毅昌科技：江蘇設(shè)計谷科技有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告

非法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告京信評報字(2024)第459號江蘇設(shè)計谷科技有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告57,324,000.00元2024年09月29日中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司程晨殷燕(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)會員編號：32200135會員編號：32220057(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年09月30日 1 2 4一、委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人及其他評估報告使用人 二、評估目的 5 五、評估基準(zhǔn)日 第二章評估依據(jù) 7 8 8五、取價依據(jù) 8 9第三章評估方法 9一、房屋建筑物 9 第四章評估程序?qū)嵤┻^程和情況 二、編制評估計劃 三、進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查 第六章評估結(jié)論 第七章特別事項說明 第八章資產(chǎn)評估報告的使用限制說明 第九章評估報告日及其他 20江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告二、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人(以下簡稱其他資產(chǎn)評估報告使用人)使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告京信評報字(2024)第459號中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇設(shè)計谷科技有限公司的委托，根據(jù)法為616.32萬元，面積8,818.94平方米；構(gòu)筑物賬面價值為0.64萬元；土地使用權(quán)賬面價值為811.56萬元，面積33,333.00平方米。數(shù)額。計谷科技有限公司所屬部分資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2024年6月30日所表現(xiàn)的市場價值為增值率(%)江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告京信評報字(2024)第459號中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇設(shè)計谷科技有限公司的委托，根據(jù)法第一章基本情況(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況注冊資本：5000萬人民幣成立日期：2009年7月20日營業(yè)期限：2009年7月20日至2059年7月19日住所：昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號企業(yè)形象設(shè)計、工業(yè)設(shè)計咨詢和培訓(xùn)(不含國家統(tǒng)一認(rèn)可的職業(yè)證書培訓(xùn));零配件及江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告設(shè)備及元器件銷售；光伏發(fā)電設(shè)備租賃(除依法須經(jīng)批江蘇設(shè)計谷科技有限公司由廣州毅昌科技股份有限公司和安徽毅昌科技有限公司發(fā)起設(shè)立，于2009年7月20日取得了昆山市行政審批局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，統(tǒng)一社會信注冊資本(萬元)實收資本(萬元)持股比例(%)廣州毅昌科技股份有限公司安徽毅昌科技有限公司(二)其他評估報告使用人托中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司對其部分資產(chǎn)價值進(jìn)行評估，為江蘇設(shè)計谷科技(一)評估對象為江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值。(二)評估范圍為江蘇設(shè)計谷科技有限公司所屬位于昆山市開發(fā)區(qū)工業(yè)部分資產(chǎn)，(三)委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。(四)資產(chǎn)狀況江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告共計4項，均位于位于昆山市開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北側(cè)、中心河西側(cè)的廠區(qū)內(nèi)。房屋建筑物共計3項，為辦公樓、門衛(wèi)以及鍋爐房，評估建筑面積方米。辦公樓為鋼混二層建筑物，建于2012年，檐高約12.6米，一層部分挑高，二層構(gòu)筑物1項，主要為吸煙區(qū)制作工程，主要為一些鋼結(jié)構(gòu)，建成于2012年12月。昆房權(quán)證開發(fā)區(qū)第301221751號前進(jìn)東路168號2號房(辦公樓)昆房權(quán)證開發(fā)區(qū)第301221750號前進(jìn)東路168號1號房(門衛(wèi))昆房權(quán)證開發(fā)區(qū)第301221752號前進(jìn)東路168號7號房(輔房泵房)《國有土地使用證》證號為“昆國用(2013)DWB449號”,土地坐落為昆山市開用地，使用權(quán)類型為出讓，土地使用終止日期至2059年12月21日止。本次評估的有證的房屋建筑物以及所在宗地整體于2020年4月抵押給寧波銀行股份有限公司蘇州分行，抵押金額為4118萬元。抵押物清單如昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號2號廠房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號1號廠房37.00平方米昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號7號廠房鍋爐房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北昆國有(2013)第DWB449號33,333.00平方米江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告通過對評估目的的分析和對評估所依據(jù)的市場條件、評估對象自身的狀態(tài)等的了(一)本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2024年6月30日。(二)上述評估基準(zhǔn)日的確定是委托人考慮本次經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)所選取。第二章評估依據(jù)(一)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);(二)《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);(三)《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日十三屆全國人大三次會議通(四)《中華人民共和國城市部分固定資產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會第十二次會議通過);(五)《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正通過);(六)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(根據(jù)2019年1月2日《財政部關(guān)于修改<會計師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》(中華人民共和國財政部令第97號)修改);(七)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部、國家稅務(wù)總局令第50號);(八)關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知(財政部、國家稅務(wù)總局財稅(九)關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告(財政部、國家稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號);(十)其他與本項評估有關(guān)的法律法規(guī)。(一)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財資(2017)43號);(二)《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)〔2017)30號〕;(三)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》(中評協(xié)〔2020〕31號);(十一)《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017)47號〕;(十二)《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017〕48號);39號);江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告(六)國家有關(guān)部門頒布的有關(guān)統(tǒng)計資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；(七)評估機構(gòu)及評估人員收集的其他有關(guān)資料。(一)企業(yè)提供的資產(chǎn)評估申報表；(二)企業(yè)提供的“企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明”。第三章評估方法一、房屋建(構(gòu))筑物(一)評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》、《部分固定資產(chǎn)估價規(guī)范》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015),部分固定資產(chǎn)估價常用方法主要有市場比較法、收益成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)，潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告(二)成本法評估技術(shù)思路以此估算建筑物客觀合理價值。其中重置價值為采用評估基準(zhǔn)日的建筑材料和建筑技建筑物評估價值=重置成本×成新率(1)建(構(gòu))筑物工程費評估人員從蘇州市工程造價協(xié)會公布的單項工程指標(biāo)中選取同地區(qū)與評估項目結(jié)(2)工程前期費用及其他費用(3)資金成本即建(構(gòu))筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本或資金機會成本，以綜合造價和前期費用及其他費用之和為基數(shù)，假定房屋建(構(gòu))筑物重新建造時其資金投入為均江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告(1)建筑物成新率的確定理論成新率(%)=[1-(1一殘值率)×(已使用年限/耐用年限)]×100%現(xiàn)場勘察成新率(%)=結(jié)構(gòu)部分合計得分×結(jié)構(gòu)部分權(quán)重十裝修部分合計得分×裝綜合成新率(%)=理論成新率×40%+現(xiàn)場勘察成新率×60%(2)構(gòu)筑物成新率的確定成新率(%)=[1-(1一殘值率)×(已使用年限/耐用年限)]×100%(一)評估方法選用根據(jù)評估對象的特點、具體條件和項目的實際情況，依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》(中評協(xié)(2017)38號)、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014),結(jié)合評估對象所在區(qū)域的土地市場情況和評估人員收集的有關(guān)資料，江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告(二)評估技術(shù)思路第四章評估程序?qū)嵤┻^程和情況中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司—13—江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告對評估中采用的各項參數(shù)和評定估算過程進(jìn)行復(fù)查和分析，必要時進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薜谖逭略u估假設(shè)(一)交易假設(shè)(二)公開市場假設(shè)江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告(三)資產(chǎn)正常使用假設(shè)第六章評估結(jié)論在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，我們的評估結(jié)論是：在前述評估目的下，在產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日2024年6月30日所表現(xiàn)的市場價值為5,732.40萬元。評估結(jié)果分類增值率(%)第七章特別事項說明江蘇設(shè)計谷科技有限公司部分資產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告(一)評估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對評估結(jié)論造成影響時，(二)納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)抵押、擔(dān)保等事項說明抵押期限：2020年4月30日起至2025年4月30日昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號2號廠房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號1號廠房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號7號廠房鍋爐房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北昆國有(2013)第DWB449號(三)對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行評估時，我們未考慮該等資產(chǎn)用于評估目的可能承中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司—17—(四)依據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016)36號),第八章資產(chǎn)評估報告的使用限制說明中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司—18—第九章評估報告日及其他中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司—19—(本頁無正文)中京民信(北