上半年甘肅省房地產(chǎn)估價師制度與政策物業(yè)與物業(yè)管理基本概念考試試卷

2015年上半年甘肅省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)與物業(yè)管理基本概念考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、根據(jù)《物權法》規(guī)定,業(yè)主大會決定選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，應當經(jīng)的業(yè)主同意。

A：專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)

B:專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之一

C：專有部分占建筑物總面積四分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)四分之一

D:專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。（2)．如果在成交日期時一次付清,則給予折扣5％.（3）．以抵押貸款方式支付,首期支付10萬元，余款在未來10年內(nèi)按月等額支付。（4）．約定一年后一次付清。（5）．從成交日期起分期支付,首期支付20萬元,余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。

A:第(1）種情況

B：第(2）種情況

C:第(4)種情況

D:第(5）種情況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理.

A:選址意見書

B：建設用地規(guī)劃許可證

C:施工許可證

D：建設工程規(guī)劃許可證

E:房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章4、如果是無期限的土地所有權，就無需計提__。

A．時限問題

B．附加值

C．利率

D．折舊5、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6％，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（)元。

A．1005.56

B．1010。56

C．1110.56

D．1115.566、導致酸雨形成的主要污染物是.（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關知識試題）

A：一氧化碳

B:二氧化硫

C：二氧化氮

D：碳氫化合物

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、資本化率構成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵?

A:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉的速度

B：估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C:估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉的速度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、不屬于引起房地產(chǎn)價格上升的原因是（).

A．外部經(jīng)濟

B．需求增加導致稀缺性增加

C．生活水平的提高

D．通貨膨脹9、對特定的納稅人實行加成征稅,加一成等于加的10％。

A:正稅

B:副稅

C：納稅人

D：稅率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、目前，房地產(chǎn)估價機構各資質等級相應標準中，一級房地產(chǎn)估價機構注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)為名以上。

A：3

B：5

C:8

D:15

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某類房地產(chǎn)2006~2010年的價格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預測該類房地產(chǎn)2011年的價格為元／㎡。

A:10300

B：10400

C：11165

D:11265

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%,報酬率為2%，商場建筑面積為40000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為__萬元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746。8113、業(yè)主是指__.

A．物業(yè)的管理人

B．物業(yè)的產(chǎn)權人

C．物業(yè)的使用人

D．物業(yè)的租賃人14、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是__.

A．交通

B．用途

C．環(huán)境

D．樓層15、某寫字樓年出租凈收益為300萬元,預計未來三年內(nèi)仍然維持該水平,三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1．2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為萬元.

A：4580

B：5580

C:6580

D:7580

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、業(yè)主公約由__制定并修改。

A．業(yè)主大會

B．業(yè)主委員會

C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同17、《廉租住房保障辦法》屬于。

A：房地產(chǎn)的法律

B:房地產(chǎn)的行政法規(guī)

C:房地產(chǎn)的部門規(guī)章

D：房地產(chǎn)的規(guī)范性文件

E:房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章18、因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于。

A：自然折舊

B：物質折舊

C:功能折舊

D：經(jīng)濟折舊

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、在某商業(yè)街深度30．48m（即100英尺）,臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測,與其相鄰、臨街深度為45．72m(即150英尺）、臨街寬度20m的矩形土地的總價為萬元。

A：1504

B：1404

C:1304

D：1204

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分，兩者的長短關系有。

A：自然壽命≥經(jīng)濟壽命

B:自然壽命≤經(jīng)濟壽命

C：自然壽命=經(jīng)濟壽命

D:無關

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8,樓面地價為700元／㎡．現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／㎡．理論上應補地價．【2004年考題】

A:78萬元

B：882萬元

C：1210萬元

D:1272萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、房地產(chǎn)保險中，建筑工程承包合同保險不包括.

A:投標保證保險

B:預付款保證保險

C:貸款購房保證保險

D:維修保證保險

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、標準深度是道路對地價影響的轉折點：由此接近道路的方向,地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價__。

A．逐漸降低

B．逐漸升高

C．可視為基本不變

D．為零24、建設單位征用的土地，其土地所有權屬于__。

A．集體經(jīng)濟組織

B．國家

C．建設單位

D．使用單位25、下列控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中,不屬于環(huán)境容量控制指標的是.

A：容積率

B：建筑密度

C：綠地率

D：土地與建筑使用相容性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項得0。5分)1、同一建筑物若使用性質不同,其年折舊額由大到小的排列順序為__。

A．一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房

B．非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房

C．腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房

D．非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房2、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比,原因主要是（）。

A．商用房地產(chǎn)風險更高

B．商用房地產(chǎn)的收益更高

C．商用房地產(chǎn)的價值更高

D．商用房地產(chǎn)的增值潛力更大3、__通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)項目建設.

A．公開招標

B．邀請招標

C．掛牌轉讓

D．協(xié)議出讓4、路線價法估價時需要用路線價再配合__計算出待估宗地的價格.

A．深度百分率

B．資本化率

C．收益率

D．物價指數(shù)

E．其他價格修正率5、被執(zhí)行人張某不能清欠張某所欠的債務,同時張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定對__的財務強制拍賣.

A．張某

B．張某或楊某

C．楊某

D．張某和楊某6、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以較大幅度上漲,那么該類型物業(yè)的出租需求就會。

A:減少

B：增加

C：不變

D：同步遞減

E:借款合同7、下列屬于禁止流通物的有.

A：毒品

B:武器

C：軍火

D:化工物品

E:文物藝術品8、下列有關統(tǒng)計學基礎知識的表述中，不正確的有__。

A．隨著研究目的的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉化

B．反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術語稱為指標

C．調(diào)查對象就是被調(diào)查和訪問的具體單位

D．調(diào)查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標是社會經(jīng)濟現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標之比9、失業(yè)一般分為三類。

A：摩擦失業(yè)

B：非摩擦失業(yè)

C:困難失業(yè)

D:自愿失業(yè)

E：非自愿失業(yè)10、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1％。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為__元/m2.

A．3214

B．3347

C．3367

D．3458

11、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付,貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。

A．實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元

B．實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元

C．實際單價為2000元/m2,實際總價為20萬元

D．實際單價為2000元/m2，實際總價為30。16萬元12、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是。（2008年試題）

A：在建工程

B：車站

C：購物中心

D:科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

E：借款合同13、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1．5，如果房屋開發(fā)成本為3000元／㎡（按建筑面積計），預測能夠以8000元/㎡（按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為元／㎡．（2007年試題)

A：3000

B：5000

C：7500

D：8000

E：借款合同14、房地產(chǎn)中介服務業(yè)包括。

A：房地產(chǎn)交易

B：房地產(chǎn)咨詢

C：房地產(chǎn)估價

D：房地產(chǎn)經(jīng)紀

E:物業(yè)管理15、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中,屬于經(jīng)濟折舊的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．環(huán)境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損16、下列關于項目資本金的出資方式，表述不正確的是.

A：項目投資資本金可以用貨幣出資

B：項目投資資本金也可以用實物出資

C：項目投資資本金不可用土地使用權作價出資

D:項目投資資本金也可以用非專利技術作價出資,但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構依照法律、法規(guī)評估其價值，且不得高估或低估

E：以工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的10％，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外17、影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量有幾個方面。

A：金融業(yè)的發(fā)展

B:經(jīng)濟發(fā)展狀況

C：生產(chǎn)和工作方式的轉變

D：人文環(huán)境的變化

E：房地產(chǎn)產(chǎn)權與交易政策18、開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項目的.

A：施工方案

B:工期

C:質量目標

D:報價

E：市場售價19、關于長期趨勢法的作用,下列說法正確的有__.

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調(diào)整

D．長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏

E．長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢20、建筑物重置價格的求取方法有等．【2004年考題】

A：單位比較法

B:工料測量法

C：指數(shù)調(diào)整法

D：分部分項法

E:成新折扣法21、對項目手冊的實施作用,以下說法正確的是。

A：加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測

B:及時了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展情況

C：督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā)

D：督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置

E:不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生22、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括__.

A．人員工資及辦公費用

B．保持物業(yè)正常運轉的成本，為租客提供服務的費用

C．保險費、房產(chǎn)稅和法律費用等

D．抵押貸款還本付息費用23、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月1