的旅游、商貿(mào)、消費(fèi)群體及置業(yè)客戶等擁有東北最大的空港桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)；擁有東北最大的鐵路貨運(yùn)編組站；距離營(yíng)口港不足100公里，是沈陽(yáng)直達(dá)大連港、錦州港、丹東港最近地沈大、沈丹高速公路穿越全境，更有沈營(yíng)、沈本產(chǎn)業(yè)大道南北貫通

交通條件

廊道發(fā)展都市濱水走廊國(guó)際都市走廊雙港經(jīng)濟(jì)走廊新型工業(yè)走廊生態(tài)休閑走廊本項(xiàng)目位置南部五市2010年總?cè)丝诒壤喜课迨?010年GDP排名城市群南部城市經(jīng)濟(jì)狀況按照交通要道建設(shè)五條發(fā)展廊道，項(xiàng)目所在廊道為生態(tài)休閑走廊生態(tài)休閑走廊：依托沈丹高速，借勢(shì)旅游產(chǎn)業(yè)大道，依托現(xiàn)有設(shè)施和資源特點(diǎn)，構(gòu)建蘇家屯東部以體驗(yàn)為核心的旅游度假片區(qū)

【蘇家屯區(qū)域掃描】2010年，遼寧省GDP排名中，南部五市有3個(gè)城市排名前五，GDP占到遼寧省GDP總量的28％2010年，南部五市人口占到遼寧省的25％，且每個(gè)城市的人口都超過(guò)百萬(wàn)該項(xiàng)目位于三環(huán)外圍,屬于蘇家屯主城區(qū)的郊區(qū)位置，與城市核心區(qū)距離較近，但當(dāng)前城市認(rèn)知較差，屬城市斷裂帶三環(huán)路（繞城高速）本案蘇家屯主城區(qū)蘇家屯區(qū)域圖會(huì)展板塊沈大高速公路蘇家屯、會(huì)展中心板塊近幾年發(fā)展迅速，蘇家屯的“會(huì)展經(jīng)濟(jì)軸”和以渾河商務(wù)城和臨空國(guó)際城組成的“雙核心引擎”正在引導(dǎo)著這個(gè)板塊的蛻變?！咎K家屯區(qū)域掃描】該項(xiàng)目雖然臨近三環(huán)與沈大高速公路，但實(shí)際的道路尚未成型，通達(dá)性極差項(xiàng)目周圍交通狀況欠佳。暫時(shí)只有雪松路能夠與城市中心銜接，沿途必須經(jīng)過(guò)會(huì)展和蘇家屯板塊。但項(xiàng)目距離渾南開(kāi)發(fā)區(qū)、滿榮開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇家屯會(huì)展中心板塊的直線車程均不超過(guò)25分鐘。三環(huán)路（繞城高速）本案沈大高速公路蘇家屯區(qū)域圖雪松路渾南板塊蘇家屯會(huì)展板塊與周邊成熟板塊距離【蘇家屯區(qū)域掃描】項(xiàng)目周邊缺乏生活配套，未來(lái)生活、休閑、娛樂(lè)配套依賴于渾南區(qū)域發(fā)展，以及蘇家屯區(qū)域已成熟的配套本案區(qū)域尚處于耕地狀態(tài)，極度匱乏城市配套。但是項(xiàng)目距離附近各配套集中區(qū)域直線距離尚在可接受范圍內(nèi)，屬于未來(lái)即將被城市輻射到的區(qū)域。項(xiàng)目距離渾南開(kāi)發(fā)區(qū)、滿榮開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇家屯會(huì)展中心板塊的直線車程均不超過(guò)25分鐘。蘇家屯區(qū)政府會(huì)展中心奧體中心長(zhǎng)白島【蘇家屯區(qū)域掃描】奧體中心板塊板塊特征：在奧體中心、地鐵支持下逐漸向二類城市中心聚焦市場(chǎng)認(rèn)知：中高端持續(xù)發(fā)展的住宅區(qū)域產(chǎn)品形式：高密度城市綜合體客戶特征：基于沈河與和平的改善型客源價(jià)格平臺(tái)：7500（高層）8800-10000（洋房）長(zhǎng)白島板塊板塊特征：地處和平區(qū)，緊鄰渾河南岸是發(fā)展渾河以南的首要中心區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知：中高端改善型市場(chǎng)產(chǎn)品形式：低密度中高層河岸景房客戶特征：城市中心改善客源價(jià)格平臺(tái)：9000-10000會(huì)展中心板塊板塊特征：建設(shè)渾南新城，政府輔佐發(fā)展迅速市場(chǎng)認(rèn)知：依托市區(qū)的中低端市場(chǎng)產(chǎn)品形式：高密度中端品質(zhì)，復(fù)合型住宅客戶特征：基于市中心剛需客源價(jià)格平臺(tái)：5500蘇家屯板塊板塊特征：獨(dú)立待開(kāi)發(fā)的區(qū)域型板塊市場(chǎng)認(rèn)知：內(nèi)象封閉的中低端市場(chǎng)產(chǎn)品形式：低密度實(shí)用型、別墅建筑客戶特征：區(qū)域內(nèi)的剛需客源價(jià)格平臺(tái)：4500（高層）6500（洋房）高層：7500元/㎡洋房：8800-10000元/㎡9000-10000元/㎡5500元/㎡高層：4500元/㎡洋房：6500元/㎡項(xiàng)目位于板塊斷裂帶，一段時(shí)間內(nèi)將使孤軍奮戰(zhàn)【蘇家屯市場(chǎng)掃描】【長(zhǎng)白島板塊】高價(jià)高品質(zhì)居住區(qū)，沈陽(yáng)新的高端項(xiàng)目聚集地板塊范圍：長(zhǎng)白島板塊范圍：東至新科街，西至勝利大街，南至美園路，北至渾河。區(qū)域認(rèn)知：總體上看，長(zhǎng)白板塊是依托于母城和平區(qū)，受強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)文化的影響，區(qū)域文化、景觀、交通、基礎(chǔ)配套得到了不同程度的快速發(fā)展。渾河的治理、長(zhǎng)白島的規(guī)劃使長(zhǎng)白板塊成為沈陽(yáng)市中心最優(yōu)質(zhì)宜居區(qū)域。在未來(lái)發(fā)展建設(shè)中，區(qū)域的價(jià)值空間會(huì)更大得到提升，同時(shí)居民對(duì)區(qū)域的滿意度也會(huì)越來(lái)越高。板塊特點(diǎn)：良好的居住環(huán)境、高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目板塊配套：交通條件方面：區(qū)域內(nèi)的交通線路比較少，交通條件不是很便利，同時(shí)有規(guī)劃的地鐵線路在區(qū)域內(nèi)，會(huì)便利居民的出行，隨著區(qū)域居住氛圍的形成，未來(lái)區(qū)域的交通會(huì)有所改善。教育、醫(yī)療、商業(yè)方面：因板塊為新規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施不完善，學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)較少，居民對(duì)區(qū)域配套設(shè)施服務(wù)的前景還是很有信心的。區(qū)域典型樓盤均價(jià)主力戶型總價(jià)長(zhǎng)白島萬(wàn)科·鹿特丹花園900092/97/14290萬(wàn)和泓國(guó)際850090-140100萬(wàn)板塊典型樓盤萬(wàn)科城長(zhǎng)島壹號(hào)九洲灣景匯遠(yuǎn)洋岦宮格林觀堂中海國(guó)際社區(qū)長(zhǎng)河灣和鴻國(guó)際【蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)域市場(chǎng)掃描】【渾南新城板塊】沈陽(yáng)南拓前沿，資源與規(guī)劃雙重利好，高端項(xiàng)目林立，價(jià)值上升速度最快。渾南新城板塊范圍：渾南新城北起沈陽(yáng)三環(huán)路，南至機(jī)場(chǎng)北路，西至規(guī)劃路，東至機(jī)場(chǎng)高速路。區(qū)域認(rèn)知：2010年2月，沈陽(yáng)市東陵區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地“三區(qū)”合署辦公，正式作出建設(shè)大渾南的重大戰(zhàn)略決策，渾南新區(qū)積極發(fā)揮體制與資源的綜合優(yōu)勢(shì)，以迎接全運(yùn)會(huì)為契機(jī)建設(shè)好渾南新城；2010年8月，沈陽(yáng)大渾南建設(shè)全面啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)的召開(kāi)，標(biāo)志著大渾南的建設(shè)工作在世人矚目當(dāng)中開(kāi)始；同年9月，渾南新城核心區(qū)57平方公里建設(shè)啟動(dòng)。板塊特點(diǎn)：未來(lái)的大渾南是沈陽(yáng)新的行政中心、科技中心、文化中心和交通樞紐，將打造成國(guó)家中心城市的橋頭堡板塊。配套：目前隨著全運(yùn)村等一系列建設(shè)項(xiàng)目的展開(kāi)，渾南新城建設(shè)從標(biāo)準(zhǔn)上、規(guī)模上、速度上、質(zhì)量上都已經(jīng)邁上新的臺(tái)階，正在為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展打造新的空間，提供新的動(dòng)力。一座集科技、文化、體育、休閑等多功能于一體的新城正在渾南崛起。區(qū)域典型樓盤均價(jià)成交套數(shù)成交金額渾南新城萬(wàn)科·金域藍(lán)灣127661322.5億元首創(chuàng)國(guó)際城69422371.9億元2012第一季度區(qū)域銷冠【蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)域市場(chǎng)掃描】【于洪新城板塊】銜接鐵西滑翔老城區(qū)，渾河北岸新宜居地，具有一定的城市感，項(xiàng)目多為剛改類項(xiàng)目，客戶多是被迫外溢客戶板塊概況：于洪新城位于沈陽(yáng)市區(qū)西南，城市二、三環(huán)之間，規(guī)劃面積25.18平方公里，南臨渾河，仙女河貫穿東西，以水環(huán)境為主的生態(tài)要素極為豐富，是沈陽(yáng)渾河“銀帶”的重要區(qū)域。仙女河兩岸117公頃生態(tài)綠地和渾河境內(nèi)500多公頃的灘地資源構(gòu)成特色鮮明的城市生態(tài)景觀。緊鄰沈陽(yáng)渾河。區(qū)域鳥(niǎo)瞰：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：于洪新城在售樓盤10家，均價(jià)5812元/平米區(qū)域典型樓盤均價(jià)成交套數(shù)成交金額于洪新城碧桂園·銀河城91522213.5億元恒大綠洲59524842.1億元2012第一季度區(qū)域銷冠滑翔于洪新城新豐·新未來(lái)永盛·水調(diào)歌頭宏發(fā)·英里碧桂園·銀河城恒大綠洲【蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)域市場(chǎng)掃描】【蘇家屯、會(huì)展板塊】區(qū)域配套趨于完善，區(qū)域性價(jià)比吸引大量客戶區(qū)域綜述：蘇家屯、會(huì)展中心板塊近幾年發(fā)展迅速，蘇家屯的“會(huì)展經(jīng)濟(jì)軸”和以渾河商務(wù)城和臨空國(guó)際城組成的“雙核心引擎”正在引導(dǎo)著這個(gè)板塊的蛻變。南京南街將重點(diǎn)圍繞在沈陽(yáng)國(guó)際展覽中心發(fā)展國(guó)際展覽、國(guó)際貿(mào)易、商務(wù)會(huì)議、酒店餐飲、高端居住等高端會(huì)展經(jīng)濟(jì)。如今以沈陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心為核心的會(huì)展商務(wù)經(jīng)濟(jì)已初見(jiàn)雛形，會(huì)展經(jīng)濟(jì)前景無(wú)限看好。而蘇家屯作為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)，更是在蓄勢(shì)騰飛該板塊內(nèi)項(xiàng)目多是主打性價(jià)比的項(xiàng)目，借勢(shì)大渾南規(guī)劃利好，達(dá)成銷量領(lǐng)跑。區(qū)域典型樓盤均價(jià)成交套數(shù)成交金額蘇家屯、會(huì)展中心奧園國(guó)際城56326453.0億元碧桂園鳳凰城47532121億元恒大·名都59791431億元2012第一季度區(qū)域銷冠【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】蘇家屯區(qū)域商品房成交量占沈陽(yáng)整體的成交份額逐年穩(wěn)步走高，證明目前區(qū)域市場(chǎng)穩(wěn)步上升期【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】蘇家屯區(qū)域商品房成交價(jià)格穩(wěn)步上升，2011年達(dá)到4900元/平米，但在沈陽(yáng)仍屬價(jià)值洼地【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)2011年和2008年一樣，區(qū)域受到整個(gè)行業(yè)不利因素影響，供銷比過(guò)大，市場(chǎng)存量放大。2007-2011年蘇家屯區(qū)與商品房供銷預(yù)計(jì)蘇家屯未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)較為平穩(wěn)，其成交量所占沈陽(yáng)整體市場(chǎng)份額會(huì)穩(wěn)步提升，價(jià)格會(huì)在5000元左右，而2012、2013年，區(qū)域市場(chǎng)可能再次迎來(lái)供銷比值為1的時(shí)代.【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】區(qū)域內(nèi)板塊細(xì)分：會(huì)展板塊、蘇家屯城區(qū)板塊會(huì)展板塊蘇家屯城區(qū)板塊【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】會(huì)展板塊項(xiàng)目眾多，規(guī)模體量均屬中上等，物業(yè)類別覆蓋全面，產(chǎn)品線覆蓋范圍較廣郡原美村華府丹郡奧園國(guó)際城北國(guó)奧林匹克花園泰盈十里錦城未來(lái)域恒大名都慶大香格經(jīng)典葡醍十二院長(zhǎng)堤灣米拉經(jīng)典香醇波爾多奧園會(huì)展廣場(chǎng)唯美尚品【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】項(xiàng)目名名稱、占面/建面（萬(wàn)㎡）容積率物業(yè)類型面積區(qū)間主力面積奧園會(huì)展廣場(chǎng)142.0/22.05.96高層55-13980奧園國(guó)際城60.0/273.01.98別墅240-380280高層65-190110恒大名都35.0/112.03.2高層100-175140泰盈·十里錦城26.0/62.01.7多層100-140120高層78-121100華府丹郡24.5/78.23.2高層35-12180滿榮國(guó)際新城16.6/25.01.5多層40-11090長(zhǎng)堤灣15.0/45.03洋房100-160130高層32-10080香醇波爾多15.0/28.01.7洋房100-190150多層87-10090小高50-7060米拉晶典14.0/10.00.7別墅180-270230洋房90-160130北國(guó)·奧林匹克花園11.7/20.11.5多層洋房90-150130高層120120唯美尚品9.7/15.01.54多層洋房100-17014012層小高100100慶大·香格經(jīng)典9.6/28.02.5洋房160-328240高層70-12890未來(lái)域9.5/18.51.75多層54-136100小高68-10480君海朗郡6.6/13.22多層（5棟）————小高（17棟）32-13580郡原美村1期6.3/10.41.07多層60-128100高層70-9080葡醍·十二院6.2/17.02電梯多層60—120100洋房150—200170高層60—12080板塊內(nèi)80%項(xiàng)目占地面積超過(guò)10萬(wàn)平米，物業(yè)類別含蓋多層、小高、高層、洋房、別墅，產(chǎn)品線面積32-380平米，范圍大，受眾客戶廣【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】項(xiàng)目名名稱物業(yè)類型銷售量（㎡）開(kāi)盤時(shí)間恒大名都高層2347532010年8月22日奧園國(guó)際城別墅、高層1861812010年10月23日滿榮國(guó)際新城多層1658382009年8月華府丹郡高層1493022011年5月1日泰盈·十里錦城多層、高層694772010年奧園會(huì)展廣場(chǎng)高層500002011年12月14日香醇波爾多洋房、多層、小高490372009年6月唯美尚品多層洋房、12層小高431202010年5月郡原美村1期多層、高層366512009年北國(guó)·奧林匹克花園多層洋房、高層276182011年5月1日目前各項(xiàng)目銷售情況較好，去化量和速度均有一定的保證，2011年會(huì)展板塊單體項(xiàng)目月平均去化0.4萬(wàn)平米【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】蘇家屯城區(qū)板塊內(nèi)，目前主要在售項(xiàng)目為碧桂園鳳凰城，體量大，產(chǎn)品類型豐富，但由于入市時(shí)間較早，故現(xiàn)階段主要為小高、高層產(chǎn)品，2011為區(qū)域內(nèi)銷售面積冠軍，月平均成交量1.7萬(wàn)平米項(xiàng)目名名稱占面/建面（萬(wàn)平）容積率物業(yè)類型面積區(qū)間（平米）主力面積（平米）碧桂園鳳凰城66.7/1421.7聯(lián)排別墅260-300280雙拼別墅320-530450多層洋房59-8975小高、高層100-140120碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城：2010年銷售面積37035平米，均價(jià)4193元/平米；2011年208886平米，均價(jià)4111元/平米；2012年銷售30210平米，均價(jià)4689元/平米【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】區(qū)域內(nèi)售項(xiàng)目中，奧園國(guó)際城為總價(jià)標(biāo)桿項(xiàng)目，該區(qū)域內(nèi)多層洋房總價(jià)多集中在60-100萬(wàn)之間，高層類產(chǎn)品則多集中在40萬(wàn)以下，兩個(gè)總價(jià)區(qū)間是主流競(jìng)爭(zhēng)，別墅總價(jià)整體偏低150-220萬(wàn)，聯(lián)排別墅米拉晶典220-250萬(wàn)，聯(lián)排別墅碧桂園鳳凰城260-280萬(wàn)，聯(lián)排別墅奧園國(guó)際城別墅總價(jià)60萬(wàn)以下滿榮國(guó)際新城、郡原美村、未來(lái)域、碧桂園鳳凰城60-100萬(wàn)長(zhǎng)堤灣、米拉晶典、唯美尚品、泰盈十里錦城、北國(guó)奧林匹克花園、香醇波爾多100萬(wàn)以上慶大香格經(jīng)典多層洋房總價(jià)40萬(wàn)以下長(zhǎng)堤灣、郡原美村、未來(lái)域、奧園會(huì)展廣場(chǎng)、慶大香格經(jīng)典、華府丹郡、香醇波爾多40-60萬(wàn)唯美尚品、恒大名都、泰盈十里錦城、60-90萬(wàn)奧園國(guó)際城、北國(guó)奧林匹克花園小高、高層總價(jià)【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】北國(guó)奧林匹克花園恒大名都奧園國(guó)際城華府丹郡園區(qū)品質(zhì)物業(yè)類型低價(jià)格蘇家屯區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)板塊項(xiàng)目主要的營(yíng)銷訴求點(diǎn)集中在性價(jià)比與物業(yè)形式上【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)盤時(shí)間平均銷售速度（萬(wàn)㎡/年）預(yù)計(jì)清盤時(shí)間奧園國(guó)際城2732010年152028年奧園會(huì)展廣場(chǎng)222012年102015年恒大名都1122010年142018年泰盈十里錦城622010年52023年華府丹郡782011年172016年北國(guó)奧林匹克花園202011年32018年各項(xiàng)目按各自平均年消化速度推算，區(qū)域內(nèi)部將形成長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)，其中2011-2015年為競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，2016-2018年競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)相對(duì)弱化去化速度推算依據(jù)：項(xiàng)目開(kāi)盤以來(lái)總銷售面積與開(kāi)盤時(shí)間的比例?！咎K家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】項(xiàng)目數(shù)量項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品類型營(yíng)銷訴求總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度最低競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度最高區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析，目前仍屬于區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)期，較為薄弱的突破點(diǎn)在總價(jià)約產(chǎn)品類型及項(xiàng)目規(guī)模上【蘇家屯區(qū)域市場(chǎng)掃描】74高層客戶來(lái)源地分析【奧園會(huì)展廣場(chǎng)】洋房客戶來(lái)源地分析【郡原美村】現(xiàn)階段客戶主要來(lái)源于蘇家屯區(qū)域，大約占到45%的比例，地緣性客戶的比例一直在上升；多層洋房客戶主要來(lái)自于市內(nèi)，其中和平區(qū)、沈河占比較高，渾南、蘇家屯客戶其次200920102011區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)逐年遞增，開(kāi)放性增強(qiáng)，目前高層產(chǎn)品以蘇家屯和外地客戶為主，多層洋房產(chǎn)品以市內(nèi)的外溢客戶為主【蘇家屯市場(chǎng)掃描】個(gè)案客戶分析——【郡原·美村】重點(diǎn)了解的信息1、項(xiàng)目客戶基本情況2、客戶的關(guān)注點(diǎn)3、配套和物業(yè)服務(wù)4、有效營(yíng)銷訴求蘇家屯板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目客戶基本情況客戶的關(guān)注點(diǎn)有效的營(yíng)銷訴求配套和物業(yè)服務(wù)性價(jià)比——低于同區(qū)域其他同質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格

更高的升值潛力周圍的環(huán)境三大中心圍繞，會(huì)展中心、白塔商圈、長(zhǎng)白商圈白塔公園蘇家屯血栓醫(yī)院沈陽(yáng)體育學(xué)院、綠島小學(xué)、白塔小學(xué)

327、188、333、334、地鐵4號(hào)線、地鐵8號(hào)線、哈大高鐵、新沈陽(yáng)南站等客戶年齡在40歲以上和平、渾南的客戶為主力，小部分客戶來(lái)自蘇家屯區(qū)企業(yè)中層、高級(jí)白領(lǐng)、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師等，均有一定的財(cái)富積累，絕大部分客戶擁有私家車悅景現(xiàn)房唯此入境高度還原世界級(jí)大師手筆的居住志趣搶占南京南街第一門戶，超百萬(wàn)生活住區(qū)【蘇家屯客戶分析】重點(diǎn)了解的信息1、項(xiàng)目客戶基本情況2、客戶的關(guān)注點(diǎn)3、配套和物業(yè)服務(wù)4、有效營(yíng)銷訴求蘇家屯板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目客戶基本情況客戶的關(guān)注點(diǎn)有效的營(yíng)銷訴求配套和物業(yè)服務(wù)區(qū)域發(fā)展科技硬件——恒溫恒濕恒氧價(jià)格沃爾瑪、居然之家、奧體中心、新沈陽(yáng)展覽中心五里河公園、勞動(dòng)公園多路公交線途經(jīng)本項(xiàng)目(333路、327路)，規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線以40-50歲的中年人為主現(xiàn)階段客戶主要來(lái)源于蘇家屯區(qū)域，大約占到45%的比例，另外有32%的客戶來(lái)自市內(nèi)五區(qū)，大部分為城市被迫外溢別墅客戶中政府官員占很大比例，普宅產(chǎn)品中客戶多為個(gè)體2011再一次改變沈陽(yáng)你知道別墅也可以恒溫恒濕恒氧嗎?奧園地產(chǎn)第二代綠色科技住宅重裝上陣在我之后、誰(shuí)言舒適!個(gè)案客戶分析——【奧園·國(guó)際城】【蘇家屯客戶分析】重點(diǎn)了解的信息1、項(xiàng)目客戶基本情況2、客戶的關(guān)注點(diǎn)3、配套和物業(yè)服務(wù)4、有效營(yíng)銷訴求蘇家屯板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目客戶基本情況客戶的關(guān)注點(diǎn)有效的營(yíng)銷訴求配套和物業(yè)服務(wù)環(huán)境配套區(qū)域發(fā)展價(jià)格新市政府、市民廣場(chǎng)、美術(shù)館、音樂(lè)廳、圖書館、新沈陽(yáng)南站、國(guó)際展覽中心、公交汽車總站、名京廣場(chǎng)盛京醫(yī)大二院、陸軍總院渾南分院333路、334路、337路、165路、地鐵4號(hào)線、地鐵十號(hào)線

華府丹郡屬于小高層、高層的產(chǎn)品線。相對(duì)低檔次的產(chǎn)品線吸引了城市被迫外溢的客戶群體。蘇家屯區(qū)域及周邊城市的客戶受到沈陽(yáng)城市吸附力的影響，也帶來(lái)了一定成交，此類客戶多為剛需客戶，更在乎區(qū)域配套與園區(qū)環(huán)境。北派精工完美翼起一路向南進(jìn)駐新中心，經(jīng)驗(yàn)首選城南首品生活重鎮(zhèn)大湖奢境，比肩者不過(guò)二三向南，走向時(shí)代的中心個(gè)案客戶分析——【華府丹郡】【蘇家屯客戶分析】重點(diǎn)了解的信息1、項(xiàng)目客戶基本情況2、客戶的關(guān)注點(diǎn)3、配套和物業(yè)服務(wù)4、有效營(yíng)銷訴求蘇家屯板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目客戶基本情況客戶的關(guān)注點(diǎn)配套和物業(yè)服務(wù)配套戶型展示力——現(xiàn)房沈陽(yáng)商業(yè)城超市，華苑商圈、會(huì)展中心渾河景觀帶區(qū)中心醫(yī)院、血栓病醫(yī)院、遼寧中醫(yī)院、區(qū)婦嬰醫(yī)院165、333、324、327北起蒲河新城，南至蘇家屯的地鐵4號(hào)線京沈、哈大高鐵等絕大部分客戶為地緣性客戶。蘇家屯本地居民由于房屋動(dòng)遷或子女結(jié)婚所構(gòu)成了項(xiàng)目成交客戶的一大部分。這部分客戶群體已經(jīng)接受蘇家屯區(qū)成熟的配套與人際網(wǎng)絡(luò)，愿意在不改變目前配套條件下選擇產(chǎn)品。燦爛五月濃情綻放，大渾南首席低密度花園洋房園林體驗(yàn)區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)品質(zhì)升級(jí)低密度花園洋房8.8折震撼大渾南個(gè)案客戶分析——【北國(guó)·奧林匹克花園】【蘇家屯客戶分析】79高層產(chǎn)品客戶關(guān)注點(diǎn)排序洋房/別墅產(chǎn)品客戶關(guān)注點(diǎn)排序該區(qū)域別墅產(chǎn)品可以作為第一居所，已經(jīng)被廣泛認(rèn)可，客戶注重其低總價(jià)，高附加的優(yōu)勢(shì)【蘇家屯客戶分析】本區(qū)域與周邊板塊比較城市認(rèn)知差，屬于市場(chǎng)陌生區(qū)域；周邊項(xiàng)目以低價(jià)高層產(chǎn)品為主，主要吸引區(qū)域內(nèi)剛性客戶；周邊項(xiàng)目多為“城市化”路線，區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)洋房產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)知度，且整體大渾南區(qū)域低密度產(chǎn)品稀缺，項(xiàng)目具備一定發(fā)力空間；市場(chǎng)及客戶結(jié)論：2.多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成勻質(zhì)的社區(qū)居住群落1.市鎮(zhèn)模式“自我中心化”并加強(qiáng)在與外部連接3.注重內(nèi)部景觀和配套循環(huán)體系打造深圳萬(wàn)科四季花城——城郊結(jié)合部大盤開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況：區(qū)位：位于深圳龍崗區(qū)坂田鎮(zhèn)，在深圳關(guān)外（特區(qū)外），離深圳主城區(qū)40公鐘車程；區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境較差，1999年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，本片區(qū)相對(duì)市區(qū)非常陌生，周邊缺乏基本生活配套，無(wú)明顯產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)力支撐；占地面積 373，900㎡建筑面積 544，000㎡容積率 1.45總戶數(shù) 4700戶,17000人產(chǎn)品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開(kāi)發(fā)周期 1999-2004年，分七期開(kāi)發(fā)萬(wàn)科四季花城市中心公交樞紐【案例啟示】客戶定位——適應(yīng)性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領(lǐng)最初客戶定位：由于萬(wàn)科最初判斷深圳會(huì)有郊區(qū)化趨勢(shì)，同時(shí)認(rèn)為目前區(qū)域較偏，通勤時(shí)間成本會(huì)高，朝九晚五的工薪階層可能不會(huì)來(lái)，由于對(duì)區(qū)域和客戶的不熟悉，萬(wàn)科將客戶定位為不受生活限制，對(duì)環(huán)境重視的自由職業(yè)者實(shí)際成交客戶：如城市白領(lǐng)以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動(dòng)郊區(qū)化的白領(lǐng)階層，居家為主的客戶，其特點(diǎn)是重視產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境以及生活氛圍但經(jīng)濟(jì)承受力較弱?？蛻糇兓^小，后期開(kāi)發(fā)逐漸擴(kuò)大客戶層面。內(nèi)部客戶：由于對(duì)區(qū)域的陌生，萬(wàn)科沒(méi)有必勝信心，所以宣傳內(nèi)部員工去買，增加人氣置業(yè)者來(lái)源置業(yè)者來(lái)源：深圳市主城區(qū)70%，龍華、布吉10%，香港和境外10%，外地5%，萬(wàn)科員工5%【案例啟示】關(guān)注普通白領(lǐng)的生活，走性價(jià)比路線第一期第二期第三期第四期第五期第六期第七期時(shí)間1999年2000年初2000-102001-52001-102002-52002-9分期規(guī)模近12萬(wàn)M29萬(wàn)M25萬(wàn)M25萬(wàn)M25萬(wàn)M29萬(wàn)M28萬(wàn)M2物業(yè)類型多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅價(jià)格走勢(shì)2800元/M23200元/M23600元/M23800元/M23950元/M24100元/M25000元/M2客戶來(lái)自羅湖區(qū)和福田區(qū)的城市白領(lǐng)、周邊企業(yè)職工、當(dāng)?shù)鼐用駷椤瓣P(guān)注普通人的生活”而努力，為普通人提供一個(gè)具有親和力、容易放松鄰里交往方便的共享生活空間。市場(chǎng)定位：以中低價(jià)格提供高品質(zhì)產(chǎn)品；“有一個(gè)美麗的地方”

——高品質(zhì)白領(lǐng)社區(qū)產(chǎn)品雖然在后期有整體走高之勢(shì)，但仍強(qiáng)調(diào)性價(jià)比，使四季花城成為高性價(jià)比的典范；客戶以城市白領(lǐng)為主，客戶變化較小，后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中客戶層面有所擴(kuò)大；四季花城已成為白領(lǐng)居所的代名詞，并成為居住的優(yōu)勢(shì)品牌【案例啟示】四季花城以客戶關(guān)注點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，在產(chǎn)品和環(huán)境上展現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境：在外部資源條件并不具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的前提下，著重于內(nèi)部景觀的營(yíng)造和展示產(chǎn)品：以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景花園洋房，進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象；普通多層、9層小高層、情景花園洋房、聯(lián)排別墅等多種產(chǎn)品形式，滿足各種置業(yè)需求群體特征：在中心區(qū)工作的普通白領(lǐng)，經(jīng)濟(jì)承受力較弱，在市內(nèi)置業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力過(guò)大，而又希望享受較高品質(zhì)住宅生活。置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，首次置業(yè)及二次置業(yè)，或?yàn)槔先损B(yǎng)老而置業(yè)客戶來(lái)源：深圳市主城區(qū)70%，龍華、布吉10%，香港和境外10%，外地5%，萬(wàn)科員工5%關(guān)注因素：產(chǎn)品品質(zhì)：萬(wàn)科品質(zhì)經(jīng)得起挑剔，高性價(jià)比居住環(huán)境：歐洲小鎮(zhèn)，迷人的社區(qū)風(fēng)情生活氛圍：齊全的社區(qū)配套，休閑的購(gòu)物環(huán)境，豐富的社區(qū)活動(dòng)，溫馨的鄰里關(guān)系房?jī)r(jià)：無(wú)論在單價(jià)合總價(jià)上都低于市區(qū)同類產(chǎn)品戶型要求：簡(jiǎn)潔實(shí)用，以三居為主四季花城的核心競(jìng)爭(zhēng)力目標(biāo)客戶置業(yè)特征【案例啟示】業(yè)態(tài)店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例超市11.20%80020.70%24h便利店11.20%301%餐飲913.20%40010.40%藥店22.40%1704.40%美容美發(fā)49.60%3308.60%服裝鞋帽12.40%802.10%地鋪83.60%45011.70%銀行10%852.20%沖印店22.40%1704.40%零售67.20%3208.30%空置910.80%70018%其它1944.80%3158.20%合計(jì)63100%3850100%小區(qū)內(nèi)部配套:泳池、健身房、桑拿室、壁球室、羽毛球館、桌球、室外兒童游戲等

中小學(xué):海麗達(dá)小學(xué)

幼兒園:海麗達(dá)幼兒園

綜合商場(chǎng):華潤(rùn)超市、萬(wàn)佳三分店

其他:網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、燒烤場(chǎng)、風(fēng)味食街等商業(yè)街長(zhǎng)度約300m社區(qū)商業(yè)集中在社區(qū)主入口布置，并延伸至社區(qū)內(nèi)部，通達(dá)距離較均衡商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量以餐飲、服裝鞋帽、美容美發(fā)為主；面積以超市、美容美發(fā)、餐飲、服裝鞋帽為主。功能配套齊全，300米的商業(yè)內(nèi)街解決客戶的生活之憂【案例啟示】四季花城開(kāi)發(fā)理念——重視鄰里交往，社區(qū)交流，使普通白領(lǐng)提前過(guò)上中產(chǎn)階級(jí)生活組團(tuán)圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等基本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)，更強(qiáng)調(diào)社區(qū)的強(qiáng)烈邊界感與社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系，與白領(lǐng)追求的社區(qū)交流空間不謀而合針對(duì)基本生活的商業(yè)配套：個(gè)性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑及便利的消費(fèi)環(huán)境，園內(nèi)還設(shè)有休閑會(huì)所、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所、緩跑徑、燒烤場(chǎng)、中心廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒奧地利的建筑風(fēng)格和傳統(tǒng)四合院文化為基本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化氛圍；住宅的組團(tuán)圍合式布局，既保證了商業(yè)街開(kāi)放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。重視生活的氛圍、生活情趣、鄰里之間的交往、相互關(guān)系；強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一軸線、統(tǒng)一標(biāo)志物、統(tǒng)一構(gòu)成形態(tài)和統(tǒng)一而又有節(jié)奏的序列，共享空間接點(diǎn)；為城市居住職能的有機(jī)組成部分，開(kāi)放式開(kāi)發(fā)、各組團(tuán)之間形成城市居住街區(qū)，可分別與外部交往；社區(qū)的組團(tuán)規(guī)模以城市的一般住區(qū)市政路網(wǎng)間距和合理物業(yè)管理半徑以及鄰里方便交往的有效范圍來(lái)確定。學(xué)校、幼兒園幼兒園超市廣場(chǎng)歐式商業(yè)街會(huì)所零星的商業(yè)【案例啟示】在產(chǎn)品形式及戶型設(shè)計(jì)上體現(xiàn)了目標(biāo)客戶的需求與喜好A.花園理念室外空間私有化,讓每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)。獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸：一是露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感,二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng),三是半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感。B.

情景房理念情景房設(shè)置于一樓,其功能可用作書房、茶室、客房等功能,位于客廳的外部,入口的旁邊,和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。C.情景鄰里單元理念層層退臺(tái)的住宅和南入口的特別入戶方式,形成多層次的鄰里空間。樓梯的活動(dòng)、露臺(tái)的活動(dòng)和宅間的活動(dòng)相輝映，塑造更生動(dòng)、更和諧的鄰里生活。產(chǎn)品形式豐富，包括普通多層、9層小高層、情景花園洋房（專利產(chǎn)品）、聯(lián)排別墅等；戶型設(shè)計(jì)從2房2廳到5房2廳，范圍廣泛，既滿足了客戶的需求廣度，同時(shí)這種綜合產(chǎn)品組合方式又降低了大盤開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；以多層主流產(chǎn)品與聯(lián)排別墅創(chuàng)新產(chǎn)品低價(jià)啟動(dòng)，配套以歐式商業(yè)街、會(huì)所等設(shè)施，實(shí)現(xiàn)區(qū)域限制的突破四季花城一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均配備有一定數(shù)量的一房單位，戶型設(shè)計(jì)為一房一廳或一房?jī)蓮d，市場(chǎng)反映也比較好，但在其后幾期的開(kāi)發(fā)中則基本不再考慮這種一房單元戶型，而盡量設(shè)計(jì)為60～70m2的二房單元。由于主要客戶定位為深圳本地白領(lǐng)工薪層，戶型一直以3房為主力，后期開(kāi)發(fā)中更掘棄了一房小單元，表明了萬(wàn)科意在做這部分消費(fèi)群的傾向。【案例啟示】四季花城銷售狀況：價(jià)格小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎，七期產(chǎn)品迅速被市場(chǎng)消化第一期第二期第三期第四期第五期第六期第七期時(shí)間1999年2000年初2000-102001-52001-102002-52002-9分期規(guī)模近12萬(wàn)M29萬(wàn)M25萬(wàn)M25萬(wàn)M25萬(wàn)M29萬(wàn)M28萬(wàn)M2物業(yè)類型85%多層普通住宅、兼有低層花園洋房、聯(lián)排別墅配套規(guī)律首期配置：交通、教育、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)，主要以社區(qū)配套為主價(jià)格演變2800元/M23200元/M23600元/M23800元/M23950元/M24100元/M25000元/M2銷售情況2002年銷售面積全市第一，三年多的銷售期內(nèi)共售出4000多個(gè)單位，其中由老客戶介紹而來(lái)的新客戶約占成交的50％以上，社會(huì)知名度及美譽(yù)度極高一期二期三期四期五期六期七期N【案例啟示】案例小結(jié)產(chǎn)品創(chuàng)新，以花園洋房等產(chǎn)品滿足普通白領(lǐng)提前過(guò)上中產(chǎn)階級(jí)生活的夢(mèng)想外部資源沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，著重于內(nèi)部景觀的營(yíng)造和展示社區(qū)配套齊全，針對(duì)性強(qiáng)可借鑒的動(dòng)作：【案例啟示】天津萬(wàn)科假日風(fēng)景位于天津的西部新城中北鎮(zhèn)地理位置：位于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)，外環(huán)線以外，臨近南開(kāi)、紅橋兩區(qū)；距天津機(jī)場(chǎng)25公里，距天津新港40公里；規(guī)模：總占地23萬(wàn)平米，總建筑面積近30萬(wàn)平米；容積率：1.3；綠地率：40%；價(jià)格：實(shí)現(xiàn)比周邊同類型產(chǎn)品高出600元的均價(jià)；銷售速度：月均50套，比周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高出一倍；客戶：突破地域限制，一定比例的市域客戶。石家莊房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)示意圖【案例啟示】假日風(fēng)景的口號(hào)是“新天津人的理想·家”，客戶突破地域限制區(qū)域：接受度不高，屬于低價(jià)盤認(rèn)知區(qū)域；地段：抗性較強(qiáng)，周邊現(xiàn)狀較差，配套很不完善，且有化工廠等；交通：臨近城市快速干線?？陀^條件客戶地區(qū)來(lái)源：市內(nèi)六區(qū)購(gòu)房者占90%以上，另10%來(lái)自外地。市內(nèi)六區(qū)客戶中又以南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)居多，主要為項(xiàng)目周邊如南開(kāi)區(qū)長(zhǎng)江道、華苑等區(qū)域。

客戶購(gòu)房用途：大部分人為自住，投資比例占20%至30%。主力客戶群分類：其一是對(duì)價(jià)格(主要是總價(jià))較為敏感，同時(shí)又不愿犧牲居住、生活品質(zhì)的年輕一族。在中北鎮(zhèn)購(gòu)買一套與中心城區(qū)相同檔次房屋，差價(jià)懸殊。其二是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，自身有1套或多套住房的客戶，這部分人比較看好區(qū)域發(fā)展前景，以及由此帶來(lái)的樓盤升值潛力，他們購(gòu)房或出租，或?qū)?lái)用于自住，更多的是把購(gòu)房作為一種使手中閑散資金保值增值的理財(cái)手段?？蛻籼卣鳎簝r(jià)格敏感度高，但有為品質(zhì)、外在形式付費(fèi)的意愿?？蛻舳ㄎ弧景咐龁⑹尽筷P(guān)注目標(biāo)客戶置業(yè)需求：產(chǎn)品及環(huán)境，這也是假日風(fēng)景項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素產(chǎn)品形態(tài)豐富，包括情景、瞰景、寬景、院景，滿足不同需求的業(yè)主，與泛客戶定位對(duì)應(yīng)。豐富多樣的產(chǎn)品形式?jīng)Q定社區(qū)業(yè)主集合了各個(gè)年齡層次的人群，使得社區(qū)更活躍、更有生氣，比單調(diào)的社區(qū)舒服度高。立面顏色豐富，比如情景