房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第四版）課件：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅收

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營稅收

11.1我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度

11.1.1房地產(chǎn)稅的概念和作用

1.房地產(chǎn)稅的概念

房地產(chǎn)稅是指直接或間接以房地產(chǎn)為對象而征收的稅。作為國家管理經(jīng)濟的一個重要調(diào)節(jié)杠桿，房地產(chǎn)稅收是國家參與房地產(chǎn)收益分配、再分配活動的主要方式，是國家借以調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進土地資源優(yōu)化配置和有效利用的重要經(jīng)濟手段，也是保證市場經(jīng)濟公平競爭、保護主體合理利益以及整個市場有序運行的重要條件。

2.房地產(chǎn)稅的作用（1）房地產(chǎn)稅收是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段（2）房地產(chǎn)稅收是地方財政收入的主要來源之一（3）房地產(chǎn)稅收能平衡負擔、縮小貧富差距（4）房地產(chǎn)稅收能引導土地利用方向，促進土地合理利用

11.1我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度

11.1.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的基本框架我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種主要有13種，包括直接以房地產(chǎn)為課稅對象的6種即房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅；與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種7種，即固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、和印花稅。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有、流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。（1）房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種有：土地增值稅、耕地占用稅、土地使用稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(已停征)。（2）發(fā)生在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有三種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（3）房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設置的稅種主要有增值稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、所得稅、印花稅等。

11.2.1房產(chǎn)稅

11.2.1.1納稅人凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為納稅人；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.1房產(chǎn)稅

11.2.1.2課稅對象房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

11.2.1.3計稅依據(jù)（1）從價計征，對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10—30%后的余值為計稅依據(jù)。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（2）從租計征，對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房屋所有權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額按租計征。

11.2.1.4稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.1房產(chǎn)稅

11.2.1.5應納稅額的計算

（1）從價計征是按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計征，其計算公式為：應納稅額=應稅房產(chǎn)值×（1－扣除比例）×1.2%

（2）從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其計算公式為：應納稅額=租金收入×12%（或4%）【例11-1】某企業(yè)2007年底自有經(jīng)營用房原值為50萬元，已知當?shù)匾?guī)定扣除比例為25%，適用稅率1.2%。計算該企業(yè)2007年應納房產(chǎn)稅的稅額。應納稅額=應稅房產(chǎn)值×（1－扣除比例）×1.2%=50×（1－25%）×1.2%=0.45（萬元）【例11-2】某企業(yè)2007年將自有房屋出租給某公司，每月收取租金5000元。計算該企業(yè)2007年應納房產(chǎn)稅的稅額。應納稅額=租金收入×12%=5000×12×12%=7200（元）11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.1房產(chǎn)稅

11.2.1.6納稅地點和納稅期限（1）納稅地點房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關(guān)納稅。（2）納稅期限房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

11.2.1.7減稅、免稅下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。（4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.2城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

11.2.2.1納稅人在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

11.2.2.2課稅對象城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。課稅對象是上述范圍內(nèi)的土地。

11.2.2.3計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.2城鎮(zhèn)土地使用稅

11.2.2.4稅率和應納稅額的計算（1）城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率城鎮(zhèn)土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市1.5至30元；②中等城市1.2至24元；③小城市0.9至18元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6至12元。（2）城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額的計算城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定的適用稅額計算征收。其應納稅額計算公式為：年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額【例11-3】某企業(yè)實際占地面積12000m2，經(jīng)稅務機關(guān)核定，單位稅額3元/m2計算該企業(yè)每年應納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額。年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額=12000×3=36000（元）11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.2城鎮(zhèn)土地使用稅

11.2.2.5納稅地點和納稅期限

（1）納稅地點土地使用稅由土地所在的稅務機關(guān)征收。土地管理機關(guān)應當向土地所在地的稅務機關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。（2）納稅期限土地使用稅按年計算，分期繳納。各省、自治區(qū)、直轄市可結(jié)合當?shù)厍闆r，分別確定按月、季或半年等不同的期限繳納。

11.2.2.6減稅、免稅

下列土地免繳土地使用稅：（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（6）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.3耕地占用稅耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅。耕地占用稅于1987年4月1日中華人民共和國國務院令第27號發(fā)布并實施，2007年12月6國務院總理溫家寶日前簽署第511號國務院令，公布了新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例。新修訂的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》將于2008年１月１日正式施行。

11.2.3.1納稅人

凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅人。包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、部隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.3耕地占用稅

11.2.3.2課稅對象

耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設的行為。耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地，占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物的土地，也視為耕地。

11.2.3.3稅率和適用稅額耕地占用稅實行定額稅率，具體分4個檔次：（1）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10元至50元；

（2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；

（3）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.3耕地占用稅

11.2.3.3稅率和適用稅額（4）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。國務院財政、稅務主管部門根據(jù)人均耕地面積和經(jīng)濟發(fā)展情況確定各省、自治區(qū)、直轄市的平均稅額。

各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在本條第一款規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況核定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定的適用稅額的平均水平，不得低于本條第二款規(guī)定的平均稅額。

11.2.3.4計稅依據(jù)

耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。

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11.2.3耕地占用稅

11.2.3.5加成征稅（1）經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但是提高的部分最高不得超過稅率第三條規(guī)定的當?shù)剡m用稅額的50%。（2）占用基本農(nóng)田的，適用稅額應當在稅率第三條、上述規(guī)定的當?shù)剡m用稅額的基礎上提高50%。

11.2.3.6減稅、免稅（1）減稅范圍

①鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。

②農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。

11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.3耕地占用稅

11.2.3.6減稅、免稅

③農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標準以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準后，可以免征或者減征耕地占用稅。（2）免稅范圍

①軍事設施占用耕地；

②學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。

11.2.3.7納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

土地管理部門在通知單位或者個人辦理占用耕地手續(xù)時，應當同時通知耕地所在地同級地方稅務機關(guān)。獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設用地批準書。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.4土地增值稅

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

11.2.4.1納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務人范圍內(nèi)。

11.2.4.2征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上建筑物和其他附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.4土地增值稅

11.2.4.3計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。（1）增值額增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。（2）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（3）扣除項目計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除扣除項目金額后的余額計算征稅，即增值額。因此，要計算土地增值稅，首先必須確定扣除項目。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.4土地增值稅

11.2.4.3計稅依據(jù)（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金扣除。需要明確的是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅已被列入管理費用中，故不允許扣除，其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（1）﹑（2）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。在此，應特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.4土地增值稅

11.2.4.3計稅依據(jù)

（6）舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格是指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新率的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設標準的新房及建筑物抽需花費的成本費用。成新率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用、及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑證的，在計征土地增值稅時不允許扣除。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.4土地增值稅

11.2.4.4稅率和應納稅額的計算（1）土地增值稅的稅率土地增值稅實行四級超額累進稅率：

①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

②增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；

③增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；

④增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。（2）土地增值稅應納稅額的計算

應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）

為簡化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=土地增值額×30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額×40%－扣除項目×5%；11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.4土地增值稅

11.2.4.4稅率和應納稅額的計算土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目×15%；土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額＝土地增值額×60%－扣除項目金額×35%。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.4土地增值稅

11.2.4.5減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的；（2）因國家建設需要而被政府征用的房地產(chǎn)。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免征土地增值稅。

11.2.4.6征收管理土地增值稅的納稅人應于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.5契稅

契稅是指國家在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按照人雙方簽訂的合同，以及所確定的價格的一定比例對權(quán)屬承受人征收的一種稅。

11.2.5.1納稅人和征稅范圍（1）契稅的納稅人

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。（2）契稅的征稅范圍契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如典當、出租、抵押不征收契稅，目前我國契稅的征收范圍也不包括繼承。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.5契稅

11.2.5.2課稅對象

契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。

11.2.5.3稅率

契稅的稅率為3%~5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前面規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

11.2.5.4計稅依據(jù)按照土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的形式、定價方法的不同，契稅的計稅依據(jù)確定如下：（1）國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)。（2）土地使用權(quán)交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。交換價格不等的，由多付一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.5契稅

11.2.5.4計稅依據(jù)（3）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應補交的契稅，以補交的土地使用權(quán)出讓費或土地收益作為計稅依據(jù)。

11.2.5.5應納稅額的計算契稅應納稅額依照省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規(guī)定的計稅依據(jù)計算征收。其計算公式為：應納稅額=計稅依據(jù)×稅率【例11-6】2007年，黃某獲得單位獎勵房屋一套。稅務機關(guān)核定獎勵黃某的房屋價值28萬元。已知當?shù)匾?guī)定的契稅稅率為4%。計算黃某應繳納的契稅。應納稅額=280000×4%=11200（元）11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.5契稅

11.2.5.6納稅環(huán)節(jié)和納稅期限契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

11.2.5.7減稅、免稅有下列行為之一的，減征、免征契稅：（1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；（6）依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.6相關(guān)稅收

11.2.6.1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對單位和個人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。在中國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅人。

11.2.6.2增值稅、城市維護建設稅和教育費附加（1）增值稅對銷售商品、提供應稅勞務的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產(chǎn)的增值稅稅率為11%。（2）城市維護建設稅是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。（3）教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。

11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.6相關(guān)稅收

11.2.6.3企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅的納稅人，在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人。企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。企業(yè)所得稅的稅率為25%。非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設立機構(gòu)、場所的，或者雖設立機構(gòu)、場所但取得的所得與其所設機構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，應當就其來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅，適用稅率為20%。

11.2.6.4個人所得稅

個人所得稅的納稅人，在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的個人，從中國境內(nèi)和境外取得的所得，以及在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人，從中國境內(nèi)取得的所得，均為個人所得稅的納稅人。個人所得稅的稅率，根據(jù)個人所得項目不同，稅率不同。其中財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用比例稅率，稅率為20%。11.2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類

11.2.6相關(guān)稅收

11.2.6.5印花稅

印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立領受稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人，包括國內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)