上海寶安企業(yè)有限公司三年發(fā)展戰(zhàn)略

（1）2003年上海房地產(chǎn)繼續(xù)保持供需兩旺的運(yùn)行態(tài)勢，土地供應(yīng)以住房為主，在住房用地中以普通商品房為主。屋土地開發(fā)在未來8年內(nèi)將保持旺盛的勢頭。到2007年，市中心主要以舊城改造和世博建設(shè)帶動(dòng)旅游、商務(wù)及平價(jià)房為主的房地產(chǎn)投資建設(shè)；而在2015年前，郊縣的一城九鎮(zhèn)建設(shè)也將成為新一輪的投資熱點(diǎn)。時(shí)國家相關(guān)抑制房價(jià)過高的政策將使得房產(chǎn)投資進(jìn)入低利潤階段。這類城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程的步伐和長三角高速網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)也將成為我們提供更多的投資空間。2.市場需求分析：（1）人們對(duì)于居住條件改善的需求；（2）外來務(wù)工人員對(duì)住房的需求；（3）城市總體規(guī)劃及舊城改造產(chǎn)生的需求及拆遷安置；（4）投資需求。3.政策動(dòng)態(tài)分析：(1)國家土地供應(yīng)的指標(biāo)化及公開化使得房地產(chǎn)競爭更趨于品質(zhì)、品牌和實(shí)力的綜合表現(xiàn)上。(2)投資性購房的限制性條件，使房產(chǎn)開發(fā)向整體開發(fā)、同以運(yùn)作形式發(fā)展。4.市場競爭分析：由于開發(fā)成本的提高和房地產(chǎn)整體開發(fā)的需求將會(huì)使20％的實(shí)力型房產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)80％的市場份額。98年樓市低迷時(shí)期，大約經(jīng)過7～8年時(shí)間，本波行情從店項(xiàng)目，現(xiàn)就寫字樓市場的發(fā)展作如下分析。匯集與第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為上海辦公樓市場的平穩(wěn)上升奠定了基礎(chǔ)。由于1997年市政府停止批租辦公樓用地，在此7年間，上海辦等地均有大量商務(wù)辦公樓宇開工建設(shè)。由于辦公樓的開發(fā)周期較長，阻力也會(huì)隨之產(chǎn)生，甚至逐漸增大。下幾點(diǎn)已出臺(tái)或未來突發(fā)的政策將會(huì)適當(dāng)抑制目前寫字樓的行情。用房稅率從以前的5％調(diào)整到33.6%(個(gè)人)，與投資住宅相比，個(gè)人看，非居住用房投資回報(bào)率不很樂觀。開發(fā)等四個(gè)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，由20％以上提高到盾。不得不持一種“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度。樓租金將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。鐵、隧道、大橋等大型市政項(xiàng)目相繼完善，綜合交通體系已趨完備，部分潛在的寫字樓消費(fèi)者。平方米的完工量，根據(jù)目前在建工程資料顯示，預(yù)計(jì)在2004年將有約525000平方米的甲級(jí)寫字樓投放市場。長期來看，今年年底開始的供應(yīng)浪潮將一定程度的減輕市場的緊張程度。權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，從部分集中在陸家嘴。東新區(qū)2002年全年共接待1451.63萬人次，其中入住浦東各大賓館年上海酒店平均出租率為71.82%，在公認(rèn)的合理數(shù)值范圍內(nèi)，這表這表明高星級(jí)客房略顯緊缺。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，生意興隆的浦東酒店業(yè)未來市場仍然讓人樂觀。一是浦東會(huì)展旅游業(yè)的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，浦東的酒店業(yè)市場尚未飽和，業(yè)發(fā)展；四是屆時(shí)環(huán)球主題公園項(xiàng)目的建成、2010年上海世博會(huì)的發(fā)展。我們期待。商普遍的經(jīng)營現(xiàn)狀。以金茂大廈為例，目前，年還貸能力達(dá)2億元，茂可還清全部貸款，15年可收回全部投資，這比國際成本回收期要縮短5年。國梁說：“這里是中國唯一命名為金融貿(mào)易區(qū)的地方，如同紐約曼哈％，GDP增長率，更重要的是由于各方投資熱情高漲。入駐證券大海京華創(chuàng)業(yè)集團(tuán)的溫女士說：“我相信更多人會(huì)鐘情陸家嘴，因?yàn)檫@里是離世界最近的地方?！眰€(gè)人投資者，他們的理由是：陸家嘴商務(wù)樓價(jià)格始終米2000－3000美元，也許是最值得挖掘的投資對(duì)象。從中心城區(qū)次中心城區(qū)邊緣城區(qū)從寫字樓和滿足成熟配套要求的相關(guān)設(shè)施。編號(hào)1《關(guān)于停止別墅類用地的土地供應(yīng)停批容積率在0.3以下的住宅度住宅用地嚴(yán)格按照土地供應(yīng)2《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)非居住用房出售、租賃行為管理作出租用途的非自住不動(dòng)產(chǎn)全地產(chǎn)稅及20%的個(gè)人收入所得稅投資業(yè)主回本期增長但租金上漲空間不大，削減了商業(yè)、3《關(guān)于非居住用房內(nèi)外銷并軌的通居住用房內(nèi)外銷并軌，至此，甲級(jí)辦公樓市場競爭將更加激烈，最終市場將重新組合4《全裝修房試點(diǎn)工程裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則》正式公布全裝修房進(jìn)一步納入良性發(fā)5建筑節(jié)能、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)水環(huán)境等六方面的內(nèi)容這一條例將引導(dǎo)住宅建設(shè)向向發(fā)展，為市民營造更健康、6《上海市房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)管理暫7關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款、建筑施工企業(yè)貸款、土地儲(chǔ)備貸款等可操作性8條例明確了開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主等各方在物業(yè)管理中的法律責(zé)任以及處罰辦法嚴(yán)格管理物業(yè)市場的規(guī)范性，9《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道增加了普通商品住房的供應(yīng)，中低收入者所購住宅單價(jià)不超部分低收入者可得到實(shí)惠《國家廉租住房管理辦最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配實(shí)保障最低收入家庭基本住《上海市房地產(chǎn)登記條增加臨時(shí)登記，保護(hù)預(yù)購人的權(quán)利；增加三種登記種類；明條例針對(duì)上海市房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展提的龍頭。國內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)總部34個(gè)，中外金融機(jī)構(gòu)110余家。之間。續(xù)保持增長態(tài)勢。1.5.2.1區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)未來金融貿(mào)易區(qū)獨(dú)有的區(qū)位特征決定了陸家嘴地區(qū)未來三年的競爭相輔相成、互為前提的。根據(jù)陸家嘴地區(qū)未來三年期間競爭的主要特征，我們可以想見，和品牌效應(yīng)自然是必不可少的。開發(fā)商都希望在陸家嘴展示自己的品牌實(shí)力。這種“千軍萬馬過獨(dú)木橋”的競爭環(huán)境，決定了未來三年內(nèi)的競爭焦點(diǎn)將圍繞著“國際化”三機(jī)，拓展銷售渠道與項(xiàng)目合作等等，都是決定成敗的關(guān)鍵所在。業(yè)兩個(gè)子公司，共有員工240余人，其中酒店公司122人、物業(yè)公創(chuàng)造美好的明天奮斗不懈。司也可完成4000萬的目標(biāo)。了相當(dāng)?shù)母纳啤?003年寶安大廈順利通過竣工驗(yàn)收，拿到大廈產(chǎn)權(quán)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。響了公司的持續(xù)發(fā)展。從下一階段的發(fā)展態(tài)勢來看，2004年計(jì)劃總的成本、費(fèi)用剔除不涉及現(xiàn)金流出的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)等攤銷，現(xiàn)金需求量為力是銀行貸款的還本付息。按集團(tuán)下達(dá)的計(jì)劃，上海公司將實(shí)現(xiàn)收入22752萬元，但企業(yè)公司和酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用就達(dá)3000萬，還本租率來增加收入，力爭減少虧損。由于近期國家對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的投資過熱現(xiàn)象進(jìn)行了宏定了2004年房地產(chǎn)行業(yè)的融資工作將不會(huì)一帆風(fēng)順。盡管形式十分嚴(yán)峻，但我們從2003年的進(jìn)步中受到了極大的鼓舞，公司全體員工的積極性高漲，這是我們的優(yōu)勢。無疑是急需跟進(jìn)的“軟件”。的高標(biāo)準(zhǔn)是被一致公認(rèn)的，但由于寶安集團(tuán)是首次涉足高檔酒店業(yè)，服務(wù)規(guī)范、服務(wù)流程，乃至員工素質(zhì)都是做酒店最基本的服務(wù)意識(shí)，的。們在管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等方面缺少有效激勵(lì)。資產(chǎn)11.4億元，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、生物制藥及藥營狀況的晴雨表。和形成穩(wěn)定的客源市場還不具備條件。不僅收益有保障，管理起來也更方便。提供免費(fèi)水果及免費(fèi)洗燙襯衣壹套等等11項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，都樹立了良好的產(chǎn)品特色。投資內(nèi)地市場就定在山東省。此外，還有中油日航、瑞吉紅塔、價(jià)也比較高，但是它的客房設(shè)施卻不如我們。1993年抓緊銷售，到1994年就有可能賣出一半，資金就會(huì)很充裕。當(dāng)時(shí)這一帶寫字樓的租金是0.8美元/平方米/天，這個(gè)價(jià)格現(xiàn)在是想到2000年年底大廈才算基本竣工。這期間，大廈前后停工三次，停資11億多元人民幣，利息占到3億多，應(yīng)該說包袱還是很重以說，市場知名度和美譽(yù)度不高，使我們在競爭環(huán)境中處于劣勢。處在這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)并存的競爭環(huán)境中，困勢才是至關(guān)重要的。由于2003年寶安大廈已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收，從而使大廈出租率節(jié)的生存和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。從今年的發(fā)展態(tài)勢來看，現(xiàn)金需求量為8367萬元，再加上貸款付息。另一方面，企業(yè)公司和酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)3000萬，還本入，力爭減少虧損。70%的開發(fā)資金來自民間；而內(nèi)地學(xué)的是香港模式，銀行貸款資金占整個(gè)融資資金的90%以上，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的嚴(yán)重支付的“高報(bào)酬”，相比資金壓力的緩解、豐厚利潤的回報(bào)，還是劃算的。開發(fā)的一體化經(jīng)營?？梢韵胍姡劳屑瘓F(tuán)強(qiáng)大的資源優(yōu)勢和寶安人勤勉的實(shí)干精神，公司終將在上海浦東占有一席之地。但是，寶安大廈歷經(jīng)“八年抗尚未形成高端品牌，都是我們前進(jìn)道路中不得不面對(duì)的事實(shí)。因而，成了我們從入市較晚、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的“瓶頸”中尋求突破的立基點(diǎn)。增強(qiáng)全體員工對(duì)寶安價(jià)值觀和寶安企業(yè)文化的認(rèn)同感和使命感。當(dāng)然，人才的本土化并不是一蹴而就的，很容易走向兩個(gè)極端，設(shè)等等，每一個(gè)看似簡單的環(huán)節(jié)都是我們不容忽視的。從2001年下半年開始，浦東的寫字樓市場因?yàn)檫^江隧道和大橋了國內(nèi)外大的銀行和金融機(jī)構(gòu)；而寶安大廈這邊的定位則是商貿(mào)區(qū)，成證券、鞍山證券，還有新希望的一個(gè)分公司也都入駐了寶安大廈。成一定規(guī)模的品牌效應(yīng)。公司客戶管理中的優(yōu)勢。問題及時(shí)做出反應(yīng)，并為企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃提供參考依據(jù)。但是，原始的層面。集團(tuán)總部之間的信息溝通是我們相對(duì)完善的部分。從目前的現(xiàn)狀來看，上海寶安在區(qū)域市場中尚不具備品牌優(yōu)勢，整合經(jīng)營來樹立“寶安大廈”這一品牌。準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)，為客戶提供增值服務(wù)。力爭能在2006年之前，形成一定的品牌經(jīng)營管理模式。上海寶安的生存有賴于浦東成熟的市場環(huán)境和戰(zhàn)略要義，正是架馬車”的綜合優(yōu)勢，公司的經(jīng)營已經(jīng)由原先單純從事房地產(chǎn)開發(fā)，戲規(guī)則使我們看到了客觀存在的阻礙。浦東特殊而重要的戰(zhàn)略意義，使其自然而然地成為了各方強(qiáng)手水寶地”挖“第一桶金”的先機(jī)；在酒店服務(wù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)匱乏和樓宇銷我們的出路。就目前的情況而言，雖然我們落戶浦東繁華的商貿(mào)中心，但是以期使資金盡早回籠，產(chǎn)生一定的利潤，進(jìn)而循序漸進(jìn)地穩(wěn)步前行。而寶安集團(tuán)又來自南方的深圳，所以，從小概念上可以做成“深圳人地產(chǎn)開發(fā)四位一體、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的經(jīng)營戰(zhàn)略，變“等、靠、要”為“自我入達(dá)到3.2億元。并實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)儲(chǔ)備開發(fā)一億元的總體目標(biāo)。1.以寶安大廈整體經(jīng)營為契機(jī)，加強(qiáng)酒店和物業(yè)管理的品牌經(jīng)營和樓宇租售，出售樓宇10000平米，形成主營業(yè)務(wù)收入2.3億元。項(xiàng)目，為下一步的房地產(chǎn)滾動(dòng)開發(fā)打下基礎(chǔ)。1.仍以寶安大廈的深度開發(fā)經(jīng)營為依托，使酒店、物業(yè)管理、樓宇2.通過新地產(chǎn)開發(fā)，以出租、出讓等方式，形成2500萬元的收入。3.以上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)凈流入資金3500萬元，開發(fā)新項(xiàng)目，購置3500左右的項(xiàng)目。1.繼續(xù)完善對(duì)寶安大廈的開發(fā)經(jīng)營，提升酒店品質(zhì)，在軟件上狠下2.以04和05年的新地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為主攻方向，通過出租、轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)等方式，形成收入6000萬元。地產(chǎn)，作為后續(xù)開發(fā)經(jīng)營的儲(chǔ)備。1.經(jīng)營理念：以酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)為準(zhǔn)市場定位、合理培植資源、維護(hù)品牌形象、打造競爭優(yōu)勢。2.經(jīng)營策略：首先要找準(zhǔn)機(jī)會(huì)并購因資金鏈條斷裂的樓盤或地規(guī)模，提升規(guī)模擴(kuò)張所帶來的外延式增長。在投資方式上，可分為三步走1）繞：即農(nóng)村包圍城市。所長三角地區(qū)，尋找有潛質(zhì)的地塊，突破地域?qū)嵤┎①彺笥锌蔀?）合開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目3）并：即廉價(jià)接收，對(duì)資金運(yùn)作精疲力竭的中小項(xiàng)目，從容地廉價(jià)收購。地體系構(gòu)架。首先，以酒店經(jīng)營和樓宇租售為主要經(jīng)營資本來源，并輔之以信托、貸款等融資手段，適時(shí)開發(fā)和儲(chǔ)備部分土地。其次，建立華東區(qū)域?qū)毎猜?lián)盟，達(dá)到資源共享。要擴(kuò)大地產(chǎn)經(jīng)營，年開發(fā)增量控制在上年度開發(fā)量地1030形成土地開發(fā)，出售、轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)、再進(jìn)行新的項(xiàng)目開發(fā)的滾動(dòng)發(fā)展態(tài)勢，進(jìn)而達(dá)到逐漸步入良性發(fā)展的上升通道。1.2004年是三年規(guī)劃打基礎(chǔ)的一年，我們要立足寶安大廈這塊管理大廈稱號(hào)的評(píng)定；寶安大廈出租率達(dá)98%以上。2.2005年是三年規(guī)劃中重要的承上啟下的一年，在通過對(duì)原有施接管。從而使寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3500萬元，獲利能力達(dá)到面積達(dá)10萬平方米，通過上海市授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào)回籠并產(chǎn)生一定的利潤。3.2006年是三年發(fā)展規(guī)劃全面體現(xiàn)效果的一年，通過三年的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，使企業(yè)步入良性軌道。寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3300萬元，在競爭日趨激烈、酒店設(shè)備開始老化的條件下，對(duì)現(xiàn)有客戶有效培植；寶安物業(yè)經(jīng)營收入力爭翻番，物業(yè)管理資質(zhì)升到二級(jí)，通過建設(shè)部授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào)；繼續(xù)拓展新開發(fā)的項(xiàng)目。在對(duì)形勢的客觀評(píng)估下，財(cái)務(wù)部的計(jì)劃決定分為3步走，也就力達(dá)到或接近集團(tuán)的2004－2006財(cái)務(wù)指導(dǎo)指標(biāo)。以下具體闡述2004－2006財(cái)務(wù)計(jì)劃的三步走戰(zhàn)略：第一步：2004年是三年計(jì)劃的第一年，我們的工作重點(diǎn)將集中再一方面能降耗，在2003年度的基礎(chǔ)上，增加售樓10000平營的階段，并同時(shí)提高自身的專業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)、帶領(lǐng)出一個(gè)有頭腦，業(yè)和市場的變化。具體目標(biāo)和措施：1.努力配合業(yè)務(wù)收入的實(shí)現(xiàn)，從自身資產(chǎn)尋找出路，大廈出售10000平米，酒店收入目標(biāo)3500萬，超出計(jì)劃750萬，確保完成、2.千方百計(jì)收回應(yīng)收債權(quán)，回籠資金，回收2001年底前的到期債權(quán)余額30％，2002、2003年內(nèi)發(fā)生的到期應(yīng)收債權(quán)余額的同時(shí)控制新帳，應(yīng)收帳款占營業(yè)收入比重不高于2達(dá)到集團(tuán)下達(dá)的目標(biāo)。措施：每月編制應(yīng)收債權(quán)分析，從帳齡，結(jié)構(gòu)，周轉(zhuǎn)次數(shù)、收周期，確保資金回收率，提高資金周轉(zhuǎn)速度。保）6500萬，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，保證資金使用力爭上繳集團(tuán)資金。4.嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)下發(fā)的費(fèi)用計(jì)劃，加強(qiáng)計(jì)劃的執(zhí)行力度。措施：劃、有分析，不斷改進(jìn)。年內(nèi)要將該項(xiàng)工作合理化，制度化。施，逐步使之系統(tǒng)化，制度化。的掌握了崗位專業(yè)技能。第二步：部制度，培養(yǎng)，鍛煉團(tuán)隊(duì)，加深凝聚力，提高戰(zhàn)斗力。一步提高經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入、流速。2.通過全面售樓，繼續(xù)出售10000平米，增加酒店收入增加至期3000萬，降低資產(chǎn)負(fù)債率。通過為客戶制定投資、融資方案等手時(shí)提高股東權(quán)益，深入優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，初步搭建融資平臺(tái)，增加融資渠道。程，職責(zé)，崗位定位，作為品牌建設(shè)的一部分。5.采取職位輪崗，模擬操作等方式，培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的換位思考，心競爭力，降低因人才流失對(duì)企業(yè)正常運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。第三步：2006年，作為從生存到持續(xù)成長的最后1年，也作為從利潤成長到管理成長的第2個(gè)三年計(jì)劃的準(zhǔn)備階段，是較關(guān)鍵的1年，在前2年的工作基礎(chǔ)上，計(jì)劃加強(qiáng)在資金需求量預(yù)測，最佳資本結(jié)構(gòu)，新的經(jīng)營模式，為品牌經(jīng)營和管理夯實(shí)基礎(chǔ)。1.繼續(xù)加大銷售力度，目標(biāo)出售15000平米，增加酒店收入至4500萬，適當(dāng)新貸2000萬（短期歸還舊貸款本金13000萬，降提高股東權(quán)益，深入優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。快開發(fā)計(jì)劃，不斷摸索，對(duì)資金需求量做貼切實(shí)際的預(yù)測。率等指標(biāo)綜合分析，對(duì)長期投資項(xiàng)目進(jìn)行決策評(píng)價(jià)。4.通過因素分析法，比較資金成本法，確定最優(yōu)公司資金結(jié)構(gòu)。索多種融資方法。模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營發(fā)展確定雛形。展的骨干。經(jīng)過2004－2006年三年的努力和調(diào)整，我們將順利的完成第一階段的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)入第二戰(zhàn)略階段，為寶安的騰飛繼續(xù)努力。份求盈利能力率償債能力率成長能力率率產(chǎn)債入具有長期發(fā)展地潛力，并與各管理要素和控制能力相匹配。戰(zhàn)略：目，以較低的投入，創(chuàng)出較好的收益。2005年：立足上海，向郊縣擴(kuò)張。上海中心地段因土地資源稀展規(guī)劃，用足上海寶企員工的人脈資源，尋找房地產(chǎn)儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目。2006年：以上海為中心點(diǎn)，以點(diǎn)帶面輻射長三角及華東地區(qū)，開發(fā)短、平、快地中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目。并且盈利能力較強(qiáng)地產(chǎn)業(yè)價(jià)值聯(lián)。1.樓宇銷售：寶安大廈的銷售是盤活公司資產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也以上的目標(biāo)，以保證公司主營地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性和連續(xù)性。2.酒店經(jīng)營：要按照高級(jí)酒店經(jīng)營管理模式，借上?？焖侔l(fā)展提高開房率，降低空置率，最大限度增加盈利能力。3.物業(yè)管理：隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理必然持管理面積超過20萬平方米的目標(biāo)。4.土地儲(chǔ)備開發(fā)：土地儲(chǔ)備是寶企公司保持持久生命力的基礎(chǔ)，以商業(yè)地產(chǎn)為主，同時(shí)引入兩種運(yùn)作模式：一是“工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)化運(yùn)作”模式，低成本獲得工業(yè)房地產(chǎn)土地資源，然后進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，將會(huì)有較高的品牌效應(yīng)，是未來吸引人們眼球的賣點(diǎn)。2004年計(jì)劃：根據(jù)集團(tuán)的要求，完成上海寶安大廈1萬平方米的寫字樓銷售任務(wù)，估計(jì)回收資金16500萬元，并力爭超額完成。達(dá)到98％以上。2005年計(jì)劃：完成上海寶安大廈剩余寫字樓的銷售工作，約優(yōu)越，形象氣派，可作為集團(tuán)華東地區(qū)的辦公所在地，故將大廈37F、38F共2077平方米留為自用可回收資金約27000萬元。與對(duì)于中期或長期項(xiàng)目（二年或以上妥善策劃營銷方案，安排號(hào)銷售進(jìn)度及計(jì)劃。2006年計(jì)劃：完成商業(yè)裙房約28000平方米的銷售任務(wù)，可望工作。2.酒店經(jīng)營：2004年：寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營收3000萬元（扣除傭金后的凈收入通過國家四星級(jí)旅游飯店的評(píng)審。使酒店短期償債能力達(dá)到或高于同行業(yè)先進(jìn)水平。達(dá)到或高于同行業(yè)上市公司先進(jìn)水平。2006年：寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3300萬元。比上年度減少要。3.物業(yè)管理：l建立維修基金管理與使用制度；培養(yǎng)是指鼓勵(lì)在職員工積極參加政府組織的職稱晉升考試或評(píng)定；l部門經(jīng)理、管理人員外派參加從業(yè)人員崗位資格證書培訓(xùn)人l在管理層中選拔1~2名骨干人員，作為管理處主任等繼任者培養(yǎng)對(duì)象，在專業(yè)技術(shù)和管理能力方面進(jìn)行培訓(xùn)；l部門經(jīng)理、管理人員外派參加從業(yè)人員崗位資格證書培訓(xùn)人寫字樓、豪華別墅高中檔住宅或商住兩用樓；l寶安大廈通過上海市授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào)的評(píng)定；l繼續(xù)在管理層中選拔1~2名優(yōu)秀人員，作為管理處主任等繼任者培養(yǎng)對(duì)象；l策劃機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理控制方案，探尋管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新的有效激勵(lì)機(jī)制；l開展多種形式的對(duì)外宣傳活動(dòng)，提高器企業(yè)知l在條件許可的情況下，力爭寶安大廈通過建設(shè)部授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào)的評(píng)定；l上年新拓展的項(xiàng)目獲得區(qū)級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)的評(píng)定；以上；l部門經(jīng)理、管理人員外派參加從業(yè)人員崗位資格證書培訓(xùn)人l人力資源年齡結(jié)構(gòu)調(diào)整為40歲以上占人員總數(shù)的25%，級(jí)職稱占人員總數(shù)的15~30%，初級(jí)以下職稱占人員總數(shù)的品牌戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想是：認(rèn)真執(zhí)行《寶安地產(chǎn)品牌管理手冊作。務(wù)負(fù)擔(dān)的前提下，逐步形成以“寶安大廈”為基礎(chǔ)的“旗幟品牌”。情況下，適當(dāng)拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)目，產(chǎn)生一定的利潤。允許的情況下，進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮^(qū)域市場內(nèi)的品牌推廣和宣傳。勢，加大品牌推廣和宣傳的力度，立足大上海，輻射長三角。根據(jù)集團(tuán)三個(gè)“三年計(jì)劃”的總體目標(biāo)及第一個(gè)三年計(jì)劃的要求，總體目標(biāo)是：分短、中、長期進(jìn)行土地儲(chǔ)備與開發(fā)，長期項(xiàng)目3～4增加，同時(shí)儲(chǔ)備6～8個(gè)農(nóng)場或林場項(xiàng)目；適時(shí)適量將儲(chǔ)備土地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。2004年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）二、三線城市（地、縣、級(jí)市）簽訂3～5個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)2005年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）的二、三線城市（地、縣、級(jí)市）簽訂4～6個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工3～4個(gè)，儲(chǔ)備3～4個(gè)；簽定2～3個(gè)農(nóng)場或林場項(xiàng)目；適時(shí)適量對(duì)2004年的儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。2006年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬、皖）的二三線城市（地、縣、級(jí)市）簽訂5～8個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工4～6個(gè)，儲(chǔ)備3～5個(gè)；簽訂3～4個(gè)農(nóng)場或林場項(xiàng)目；適時(shí)適量對(duì)2004和2005年的儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)或轉(zhuǎn)讓?？蛻糍Y源并進(jìn)行管理呢？我們將從以下幾個(gè)方面開展工作。目標(biāo)客戶的搜尋工作。由于大廈出租率高達(dá)98在積極挖掘本大將目標(biāo)客戶的范圍擴(kuò)大到上海浦東陸家嘴地區(qū)其他商圈大廈內(nèi)的客尋找客戶等等。首先應(yīng)該制定基本的目標(biāo)和計(jì)劃，包括開發(fā)客戶的技能及態(tài)度。使其盡快成為我司項(xiàng)目地準(zhǔn)客戶。首先建立客戶資料檔案，包括來訪客戶的基礎(chǔ)資料，客戶特征、認(rèn)為江、浙的一些中等城市是我部應(yīng)該前往開拓的市場。傾聽客戶意見，真心實(shí)意為客戶解難，并履行服務(wù)承諾。與此同時(shí)，建立客戶反饋機(jī)制?？蛻袅己玫姆答佉庖娛俏覀兘佑|市場、了解市場的重要渠道，也是市場客戶信息的重要來源。2004年：由于寶安大廈計(jì)劃在年內(nèi)完成1萬平米的銷售任務(wù)，率達(dá)到90%以上。2005年：寶