房地產 -深度講解中建圖紙會審與設計變更、技術簽證（2024年）

圖紙會審與設計變更、技術簽證1課程背景?按圖施工是工程建設的基本原則，而圖紙會審是正式施工前的必要步驟，是工程技術人員了解圖紙、熟悉圖紙的重要手段。做好圖紙會審，不僅可以糾正圖紙本身的錯誤，也能為后期施工便利、質量提升及商務策劃提供依據。?伴隨近年來建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，工程建設形式日趨多元化，大部分房地產商秉承早開業(yè)早盈利的理念，多數地產項目為“邊設計、邊施工、邊修改”三邊工程，導致工程技術類相關簽證日趨增多，能否順利按流程辦理完成，是項目管理的重點。但在實際管理中，部分管理人員對技術簽證認識不清，導致一些簽證無效，使承包企業(yè)利益受到損害。課程內容01010202030333圖紙會審管理01圖紙會審管理01內容要點：1.圖紙會審基本程序2.圖紙會審總體原則和方法3.圖紙會審審查要點44401圖紙會審管理管理1.11.1圖紙會審基本程序2020版局標準：第三章2.2.1~2.2.6條①合同交底：公司（分公司）市場部、商務部、技術部等部門對項目經理、商務總監(jiān)、技術總監(jiān)等進行合同一級交底；項目經理組織對項目部全體人員進行合同二級交底。②內部會審：根據合同交底，由項目技術總監(jiān)組織項目相關部門和分包單位熟悉施工圖紙，進行內部會審并形成記錄。501圖紙會審管理管理1.1圖紙會審基本程序③設計交底：設計交底由建設單位組織，設計、監(jiān)理、施工等單位參加。④會審時間：正式圖紙收到后，項目部督促建設單位在15天內組織圖紙會審；對于圖紙供應不齊全、不及時的項目，督促建設單位在圖紙收到后15日內分階段完成。⑤會審記錄：項目設計技術部根據設計交底、圖紙會審意見及結論于圖紙會審后5個工作日內形成正式圖紙會審記錄，由建設單位、設計院、監(jiān)理單位、施工單位等簽字、蓋章后執(zhí)行。正式圖紙會審記錄形成后，需報分公司技術部進行備案。6⑥會審交底：施工圖紙會審記錄正式文件形成后3個工作日內由項目部綜合信息工程師發(fā)至圖紙持有部門及分包單位，項目技術總監(jiān)于5個工作日內組織專業(yè)人員（含分包單位）進行書面交底；圖紙持有部門及時在所用圖紙上標識，避免誤用、誤算、漏算或影響其他專業(yè)施工等。601圖紙會審管理1.2圖紙會審總體原則和方法1.2.1審圖基本原則112233審圖原則審圖原則4455技術先進性及施工可操作性符合自身技術水平。701圖紙會審管理1.2圖紙會審總體原則和方法1.2.2審圖方法先通過說明、目錄、平立剖面圖熟悉整個工程特點、基本要求、結構情況和材料要求等。再仔細核對圖紙中尺寸、坐標、軸線、標高、平立面先通過說明、目錄、平立剖面圖熟悉整個工程特點、基本要求、結構情況和材料要求等。再仔細核對圖紙中尺寸、坐標、軸線、標高、平立面等是否一致，標注是否齊全，數據是否一致等；先粗后精先建筑后結構先看大圖后看細部大樣圖，核對細部構造要求和作法，以及節(jié)點構造的連接處理是否清楚、合理，核對平面圖中標注的大樣與大樣圖的編號、尺寸、形式、作法是否一致，所采用的標準圖集編號、類別、型號與圖紙是否矛盾，大樣圖是否齊全，先建筑后結構先看大圖后看細部大樣圖，核對細部構造要求和作法，以及節(jié)點構造的連接處理是否清楚、合理，核對平面圖中標注的大樣與大樣圖的編號、尺寸、形式、作法是否一致，所采用的標準圖集編號、類別、型號與圖紙是否矛盾，大樣圖是否齊全，有無遺漏；先大后細先大后細01圖紙會審管理1.2圖紙會審總體原則和方法1.2.2審圖方法先主體后裝修就是先看主體結構部分，后看裝修部分（包括裝飾、防火、保溫、隔墊、隔音等）先主體后裝修先一般后特殊先看一般建筑結構部位，熟悉基本尺寸、標高、部位、構造和要求后再看特殊部位和要求（如地基處理、變形縫的設置、防火處理、抗震構造等有無使用特殊材料，先一般后特殊01圖紙會審管理1.2圖紙會審總體原則和方法1.2.2審圖方法01圖紙與說明結合02土建與安裝圖結合要仔細看設計總說明和每張圖紙中的細部說明，注意01圖紙與說明結合02土建與安裝圖結合對照土建和機、電、管等圖紙，核對土建安裝之間有無矛盾；預埋鐵件、預留孔洞位置、尺寸和標高是否03圖紙與變更結合變更內容要備注到圖紙中，防止施工中的遺漏，施工圖要與招標文件圖紙進行綜合對比，核對所施工內容03圖紙與變更結合01圖紙會審管理1.3圖紙會審審查要點1、是否違背法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)程、標準及合約等要求；是否違反工程建設標2、是否與常用施工工藝和技術特長相符合，可在會審中提出合理化建議；3、設計內容和工程量是否符合項目商務成本策略，必要時應在圖紙會審中做相應變更引導；4、施工圖紙設計深度能否滿足施工要求，施工工藝與設計要求是否矛盾；5、材料、工藝、構造做法是否先進可行，專業(yè)之間是否沖突；6、施工圖之間、總分圖之間、總分尺寸之間有無矛盾；7、結合工程特點，針對項目的風險點、策劃點、贏利點，提出合理、有效的技術措施。01圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1室內外樓梯、疏散通道的疏散寬度是否符合規(guī)范要求，疏散通道是否存在梯柱、23臨空高度在24m及以上時，欄桿高度不應低于1.1m；臨開敞中庭的欄桿高度不應小于1.2m。4501圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1針對量小、工藝復雜或無相應資源的工藝技術，建議變更做法或合同歸屬。如預應力、結構加固工程等。2基礎底板高低跨位置底部設計按照斜坡設計，斜坡部位施工難度大，建議按照坡3計劃采用鋁合金模板的住宅項目，針對鋁板施工特點對結構構件尺寸等提出優(yōu)化45施工電梯基礎落在頂板上時及頂板上布置施工道路、材6當地下室柱與地下室外墻有重合、水池側壁與外墻或柱重合（或相連）時，為方01圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量7衛(wèi)生間邊梁梁底標高高于板底標高時，建議修改邊梁梁高，使梁底標高等于板底89結構平面上會出現連續(xù)框架梁相鄰跨度較大的情況，當中間支座負彎矩筋分開錨固時，會造成梁柱接頭處鋼筋太密，搗砼困難，可向設計人員建議：負筋能連通當支座負筋為通長時，就造成了跨度小梁寬較小的梁面鋼筋太密，無法搗砼，可建議在保證梁負筋的前提下，盡量保持各跨梁寬一致，只對梁高進行調整，以便當結構造型復雜，某一部位結構施工難以一次完成時，向設計提出：砼施工縫如露臺面標高降低后，若露臺中間有梁，且此梁與室內相通時，梁受力筋在降低處01圖紙會審管理1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工工程量記取施工措施降本增效成本因素1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工工程量記取施工措施降本增效成本因素有利質量123屋面、地下室的設備基礎配筋、混凝土等級、標高等信息是否4加氣塊墻體，拉結筋設計間距500mm，不符合加氣塊模數，建議拉結筋間距改為400mm。56所有梁中腹板高度≥450mm，按照平法圖集設置構造筋，明確01圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工工程量記取施工措施降本增效成本因素有利質量1.3規(guī)范標準有利施工工程量記取施工措施降本增效成本因素有利質量7設計明確梁第三排支座負筋深入跨內長度為ln/4。8柱凈高與柱截面長邊尺寸（或圓柱直徑）之比≤4的短柱，其箍9明確構造柱設置標準，墻體端部、轉角、十字墻處、及門窗洞口≥2m的洞口兩側是否增設構造柱。條件允許時由設計提供構明確地下室出屋面風井，朝向開放空間的室外樓梯、坡道、下01圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工工程量記取施工措施降本增效成本因素有利質量1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工工程量記取施工措施降本增效成本因素有利質量1為保證鋼筋有效高度，控制鋼筋保護層厚度，建議所2地下室獨基、承臺、電梯基坑內的支撐可采用鋼筋），3地下室墻柱插筋下端應彎折后放在基礎底的鋼筋網片4主體結構施工時：構造柱不便預留拉筋，定位不準確。所有構造柱、砌體拉5為保證其密閉性，地下室外墻、水池、人防墻等其穿墻6為保證墻的平整度，墻內設置(φ16，水平、豎向@400mm）的撐鐵，撐鐵701圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工工程量記取施工措施降本增效成本因素有利質量1.3規(guī)范標準有利施工工程量記取施工措施降本增效成本因素有利質量1原則：根據項目清單單價，分析盈虧情況，變更虧損項做法或23地下室、屋面砼采用摻膨脹纖維抗裂防水劑的補償收縮砼，摻4地下室外墻防水保護層一般為磚砌墻、擠塑板，建議改為疏水56若圖紙要求鋼筋有抗震要求，且標明采用普通鋼筋，圖紙會審78浴室墻面的防水層不得低于1.8m。01圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1承壓水位高于基底2.5m時（降水深度大于3m集水明排效果不佳，按照規(guī)范2建議單層地下室底板厚度不小于400mm3若地下室底板沒有設置排水溝，可建議設置結構排水溝或在地坪層下設置疏水45地下室底板、底板梁、地下室外墻后澆帶中密目鋼絲網片內增加一層C16@200×200的鋼筋網片，各層樓板后澆帶采用小眼鋼絲網片內增加一層C12@200×200的鋼筋網片。6樓板中設備管、電氣管、電線管處增設抗裂鋼筋網片，A6@150×150。78門垛尺寸100/120mm的做砌體不好加固，為了保證施工質量，建議改為砼現澆9為了防止水留入井道損壞設備，所有的電梯井、管道井洞口增加一道墻厚×30001圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量女兒墻設計為加氣塊墻的，為了防止日后雨水滲入外墻，所有女兒墻下方增加出屋面墻體底部設混凝土反坎，高度不低于建筑完成面（或防水保護層）以上250mm。當設計有頂棚抹灰時，可根據政府有關文件建議取消頂棚抹灰或者提高抹灰粘迎水面的砼保護層厚度為≥40mm，建議保護層內增設直徑為φ4@150*150雙向核對相關節(jié)能做法，確保市場上能夠提供對應的材料、技術，并且符合最終的01圖紙會審管理規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量1.3圖紙會審審查要點規(guī)范標準有利施工成本因素有利質量12通風、水、暖、電梯等專業(yè)圖紙內涉及土建留洞的是否在建施、結施中體345678901圖紙會審管理1.3圖紙會審審查要點單元小結01單元小結01內容要點：1.圖紙會審基本程序2.圖紙會審總體原則和方法3.圖紙會審審查要點重點關注：圖紙會審審查要點223設計變更管理02設計變更管理02內容要點：1.變更的提出、分類、審查2.設計變更的流程3.設計變更的管理224二、設計變更管理2.1變更的提出、分類、審查__________________________________________________________________________________________________________________________________________________二、設計變更管理2.2設計變更的一般流程V=F/C;價值、功能V=F/C;價值、功能結合合同結合合同、往來函件、會議紀要及內外部市場環(huán)境等確定變更的必要性和)5542134213二、設計變更管理2.3設計變更的管理2.3.1設計變更注意事項《合同法》《合同法》為保護投資者權益，賦予了投資方充分享有設計變更的主動權，而總承包施工方對業(yè)主的合理變更，沒有拒絕的權利。承包人在施工中不得對原工程設計進行變更，但承包人有建議權，有權根據施工中的具體情形向發(fā)包人提出合理化建議。各項目必須結合合同約定、業(yè)主管理模式、項目運營模式等，各項目必須結合合同約定、業(yè)主管理模式、項目運營模式等，制定項目自身的設計變更管理制度和流程，涵蓋發(fā)起、簽收、內部論證、價款變動、資料發(fā)放、變更交底、實施前后工作界面劃分、實施檢查和最后驗證總結等各個環(huán)節(jié)。二、設計變更管理2.3設計變更的管理2.3.1設計變更注意事項發(fā)包人發(fā)包人要變更提前14天以書面形式向承包人發(fā)出變更通知；承包人收到變更后14天內，將調整原因、金額以書面形式通知發(fā)包人，發(fā)包人確認調整金額后將其作為追加合同價款，與工程進度款同期支付。具體相關時限要求和流程要參照合同相關約定執(zhí)行。變更資料的有效性審查。歸檔與否要與結算掛鉤變更資料的有效性審查。歸檔與否要與結算掛鉤，有利的變更資料才需要作為結算資料歸檔，或者體現在竣工圖上。二、設計變更管理2.3設計變更的管理2.3.2設計變更管理程序設計變更須經項目技術總監(jiān)根據內容識別發(fā)2.3.2設計變更管理程序設計變更須經項目技術總監(jiān)根據內容識別發(fā)放范圍，批準后向分包單位、供方單位以及技術、建造、質量、安全、商務等相關人員有效發(fā)放，做好收發(fā)文登記，內業(yè)技術工程師自存原件作竣工資料用。設計變更采用《項目圖紙會審、設計變更、洽商記錄收發(fā)管理臺帳》進行管理。項目相關崗位在項目管理平臺進行填報。二、設計變更管理2.3設計變更的管理二、設計變更管理2.3設計變更的管理2.3.3設計變更管理技巧No.2費用較大的變動須報詳細施工方案。No.1變更管理前移，報詳細施工方案。 在變化中求生存。變更≠增加造價，移情換位、甩項、No.4群策群力，鍥而不舍12管理技巧43No.3如何應對不利變更◆因勢利導、委曲求全。,能替代的盡力替代，無法抗拒的邊干邊談，單元小結02單元小結02內容要點：1.變更的提出、分類、審查2.設計變更的流程3.設計變更的管理重點關注：設計變更的管理332技術簽證管理03技術簽證管理03內容要點：1.技術簽證的常見形式2.技術簽證的辦理3.簽批簽證的相關技巧三、技術簽證管理3.1技術簽證的常見形式施工過程中發(fā)生的技術簽證主要以下幾類：設計）；,并通知有關單位。三、技術簽證管理3.2技術簽證的辦理乙方最好把有關的經濟簽證通過藝術的、合理的、變通的手段變成由設計單位簽發(fā)的設計修改變更通知單，實在不行也要成為甲方簽發(fā)的工程聯系單，最后才是現場經濟簽證。這個優(yōu)先次序作為乙方一定要非常清楚，涉及到提供的經濟簽證的可信程度?，F場經濟簽證多為乙方發(fā)起申請。設計單位、甲方出具的手續(xù)在工程審價時可信度要高于乙方發(fā)起出具的手續(xù)。三、技術簽證管理3.2技術簽證的辦理①有利于計價，方便結算如果有簽證結算協(xié)議，填列內容要與協(xié)議約定計價口徑一致；如無簽證協(xié)議，按原合同計價條款或參考原協(xié)議計價方式計價。再有，簽證的方式要盡量圍繞計價依據（如定額）的計算規(guī)則辦理。②不同合同類型簽證內容可調價格合同至少要簽到量；固定單價合同至少要簽到量、單價；固定總價合同至少要簽到量、價、費；成本加酬金合同至少要簽到工、料（材料規(guī)格要注明）、機(機械臺班配合人工問題）、機械臺班配合人工問題）、費。另外簽證中還要注明列入稅前造價或稅后造價。三、技術簽證管理3.2技術簽證的辦理注意以下填寫內容優(yōu)先次序：a.能夠直接簽總價的最好不要簽單價；b.能夠直接簽單價的最好不要簽工程量；c.能夠直接簽結果（包括直接簽工程量）的最好不要簽事實；d.能夠簽文字形式的最好不要附圖（草圖、示意圖）。這個優(yōu)先次序的核心意思是指：站在乙方角度，最好要簽明確的，越明確越好的內容，能明確確定出價格最好，這樣竣工結算時，甲方審減的空間就大大封閉了，乙方簽證的成果能得到合理的固定；否則，乙方簽證內容能否算到預期結果應有很大的不三、技術簽證管理3.2技術簽證的辦理--乙方填寫簽證的技巧實例>>>實例1簽證直接簽金額就大大減少甲方事后審價審減的空間。但乙方仍應注意證據的保存，因為當甲方工作人員變動時，只有金額沒有其他佐證很容易被繼任者視為存在貓膩。三、技術簽證管理3.2技術簽證的辦理--乙方填寫簽證的技巧實例>>>實例2換填片石，挖土方××方，填片石××方”，現場業(yè)主代表簽證“情況屬實，片石××方”，但結算時工程審價人證寫得很清楚“片石××方”，所以本頁簽證只需補片石乙方所報簽證寫的越詳細越好，要把自己做的每一滴都寫上。從簽證內容的優(yōu)先級別,能簽金額最好，只簽量，竣工結算時再套定額有些麻煩，咨詢單位審價時容易不確認,不如直接按市場價協(xié)商好直接簽證上金額穩(wěn)妥。三、技術簽證管理3.2技術簽證的辦理①何時、何地、何因；②工作內容；③組織設計（人工、機械④工程量（有數量和計算式，必要時附圖⑤有無甲供材料。簽證的描述要求客觀、準確，隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標①何時、何地、何因；②工作內容；③組織設計（人工、機械④工程量（有數量和計算式，必要時附圖⑤有無甲供材料?！诤炞C乙方低價中標后必須注意勤簽證：當發(fā)生諸如合同變更、合同中沒有具體約定、合同約定前后矛盾、對方違約等情況時，需要及時辦理：費用簽證，工期簽證，或者費用+工期簽證。三、技術簽證管理3.2技術簽證的辦理（4）如何對待甲方拒簽乙方所填的簽證內容應使不在現場的人員通過看簽證單也能知道具體事件發(fā)生的內容，最好使其如有一種身臨其境的感覺，不會給別人造成模糊概念。在編制簽證單之前，首先要熟悉合同的有關約定，針對重點問題展開簽證理由。同時，應當站在對方的角度來考慮陳述理由和羅列簽證內容，使簽證人感覺不用承擔風險，這樣，對方才容易接受并簽證，否則，對方會不愿意接受而拒絕簽證。如果遇到對方有意不講道理地拒簽，實踐中可以采用收發(fā)文的形式送達甲方（叫一般工作人員去不需要逼迫他（甲方）在簽證單上簽字，只需要在收發(fā)文本上簽字，這樣就可以證明他（甲方))已收到我方的發(fā)文，如果他（甲方）不在簽證單上簽字，但超過法定時間，簽證自動生效。三、技術簽證管理3.3簽批簽證的相關技巧姑且不論簽字人員在文件資料上簽字的對錯，僅就簽字的形式就五花八門：有的簽字字跡潦草，辨認不清；有的簽字評語文不對題，前后矛盾；有的與乙方報表混簽，認不出誰是乙方人員簽名，誰是甲方或中介人員簽名；有的簽字無時間記錄或時間記錄落筆與報表前后不一致；還有的用圓珠筆、鉛筆、彩色筆等不能用于存檔的墨跡代替可以用于存檔的鋼筆墨跡，甚至還有在草稿紙上簽字作為原件的情況。①只簽名這種情況只能稱閱過，相關人未發(fā)表同意與否的意見，在結算時這份簽證的可信度三、技術簽證管理3.3簽批簽證的相關技巧②簽名+“同意”>>>實例3“同意“同意”兩字看似簡潔實則意思含糊：是同意乙方所報工程量屬實呢同意乙方所報送單價呢，亦或二者都同意呢？從乙方工程量及單價的報送數均被認可并可作為結算依據。監(jiān)理工程師監(jiān)管工程后是無權簽署施工現場有效簽證的。方（即出錢者）都簽名認可了，怎么還不算數呢?這種想簽證，關于單價的確認，他應交給造價工程師進行審核,才能作為憑證進入結算。是無效的，如果還有監(jiān)理簽字，則該簽證的處理結果可能是：可，單價經過審核后未必得到認可，造價審核人員也可三、技術簽證管理