如何做一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目總

如何做一個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)項(xiàng)目總引言：

項(xiàng)目總經(jīng)理，其中“項(xiàng)目”，可大可小，小到一個(gè)的培訓(xùn)，大到三峽工程、美國(guó)競(jìng)選甚至一個(gè)國(guó)家的治理，都可以稱之為一個(gè)項(xiàng)目。我們一個(gè)項(xiàng)目年收入幾億、十幾億，甚至能夠與一些縣市的財(cái)政收入齊平，那一個(gè)合格的項(xiàng)目總的能力，是否應(yīng)該與縣長(zhǎng)齊平？回頭看，房地產(chǎn)行業(yè)還是很有意思的，中國(guó)人喜歡蓋房子，是基于對(duì)美好生活的追求。同時(shí)，造房子相比而言是一件簡(jiǎn)單的事情，有人回老家造房子，但沒(méi)有人回老家造汽車。最重要的是，在造房子的過(guò)程中，有很多的思維可以呈現(xiàn)。比如裝修這件事，可以給我們接觸、表達(dá)很多的體驗(yàn)，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)一樣，能夠更全面的去洞悉空間世界！而一個(gè)項(xiàng)目總，操盤一個(gè)項(xiàng)目，投資額二三十億，從一片空地到一個(gè)家園，是很有意思的事情。這樣看，回歸到做的事情上，我們還是很幸福的！通過(guò)自己的奇思妙想和運(yùn)籌帷幄，創(chuàng)造了價(jià)值，這是我們能夠堅(jiān)持做下去的重要原因。項(xiàng)目總經(jīng)理的“總”，俗稱一把手。當(dāng)過(guò)一把手和沒(méi)當(dāng)過(guò)一把手，坐在那里是可以看出來(lái)的。能做好一個(gè)村長(zhǎng)，就有做好一個(gè)縣長(zhǎng)的潛質(zhì)。我們有很多的領(lǐng)導(dǎo)都是從村長(zhǎng)、鄉(xiāng)長(zhǎng)做起來(lái)，想做好一把手，一把手應(yīng)該具備的素質(zhì)、一把手應(yīng)該做的事情，必須要清楚，這是我接下來(lái)將會(huì)分享到的內(nèi)容。項(xiàng)目總經(jīng)理的“經(jīng)理”，經(jīng)營(yíng)管理治理。在全項(xiàng)目視角下，將項(xiàng)目安排地井井有條，且應(yīng)該呈現(xiàn)很主動(dòng)、很平順的狀態(tài)，而不是被動(dòng)處理事情，項(xiàng)目總要讓項(xiàng)目所有事情處于有序之中，才是最健康的。比起“總裁”，“總經(jīng)理”這個(gè)稱謂更有中國(guó)味道，“總裁”就沒(méi)有體現(xiàn)出主動(dòng)性和井井有條。項(xiàng)目總經(jīng)理容易做嗎？挺難的。內(nèi)外（合作）、上下（貫通）、左右（協(xié)同）、前后（銜接）、甲乙（身份），隨時(shí)需要項(xiàng)目總切換；（進(jìn)度）快慢、進(jìn)退（有度）、高低（成本）、貴賤（價(jià)格）、長(zhǎng)短（發(fā)展），需要項(xiàng)目總兼顧；過(guò)程結(jié)果、進(jìn)度質(zhì)量、成本品質(zhì)、流速利潤(rùn)，最難的是“權(quán)衡決策”。有人說(shuō)，這不是項(xiàng)目總經(jīng)理能決策的，但在項(xiàng)目層面上，所有決策必須、一定是項(xiàng)目總在做。也許有些項(xiàng)目總依賴職能、城市總經(jīng)理或集團(tuán)的決策，但這個(gè)決策不能說(shuō)就不是他的決策。項(xiàng)目總經(jīng)理重要嗎？我曾經(jīng)在一家公司見識(shí)到，總包主要用“中”字頭，而不用便宜的民企，我一直沒(méi)太想明白。在我離開的時(shí)候，一位總經(jīng)理告誡我說(shuō)，項(xiàng)目總的管理能力，甚至決定了公司的生產(chǎn)方式。我們采用“中”字頭總包是因?yàn)槲覀冺?xiàng)目管理能力弱，導(dǎo)致我們只能用強(qiáng)的而不是價(jià)格低的。我們所采用的管理方式和生產(chǎn)方式，實(shí)際上對(duì)應(yīng)的就是我們項(xiàng)目總的能力。我們每一個(gè)人，公司都為我們交過(guò)學(xué)費(fèi)，應(yīng)該感謝公司。早年深圳某標(biāo)桿企業(yè)的某項(xiàng)目總，因?yàn)闃I(yè)務(wù)管理上的失誤（非職業(yè)底限問(wèn)題），很多人覺(jué)得應(yīng)該開除掉。董事長(zhǎng)說(shuō)了一句話：我們已經(jīng)在他身上花了幾個(gè)億，再換一個(gè)還得花幾個(gè)億，不值。當(dāng)然董事長(zhǎng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目總是有判斷的，通過(guò)董事長(zhǎng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目總的態(tài)度，我們可以知道，對(duì)于每個(gè)人的培養(yǎng)，公司都是付出過(guò)成本的。項(xiàng)目總崗位的失誤成本是更高的，這個(gè)崗位非常重要！數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)出色的項(xiàng)目總對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)的影響可以是一個(gè)差的項(xiàng)目總的1.8倍。我覺(jué)得我們目前的水平可以達(dá)到1.4倍的水平，我們應(yīng)該有這個(gè)自信。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目總經(jīng)理，自己應(yīng)該定位為一個(gè)高級(jí)管理人員，高級(jí)人員的核心通用能力是最重要的，然后是領(lǐng)導(dǎo)能力。通用素質(zhì)/職能素質(zhì)是鴻坤一直在用的勝任力模型，非常好用，背后都是如何實(shí)現(xiàn)自我，每個(gè)階段要求可能不一樣，但道理一樣，都是管理自己、管理任務(wù)和管理他人。01.一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目總經(jīng)理是怎樣的？第一點(diǎn)：有能力。能與不能，指的就是能力。做一個(gè)有能力的管理者，應(yīng)該有一個(gè)很明確的基本目標(biāo)。不要躲躲閃閃，你都不做一個(gè)有能力的人，你還能做什么，這是最低基本要求。比如，你做成本，能不能在行業(yè)內(nèi)做到前20%的能力水平？你有沒(méi)有給自己定過(guò)這樣一個(gè)目標(biāo)？能力一定是通過(guò)打仗訓(xùn)練出來(lái)的，首先要敢打仗，敢不敢非常重要！你讓一個(gè)人去管項(xiàng)目，他說(shuō)：“我聽組織的”，這句話一聽我們就氣泄了一半，原來(lái)80%的可能用他，會(huì)降到40%，尤其要去外地或者操盤難度挺大的項(xiàng)目，就更不敢承諾了。930拿證，行不行？！不行，那10月15日敢不敢承諾，需要什么資源？敢打仗一定是有判斷的，說(shuō)到且能做到。敢打仗和打勝仗還是有距離。每一仗都是死人，都是焦慮的，這時(shí)候就是要“撐得住”，總經(jīng)理心情不好，整個(gè)項(xiàng)目都受影響，在關(guān)鍵時(shí)候能不能撐得住，就是項(xiàng)目總的態(tài)度。項(xiàng)目總說(shuō)：“不行，這件事得有個(gè)說(shuō)法，對(duì)公司、對(duì)自己有個(gè)交代”，沒(méi)有“撐”，就不叫打仗！而且，這種“撐得住”，都是訓(xùn)練出來(lái)的，跟跑步一樣，跑5公里和7公里那個(gè)難受的“勁”、需要做的心理建設(shè)都是一樣的，有能力沒(méi)能力，就是這三點(diǎn)：敢打仗、撐得住、打勝仗。打勝仗，還得能“勝”。有個(gè)朋友打牌，老是輸，問(wèn)他，他說(shuō)自己水平還可以，不贏錢的打牌水平再高也沒(méi)用。馮唐的《成事》這本書很好，成事是能力的集中體現(xiàn)，還是要能打勝仗！第二點(diǎn)：有情操、識(shí)人性、會(huì)管理?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，誰(shuí)還可以篤定說(shuō)自己是有追求、有情操的人？人必須要有點(diǎn)追求，這是自己的精彩點(diǎn)。有部門負(fù)責(zé)人問(wèn)我：曹操周圍為什么圍了那么多牛人？我說(shuō)：中國(guó)文人都還是希望為蒼生做出自己的努力，而曹操能給他們這個(gè)平臺(tái)。再有，識(shí)人性。最敏感的是人，很多時(shí)候一個(gè)人的一點(diǎn)小心思可能產(chǎn)生團(tuán)隊(duì)聚集效應(yīng)，如果你不了解這些事情，你就不會(huì)管理。最后，會(huì)管理。我們做事情，都必須用團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一團(tuán)隊(duì)的思考方式和工作方法這樣才行。會(huì)管理，是項(xiàng)目總能力中最重要的一環(huán)，否則，我們都還只是一個(gè)個(gè)體，無(wú)法形成合力，有分工、有合作，思維統(tǒng)一，方能成事。第三點(diǎn)：思路清晰、情緒穩(wěn)定、意志堅(jiān)定。很多時(shí)候，我們會(huì)覺(jué)得很煩、很累，但事情必須堅(jiān)持下去。很多時(shí)候，我們?cè)谀抢镙^勁、真正堅(jiān)持了下來(lái)的時(shí)候，才能真正做成一些事，回頭總結(jié)時(shí)才能看到一些收獲，而不是一事無(wú)成。這需要我們必須思路清晰，必須想清楚。很多的苦惱都是沒(méi)想清楚，只要你思路清晰，情緒才會(huì)穩(wěn)定，情緒穩(wěn)定了才能成事，才能走的遠(yuǎn)，否則我們一直處于一個(gè)情緒不穩(wěn)定的狀態(tài)，你不瘋團(tuán)隊(duì)也瘋了。當(dāng)然也不是情緒穩(wěn)定了就什么都成了，行進(jìn)的道路上必定會(huì)遇到點(diǎn)溝溝坎坎、山川大河什么的，在這種情況下走多遠(yuǎn)就靠意志力了，意志堅(jiān)定是走多遠(yuǎn)的決定因素。某學(xué)校黨委書記選擇自殺，我們不能說(shuō)他能力不行，但他的情緒肯定是不穩(wěn)定的，這個(gè)世間他受的苦難肯定不是最多，但他心態(tài)是焦慮、躲避的，只能用自己的命來(lái)表達(dá)自己的主張。但我們認(rèn)為，成事，必須意志堅(jiān)定。第四點(diǎn)：永不止步，止步是最可怕的，保持進(jìn)取心、好奇心。鐘南山說(shuō)他去接獎(jiǎng)?wù)聲r(shí)，刻意快走了幾步，這是他永不止步、永遠(yuǎn)沖在前邊的心態(tài)。人生有非常重要的三個(gè)階段：第一份工作，構(gòu)建了我們職業(yè)生涯的基礎(chǔ)認(rèn)知；第二個(gè)是40歲這個(gè)階段，有人沉沒(méi)了，但同樣，很多創(chuàng)業(yè)者也是在這個(gè)時(shí)候開始的，王石、柳傳志等等，40歲創(chuàng)業(yè)成功的人比例是更高的；第三個(gè)是是60歲的時(shí)候，一般人都退休了，但真正有能力改變這個(gè)社會(huì)，基本就是從60歲開始，比如，任正非就是以這樣的格局和胸懷，80歲才改變這個(gè)社會(huì)。在各個(gè)階段里，一定要保持進(jìn)取心和好奇心。首先，一定要愛學(xué)習(xí)，以前百度我很少搜，現(xiàn)在遇到生詞我就搜一下。其次，要有進(jìn)取心。有人說(shuō)，各位儲(chǔ)備項(xiàng)目總訓(xùn)練營(yíng)的同事就是“好當(dāng)官”。你可以反駁：不是我們“好”當(dāng)官，你當(dāng)一個(gè)試一試。我們不要管別人怎么說(shuō)，我們就是要積極地爭(zhēng)取。宜昌項(xiàng)目精神有三句話非常好：見到榮譽(yù)就要搶，見到紅旗就要扛，見到機(jī)會(huì)就上，就是要積極進(jìn)取。最后，要保持好奇心，我認(rèn)識(shí)一個(gè)院士，快70歲了，一個(gè)人玩游戲玩的很好，各種最新的電子設(shè)備他都要及時(shí)購(gòu)入研究，他就是要體驗(yàn)這些，體驗(yàn)永不止步的感覺(jué)。除了以上能力素質(zhì)，我想重點(diǎn)補(bǔ)充一點(diǎn)，有才還必須有德，才能真正為組織創(chuàng)造價(jià)值。曹操說(shuō)過(guò)：臨陣能致勝，不使將士枉死是德；治國(guó)能安民，不使百姓受凍餒之苦是德。與很多優(yōu)秀的項(xiàng)目總經(jīng)理接觸后，我總結(jié)了優(yōu)秀項(xiàng)目總的行為表現(xiàn)：1、敢承諾。北京公司大部分項(xiàng)目總經(jīng)理經(jīng)常會(huì)做一些承諾。實(shí)際上，領(lǐng)導(dǎo)是最脆弱的、是最需要安撫的。所以很多時(shí)候聽到“我們來(lái)吧，您別管了”，“WEEF老師，你別怕”，這是優(yōu)秀項(xiàng)目總經(jīng)理，是敢于承擔(dān)的人。當(dāng)聽到“領(lǐng)導(dǎo)，我們盡力”，我的心就涼了；2、“摟著你哭的項(xiàng)目總”，有淚有笑，有缺點(diǎn)有情誼，這是有情操；3、“睡不著的項(xiàng)目總”，這不是病，在現(xiàn)有項(xiàng)目壓力下，睡的著才是奇怪；4、“我覺(jué)得，我分析，我后悔，我…”，有自己的判斷，犯錯(cuò)可以反省，反省是最具能量的行為，帶著我們自己的投入、思考去做工作，這些做好了，不太會(huì)有問(wèn)題。同樣，不成熟的項(xiàng)目總經(jīng)理也有一些行為表現(xiàn)：1、不承諾。這事兒是總部要求的，那事是領(lǐng)導(dǎo)要求的，自己從來(lái)不敢承諾；2、沒(méi)思路、沒(méi)方法。思路清不清楚，結(jié)果差別非常大。如在驗(yàn)收工作中，有些項(xiàng)目總抓不到主路徑，總被一些表面問(wèn)題牽絆，疲于應(yīng)付，不能以終為始的推進(jìn)解決核心卡點(diǎn)，導(dǎo)致問(wèn)題頻出；3、自我設(shè)限、留余地。國(guó)慶期間有的項(xiàng)目賣得不好，說(shuō)價(jià)格上漲后賣成這樣已經(jīng)不錯(cuò)了，有的項(xiàng)目路面面層沒(méi)做好說(shuō)底層有問(wèn)題，有的項(xiàng)目預(yù)售證沒(méi)按期拿到營(yíng)銷松一口氣，所有這些心態(tài)，都是自我設(shè)限，留余地，尤其是在我們覺(jué)得自己非常努力的時(shí)候，用苦勞麻痹自己，這時(shí)候最容易自我設(shè)限；4、有牢騷愛抱怨是最可怕的，偶爾可以，但不能成為你的習(xí)慣，長(zhǎng)期如此，會(huì)影響你周邊的氣場(chǎng)。02.怎么做一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目總經(jīng)理？第一點(diǎn)：業(yè)務(wù)能力，必須經(jīng)歷時(shí)間上的沉淀。每個(gè)人必須有自己的專業(yè)，而且要做夠5-8年的時(shí)間，才會(huì)有一些判斷，才會(huì)形成系統(tǒng)性思維，否則永遠(yuǎn)不知道里邊的門門道道。通過(guò)5-8年積淀，構(gòu)建自己的思維習(xí)慣，才能觸類旁通，對(duì)個(gè)人思維習(xí)慣產(chǎn)生影響。所以，必須經(jīng)歷一定的時(shí)間。我認(rèn)識(shí)一個(gè)項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人，他的目標(biāo)是項(xiàng)目總，一個(gè)老板的單項(xiàng)目公司請(qǐng)他去做項(xiàng)目總，去了，后來(lái)不適應(yīng)，來(lái)我們公司還得從項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人做起，做了幾天又去一個(gè)新項(xiàng)目，我估計(jì)沒(méi)有三年他不會(huì)有進(jìn)步。對(duì)于項(xiàng)目總來(lái)說(shuō)，全周期項(xiàng)目的積累也是非常關(guān)鍵的，沒(méi)經(jīng)歷過(guò)完整交付的項(xiàng)目總是必須通過(guò)時(shí)間去沉淀。如果你是工程專業(yè)出身的項(xiàng)目總，如何管成本、管采購(gòu)？懂常識(shí)。當(dāng)年買手機(jī)，大家都知道買蘋果，后來(lái)有人買華為，你只要會(huì)買東西你就會(huì)管成本采購(gòu)，有人說(shuō)“就像花自己錢一樣斤斤計(jì)較”，你就可以管好成本采購(gòu)。另外，我們要多看一些書，其實(shí)就是培養(yǎng)一些常識(shí)，然后把常識(shí)用在我們的管理上。老板比我們懂業(yè)務(wù)嗎？通用邏輯是他運(yùn)用的工具，每個(gè)專業(yè)都有他所謂的邏輯，但更重要的是通識(shí)，弄清楚通識(shí)，你就可以去管不同的職能。第二點(diǎn)：管理能力，需在實(shí)踐上訓(xùn)練。管理就是實(shí)踐，管理能力就是要去訓(xùn)練。曾國(guó)藩天分不高，但他一直訓(xùn)練自己；中國(guó)人不講出身，差別是差在習(xí)慣上。我們有些人是中心或小組負(fù)責(zé)人，有些人如成本崗在項(xiàng)目上就一個(gè)人，但管理乙方、管理上下游職能甚至管理上級(jí)的能力，都要去訓(xùn)練。落目標(biāo)，一定要有成功標(biāo)尺，并在過(guò)程中進(jìn)行管控。建團(tuán)隊(duì)，把風(fēng)氣治理好是最關(guān)鍵的，要理性與感性并存。第三點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)力，勝敗上得精華。擔(dān)當(dāng)、公平正直、能打勝仗、使人進(jìn)步。我們每個(gè)人智商都?jí)蛴茫秸?，尤其?duì)是管理者而言，是基礎(chǔ)。我們PMO成員10幾個(gè)人去評(píng)估300多人，一定要做到正直，營(yíng)造平等、公平的文化氛圍。再有，能打勝仗，劉備要是建不起蜀國(guó)，個(gè)人魅力再高也沒(méi)用；同時(shí)，打了勝仗，讓大家體會(huì)到榮譽(yù)感，感受到進(jìn)步，下邊人沒(méi)有進(jìn)