上半年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)考試試卷

2017年上半年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意）1、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是__模式。

A．單一市場(chǎng)集中化

B．產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

C．市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化

D．全面覆蓋2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是。

A：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

B：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

C：房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制

D:房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、在MR＝MC的均衡產(chǎn)量上，企業(yè)__。

A．必然得到最大利潤(rùn)

B．不可能虧損

C．必然得到最小的虧損

D．若獲利潤(rùn),則利潤(rùn)最大;若虧損,則虧損最小4、下列說(shuō)法不屬于重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路的是.

A：房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

B：土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

C：具體價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

D：建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0。5,樓面地價(jià)為1000元／㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元／㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為萬(wàn)元.

A：500

B:525

C:600

D：1650

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明,聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn).

A：3

B：5

C：7

D：15

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí),臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×()臨街寬度.

A．單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B．累計(jì)深度價(jià)格修正率

C．平均深度價(jià)格修正率

D．混合深度價(jià)格修正率8、電磁波對(duì)人體的危害程度從大到小排序正確的是。（2008年試題)

A：超短波超短波〉短波〉中波〉長(zhǎng)波

D:超短波〉短波>微波>中波〉長(zhǎng)波

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、投資額不足總投資額__且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地屬于閑置土地。

A．25％

B．20％

C．15％

D．10％10、超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,有關(guān)部門(mén)可以__。

A．征收土地閑置費(fèi)

B．無(wú)償收回土地使用權(quán)

C．解除出讓合同

D．變更出讓合同

11、某臨街深度30.48%(100ft）、臨街寬度20％的矩形土地，總價(jià)為1500萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則,與其相鄰、臨街深度為15。24％(50ft）、臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為_(kāi)_萬(wàn)元.

A．1200

B．1150

C．1100

D．105012、同區(qū)域、同類(lèi)型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有__.

A．保值性

B．增值性

C．異質(zhì)性

D．弱流動(dòng)性13、某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元,以后每年凈收益增長(zhǎng)2％，從第8年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為萬(wàn)元。（說(shuō)明：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說(shuō)明，確定收益期限依據(jù)不充分）

A：85。45

B：87。16

C:88。50

D:88。90

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、某宗土地50年使用權(quán)的價(jià)格為1000萬(wàn)元,現(xiàn)探測(cè)其地下有銅礦資源,該銅礦資源的價(jià)值為500萬(wàn)元．若土地資本化率為7％，則該宗土地30年使用權(quán)的價(jià)格為.

A:899萬(wàn)元

B：1000萬(wàn)元

C:1349萬(wàn)元

D：1500萬(wàn)元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、債券的償還性、收益性、流動(dòng)性和安全性之間具有關(guān)系,一般情況下很難同時(shí)兼顧。

A：相逆性

B：相關(guān)性

C:相聯(lián)性

D:統(tǒng)一性

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、概算定額是在__的基礎(chǔ)上綜合擴(kuò)大而成的，每一概算定額中綜合分項(xiàng)都包含數(shù)個(gè)該定額細(xì)目。

A．預(yù)算定額

B．施工定額

C．企業(yè)定額

D．投資估算17、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類(lèi)型為.

A:市場(chǎng)價(jià)值

B：投資價(jià)值

C：謹(jǐn)慎價(jià)值

D：在用價(jià)值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)．由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)。

A：逐漸降低

B：逐漸升高

C：可視為基本不變

D：為零

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是。

A:建筑高度

B：建筑間距

C：建筑密度

D：建筑后退紅線距離

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400㎡，土地使用期限為40年，從開(kāi)工之日起計(jì)算．項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元／㎡，可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25％．目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%．假設(shè)報(bào)酬率為8％．折現(xiàn)率為14％，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為．［2007年號(hào)題］

A：2281．83萬(wàn)元

B：2474．60萬(wàn)元

C:3798．30萬(wàn)元

D:4119．18萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品__時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本.

A．出售與出租

B．開(kāi)發(fā)

C．建設(shè)

D．管理22、重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是的體現(xiàn)。

A：經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

B：均衡原理

C：替代原理

D:對(duì)立原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí),決定項(xiàng)目可建筑面積數(shù)量的是__。

A．容積率

B．建筑高度

C．建筑規(guī)模

D．建設(shè)工程24、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除租賃房屋，對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的,實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂.

A：租賃協(xié)議

B:買(mǎi)賣(mài)協(xié)議

C：購(gòu)買(mǎi)協(xié)議

D：合作協(xié)議

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙,臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．65。4

B．81。8

C．87。2

D．109。0二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng).錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8%,則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年）。

A．30

B．40

C．50

D．602、《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定:土地使用者在簽約時(shí)應(yīng)繳納地價(jià)款的一定比例作為定金，并應(yīng)在__日內(nèi)支付全部?jī)r(jià)款，逾期未全部支付地價(jià)款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)并不退定金.

A．15

B．30

C．60

D．903、下列保險(xiǎn)中，屬于政策保險(xiǎn)的有。

A:社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)

B：農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)

C：巨災(zāi)保險(xiǎn)

D：失業(yè)保險(xiǎn)

E：出口信用保險(xiǎn)4、對(duì)土地“征收”和“征用”做出明確區(qū)分的是十屆人大常委會(huì)第__次會(huì)議。

A．十

B．十一

C．十二

D．十三5、成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的__.

A．固定費(fèi)用

B．變動(dòng)費(fèi)用

C．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

D．原材料費(fèi)用6、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于__。

A．開(kāi)發(fā)費(fèi)用的正確預(yù)測(cè)

B．最佳開(kāi)發(fā)利用方式的選取

C．正確地預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

D．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的客觀預(yù)測(cè)

E．開(kāi)發(fā)時(shí)間的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)7、從總體上來(lái)說(shuō)，投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資包括以下__投資.

A．土地

B．房屋

C．機(jī)械設(shè)備

D．原材料

E．輔料8、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增,第1年的租金為1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬(wàn)元。

A：11。41

B：11.49

C:12.41

D：12.49

E：借款合同9、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

A．預(yù)期收益大小

B．預(yù)期收益能力

C．預(yù)期價(jià)格高低

D．預(yù)期價(jià)格漲落10、財(cái)產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率,稅率為_(kāi)_。

A．17%

B．20%

C．25％

D．30％

11、需求規(guī)律是。

A：一般來(lái)說(shuō)，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價(jià)格之間呈反方向變動(dòng)

B：一般來(lái)說(shuō),在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價(jià)格之間呈同方向變動(dòng)

C:需求量隨商品本身價(jià)格的上升而增加,隨商品本身價(jià)格的下降而減少

D：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而減少，隨商品本身價(jià)格的下降而減少

E：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而減少，隨商品本身價(jià)格的下降而增加12、下列關(guān)于商品房銷(xiāo)售的說(shuō)法正確的是。

A：必須按套銷(xiāo)售

B：不得分割拆零銷(xiāo)售

C:不必按套銷(xiāo)售

D：可以分割拆零銷(xiāo)售

E：在按套銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上，可以采取分割拆零銷(xiāo)售的方式13、某大廈總建筑面積10000m2,房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中,土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元,建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為()。

A．2。4％

B．3。0%

C．3。8％

D．7。2％14、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序可以劃分為等階段.

A：物業(yè)管理階段

B:前期工作

C：建設(shè)階段

D：租售階段

E：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析15、在某種商品市場(chǎng)上，影響該商品需求的因素是。

A:消費(fèi)者偏好

B：消費(fèi)者的收入水平

C：該商品的價(jià)格

D：廠商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

E：廠商對(duì)商品的評(píng)價(jià)16、下列房地產(chǎn)中不得發(fā)布廣告的有__。

A．在已經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的

B．在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的

C．司法機(jī)關(guān)依法決定查封的

D．預(yù)售房地產(chǎn),已取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的

E．權(quán)屬有爭(zhēng)議的17、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的__.

A．20%

B．30%

C．40%

D．50％18、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括。

A：不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益

B：指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和,這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值,邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

C：每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D：不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

E：資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況19、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)散發(fā)大量熱量,往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，這被稱(chēng)為_(kāi)_。

A．綠島效應(yīng)

B．溫室效應(yīng)

C．熱島效應(yīng)

D．逆溫效應(yīng)20、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段,對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。

A．單元估算法

B．單位指標(biāo)估算法

C．概算指標(biāo)法

D．工程量近似匡算法21、在商品住宅市場(chǎng)，多層住宅價(jià)格的迅速上升會(huì)使居民對(duì)高層住宅的需求__。

A．增加

B．減少

C．改變

D．不改變22、住房公積金管理中心要設(shè)立住房公積金個(gè)人明細(xì)賬，實(shí)行三級(jí)明細(xì)核算,即.

A：住房公積金總賬核算

B:住房公積金單位賬戶核算

C:住房公積金個(gè)人賬戶核算

D：住房公積金分賬核算

E：住房公積金綜合核算23、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素是__。

A．社會(huì)因素

B．區(qū)位因素

C．經(jīng)濟(jì)因素