土地儲備項目可行性研究報告-土地儲備專項債券

北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司土地儲備項目可行性研究報告-土地儲備專項債券1、發(fā)展背景我國城市土地儲備制度在上個世紀末起源于上海，發(fā)展于杭州，于2002年在全國普及，至今全國絕大多數(shù)市、縣相繼建立了土地收購儲備機構(gòu)，部分省、自治區(qū)、直轄市也建立了省級土地儲備機構(gòu)。2007年11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《土地儲備管理辦法》，重點在于“完善土地儲備制度，加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”。由此可見，土地收購儲備制度作為土地市場調(diào)控與管理措施在不斷構(gòu)建與完善。經(jīng)過多年實踐，土地儲備制度在規(guī)范土地市場，全面實施土地招拍掛出讓制度，防止土地資產(chǎn)流失方面起到了重要作用。目前在實踐中，城市政府實施土地收購儲備的對象主要是城市待開發(fā)土地、舊城改造土地和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的集體土地等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓”；第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施”。如果不由政府統(tǒng)一收回或征收這些待開發(fā)土地，一是難以按照城市規(guī)劃要求實施舊城改造和城市建設(shè)，或者即使進行了改造建設(shè)也難以符合規(guī)劃要求；二是難以滿足土地出讓管理的要求，尤其難以滿足招拍掛出讓方式的要求。政府實行土地收購儲備和招拍掛公開出讓制度，實際上是將以往由開發(fā)商占有的部分超額地租收回，用于公共事業(yè)，同時防止開發(fā)商的區(qū)域壟斷，通過保障土地平穩(wěn)供給，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，這是符合人民的整體和長遠利益的。《土地儲備管理辦法》中明確規(guī)定：“各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地?！庇纱丝梢?，土地儲備是加強土地調(diào)控、規(guī)范市場運行的基本措施。各城市政府也正是按照這一原則構(gòu)建和實施土地儲備制度的。2、項目建設(shè)的必要性土地儲備是配置土地資源的重要手段，也是實現(xiàn)城市土地價值提升的重要途徑。經(jīng)過多年的實踐，土地儲備在規(guī)范土地要素市場、提高建設(shè)用地保障能力、實現(xiàn)土地資源集約高效利用等方面發(fā)揮了重要的作用。（1）保障國家糧食安全土地是糧食生產(chǎn)的根本，政府儲備土地能夠有效保障國家的糧食安全。在耕地面積有限的情況下，政府通過儲備土地，可以確保糧食生產(chǎn)有充足的土地資源，維護國家糧食安全。（2）促進經(jīng)濟發(fā)展土地是經(jīng)濟發(fā)展的重要資源。政府儲備土地可以為經(jīng)濟發(fā)展提供必要的空間。在城市化進程中，政府可以通過儲備土地來調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，推動城市擴張和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，儲備土地還可以為政府提供調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，防止市場出現(xiàn)過熱或過冷的情況。（3）實施城市規(guī)劃城市規(guī)劃需要土地資源的支持。政府儲備土地可以更好地實施城市規(guī)劃，滿足城市發(fā)展的需求。通過儲備土地，政府可以確保在城市發(fā)展過程中有充足的土地資源，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供支持。（4）應(yīng)對突發(fā)事件儲備土地對于應(yīng)對突發(fā)事件具有重要意義。在自然災(zāi)害、社會突發(fā)事件等情況下，政府可以通過調(diào)用儲備土地來迅速安置受災(zāi)群眾，保障社會穩(wěn)定。此外，儲備土地還可以為政府提供應(yīng)對突發(fā)公共衛(wèi)生事件的空間，如建設(shè)臨時醫(yī)療設(shè)施等。3、項目建設(shè)產(chǎn)生的社會效益土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。土地儲備制度起源于歐洲,發(fā)展于歐美地區(qū)。我國自20世紀90年代末,在借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,相繼成立了土地儲備機構(gòu),建立了土地儲備制度。經(jīng)過二十多年的發(fā)展,土地儲備有效解決了土地無償使用制度下產(chǎn)生的諸多歷史遺留問題,為培育和規(guī)范土地市場、有效配置土地資源、優(yōu)化城市空間布局、促進城市經(jīng)濟以及社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。土地儲備工作是國土空間規(guī)劃落地實施的第一道工序，是構(gòu)建空間規(guī)劃與土地儲備之間的溝通橋梁，是加強政府對土地資源的長效調(diào)控、落實國土空間規(guī)劃的重要抓手。土地儲備規(guī)劃管理作為城市盤活挖掘土地多元價值的重要政策工具，始終貫徹“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的新發(fā)展理念，為城市經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展提供土地要素保證，挖掘土地的社會、生態(tài)價值，從而保障城市均衡可持續(xù)發(fā)展。土地儲備工作要深入貫徹新發(fā)展理念,積極應(yīng)對新情況新問題新挑戰(zhàn),強化政府主導(dǎo)和公益性定位,適應(yīng)土地市場發(fā)展改革需求,尋找新的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。項目可行性研究報告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概論二、項目建設(shè)背景及必要性三、