2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告

卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告2 作為連接生產(chǎn)與消費的關鍵環(huán)節(jié)，隨著全球經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展與全球供應鏈的不斷優(yōu)化，物流倉儲其地位與作用愈發(fā)顯著。特別是在“十四五”規(guī)劃和新發(fā)展格局的引領下，中國物流倉儲行業(yè)正加速向智能化、高效化、綠色化方向轉(zhuǎn)型，成為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的新動力。在此背景下，觀點指數(shù)深入剖析當前物流倉儲領域的運營現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及未來，發(fā)布《卓越指數(shù)?2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告》，旨在全面梳理與深入分析當前物流倉儲領域的發(fā)展態(tài)勢，挖掘行業(yè)亮點，揭示潛在機遇與挑戰(zhàn)，為企業(yè)發(fā)展提供科學依據(jù)與參考。同時，報告還全面梳理并表彰那些在物流倉儲領域取得卓越成就的企業(yè)，匯聚成“卓越指數(shù)?2024物流倉儲卓越表現(xiàn)”研究成果，這些企業(yè)的成功經(jīng)驗與先進做法，為整個物流倉儲行業(yè)的發(fā)展樹立了典范，提供了寶貴的借鑒與卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告3卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告4物流倉儲暨基礎設施市場綜述行業(yè)運行放緩需求不足的趨勢下，租金的持續(xù)下降11根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2024年二季度中國內(nèi)地共97.6萬㎡新增供應入市，整體高標倉空置率環(huán)比上季度上升0.6個22卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告5據(jù)國家郵政局數(shù)據(jù)，2024年10月中國快遞發(fā)展指數(shù)為6卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告?zhèn)}儲面積倉庫個數(shù)區(qū)域影響力租戶認可度社會貢獻運營管理區(qū)域影響力租戶認可度社會貢獻運營管理招商能力產(chǎn)業(yè)規(guī)劃團隊建設資金運用與融資服務平臺搭建革新的發(fā)展方式123456789卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告7物流倉儲暨基礎設施物流倉儲暨基礎設施低谷見峰巒均面臨著以價換量的境況。在租金的繼續(xù)下探中，空置率不降反升，可以看到以價換量給需求端帶來的刺激作用開從供應端來看，長三角城市群的高標倉市場新增供應量占整體的比重持續(xù)上升，但由于需求不足導致無法完全消化供應量，進而導致供需不平衡的情況出現(xiàn)，最終的解決辦此外，年內(nèi)有較多的樣本企業(yè)選擇了出售資產(chǎn)來填補現(xiàn)金流，但同時可以看到部分企業(yè)選擇繼續(xù)持有中國的物12024年，全國多地倉儲物流市場空置率上升，租其中，物流業(yè)景氣指數(shù)、倉儲指數(shù)已多月連續(xù)下跌，進入不過，得益于跨境電商的快速發(fā)展，華南等地區(qū)的市場需求不斷擴大，預計隨著前者的持續(xù)發(fā)展壯大，未來也會進普洛斯作為物流倉儲行業(yè)的頭部企業(yè)，繼續(xù)為企業(yè)提供高標準的倉儲設施。其通過自行開發(fā)的選址工具，利用大數(shù)萬緯物流作為冷鏈的標桿企業(yè)，為商超零售、連鎖餐飲、水果流通、快消制造、肉類加工、乳制品、水產(chǎn)行業(yè)等行京東產(chǎn)發(fā)則以京東集團供應鏈生態(tài)系統(tǒng)為基石，依托京東數(shù)智化社會供應鏈，打造新一代物流基礎設施；以運營服東久新宜在物流倉儲領域的發(fā)展同樣不容小覷，其作為國內(nèi)領先的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎設施開發(fā)運營平臺，始終強調(diào)對強化資產(chǎn)管理能力的重視。與單純追逐項目高投資回報不同，公司更看重旗下業(yè)務給市場和租戶帶來的貢獻。圍繞這一原則，公司以前瞻性、全方位的戰(zhàn)略布局為租戶提供從選址、研發(fā)到生產(chǎn)、營銷和產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)的一站式解決方案。22新政“解憂”，前三季度高標倉如綜述中所言，目前物流倉儲市場整體面臨著需求不足的但從全國倉儲物流市場情況可以看出，即使是下調(diào)租金，卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告8具體來看，9月41個城市的平均租金為23.96元/平方米/月，環(huán)比下降0.57%，同比下降5.48%，而空置率為而從今年1-9月41個城市的整體情況來看，三個季度可以看出，即使租金持續(xù)下降，但上半年倉儲物流市場同由于需求不足，新增的高標倉供應無法完全消化，進而各城市群的空置率被推高，最終的解決辦法除了從刺激需求），素保障力度、推進物流用地提質(zhì)增效、提升要素支撐服務其中，于物流倉儲行業(yè)而言，《通知》中最重要的是其支持盤活存量空間資源用于物流項目建設；增加混合用地供給，鼓勵兼容物流功能；鼓勵地方盤活利用存量低效土地和已填成陸區(qū)域，用于物流產(chǎn)業(yè)項目；支持以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式供應物流及相關配套設施觀點指數(shù)了解到，目前物流用地用海仍存在一些結構性難題，不利于提質(zhì)增效降本?！锻ㄖ肪劢怪仉y點問題，從33冷庫投資熱度持續(xù)，租金難逃報告期內(nèi)，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，1-10月共計錄得67資項目以供應鏈中心、物流中心等項目為主，而非傳統(tǒng)倉儲園區(qū)。且這些項目大多以物流、貨運樞紐的形式存在，街道正式動工，占地面積7.5萬平方米，是深圳生產(chǎn)服務三級物流場站體系規(guī)劃的七大對外物流樞紐項目之一，也是深圳市“平急兩用”公共基礎設施項目之一。該項目預卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告9觀點指數(shù)了解到，該物流園是國家物流樞紐體系的重要組成部分，旨在構建現(xiàn)代智慧物流設施集群，推動制造業(yè)與辦開倉儀式，標志著希音物流倉儲中心正式落戶京東智能倉儲物流等領域的合作，共同推動肇慶地區(qū)跨境電商供應局已核發(fā)SHEIN集團位于增城區(qū)中新鎮(zhèn)廣州東部公鐵聯(lián)運樞紐的SHEIN供應鏈總部項目全部25個建設工程規(guī)劃許發(fā)貨、結算于一體的智能化倉儲物流配送園區(qū)，并設立供物也同樣加快跨境業(yè)務的布局。7月26日，光谷與得物中跨境物流中心項目”，旨在加速構建光谷跨境電商產(chǎn)業(yè)式開業(yè)。這是速賣通平臺在華南地區(qū)的首個園區(qū)，由番禺區(qū)委指導，阿里巴巴全球速賣通授權，巨大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園負責運營的專業(yè)跨境電商園區(qū)。該產(chǎn)業(yè)園將給當?shù)仄髽I(yè)提供此外值得注意的是，年內(nèi)各類新開工、開倉的冷庫項目數(shù)10月28日消息，阿水大杯茶倉儲配送中心在萬緯濟南高新冷鏈園區(qū)舉行開倉儀式。萬緯物流將為阿水大杯茶提供全品類、全溫層的高標準倉儲及多元化的冷鏈物流服務，助力阿水大杯茶進一步鞏固深耕華北區(qū)域、尤其是山東市值得注意的是，同樣入駐萬緯濟南高新冷鏈園區(qū)的還有茶飲品牌奈雪的茶。10月12日，奈雪的茶在濟南的配送中心于萬緯濟南高新冷鏈園區(qū)正式開倉。觀點指數(shù)了解到，萬緯同樣將為奈雪的茶提供全品類、全溫層的倉儲、庫內(nèi)園區(qū)正式開倉，標志著茶百道在安徽及周邊省份的門店服務能力得到進一步提升。其中萬緯物流提供的服務與另外兩家茶飲品牌類似，同樣是全品類、全溫層倉儲等的一站近期，此類茶飲品牌在萬緯冷鏈園區(qū)密集開倉，觀點指數(shù)認為這與今年7月萬緯物流發(fā)布的統(tǒng)倉共配產(chǎn)品“萬店配”觀點指數(shù)了解到，萬店配具體是指依托全國的萬緯倉庫，實現(xiàn)全品類全溫區(qū)SKU統(tǒng)一入倉，同區(qū)域多客戶多SKU食品安全、科技加成、客戶服務等七個方面的全面解決，這種萬店配的模式實際上是基于統(tǒng)倉共配來實現(xiàn)倉配作業(yè)的規(guī)?；布磳⒍嗉铱蛻舻膸齑婕性谝黄?，通過集中倉儲、共同配送的方式來實現(xiàn)對客戶資源的共享。因此，前文所提及的阿水大杯茶及奈雪的茶，短時間內(nèi)相繼在萬緯濟南高新冷鏈園區(qū)成功開倉，或許也是想要達到資源共10月21日，深圳順豐泰森控股（集團）有限公司與中國供銷集團有限公司在北京簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，標志根據(jù)協(xié)議，雙方將在冷鏈倉儲物流設施共享共用、城鄉(xiāng)貨郵一體化發(fā)展、共同打造名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品品牌、助力脫貧地卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告區(qū)農(nóng)產(chǎn)品銷售、再生資源回收利用與環(huán)境服務等領域加深來冷庫需求疲軟，去化難度加大，且不同城市的冷庫租金而據(jù)物聯(lián)云倉上半年冷庫的相關數(shù)據(jù)，上半年冷庫總容積總結而言，2024年冷庫市場的整體表現(xiàn)是以44融資類型分別為私募債、超短融、中票等債券，此外還包民幣的3年期熊貓債，以拓寬融資渠道并優(yōu)化資本結構，觀點指數(shù)了解到，此次發(fā)行熊貓債是ESR集團對中國市場的重視和信心的體現(xiàn)。熊貓債作為人民幣計價的債券，近年來受到越來越多國際企業(yè)的青睞，成為它們籌集資金的ESR集團此次選擇在中國市場發(fā)行熊貓債，有助于降低融資成本，增強其在國際市場上的競爭力，同時也反映了中國金融市場對外開放程度的不斷提高，以及人民幣國際化9月9日，極兔速遞發(fā)布公告稱華星集團（借款人）以及極兔速遞及極兔速遞若干成員公司（作為擔保人）與（其根據(jù)融資協(xié)議，原始貸款人同意向借款人華星集團提供定）；民幣12.43億元及最高人民幣28.7135民幣及境內(nèi)人民幣融資，期限自作出首筆貸款當日起計36個月，上述貸款主要用作華星集團現(xiàn)有債務的再融資以及極兔2024年中報顯示，上半年的資美元，主要用于投資物業(yè)、廠房以及設備、無形資產(chǎn)，而并發(fā)布聆訊后資料集，同日順豐啟動交易前投資者教育，卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告順豐控股本次尋求香港上市，將成為中國首家“A+H”股的快遞物流公司，據(jù)其募集說明書表示，此次集資所得凈款將用于加強國際及跨境物流能力，提升及優(yōu)化中國的物流網(wǎng)絡及服務，研發(fā)先進技術及數(shù)字化解決方案，余款用作營運資金。因此此次上市也將更有利于其國際化布局，但也要注意到，順豐在香港IPO前進行了新一輪的股份回無論是極兔抑或是順豐，均是選擇在港股上市，觀點指數(shù)認為，背后或許有跨境電商的發(fā)展推動，因此快遞物流企據(jù)海關總署數(shù)據(jù)，2024年前10個月，我國貨物貿(mào)易進出值得注意的是，京東物流表示分別在美國、馬來西亞新開自營海外倉，其“全球織網(wǎng)計劃”將繼續(xù)深入布局，至時進一步布局建設保稅倉、直郵倉。未來3年，京東物流霖表示，菜鳥將啟動全球第二批eHub建設，將物流網(wǎng)絡主要來自跨境物流履約服務帶來的收入增長和運營效率提升。財報中還表示，菜鳥將繼續(xù)沿著長期性戰(zhàn)略布局，拓展全球物流網(wǎng)絡，包括在歐洲、北美等地加快海外本地快其他快遞物流企業(yè)如“三通一達”、百世等，同樣積極拓郵政合作，推出中哈跨境快遞物流業(yè)務，借助覆蓋全國的為滿足不同客戶的個性化需求，目前圓通國際已形成包含國際快遞、貨運、供應鏈、航線產(chǎn)品在內(nèi)的產(chǎn)品體系。國際貨運聚焦美國、歐洲、澳洲、中亞、南亞等重點區(qū)域，可為客戶按需定制合同物流、國際空運、國際海運、國際鐵路、多式聯(lián)運等一站式物流方案；國際供應鏈圍繞消費電子、高端制造、醫(yī)療設備及服裝快消等產(chǎn)業(yè)，可提供端5年內(nèi)有較多的樣本企業(yè)選擇了出售資產(chǎn)來填補現(xiàn)金流，但化公司資產(chǎn)結構，提高資產(chǎn)流動性和使用效率，增加公司運營資金，公司全資子公司擬轉(zhuǎn)讓持有的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司、天津興建供應鏈管理有限公司、成都欣嘉物流有本次交易系公司與黑石集團在物流項目退出環(huán)節(jié)的再次合長，其中短期借款、其他流動負債（融資租賃借款等）、一年內(nèi)到期的非流動負債（長期借款）、長期借款總額為卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告報告期內(nèi)，ESR同樣選擇了出售資產(chǎn)的方式“回血”，8據(jù)了解，此次出售的組合包括九項物流資產(chǎn)，分別位于中國的一線及準一線城市，包括廣州、杭州、上海及蘇州。該等資產(chǎn)地理位置優(yōu)越，鄰近主要交通樞紐及市中心，組合內(nèi)大多數(shù)建筑物已獲得LEED金級或銀級認證。九項資物流以及制造業(yè)的頂尖公司，出售完成后，ESR將繼續(xù)管而據(jù)ESR2024年中期的業(yè)績，上半年其錄得凈虧損2.09綜合ESR貫穿全年的資產(chǎn)負債表優(yōu)化的大目標來看，此次出售九項資產(chǎn)不僅有利于獲取現(xiàn)金，減少財務壓力，還可以通過輕資產(chǎn)輸出繼續(xù)享受收益，這也是企業(yè)盤活成熟物此外ESR還表示，集團預期將完成總值約7億10月8日，普洛斯集團宣布，將旗下基金管理業(yè)務普洛斯資本GCP在日本、美國、歐洲、巴西和越南的國際業(yè)務與紐約證券交易所上市的領先另類資產(chǎn)管理公司Ares對普洛斯資本GCP的所有權。該交易經(jīng)監(jiān)管批準以及達到對此普洛斯表示，交易的前期資金收益將為公司提供更大的流動性，并將用于繼續(xù)減少負債，增強集團的資產(chǎn)負債表和提升關鍵財務指標。該交易所涉及的業(yè)務在普洛斯核心經(jīng)營性EBITDA中占比不到10%。交易完成后，集團凈杠桿率預計將進一步下降至24%。值得關注的是，此項交易并不涉及中國業(yè)務和資產(chǎn)，普洛斯仍保留對普洛斯資本此前ESR則發(fā)布公告稱，其所管理的一個發(fā)展基金將出售分布于含廣州、杭州、上海及蘇州在內(nèi)的中國一線及準一據(jù)樣本企業(yè)披露的中報，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的營收較去年同期如ESR披露，2024年上半年其收益由2023年上半年的主要是管理費（即基金管理分部收入）較低所致，該指標此外，公告還表示，雖然ESR在中國表現(xiàn)良好，于2024年上半年錄得續(xù)租及新租約超過250萬平方米，但宏觀經(jīng)濟持續(xù)疲軟仍對整體租賃需求產(chǎn)生壓力，影響估值及迅速55期內(nèi)，共有兩只倉儲物流REITs成功上市，分別為華夏深卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告華夏深國際倉儲物流REIT是2024年首單倉儲物流公募REIT，其底層資產(chǎn)包括兩個高標倉項目，這兩個項目是深國際物流港杭州（一期）和深國際物流港貴州·龍里，合計項目租戶行業(yè)構成以快遞快運、三方物流、電商零售類客戶為主，兩個項目合并時點出租率為88.65%。其中，杭州一期項目出租率86.99%，貴州項目出租率90.97%，考慮已簽訂租約并在10月起租的面積后合并出租率為雖然深國際物流港貴州·龍里項目地處華西區(qū)域，但其緊鄰距離滬昆高速出入口僅200米，周邊路網(wǎng)便利，且距離貴觀點指數(shù)了解到，貴州項目是龍里縣距離高速出入口最近的高標倉項目，也是區(qū)域內(nèi)單體面積最大、地塊最規(guī)整的稀缺高標倉項目，戶型基本為大體量的單層雙邊庫，是當租約到期續(xù)租或簽約情況方面，據(jù)悉，2024年杭州目到期租約面積合計為12.08萬㎡，貴州項目到期租約面積合計6.3萬㎡。截至報告期內(nèi)，上述到期面積中杭州一期項目已完成簽約10.2萬㎡，簽約完成率84.40%，貴州萬㎡與貴州的1.84萬㎡已初步達成了簽約意向，預值得注意的是，根據(jù)申報時的募集說明書，寶灣物流REIT底層資產(chǎn)為天津?qū)殲澄锪鲌@、廊坊寶灣物流園、南京寶灣后基于審慎考慮，為避免廊坊項目影響REITs整體收益，保護投資者利益，華泰證券(上海）資產(chǎn)管理有限公司表示擬刪除廊坊寶灣物流園，以天津?qū)殲澄锪鲌@、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園三個倉儲物流園作為基礎資產(chǎn)申請首次公開發(fā)行。調(diào)整之后整體入池資產(chǎn)的估值為12.26華泰紫金寶灣物流REIT項目的反饋去化壓力較大，出租率和租金水平有所下降，且預計市場分紅方面，期內(nèi)三家倉儲物流REITs均已啟動年內(nèi)第二次分紅，其中紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的每10份公額為人民幣8884.01萬元，本次分紅約分配前述金額的近免收分紅手續(xù)費。此次分配后，2024年累計分配年的第二次分紅，可供分配金額為2108.90萬元，其中約6年年末全部面積可完成去化。報告期內(nèi)卓越指數(shù)2024物流倉儲暨基礎設施投資發(fā)展報告長江中下游航運中心地區(qū)為主，以及位于國內(nèi)機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資產(chǎn)，及位于上述投資側重區(qū)具體來看，底層資產(chǎn)分別是位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道機場片區(qū)的順豐華南轉(zhuǎn)運中心項目，土地使用權面積73002平方米，建筑面積74219平方米；位于武漢東西湖區(qū)的順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·武漢項目，土地使用權面積162899平方米，業(yè)園·合肥項目，土地使用權面積124353平方米，建筑面儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證券監(jiān)督管理委員會及上海證券交易所的正式受理。這一進展標志著醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs正式申報，為九州通在資本市場的此次公募REITs項目的申報，可以通過資本市場融資來提升九州通在醫(yī)藥倉儲物流領域的基礎設施建設水平，進一步推動業(yè)務發(fā)展。此舉不僅有助于優(yōu)化資產(chǎn)結構，提高資金使用效率，同時也為醫(yī)藥行業(yè)提供了新的融資渠道和投資機會。未來還可通過擴募等形式，將公司自身及其他同行業(yè)公司的醫(yī)藥倉儲物流資產(chǎn)裝入上市資產(chǎn)中，實現(xiàn)上市資產(chǎn)的規(guī)模擴大及資產(chǎn)價值最大化，從而進一步促進九州觀點指數(shù)了解到，九州通醫(yī)藥集團股份有限公司的醫(yī)藥倉儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證監(jiān)會及上交所的受理，這在醫(yī)藥行業(yè)中尚屬首次。此次成功申報，不僅為九州通帶來了資本市場的關注，也為整個醫(yī)藥行業(yè)的基礎設施資產(chǎn)是武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項目，位于武漢西大門交通要道東西湖區(qū)，地處武漢繞城高速及四環(huán)線之間，所在地塊西臨新城十八路，南臨田園街，北近東具體包括醫(yī)藥倉儲綜合樓、醫(yī)藥倉儲分揀中心、醫(yī)藥倉儲保障中心1號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心2號樓、醫(yī)