城市經(jīng)濟(jì)學(xué)課件：地租與城市土地利用模式

UrbanEconomics

地租與城市土地利用模式UrbanEconomics2.1地租理論一、地租與土地價(jià)格二、地租的影響因素三、凸性地租函數(shù)曲線2.2城市土地利用模式一、單中心城市土地利用模式二、從單中心城市到多中心城市三、郊區(qū)化的歷史原因四、城市蔓延的前因后果UrbanEconomics地租土地所有者將土地使用權(quán)交由他人使用時(shí)收取的租金土地價(jià)格地租收入的資本化2.1地租理論一、地租與土地價(jià)格2個(gè)概念城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)2個(gè)概念不嚴(yán)格區(qū)分UrbanEconomics二、地租的影響因素1、土地肥力（農(nóng)村土地）將農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)視為完全競爭市場(chǎng)圖中MR：邊際收益MC：邊際成本AC：平均成本（化肥、種子、勞動(dòng)支出等），非土地成本（不含地租）UrbanEconomicsUrbanEconomics土地越肥沃農(nóng)作物總收益與非土地成本的差額就越大地租也就越高Leftoverprinciple——剩余原理“剩余”：總收益-非土地成本完全競爭市場(chǎng)下，剩余成為地租UrbanEconomics應(yīng)用：政府修渠，免費(fèi)為農(nóng)民提供灌溉，誰從中獲益？灌溉——提高土地肥力——平均成本下降——地租增加——地主獲益灌溉——邊際成本下降——利潤最大化產(chǎn)出增加——農(nóng)產(chǎn)品供給增加——價(jià)格下降——消費(fèi)者獲益UrbanEconomics一般情況下如果灌溉工程覆蓋的地理面積較小，基本不影響農(nóng)作物價(jià)格，地主獲益如果覆蓋面大，降低了農(nóng)作物價(jià)格，消費(fèi)者獲益UrbanEconomics2、土地位置（城市土地）建立制造業(yè)地租函數(shù)考慮家具廠商要素投入：木材、設(shè)備、勞動(dòng)、土地產(chǎn)品經(jīng)高速公路運(yùn)往其他地區(qū)自變量X：工廠到高速入口的距離因變量R：土地的單位面積租金UrbanEconomicsR=（總收益–生產(chǎn)成本–運(yùn)輸成本）/面積R=（PQ–TC–tQX）/AP：產(chǎn)品價(jià)格Q：產(chǎn)品產(chǎn)量TC：生產(chǎn)成本t：單位產(chǎn)量每公里運(yùn)費(fèi)（元/件公里）A：地塊面積UrbanEconomics注意函數(shù)的斜率R=（PQ–TC–tQX）/A–tQ/A表明：隨著X減?。◤S商靠近高速公路、可達(dá)性好），R（單位面積地租）增大UrbanEconomics三、凸性地租函數(shù)曲線（一）制造業(yè)地租函數(shù)曲線某家具廠地租函數(shù)曲線線性地租函數(shù)曲線UrbanEconomics距高速入口（公里）廠房占地面積（畝）總收益（元）生產(chǎn)成本（元）運(yùn)輸成本（元）剩余（元）單位面積地租（元）101050001000100030003002010500010002000200020030105000100030001000100UrbanEconomicsUrbanEconomics實(shí)際經(jīng)濟(jì)中，廠商進(jìn)行要素替代地租較高時(shí)，用非土地投入替代土地投入減少土地占用面積凸性地租函數(shù)曲線UrbanEconomics距高速入口（公里）廠房占地面積（畝）總收益（元）生產(chǎn)成本（元）運(yùn)輸成本（元）剩余（元）每畝地租（元）1025000300010001000500205500020002000100020030105000100030001000100UrbanEconomicsUrbanEconomics無論線性還是凸性地租函數(shù)曲線都表明——土地可達(dá)性越好，地租越高線性：每向高速路入口靠近1公里，地租增加的數(shù)量相同非線性：每向高速路入口靠近1公里，地租增加的數(shù)量不同UrbanEconomics（二）辦公業(yè)地租函數(shù)曲線投資公司、銀行、設(shè)計(jì)公司、咨詢公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等廣泛迅速地收集和處理信息面對(duì)面的接觸不可或缺某咨詢公司的地租函數(shù)曲線UrbanEconomics到城中心的距離（街）辦公室占地面積（畝）總收益（元）資本、勞動(dòng)成本（元）行程成本（元）單位面積地租（元）11100002000500750021100002000100070003110000200015006500UrbanEconomicsUrbanEconomics到城中心的距離（街）辦公室占地面積（畝）總收益（元）資本、勞動(dòng)成本（元）行程成本（元）單位面積地租（元）10.21000060005001750020.51000040001000100003110000200015006500UrbanEconomicsUrbanEconomics無論線性還是凸性地租函數(shù)曲線都表明——土地可達(dá)性越好，地租越高線性：每向城中心靠近1條街，地租增加的數(shù)量相同非線性：每向城中心靠近1條街，地租增加的數(shù)量不同UrbanEconomics2.2城市土地利用模式一、單中心城市土地利用模式城市只有一個(gè)中心中心內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚，人口密度高于其他區(qū)位中央商務(wù)區(qū)CentralBusinessDistrict，簡稱CBDUrbanEconomics同一位置（X）上地租函數(shù)曲線斜率的絕對(duì)值辦公業(yè)比制造業(yè)大土地租給出價(jià)高者

0—X0：辦公業(yè)X0—X1：制造業(yè)

XR制造業(yè)辦公業(yè)X00X1UrbanEconomics零售業(yè)的區(qū)位根據(jù)市場(chǎng)區(qū)大小選址市場(chǎng)區(qū)的計(jì)算方法某地區(qū)面積100km2，人口密度50人/km2，人均CD需求量4張/月，銷量1000張/月每家CD商市場(chǎng)區(qū)大小UrbanEconomics4張/人×50人/km2×300km2=60000張60000張/1000張=60家300km2/60家=5km2/家如果e、d、q分別表示人口密度、人均需求、廠商平均銷量市場(chǎng)區(qū)大小=q/edUrbanEconomics例子：鞋店和襪子店的選址市場(chǎng)區(qū)+購物的正外部性+單中心城市輪轂輻條狀交通系統(tǒng)零售商傾向于選擇在城中心核心地帶選址并集聚，形成商業(yè)區(qū)UrbanEconomics二、從單中心城市到多中心城市單中心城市逐漸出現(xiàn)的問題：人口密度過大、產(chǎn)業(yè)數(shù)量過多、空間開放不足分布不均、交通擁堵、通勤時(shí)間長、空氣污染嚴(yán)重、環(huán)境質(zhì)量下降、犯罪率高、社會(huì)治安狀況差…19世紀(jì)中后期開始，由單中心向多中心轉(zhuǎn)變UrbanEconomics倫敦：區(qū)別對(duì)待四個(gè)同心圓地區(qū)UrbanEconomics1942-1944年阿伯克隆比提出“大倫敦規(guī)劃”整個(gè)規(guī)劃地區(qū)劃分為4個(gè)同心圓——城市內(nèi)環(huán)：倫敦郡和鄰近地區(qū)，疏散人口，降低人口密度郊區(qū)環(huán)：不再增加人口，提供合適的環(huán)境綠化帶：進(jìn)一步拓寬鄉(xiāng)村環(huán)：規(guī)劃建設(shè)8個(gè)衛(wèi)星城整個(gè)規(guī)劃地區(qū)停止人口遷入，將市區(qū)人口向郊區(qū)遷移UrbanEconomics美國的郊區(qū)次中心和邊緣城市郊區(qū)次中心——遷到郊區(qū)的企業(yè)，出于集聚經(jīng)濟(jì)的考慮，相互靠近，形成的中心對(duì)次中心的界定——

總就業(yè)量至少為1萬人

就業(yè)密度至少為25人/公頃UrbanEconomics洛杉磯，1990年共28個(gè)次中心，平均就業(yè)密度45人/公頃分為五個(gè)類型：混合工業(yè)、混合服務(wù)業(yè)、專業(yè)化制造業(yè)（航空設(shè)備）、專業(yè)化服務(wù)業(yè)、專業(yè)化娛樂業(yè)（電視電影）UrbanEconomics次中心之邊緣城市（edgecities）Garreau（1991）提出的概念邊緣城市必須具備的幾個(gè)條件——?至少有500萬平方英尺的寫字樓面積?至少有60萬平方英尺建筑空間用于零售業(yè)?就業(yè)空間多于居住空間?寫字樓和零售業(yè)建筑物房齡不超過30年（1平方英尺=0.09平方米）UrbanEconomics特征：辦公業(yè)與零售業(yè)活動(dòng)集中90年代初，美國35個(gè)大城市約有200個(gè)邊緣城市開發(fā)的辦公面積從40萬到300萬平方米不等UrbanEconomics城市邊緣城市的數(shù)量邊緣城市內(nèi)寫字樓面積/總建筑面積（%）華盛頓芝加哥達(dá)拉斯洛杉磯休斯頓紐約舊金山丹佛波士頓86666644427204025386142919UrbanEconomicsUrbanEconomics北京——“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)“兩軸”：中軸線+長安街及其延長線“兩帶”：東部發(fā)展帶+西部生態(tài)帶“多中心”：城市中心與副中心相結(jié)合、市區(qū)與多個(gè)新城相聯(lián)系UrbanEconomicsUrbanEconomics上?！耙恢魉母薄笔屑?jí)中心：人民廣場(chǎng)、外灘－陸家嘴、南京路、豫園徐家匯副中心：服務(wù)西南地區(qū)，定位文化、體育、商業(yè)江灣—五角場(chǎng)副中心：服務(wù)東北地區(qū)，定位知識(shí)創(chuàng)新真如副中心：服務(wù)西北地區(qū)，定位為服務(wù)長三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心花木副中心：服務(wù)浦東地區(qū)，定位為浦東新區(qū)行政文化中心UrbanEconomics三、郊區(qū)化的歷史原因第一、制造業(yè)郊區(qū)化的歷史原因1）卡車取代四輪馬車、火車、輪船1910年起，市內(nèi)運(yùn)輸開始使用卡車便宜、快捷——卡車：15（美分/噸英里）pk馬車：33速度是馬車的2倍

UrbanEconomicsUrbanEconomicsUrbanEconomics20年后，卡車開始用于城市間運(yùn)輸能送貨到門，比火車、輪船更有競爭力當(dāng)制造商廣泛使用卡車時(shí)，對(duì)火車站、港口的依賴減弱青睞靠近高速公路的郊區(qū)UrbanEconomics2）小汽車的普遍使用單中心城市中，交通系統(tǒng)呈輪轂輻條狀，工人坐電車通勤小汽車普及后，工人駕車可到達(dá)任何區(qū)位制造商可在郊區(qū)選址UrbanEconomics3）郊區(qū)機(jī)場(chǎng)的使用機(jī)場(chǎng)只能建在郊區(qū)占地面積大、對(duì)周圍環(huán)境的限制、噪音需要大量空運(yùn)產(chǎn)品的制造商，在郊區(qū)機(jī)場(chǎng)附近選址UrbanEconomics4）單層建筑工廠叉車、生產(chǎn)流水線的使用建造單層工廠用地增加，郊區(qū)土地成本低，吸引力大UrbanEconomics第二、辦公業(yè)郊區(qū)化的歷史原因20世紀(jì)70年代之前只有保險(xiǎn)公司和銀行的一些back-office業(yè)務(wù)（數(shù)據(jù)、文字處理業(yè)務(wù)）郊區(qū)化大部分辦公業(yè)都位于城中心UrbanEconomics70年代開始，辦公業(yè)迅速郊區(qū)化70年代期間，美國郊區(qū)辦公業(yè)就業(yè)增長116%城中心辦公業(yè)就業(yè)增長15%權(quán)衡：CBD的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（便于與其他企業(yè)接觸）CBD的區(qū)位劣勢(shì)（高租金）UrbanEconomics通訊技術(shù)進(jìn)步，產(chǎn)生新的溝通方式，減少了面對(duì)面接觸，CBD吸引力下降例如：e-mail出現(xiàn)之前會(huì)計(jì)事務(wù)所為CBD的客戶做一份收入報(bào)告獲取數(shù)據(jù)，送達(dá)報(bào)告——靠近顧客e-mail出現(xiàn)后，通過電腦傳送數(shù)據(jù)和報(bào)告可在郊區(qū)選址，節(jié)省了CBD的高租金UrbanEconomics注意：新的通訊方式一定程度上減少了面對(duì)面交流不能完全替代復(fù)雜關(guān)系、問題不能傳遞觸覺信息UrbanEconomics結(jié)論：辦公業(yè)不可能完全郊區(qū)化談判、設(shè)計(jì)、營銷等業(yè)務(wù)活動(dòng)仍留在CBD（face-to-face）UrbanEconomics第三、零售業(yè)郊區(qū)化1）郊區(qū)人口增長郊區(qū)商品需求增加，商場(chǎng)數(shù)量增加2）購物的正外部性大量商店集聚，郊區(qū)大型購物商場(chǎng)UrbanEconomics3）汽車普及購物者能自駕車方便地到達(dá)任何地點(diǎn)郊區(qū)：租金低+倉儲(chǔ)式的商場(chǎng)布局，降低商品價(jià)格寬敞的空間有利于顧客停車UrbanEconomics第四、家庭郊區(qū)化1）家庭實(shí)際收入增加產(chǎn)生兩種效應(yīng)機(jī)會(huì)成本效應(yīng)——收入增加，提高了通勤的機(jī)會(huì)成本，對(duì)于在CBD工作的人而言，傾向于在城中心居住土地消費(fèi)效應(yīng)——土地屬于正常商品，收入增加，提高了對(duì)土地的消費(fèi)，家庭傾向于地價(jià)便宜的郊區(qū)UrbanEconomics收入增加對(duì)人口郊區(qū)化的影響不確定當(dāng)消費(fèi)效應(yīng)超過機(jī)會(huì)成本效應(yīng)時(shí)，收入增加導(dǎo)致人口郊區(qū)化UrbanEconomics2）通勤成本降低交通技術(shù)進(jìn)步降低了通勤成本使人們有可能住得更遠(yuǎn)VonSweringen兄弟的故事UrbanEconomics3）城中心問題凸現(xiàn)其一，城中心住宅破舊其二，城中心低收入家庭多其三，城中心犯罪率高其四，城中心學(xué)校質(zhì)量差UrbanEconomics4）公共政策例如：降低住宅預(yù)付款

修建高速公路UrbanEconomics四、城市蔓延的前因后果城市蔓延的界定“urbansprawl”——endlesscitieslowdensitiesfuzzyboundariesbetweencityandcountrysideapolycentricurbanstructuredecentralizedemploymentscattereddevelopmentleapfroggingdevelopmentthefragmentationofopenspaceUrbanEconomics城市蔓延是二次大戰(zhàn)后西方城市普遍出現(xiàn)的一種土地?cái)U(kuò)張現(xiàn)象“蔓延”一詞的感情色彩無計(jì)劃的、分散的、低密度的、依賴交通的、公共設(shè)施服務(wù)效率低下的盲目擴(kuò)張一般采取填實(shí)空隙、擴(kuò)展延長、蛙跳式開發(fā)等方式UrbanEconomicsUrbanEconomics考察城市蔓延時(shí)，關(guān)注的4方面特征Urbanlandcover：城市建成區(qū)總面積density：城市平均人口密度fragmentation：空地的分裂程度compactness：城市的緊密度UrbanEconomics最重要指標(biāo)：人口密度密度降低越快，說明城市蔓延越快美國城市——?dú)W洲城市德國人口密度是美國的4倍法蘭克福人口密度是紐約的3倍UrbanEconomics比較項(xiàng)目（1990年）巴塞羅那亞特蘭大人口（百萬）密度（人/公頃）人均土地面積（平方米）兩個(gè)區(qū)位間的最大距離（公里）步行所占份額（%）2.81715837202.561712138不足1（1公頃=0.01平方公里