房地產(chǎn)估價(jià)師練習(xí)題（附答案）

房地產(chǎn)估價(jià)師練習(xí)題（附答案）一、單選題（共70題，每題1分，共70分）1、在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中,下列不屬于對(duì)周圍環(huán)境的描述的是()。A、景觀B、自然環(huán)境C、人文環(huán)境D、施工環(huán)境正確答案：D2、某宗房地產(chǎn)交易中,合同約定成交價(jià)格為2500元/m2,交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。A、2427B、2500C、2575D、2632正確答案：A答案解析：由于合同約定的成交價(jià)格是由買方承擔(dān)的,所以用買方的公式,正常成交價(jià)格=買方實(shí)際得到的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。3、某幢建筑物由于發(fā)生了地震,估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額,這種折舊屬于()。A、設(shè)備折舊B、功能折舊C、物質(zhì)折舊(因?yàn)槭菍儆诓牧鲜軗p)D、經(jīng)濟(jì)折舊正確答案：C4、在選取可比實(shí)例時(shí),主要在于精而不是多,一般來說可以選取()個(gè)可比實(shí)例。A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正確答案：A5、房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給,不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代,房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是()。A、易受限制B、不可移動(dòng)C、相互影響D、獨(dú)一無二正確答案：D6、在人流量很小的地方建造商場(chǎng),無論誰來建造該商場(chǎng),都需要花費(fèi)很多成本,但該商場(chǎng)卻不會(huì)有那么高的價(jià)值,這說明了()。A、應(yīng)在實(shí)際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整B、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整C、應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求,對(duì)成本法估價(jià)進(jìn)行調(diào)整D、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整正確答案：B7、下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中,后續(xù)開發(fā)的必要支出,描述錯(cuò)誤的是()。A、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn),后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)等支出B、投資利息只有在動(dòng)態(tài)分析法中才需要測(cè)算(應(yīng)是靜態(tài))C、一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn),終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)D、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息正確答案：B8、甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元,銀行為甲提供80萬元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押,通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20~80萬元正確答案：C9、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果,也是“替代原理”的體現(xiàn),重置成本通常()重建成本。(重置成本技術(shù)好,成本就低)A、高于B、低于C、等于D、高于或等于正確答案：B10、一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。下列選項(xiàng)中,不屬于無形資產(chǎn)的是()。A、房地產(chǎn)B、專有技術(shù)C、專利權(quán)D、商標(biāo)權(quán)正確答案：A11、城市規(guī)劃對(duì)建筑容積率的限制,屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A、房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B、受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C、受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利D、房地產(chǎn)的額外利益或收益正確答案：C12、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為()元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980正確答案：A答案解析：一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后,再與首付款相加,才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%,房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=首付款+一年后一次付清的款=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元建筑面積單價(jià)=28.811/111.11=2593.018868元/平方米13、住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的,層數(shù)等于或者超過()層為高層住宅。A、7B、10C、9D、8正確答案：B14、比較法的理論依據(jù)是()。A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B、均衡原理C、替代原理D、預(yù)期原理正確答案：C15、報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在()。A、期末B、任一時(shí)刻C、期初D、期中正確答案：A16、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí),無需做的是()。(可看ppt最后一道的案例題)A、估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期B、估算投資利息和開發(fā)利潤(rùn)C(jī)、估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入D、估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生正確答案：B17、某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2,建筑物重置價(jià)格為900元/m2,而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為()。A、44%B、50%C、67%D、86%正確答案：C答案解析：成新率q=建筑物現(xiàn)值V/建筑物的重置價(jià)格C=(1800x2000-800x3000)/(900x2000)=0.6718、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米,報(bào)酬率為10%,則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為()元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415正確答案：C答案解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。19、某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年,殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年,建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。A、29B、39C、40D、45正確答案：B答案解析：折舊率相等,用直線法,V=C(1-dxt)=C【1-(1-S)/Nxt】,V=建筑物市場(chǎng)價(jià)格,C=建筑物的總價(jià)=價(jià)格x建筑面積,S=殘值率,t=價(jià)值時(shí)間該建筑物的有效年齡,N=該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命20、在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家,法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是(),有時(shí)誤差范圍放寬到±15%。A、±25%B、±5%C、±15%D、±10%正確答案：D21、在房地產(chǎn)估價(jià)中,建筑物()。A、僅包括房屋,不包括構(gòu)筑物B、僅僅指房屋C、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類D、包括房屋、構(gòu)筑物和土地正確答案：C22、某套建筑面積為100m2的住宅,含家電家具的成交價(jià)格為50萬元,首付40%,余款半年后一次付清,假設(shè)年利率為8%,家電家具價(jià)值為5萬元,現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例,評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格,可比單價(jià)為()元/m2。A、4387B、4398C、4500D、4887正確答案：B答案解析：一步步來,1.先減去家具的價(jià)格=50-5=45;2.類似住宅首付款=45x40%=18;3.類似住宅半年后付清的余款=45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因?yàn)橛心昀是沂前肽旮肚宓?;4.類似住宅的總價(jià)=18+25.98=43.9(萬),所以單價(jià)=43.98/100=4398元23、房地產(chǎn)權(quán)利中,屬于債權(quán)的是()。A、地役權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)正確答案：D24、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約,其中配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施的要求屬于()方面的制約。A、土地使用管制B、土地權(quán)利設(shè)置C、建筑技術(shù)D、相鄰關(guān)系正確答案：A25、現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格,直接取決于其()。A、市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值C、效用D、花費(fèi)的成本正確答案：C26、估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人,包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人,其中()是估價(jià)主體。A、估價(jià)報(bào)告的使用者B、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師C、估價(jià)服務(wù)的需求者D、估價(jià)委托人正確答案：B27、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型,本質(zhì)上是由()決定的。A、估價(jià)委托人B、估價(jià)師C、估價(jià)目的D、估價(jià)對(duì)象正確答案：C28、根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的,由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,給予警告,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處()的罰款。A、1萬元以上3萬元以下B、3萬元以上5萬元以下C、5萬元以上10萬元以下D、5萬元以上20萬元以下正確答案：D29、估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng),該廠房建設(shè)期為2年,建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用期限為40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí),年折舊率為()。A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正確答案：C答案解析：年折舊率=(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命x100%=1/45x100%=2.22%特別注意的是,經(jīng)濟(jì)壽命以土地使用期限為準(zhǔn),題干中已建成5年,可加在土地使用期限上。30、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是()。A、替代原理B、最高利用原理C、預(yù)期原理D、邊際遞減原理(所有的方法都沒有這個(gè)原理)正確答案：C31、因征收房地產(chǎn),房地產(chǎn)估價(jià)師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià),屬于()業(yè)務(wù)。A、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)(如因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失)B、房地產(chǎn)減損評(píng)估業(yè)務(wù)C、房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務(wù)D、房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)正確答案：A32、某房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本中,建安工程費(fèi)為4000萬元,專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的10%,管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建成本的4%,投資利息為240萬,房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤(rùn)率為20%,銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建成本的6%,該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬元。A、6280B、6365.92C、6419.73D、6817.14正確答案：C答案解析：V=建安工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+房地產(chǎn)開發(fā)成本(即建安工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)x利潤(rùn)率=4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240+6%V+(4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240)x20%=6419.7333、在不同的地域,房地產(chǎn)也有不同的名稱,我國(guó)香港地區(qū),通常稱房地產(chǎn)為()。A、房屋B、樓盤C、不動(dòng)產(chǎn)D、物業(yè)正確答案：D34、建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱之為()。A、自然壽命B、實(shí)際年齡C、經(jīng)濟(jì)壽命D、有效年齡正確答案：C35、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是()。A、房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)B、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-已完成工作的必要費(fèi)用C、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-開發(fā)成本D、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-相應(yīng)的支出及利潤(rùn)正確答案：A36、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù),現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求,擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值,最適宜采用()進(jìn)行估價(jià)。A、假設(shè)開發(fā)法(題設(shè)相當(dāng)于舊房地改成新房地)B、成本法C、長(zhǎng)期趨勢(shì)法D、比較法正確答案：A37、某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年,未來第一年的有效毛收入為80萬元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬元,此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16正確答案：B答案解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵,能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[I/(Y-gI)]×{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-[E/(Y-gE)]×{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[80/(6%-4%)]×{1-[(1+4%)/(1+6%)]8}-[45/(6%-3%)]×{1-[(1+3%)/(1+6%)]8}=257.55(萬元)38、財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分,此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的()。A、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)B、續(xù)貸抵押估價(jià)C、抵押期間估價(jià)D、再次抵押估價(jià)正確答案：D39、建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法中,將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為()。A、單位比較法B、工料測(cè)量法C、分部分項(xiàng)法D、指數(shù)調(diào)整法正確答案：A40、一般情況下,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí),評(píng)估結(jié)果最大的估價(jià)前提是()。A、業(yè)主自行開發(fā)前提(A>B>C)B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提D、持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提正確答案：A41、李某購(gòu)買的商品房交付后,經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元,并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為()元。A、5000B、12574C、12650D、13911正確答案：B答案解析：損失=治理污染的費(fèi)用+租金凈收入=5000+3000×(1-15%)/0.5%×[1-1/(1+0.5)3]=12574元。42、按照我國(guó)法律的規(guī)定,居住用地的最高使用年限為()年。A、50B、40C、70D、60正確答案：C43、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3295元/m2,該套住宅按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。A、3000B、3277C、3500D、3599正確答案：C答案解析：無論用哪個(gè)面積計(jì)算,房子總價(jià)都是一樣的,住宅總面積/建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=145+9=154,房子總價(jià)=建筑面積單價(jià)x建筑面積=3295x154=507430,所以按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的單價(jià)=房子總價(jià)/套內(nèi)建筑面積=507430/145=3499.5244、下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后價(jià)值的描述中,錯(cuò)誤的是()。A、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn),還可能包括房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利B、動(dòng)態(tài)分析法中,對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測(cè)它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C、開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間,不會(huì)是未來開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間(有三種情況,第一種預(yù)售,是未來開發(fā)完成之間的某個(gè)時(shí)間;第二種正常銷售,有可能是開發(fā)完成;第三種延遲銷售)D、靜態(tài)分析法中,開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值正確答案：C45、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法,錯(cuò)誤的是()。A、估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(不符合獨(dú)立的原則)C、估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D、估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見正確答案：B46、下面不屬于造成功能折舊的因素是()。A、人們消費(fèi)觀念的改變B、環(huán)境污染(屬于市場(chǎng)外部的)C、建筑設(shè)計(jì)缺陷D、建筑技術(shù)進(jìn)步正確答案：B47、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。A、土地成本+建設(shè)成本B、土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值D、土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用正確答案：B48、通常情況下,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括()。A、為抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)提示B、抵押率測(cè)算C、抵押價(jià)值評(píng)估D、貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)正確答案：A49、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義,表述錯(cuò)誤的是()。A、中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)B、美國(guó)通常稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)C、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)D、國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同正確答案：B50、經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“完全市場(chǎng)”需要同時(shí)具備若干條件,下列選項(xiàng)中,屬于“完全市場(chǎng)”必須具體條件的是()。A、銷售者需要實(shí)現(xiàn)總效用最大化B、商品可以轉(zhuǎn)讓,且具有不可移動(dòng)性C、就成交總額而言,每個(gè)買者和賣者的購(gòu)銷額是無關(guān)緊要的D、商品質(zhì)量參差不齊,方便實(shí)現(xiàn)商品篩選正確答案：C51、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年,乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年,假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同,若采用直線法計(jì)算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較,則()。A、甲等于乙(直線法是最簡(jiǎn)單的一種測(cè)算折舊的辦法,它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等)B、難以判斷C、甲小于乙D、甲大于正確答案：A52、下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求,描述不當(dāng)?shù)氖?)。A、兩者權(quán)利性質(zhì)相同B、兩者區(qū)位相近C、兩者檔次相當(dāng)D、兩者用途相近(不能是相近,一定要相同)正確答案：D53、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。A、銷售稅費(fèi)B、建設(shè)成本C、土地成本D、銷售費(fèi)用正確答案：A54、假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的()的“倒算法”。A、收益法B、比較法C、長(zhǎng)期趨勢(shì)法D、成本法正確答案：D55、房地產(chǎn)是()三者的結(jié)合體。A、實(shí)物、區(qū)位、位置B、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位C、權(quán)益、位置、擁有者D、實(shí)物、權(quán)益、權(quán)利正確答案：B56、在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中,說明有無停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等描述,屬于()描述。A、交通收費(fèi)情況B、交通管制情況C、停車位置情況D、停車方便程度正確答案：D57、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年,報(bào)酬率為6%下的價(jià)格為4920元/m2;若該房地產(chǎn)的收益期限為50年,報(bào)酬率為8%,則其價(jià)格最接近于()元/m2。A、3816B、3899C、4087D、4000正確答案：D答案解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公式,Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入數(shù)據(jù)得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)58、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。A、土地總量有限B、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C、房地產(chǎn)的價(jià)值量大D、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性正確答案：B59、根據(jù)通常的房地產(chǎn)估價(jià)途徑,產(chǎn)生了三種基本的房地產(chǎn)估價(jià)方法,下列不屬于基本估價(jià)方法的是()。A、成本法B、收益法C、比較法D、假設(shè)開發(fā)法正確答案：D60、運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是()。A、測(cè)算收益期或持有期B、測(cè)算未來收益C、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)D、選擇具體估價(jià)方法(分有報(bào)酬資本法、直接資本法)(如果本題問報(bào)酬資本法的首要步驟則選A)Ps:運(yùn)用收益法估價(jià)步驟:DACB+計(jì)算收益價(jià)值正確答案：D61、某寫字樓年凈收益為420萬元,未來三年內(nèi)仍然維持該水平,預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為()萬元。A、992B、3306C、10014D、12723正確答案：C答案解析：本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。V=未來三年的折現(xiàn)+三年之后的折現(xiàn)=年凈收益/報(bào)酬率x【1-1/(1+報(bào)酬率)未來n年】+未來若干年后的價(jià)格/(1+報(bào)酬率)未來n年=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。計(jì)算得到:V=10013.49(萬元)。62、目前,建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式不包括()。A、招標(biāo)B、自由買賣C、掛牌和協(xié)議D、拍賣正確答案：B63、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整,可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地是()。A、在建工程B、毛地(城市還未拆遷的土地)C、生地(農(nóng)村沒有基礎(chǔ)設(shè)施的地)D、熟地正確答案：D64、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元,報(bào)酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為()萬元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18正確答案：A答案解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn),土地剩余使用年限為50-10=40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物,則建筑物剩余收益期為40年,年凈收益為10萬元,報(bào)酬率為7.5%,則:v=15/7.5%【1-1/(1+7.5%)40次方】=188.91665、下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中,正確的是()。A、估價(jià)機(jī)構(gòu)不得制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)B、選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性,主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象來選取C、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)D、不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象,估價(jià)依據(jù)有所不同正確答案：D66、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2,建筑面積100m2,首期付款120萬元,其余半年后支付80萬元,1年后支付40萬元。已知年利率為10%,則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為()元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69正確答案：B答案解析：該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格=[首付+半年后支付/(1+年利率)0.5+一年后支付/(1+年利率%)67、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。A、13B、15C、16D、17正確答案：C答案解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)68、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元,建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元,投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%,成本利潤(rùn)率為15%,則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為()萬元。(課件有本題和上題的區(qū)別)A、939.56B、947.80C、952.51D、986.84正確答案：C答案解析：V=土地取得成本+建設(shè)成本管理費(fèi)用+投資利息+(銷售稅金及附加+其他銷售稅費(fèi))+(土地取得成本+建設(shè)成本+投資利息+銷售費(fèi)用)x成本利潤(rùn)率=200+500+50+(3%+6%)V+(200+500+50+3%V)x15%69、下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法,描述錯(cuò)誤的是()。A、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果精確B、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算需要精確預(yù)測(cè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的時(shí)間C、靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果比較粗略D、靜態(tài)分析法測(cè)算過程相對(duì)復(fù)雜(應(yīng)該是簡(jiǎn)單)正確答案：D70、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設(shè)成本為800萬元,管理費(fèi)用為60萬元,投資利息為140萬元,銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為()萬元。A、2651.52B、2667.75C、2705.63D、2771.49正確答案：A答案解析：V=土地取得成本+建設(shè)成本管理費(fèi)用+投資利息+(銷售稅金及附加+其他銷售稅費(fèi))+直接成本(即土地取得成本和建設(shè)成本)x直接成本利潤(rùn)率=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%二、多選題（共10題，每題1分，共10分）1、對(duì)于土地來說,實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括()。A、地勢(shì)B、形狀C、外部配套設(shè)施D、環(huán)境景觀E、開發(fā)程度正確答案：ABE2、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成,預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年,房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元,此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,報(bào)酬率為8%,則()。A、該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬元B、該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬元C、以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格,凈收益乘數(shù)為5.14D、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年E、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年正確答案：BCD答案解析：設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限為n令A(yù)-(n-1)b=0,即28-(n-1)×2=0N=15該房地產(chǎn)的收益價(jià)格=以第一年凈收益為依據(jù),采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格,凈收益乘數(shù)=收益價(jià)格/年凈收益=143.89/28=5.14請(qǐng)問在計(jì)算“該房地產(chǎn)的收益價(jià)格”?(公式復(fù)制不過來)時(shí)為什么要選擇收益遞增的公式呢?【回答】學(xué)員moneyjiongjiong,您好!您的問題答復(fù)如下:是用收益遞減公式。房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元,此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,當(dāng)年收益額為零的時(shí)候,收益年限就結(jié)束了。3、在房地產(chǎn)估價(jià)中,下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有()。A、電器設(shè)備價(jià)值B、債權(quán)債務(wù)C、商譽(yù)D、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)E、土地價(jià)值正確答案：ABCD4、按開發(fā)程來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分,可以分為()。A、現(xiàn)房B、熟地C、生地D、自有房地產(chǎn)E、毛地正確答案：ABCE5、從房地產(chǎn)估價(jià)角度來說,一宗土地的空間范圍包括()。A、地上空間B、權(quán)益空間C、地下空間D、地表E、區(qū)位空間正確答案：ACD6、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法,正確的有()。A、凈收益包括有形收益和無形收益B、通常只有客觀收益才能用于估價(jià)C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi),但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短,在使用過程中要不斷更新,也就是重置提撥款,作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了)D、應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值E、空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算正確答案：ABDE7、房地產(chǎn)租賃包括()。A、動(dòng)產(chǎn)租賃B、不動(dòng)產(chǎn)租賃C、土地使用權(quán)出租D、房屋租賃E、土地租賃正確答案：CDE8、房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中,所有權(quán)的種類包括()。A、區(qū)分共有B、區(qū)分所有C、公有D、獨(dú)有E、共有正確答案：BDE9、房地產(chǎn)的特性包括()。A、流動(dòng)性好B、相互影響C、獨(dú)一無二D、保值增值E、需求有限(供給有限)正確答案：BCD10、收益性房地產(chǎn)包括()。A、加油站B、餐館C、旅店D、農(nóng)地E、未開發(fā)的土地正確答案：ABCD三、判斷題（共20題，每題1分，共20分）1、可出售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià);出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià);僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A2、房地產(chǎn)用途描述要說明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、登記用途、實(shí)際用途。A、正確B、錯(cuò)誤正確答案：A3、建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的