工程維修-案例分析

案例分析

案例1：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦？

一天深夜，某業(yè)主回到某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著某業(yè)主一直墜落到電梯井井底，某業(yè)主當(dāng)場昏迷。幾小時后，某業(yè)主被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，某業(yè)主隨即向該小區(qū)物業(yè)管理公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等。

【案例分析】：電梯作為高層建筑的重要交通工具已經(jīng)日益普及，由電梯而引發(fā)的糾紛在物業(yè)管理實踐中所占比例也較突出。因此，加強電梯管理，對保證業(yè)主用戶的正常生活和工作，保證乘電梯者人身安全意義重大。

電梯管理包括運行管理、設(shè)備管理、和安全管理等內(nèi)容。電梯系統(tǒng)技術(shù)復(fù)雜，維修保養(yǎng)要求成本高，一般由勞動局認可的專業(yè)維修公司負責(zé)。物業(yè)管理公司的工程維修人員與以配合，做好日常運行監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)故障，通知專業(yè)維修公司排除電梯故障。物業(yè)管理公司還應(yīng)制訂電梯故障應(yīng)急方案，嚴(yán)格執(zhí)行。

本案例中的電梯墜落事故顯然是由電梯的產(chǎn)品質(zhì)量或疏于管理的某一因素造成的，應(yīng)區(qū)別分析對待。如系產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)由生產(chǎn)廠家負主要責(zé)任，開發(fā)商和物業(yè)管理公司也應(yīng)承擔(dān)產(chǎn)品驗收環(huán)節(jié)的責(zé)任。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，因疏于管理造成，就要繼續(xù)分析，因為目前的電梯維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司大多對外委托給專業(yè)維修公司負責(zé)。如果是因物業(yè)管理公司未及時發(fā)現(xiàn)運行故障并未通知維修公司，那么物業(yè)管理公司就要承擔(dān)一定的責(zé)任；如果是因為維修公司維修不及時或疏于保養(yǎng)造成的，那就由維修公司承擔(dān)責(zé)任。但電梯糾紛在管理實踐中更多的是收費問題和困人問題，需要我們在實踐中給予更多的關(guān)注。

【解決方法】：

物業(yè)管理公司應(yīng)視電梯管理的具體情況，結(jié)合上述分析酌情妥善解決。但本案例應(yīng)引起物業(yè)管理公司重視的是電梯管理過程中日常檔案資料的管理，因為一旦出現(xiàn)類似事故，最具有說服力的證據(jù)就是這些檔案資料。

【相關(guān)法規(guī)制度】：

1．《緊急事件處理程序》

（節(jié)選）

2．電梯困人的處理程序

（1）消防中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報告當(dāng)值班長和部門經(jīng)理，組織保安員到現(xiàn)場協(xié)調(diào)控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知維修部和電梯公司。

（2）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。

（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴(yán)重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決。

（4）部門經(jīng)理填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過。

3．《電梯日常巡檢標(biāo)準(zhǔn)》

電梯工每日對電梯進行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于《電梯日常巡檢項目表》中，巡檢工作主要包括以下內(nèi)容：

（1.檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位臵是否符合。

（2.檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達平層是否平穩(wěn)，廳門地坎與轎廂地坎誤差是否達到要求標(biāo)準(zhǔn)（水平距離偏差不超過3mm，距離間隙不超過35mm），是否影響到客人進出。

（3.檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開關(guān)門按鈕等）是否正常。

（4.檢查機房內(nèi)有無異常運行聲響，異常氣味；機房溫度是否適宜（機房溫度如果超過35度，則開啟空調(diào)），有無漏水，進水；門窗是否關(guān)閉等。

（5.對電梯升降情況進行以下三方面檢查：

5.1電梯起動是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感。

5.2運行速度是否恒速，運行中有無震動感。

5.3減速停層有無明顯壓迫感。

6.每周一次對電梯機房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機表面，做到地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬。

4．《電梯事故處理標(biāo)準(zhǔn)》

（1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯失去控制時應(yīng)立即通知消監(jiān)控中心和工程部，由消監(jiān)控中心進行遠程控制操作，進行制動，同時工程部技術(shù)人員應(yīng)立即趕往電梯機房。

1.1當(dāng)電梯速度失控、失去控制，或墜落時，由消監(jiān)控中心進行緊急制動；

1.2如電梯仍無法停止，消監(jiān)控中心應(yīng)立即切斷電源；

1.3以上操作失效，由工程部技術(shù)人員至機房切斷電源；

1.4通知管理處主任、工程部主管和當(dāng)時的最高負責(zé)人，說明轎廂所處樓層。

（2.組織處理

2.1管理處主任、工程部主管和當(dāng)時的最高負責(zé)人接到通知后，立即到達現(xiàn)場，組織工程部、保安部進行救援和人員疏散工作；

2.2重大事故通知公司領(lǐng)導(dǎo)；

2.3通知電梯維保公司、電梯廠家，組織技術(shù)人員對電梯緊急維修。

（3.排除故障

3.1修理現(xiàn)場樹立醒目標(biāo)志；

3.2查找故障原因，并進行排除；

3.3及時向業(yè)主通報相關(guān)情況。

（4.試車

4.1故障排除后，按操作規(guī)定啟動電梯；

4.2電梯進行試運行，確認電梯故障已排除；4.3清潔現(xiàn)場，電梯恢復(fù)使用。

（5.事故記錄

5.1詳細記錄事故時間，故障原因和維修情況于《設(shè)備事故記錄書》中；

5.2進行事故分析，查明事故原因，制定預(yù)防措施；

5.3事故記錄整理存檔。

（6.事故匯報事故處理完，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報事故情況、事故原因和處理結(jié)果。

5．電梯被困人員救援標(biāo)準(zhǔn)

（1.

當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人時，發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心值班人員通知工程部、保安部進行救援，并通過通話裝臵安慰被困人員，及時就救援情況與被困人員保持聯(lián)系。

（2.

電梯困人救援由工程部技術(shù)人員負責(zé)操作，保安配合。具體操作程序如下：

2.1確認故障電梯轎廂位臵在進行救援被困乘客時，首先應(yīng)確保自身安全，由機房控制轎廂位臵指示燈確認轎廂位臵。(在停電狀態(tài)時，因轎廂位臵指示燈無效，要確認轎廂位臵，必須用電梯專用廳門鑰匙小心開啟廳門，再用隨身照明探知電梯轎廂位臵。)

2.2確保切斷電源為防止在進行救援的過程中轎廂突然移動而造成危險和人身傷害，應(yīng)先將該電梯的機房總電源切斷，并保證不會有其他人員誤操作。

2.3當(dāng)轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于500mm時，救援步驟如下：

2.3.1用專用廳門鑰匙小心開啟廳門；

2.3.2用力將轎廂門開啟；

2.3.3協(xié)助被困人員離開轎廂；

2.3.4確認轎廂內(nèi)無人后，將廳門完全關(guān)閉；

2.3.5完成救援工作后，通知專業(yè)人員前來檢修。

李四及時配合開門，直到此時才聯(lián)系業(yè)委會、居委會、派出所等有關(guān)部門，處理過于呆板，嚴(yán)重滯后。

4、物業(yè)公司在“居委會主任生病，派出所管段民警出差”

的情況下，無所作為也是不妥的。此時損失還在擴大，居委會主任不在還有其他人員，派出所管段民警不在還有其他民警，包括業(yè)委會也是同理，物業(yè)公司完全有能力協(xié)調(diào)有關(guān)部門處理好此事。

二、第二天物業(yè)進入201室房間應(yīng)注意做好哪些工作？

答：第二天進入201室房間應(yīng)：

1、做好進去后的全過程記錄，包括進去的時間，進去的人數(shù)，各自代表的身份，以及進去后所做的具體事項；

2、做完記錄務(wù)必讓各方代表簽字確認；

3、如能幫助業(yè)主將家中漏水處清理干凈，則服務(wù)更到位。

三、對張三的財產(chǎn)損失，物業(yè)公司是否有責(zé)任？

答：對張三的財產(chǎn)損失，物業(yè)公司有責(zé)任。在第1題已表述，概括為：1、未及時切斷水源，致報修后水還在屋內(nèi)繼續(xù)流淌三個多小時，致使損失擴大；

2、未及時進入房間，使水造成對家具、家電、裝潢等財產(chǎn)損失，物業(yè)公司應(yīng)對該擴大損失部分承擔(dān)賠償責(zé)任

四、保安是否該出證明？出具的證明是否有效？

答：保安可以出具的證明，且證明是有效的。1、保安是物業(yè)公司的工作人員之一，其證明沒有違背法律規(guī)定，所證明的也是客觀事實，因此有效（除非該保安是在受人脅迫，或違背其本人的真實意愿等法律所規(guī)定的情況之外做了證明，則另當(dāng)別論）。該證明如果經(jīng)過質(zhì)證是可以作為證據(jù)的。

2、問題在于該保安不該出這樣的證明，因出具證明的行為未經(jīng)公司批準(zhǔn)，保安也無法對出具證明發(fā)生的法律后果作出應(yīng)有的判斷，因此保安出具證明是不妥的。

物業(yè)公司如何對待和操作張三要求物業(yè)公司出具的證明？

答：張三要求物業(yè)公司出具證明，物業(yè)公司對待和操作事項應(yīng)注意：1、在整個事件處理過程中，小區(qū)管理部應(yīng)注意始終處在中立的第三方位臵，不對責(zé)任方做認定，不對財產(chǎn)損失做認定，只能就事論事。如水管老化造成滲漏是事實，至于水管老化的原因及產(chǎn)生的后果不宜作出評論；再如責(zé)任是誰造成的以及該承擔(dān)多少責(zé)任，也非物業(yè)公司所能認定。

2、小區(qū)管理部在處理此事時，一般不宜出文字說明，只要給張三提供當(dāng)初的報修單復(fù)印件，或者在該復(fù)印件上蓋管理部章即可，該報修單已反映了事件的發(fā)生地點、原因、事由等基本情況。如一定需要文字說明，應(yīng)請示公司領(lǐng)導(dǎo)，并在法務(wù)人員的指導(dǎo)下進行處理。

案例分析：該案涉及的方方面面還包括：張三與李四的財產(chǎn)損害爭議、李四與王五責(zé)任承擔(dān)爭議、物業(yè)公司與張三的財產(chǎn)損害爭議、物業(yè)公司與李四責(zé)任承擔(dān)的爭議等。涉及到的法律關(guān)系包括：

相鄰關(guān)系糾紛、物業(yè)管理糾紛、財產(chǎn)損害糾紛、租賃合同糾紛等等。以上的幾個問答題提醒我們，在日常的應(yīng)急處理中，物業(yè)公司應(yīng)該牢記按照法律程序去做。案例8：房屋存在裂縫怎么辦？

2005年10月下旬的某一天，﹡﹡小區(qū)﹡﹡室一位老先生來到小區(qū)物業(yè)管理部，憂心忡忡地向物業(yè)工作人員反映：剛剛裝修完畢入住的新家中，客廳墻面竟然出現(xiàn)了幾條細細長長的裂縫，讓人心中很是不痛快。在交談過程中，這位老先生還提及自己年事已高，家中老伴又有高血壓的毛病，對居住在有裂縫的房屋里非常擔(dān)心，要求工程人員上門勘查并盡快予以修理。

事件經(jīng)過及處理：

小區(qū)物業(yè)人員在得知這位老先生反映的情況后，非常重視，隨即派工程人員陪同業(yè)主上門實地勘查。經(jīng)專業(yè)人員現(xiàn)場認真勘查后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主所反映的客廳裂縫呈垂直狀分布，屬于混凝土墻和磚砌墻交接處抹灰層產(chǎn)生的細微裂縫，也叫收縮裂縫，不屬于房屋危害裂縫，業(yè)主完全可以放心居住，只要通過抹灰層的重新整修即可解決問題。在經(jīng)過小區(qū)物業(yè)工作人員和工程人員的耐心解釋后，這位老先生終于放下了一顆懸著的心。

【案例分析】：

對于普通老百姓來說，住房是一個比較特殊的消費品，關(guān)系到人們的居住安全問題，因此，一旦發(fā)現(xiàn)自家房屋出現(xiàn)裂縫，對誰來說，都是一個讓人不安心的事情。但是，房屋出現(xiàn)裂縫，是否都會造成居住的不安全后果呢？答案是否定的。

根據(jù)專家分析，造成住房裂縫的原因是多方面的，出現(xiàn)一定的裂縫也是必然的?，F(xiàn)實生活中，“見裂色變”的人，大有人在。一看到房屋裂縫，就認為房屋不安全，就會垮。其實不然，并不是所有的裂縫都是房屋危險的征兆，只有那些影響結(jié)構(gòu)承載能力、穩(wěn)定性、剛度以及節(jié)點構(gòu)造可靠性的裂縫，可能危及建筑物的安全使用。而大量常見的裂縫，如溫度、收縮裂縫等，并不危及建筑結(jié)構(gòu)安全。一個很簡單的例子，人體受力，身體會發(fā)生一定的變化，房屋承載著一定的壓力，隨著外界壓力的變化，自然會產(chǎn)生不同的反應(yīng)。

那么，對于房屋裂縫來說，哪些裂縫是對安全沒有影響的呢？這些裂縫造成的原因又是什么呢？

第一是因溫差和物理性質(zhì)不同形成的裂紋。

在墻體材料中，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)對溫差反應(yīng)較靈敏，變形相對大一些，而以磚體、砌塊為主的墻體就比較遲鈍，變形也小。因此，經(jīng)過夏天的暴曬或是冬天的嚴(yán)寒，樓板與墻體就會發(fā)生一些細微的位移，因受力不