2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估考試近5年真題集錦（頻考類試題）帶答案

（圖片大小可自由調(diào)整）2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估考試近5年真題集錦（頻考類試題）帶答案第I卷一.參考題庫(kù)(共100題)1.收益性不動(dòng)產(chǎn)指能直接取得市場(chǎng)租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動(dòng)產(chǎn)，下列不動(dòng)產(chǎn)屬于收益性不動(dòng)產(chǎn)的是（）。A、商用不動(dòng)產(chǎn)B、經(jīng)營(yíng)型辦公不動(dòng)產(chǎn)C、倉(cāng)儲(chǔ)用途不動(dòng)產(chǎn)D、教堂E、寺廟2.估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%，報(bào)酬率為8%。3.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A、合法原則B、最高最佳使用原則C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D、替代原則4.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是由不動(dòng)產(chǎn)的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。5.簡(jiǎn)述估價(jià)程序是什么？6.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性？7.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。A、最低價(jià)格B、平均價(jià)格C、出讓地價(jià)D、標(biāo)定地價(jià)8.在進(jìn)行交易情況修正系數(shù)確定時(shí)，都應(yīng)以實(shí)際價(jià)格為基準(zhǔn)。9.成本法中的成本是開發(fā)商或承建商所付出的成本，而不是指消費(fèi)者所付出的成本。10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A、說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B、說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求11.某商場(chǎng)的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m2，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測(cè)算該商場(chǎng)2005年10月16日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。12.引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（）。A、裝修改造B、需求增加C、通貨膨脹D、改進(jìn)物業(yè)管理13.在估價(jià)程序中，確定估價(jià)結(jié)果后應(yīng)撰寫估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告應(yīng)達(dá)到（）要求。???A、特殊性??B、全面性??C、公正性??D、準(zhǔn)確性??E、概括性14.進(jìn)行交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。交易行為中的特殊因素有（）。A、對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易B、急于出售情況下的交易C、特殊交易方式下的交易D、有利害關(guān)系人之間的交易E、有稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的交易15.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。16.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循一些基本原則，例如：估價(jià)時(shí)要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象必須是經(jīng)過國(guó)家法律法規(guī)確認(rèn)和保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)，這一要求即符合（）。A、合法性原則B、最有效使用原則C、估價(jià)期日原則D、替代原則17.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是否要進(jìn)行年限修正？18.下列不動(dòng)產(chǎn)中，適用于用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的是（）。A、古建筑B、教堂C、寺廟D、交易型不動(dòng)產(chǎn)19.某建筑物的建筑面積為100m2，已經(jīng)使用10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，該建筑的經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額（）A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元20.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。21.某房地產(chǎn)建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；預(yù)計(jì)2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購(gòu)買該類房地產(chǎn)通常可得到銀行70％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的收益率為10％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價(jià)格。22.目前我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)人員資格有（）。A、土地估價(jià)師B、房地產(chǎn)估價(jià)師C、房地產(chǎn)評(píng)估師D、土地評(píng)估師E、資產(chǎn)評(píng)估師23.不動(dòng)產(chǎn)作為一種財(cái)產(chǎn)，體現(xiàn)的是人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使它同時(shí)表現(xiàn)出一些特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性。主要有（）A、用途多樣性B、個(gè)別性C、涉及廣泛性D、權(quán)益受限性E、難以變現(xiàn)性24.簡(jiǎn)述收益法的基本原理、特點(diǎn)及使用范圍？25.簡(jiǎn)述成本法的含義是什么？26.成本法所采用的“成本”是具有特定含義的成本。具體表現(xiàn)為：（）。A、是一種經(jīng)濟(jì)成本B、是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C、是指開發(fā)商所付出的成本D、是消費(fèi)者的成本E、是實(shí)際成本27.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、指委托函、（）及附件等部分組成。A、估價(jià)師聲明B、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C、估價(jià)結(jié)果報(bào)告D、估價(jià)技術(shù)報(bào)告E、估價(jià)的假設(shè)和限制條件28.估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和結(jié)論。因此，在撰寫過程中要避免發(fā)生哪些錯(cuò)誤（）。A、技術(shù)路線錯(cuò)誤B、方法運(yùn)用錯(cuò)誤C、參數(shù)確定錯(cuò)誤D、報(bào)告格式錯(cuò)誤E、文字表述等其它常見錯(cuò)誤29.（）是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原理，它廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，也是市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)。A、預(yù)期原理B、替代原理C、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D、邊際效用原理30.需要評(píng)估某商品住宅在1996年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如表： 上表交易情況中，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度，正值表示高于正常價(jià)格的幅度。區(qū)域因素、個(gè)別因素中，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度。另外1995年8月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。31.成本法下的三類估價(jià)對(duì)象是新開發(fā)的土地、（）、就有不動(dòng)產(chǎn)。32.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，需要估算開發(fā)成本費(fèi)用及利稅包括（）。A、開發(fā)建筑承包費(fèi)B、專業(yè)費(fèi)用C、不可預(yù)見費(fèi)D、投資利息E、稅金及開發(fā)商合理利潤(rùn)33.交易情況修正是將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。34.6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設(shè)9000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有?，F(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購(gòu)買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%。35.資本化率是不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際收益與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率。36.估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括的內(nèi)容有：介紹估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況、分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素、說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由、說明估價(jià)的測(cè)算過程，參數(shù)選擇以及（）。A、估價(jià)原則B、估價(jià)方法C、估價(jià)人員D、估價(jià)結(jié)果及其確定的理由37.某賓館共有400個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和100個(gè)套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為35%，餐飲運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價(jià)格和凈收益資料如下表所示： 試依據(jù)上述資料估計(jì)該賓館的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。?38.簡(jiǎn)述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則（至少回答5條）？39.收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。40.基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。所以，基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格，而是區(qū)域性的價(jià)格。41.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是宗地價(jià)格的一種評(píng)估方法。它是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在比較的基礎(chǔ)上，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地于估價(jià)期日價(jià)格的方法。該方法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、預(yù)期收益原理C、供求原則D、收益分配原則42.某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費(fèi)用為2億元／krn2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報(bào)率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。43.某公司于2001年12月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2002年12月建成一建筑面積為1350m2的建筑物，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月實(shí)收租金28元/m2。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元/m2，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元/m2，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)格的3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.3％。目前該建筑物重置價(jià)格為1500元/m2，殘值率為零，土地及房屋資本化率分別為5％和6％。試求該地塊在2005年12月的土地使用權(quán)價(jià)格。44.物質(zhì)折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的價(jià)值損失。45.為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表 上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2002.1.1到2002.6.31該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞減1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002.10.31的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。46.新建不動(dòng)產(chǎn)的公式是？47.收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，也適用于無收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。48.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的使用條件？49.簡(jiǎn)述成本法的評(píng)估步驟？50.簡(jiǎn)述地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別？51.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)范圍？52.不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際上是實(shí)物與權(quán)益的結(jié)合。其中，實(shí)物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權(quán)益部分包括法律規(guī)定的各種權(quán)能。53.不動(dòng)產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在不能移動(dòng)，或雖能移動(dòng)，但移動(dòng)后會(huì)破壞它的完整性、使用價(jià)值及功能，或者會(huì)帶來明顯的經(jīng)濟(jì)損失。54.簡(jiǎn)述重置價(jià)格和重建價(jià)格的含義？55.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。56.某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為90萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬元；裝修的重置價(jià)格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8%）57.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物現(xiàn)場(chǎng)鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報(bào)酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格。58.假設(shè)開發(fā)法除了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估外，該方法還可應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)投資決策分析。59.在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平。60.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格。所謂正常價(jià)格是指在公開的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上，交易雙方均充分了解市場(chǎng)信息，以平等自愿的方式達(dá)成的交易價(jià)格。61.在確定不動(dòng)產(chǎn)客觀總收益時(shí)既要考慮其產(chǎn)生的有形收益，還要考慮其帶來的無形收益。62.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格按價(jià)格的形成形式分類可以分為（）A、成交價(jià)格B、市場(chǎng)價(jià)格C、理論價(jià)格D、買賣價(jià)格E、租賃價(jià)格63.（）指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類不動(dòng)產(chǎn)大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，反映該類不動(dòng)產(chǎn)在此時(shí)期內(nèi)的平均價(jià)格水平。A、公開市場(chǎng)價(jià)值B、理論價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、評(píng)估價(jià)格64.成本法的基本公式為：新開發(fā)的土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益。65.不動(dòng)產(chǎn)的基本特征是（），它是由土地的自然特性所決定的，因此，不動(dòng)產(chǎn)特性主要取決于土地特性。A、不可移動(dòng)性B、耐久性C、個(gè)別性D、數(shù)量有限性66.適用于評(píng)估新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的成本法基本公式是（）。A、新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝購(gòu)置土地價(jià)格＋建造建筑物價(jià)格B、新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）×修正系數(shù)＋建造建筑物價(jià)格C、新建不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊D、新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）×修正系數(shù)E、新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）×修正系數(shù)＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的間接成本＋建造建筑物的正常利潤(rùn)67.在出讓土地使用權(quán)上建造商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年A、37B、43C、63D、6068.堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的預(yù)期收益原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員必須對(duì)價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)未來的客觀、合理的預(yù)期收益進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，尤其是在收益法、假設(shè)開發(fā)法中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)收益的確定上。69.有一不動(dòng)產(chǎn)，未來第一年的純收益為16萬元，預(yù)計(jì)此后各年的純收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為9%，另外，該宗不動(dòng)產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，土地使用權(quán)年限為50年，已經(jīng)使用了5年，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為：（）A、216.08萬元B、217.04萬元C、218.04萬元D、219.08萬元70.不動(dòng)產(chǎn)的（）使得不動(dòng)產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，每一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格都存在差異，因此不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。A、個(gè)別性B、不可移動(dòng)性C、用途多樣性D、權(quán)益受限性71.簡(jiǎn)述成本法的實(shí)質(zhì)是？72.若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（）。A、通貨膨脹影響B(tài)、投資利息因素C、資金時(shí)間價(jià)值D、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償73.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一般因素指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平高低及其變動(dòng)具有普遍性和一般性影響的因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度因素。74.運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，需要確定不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的總收益和總費(fèi)用，從而計(jì)算純收益?？芍苯討?yīng)用于估價(jià)中的總收益是（）。A、實(shí)際收益B、客觀收益C、有形收益D、無形收益75.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)？76.土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利潤(rùn)）×土地增值收益率。77.一份完整的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容包括：封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制提案件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告和附件。78.不動(dòng)產(chǎn)的資本化率有（）A、綜合資本化率B、土地資本化率C、房地產(chǎn)資本化率D、建筑物資本化率E、房屋資本化率79.我國(guó)的房屋權(quán)屬證明有：（）A、《房屋所有權(quán)證》B、《房屋共有權(quán)證》C、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》D、《集體土地所有權(quán)證》E、《國(guó)有土地使用權(quán)證》80.如圖1-1所示，9宗臨街宗地的編號(hào)從左至右依次為1，2，3……9，根據(jù)表1-1 評(píng)估1號(hào)宗地的地價(jià)為（）元/m2A、1100B、1080C、1250D、120081.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素指生活狀態(tài)、人文、心理狀況和一般社會(huì)行為等。下列選項(xiàng)屬于社會(huì)因素的是（）。A、人口狀況B、心理因素C、城市化及公共設(shè)施條件D、國(guó)際化狀況E、城市交通體系狀況82.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的使用范圍？83.重新構(gòu)建價(jià)格是指企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，即實(shí)際成本。84.在我國(guó)，單項(xiàng)房屋估價(jià)主要采用房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。不動(dòng)產(chǎn)整體估價(jià)和單項(xiàng)土地估價(jià)主要采用土地估價(jià)的規(guī)范格式。85.不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)位置或移動(dòng)位置后引起性質(zhì)、性狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)。86.（）是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A、假設(shè)開發(fā)法B、市場(chǎng)比較法C、成本法D、收益法87.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，經(jīng)常發(fā)生的方法運(yùn)用錯(cuò)誤有（）。A、比較實(shí)例選擇有誤B、條件說明表和前面表述不一致C、總收益計(jì)算有誤D、成本項(xiàng)目確定錯(cuò)誤E、所選的比較因素不能反映待估不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)88.估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、估價(jià)作業(yè)期C、出具估價(jià)報(bào)告之日D、簽訂估價(jià)委托合同之日89.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。90.某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。91.不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括：（）A、不可移動(dòng)性B、權(quán)益受限性C、數(shù)量有限性D、難以變現(xiàn)性92.舊有不動(dòng)產(chǎn)公式是？93.運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的前提是具有足夠的和真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料和數(shù)據(jù)，越是近期的數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)的結(jié)果越準(zhǔn)確。94.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則在計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A、52B、70C、68D、5095.現(xiàn)擬采用市場(chǎng)法評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取了甲、乙、丙三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表： 又知，可比實(shí)例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實(shí)例甲為分期付款：首期96萬元；第一年末72萬，月利率1%；第二年末72萬，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1：8.5，2003年8月初的市場(chǎng)匯價(jià)為1：8.3。該類房地產(chǎn)人民幣價(jià)格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值）。96.為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素比較中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2005年1月1日至2005年6月30日該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月30日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。97.論述假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)步驟？98.從估價(jià)對(duì)象來看，市場(chǎng)比較法主要適用于交易性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估，如古建筑、教堂、學(xué)校等。99.運(yùn)用市場(chǎng)比較法的估價(jià)過程中，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括以下（）內(nèi)容。?A、統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一幣種和貨幣單位C、統(tǒng)一面積內(nèi)涵D、統(tǒng)一面積單位E、統(tǒng)一采用單價(jià)100.毛地是指現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物待拆遷的集體土地，受讓者除支付毛地價(jià)外還需對(duì)建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。第I卷參考答案一.參考題庫(kù)1.參考答案：A,B,C2.參考答案： （1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式： （2）計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（萬元）? （3）計(jì)算年總費(fèi)用? ①年家具設(shè)備的折舊費(fèi)=8000×（1-4%）/12=640（萬元） ②年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200（萬元）? ③年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3（萬元）? ④營(yíng)業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15（萬元）? 年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（萬元）? （4）計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75（萬元）? （5）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 3.參考答案：B4.參考答案：正確5.參考答案： 1）明確估價(jià)目的 2）擬定估價(jià)作業(yè)方案 3）搜集估價(jià)所需資料 4）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 5）選用估價(jià)方法運(yùn)算 6）確定估價(jià)結(jié)果 7）撰寫估價(jià)報(bào)告 8）估價(jià)資料歸檔6.參考答案： 不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括： 1、用途多樣性，指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等； 2、涉及廣泛性，指不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)的各個(gè)方面，容易對(duì)外界各方面產(chǎn)生影響，同時(shí)也容易受到外界各方面的影響； 3、權(quán)益受限性，即不動(dòng)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的權(quán)利受到法律的制約； 4、難以變現(xiàn)性，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高、不可移動(dòng)和個(gè)別性，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的交易不可能很頻繁； 5、保值增值性，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化的總體趨勢(shì)而言，由于不動(dòng)產(chǎn)本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。7.參考答案：B8.參考答案：錯(cuò)誤9.參考答案：錯(cuò)誤10.參考答案：C,D11.參考答案： 該商場(chǎng)2005年10月16日帶租約出售時(shí)節(jié)正常價(jià)格測(cè)算如下： （1）商場(chǎng)一層價(jià)格的測(cè)算： 租賃期限內(nèi)年凈收益=300×200×（1-20%）×12=57.60萬元 租賃期限外年凈收益=300×180×（1-20%）×12=51.84萬元 （2）商場(chǎng)二層價(jià)格的測(cè)算? 年凈收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（萬元） （3）該商場(chǎng)的正常價(jià)格=商場(chǎng)一層的價(jià)格+商場(chǎng)二層的價(jià)格=511.68+445.89=957.57萬元12.參考答案：B13.參考答案：B,C,D,E14.參考答案：A,B,C,D15.參考答案：正確16.參考答案：A17.參考答案： 1）當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定的，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； 2）當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定的，土地增值收益與成本價(jià)格都要進(jìn)行年期修正。（例如：以投資利潤(rùn)率來計(jì)算利潤(rùn)的）*n不是剩余年限，是土地使用權(quán)年限。 3）當(dāng)評(píng)估宗地為轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余年期修正。18.參考答案：D19.參考答案：A20.參考答案： （1）計(jì)算未來3年的凈收益 ①未來第一年的凈利益： （360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬元） ②未來第二年的凈收益： （400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬元） ③未來第三年的凈收益： （330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬元） （2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈收益 =0.3951×（53.50+55.15+40.86） =0.3951×149.51 =59.07（萬元） （3）計(jì)算收益價(jià)格21.參考答案： （1）該房地產(chǎn)為有收益不動(dòng)產(chǎn)，適宜用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。 （2）計(jì)算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有限年期的情況，公式為： （3）用復(fù)合投資法計(jì)算資本化率：R＝70％×6％＋30％×10％＝7.2％ （4）估算房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價(jià)格，則該日期后產(chǎn)生的預(yù)期收益為2005年12月30日及以后的預(yù)期純收益，到估價(jià)期日收益年限已過4年，剩余收益年限為46年，則：22.參考答案：A,B,E23.參考答案：A,C,E24.參考答案： 收益法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之一，它是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和其他具有收益性質(zhì)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法。收益法是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。 基本原理：視同在股價(jià)時(shí)點(diǎn)，購(gòu)買一宗一定使用年期（或只有一定年限的純收益）的不動(dòng)產(chǎn)，等于在這個(gè)年限內(nèi)可以在將來源源不斷地獲取純收益，那么，以現(xiàn)在的一個(gè)貨幣額與這將來純收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額就是該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。 特點(diǎn)：收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)、收益法是以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格、收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。 適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。25.參考答案： 1）經(jīng)濟(jì)成本：“成本”是不動(dòng)產(chǎn)重新建造是的完全價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格，不同于會(huì)計(jì)成本。 2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 3）消費(fèi)者的成本：意味著包括利潤(rùn) 4）客觀成本：假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，非個(gè)別案例。26.參考答案：A,B,D27.參考答案：A,C,D,E28.參考答案：A,B,C,D,E29.參考答案：B30.參考答案： （1）對(duì)可比實(shí)例A的單價(jià)修正31.參考答案：新建不動(dòng)產(chǎn)32.參考答案：A,B,C,D,E33.參考答案：錯(cuò)誤34.參考答案： 據(jù)題意本題的估價(jià)對(duì)象是未來16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值。這里采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。 求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（萬元） 求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36萬元 求取未來16年后28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值： V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（萬元）35.參考答案：錯(cuò)誤36.參考答案：D37.參考答案： （1）按收益法無限年公式求取該賓館的價(jià)格，其公式為：V=A/R? （2）計(jì)算客房與餐飲年總收益：? ①客房年總收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13（萬元）????? ②餐飲年總收益=3148.13×13%=944.44（萬元）????? （3）計(jì)算客房與餐飲年總費(fèi)用：????? ①客房年總費(fèi)用=3148.13×35%=1101.85（萬元）????? ②餐飲年總費(fèi)用=944.44×55%=519.44（萬元）? （4）計(jì)算年凈收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28（萬元）???? （5）由所給資料計(jì)算報(bào)酬率：? 可比房地產(chǎn)的報(bào)酬率：???? A=3000/25200=11.9%? B=3500/29400=11.9%?????????????????????????? C=2800/23800=11.76%??????????????????????????? D=2000/16600=12.05%? 以其平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率：???? （11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）／4=11.9%????? （6）從公式求得該賓館價(jià)格為：????? V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73（萬元）38.參考答案： 我過不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循以下基本原則： 1、合法性原則，即不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象必須是經(jīng)過國(guó)家法律法規(guī)確認(rèn)和保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)； 2、最有效原則，即所估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是以能使該不動(dòng)產(chǎn)之效用作最高發(fā)揮之使用方法為前提所能把握之價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)； 3、估價(jià)期日原則，即不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)首先明確估價(jià)期日； 4、替代原則，即可以通過不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上地域相近、類型相似、用途相同的交易實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行各種因素的比較修正后來替代待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格； 5、供求原則，即估價(jià)應(yīng)考慮市場(chǎng)供給與需求因素； 6、預(yù)期收益原則，即估價(jià)者必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致分析的前提下，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該不動(dòng)產(chǎn)未來能給權(quán)利人帶來的利潤(rùn)總和； 7、收益分配原則，即由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營(yíng)及不動(dòng)產(chǎn)四種生產(chǎn)因素組合而產(chǎn)生收益，應(yīng)由各因素分配； 8、公平原則，即要求估價(jià)人員應(yīng)用科學(xué)方法客觀公正的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。39.參考答案：正確40.參考答案：正確41.參考答案：A42.參考答案： 根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下。 （1）計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)為：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2） （2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)為：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2） （3）計(jì)算投資利息投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，土地取得費(fèi)利息的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)又分兩部分，其中40％為第一年投人，計(jì)息期為1.5年；另外60％在第二年投人，計(jì)息期為0.5年，因此投資利息為： 120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2） （4）計(jì)算投資利潤(rùn) 投資利潤(rùn)為：（120＋200）×20％＝64（元／m2） （5）計(jì)算土地增值收益 土地增值收益為：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2） （6）計(jì)算單位面積土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2） （7）計(jì)算土地總價(jià)格 土地總價(jià)格=512.83×5000000＝25.6415（億元） 因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格為512.83元／m2，總價(jià)格為25.6415億元。43.參考答案： 估價(jià)過程如下 （1）待估不動(dòng)產(chǎn)出租為有效益的不動(dòng)產(chǎn)，適宜于采用收益法評(píng)估該地塊的價(jià)格。 （2）計(jì)算年總收益：同類建筑物出租租金30元/m2，則年總收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）計(jì)算出租年總費(fèi)用 總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)： 年管理費(fèi)＝486000×5％＝24300元 年維修費(fèi)＝1500×1350×3%＝60750元 年保險(xiǎn)費(fèi)＝1500×1350×0.3%=6075元 年稅費(fèi)＝20×1350=27000元 小計(jì)共118125元 （4）計(jì)算房屋純收益 計(jì)算房屋折舊： 年折舊費(fèi)＝房屋重置價(jià)格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元 計(jì)算房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)格－年折舊額×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41 房屋純收益＝1901020.41×6％＝114061.22元 （5）計(jì)算土地年純收益 ＝不動(dòng)產(chǎn)總收益－不動(dòng)產(chǎn)總費(fèi)用－房屋純收益 ＝486000－118125－114061.22＝253813.78元 （6）估算2005年12月的土地使用權(quán)價(jià)格，由于待估宗地于2001年12月以出讓方式獲得50年使用權(quán)，估價(jià)期日剩余使用年限為46年。 收益價(jià)格＝ 44.參考答案：錯(cuò)誤45.參考答案： 46.參考答案： 1）公式： 新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 2）新建建筑物公式： 新家建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)47.參考答案：錯(cuò)誤48.參考答案： 1）要有充足的市場(chǎng)交易資料。 2）比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相關(guān)性和替代性49.參考答案： 1）收集整理資料 2）估算重新構(gòu)建價(jià)格（土地重新構(gòu)建價(jià)格：土地的重新取得價(jià)格、重新開發(fā)成本；建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格：重置價(jià)格、重建價(jià)格；建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法：?jiǎn)挝槐容^法、分部分項(xiàng)發(fā)、供料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法）50.參考答案： 1）地產(chǎn)是由無勞動(dòng)價(jià)值的土地物質(zhì)和有勞動(dòng)價(jià)值的土地資本構(gòu)成，而房產(chǎn)則完全是勞動(dòng)商品。 2）地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于其位置及供求關(guān)系，而房產(chǎn)的價(jià)格主要取決于其勞動(dòng)價(jià)值量。 3）地產(chǎn)具有稀缺性，會(huì)因供不應(yīng)求而不斷增值，而房產(chǎn)除因外部投資的輻射增值外，會(huì)因不斷折舊而貶值，地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要遵循地租規(guī)律，而房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要遵循價(jià)值規(guī)律。51.參考答案：交易評(píng)估、抵押評(píng)估、保險(xiǎn)評(píng)估、典當(dāng)評(píng)估、稅收評(píng)估、征收征用拆遷補(bǔ)償評(píng)估、糾紛涉案評(píng)估、企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)管理中的評(píng)估。52.參考答案：錯(cuò)誤53.參考答案：正確54.參考答案： 1、重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格； 2、重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料，建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格；55.參考答案： （1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格 ①建造成本：800萬元? ②管理費(fèi)用：800×3%=24萬元? ③投資利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90萬元 ④建筑物的重置價(jià)格：800+24+54.9+50+120=1048.9萬元 （2）計(jì)算建筑物的折舊額 ①墻壁、地面等損壞的折舊費(fèi)=18萬元 ②裝修部分的折舊費(fèi)=200×2/5=80萬元 ③設(shè)備部分的折舊費(fèi)=110×8/10=88萬元 ④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額：（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34萬元? ⑤該建筑物的折舊額=18+80+88+115.34=301.34萬元56.參考答案： （1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式：? 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物折舊? （2）求土地的重新取得價(jià)格? 因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價(jià)格 （3）計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格：? ①建安成本=600（萬元）? ②管理費(fèi)用=600×3%=18（萬元）? ③投資利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（萬元）? ④銷售稅費(fèi)=90（萬元）? ⑤開發(fā)利潤(rùn)=120（萬元）? 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬元） （4）計(jì)算建筑物折舊額? ①門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元）? ②?裝修部分的折舊額140×1/5×3=84（萬元）? ③設(shè)備部分的折舊額=100×1/10×3=30（萬元）? ④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（萬元）? 建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）? （5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）57.參考答案： （1）計(jì)算土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格VL （2）計(jì)算建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格VB? ①求建筑物重置價(jià)格C? C=1000×2000×3.0=600（萬元）? ②求可修復(fù)部分折舊D1?D1=5（萬元）? ③求裝修部分折舊D2? D2=30×2.5÷5=15（萬元）? ④求設(shè)備部分折舊D3 D3=50×2.5÷15=8.33（萬元）? ⑤求結(jié)構(gòu)部分折舊D4?D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（萬元）? ⑥求折舊總額D? D=D1+D2+D3+D4=61.77（萬元）? 則VB=C-D=600-61.77=538.23（萬元）? （3）計(jì)算房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格V?V=VL+VB=98.26+538.23=636.49（萬元）? 注：求土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用收益法公式進(jìn)行年期修正，不可用36/40方法計(jì)算。58.參考答案：正確59.參考答案：正確60.參考答案：錯(cuò)誤61.參考答案：正確62.參考答案：A,B,C63.參考答案：C64.參考答案：錯(cuò)誤65.參考答案：A66.參考答案：A,B,E67.參考答案：A68.參考答案：正確69.參考答案：B70.參考答案：A71.參考答案：通過對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各組成部分的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。72.參考答案：C73.參考答案：正確74.參考答案：B75.參考答案： 1）具有現(xiàn)實(shí)性、有較強(qiáng)的說服力。 2）在非正常市場(chǎng)情況下，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離收益價(jià)格。 3）要求估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)。76.參考答案：錯(cuò)誤77.參考答案：錯(cuò)誤78.參考答案：A,B,D79.參考答案：A,B,C80.參考答案：A81.參考答案：A,B,C82.參考答案： 1）主要用于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地區(qū)。 2）適用于交易性不動(dòng)產(chǎn)。 3）用于評(píng)估租金。 4）其他方法中有關(guān)參數(shù)的求取。83.參考答案：錯(cuò)誤84.參考答案：錯(cuò)誤85.參考答案：正確86.參考答案：C87.參考答案：A,B,E88.參考答案：C89.參考答案：正確90.參考答案： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：? （1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的