小區(qū)管理調研報告

小區(qū)管理調研報告小區(qū)管理調研報告篇一工作構成了相互促進,相互影響,共同發(fā)展的互動關系。隨著開發(fā)建設的推進及城中村改造步伐的加快，轄區(qū)內越來越多的農村集體土地被征收，農民房屋被拆遷，農民安置小區(qū)拔地而起，而安置小區(qū)情況特殊，與城市商品房相比顯得有些先天不足，在物業(yè)管理等方面存在的問題較為突出，將會是街道下一階段社區(qū)管理及提升城市管理水平工作的重點、難點和盲點，也是必須引起高度重視的一大社會問題。一、農安小區(qū)基本情況90年代末，隨著瀏陽河大堤拆遷，馬王堆街道拉開了城中村改造的序幕，歷經(jīng)十多年的拆遷安置，由原來的馬王堆鄉(xiāng)改為馬王堆街道，現(xiàn)街道下轄2個行政村、1個社區(qū)籌備組、3個社區(qū)各村、社區(qū)共有農安小區(qū)36個，總建筑面積約為1790000平方米，共5000多套，入住約15000人，人口構成均以洗腳上岸的農民和省、市、區(qū)重點工程拆遷戶為主，居民收入相對較低。安置房早期多為多層住宅為主，去年新橋村高層安置房的竣工，引領著我區(qū)村民安置進入高層時代。二、農安小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題以前，農安小區(qū)一直沒有配套的物管機構為他們提供服務，近年來，隨著農安小區(qū)的物理工作越來越受到政府的重視，現(xiàn)街道以馬王堆社區(qū)為例的農安小區(qū)基本采取以街道領導、社區(qū)實施、居民參與，單位贊助、政府獎勵、街道補貼的大物管工作模式。在拆遷安置小區(qū)建設過程中，政府職能部門雖然對小區(qū)管理工作做了大量工作，使新建的農安小區(qū)基本達到布局合理、格調一致的要求，逐步完善水電管網(wǎng)、路網(wǎng)等基礎設施，但是目前小區(qū)的大物管的管理費用大部分靠政府買單，沒有居民業(yè)主自制管理機構，沒有長效的管理體制，導致農安小區(qū)物業(yè)管理成為我街城市管理的低洼地帶，出現(xiàn)了四難等問題。1、物業(yè)費籌集難。目前全區(qū)沒有一個農安小區(qū)物業(yè)管理費繳納統(tǒng)一的標準，也沒有相應的農安小區(qū)物業(yè)管理條例及辦法，收費的標準等而是各個街道根據(jù)實際情況自行定奪；另一方面拆遷農民對有償物業(yè)管理意識淡薄，總認為是政府拆了他們的房子，應該像以前未拆一樣不用交物業(yè)費而享受政府的照顧，因此對繳納物業(yè)費的抵觸情緒很大，然而由街道承擔物業(yè)管理費將成為街道一筆沉重的負擔。且安置小區(qū)公用設備設施逐年老化，有些安置小區(qū)規(guī)劃上先天不足，綠化、環(huán)衛(wèi)、電力等基礎設施普遍不完善。如新橋小區(qū)和新橋家園的水表改造問題，近幾年因水管陳舊銹蝕、開裂滲漏，加之拆遷戶私自接裝，水塔又遭污染，居民不能正常用水，為保證居民生活用水，對小區(qū)進行水表改造，需要安裝水表1760個，共需費用400多萬，但居民又不愿出資，由街道投入費用顯然不現(xiàn)實。2、小區(qū)管理難。農安小區(qū)作為失地農民安置的一個主要載體，他們雖然從農村向城市轉變，但思想觀念滯后，且一時難以轉變，文明程度尚未達到一定的高度，所以小區(qū)內垃圾亂扔、牛皮癬、私搭違章養(yǎng)雞鴨、損害公共綠地種菜、占道堆物、占道經(jīng)營、流動攤販多、車輛亂停等不文明的事件鮮有發(fā)生。加之農安小區(qū)社區(qū)管理體制不到位，有的社區(qū)居委會是由拆遷村村委會轉型，村干部部分成為社區(qū)干部，雖然便于與拆遷群眾打交道，但畢竟沒有專業(yè)的物業(yè)管理知識，且對物業(yè)管理體制的健全意識不強，不能代替物業(yè)公司的管理職能，導致管理上的漏洞。這些給文明創(chuàng)建工作帶來巨大阻力，也給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難度。3、維護治安難。拆遷安置小區(qū)基本上實行50120平方米的標準戶型配售，被拆的農村房屋平均面積較大，一般三口之家可按優(yōu)惠政策及價格分得多套安置房，除一套自己住以外，大多都出租，這也是所有農安小區(qū)的一個特點，因此農安小區(qū)流動人口多，人員復雜，加之小區(qū)安保、技術監(jiān)控不到位、居民治安防范意識淡薄等，使許多陌生的閑雜人等、車輛可以隨意進入小區(qū)，給轄區(qū)治安工作帶來隱患，如古漢城、火炬村安置小區(qū)，便是三類可防范性高發(fā)案高發(fā)地。4、水平提高難。由于物業(yè)管理費籌資難，管理工作沒有取得實際的成效，工作推動難，社區(qū)和物業(yè)公司對農安小區(qū)的管理投入人力和物力相對較少，加之居民群眾意識淡薄，主動配合意識薄，物業(yè)管理水平與預期有差距，導致物業(yè)管理水平提高難，且影響了街區(qū)形象的提升。三、加強農安小區(qū)物業(yè)管理的對策與建議農安小區(qū)的管理既是城市管理的基本單元，加強農安小區(qū)物業(yè)管理對提升區(qū)街形象和城市品位有著積極推動的作用，及時健全農安小區(qū)的物業(yè)管理體制和綜合協(xié)調管理體制，既是為農安小區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，也是給予他們廣泛社會認同和更多人文關懷的重要體現(xiàn)。隨著目前街道項目建設及拆遷安置規(guī)模不斷擴大，將農安小區(qū)逐步納入城市住宅小區(qū)規(guī)范物業(yè)管理已迫在眉睫，街道應秉著便民、利民、為民、安民的宗旨，加強農安小區(qū)物業(yè)管理。1、健全制度、統(tǒng)一政策。建議上級部門盡早出臺拆遷農安小區(qū)的物業(yè)管理扶持政策及管理辦法，統(tǒng)一政策有助于構建公平的社會局面，同時政策要明確資金的保障、部門的協(xié)調、管理的跟進、人員的配備、組織的完善等內容及措施。如可從土地出讓金中按一定比例預留，設立物業(yè)專項管理資金?；蛟诓疬w安置小區(qū)合理規(guī)劃物業(yè)管理用房，把部分物業(yè)管理用房的出租收益作為物業(yè)管理經(jīng)費的重要收入來源。或通過優(yōu)化拆遷村集體股份經(jīng)濟結構從市場化角度去拓展農安小區(qū)的物業(yè)管理資金。同時，各街道可根據(jù)上級部門制定的制度、政策和管理辦法結合自身實際，在政策框架下進行適當?shù)恼{整制定出適合自己街道農安小區(qū)的物業(yè)管理辦法。2、思想引導、增強意識。政府部門在投入大量資金改善安置小區(qū)的硬環(huán)境，更要完善管理服務軟環(huán)境，在安置小區(qū)要加大對物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，研究對策強化措施，增強居民群眾對物業(yè)管理的必要性認識，引導他們支持物業(yè)管理，積極參與小區(qū)自治管理，主動繳納物業(yè)管理費，努力培養(yǎng)和增強居民群眾的公德意識、法律意識、契約意識、環(huán)境意識和文明素養(yǎng)，自覺形成嚴格履行物業(yè)合同，共同維護公共設施的良好局面，共同促進提高小區(qū)物業(yè)管理水平。3、規(guī)范模式、提高水平。逐漸引導在建安置小區(qū)物業(yè)管理市場化運轉，引導安置小區(qū)依法、依規(guī)、依程序成立業(yè)主委員會，并發(fā)揮業(yè)主委員會的自治作用，積極參與安置小區(qū)管理服務工作的監(jiān)督、指導和日常協(xié)調等工作。在安置小區(qū)全面推行物業(yè)管理招投標，實行公開、公平、公正的競爭，引進和培育一批高水平的物業(yè)服務企業(yè)。對一些暫不具備市場化物業(yè)管理條件的安置小區(qū)，由街道和社區(qū)物業(yè)服務中心按照大物管的服務標準，提供基本的準物業(yè)管理服務，并循序漸進的向市場化管理過渡。或者在不具備市場化運作實施管理服務的安置小區(qū)，街道和社區(qū)吸納失地農民及原村工作人員，通過培訓，組建物業(yè)服務企業(yè)，實施統(tǒng)一管理，不斷提高安置小區(qū)物業(yè)管理水平。小區(qū)管理調研報告篇二一、前言隨著城市建設的發(fā)展，城市居住小區(qū)已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理為主，社區(qū)管理為輔的基本特征。小區(qū)自治管理的好壞，不僅關系到每戶居民的切身利益，更關系到小區(qū)居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養(yǎng)。作為以“市民社會”為基本特征的社會發(fā)展規(guī)律和方向，市民組織的發(fā)展完善，是衡量一個城市發(fā)展與否的極重要標準。從這個意義上說，小區(qū)自治管理的狀況和能力不僅關系到社會的和諧和穩(wěn)定，也關系到城市發(fā)展水平和政治文明的建設問題。作為首善之區(qū)的區(qū)，不僅是全國最早開展社區(qū)建設的城區(qū)之一，也是社區(qū)建設成效最好的城區(qū)之一，因此，更應該努力關注這些來自社區(qū)的基本的社會治理問題。但就目前而言，我們城市小區(qū)的自治管理還相當不完善，其突出地表現(xiàn)在以下方面：（一）業(yè)主大會發(fā)起組織機制缺乏。就區(qū)而言，幾乎沒有一個小區(qū)召集過真正意義上的業(yè)主大會和規(guī)范的書面業(yè)主大會。（二）業(yè)主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區(qū)范圍的小區(qū)中，絕大多數(shù)的小區(qū)業(yè)主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。（三）業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構和業(yè)主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發(fā)起組織的程序，存在著明顯的不公正、不合理之處，使得業(yè)主對業(yè)主委員會不信任，業(yè)主委員會難以有效開展工作。（四）涉及業(yè)主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業(yè)主監(jiān)督制度。（五）業(yè)主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業(yè)主呈一盤散沙的狀況，意見難統(tǒng)一、不團結、不配合，使得業(yè)主自治實際處于被懸置的狀況。以上這些問題的普遍存在，使得小區(qū)管理水平長期在低水平徘徊，業(yè)主的合法權益得不到有力保障，業(yè)主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區(qū)自治管理中普遍存在著的各種矛盾，還造成了小區(qū)公共設施和公共場地、綠地被不法占用、改作他用和損毀，造成小區(qū)環(huán)境、形象和質量指標的嚴重下滑。二、問題產生的原因目前，區(qū)城市建設速度較快，新建小區(qū)比較多，新建小區(qū)的設計規(guī)劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區(qū)治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的使用問題，以及小區(qū)里面擺攤設點經(jīng)營問題，也為小區(qū)居民們普遍重視和關注，并直接涉及小區(qū)業(yè)主的切身利益。這些都對小區(qū)的管理提出了更高的要求，使得小區(qū)的管理成為我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區(qū)管理水平和狀況，成為城市發(fā)展水平和城市管理水平的重要標志?？v觀目前小區(qū)管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的諸多問題，縱觀其原因在于：（一）管理思路上，在對小區(qū)自治管理的關系中，存在著強調以物業(yè)管理企業(yè)為核心，業(yè)主自治管理機制為輔助的問題首先，在由傳統(tǒng)的房管理念發(fā)展為住宅私有化后所出現(xiàn)的專業(yè)化、企業(yè)化、服務性的物業(yè)管理模式過程中，人們并沒有完全改變物業(yè)“管理”的觀念，而把現(xiàn)代物業(yè)管理當成傳統(tǒng)傳統(tǒng)房管模式的延續(xù)。從而在對小區(qū)自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業(yè)管理為核心。其次，在實踐中，由于目前的小區(qū)業(yè)主相對松散，彼此不熟，業(yè)主大會的召集機制不完善，業(yè)主委員會工作機制和責任不明，使得業(yè)主大會和業(yè)主委員會難以發(fā)揮積極有效的作用?，F(xiàn)實中，業(yè)主委員會的主要職能就在于和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，而物業(yè)管理合同一旦簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)便成為小區(qū)管理的中心和主宰。業(yè)主大會由于難以召集，業(yè)主委員會也由于自身地位和組織機制的松散，且業(yè)主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發(fā)揮其有效的作用。相反，物業(yè)管理企業(yè)卻往往利用其完善的企業(yè)法律組織行為和較復雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業(yè)主聘用，為廣大業(yè)主服務的法律本質，反而成為名副其實的廣大業(yè)主的管理者。再次，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業(yè)管理服務的延續(xù)性出發(fā)考慮問題，而很少從尊重廣大業(yè)主的意愿和維護廣大業(yè)主的選擇性角度考慮問題。（二）業(yè)主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規(guī)范的現(xiàn)象業(yè)主委員會的產生，既體現(xiàn)了對廣大業(yè)主基本權利的尊重和保障，又直接決定著業(yè)主委員會能否真實代表業(yè)主的根本利益，在維護廣大業(yè)主權益過程中能否主動發(fā)揮作用的問題。目前，業(yè)主委員會的產生機制或是由房地產開發(fā)公司組織選舉產生，或是由物業(yè)管理企業(yè)組織選舉產生。由于房地產開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)之間有著特殊的利益關系，物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主之間是一種選擇和被選擇的關系，因此，這兩種業(yè)主委員會的選舉產生方式就難以將物業(yè)管理企業(yè)的利益與業(yè)主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。在目前選舉方式下產生的業(yè)主委員會不僅難以獲得廣大業(yè)主的信任，也使得廣大業(yè)主逐漸對選舉產生的業(yè)主委員會的做法喪失信心，這是目前業(yè)主委員會的選舉中廣大業(yè)主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據(jù)調查，占八成多的小區(qū)居民對業(yè)主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業(yè)主對業(yè)主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。這一狀況還導致了廣大業(yè)主對維護自身在小區(qū)中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區(qū)業(yè)主逐漸對小區(qū)公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業(yè)主對小區(qū)公共事務和公共財產的管理，采取事不關己、高高掛起的態(tài)度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區(qū)中普遍存在的車輛被劃、被砸的現(xiàn)象，皆由這種矛盾引起。物業(yè)管理企業(yè)為了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業(yè)主既不能有效發(fā)表意見，卻又心有不甘，于是就采取類似手段以泄心中不滿。（三）小區(qū)的自治管理和社區(qū)管理相脫節(jié)目前，小區(qū)物業(yè)管理的思路基本是建立在以物權為核心的法律制度的構建上，而忽視了小區(qū)自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產為核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬于房產管理部門。而物業(yè)管理企業(yè)和房地產開發(fā)企業(yè)在業(yè)務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在著業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區(qū)自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會性要求。事實上，從社區(qū)管理的角度，其本身就包含著以小區(qū)為單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區(qū)自治管理和社會管理恰恰是相脫節(jié)的。作為社會管理重要內容的小區(qū)物業(yè)自治管理，社區(qū)管理無法介入其中，也無法在其中發(fā)揮積極作用；而小區(qū)物業(yè)自治管理所存在的松散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區(qū)管理最為密切的社區(qū)管理的支持和幫助。因此，小區(qū)自治管理長期處于一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發(fā)揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業(yè)主參與小區(qū)自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區(qū)組織能夠在小區(qū)物業(yè)自治管理中發(fā)揮作用，支持和指導小區(qū)物業(yè)自治管理工作，以有效改變小區(qū)業(yè)主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區(qū)組織也普遍認為由社區(qū)組織指導、支持小區(qū)物業(yè)自治工作既能夠有助于社區(qū)工作的開展，也能更好的發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治管理的作用。三、建議（一）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治管理工作，應調整為不同機構指導和管理。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間，是一種服務與被服務的關系。這種法律關系的性質，就決定了作為全體業(yè)主利益代表的業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主自治工作的指導和管理機關分屬于不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間正常、平等的工作關系。事實上，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也