工程經(jīng)濟(jì)學(xué)與項(xiàng)目融資大綱

工程經(jīng)濟(jì)學(xué)與項(xiàng)目融資大綱[1]

|1.房地產(chǎn)：I房屋及其附屬物〔與房屋有關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、有關(guān)林木等）與承載房屋及

其附屬物的土地，與與它們相應(yīng)的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與函函1房地產(chǎn)開發(fā)是:房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過(guò)程，也是完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)與

建設(shè)的過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是：指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略與策略，并有意識(shí)、有

計(jì)劃地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。

叵土地儲(chǔ)備開發(fā)」指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，井組織實(shí)施拆遷與市政基

礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。

|4.房地產(chǎn)企業(yè)閶從事土地與房屋開發(fā)建設(shè),與以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織,

是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的要緊成分。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目醞是指在房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)與城市規(guī)劃的指導(dǎo)下,根據(jù)宏觀進(jìn)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)

值與市場(chǎng)空間推斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適令于項(xiàng)目的客戶群體，在客戶群體消鉗特

征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位，包含住宅地產(chǎn)品項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。

口對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種通常組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)。？【答：直線制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是命令統(tǒng)一，貢

權(quán)分明，維持成本低，快速靈活。缺點(diǎn)是不利于企業(yè)成長(zhǎng)，過(guò)分依靠領(lǐng)導(dǎo)人的才能與技能。職能制組織

結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是利用專門化、規(guī)模化帶來(lái)的成本節(jié)約、減少資源浪費(fèi)的好處。缺點(diǎn)是容易部門分割，不熟悉

其他部門的工作,部門追求各自的職能利益。直線職能制結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合，缺點(diǎn)

是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。

事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)化了決策機(jī)制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策與戰(zhàn)略進(jìn)展，提供各類服務(wù)，調(diào)

動(dòng)事業(yè)部的枳極性，強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對(duì)本部門產(chǎn)品與服務(wù)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才，增強(qiáng)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。

缺點(diǎn)是活動(dòng)與資源的重復(fù)配置.導(dǎo)致成本上升，效率降低。矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是公司能夠很好地協(xié)調(diào)復(fù)

雜又相互依存的組織活動(dòng)，不一致的專業(yè)人員能夠很好地溝通與交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺(tái)很好地發(fā)

揮資源作用。缺點(diǎn)是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀

的專業(yè)人員展開斗爭(zhēng)，容易引起組織的矛盾

2.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特征有什么”答:首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性與唯?性決定/房地產(chǎn)

企業(yè)的地域?qū)傩?。其次，土地市?chǎng)的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)存在專

業(yè)化與綜合化進(jìn)展兩個(gè)趨勢(shì)。

B.房地產(chǎn)開發(fā)后盔營(yíng)有什么特點(diǎn)”答:難度大：產(chǎn)品具有固定性、單件性、復(fù)雜性。風(fēng)險(xiǎn)大：房地產(chǎn)的

投資大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。政策性強(qiáng)：房地產(chǎn)業(yè)是民牛.熱點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)。

4.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容。|答:（1）投資機(jī)會(huì)選擇；（2）項(xiàng)目定位；（3）前期工作：（4）

建設(shè)階段；（5）租售階段；（6）物業(yè)管理。

S.簡(jiǎn)要敘述房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境包含什么因素。牌:經(jīng)濟(jì)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、城市化進(jìn)程、

經(jīng)濟(jì)體制、通貨膨脹、家庭收入與支出結(jié)構(gòu)。

政策：金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等

人口：人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、人口的遷移特征此外，文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等

6.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策程序是什么，答:（1）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；（2）確定乩標(biāo)；（3）擬制方案：（4）分析評(píng)價(jià)；（5）

選擇方案；（6）實(shí)施追蹤。

，簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的丙客|答:（1）財(cái)務(wù)策略；（2）生產(chǎn)策略：確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，

明確開發(fā)或者經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)與生產(chǎn)作業(yè)方式確定等：（3）市場(chǎng)開發(fā)策略：市場(chǎng)開拓型、市場(chǎng)滲透

型、產(chǎn)品開發(fā)型與多角型策略等：（4）價(jià)格策略：高價(jià)策略，低價(jià)策略，均衡價(jià)格策略等。

隨簡(jiǎn)述房地產(chǎn)行業(yè)管理的要素內(nèi)容。懵：行政管理要緊內(nèi)容：一是企業(yè)設(shè)立時(shí)的注冊(cè)登記，二是企業(yè)房

地產(chǎn)從業(yè)有關(guān)資質(zhì)的審批，三是房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)督檢行。行業(yè)組織管理要緊內(nèi)容：一是行業(yè)專業(yè)管理；

二是建立行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部各成員間的公平競(jìng)爭(zhēng)；三是研究行業(yè)進(jìn)展規(guī)劃，開展學(xué)術(shù)研究

與國(guó)際交流。

答：1、初期房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了供求矛初期“管住土地，操縱信貸”的調(diào)控措施，抑制投資增

長(zhǎng)力度較大，加劇了供求矛盾?一些地方政府對(duì)調(diào)控措施貫徹不力.2,地價(jià)上漲推動(dòng)土地儲(chǔ)備寧'招（標(biāo)），

拍（賣）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。不可回避的是，

“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。3、新建住宅成本的上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,

不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加，還應(yīng)包含新建住宅品質(zhì)提升所帶來(lái)的成本增加。4、房地產(chǎn)投資結(jié)

構(gòu)仍不盡合理。供給結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)；中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使

得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)。5、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因還在于消贄者預(yù)期改變。人們對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期處看好

的。市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”，進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期。

1.可行性研究：？投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)叮社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全

面分析、論證與評(píng)價(jià)，推斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；指使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。

3.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)與

4.市場(chǎng)調(diào)研；運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各類情報(bào)、信

息與資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)與匯總情報(bào)進(jìn)行分析、推斷，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供根據(jù)的信息管理

活動(dòng)。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容包含布而答:（-）市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況，要緊包含政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)

文化環(huán)境，另外還包含行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境與對(duì)城市進(jìn)展概況的描述等。（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況，包含:

1、市場(chǎng)整體狀況：2、土地市?場(chǎng)情況；3、商品房市場(chǎng)情況：4、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不一致區(qū)域與物業(yè)

類型的價(jià)格類型；5、全市要緊進(jìn)展商開發(fā)銷售情況；6,三級(jí)市場(chǎng)交易情況：此外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)有關(guān)政

策法規(guī)等。（三）消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求容量，包含：消費(fèi)者的購(gòu)買水平、購(gòu)買傾向、共同特征；城市人口、

家庭數(shù)量、購(gòu)買力、居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)、居民H常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)。（四）項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)

境狀況。（五）項(xiàng)目基本情況調(diào)查，包含對(duì)項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析、對(duì)項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境

進(jìn)行分析。

￡房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則?1答:1、其實(shí)性原則；2、時(shí)效性原貝J；3、全面性原則；4、計(jì)劃性原則。

叵簡(jiǎn)述可檸性研究的作用？［答：1、可行性研究是投資決策的重要根據(jù)。2、可行性研究是項(xiàng)目審批的根

據(jù)。3、可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的根據(jù)。4、可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的根據(jù)：5、可行性研究是開

發(fā)商與各方簽訂合同的根據(jù)。

除房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究包含什么步驟答：1、組織準(zhǔn)備；2、資料收集及市場(chǎng)調(diào)查；3、開發(fā)方案

的設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)、選擇；4、全面研究；5、編寫研究報(bào)告書。

反可行性研究包含什么內(nèi)容？］答:1、項(xiàng)目概況。2、市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)。3、規(guī)劃方案的優(yōu)選。4、開

發(fā)進(jìn)度安排.5,項(xiàng)目投資估算“6、資金的籌集方案與券資成木估算.7,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).8,風(fēng)險(xiǎn)分析.9,國(guó)

民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。10、結(jié)論。

|6.反映投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)包含什么？|答:價(jià)位型指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈年優(yōu)、費(fèi)用現(xiàn)伍、費(fèi)

用年值；效率型指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；期限型指標(biāo)：投資回收期。

"房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算包含什么費(fèi)用？|答:1、土地費(fèi)用估算；2、前期工程費(fèi)：3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

4、房屋開發(fā)費(fèi);5、公共配套設(shè)施建設(shè)贄；6、開發(fā)間接費(fèi)；7、管理費(fèi)；8、銷售費(fèi)用：9、財(cái)務(wù)券用：10、

其他費(fèi)用；11、稅金及政府收費(fèi)。

口國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含任苞答：國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析，包含經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值：外匯

效果分析，包含經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本、經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本,

9.風(fēng)險(xiǎn)分析方法有什么？牌:1、盈虧平衡分析：2、項(xiàng)目安全率：3、敏感性分析；4、概率分析。

10.敏感性分析的步驟是什么？圈:1、選擇要分析的不確定因素；2、選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)：3、計(jì)

算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況；4、判定敏感性因素；5、提出操縱敏感性因素的建議。

11.概率分析的步驟是什么？僭:1、列出各類要考慮的不確定性因素：2、估計(jì)各類不確定性內(nèi)索可能發(fā)

生的情況：3、分別確定每種恃況出現(xiàn)的可能性；4、分別求出各類可能情況下的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值

與期望值；5、計(jì)算凈現(xiàn)值大『與等于零的累積概率。

12.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的要緊區(qū)別是什么？|答:I、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不一-致；2、價(jià)值尺度不一致：3、折

現(xiàn)率不一致；4、匯率不一致。

第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么特殊性？|答:產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場(chǎng)具有雙重屬

性（消贄、投資）；市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)

2.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？|答:1、市場(chǎng)供應(yīng)缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。2、市場(chǎng)供應(yīng)

的異質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不一致，市場(chǎng)細(xì)分有必要性。3、市場(chǎng)供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的

固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷工4、巾場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房；土地的壟斷性：

政府的宏觀調(diào)控。5、市場(chǎng)需求的廣泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、進(jìn)展的基本物質(zhì)條件。6、市場(chǎng)需求的多

樣性，消費(fèi)需求、經(jīng)營(yíng)需求5保值需求；經(jīng)濟(jì)收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不一致，需求多元

化。7、市場(chǎng)需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以全部支付；融資手段很重要8、市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性，

使用期限長(zhǎng)：再次交易間隔的時(shí)間長(zhǎng)；存量市場(chǎng)將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)位置。

"需求法則與供給法則的含義是什么？懵:需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自

身價(jià)格呈反方向變化。供給法則；假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價(jià)格呈正方向變化。

區(qū)均衡價(jià)格的概念是什么？牌:均衡價(jià)格是指在假定其它條件不變時(shí),商品需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。

區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容|答:（I）市場(chǎng)環(huán)境：宏觀環(huán)境包含經(jīng)濟(jì)、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、

技術(shù)環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境包含分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀與未來(lái)定位；分析交通，出行條件；分析

影響區(qū)域進(jìn)展的其他因素與條件：歷史、文化、進(jìn)展水平等；區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格水平與供求關(guān)系：項(xiàng)目微觀

環(huán)境。（2）消費(fèi)者分析：包含消表者購(gòu)買力水平、購(gòu)買傾向、購(gòu)買特征等。（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤：包含產(chǎn)品、價(jià)

格、廣告、銷售推廣、物業(yè)管理等。（4）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：分析包含專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、

樓盤質(zhì)量、政府關(guān)系、以往項(xiàng)目情況、土地儲(chǔ)備情況。

第四章土地制度演變與出讓方式

L土地使用權(quán)出面:國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家

支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2.土地使用權(quán)而援廠|指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土

地交付其使用，或者者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。

匚王施便甬權(quán)說(shuō)口1指通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法

方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。

4.土地征用：|國(guó)家為了建設(shè)及興辦社會(huì)公益事業(yè)的需要,采取行政手段，依照法定程序與審批權(quán)權(quán)

限將集體所有的土地，有償轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的?項(xiàng)措施。

5土地儲(chǔ)備制：|為加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的統(tǒng)一管理,政府依照法定程序,運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總

體規(guī)劃與城市規(guī)劃,對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、宣換與征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，并予以儲(chǔ)存，以供應(yīng)與

調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。

|1.對(duì)土地使用權(quán)出讓的各方式做出比較。答:1、出讓程序不一樣。2、適用范圍不一致：協(xié)議出讓適用

于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機(jī)關(guān)、團(tuán)體及某些特殊用地；招標(biāo)出讓使用于優(yōu)化土地布局的地

段，重大工程的較大的地塊；拍賣出讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活

性的地塊。3、優(yōu)缺點(diǎn)：協(xié)議出讓：選擇受讓人的自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)；招標(biāo)出讓利于公平競(jìng)爭(zhēng)，給

出讓方留有選擇的余地；拍賣出讓利于公平競(jìng)爭(zhēng)，方法簡(jiǎn)便易行，出讓方不易操縱最高價(jià)。

葭土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓務(wù)必符合什么條件”答:1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利

義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得獷張其權(quán)利的內(nèi)容：2、按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用

權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。3、按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投

資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者者其他建設(shè)用地。

除房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用包含什么費(fèi)而答:包含土地征用贄用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)

及有關(guān)的地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁?H、安置動(dòng)遷房支出等。

民簡(jiǎn)述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序J答:1、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；2、簽訂轉(zhuǎn)讓合同；3、轉(zhuǎn)讓合同公證：4、繳納土地

出讓金與土地增值稅，5.土地使用權(quán)變更登記?

￡簡(jiǎn)述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)/答:1、劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性：2、劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)

償性；3、劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)期限性：4、劃撥上地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。

，簡(jiǎn)述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特志答:1、非市場(chǎng)出讓，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者；2、政府對(duì)低價(jià)較易操縱；3、價(jià)

格與使用范圍受到限制。

8劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的要緊成本與稅費(fèi)包含什么？轡:1、土地補(bǔ)償費(fèi)：2、安置補(bǔ)助費(fèi)：3、地上

附著物及育苗補(bǔ)償費(fèi)：4、拆遼補(bǔ)償費(fèi):5、其他費(fèi)用°

卜我國(guó)土地使用制度存衽的問(wèn)題有任紅］答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留與新劃撥）與商業(yè)出讓并

存；（2）管理與監(jiān)控水平低：（3）土地市場(chǎng)不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權(quán)批

地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場(chǎng)上開發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多；（7）

滋生腐敗；

三、論述我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)答:1）批租制：由于我國(guó)實(shí)行土地公有制，不論是國(guó)有土地還

是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不同意買賣，在土地交易過(guò)程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，血且這

種使用權(quán)還是有年限的。盡管土地使用權(quán)能夠依法出讓與轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，事實(shí)上質(zhì)只是是土地

使用權(quán)的長(zhǎng)期出租而已，只只是租金?次性繳清罷因此說(shuō)，在我國(guó)的土地制度中，不存在真正的土地

買賣，只存在長(zhǎng)時(shí)期的土地使用權(quán)出租，即批租制。2）壟斷制：第一層含義，我國(guó)實(shí)行的土地公有制只同

意政府與集體組織等公有團(tuán)體擁有土地，這本身就是一種壟斷。［第二層含義，在土地交易市場(chǎng)上，只有政

府一個(gè)十?地供應(yīng)者，其他任何一個(gè)機(jī)構(gòu)與團(tuán)體都不同意向市場(chǎng)提供十.地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為十.地的所

有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場(chǎng)上交易的開發(fā)建設(shè)用地，務(wù)必通過(guò)國(guó)家

征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國(guó)有土地后，方為合法。政府在法律上與名義上壟斷了土地的供應(yīng)。3）雙軌制：

所謂的雙軌制就是指根據(jù)土地用途與目的的不一致實(shí)行不一致的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。通常而言，

非贏利性與帶有公益性質(zhì)的土地用途能夠以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則務(wù)必通過(guò)出讓方式取得。

第五章房地產(chǎn)營(yíng)銷

1.房地產(chǎn)營(yíng)銷|：通過(guò)交易過(guò)程滿足顧客對(duì)土地或者房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷活動(dòng)，也是把土地或

者房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過(guò)程。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)芬廠|是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下,根據(jù)消費(fèi)者的需要、欲望、購(gòu)買行為

與購(gòu)買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分為若干具有相似需求與欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程。

§二房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃口運(yùn)用整合營(yíng)銷的概念，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、

包裝、推廣上對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，在深入熟悉潛在消費(fèi)者深

層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃處合理的建設(shè)取向，使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要，并

通過(guò)消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過(guò)程。

1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用|答:1、有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；2、有利于房地產(chǎn)企業(yè)選擇

目標(biāo)市場(chǎng)與制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略；3、有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開發(fā)市場(chǎng)。

年簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的過(guò)程甌"|1、明確細(xì)分因素：2、根據(jù)細(xì)分因素進(jìn)行市場(chǎng)劃分：3、評(píng)價(jià)市場(chǎng)細(xì)分

結(jié)果，包含：銷量與利潤(rùn)、消費(fèi)者的可接近性、消費(fèi)者的敏感性,

叵詢產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的步驟是狂布答：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)度研究，包含宏觀、中觀、微觀等方面2、確定

營(yíng)銷目標(biāo)，包含長(zhǎng)期與短期3、制定市場(chǎng)營(yíng)銷組合汁劃4、營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施5、反饋與調(diào)整

門房地產(chǎn)廣告策劃的原則有什么”答:時(shí)代性、創(chuàng)新性、有用性、階段性、全局性。

5.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)容|答:廣告目標(biāo)、市場(chǎng)分析、廣告策略、廣告計(jì)劃、廣告效果測(cè)定。

6.房地產(chǎn)營(yíng)銷的4R理論要緊內(nèi)容是什么？臀:1、與顧客建立關(guān)聯(lián)。2、提高市場(chǎng)反應(yīng)速度。3、關(guān)系營(yíng)

銷越來(lái)越重要。4、回報(bào)是營(yíng)銷的源泉。

答：.讓利促銷策略、廣告促銷策略、營(yíng)業(yè)推廣策略

答：1、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷的基礎(chǔ)：2、卓著的質(zhì)

量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證:3、以良好的社會(huì)形象樹品牌:4、以優(yōu)秀的品質(zhì)樹品牌;5、以創(chuàng)新精神樹

品牌：6、以優(yōu)秀的企業(yè)文化樹品牌。

廠選擇房地產(chǎn)銷售渠道的要緊因素與策略有什么?怪:要緊因素：1、商品房因素；2、市場(chǎng)因素：3、企

業(yè)本身的因素：4、國(guó)家政策、法令因素。

策略：1、直接渠道與間接渠道；2、短渠道與長(zhǎng)渠道；3、寬渠道與窄渠道。

1.論述房地產(chǎn)市場(chǎng)新推樓盤的各開價(jià)策略適用情況后疣而

答：一、低價(jià)開盤可慣的情況：1、產(chǎn)品的綜合性能不強(qiáng)，沒(méi)有什么特色；2、項(xiàng)目的開發(fā)量相對(duì)

過(guò)大：3、絕對(duì)單價(jià)過(guò)高，超出當(dāng)?shù)刂髁髻?gòu)房?jī)r(jià)格：4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，類似產(chǎn)品多。優(yōu)點(diǎn)：便于迅速成

交，促進(jìn)良性循環(huán)：便于口后的價(jià)格調(diào)控：便于財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)、資金回籠。缺點(diǎn)：首期利澗不高：樓盤形

象難以提升很高。

二、高價(jià)開盤習(xí)慣的情況：具有別人所沒(méi)有的明顯的樓盤賣點(diǎn)：產(chǎn)品綜合性能上佳：量體適合，公司

信譽(yù)好，市場(chǎng)需求旺盛優(yōu)點(diǎn)?首期利潤(rùn)高：樓盤形象容易提升高。缺點(diǎn)：不利于迅速成交，難于形

成良性循環(huán)：不利于日后的價(jià)格調(diào)控；不利于資金周轉(zhuǎn)、資金回籠。

三、促銷策略優(yōu)點(diǎn)：一是提供信息情報(bào)；二是引起購(gòu)買欲望；三是宣傳產(chǎn)品特點(diǎn)與企業(yè)形象，保持產(chǎn)

品競(jìng)爭(zhēng)力，四是擴(kuò)大市場(chǎng)份額

四、渠道營(yíng)銷策略作用：把產(chǎn)品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消班者所務(wù)必完成的工作加以組織，消除生產(chǎn)者與使

用者之間的距離.

E簡(jiǎn)述土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者的區(qū)別？］區(qū)別：出讓轉(zhuǎn)讓

行為主體：政府及土地管理部門境外經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人

法律關(guān)系：法律關(guān)系不平等，具法律關(guān)系平等

有壟斷法

市場(chǎng)層次：一級(jí)市場(chǎng)，能夠轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓受到限制

年限：不超過(guò)國(guó)家定規(guī)合同年限一己使用年限定規(guī)

轉(zhuǎn)移方式：協(xié)議?招標(biāo)拍賣出售交換贈(zèng)與

28888工程經(jīng)濟(jì)學(xué)與項(xiàng)目融資第一章資金的時(shí)間價(jià)值

(-)課程內(nèi)容

本章介紹了學(xué)習(xí)該門課程需要掌握的一些基礎(chǔ)知識(shí)，作為其課程內(nèi)容的概念與計(jì)算基

礎(chǔ)，包含資金的時(shí)間價(jià)值的理論及計(jì)算、資金的等值原理與利息與利率的概念及計(jì)算。

(二)學(xué)習(xí)要求

熟練掌握有關(guān)的理論與計(jì)算，為該門課程打造學(xué)習(xí)的理論與計(jì)算基礎(chǔ)。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、掌握：資金時(shí)間價(jià)值的含義；利息與利率的意義及計(jì)算；名義利率與實(shí)際利率的意

義及計(jì)算。2、熟練掌握：資金的等值原理；資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算及應(yīng)用。

第二章工程經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)的基本原理

（一）課程內(nèi)容

本章介紹了進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)的一些基本原理，包含工程經(jīng)濟(jì)要素、工程經(jīng)濟(jì)性

推斷的基本指標(biāo)、工程方案經(jīng)濟(jì)性分析比較的基本方法、價(jià)值工程原理與費(fèi)用效益分析。

學(xué)習(xí)要求

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求深刻懂得并掌握工程經(jīng)濟(jì)性推斷的基本指標(biāo)并能夠熟練應(yīng)用：掌

握工程經(jīng)濟(jì)要素的有關(guān)內(nèi)容、價(jià)值工程原理；認(rèn)識(shí)工程經(jīng)濟(jì)性分析比較的基本方法及費(fèi)用效

益分析。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、領(lǐng)會(huì)：工程經(jīng)濟(jì)要素之間的關(guān)系；現(xiàn)金流與投資回報(bào)；現(xiàn)金流的年序：工程方案經(jīng)

濟(jì)性分析比較的基本方法；費(fèi)用效益分析。

2、掌握：工程經(jīng)濟(jì)要素基本構(gòu)成；價(jià)值工程原理；成本概念的區(qū)別與聯(lián)系。

3、熟練掌握：工程經(jīng)濟(jì)推斷的基本指標(biāo)的意義、計(jì)算及應(yīng)用。

第三章多方案的經(jīng)濟(jì)比較與選擇方法

（一）課程內(nèi)容

本章介紹了多方案的比較與選擇。

（二）學(xué)習(xí)要求

懂得并掌握多方案的比較方法，并能夠熟練應(yīng)用。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、領(lǐng)會(huì)：方案的制造與制定；多方案之間的關(guān)系類型及其可比性。

2、掌握：獨(dú)立方案與混合方案的比較選擇；短期多方案的比較選擇。

3、熟練掌握：互斥方案的比較選擇；收益未知的互斥方案比較；壽命無(wú)限與壽命期不

等的互斥方案比較。第四章投資項(xiàng)目可行性研究

（一）課程內(nèi)容

本章介紹了投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容、可行性研究報(bào)告、投資項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)及投資項(xiàng)

目后評(píng)價(jià)。

（二）學(xué)習(xí)要求

掌握可行性研究的內(nèi)容；熟悉可行性研究報(bào)告、投資項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)及后評(píng)價(jià)。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、領(lǐng)會(huì)：可行性研究報(bào)告；投資項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)及后評(píng)價(jià)。

2、掌握：投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容。第五章項(xiàng)目投資估算與融資

本章介紹了項(xiàng)目總投資估算、項(xiàng)目投入資金及分年計(jì)劃與項(xiàng)目融資方案。

（二）學(xué)習(xí)要求

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，掌握項(xiàng)目的總投資估算并能夠應(yīng)月；熟悉項(xiàng)目投入資金及分年投入計(jì)

劃與項(xiàng)目融資方案。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、領(lǐng)會(huì)：項(xiàng)目投入資金及分年計(jì)劃；項(xiàng)目融資方案。2、掌握：項(xiàng)目的總投資估算并及

其應(yīng)用。

第六章投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

（一）課程內(nèi)容

本章介紹了投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容與步驟、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)的選取，銷售

收入與成本費(fèi)用估算與新設(shè)法人項(xiàng)目、既有法人項(xiàng)目與非盈利項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

（二）學(xué)習(xí)要求

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，全盤掌握投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)并能夠熟練應(yīng)用。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、掌握：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容與步驟：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)的選取：銷售收入與成

本費(fèi)用估算；既有法人項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；非盈利項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

2、熟練掌握：新設(shè)法人項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

第七章投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

（一）課程內(nèi)容

本章介紹了投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的有關(guān)內(nèi)容，包含國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用的識(shí)別、國(guó)民

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)重要參數(shù)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表編制與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

（二）學(xué)習(xí)要求

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，熟悉投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的有關(guān)知識(shí)，掌握國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要參

數(shù)與指標(biāo)，并具有一定的應(yīng)用能力。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、領(lǐng)會(huì)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用的識(shí)別；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表編制。

2、掌握：國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)重要參數(shù)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

第八章投資項(xiàng)目不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析

（-）課程內(nèi)容

本章介紹了投資項(xiàng)目的不確定分析與風(fēng)險(xiǎn)分析的有關(guān)內(nèi)容。

（二）學(xué)習(xí)要求

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，熟悉風(fēng)險(xiǎn)分析的有關(guān)知識(shí)，并初步掌握不確定分析的方法。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、領(lǐng)會(huì)：風(fēng)險(xiǎn)的概念；風(fēng)險(xiǎn)分析。

2、掌握：敏感性分析；盈虧平衡分析。

第九章非工業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

（本章內(nèi)容不做考核要求）

第十章工程經(jīng)濟(jì)學(xué)在工程中的應(yīng)用（一）課程內(nèi)容

本章將前述所有知識(shí)進(jìn)行融會(huì)貫穿，介紹工程經(jīng)濟(jì)學(xué)在工程中的具體應(yīng)用。（二）學(xué)

習(xí)要求

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，能夠在掌握前述知識(shí)的基礎(chǔ)上，將其應(yīng)用于具體工程實(shí)踐。

（三）考核知識(shí)點(diǎn)與考核要求

1、熟練掌握：工程經(jīng)濟(jì)學(xué)在工程中的應(yīng)用。

第十一章投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例

（本章內(nèi)容不做考核要求）

三、有關(guān)說(shuō)明與實(shí)施要求

（一）關(guān)于“課程內(nèi)容與考核目標(biāo)”中有關(guān)提法的說(shuō)明

在大綱的考核要求中，提出了“領(lǐng)會(huì)”、“掌握”、“熟練掌握”等三個(gè)能力層次的要求，

它們的含義是：

1、領(lǐng)會(huì)：要求應(yīng)考者能夠經(jīng)歷規(guī)定的有關(guān)知識(shí)點(diǎn)的要緊內(nèi)容，并能夠林歸與懂得規(guī)定

的有關(guān)知識(shí)點(diǎn)的內(nèi)涵與外延，熟悉其內(nèi)容要點(diǎn)與它們之間的區(qū)別與聯(lián)系，并能根據(jù)考核的不

一致要求，作出正確的解釋、說(shuō)明與闡述。

2、掌握：要求應(yīng)考者掌握有關(guān)的知識(shí)點(diǎn)，正確懂得與經(jīng)歷有關(guān)內(nèi)容的原理、方法步驟

等。

3、重點(diǎn)掌握：要求應(yīng)考者務(wù)必掌握的課程中的核心內(nèi)容與重要知識(shí)點(diǎn)。

（二）自學(xué)教材

本課程使用教材為：《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，黃有鳧、徐向陽(yáng)主編，東南出版社，2006年，

（三）自學(xué)方法的指導(dǎo)

本課程作為一門的專業(yè)課程，綜合性強(qiáng)、內(nèi)容多、難度大，應(yīng)考者在自學(xué)過(guò)程中應(yīng)該注

意下列幾點(diǎn)：

1、學(xué)習(xí)前:應(yīng)認(rèn)真閱讀課程大綱的第一部分，熟悉課程的性質(zhì)、地位與仃.絳，熟悉課

程的基本要求與本課程與有關(guān)課程的聯(lián)系，使以后的學(xué)習(xí)緊緊圍繞課程的基本要求。

2、在閱讀某一章教材內(nèi)容前，應(yīng)先認(rèn)真閱讀大綱中該章的考核知識(shí)點(diǎn)、自學(xué)要求與考

核要求，注意對(duì)各知識(shí)點(diǎn)的能力層次要求，以便在閱讀教材時(shí)做到心中有數(shù)。

3、閱讀教材時(shí)，應(yīng)根據(jù)大綱要求，要逐段細(xì)讀，逐句推敲，集中精力，吃透每個(gè)知識(shí)

點(diǎn)。對(duì)基本概念務(wù)必深刻懂得，基本原理務(wù)必牢固掌握，在閱讀中遇到個(gè)別細(xì)節(jié)問(wèn)題不清晰,

在不影響繼續(xù)學(xué)習(xí)的前提下，可暫時(shí)擱置。

4、學(xué)完教材的每一章節(jié)內(nèi)容后，應(yīng)認(rèn)真完成教材中的習(xí)題與思考題，這一過(guò)程可有效

地帶助自學(xué)者懂得、消化與鞏固所學(xué)的知識(shí)，增加分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力。

（四）對(duì)社會(huì)助學(xué)的要求

1、應(yīng)熟知考試大綱對(duì)課程所提出的總的要求與各章的知識(shí)點(diǎn)。

2、應(yīng)掌握各知識(shí)點(diǎn)要求達(dá)到的層次，并深刻懂得各知識(shí)點(diǎn)的考核要求。

3、對(duì)應(yīng)考者進(jìn)行輔導(dǎo)時(shí)，應(yīng)以指定的教材為基礎(chǔ)，以考試大綱為根據(jù)?，不要隨意增刪

內(nèi)容，一面與考試大綱脫節(jié)。

4、輔導(dǎo)時(shí)應(yīng)對(duì)應(yīng)考者進(jìn)行學(xué)習(xí)方法的指導(dǎo)，提倡應(yīng)考者“認(rèn)真閱讀教材，刻苦鉆研教

材，主動(dòng)提出問(wèn)題，依靠自己學(xué)懂”的學(xué)習(xí)方法。

5、輔導(dǎo)時(shí)要注意基礎(chǔ)、突出重點(diǎn)，要幫助應(yīng)考者充■課程內(nèi)容建立一個(gè)整體的概念，對(duì)

應(yīng)考者提出的問(wèn)題，應(yīng)以啟發(fā)引導(dǎo)為主。

6、注意對(duì)應(yīng)考者能力的培養(yǎng)，特別是自學(xué)能力的培養(yǎng)，要引導(dǎo)應(yīng)考者逐步學(xué)會(huì)獨(dú)立學(xué)

習(xí)，在自學(xué)過(guò)程中善于提出問(wèn)題、分析問(wèn)題、作出推斷與解決問(wèn)題。

7、要使應(yīng)考者熟悉試題難易與能力層次高低兩者不完全是一回事，在各個(gè)能力層次中

都存在著不一致難度的試題。

（五）關(guān)于命題與考試的若干規(guī)定

1、本大綱各章所提到的考核要求中，各條細(xì)目都是考試的內(nèi)容，試題覆蓋到章，適當(dāng)

突出重點(diǎn)章節(jié)，加大重點(diǎn)內(nèi)容的覆蓋密度。

2、試卷對(duì)不一致能力層次要求的試題所占的比例大致是：“領(lǐng)會(huì)”20%,“掌握”40%,

“熟練掌握”為40%。

3、試題難易程度要合理，可分為四檔：易、較易、較難、難，這四檔在各份試卷中所

占的比例約為2：3：3：20

4、本課程考試試卷可能使用的題型有：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、填空題及計(jì)算題（包含論述題）

等類型（見附錄題型示例）。

5、考試方式為閉卷筆試，考試時(shí)間為150分鐘。評(píng)分使用百分制，60分為及格。

附錄題型舉例

一、選擇題

如：投資估算的具體內(nèi)容不包含（）

A.建筑工程費(fèi)B.設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)

C.基本預(yù)備費(fèi)D.項(xiàng)目運(yùn)行中需要的臨時(shí)性資金

二、填空題

如：某項(xiàng)目建設(shè)期3年，共貸款700萬(wàn)元，第一年貸款200萬(wàn)元，第二年貸款500萬(wàn)元，貸

款在各年年內(nèi)均衡發(fā)生，貸款年利率6%,建設(shè)期內(nèi)不支付利息，建設(shè)期利息為萬(wàn)元。

三、計(jì)算題

如：某公司購(gòu)買了一臺(tái)機(jī)器，估計(jì)能夠使用15年，每3年需大修一次，每次大修費(fèi)用約為

800元?，F(xiàn)在應(yīng)存入銀行多少錢才能足以支付15年的大修費(fèi)用？（年利率為10%,旬半年

計(jì)息一次）

H070?28898

注：本卷有兩張！

復(fù)核總分2009年10月江蘇省高等教育自學(xué)考試

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

復(fù)核人28898

4S號(hào)―?三四五

總分

@分1510153030

合分人得分

得分評(píng)卷入M?A一、單事選擇11（銀小迪1分，共15分）

在下列毋小■的四個(gè)備選答案中選出一個(gè)正。答案，并將

其字母標(biāo)號(hào)填入期干的括號(hào)內(nèi)。

1.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特征的說(shuō)法?正確的是（）

A.房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后用途有一定的限制條件

B.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不受市場(chǎng)機(jī)制的約束

C.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的供應(yīng)、需求彈性很大

D.和一般經(jīng)營(yíng)行為一樣.房曲"以*力色@｝擊）￡。fLCD

2.理勞考吻窣婕嚙母蓼：QQ：6100288EJ8

A.房地產(chǎn)法律B.區(qū)域自然環(huán)境C.國(guó)家住房政策D.人口的地理分布

3.按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓得行條例》烷定,瀛合用地土地出讓

年限最高為（）

A.30年B.40年C.50年D.70年

4.在詳細(xì)可行性研究階段?其投資估算的精度可以達(dá)到（）

A.±5%B.=10%C.±20%D.±30%

5.某房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期借款200萬(wàn)元.年利率10.8%?借款期限3年?每年付息】次，到期一次

還本,企業(yè)所得稅率33%,籌資費(fèi)用忽略不計(jì),這筆長(zhǎng)期借款的資金成本率是（）

A.6.95%B.7.24%C.8.15%D.8.23%

6.委托監(jiān)理模式與自行管理模式相比，其優(yōu)點(diǎn)在于（）

A.開發(fā)商組建一支實(shí)力雄厚的管理隊(duì)伍，有利于企業(yè)的發(fā)展

a開發(fā)商在重大問(wèn)題上行使決策權(quán)，有利于總體控制

C.開發(fā)商對(duì)于建設(shè)工程合同、進(jìn)度、質(zhì)量、投資的控制與協(xié)調(diào)工作要擔(dān)負(fù)起主導(dǎo)職責(zé)

D.任何一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都必須由監(jiān)理企業(yè)管理

H070-28898房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)試卷第】頁(yè)（共1。頁(yè)）

7.開發(fā)商在索賠處理時(shí)，直接從工程款當(dāng)中扣除了自己的損失?這樣做違反的原則是（

A.頸防為主B.協(xié)商一致C.公平合理D.授權(quán)原則

8.開發(fā)商安全健康管理的主要任務(wù)是（）

A.開發(fā)商應(yīng)向承包商提供安全生產(chǎn)作業(yè)環(huán)境和安全罐工措箱的所需費(fèi)用

B.及時(shí)將安全施工措施和拆除工程的有關(guān)資料向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案

C.指揮承包商現(xiàn)場(chǎng)文明施工

D.清理現(xiàn)場(chǎng)啾工垃圾

9.發(fā)布房地產(chǎn)信息版主要的雙體是（