房地產(chǎn)項目完工后按實際毛利進(jìn)行納稅調(diào)整的財稅處理

會計實操文庫房地產(chǎn)項目完工后按實際毛利進(jìn)行納稅調(diào)整的財稅處理房地產(chǎn)項目未完工前企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的預(yù)收房款需要按預(yù)計毛利率計算預(yù)計毛利額，納稅調(diào)整計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，這個想必許多房地產(chǎn)稅務(wù)從業(yè)人員都非常清楚；但是很容易忽視的一點是，房地產(chǎn)項目“完工”后，應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本，并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。一、房地產(chǎn)項目未完工前的涉稅調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品種類較多、周期較長且銷售方式多樣，稍有疏忽，在銷售收入的確認(rèn)上就容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。針對房地產(chǎn)項目未完工前企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的預(yù)收房款需要按預(yù)計毛利率進(jìn)行納稅調(diào)整，一方面需要地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員把握好稅收政策對收入確認(rèn)時點的具體要求，準(zhǔn)確區(qū)分不同銷售方式下的納稅義務(wù)發(fā)生時間；另一方面確認(rèn)適用的預(yù)計毛利率。（一）不同銷售方式下的納稅義務(wù)發(fā)生時間根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱31號文）第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（二）預(yù)計計稅毛利率的確認(rèn)根據(jù)31號文第八條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％；（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％；（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。二、房地產(chǎn)項目“完工”后的涉稅調(diào)整一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要把握“完工”開發(fā)產(chǎn)品的界定，另一方面，不要忽略房地產(chǎn)項目“完工”后，應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本，并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。（一）“完工”開發(fā)產(chǎn)品的界定會計準(zhǔn)則與企業(yè)所得稅法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)時點上的規(guī)定有所不同。會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認(rèn)收入，通常以“交付”作為控制權(quán)轉(zhuǎn)移的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而企業(yè)所得稅法則強(qiáng)調(diào)“完工”的概念。根據(jù)31號文第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。此外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函[2010]201號）進(jìn)一步規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常需先取得竣工備案，才能辦理初始產(chǎn)權(quán)證明，然后交付業(yè)主并辦理小產(chǎn)權(quán)證。但在一些存在問題的開發(fā)項目中，也會出現(xiàn)尚未辦理竣工竣備就提前交付業(yè)主的現(xiàn)象。企業(yè)所得稅的確認(rèn)時點以竣工備案、投入使用（包含交付）、取得初始產(chǎn)權(quán)證明三者孰先為原則，確定完工年度。（二）實際計稅毛利率的確認(rèn)根據(jù)31號文第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料?？偨Y(jié)綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅銷售收入的確認(rèn)是以簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》為條件的，只要簽訂了合同，且實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）就應(yīng)確認(rèn)所得稅收入，而不論是否完工，是否交房。完工前其取得的收入按預(yù)計毛利計入應(yīng)納稅所得額，完工后按實際利潤計算繳納所得稅。會計上以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，即一般以“交房”作為收入確認(rèn)的條件。完工后沒有交房之前，房地產(chǎn)企業(yè)收到的房款都是在“預(yù)收賬款”（新會計準(zhǔn)則已變更為“合同負(fù)債”會計科目）進(jìn)行核算，不確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本。而根據(jù)31號文件規(guī)定，這部分預(yù)收賬款是要確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本，按實際利潤而不是預(yù)計毛利繳納所得稅的。這樣就產(chǎn)生了稅會差異，需要進(jìn)行納稅調(diào)整。公司財務(wù)的管理制度財務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)財政法規(guī)和會計制度，敬崗愛業(yè)，不做有損公司的事。嚴(yán)格按照公司財務(wù)制度，做好本職工作。對待工作認(rèn)真踏實，樹立服務(wù)意識。為了完善公司財務(wù)管理，綜合本公司的實際經(jīng)營情況，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)特制訂本公司財務(wù)管理制度。一、財務(wù)工作范圍1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)財務(wù)管理的法律法規(guī)，確保財務(wù)工作的合法性.2、建立健全公司各種財務(wù)管理制度，嚴(yán)格按照財務(wù)工作程序執(zhí)行。3、采取切實有效的措施保證公司資金和財產(chǎn)的安全，維護(hù)公司的合法權(quán)益。4、編制和執(zhí)行財務(wù)預(yù)算、財務(wù)收支計劃，督促有關(guān)部門加強(qiáng)資金回流，確保資金的有效供應(yīng)。5、進(jìn)行成本、費(fèi)用預(yù)測、核算、考核和控制，督促有關(guān)部門降低消耗、節(jié)約費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。6、、建立健全各種財務(wù)帳目，編制財務(wù)報表，并利用財務(wù)資料進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動分析，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供有效依據(jù)。7、負(fù)責(zé)公司材料庫、辦公用品庫的管理。8、及時核算和上繳各種稅金。9、會計檔案資料的收集整理，確保檔案資料的完整、安全、有效。10、加強(qiáng)本部門管理，進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)，提高本部門工作人員素質(zhì)。11、完成公司工作程序規(guī)定的其他工作，完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。二、借款和各項費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)和審批制度1、出差借款：出差人員應(yīng)先到財務(wù)部領(lǐng)取借款單，詳細(xì)填寫借款日期，資金性質(zhì)，部門，出差地，出差天數(shù)及金額。經(jīng)本部門主管簽字報總經(jīng)理批準(zhǔn)方可到財務(wù)借款。(無總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)，財務(wù)不得辦理借款)。借款單交會計留存，待借款人歸還借款或報銷后，會計方可將借款單交還借款人。前次出差返回時間超過5天未報銷者不得再借款。本司暫無出差事宜，標(biāo)準(zhǔn)待定。2、日常費(fèi)用借款：各部門因辦理業(yè)務(wù)需要借款，到財務(wù)部領(lǐng)取借款單，填寫好資金性質(zhì)(現(xiàn)金或支票)，部門，借款理由，所借金額，經(jīng)本部門主管簽字報總經(jīng)理批準(zhǔn)方可到財務(wù)借款。(無總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)，財務(wù)不得辦理借款。特殊情況需經(jīng)總經(jīng)理電話批準(zhǔn)同意，方可辦理借款。但次日須補(bǔ)辦審批手續(xù)。)3、購置固定資產(chǎn)借款：施工用具，生產(chǎn)設(shè)備單價在1000元以上，使用年限在1年以上者，辦公用品，單價在2000元以上者，屬固定資產(chǎn)。需填寫固定資產(chǎn)申購單，固定資產(chǎn)請款單報總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可到財務(wù)辦理。購置固定資產(chǎn)必須要開具正式發(fā)票。4、備用金借款：對于特定部門或崗位實行備用金借款，具體由各部門根據(jù)實際情況核定，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。所有備用金借款當(dāng)月報銷下月再借，每年年度終報帳時歸還結(jié)清。5、其他臨時借款：如業(yè)務(wù)費(fèi)，招待費(fèi)，周轉(zhuǎn)資金等，審批程序同第1條。6、因出差借款，出差人員回公司后五天內(nèi)應(yīng)按規(guī)定到財務(wù)部報帳，報帳后所欠金額三天內(nèi)補(bǔ)齊，對于不辦理報銷手續(xù)且三天內(nèi)不能補(bǔ)齊所欠款項的，財務(wù)部有權(quán)從當(dāng)月工資中扣回。7、所有借款均遵循前帳不清后帳不借的原則。8、嚴(yán)格禁止個人借款，特殊情況需由總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借支。三、日常費(fèi)用報銷：1、公司員工在日常費(fèi)用支出時，需堅持勤儉節(jié)約的原則。2、日常支出時應(yīng)盡量取得原始發(fā)票，對于不能取得原始發(fā)票的情況，需由對方出具收款證明及開具收據(jù)。3、報銷時須由經(jīng)手人填寫費(fèi)用審批報銷單，原始發(fā)票付報銷單后面，寫明實際發(fā)生的費(fèi)用事由，明細(xì)，金額，經(jīng)手人簽字，報總經(jīng)理審批簽字后到財務(wù)復(fù)核，方可報銷。報銷手續(xù)采取誰經(jīng)手誰報銷。單筆報銷，不得多次合計報銷。因銀行對庫存現(xiàn)金的控制，財務(wù)庫存現(xiàn)金不足時，先在財務(wù)登記報銷計劃，由財務(wù)通知報銷。4、所有日常購用物品均須到庫房辦理入庫手續(xù)，報銷時發(fā)票后面附有經(jīng)庫房管理員簽字的入庫單，并經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字，總經(jīng)理審批簽字，到財務(wù)部復(fù)合方可報銷。四、工資及考勤管理：1、為便于及時計算工資，每月月底最后一天至下月的第一天，各部門將考勤表經(jīng)職工簽字認(rèn)可，報主管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字，交財務(wù)計算工資，誤期各部門自行負(fù)責(zé)。2、每月職工加班的要經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審核簽字，報總經(jīng)理審批簽字后交財務(wù)做加班工資表，未經(jīng)審核審批的.不得計付加班工資，隔月未報按放棄加班處理。3、行政和保安主管保潔主管將已簽訂勞動合同的在職職工的名單發(fā)財務(wù)。每月人員進(jìn)出變得應(yīng)向財務(wù)報出清單，以便財務(wù)核對在職人員工資。如考勤表有職工考勤名單而無簽訂勞動合同，又沒有人員變動名單的，財務(wù)當(dāng)月不計算工資，核對后補(bǔ)。五、財務(wù)部總賬會計崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)登記各項經(jīng)管的明細(xì)帳、分類賬和總賬。端正服務(wù)態(tài)度，做好服務(wù)工作。2、全面了解、掌握國家有關(guān)財務(wù)和稅務(wù)工作制度、政策、公司的會計核算和財務(wù)管理的各項規(guī)定，并正確執(zhí)行。3、負(fù)責(zé)總帳、明細(xì)帳、分類帳的核對工作，銀行存款的調(diào)節(jié)工作，匯總會計憑證，登記總帳。4、對其他應(yīng)收款、應(yīng)收帳款及時催收清理，按公司規(guī)定安排固定資產(chǎn)及庫存材料等資產(chǎn)的盤點。5、每月編制會計報表，確保報表數(shù)字真實，計算正確，鉤稽關(guān)系清楚。6、負(fù)責(zé)裝訂、管理會計檔案。7、承辦公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。六、財務(wù)部出納會計崗位職責(zé)1、辦理現(xiàn)金收支和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按照我國有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度的規(guī)定，管好貨幣資金，不坐支現(xiàn)金，不以白條抵庫。2、順序、及時地登記現(xiàn)金和銀行存款日記帳，保證數(shù)字清楚，內(nèi)容準(zhǔn)確，做到日清月結(jié)，要及時核對庫存現(xiàn)金。3、保管好庫存現(xiàn)金，有價證券，確保其安全無缺，如有短缺要賠償損失。4、所有費(fèi)用報銷，借款等資金流動，應(yīng)該嚴(yán)格實行審批制度