下半年福建省房地產(chǎn)估價師案例與分析房產(chǎn)稅兩稅一費的計算基數(shù)模擬試題

2016年下半年福建省房地產(chǎn)估價師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費的計算基數(shù)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格.一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、”五通一平"一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設施或條件以及場地平整.

A:給水、排水、電力、通信

B：給水、排水、燃氣、熱力

C：排水、電力、通信、燃氣

D：排水、電力、通信、熱力

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的。(2009年試題）

A:替代性

B：發(fā)展性

C：地區(qū)性

D：復雜性

E：借款合同3、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。

A．房地產(chǎn)的歷史價格資料

B．房地產(chǎn)的未來價格資料

C．房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料

D．估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料4、房地產(chǎn)估價中,遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在__的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值.

A．委托人

B．估價報告預期使用者

C．管理部門

D．中立5、對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率__.

A．包含了對通貨膨脹的補償

B．不包含對通貨膨脹的補償

C．沒有實際意義

D．不能直接用于財務評價6、建筑物凈收益=×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）．【2003年考題】

A:建筑物重置價

B:建筑物現(xiàn)值

C：土地價格

D：房地產(chǎn)價格

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、下列在確定房屋貨幣拆遷補償標準時，關于房屋“用途”的說法不正確的是。

A：“用途”是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途

B:所有權證書未標明用途的，以營業(yè)執(zhí)照上載明的用途為準

C：產(chǎn)權檔案未記錄用途的，以實際用途為準

D：實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章8、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定__.

A．最佳用途和最佳規(guī)模

B．最佳集約度

C．最佳規(guī)模和最佳集約度

D．最佳用途9、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是。

A:0。4、0.4、0.2

B:0。3、0.4、0。3

C：0.4、0。2、0。4

D：0。4,0。3、0.3

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0。625%，則該抵押貸款的實際年利率為。（2008年試題）

A：7。50％

B:7。56％

C：7。71%

D:7。76％

E：借款合同

11、某商品住宅總價為98萬元,首付款為30％,其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息,貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％.則其綜合資本化率為。

A：7。65％

B：8。75％

C：9.42％

D:10.19％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是(）。

A．在建工程抵押估價

B．房地產(chǎn)損害賠償估價

C．期房市場價值評估

D．房地產(chǎn)估價的復核估價13、某企業(yè)開發(fā)某土地，工地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價為(）元/m2。

A．1840

B．2840

C．2966

D．300014、直線趨勢法公式Y=a+bX中，X表示.

A：價格

B：時間

C：常數(shù)

D:價格變動率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、拆遷管理部門批準拆遷的同時,還應將批準決定及有關事項通知拆除房屋所在地的.

A：鄉(xiāng)人民政府

B：縣人民政府

C：拆遷管理部門

D：公安部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調16、是指一個國家以當年價格(或不變價格)計算的一年內國內生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務的市場價值總和.

A：國內生產(chǎn)總值

B：國民生產(chǎn)總值

C：國內生產(chǎn)凈值

D:國民收入

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調17、一廠房建成后8年被改造為超級市場,并補辦了土地使用權出讓手續(xù),土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為__年。

A．40

B．42

C．48

D．5018、房屋的成本租金不含__。

A．折舊費

B．維修費

C．保險費

D．稅金19、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔.據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。

A．27.6

B．28。2

C．29。0

D．29。920、房地產(chǎn)估價是一種關乎的切身利益乃至社會公共利益，較為復雜的專業(yè)服務活動。

A:相關單位

B：個人

C:集體

D：相關單位和個人

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、判定房地產(chǎn)投資風險因素發(fā)生的概率屬于__階段的工作.

A．風險辨識

B．風險估計

C．風險評價

D．風險決策22、房屋拆遷補償?shù)膶ο笫?

A:被拆除房屋的所有人

B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人

D：被拆除房屋的代管人

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章23、某種商品的用途越多,其.

A：需求彈性越小

B：需求彈性越大

C：越缺乏彈性

D:完全無彈性

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調24、假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用__。

A．減少

B．增加

C．不變

D．可能增加也可能減少25、從獲取估價業(yè)務開始至出具估價報告后的估價資料歸檔止，包括：①獲取估價業(yè)務；②受理估價委托及明確估價基本事項;③搜集估價所需資料；④擬定估價作業(yè)方案；⑤實地查勘估價對象；⑥選定估價方法測算：⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告;⑨審核估價報告：⑩出具估價報告；（11）估價資料歸檔。一個房地產(chǎn)估價項目的估價活動的全過程和工作步驟排序正確的是__。

A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11)

B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11）

C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩（11)

D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11)二、多項選擇題(共25題,每題2分,每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分）1、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5％的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元.

A：11.41

B：11。49

C：12.41

D：12.49

E:借款合同2、會計要素主要包括__.

A．資產(chǎn)、負債、所有者權益

B．資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用

C．資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用、利潤

D．資產(chǎn)、收入、利潤3、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是.

A：加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測

B：及時了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展情況

C：督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā)

D：督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置

E:不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生4、住房公積金屬于__所有。

A．繳存住房公積金的單位

B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位和個人共同

D．住房公積金管理中心5、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為萬元。

A:42.0

B：50。4

C：60.0

D：72.0

E：借款合同6、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價,在此估價中,估價對象狀況應為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應為__時點的狀態(tài)。

A．現(xiàn)在

B．未來

C．過去

D．B和C7、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有。（2006年試題）

A：導致房地產(chǎn)實際價值下降

B：導致房地產(chǎn)實際價值上升

C:加大投資者債務負擔

D：抑制房地產(chǎn)市場需求

E：增加房地產(chǎn)市場需求8、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。

A:區(qū)位

B：用途

C:檔次

D：周圍環(huán)境

E：建筑規(guī)模9、《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》宣布從__下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化.

A．1996年

B．1997年

C．1998年

D．1999年10、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內容的是.

A:吸納率分析

B：調查房地產(chǎn)存量、過去走勢及未來趨勢

C:家庭規(guī)模與結構分析

D：市場購買者的產(chǎn)品功能需求

E：借款合同

11、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對城市建設工程項目進行管理和監(jiān)督。

A:建設項目選址意見書

B：建設用地規(guī)劃許可證

C:建設工程開工許可證

D：建設工程規(guī)劃許可證

E:建設工程施工報告12、房地產(chǎn)交易管理是指政府管理部門及其他相關部門以__手段,對房地產(chǎn)交易活動行使指導監(jiān)督等管理。

A．行政的

B．法律的

C．政治的

D．經(jīng)濟的

E．間接的13、是減輕納稅人負擔的措施。

A：附加

B：加成

C：減稅

D：免稅

E：規(guī)定起征點和免征額14、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析15、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是__。

A．投資利潤率

B．投資回報率

C．貸款利率

D．成本利潤率16、在用假設開發(fā)法來評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)利潤一般采用的是同類房地產(chǎn)開發(fā)項目__。

A．投資者要求的最低報酬率

B．投資者要求的最高報酬率

C．社會一般正常利潤

D．社會最低利潤17、在求取建筑物折舊時,如果建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結束的，下列說法中不正確的是__。

A．對于在土地使用權出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。

B．對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

C．對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按照土地，使用期限計算建筑物折舊。

D．對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按照建筑物的實際年齡加上土地使用權的剩余使用年限計算建筑物折舊。18、金融機構進行項目貸款審查時，要進行__工作.

A．客戶評價

B．項目評估

C．擔保方式評價

D．貸款綜合評價

E．環(huán)境評價19、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配,但不能通過市場轉讓獲取交易差價的證券__。

A．股份

B．股票

C．股單

D．公司債券20、不屬于影響消費者購買因素的是（).

A．經(jīng)濟因素

B．社會因素

C．個人因素

D．理性因素21、下列屬于影響商品供給的主要因素包括.

A：消費者對未來的預期

B:其他商品的價格

C：商品本身的價格

D：政府的政策

E：生產(chǎn)技術的變動和生產(chǎn)要素的價格22、增長速度是反映現(xiàn)象增長程度的相對指標，