房地產(chǎn)公司管理制度

第1頁共244頁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1公司組織結構圖1.2.10材料設備部組織結構與責權2.1高層管理類2.2中層管理類2.2.10材料設備部經(jīng)理任職位說明書3.1管理制度3.2工作流程4.1管理制度4.2工作流程第3頁共244頁5.1管理制度5.2工作流程5.2.1工程預算編制流程6.1管理制度6.1.10竣工驗收管理制度6.1.12施工現(xiàn)場材料管理規(guī)定6.2工作流程7.1管理制度7.2工作流程8.1管理制度8.2工作流程第5頁共244頁9.1管理制度9.1.10財務會計檔案管理制度9.1.12預算管理制度9.2工作流程10.1管理制度10.1.10會議管理制度第6頁共244頁10.1.12介紹信管理制度10.1.13公文管理制度10.1.14辦公用品管理制度10.1.15檔案管理制度10.1.16打字復印管理制度10.1.17車輛管理制度10.1.18公司證照管理制度10.1.19計算機管理制度10.1.20委托(授權)管理制度10.2.1行政經(jīng)費控制流程10.2.2車輛使用管理流程第7頁共244頁第8頁共244頁綜合辦公室財務部項目監(jiān)理部項目經(jīng)理部總工辦項目開發(fā)部銷售管理部營銷策劃部相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期1.2部門組織結構圖與責權1.2.1銷售管理部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導第9頁共244頁部門組織結構圖部門編制銷售管理部經(jīng)理經(jīng)理級1人各售樓處經(jīng)理各售樓處經(jīng)理客戶服務主管主管級2人售樓員客戶服務專員根據(jù)實際而定職責1.編制年度銷售預測報告，制定年度銷售計劃并組織實施；2.負責設立管理、監(jiān)督各售樓處的正常運轉；3.負責組織完成各樓盤項目的銷售及銷售隊伍建設與管理；4.合理控制銷售管理部的各項費用預算；5.做好銷售服務和售后服務工作，維系并促進企業(yè)與客戶間的關系；6.配合營銷策劃部做好樓盤項目推廣及促銷；7.配合財務部統(tǒng)計、催收和結算房款。權力1.對企業(yè)制定經(jīng)營戰(zhàn)略、銷售戰(zhàn)略擁有建議權，對銷售計劃有實施權；2.有在銷售管理部開展具體工作的自主權和決策權；3.有權對部門計劃執(zhí)行結果進行考核、獎懲；4.擁有本部門內(nèi)部組織機構建立、員工考核的權力；5.有對本部門內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期1.2.2營銷策劃部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導第10頁共244頁部門組織結構圖部門編制營銷策劃部經(jīng)理營銷策劃部經(jīng)理經(jīng)理級1人主管級2人調(diào)研公關主管策策劃專員劃主管策調(diào)研專員廣告專員根據(jù)實際而定設計專員設計專員職責1.負責企業(yè)的整體形象策劃、品牌建設與推廣，不斷提高企業(yè)知名度和美譽度；2.負責策劃與實施各類企業(yè)形象、樓盤項目的推廣、促銷活動；3.負責開展各個項目開盤前的市場調(diào)研，為制定銷售策略推廣策劃、提供支持；4.負責制定各項目的營銷推廣策劃方案和銷售策略并組織實施；5.負責制定定價策略，進度計劃以及營銷成本和費用的預算等；6.負責制定并實施項目廣告宣傳，促銷推廣策略；7.負責企業(yè)各類廣告宣傳的媒體選擇，內(nèi)容審核及效果評估；8.負責與媒體保持良好關系，組織新聞報道，開展公關活動，樹立良好的企業(yè)形象。權力1.有權參與制定企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和項目開發(fā)戰(zhàn)略，并提出相應建議；2.在預算范圍內(nèi)有權支配各類宣傳、推廣費用；3.有權對損害企業(yè)形象的行為及影響本部門工作的人員提請?zhí)幜P；4.擁有本部門內(nèi)部組織機構建立、員工考核的權力；5.有對本部門內(nèi)部員工聘任、解聘、獎懲的建議相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期1.2.3項目開發(fā)部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導第11頁共244頁部門組織結構圖部門編制項目開發(fā)部經(jīng)理經(jīng)理級1人主管級2人投標立項主管項目規(guī)劃主管投標、報批報建專員建筑市政規(guī)劃工程師根據(jù)實際而定職責1.對所拓展的房地產(chǎn)項目、建筑工程項目進行全面測算和評估，擬定可行的項目開發(fā)計劃；2.組織開展項目前期的談判、項目用地投標、土地款項撥付計劃擬定及報批等工3.組織開展項目立項所有手續(xù)的報批、規(guī)劃設計等工作；4.負責開展企業(yè)項目聯(lián)系單位的公關工作；5.負責項目用地投標、立項報批、規(guī)劃設計等文件資料的管理工作。權力1.對階段性公關活動方案和費用預算的建議權；2.對投資項目的建議權；3.要求相關部門配合項目開發(fā)工作的權力；4.對本部門員工聘用提請獎懲、解聘的建議權。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期1.2.4總工辦組織結構與責權部門部門負責人直屬領導第12頁共244頁各專業(yè)技術員技術資料管理員部門組織結構圖部門編制經(jīng)理級1人總工辦主任主管級3人土建、水暖、電氣工程師根據(jù)實際而定職責1.參與投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作；2.對設計單位的設計方案進行確認，組織本部門和相關部門進行討論、論證、審核和驗收；3.配合造價管理部做好從規(guī)劃方案到施工圖紙的概算、預算及工程成本控制工作；4.配合造價管理部做好樓宇主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用和確定工作；5.參與開工前對施工單位的施工圖紙技術交底工作，參與圖紙會審工作；6.負責對工地的服務跟蹤工作，負責對設計方案變更事宜的協(xié)調(diào)、審核與確認；7.負責與設計院、設計單位做好交流、協(xié)調(diào)配合工作；8.負責對施工圖紙、工程技術文件等資料、檔案的統(tǒng)一收集、保管和歸檔管理工9.負責工程變更初審工程量的確認簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工10.參與分項、單項工程的完工驗收、組織工程的竣工驗收；11.會同監(jiān)理進行現(xiàn)場簽證、審核施工單位編制的報表；12.協(xié)助簽訂工程施工合同，編制材料供應計劃。權力1.工程設計單位的初步選擇權；2.對外部設計方案的審核權、修改建議權；3.對設計變更的審核權；4.對現(xiàn)場工程建設技術的指導權；5.對現(xiàn)場工程建設質(zhì)量的監(jiān)督權；第13頁共244頁權力6.對工程現(xiàn)場實施方案的協(xié)調(diào)權、建議權；7.對工程招投標底洽商談判的參與權；8.在權限范圍內(nèi)可以代表企業(yè)對外行使聯(lián)絡權和協(xié)調(diào)權；9.對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第14頁共244頁1.2.5項目經(jīng)理部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制經(jīng)理經(jīng)理級1人各專業(yè)工程師根據(jù)實際而定職責1.審查施工組織、設計、監(jiān)督進度計劃的實施情況，控制施工進度，完成工期目2.負責管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)、對外的關系；3.根據(jù)企業(yè)項目建設的實際情況，編制并實施完成工程計劃；4.參與工程預決算書編制以及工程施工招投標工作；5.組織開展分項、單項(位)以及隱蔽工程的完工驗收工作；6.加強工程質(zhì)量控制，負責工程施工管理到竣工驗收的全過程；7.做好材料、設備、人員的管理工作。權力1.對工程招投標合同的審核權；2.項目設計方案施工計劃的建議權；3.對項目工程的組織、管理、監(jiān)控權；4.對工程現(xiàn)場簽證的審核權；5.對項目預算范圍內(nèi)，對工程費用使用的建議權；6.對本部門員工有聘用、提請獎懲、解聘的建議權。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第15頁共244頁1.2.6項目監(jiān)理部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制經(jīng)理級1人根據(jù)實際而定職責權力相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第16頁共244頁1.2.7財務部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制財務部經(jīng)理經(jīng)理級1人主管主管級3人融資助理融資助理會計出納審計員根據(jù)實際而定職責1.建立企業(yè)財務管理體系，保證資金正常運行；2.組織編制企業(yè)各項財務計劃，并對其實施情況進行監(jiān)督；3.負責開展企業(yè)財務預算編制、控制與管理工作；4.組織部門人員定期進行各項財務核算工作，按時向企業(yè)高層領導提交相關財務5.根據(jù)企業(yè)領導的指示，拓展融資渠道，做好企業(yè)融資管理的各項工作；6.組織相關人員做好年度財務審計及各工程項目的審計工作，并按時提交審計報7.統(tǒng)一組織企業(yè)的報稅工作，并對項目的報稅工作進行管理和監(jiān)督；8.監(jiān)督各項財務收支工作，對違反財務紀律的事件進行及時處理；9.參與房地產(chǎn)項目的投資決策，為項目開發(fā)提供決策參考。權力1.有對企業(yè)對外支付款項的審核權；2.有對企業(yè)會計賬目的審核權；3.有對企業(yè)經(jīng)營狀況、財務狀況、樓盤銷售狀況的建議權；4.有對企業(yè)經(jīng)營成果、財務收支、工程項目效益開展審計的權力；5.有對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第17頁共244頁1.2.8綜合辦公室組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制綜合辦公室主任經(jīng)理級1人勤主管主管級2人根據(jù)實際而定行政專員人事培訓專員職責1.根據(jù)領導意圖或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，負責起草年度工作計劃，年度工作總結和其他重要文稿；2.負責傳達、貫徹企業(yè)領導的指示，做好上下級聯(lián)絡溝通工作；3.負責接待客人來訪登記迎送等工作；4.負責行政辦公用品的管理工作；5.負責企業(yè)總務后勤管理、日常安全保衛(wèi)及消防管理工作；6.負責企業(yè)車輛調(diào)度管理工作；7.做好企業(yè)歷年大事記的原始資料收集、編纂工作，定期編輯企業(yè)簡報或內(nèi)部發(fā)行刊物；8.為豐富員工的文化生活，組織安排各種文體活動和旅游活動；9.制定人力資源規(guī)劃，擬定企業(yè)人員編制，編寫人力資源支出預算，同時進行成本控制；10.負責編寫組織結構設計和職位說明書；11.負責人員招聘與錄用，員工協(xié)調(diào)和辭退管理；12.負責員工培訓與開發(fā)管理；13.負責員工績效考核；14.負責制定企業(yè)薪酬福利體系，報領導審批后執(zhí)行；15.負責建立暢通的溝通渠道，受理員工投訴，及時了解員工的想法和建議；16.負責管理勞動關系，以及人事檔案的匯集整理、存檔和保第18頁共244頁權力1.依照制度，有對行政稽查中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理的權力；2.依照制度，有對其他部門實施處罰的建議權；3.依照制度，有對企業(yè)員工違反行政制度進行處罰的建議權；4.依照制度，有對企業(yè)行政資源(包括車輛、辦公設施等)合理調(diào)動的權力；5.有對違反人事管理制度的部門和個人進行處罰的權力；6.有對企業(yè)員工聘用、調(diào)動、任免的建議權；7.有對各部門員工績效實施考核及獎懲的權力；8.有對各級管理人員任免的建議權；9.有對勞動爭議的調(diào)解權。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第19頁共244頁1.2.9造價管理部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制造價管理部經(jīng)理造價管理部經(jīng)理經(jīng)理級1人造價工程師合同預算主管主管級2人算員算員安裝預算員合同管理員根據(jù)實際而定職責1.根據(jù)設計圖紙組織編制工程項目概算、預算、預算分配、材料設備預算等；2.根據(jù)工程進度和合同，完成工程款的結算、支付以及工程決算工作；3.審核或復核工程量、設計變更、現(xiàn)場簽證等導致工程投資變化的技術文件；4.配合工程施工過程中出現(xiàn)的變更、簽證及時進行費用核算，從技術經(jīng)濟角度進行比較；5.嚴格履行工程合同，嚴格控制合同內(nèi)工程投資，嚴格履行工程款支付的簽字程6.負責工程建設的動態(tài)投資統(tǒng)計工作，及時提供與投資有關的數(shù)據(jù)和資料；7.配合完成工程招標工作，編寫招標文件中的有關造價條款和標底的編制說明；8.配合完成材料設備招標文件、調(diào)查、測數(shù)材料及設備的暫定價格；權力1.工程預、決算文件的編制權、審核權及工程量的審核權；2.招標文件、標底、工程合同的審核權、建議權；招標、開標工作的參與權；3.規(guī)劃設計、施工圖設計的建議權；4.工程進度付款的審核權；5.對本部門人員的人事異動建議權，考核評價權相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第20頁共244頁1.2.10材料設備部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制備部經(jīng)理經(jīng)理級1人主管級2人倉庫主管采購主管采購專員倉庫管理員根據(jù)實際而定職責1.編制執(zhí)行相關工程項目的材料設備采購計劃和管理制度；2.制定企業(yè)工程項目材料設備的用款計劃，控制材料設備管理成本；3.負責組織材料設備采購的招投標工作；4.負責采購合同的談判，簽署和執(zhí)行工作；5.負責材料設備的入庫驗收、倉庫保管、出庫和運輸工作；6.開展供應商的審核和供應商檔案的管理工作；7.負責施工材料設備的回收、借用、和檢查工作；8.負責各類材料、設備文件資料的建立、整理和保存工作。權力1.制定實施和控制材料設備管理制度、計劃的權力；2.對材料設備供應商進行審查、審核的權力；3.對材料設備使用的浪費行為進行批評的權力；4.處理不合格材料和設備的決策權；5.對各類材料設備文件進行審核和保管的權力；6.材料設備經(jīng)費預算和控制的權力；7.對本部門員工聘任、解聘、考核、處罰的部分決策權和建議相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第21頁共244頁2.1高層管理類文件編號：職位名稱總經(jīng)理所屬部門直接上級董事會直接下級各副總任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科以上，具有企業(yè)管理戰(zhàn)略、市場開發(fā)管理、人力資源管理、財務管理和房地產(chǎn)項目管理等相關專業(yè)知識，具有高級專業(yè)技術職務任職資2.工作經(jīng)驗十年以上房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗，五年以上企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有五年以上外資企業(yè)或國內(nèi)知名企業(yè)相關工作經(jīng)驗者優(yōu)先。職責概要領導實施企業(yè)的中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，組織制定本企業(yè)的年度經(jīng)營管理計劃，主持本企業(yè)的日常經(jīng)營管理工作，負責組織，培養(yǎng)高效的管理團隊和項目團隊，確保企業(yè)經(jīng)營管理目標和發(fā)展目標順利實現(xiàn)。崗位職責1.組織制定企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營目標，經(jīng)董事會審批后組織實施并進行2.根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制定企業(yè)各階段經(jīng)營管理計劃，并對計劃執(zhí)行情況予以3.負責與董事會溝通，保證企業(yè)各項經(jīng)營計劃得到順利實施；4.授權各副總、總監(jiān)、項目經(jīng)理組織實施各項經(jīng)營計劃，確保年度經(jīng)營目標，得到全面落實；5.負責企業(yè)投資管理、工程項目管理、房產(chǎn)營銷管理、人力資源管理、財務管理的決策工作；6.主持召開總經(jīng)理辦公會議，聽取各副總、總監(jiān)、項目經(jīng)理匯報工作，以便監(jiān)督、檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和財務收支計劃的執(zhí)行結果；7.出席企業(yè)重要公關活動，建立維護與相關部門、媒體機構、重要客戶的良好8.主持企業(yè)中大房地產(chǎn)項目的招投標管理工作；9.負責企業(yè)高層管理人員，高級專業(yè)技術人員的聘任、培訓和考核工作。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第22頁共244頁2.1.2營銷副總職位說明書職位名稱營銷副總所屬部門直接上級總經(jīng)理直接下級所管轄部門經(jīng)理任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科以上，具有企業(yè)管理、市場營銷、房地產(chǎn)營銷管理、房地產(chǎn)市場策劃、2.工作經(jīng)驗八年以上市場銷售相關工作經(jīng)驗，三年以上市場管理、銷售管理類職位工作經(jīng)職責概要組織制定年度營銷計劃、市場開發(fā)計劃和營銷系統(tǒng)員工的培訓、考核方案及獎懲措施，開展市場調(diào)研、營銷策劃、公關、房地產(chǎn)銷售等各項工作，指導開展各崗位職責1.根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，協(xié)助總經(jīng)理編制企業(yè)年度經(jīng)營計劃，從市場發(fā)展的角度保證企業(yè)僅國內(nèi)國際化的可實現(xiàn)性；2.組織編制企業(yè)市場推廣，營銷策劃、公關活動、房地產(chǎn)銷售、客戶服務管理等方面的規(guī)章制度，并監(jiān)督，檢查各項制度的執(zhí)行情況；3.組織開展市場分析，擬定市場策劃方案、公關方案、廣告策略與推廣方案；4.對廣告制作、公關活動、樓盤促銷活動和房地產(chǎn)銷售工作予以指導；5.建立、拓展與客戶、社會各界的關系，建立健全完善的客戶關系管理體系；6.監(jiān)督檢查客戶及售后服務情況，確?？蛻舴召|(zhì)量不斷提高；7.對所轄部門員工的工作進行指導、監(jiān)督、培訓、考核與協(xié)調(diào)；相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第23頁共244頁2.1.3工程副總職位說明書職位名稱工程副總所屬部門直接上級總經(jīng)理直接下級所管轄部門經(jīng)理任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科以上，具有工業(yè)與民用建筑，建筑結構、企業(yè)管理、項目管理、工程質(zhì)量管理、工程成本控制及其他相關專業(yè)知識，具備高級專業(yè)技術職務任職資格。2.工作經(jīng)驗八年以上本行業(yè)相關工作經(jīng)驗，具有五年以上國內(nèi)知名企業(yè)相關工作經(jīng)驗者優(yōu)先。職責概要全面負責施工圖紙設計管理，施工現(xiàn)場管理、施工組織與協(xié)調(diào)、施工技術管崗位職責1.主持企業(yè)各項目的規(guī)劃設計管理及日常事務的統(tǒng)籌管理；2.參與房地產(chǎn)項目用地的前期談判，投標管理等重大決策工作；3.組織制定并審核工程項目管理的各項規(guī)章制度，各階段工作計劃，并監(jiān)督檢查制度的執(zhí)行情況，計劃的實施情況，確保各項工作得以順利進行；4.負責組織施工圖紙設計管理以及外部設計單位的外聯(lián)工作；5.組織管理企業(yè)所有在建的工程項目，負責審核簽批工程技術文件；6.負責檢查各個工程項目的進度，通過組織和協(xié)調(diào)，確保各項工程如期完成；7.監(jiān)督各項工程的施工質(zhì)量，及時協(xié)調(diào)解決施工中的重大問題；8.參與施工招投標管理，并對招投標工作予以技術指導；9.指導分管部門的發(fā)展方向，適時對工程系統(tǒng)的運行模式進行調(diào)整；10.負責對所轄部門員工的工作進行指導、監(jiān)督、培訓、考核與協(xié)相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期職位名稱財務總監(jiān)所屬部門直接上級總經(jīng)理直接下級所管轄部門經(jīng)理任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科以上，財務管理專業(yè)，具有財務管理、金融法律、財經(jīng)和企業(yè)管理等相關專業(yè)知識，具有高級會計師職稱。2.工作經(jīng)驗八年以上財務工作經(jīng)驗，至少三年財務經(jīng)理級以上的工作經(jīng)職責概要組織編制各項財務制度，疏通融資渠道，對財務核算的工作和資金運作進行總體控制，以維護股東及全體員工的權益，及時作出財務分析和財務預測報告，為崗位職責1.組織編制并完善資金使用管理制度，財務(成本)核算制度、財務分析制度、固定資產(chǎn)管理制度、管理費用攤銷制度和財務審計制度等；2.主持編制財務職位責任制度以及財務系統(tǒng)人員的管理培訓、考核等相關管理3.根據(jù)董事會指標和企業(yè)經(jīng)營需求，疏通融資渠道，做好資金籌集、供應與管理工作，以滿足企業(yè)經(jīng)營運作資金的需求；4.定期對企業(yè)財務管理工作及財會工作的開展情況進行考核、檢查和督促；5.執(zhí)行董事會有關財務方面的決策，對企業(yè)日常資金運作和財務運作進行監(jiān)并根據(jù)企業(yè)規(guī)定的權限，對企業(yè)各部門的各項預算和費用計劃進行審批；6.定期對企業(yè)經(jīng)營狀況進行階段性的財務分析與財務預測，向董事會提交財務分析及預測報告，并提出財務改進方案及合理化建7.組織制定年度審計工作計劃，并根據(jù)企業(yè)規(guī)定，組織實施年度財務收支審經(jīng)營成果審計和房地產(chǎn)項目審計等工作；8.根據(jù)企業(yè)規(guī)定的權限，對企業(yè)工程物資、設施、設備的采購價格進行審批和9.負責指導監(jiān)督所轄部門員工的工作，指導并參與財務系統(tǒng)員工的培訓和考核。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第25頁共244頁2.1.5行政副總職位說明書職位名稱行政副總所屬部門直接上級總經(jīng)理直接下級所管轄部門經(jīng)理任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科以上，具有企業(yè)管理、行政管理等專業(yè)知2.工作經(jīng)驗八年以上大中型企業(yè)、外資企業(yè)人力資源經(jīng)驗或行政經(jīng)理、物流經(jīng)理、預決算管理的相關工作經(jīng)驗。職責概要根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略目標，組織編制所轄部門的工作計劃，領導協(xié)調(diào)行政管理與人力資源管理的各項工作，以及材料采購、預決算的管理工作，保證企業(yè)年度經(jīng)營計劃的實現(xiàn)和各項管理工作的有序進行。崗位職責1.組織制定企業(yè)行政管理，人力資源管理、材料采購管理、預決算管理相關規(guī)章制度與工作計劃，并對制度的執(zhí)行情況，計劃的貫徹情況進行監(jiān)督、檢查與指導；2.參與制定企業(yè)年度經(jīng)營計劃和預算方案，擬定各部門年度工作目標、計劃和預算方案并組織實施，參與制定企業(yè)重大投資，項目開發(fā)策略研究和成本控3.根據(jù)企業(yè)階段性目標和年度工作計劃，組織制定所轄部門的目標，工作計劃和實施措施，保證企業(yè)業(yè)務正常運行；4.根據(jù)企業(yè)人力資源開發(fā)與管理體系的要求，組織指導編制人力資源管理制度，培訓計劃及薪酬方案；5.組織對員工進行日常管理，最大限度的開發(fā)企業(yè)的人力資源；6.根據(jù)企業(yè)年度工作計劃，組織安排企業(yè)行政事務的管理，包括行政辦公資產(chǎn)、和其他后勤保持工作。7.負責施工招投標管理工作；8.負責指導、監(jiān)督所轄部門員工的工作，使其不斷改善工作質(zhì)量和服務態(tài)度；9.做好所轄部門員工的績效考核和獎懲工作，以此調(diào)動其工作積極相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期2.2中層管理類職位名稱營銷策劃部經(jīng)理所屬部門營銷策劃部直接上級營銷總監(jiān)直接下級本部門主管人員任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科以上，市場營銷專業(yè)、經(jīng)濟管理專業(yè)、房地產(chǎn)管理專業(yè)及其他相關專業(yè)，具備市場營銷管理，經(jīng)濟學、房地產(chǎn)開發(fā)和廣告策劃學等相關專業(yè)知2.工作經(jīng)驗三年以上相關工作經(jīng)驗，有豐富的項目拓展、推廣、策劃以及銷售、客戶服務經(jīng)驗。職責概要在營銷總監(jiān)的領導下，全面負責本部門的日常管理工作，包括房地產(chǎn)項目策劃、銷售策略制定，公關事務策劃管理和廣告宣傳等。崗位職責1.根據(jù)企業(yè)制度要求，制定本部門各項管理制度并貫徹實施；2.負責組織制定企業(yè)全年營銷策劃工作計劃，并分解落實完成；3.負責組織新項目所在區(qū)域的競爭對手及消費者調(diào)查，為制定營銷推廣方案提供依據(jù)；4.負責主持項目的銷售策劃，平面制作宣傳推廣、媒體選用等工作，并作出5.負責審定各項目售樓處外部形象與內(nèi)部裝飾裝修方案；6.負責企業(yè)整體形象策劃和品牌建設，審定各項宣傳推廣企業(yè)形象的公關活動方案；7.負責主持策劃與實施各類企業(yè)形象，樓盤項目的推廣、促銷活動；8.負責編制各類宣傳推廣費用的計劃，監(jiān)控預算執(zhí)行情況并及時呈報；9.與政府部門、媒體等保持良好關系，開展公關宣傳活動，樹立企業(yè)良好的社會形象；10.負責對下屬人員進行業(yè)務指導、培訓與考核工作；11.完成領導臨時交辦的其他工作。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第27頁共244頁職位名稱銷售管理部經(jīng)理所屬部門銷售管理部直接上級營銷總監(jiān)直接下級本部門主管人員任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科以上，市場營銷或管理類相關專業(yè)知識。2.工作經(jīng)驗三年以上房地產(chǎn)銷售工作經(jīng)驗，一年以上房地產(chǎn)銷售管理工作經(jīng)驗。職責概要在營銷總監(jiān)的領導下，負責企業(yè)各樓盤項目的銷售工作規(guī)劃，各項目的銷崗位職責1.根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，安排樓盤銷售工作，制定年度各個項目的銷售計劃；2.根據(jù)各項目的銷售計劃，組建售樓中心，具體實施項目銷售工作；3.根據(jù)企業(yè)的相關規(guī)定及銷售工作需要，制定銷售管理制度，報批后貫徹4.全面負責組織企業(yè)各項目的銷售、招商工作，分解銷售計劃并檢查執(zhí)行5.定期檢查各項目銷售報表，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時更正解決；6.做好項目的銷售控制，及時召開銷售會議，保證獲得最及時的匯款和最大的營業(yè)額。7.負責與房屋、工商等部門建立良好的關系，保證銷售工作正常運行；8.負責客戶服務管理，及時處理投訴、退房等問題，保證企業(yè)利益；9.了解項目所在地的社會文化與消費人群的喜好，建立市場研發(fā)及客戶檔10.組織安排銷售動態(tài)分析，分析項目的市場、廣告、客戶等信息，為決策提供依據(jù)；11.關注跟蹤企業(yè)開發(fā)的各個項目，總結項目銷售經(jīng)驗，為新項目營銷策劃提供建議；12.負責本部門各級銷售人員的培訓、考核及員工隊伍建設等工作；13.負責本部門日常行政事務、行政費用控制等工作；14.完成領導臨時交辦的其他工作。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第28頁共244頁2.2.3項目開發(fā)部經(jīng)理職位說明書職位名稱項目開發(fā)部經(jīng)理所屬部門項目開發(fā)部直接上級工程副總直接下級本部門主管人員任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學專科以上，具有企業(yè)管理、項目管理、工程預算招投標管理、金融、2.工作經(jīng)驗五年以上項目開發(fā)相關工作經(jīng)驗。職責概要根據(jù)企業(yè)的投資拓展意向，具體負責房地產(chǎn)項目開發(fā)的實施，并對土地投標及立項審批過程進行全程監(jiān)督。崗位職責1.根據(jù)企業(yè)的總體戰(zhàn)略，具體負責房地產(chǎn)項目開發(fā)的全程管理工作；2.具體負責編制各項關于房地產(chǎn)項目開發(fā)的的規(guī)章制度，經(jīng)總經(jīng)理審批后3.負責組織所有開發(fā)項目的前期手續(xù)的報批報建工作；4.負責項目的引進，前期談判和土地投標工作；5.負責組織房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃工作；6.負責為企業(yè)尋找土地資源，進行土地儲備和相關的調(diào)研工作；7.主持與企業(yè)聯(lián)系單位的公關工作；8.根據(jù)授權，處理特殊事項或重大突發(fā)事件；9.負責企業(yè)招投標文件范本的完善工作；10.負責項目與政府規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)工作；11.完成領導臨時交辦的其他工作。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第29頁共244頁2.2.4總工辦主任職位說明書職位名稱總工辦主任所屬部門總工辦直接上級工程副總直接下級本部門主管人員任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科以上，具有建筑工程、建筑結構、企業(yè)管理、項目管理等相關2.工作經(jīng)驗八年以上本行業(yè)相關工作經(jīng)驗，具有五年以上房地產(chǎn)企業(yè)的設計，施工管理經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)、施工過程中的控制關鍵職責概要崗位職責1.負責聯(lián)系規(guī)劃設計、市政專業(yè)公司等外部單位，溝通設計事宜；2.負責施工圖紙的會審，施工圖技術交底工作；3.負責施工圖紙變更的初審，上報設計院與設計變更的組織管理等工作；4.主管房地產(chǎn)項目建設工程業(yè)務，全面負責房地產(chǎn)項目開發(fā)以及建設過程中的工程施工、技術設計等工作；5.負責提出房地產(chǎn)開發(fā)、建設的大、中型項目的可行性報告和審定項目開發(fā)部提交的小型項目的可行性分析報告；6.組織研究工程技術及施工工藝操作規(guī)程和標準；7.提出設計要求，委托設計、審查方案；8.確定工程招投標的標底；9.協(xié)助項目處理圖紙中設計施工過程的重大技術問題，簽發(fā)處理重大技術問題的修改通知書；10.及時解決較大的工程質(zhì)量事故，提出處理意見和改進措施；11.負責組織本企業(yè)設計圖紙、資料、檔案的收發(fā)、復印、歸檔等工作；12.主持工程項目的竣工驗收工作；13.負責工程預決算的工程量復核、審查簽證，并擬出復核意見，報造價管相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第30頁共244頁2.2.5項目經(jīng)理職位說明書職位名稱項目經(jīng)理所屬部門項目部直接上級工程副總直接下級本部門主管人員任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學專科以上，具有建筑學、工民建、工程管理、給排水、暖通空調(diào)、電子電氣等相關專業(yè)知識，有一級項目經(jīng)理或一級建造師資2.工作經(jīng)驗五年以上房地產(chǎn)行業(yè)相關工作經(jīng)驗，至少有三年以上房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)職責概要負責企業(yè)開發(fā)項目施工運作和管理的全面工作，制定并完成具體項目施工計劃，組織監(jiān)督與項目相關的各項工作，協(xié)助做好工程驗收、竣工、結崗位職責1.制定項目施工進度計劃，材料需求計劃和資金需求計劃，并組織實施；2.負責工程現(xiàn)場的工作，對工程項目的質(zhì)量，工期、安全生產(chǎn)、文明施工、場容等進行全面進行；3.負責工程總包及專業(yè)承包單位的考察，資格預審及招標的組織實施工作，并負責對總包、專業(yè)承包及監(jiān)理部的日常監(jiān)督與評審；4.負責接收項目的規(guī)劃設計，參與結構及施工圖紙設計的審核工作；5.負責隨時跟進施工隊的進度狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；6.對安全施工、文明施工進行監(jiān)督檢查，及時處理各種質(zhì)量、安全事故；7.參與造價管理部，材料設備部的預決算方案審核，材料選管控項目成本；8.負責施工方案工程變更，材料代用，經(jīng)濟簽證等的審核工作，嚴格控制工程造價；9.負責審核工程進度報呈；10.組織各項工程的驗收及移交，督促工程備案，移交檔案資相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第31頁共244頁職位名稱項目監(jiān)理總監(jiān)所屬部門監(jiān)理部直接上級工程副總直接下級本部門主管人員任職學歷1.學歷/專業(yè)知識2.工作經(jīng)驗職責概要崗位職責相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第32頁共244頁職位名稱財務部經(jīng)理所屬部門財務部直接上級財務總監(jiān)直接下級本部門主管人員任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學本科及以上，財務管理、金融等相關專業(yè)知識，持有中級會計任職資2.工作經(jīng)驗三年以上財務類工作經(jīng)歷，一年以上中型以上房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作經(jīng)職責概要在財務總監(jiān)的領導下，全面負責本企業(yè)資金管理，財務預算、財務核算等崗位職責1.負責編制財務、融資、審計等相關規(guī)章制度，報主管領導審批后執(zhí)行；2.組織編制企業(yè)各項財務計劃，并對其實施情況進行監(jiān)督；3.組織所屬人員定期進行各項財務核算工作，按時向高層領導提交相關財務4.根據(jù)領導指示，拓展融資渠道，做好企業(yè)融資管理的各項工作；5.組織相關人員做好年度財務審計及各工程項目的審計工作，并按時提交審計報告；6.統(tǒng)一組織企業(yè)的報稅工作，并對項目的報稅工作進行管理和監(jiān)督；7.監(jiān)督各項財務收支工作，對違反財務紀律的事件要進行及時處理；8.參與房地產(chǎn)項目的投資決策，為項目開發(fā)提供決策參考；9.定期或不定期對財務管理各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況進行檢查；10.做好對所屬部門人員的培訓、考核等工作。相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第33頁共244頁職位名稱綜合辦公室主任所屬部門綜合辦公室直接上級行政副總直接下級本部門主管人員任職學歷1.學歷/專業(yè)知識2.工作經(jīng)驗五年以上行政、人力資源部門經(jīng)理以上職位工作經(jīng)驗，三年房地產(chǎn)行業(yè)工職責概要依據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標，編制年度工作計劃和目標，編制實施人力資源規(guī)劃，協(xié)調(diào)各部門工作，處理日常行政事務。崗位職責1.參與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的擬定，年度經(jīng)營計劃的編制和企業(yè)重大決策事項的討2.根據(jù)領導意見，召集主持企業(yè)辦公、會議和其他有關會議，并檢查決議的貫徹實施情況；3.匯總企業(yè)年度綜合性資料，草擬、審核企業(yè)年度總結、工作工作計劃和其他綜合性文稿；4.負責企業(yè)行政文書、檔案的管理工作；5.負責企業(yè)與上級主管部門的聯(lián)系工作及企業(yè)有關法律處咨詢和聯(lián)系工作；6.負責企業(yè)的規(guī)章制度的擬定、執(zhí)行與監(jiān)控；7.全面負責企業(yè)行政后勤的管理工作，按時擬定各項工作計劃；8.負責對企業(yè)各項行政辦公費用進行管理與控制；9.負責企業(yè)文化的建設與宣導；10.負責企業(yè)重要會議，重大活動的籌備組織工作，接待重要來訪客人；11.負責制定和完善企業(yè)人力資源管理制度體系并監(jiān)督執(zhí)行；12.制訂年度員工培訓計劃并組織實施，對培訓效果進行評估；13.組織制定企業(yè)的考核指標體系及相應的激勵體制，建立有效的績效考評體系并組織實施；14.擬訂人力資源成本預算、監(jiān)督控制預算的執(zhí)行情相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第34頁共244頁職位名稱造價管理部經(jīng)理所屬部門造價管理部直接上級行政副總直接下級本部門各主管任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學?？埔陨?，具有建筑學、工程項目管理、工程項目預決算、工程成本控制等相關專業(yè)知識，持有注冊造價工程師資格證書。2.工作經(jīng)驗五年以上房地產(chǎn)行業(yè)相關工作經(jīng)驗。職責概要組織編制工程項目的概算、預算、決算、結算和成本控制工作，參與工程合同、材料設備采購合同的擬訂、會簽工崗位職責1.貫徹國家、地方有關定額，預算、價格、合同管理等方面的規(guī)定，制定企業(yè)的規(guī)章制度，經(jīng)批準后組織實施并監(jiān)督執(zhí)行，以控制工程項目的投2.組織項目決策前土地價值估算，可行性研究投資估算工作，為投資決策提供支持；3.組織初步設計概算，并對比投資概算情況，參與房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計4.根據(jù)施工圖編制工程預算，并與設計概算對比分析，為審查施工圖提供5.參與工程結算工作，并組織工程項目的決算工作；6.參與建筑施工圖紙，施工組織設計的會審工作；7.審核《項目工程量進度報告》,核實設計變更事項的費用；8.根據(jù)項目預算以及施工合同約定，核對工程款的支付金額；9.負責制定預算定額和單價，參與審核材料和設備采購招標，提出專業(yè)性的意見；10.參與銷售相關的面積計算、價格制定、與招標相關的標底計算等工作；11.參與勘察設計、建筑施工、工程監(jiān)理和材料設備采購等合同會審、會簽12.負責造價管理部的組織管理、部門經(jīng)費控制及與其他部門的協(xié)調(diào)工相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第35頁共244頁職位名稱材料設備部經(jīng)理所屬部門材料設備部直接上級行政副總直接下級部門所有主管任職學歷1.學歷/專業(yè)知識大學?？埔陨?，具有建筑學，建筑材料或工程造價等相關專業(yè)知2.工作經(jīng)驗五年以上房地產(chǎn)企業(yè)或相關行業(yè)的材料采購工作經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)材料采購和配置工作。職責概要負責材料設備計劃調(diào)撥管理，采購交貨管理、倉儲管理及運輸管理工作。崗位職責1.組織編制年度、季度、月度材料設備采購計劃，經(jīng)主管副總批準后執(zhí)行；2.負責制定企業(yè)材料設備的年、季、月度用款計劃，控制材料設備管理成3.組織編制材料設備供應管理的各項制度，報主管副總審批后組織執(zhí)行；4.按照企業(yè)賬目規(guī)定，設立倉儲材料、設備帳卡，填報年、季、月度庫存5.審核重要材料設備的價格，并報主管副總審批；6.定期或不定期對施工單位開展材料設備使用、管理、保管等方面的檢查；7.負責重要材料設備采購的招投標文件，簽署重要合同；8.組織建立材料設備臺帳，包括交料臺帳和供貨臺帳等；9.組織開展材料設備的采購驗收、入庫、調(diào)撥和運輸工作；10.配合公司做好員工的考核和培訓工作，提高員工素質(zhì)和工作效相關說明編制人數(shù)審核人員批準人員編制日期審核日期批準日期第36頁共244頁3.1管理制度3.1.1項目投資管理制度制度名稱項目投資管理制度受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編號第1條目的為了加強投資計劃管理，明確投資決策權限與投資管理責任，強化投資項目的事前事中事后控制，提高投資質(zhì)量，防范投資風險、提升投資效益，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，特制定本制度。第2條適用范圍本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控第3條投資管理的原則①以事前控制為主，其他控制為輔；②預決算的控制應公正、合理、準確、精細；③投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢；①造價管理部負責投資估算、預算、竣工決算的編制等工作；②項目開發(fā)部負責編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇、編制《項目投資建議書》及投資項目立項審批等工作；第二章投資的權限審批第5條投資的審批權限歸董事會確定第6條企業(yè)搞新項目開發(fā)等必須事先進行可行性研究報告的內(nèi)容，包括以下六個方①對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響；②對企業(yè)經(jīng)營的影響；③主要風險和應對措施；④企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要；⑤投資收益；⑥稅收論證。第37頁共244頁第7條擬投資的項目由項目開發(fā)部在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進行任何實際投資之前、備齊以下資料，在經(jīng)的主管副總同意后，報總經(jīng)①項目投資申請報告或建議書；②企業(yè)對投資項目的可行性研究報告；③有關合同(協(xié)議)草案；④資金來源及企業(yè)的資產(chǎn)負債情況；⑤有關各做單位的資信情況；⑥政府的有關許可文件；第8條總經(jīng)理在收到項目報批的全部資料后經(jīng)初審認為基本可行的，有項目開發(fā)部會同有關部門提出有董事會成員參加的投資審議會。第9條投資審議會的內(nèi)容①查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案；②對項目的疑點，隱患提出質(zhì)疑；③評價項目執(zhí)行人的資格及能力等；第10條董事會根據(jù)投資審議會對項目所作出的決議簽署審批意見。第三章投資控制第11條策劃階段的投資控制①項目開發(fā)部負責市場調(diào)研和項目情況調(diào)查，進行項目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售②項目開發(fā)部委托多家設計單位設計規(guī)劃方案，有總經(jīng)理辦公會議，從中挑選最佳方案；根據(jù)總體規(guī)劃方案，項目開發(fā)部編制項目實施計劃，提交總工辦評審；再由造價管理部進行投資估算，財務部進行項目經(jīng)濟評估，最終由項目開發(fā)部形成《項目詳細可行性研究報告》。會審批。④立項后，依據(jù)投資估算和項目實施計劃，財務部編制詳細的項目投資計劃及籌資計劃。⑤總工辦審核項目投資計劃和籌資計劃，報主管副總審核，總經(jīng)理同意后提交董事會審批。第12條設計階段的投資控制第38頁共244頁②總工辦委托設計單位形成初步和擴初設計方案，并提交總經(jīng)理辦公會議評審，評審通過后，有總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審批。③項目開發(fā)部考察造價咨詢單位，形成《考察報告》,經(jīng)總簽訂委托合同。④造價部審核設計概算，若概算造價突破估算時，應分析突破原因，如是設計問題，應返回設計單位重新設計，如是增加功能或項目，應重新進行項目評價；如是其他愿因，應作補充說明或解釋。⑥項目開發(fā)部組織總工辦、材料設備部和造價管理部共同討論甲乙供材的范圍，并做出可暫估價位，由總經(jīng)理批準并加以說明備案。⑦在接到施工圖紙、圖紙會審會紀錄、材料設備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨差控制在±5%以內(nèi)。第13條施工階段的投資控制①根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當月實際完成工作量，由施工單位提出申請，報監(jiān)理部認可簽字蓋章后，轉項目管理部核實當月實際完成工程，項目部經(jīng)理審定工程量，再轉給造價部。②造價部重新核定施工單位的實際完成工作量，并根據(jù)合同及國家有關規(guī)定審核計算進度款，然后交給主管副總審核，總經(jīng)理審批，最后經(jīng)財務部進行全面稽核，根據(jù)工程進度款支付計劃，監(jiān)督和審查當月實際應付的工程進度款。第14條竣工階段的投資控制①造價部在接到《工程竣工驗收報告》后，依據(jù)合同中的要求通知承包方報《工程決算書》給監(jiān)理部，《工程決算書》應該有其單位印章和簽有編制人姓名?！?最后由造價部統(tǒng)一編制《竣工決算書》。預算對比分析，做出《工程造價成本分析報告》,找出控制偏差，總結工作經(jīng)驗與教訓。第四章項目投資成本分析第15條編制《項目財務決算書》第39頁共244頁①財務與施工單位和對工程款撥付情況；②根據(jù)項目實際運行情況將實際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預算(或標底)進行對比分析，找出差異，分析原因。③編制《項目成本分析報告》,總結經(jīng)驗。第17條總工辦負責審核《成本分析報告》,并報主管副總審第18條總經(jīng)理批準《項目成本分析報告》,報送董事會備第五章項目的驗收和考核第19條企業(yè)定期在投資項目運作后開展評價工作，由總工辦牽頭組織相關職能部門成立投資評價小組。第20條項目按批準的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達到竣工文件規(guī)定的標準后，企業(yè)應及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料。第21條企業(yè)每年組織一次投資項目評比活動，對獲獎的投資項目主管領導和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。第22條本制度由財務部編制，解釋權、修改權歸財務第23條本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實編制日期審核日期批準日期修改標記修改處數(shù)修改日期第40頁共244頁3.1.2項目前期開發(fā)管理制度制度名稱項目前期開發(fā)管理制度受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編號第一章總則相關規(guī)定，結合本企業(yè)實際情況，特制定本制度。第2條適用范圍本制度適用于從房地產(chǎn)項目立項到施工準備完成的全第3條管理職責①項目開發(fā)部負責項目立項的審批及相關證件的②造價管理部負責編制各項經(jīng)濟預算及工程③總工辦負責房地產(chǎn)項目各類施工圖紙的設計第二章項目前期規(guī)劃設計第4條由項目開發(fā)部配合總工辦根據(jù)城市發(fā)展前景、、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。第5條項目開發(fā)部對選定的投資項目進行可行性研究，起具體內(nèi)容如下：①項目概況a.項目名稱b.項目的地理位置，包括項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主設的實際和自然環(huán)境等方面說明項目建設的必要性和可行性。②開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置a.土地調(diào)查：包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積物種類、數(shù)量和面積等。第41頁共244頁和通信等線的現(xiàn)狀及目標和其可實現(xiàn)的時間。e.其他地下、第三方物現(xiàn)狀，開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)整了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等，地上物包括各種樹木、植物等，開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示f.如需要拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。③市場分析和建設規(guī)模的確定a.市場共給現(xiàn)狀分析及預測；b.市場需求，現(xiàn)狀分析及預測；c.市場交易的數(shù)量與價格；e.擬建項目建設規(guī)模的確定；第6條項目開發(fā)部負責組織編寫《房地產(chǎn)項目可行性研究報告》,報送主管副總審核，第7條項目確定后，由開發(fā)部組織與土地持有方簽訂正式合同(或協(xié)議),如土地使用權出讓(或轉讓)協(xié)議，合作開合同，聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門簽證或公證。第8條土地合同簽訂后，項目開發(fā)部組織成立項目經(jīng)理部，其具體工作內(nèi)容如下：②組織規(guī)劃設計及論證，施工圖設計及優(yōu)化；③委托施工監(jiān)理，選擇施工隊伍及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等；④明確資金籌措，完成投資、成本控制，房地產(chǎn)銷售方式、方法及相應計劃安排。第9條前期手續(xù)辦理①項目開發(fā)部指導并會同項目經(jīng)理部相關人員有步驟的辦理有關手續(xù)；②向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門申報開發(fā)經(jīng)營許可證；③向計劃部門申領《土地使用證》和《建設用地批準書》;④向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理《建設用地許可證》《規(guī)劃許可證》等。第三章現(xiàn)場施工準備第10條有項目開發(fā)部配合總工辦委托相關有資質(zhì)的單位進行項目實地測量與勘探，辦理地形圖、工程地質(zhì)勘察資料等。第11條項目開發(fā)部配合總工辦組織實施項目(場地)的“三通一平”,聯(lián)系辦理水、第42頁共244頁電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。第12條項目具備開工條件時，總工辦組織編寫《項目施工組織總設計》,明確單項工程開工順序，施工隊伍及資金的調(diào)度，各單項(或單位)工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間，質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。第13條《項目施工組織總設計》確定后，項目開發(fā)部應按計劃組織選擇施工隊工程開工前，項目開發(fā)部配合總工辦辦理消防、抗震監(jiān)督，工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督和安全監(jiān)督等手續(xù)。第14條工程開工前，總工辦應依據(jù)設計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設備材料選型、定位工作，材料設備部根據(jù)設備材料定位要求及施工組織總設計的時間安排，選擇供貨商，第四章工程項目監(jiān)理第15條本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目一律委托專業(yè)施工監(jiān)理公司進行工程監(jiān)第17條本制度由項目開發(fā)部負責制定、解釋及修第18條本制度自公布之日起實施編制日期審核日期批準日期修改標記修改處數(shù)修改日期第43頁共244頁3.2工作流程流程名稱項目開發(fā)前期策劃流程文件受控狀態(tài)文件管理部門總經(jīng)理辦公會項目開發(fā)部總工辦相關部門相關制度/表單審批審批審批開始獲取土地信息與總經(jīng)理辦公會一起初選項進行實地考察年度投資計劃配合參加《項目可行性研究報告》組織市場調(diào)研形成初步市場系項統(tǒng)分析目定位《項目可行性研究報告》《土地使用權轉讓協(xié)議》形成詳細的通過招標等途徑獲得土地結束編制日期審核日期生效日期第44頁共244頁流程名稱項目前期手續(xù)辦理流程文件受控狀態(tài)文件管理部門項目開發(fā)部總工辦相關部門相關制度/表單開始獲得土地繳納出讓金、契稅等投資項目備案文件《建設用地規(guī)劃許可證》財務提供資金投資項目備案《建設用地批準書》辦理土地證《規(guī)劃設計方案》將地形圖轉給總工辦財務部提供資地下管線測繪《建筑方案》《地質(zhì)勘查報告》從總工辦獲得辦理結《開工證》《銷售許可證》銷售許可證》束編制日期審核日期生效日期第45頁共244頁4.1管理制度制度名稱工程設計管理制度受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編號第1條本著以下三個目的，特別制定本制度①鼓勵在建工程設計活動中采用先進技術、工藝、設備及新型材料；②保證設計工作的進度，提高工程設計的質(zhì)量，確保得得到符合要求的設計成果；③提高工程質(zhì)量，降低工程造價，加快工程建設進第2條適用范圍①適用于從方案招標、開始到施工圖經(jīng)審圖公司審核完成為止；②該范圍的交付件為：經(jīng)審圖公司加蓋印章的施工第3條相關部門及人員的職責①總工辦負責方案、設計階段的組織、實施和設計控制協(xié)調(diào)；②總工辦主任負責擬定《設計任務書》,組織考察設計單位、發(fā)標、評標、簽訂設計合同、進行方案設計評比；③總工辦結構工程設計師等相關人員負責初步設計、施工圖設計的跟蹤控制和審查。第二章設計招標管理第4條設計招標的原則①確保企業(yè)選擇合格的設計單位，并充分體現(xiàn)公司的意圖和期望，得到符合要求的設計成果，確保設計文件的有效性、連續(xù)性并保證工程項目的安全性、經(jīng)濟性；②建設工程設計必須執(zhí)行工程建設的強制性標準，杜絕“三邊”(邊勘察、邊設計、邊施工)工程，先勘察、后設計、再施工的原則開展；③建設工程設計業(yè)務必須委托給資質(zhì)等級符合要求的設計單位；④設計招標的評標標準，包括設計方案優(yōu)劣，方案所采取的技術和工藝水平。整個方案投入產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益評估、服務細則承諾以及設計單位資歷和社會信譽等；⑤方案設計招標，必須選擇在國內(nèi)或國際建設工程設計領域具有較高知名度的設計單位，參加方案競標的主要設計人員，應在設計領域具有較高的知名度，選擇方案設計單位的數(shù)量視具體項目而定，原則不少于三家。第5條招標程序和內(nèi)容第46頁共244頁①設計計劃對每一次工程設計任務，總工辦主任負責制訂該項目的《設計控制計劃》,明確設計控制的內(nèi)容、參與人員及其責任分工，控制工作的方式、要求階段性交付件等。②設計任務書a、方案設計任務書總工辦主任根據(jù)收集到的資料擬定《建筑工程設計任務書》(見附件1),經(jīng)主管副總簽字審定后，報總經(jīng)理批準后實施。如需中途修改需填寫《設計任務修改審批表》(見附件2)。b、初步設計說明收到政府的規(guī)劃方案審批意見后，總工辦主任組織有關人員討論初步設計的有關問題，在滿足規(guī)劃意見，市場定位要求的前提下，最大限度的控制成本，最終形成《初步設計說明書》,經(jīng)主管副總簽字審定后，報總經(jīng)理審批后實施。c、擴初設計的說明根據(jù)初步設計審核意見的要求決定是否做擴初設計，如需要做擴初設計，按企業(yè)規(guī)定的程序執(zhí)行。③招標邀請函。由總工辦負責編制《招標邀請函》④項目開發(fā)部、總工辦均可推薦設計單位⑤設計單位初選?？偣まk主任組織相關人員，對擬邀請的設計單位進行考查，填寫《設計投標企業(yè)審查表》(見附件3),考察內(nèi)容為設計單位資質(zhì)、以往設計成果、人員和設備情況、投標熱情、收費標準等，根據(jù)考察結果形成的初選擬邀請投標的單位名單，并報總經(jīng)理批準。由總工辦負責組織發(fā)標會，邀請各投標單位及有關部門參加進行設計發(fā)表勘現(xiàn)場，解答招標文件中的問題。⑦評標a、在《投標書》確定的投標日期內(nèi)，總工辦負責接受《投標書》,接標人員根據(jù)《設計任務書》及招標文件的要求檢查《投標書》的有效性。b、總工辦主任擬定的評委名單，需經(jīng)主管副總審核后報總經(jīng)理批準c、經(jīng)評標確定中標單位后，由總工辦負責向中標單位發(fā)《中標通知書》,并擬定《委托第三章設計過程控制管理第6條設計過程的跟蹤控制①每一個設計項目，在設計開始前，總工辦要求設計單位提供該項目的設計計劃和設第47頁共244頁②在初步設計及施工圖設計進行過程中，總工辦應組織控制人員，依據(jù)《委托設計合同書》規(guī)定，前往設計單位進行實地跟蹤檢查。③實地跟蹤檢查內(nèi)容包括設計進度、人員資格及專業(yè)配合等，檢查的依據(jù)是《委托設計合同書》,設計單位編制的《設計計劃》,檢查結果應填入《設計跟蹤檢查記錄單》,并將該④檢查中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，由檢查人員填入《整改意見》,要求設計單位整改，并要求設計單位將書面整改結果報總工辦備案。第7條設計評審①方案設計a、在收到方案設計后，總工辦對方案設計進行施工成本估算，評估施工進度和工期。b、總工辦在收到方案設計后5日內(nèi)，組織相關人員對方案設計進行評審，并向與會人c、方案設計的最終確定經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。②初步設計在收到初步設計方案后，總工辦根據(jù)規(guī)劃部門的意查，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下，最大限度的控制成本。最終形成的初步設計評審意見，經(jīng)主管副總簽字審定，報總經(jīng)理批準，由總工辦交給設計單位完善初步設計。③擴初設計a、擴初設計完成后，總工辦將設計文件同時送項目開發(fā)部，由項目開發(fā)部負責征詢當?shù)卣块T進行擴初評審。b、項目開發(fā)部取得審查意見后，應明確市政意見中的修改是修改最初設計還是直接在c、所有市政部門意見和各部門意見應由總工辦匯總至設計單位，作為施工圖設計的依據(jù)。④施工圖設計包括地質(zhì)報告、甲方和市政部門的擴初設計意見和批復、市政配套的具體條件(其中時政配b、總工辦根據(jù)項目的進度要求，對設計單位的設計進程準備具體的書面要求，包括設計是否分階段進行，施工圖的出圖日期、報建圖出圖日期、基礎施工圖出圖日期、主體建筑第48頁共244頁c、設計單位除了由總工辦直接將設計圖交項目開發(fā)部用于報建使用外，其他各階段的d、總工辦將審圖公司的審圖意見發(fā)回設計單位，用于對施工圖進行修改，修改完成的施工圖作為項目開發(fā)部招投標的正式依據(jù)。第8條設計輸出文件的審查與驗收造價管理部參加，審圖公司、設計單位填寫《設計輸出文件審查表》(見附件5)。②設計輸出文件的審查，應包括如下兩個方面的審查：對設計結果文件的審查及對設計書》和設計單位編制的《設計計劃》進行。第9條設計控制總結在設計驗收完成后，總工辦組織有關控制人員編寫《設計控制總結》,內(nèi)容包括設計進度控制情況，設計質(zhì)量控制情況和設計投資控制情況等經(jīng)總經(jīng)理審核簽署后送檔案室存檔。第四章設計變更管理第10條定文、施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱為設計變更(以下統(tǒng)稱為"設計變更"),由總工辦負責統(tǒng)一管理。第11條設計變更管理程序如下①因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因需提出設計變更的均應與設計單位溝通，同時書面報告給總工辦，總工辦設和后簽發(fā)《工程設計變更申請表》(見附件6)。設計單位按《工程設計變更申請表》內(nèi)容修改并填寫《工程設計變更通知單》(見附件7),總工辦將②因施工單位原因變更設計時，可由施工單位以技術核定單形式送總工辦進行會簽，再送設計單位簽證后生效，但在施工圖交底時發(fā)生的變更應以會審記錄的形式處理，由會審③因設計單位原因，變更設計的可由設計單位以《設計修改通知單》的形式送達總工辦，由總工辦發(fā)放至造價管理部、項目經(jīng)理部及有關單位。④其他部門不能直接通知設計單位變更設計，項目進入銷售期并于網(wǎng)上公布信息后原第五章施工圖管理第12條設計文件的發(fā)放和歸檔工作是加強設計工作使設計及施工有序進行，確保工程第13條通過審圖備案證實出圖的的施工圖、方案設計文本和初步設計文本均應先交總工辦等記歸檔，由總工辦統(tǒng)一發(fā)放，總工辦、項目經(jīng)理部應設資料管理員，負責通知和分第49頁共244頁發(fā)設計文件，撰寫《工程設計文件發(fā)放單》(見附件8),各收圖單位由指定人員到檔案室簽領，如需超印增曬設計文件，統(tǒng)一由總工辦處理。第14條設計文件的歸檔內(nèi)容和負責歸檔單位按下表的規(guī)定執(zhí)行設計文件的歸檔單位一覽表文件名稱歸檔單位設計任務書總工辦詳規(guī)設計總工辦方案設計總工辦初步設計總工辦概算書總工辦、造價管理部施工圖審圖備案圖項目經(jīng)理部、監(jiān)理公司、總工辦施工圖電子文件總工辦設計變更通知單項目經(jīng)理部、監(jiān)理公司、總工辦施工技術核定單項目經(jīng)理部、造價管理部、監(jiān)理公司、總工辦竣工圖項目經(jīng)理部、總工辦第15條本制度由總工辦擬訂，其修訂權、解釋權歸總工辦第16條本制度自發(fā)布之日起生效。編制日期審核日期批準日期修改情況修改處數(shù)修改日期附件1:工程項目設計任務單項目名稱：專業(yè)：設計任務內(nèi)容123設計師：專業(yè)負責人：項目負責人：附件2:設計任務修改審批表序號原設計任務設計任務修改內(nèi)容1234設計人項目負責人批準人日期日期日期第51頁共244頁附件3:設計投標企業(yè)審查表根據(jù)工程情況工程名稱工作類型建筑面積估算投資技術復雜程度擬邀請投標單位基本情況企業(yè)名稱經(jīng)濟性質(zhì)地址電話設計資質(zhì)等級定級時間資質(zhì)證號企業(yè)法人代表資料姓名職務職稱文化程度出生年月電話企業(yè)技術負責人資料姓名職務職稱文化程度出生年月電話專業(yè)技術人員狀況高級職稱人中級職稱人助理級職稱人技術員級職稱人前三年業(yè)務成果考察人考察日期審查意見第52頁共244頁附件4:涉及跟蹤檢查記錄單工程名稱編號工程地點專業(yè)審圖單位聯(lián)系人聯(lián)系電話設計單位聯(lián)系人聯(lián)系電話工程當前進度設計進度序號檢查項目檢查依據(jù)檢查結果備注123檢查人(簽名)檢查日期附件5:設計輸出文件審查表工程名稱輸出文件編號工程地點專業(yè)審圖單位聯(lián)系人聯(lián)系電話設計單位聯(lián)系人聯(lián)系電話設計階段設計內(nèi)容審查項目審查結果1、設計輸出文件的完備性、及時性2、設計的經(jīng)濟性、合理性3、遺留問題是否解決、是否需要跟蹤檢查審查人設計師設計總負責人認可設計輸出文件，毋需整改第53頁共244頁附件6:工程設計變更申報表監(jiān)理單位：編號：致(監(jiān)理代表):現(xiàn)因(原因),需對(工程名稱及具體項目名稱)總監(jiān)代表意見項目經(jīng)理意見總工辦主任審核意見主管副總審批意見□□不同意總監(jiān)代表：年月日□口不同意項目經(jīng)理：年月日□口不同意日□口不同意主管副總：年月日說明：本表一式4份，監(jiān)理、總工辦、項目部各存1份，1份返承包人作申請付款時用。附件7:工程設計變更通知單施工單位：合同號：設計單位：專業(yè)名稱：致(施工單位名稱):根據(jù)變圖有關規(guī)定，現(xiàn)決定對(工程名稱及具體項目名稱)的設計進行變更，請按變更后的要求組織施工。序號圖號變更內(nèi)容123變更后變圖定額的增減估算附件(設計變更圖表等文件)簽字欄建設(監(jiān)理)單位設計單位施工單位說明：1、本表共6份，總監(jiān)、總工辦、造價管理部、項目經(jīng)理部各1份，承包人2份，并在申請付款時使用2、涉及修改圖紙的，必須說明應修改圖紙的圖號3、不可將不同專業(yè)的設計變更辦理在同一份變更通知單上4、“專業(yè)名稱”應按專業(yè)填寫，如建筑、第55頁共244頁附件8:工程設計文件發(fā)放單設計文件名稱發(fā)放部門原件復印件備注總工辦項目經(jīng)理部含施工單位營銷策劃部造價管理部項目開發(fā)部監(jiān)理公司第56頁共244頁制度名稱設計圖紙自審制度受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編號第2條接到圖之后，由總工辦主任及時安排或組織有關人員進行自審，并提出各專業(yè)自身記錄第3條總工辦主任應及時召集有關人員組織內(nèi)部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進行討論，明確設計意圖和工程的特點及要求第4條圖紙自審的主要內(nèi)容①各專業(yè)施圖的份數(shù)、編號與圖紙的目錄是否相符②施工圖紙、施工圖說明、設計總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾③平面圖所標注坐標，絕對標字與總圖是否相符④圖面上的尺寸、標字、預留孔及預埋件的位置以及構件平、立面配筋與剖面有無錯誤⑤建筑施工圖與結構施工圖是否齊全，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置(坐標)、標示及交叉點是否矛盾，平面圖、大樣圖之間有無矛盾⑥圖紙上構配件的編號、規(guī)格、型號及數(shù)量與《構配件一覽表》是否相符第5條圖紙經(jīng)自審后，應將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關建議做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決第57頁共244頁編制日期審核日期批準日期修改情況修改處數(shù)修改日期審查結構圖本身是否由差錯及矛盾，結構圖中是否有《鋼筋明細表》,若無《鋼筋審查結構圖本身是否由差錯及矛盾，結構圖中是否有《鋼筋明細表》,若無《鋼筋制度名稱設計圖紙會審制度受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編號第一章總則第2條會審參加人員。包括總工辦有關技術人員、監(jiān)理工程師、施工單位項目經(jīng)理、項目部經(jīng)理及技術負責人、專業(yè)技術負責人其他相關人員、設計第3條會審時間。一般應在工程項目開工前進行，特殊情況下也可邊開工邊組織會審第二章會審內(nèi)容第5條審查施工圖設計是否符合國家有關技術、經(jīng)濟政策和有關規(guī)定第6條審查施工圖的基礎工程設計與地基處理有無問題，是否符合現(xiàn)場實際地質(zhì)情況第7條審查建設項目坐標、標高與總平面圖的圖中標注是否一致，與相關建設項目之間的幾何尺寸關系以及軸線關系和方向等有無矛盾和差錯第8條審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結構、上下水、暖衛(wèi)、通風、第9條審查建筑平、立、剖面圖之間關系是否矛盾或標注是否有遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標高是否符合要求，與結構圖的平面尺寸及標高是否一致第10條審查建設項目與地下構筑物、管線等之間有無矛盾鋼筋砼關于鋼筋構造方面的要求在圖中是否說明名廚，如鋼筋錨固長度等第12條審查施工圖中有哪些施工特別困難的部位，采用哪些特殊材料，構件與配件貨源如何組織第13條對設計采用的新技術、新結構、新材料、新工藝和新設備的可能性和應采用的必要措施進行商討第14條設計中的新技術、新結構限于施工條件和施工機械設備能力以及安全施工等因素，要求設計單位予以改變部分設計的，審查時必須提出，共同研討第三章會審程序第15條會審由總工辦召集進行，并由資料室分別通知設計、監(jiān)理、分包寫作、施工單第58頁共244頁第16條會審分“專業(yè)會審”和“綜合會審”,解決專業(yè)自身與專業(yè)之間存在的各種矛第17條會審時，由總工辦技術人員提出自審時的統(tǒng)一意見并做記錄，會審后監(jiān)理總監(jiān)第18條根據(jù)實際情況，圖紙也可分階段會審，如地下室工程、主體工程、裝修工程、第四章會審記錄第19條會審記錄由監(jiān)理單位執(zhí)筆完成第20條工程項目名稱(分階段會審時要標明分次工程階段)第21條參加會審的單位(要全稱)及其人員名字(禁止用職稱代替)第22條會審記錄的內(nèi)容①建設單位和施工單位對設計圖紙?zhí)岢龅拿堋栴}，由設計予以答復、修改的(要審結果與解決方法(要注明圖別、圖號、必要時附圖說明)第五章其他相關內(nèi)容第23條會審地點要填寫清晰、具體第24條聯(lián)系電話要注明，包括固定電話和移動電話第25條會審記錄的發(fā)送一般由監(jiān)理公司執(zhí)行第26條會審記錄發(fā)送單位②設計單位③監(jiān)理單位④施工單位項目部⑤其他與會單位第59頁共244頁編制日期審核日期批準日期修改情況修改處數(shù)修改日期制度名稱設計圖紙管理辦法受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編號第一章總則第1條目的第2條適用范圍。本辦法適用于企業(yè)所有工程項目的圖紙管理工作第3條相關部門及人員職責①總工辦負責圖紙管理的監(jiān)督指導②項目經(jīng)理部負責本項目的圖紙管理③專業(yè)公司等單位負責圖紙的二級管理第二章管理內(nèi)容第4條設計圖紙的接收①總工辦資料管理員按合同規(guī)定接受設計圖紙，明確核對后，編制《圖紙目錄》,報總工辦主任審核②總工辦主任及時按《圖紙目錄》規(guī)定發(fā)圖順序及圖紙分配情況③需進行翻譯的有關圖紙先進行目錄翻譯，后按有關翻譯的約定進行其他內(nèi)容的翻譯④必要時需進行圖紙催交工作第5條設計圖紙的等記①對接收的圖紙(或翻譯之后完成的)進行分類，統(tǒng)一編號，②總工辦主任隨時檢查登記，統(tǒng)計情況的準確程度，防止漏登情況的發(fā)生③圖紙應首先歸檔一份第6條設計圖紙的發(fā)放①按總工辦主任的規(guī)定，以先后順序和數(shù)量通知施工的專業(yè)公司和有關部門領取設計②專業(yè)公司等單位的圖紙接收人為資料員或?qū)Ｂ毠こ處?，有關職能部室為內(nèi)勤員或負③圖紙發(fā)放應辦理發(fā)放手續(xù)，接收人檢查無誤后進行簽字；④專業(yè)公司等單位和項目各部門辦理接收及發(fā)放手續(xù)，做好圖紙的二級管理工作(收圖登記、發(fā)圖登記、領取人簽字);第7條作廢圖紙的處置①對施工中由于變版而作廢的圖紙，總工辦發(fā)布變版通知，各使用部門資料員或內(nèi)勤處理②若需留作參考時，加蓋作廢標識條，并隔離存放第8條施工人員以及用圖人應愛護圖紙，防止丟失和損壞若需進行圖紙復印，由用圖單位提出申請，報總工辦主任批準，由總工辦統(tǒng)一復印并登記第60頁共244頁第9條對于工程需要借用的圖紙，總工辦主任批準、辦理借閱手續(xù)，并及時歸還，存檔的圖紙一律不予借出第10條施工圖紙的存檔。工程竣工后，根據(jù)企業(yè)檔案室的要求，由總工辦對圖紙進行整理，作為企業(yè)的存檔資料第三章零星圖紙的管理第11條零星工程圖紙由總工辦主任在《工程項目任務設計單》上簽字確認第12條零星工程圖紙發(fā)放范圍為項目經(jīng)理部、造價管理部各一份，領用人在《工程項目任務設計單》上簽收第13條修改變更圖紙的發(fā)放范圍按原發(fā)放范圍實施第四章相關文件記錄借閱登記記錄》、《作廢圖紙回收記錄》、《作廢圖紙銷毀處理記錄》等第61頁共244頁編制日期審核日期批準日期修改情況修改處數(shù)修改日期工程名稱：會審日期：年月日序號圖號會審記錄問題處理意見123施工單位(蓋章)設計單位(蓋章)監(jiān)理單位(蓋章)建設單位(蓋章)技術負責人設計負責人監(jiān)理工程師總工辦主任項目經(jīng)理第62頁共244頁4.2工作流程4.2.1圖紙設計管理工作流程流程名稱總經(jīng)理圖紙設計管理工作流程主管副總總工辦相關部門文件受控狀態(tài)文件管理部門外部設計單位開始編制《項目開發(fā)計劃書》開始編制審核《工程設計任務書》編制項目開發(fā)計劃書審核《工程設計任務書》結構成本要求編制《工程設計任務書》結構成本要求編制《工程設計任務書》審核審核招標簽約招標簽約招標簽約《初步設計方案》審核方案設計修改方案設計結審核方案設計修改方案設計結果進行初步設計匯總提出審查意見《初步設計審查方匯總提出審查意見審核組織開展初步設審核《施工圖設計方案》修改初步設計匯總提出審查意見開展施工圖紙會審修改初步設計匯總提出審查意見開展施工圖紙會審度》審批施工圖設計配合修改施工圖《施工圖紙會審意見書審批施工圖設計配合修改施工圖會審意見《施工圖紙》《施工圖紙》交底《施工圖紙》交底施工配合施工現(xiàn)場施工《設計圖紙管理辦《設計圖紙管理辦法》結束第63頁共244頁編制日期審核日期生效日期流程名稱設計變更管理工作流程文件受控狀態(tài)文件管理部門主管副總造價部總工辦相關部門外部設計單位相關制度表單審批審批重新估算造價開始《項目開發(fā)計劃書》《工程設計計劃書》受理審議辦理提出設計變更申請《工程設計任務書》審交變更內(nèi)容《招標書》《設計合同》提交變更申請有無費用調(diào)查方案設計文稿無分發(fā)施工單位變更資料存檔結束《初步設計審查方案》《施工圖設計方案》《設計圖紙會審制度》《施工圖紙會審意見書》《施工圖紙》《設計圖紙管理辦法》編制日期審核日期生效日期第64頁共244頁5、造價管理制度及工作流程5.1管理制度5.1.1工程預結算管理細則制度名稱工程預結算管理細則受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門編號第一章總則第1條目的第2條適用范圍適用于本公司項目為承包人所發(fā)生的預結算的編制工作后作為發(fā)包人所發(fā)生的預結算的審核工作①造價管理部全面負責管理工程預結算，負責編制或?qū)彾üこ填A結算，負責工程量的計算、統(tǒng)計、審核供方工程量②材料設備部負責編制《甲供主要材料物資預算(領料)表》,并分送總包方和項目部、③造價管理部、總工辦、項目經(jīng)理部負責按月核效實際領用材料，使用機械及其他費用④分包單位負責編制承包工程的預決算工作，包括工程量的日常統(tǒng)計第二章承包工程(合同)預結算第4條造價管理部作為項目預結算編制和審核的統(tǒng)一歸口管理部門，設置一名造價工程師和兩名預算員第5條預決算的管理的總體原則是“合同為本，事實為據(jù)，合法合理”第6條在工作和與外方交往中，我方要做到有禮有節(jié)、相互尊重、實事求是、據(jù)理力爭第7條在項目內(nèi)部，要做到“工程與經(jīng)濟相結合”,總工辦、造價管理部、項目經(jīng)理部相互支持、相互協(xié)作、使工程與經(jīng)濟目標能同步實現(xiàn)第65頁共244頁第三章工程統(tǒng)計及審核簽證第8條圖紙總工程量統(tǒng)計①鑒于開工初期工程技術人員尚未全面掌握各專業(yè)的預算工程統(tǒng)計規(guī)則、項目圖紙總工程量仍由造價管理部預算人員負責統(tǒng)計(包括設計院和設備廠家圖紙),再由總工辦相關技術人員核對，在總包方審核過程中，要按預算員要求由總工辦技術人員提供協(xié)助②在同一冊圖紙中，與總包方或第三方存在施工責任接口的，項目經(jīng)理部技術人員負責在開工前及時通知造價管