海南海藥：江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中瑞評(píng)報(bào)字[2023]第001949號(hào)江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告119,569,900.00元2023年11月24日中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司徐達(dá)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：11180033游新會(huì)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：111801(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 4 4二、評(píng)估目的 5 5 7五、評(píng)估基準(zhǔn)日 7六、評(píng)估依據(jù) 7七、評(píng)估方法 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 十一、特別事項(xiàng)說明 21 23十三、評(píng)估報(bào)告日 24十四、簽名蓋章 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 Ⅱ 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第1頁六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年10月31日A流動(dòng)資產(chǎn)1非流動(dòng)資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第3頁無形資產(chǎn)78其他非流動(dòng)資產(chǎn)9非流動(dòng)負(fù)債凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)2.企業(yè)納入評(píng)估范圍共2宗土地，宗地不動(dòng)產(chǎn)登記證為蘇(2021)濱海縣不動(dòng)產(chǎn)第000412號(hào)，證載土地面積為2,555.08平方米，宗地不動(dòng)產(chǎn)濱海縣不動(dòng)產(chǎn)第000413號(hào)，證載土地面積為44,276.25平方米。2宗土地設(shè)置了抵押，抵押合同編號(hào)為蘇括王銀抵消字【D2021】第080083號(hào)，抵押價(jià)值1053萬元，抵押期間自2022年1月11日至2030年1月10日，抵押物主債權(quán)為貸款。 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGrou產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)資產(chǎn)在2023年10月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將人成立日期：2018年8月27日營業(yè)期限：2018年8月27日至無固定期限經(jīng)營范圍：藥品生產(chǎn)(除危險(xiǎn)化學(xué)品),藥品技術(shù)研發(fā)及其技術(shù)轉(zhuǎn)讓。(依法須 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第5頁售(不含危險(xiǎn)化學(xué)品);化工產(chǎn)品銷售(不含許可類化工產(chǎn)品)(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使(一)評(píng)估對(duì)象(二)評(píng)估范圍江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的第6頁(1)電子設(shè)備樓、研發(fā)中心、職工活動(dòng)中心和生活樓工程，工程于2018年10月開工，2020年9主要為設(shè)備購置成本及工程費(fèi)用，工程于2018年10月開工，2020年9月完工。宗地名日期土地用蘇(2021)濱?？h不動(dòng)產(chǎn)第業(yè)工業(yè)用地平82蘇(2021)濱?？h不動(dòng)產(chǎn)第業(yè)讓工業(yè)用地年平 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup除非特別說明，本報(bào)告中的市場價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象在中國(大陸)產(chǎn)權(quán)(資本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2023年10月31日。六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日，中華人民共和國主席令2.《中華人民共和國公司法(2018年10月26日，中華人民共和國主席令第153.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28三次會(huì)議通過);4.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號(hào)，財(cái)政部令第97號(hào)修訂); 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告局令第65號(hào)):稅(2016)36號(hào));2019年第39號(hào));13.《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國務(wù)院令第91號(hào)，國務(wù)院令第732號(hào)修訂);號(hào)修訂));19.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國資產(chǎn)權(quán)(2009〕941號(hào));(2013)64號(hào));第8頁第8頁 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第9頁(2016)41號(hào)):23.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十24.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日修訂);25.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2019年4月23日第十三屆全國人民代表26.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日修訂);55號(hào)，2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);28.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2013年12月7日國務(wù)院令第645號(hào)第三次修訂);廳發(fā)(2018)4號(hào));30.《中華人民共和國契稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會(huì)(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的第10頁11.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語2020》(中評(píng)協(xié)(2020)31號(hào));(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)3.中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率10.《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定>的通知》(財(cái)建 ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup(六)其他參考依據(jù)七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第12頁所在區(qū)域可以找到與標(biāo)的資產(chǎn)類似用途和類型的土地交易案例，故適用市場法評(píng)(二)評(píng)估方法簡介或年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 第13頁(1)重置成本的確定房屋建筑物的重置成本一般包括：建安綜合造價(jià)、前期及其他費(fèi)用和資金成身材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、施工困難程度等，把待估對(duì)象和典型工程進(jìn)行比款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)計(jì)算，工期按建設(shè)正常合理周期計(jì)算，并按均勻投入考(2)綜合成新率的確定 ChungRuiWorldUnionAppralsalGroup第14頁或(3)評(píng)估值的確定(1)設(shè)備含稅購置價(jià)的確定(2)運(yùn)雜費(fèi) 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第15頁(3)安調(diào)費(fèi)(4)基礎(chǔ)費(fèi)對(duì)需要設(shè)備基礎(chǔ)的設(shè)備，在與房屋建(構(gòu))筑物核算不重復(fù)前提下，根據(jù)設(shè)備(5)其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)及其他等，依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)礎(chǔ)費(fèi)(以上均含稅)之和。(6)資金成本或行分級(jí)并分別評(píng)分，通過現(xiàn)場觀察，根據(jù)設(shè)備現(xiàn)時(shí)狀態(tài)、實(shí)際已使用時(shí)間、負(fù)荷 ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第16頁市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與具有替代性的，且在評(píng)估基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并依據(jù)后者已知的成交價(jià)格，參照待估宗地的交易時(shí)間、交易情況、交易方式、土地使用年限、正評(píng)出比準(zhǔn)地價(jià)，最終以交易的類似地產(chǎn)比準(zhǔn)地價(jià)估算待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員于2023年11月22日至2023年11月24日對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及(一)接受委托江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的 固定資產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第17頁(二)前期準(zhǔn)備(三)現(xiàn)場調(diào)查(3)現(xiàn)場實(shí)地勘查江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第18頁資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地勘查結(jié)果，并和產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)人員充分溝(5)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料(四)資料收集市場等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托人等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部(五)評(píng)定估算(六)內(nèi)部審核(一)一般假設(shè)江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第19頁(二)特殊假設(shè)8.資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)場勘查僅限于評(píng)估對(duì)象的外觀和使用狀中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司ChungRuiWorldUnionAppralsalGroup第20頁資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表(成本法)A流動(dòng)資產(chǎn)1非流動(dòng)資產(chǎn)2其中：長期股權(quán)投資3投資性房地產(chǎn)4固定資產(chǎn)56無形資產(chǎn)78其他非流動(dòng)資產(chǎn)9非流動(dòng)負(fù)債凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)使用狀態(tài)，而企業(yè)列示在在建工程中，未計(jì)提折舊。本次評(píng)估按照房屋建筑物估江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的 chungRuiWorldUnionADpraisalGroup第21頁本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所揭示評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2023年10月31日起至2024年10月30日止。超過一年使用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列示的評(píng)估(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)企業(yè)納入評(píng)估范圍共2宗土地，宗地不動(dòng)產(chǎn)登記證為蘇(2021)濱?？h不動(dòng)產(chǎn)第000412號(hào)，證載土地面積為2,555.08平方米，宗地不動(dòng)產(chǎn)登記證為蘇(2021)濱 中瑞世聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司ChungRulWorldUnionAppralsalGroup第22頁抵押合同編號(hào)為蘇括王銀抵消字【D2021】第080083號(hào)，抵押價(jià)值1053萬元，抵押期間自2022年1月11日至2030年1月10日，抵押物主債權(quán)為貸款。發(fā)生變化等假設(shè)前提下，于評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的本報(bào)告所列明的評(píng)估目的下的價(jià)江蘇普健藥業(yè)有限