新 希 望：海南新希望農業(yè)有限公司評估報告-評2024-012345

本報告依據(jù)中國資產評估準則編制中同華評報字(2024)第012345號共壹冊第壹冊北京中同華資產評估有限公司ChinaAllianceAppralsalCo.,Ltd.日期：2024年12月7日地址：北京市豐臺區(qū)麗澤路16號院北京匯亞大廈28層郵編：100073電話真國資產評估協(xié)會資產評估業(yè)務報告?zhèn)浒富貓?zhí)中同華合同字(2024)2352號法定評估業(yè)務資產評估報告中同華評報字(2024)第012345號新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目11,932,605.85元2024年12月07日北京中同華資產評估有限公司朱玉倩于勤勤(資產評估師)(資產評估師)正式會員編號：11080018正式會員編號：11120070(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業(yè)人員免除相關法律責任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年12月09日北京中同華資產評估有限公司新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目 1 2 4 4 7 7 9 9 9 新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告北京中同華資產評估有限公司1一、本資產評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產評估基本準則和中國資產評估協(xié)會發(fā)布的資產評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估師不承擔責任。三、資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。四、資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分關注評估結論成立的假設前提、資產評估報告特別事項說明和使用限制及其對評估結論的影響。六、資產評估機構及其資產評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。七、評估對象涉及的資產、負債清單及相關資料由委托人、被評估單位申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。 2新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目中同華評報字(2024)第012345號新希望六和股份有限公司：北京中同華資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，按照必要的評估程序，對海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將評估報告摘要評估目的：新希望六和股份有限公司擬轉讓海南新希望農業(yè)有限公司股權，本次評估目的是對海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益市場價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參考依據(jù)。評估對象：海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值。評估范圍：海南新希望農業(yè)有限公司的全部資產及負債，包括流動資產、非流動資產、流動負債。評估基準日：2024年10月31日。價值類型：市場價值。評估方法：資產基礎法。評估結論：本資產評估報告以資產基礎法評估結果作為評估結論。具體結論如下：評估結果匯總表項目流動資產1-非流動資產2其中：長期股權投資3投資性房地產4固定資產56無形資產7北京中同華資產評估有限公司3新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告項目8其他非流動資產9--非流動負債凈資產(所有者權益)本資產評估報告及評估結論僅能用于本資產評估報告載明的評估目的和用途；本資產評估報告僅供本資產評估報告載明的報告使用人使用；本資產評估結論僅能在本資產評估報告載明的評估結論的使用有效期使用。在使用本評估結論時，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的評估假設、特別事項說明對評估結論的影響，應當充分關注資產評估報告使用限制說明的內容正確使用評估報告。評估結論的使用有效期原則上為自評估基準日起一年。如果資產狀況、市場狀況與評估基準日相關狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應當委托評估機構執(zhí)行評估更新業(yè)務或重新評估。以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司4新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目新希望六和股份有限公司：根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，對新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益在2024年10月31日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產評估情況報告如下：一、委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人概況本次評估的委托人為新希望六和股份有限公司，被評估單位為海南新希望農業(yè)有限公司。資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人包括國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人。(一)委托人概況企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)法定住所：四川省綿陽市涪城區(qū)國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：劉暢注冊資本：454,577.9583萬元人民幣經營范圍：配合飼料、濃縮飼料、精料補充料的生產、加工(限分支機構經營)(以上項目及期限以許可證為準)。(以下范圍不含前置許可項目，后置許可項目憑新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司5許可證或審批文件經營)谷物及其他作物的種植；牲畜的飼養(yǎng)；豬的飼養(yǎng)；家禽的飼養(yǎng)；商品批發(fā)與零售；進出口業(yè)；項目投資與管理(不得從事非法集資、吸收公眾資金等金融活動);科技交流和推廣服務業(yè)。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動)。新希望六和股份有限公司主要業(yè)務包括飼料、生豬養(yǎng)殖與屠宰。主要產品和業(yè)務為飼料業(yè)務、生豬養(yǎng)殖與屠宰業(yè)務、白羽肉禽業(yè)務、食品深加工業(yè)務。新希望六和股份有限公司為A股上市公司，證券簡稱：新希望，股票代碼：000876.SZ。企業(yè)類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)法定住所：?？谑忻捞m區(qū)靈山鎮(zhèn)新大洲大道北側法定代表人：陳家汪注冊資本：壹仟萬圓整成立時間：1998年09月04日經營期限：1998年09月04日至永久經營范圍：木薯、飼料原料的收購及銷售，畜禽養(yǎng)殖及銷售，水產養(yǎng)殖及銷售，鮮肉的購銷，飼料銷售，獸藥銷售，房屋土地租賃。(一般經營項目自主經營，許可經營項目憑相關許可證或者批準文件經營)(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動。)海南新希望農業(yè)有限公司成立于1998年9月4日，系由新希望六和股份有限公司與成都世紀投資有限公司共同出資組建，設立時注冊資本1000萬元，新希望六和股份有限公司和成都世紀投資有限公司持股比例分別為70%、30%。2019年11月6日，成都世紀投資有限公司將其持有的30%股權全部轉讓給了新希望六和股份有限公司；經過此次股權轉讓后，新希望六和股份有限公司持有公司100%股權。近三年該公司無股權變動事宜，截至評估基準日海南新希望股東為新希望六和股新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司6份有限公司，持股比例為100%。海南新希望農業(yè)有限公司原主營業(yè)務為飼料生產和銷售、生豬養(yǎng)殖業(yè)務，飼料工廠于2008年停產，2021年至2024年7月與養(yǎng)殖戶合作養(yǎng)豬，2024年7月生豬全部出欄，后續(xù)生豬養(yǎng)殖業(yè)務由其他公司負責。目前主營業(yè)務為固定資產租賃收入。歷史年度及評估基準日企業(yè)的資產、負債和財務、經營狀況如下表：財務狀況及經營成果項目2024年10月31日2023年12月31日2022年12月31日2021年12月31日資產總額負債總額凈資產項目2024年(1-10)月營業(yè)收入營業(yè)成本凈利潤以上財務數(shù)據(jù)已經四川華信(集團)會計師事務所(特殊普通合伙)審計，出具了川華信審(2022)第0042-171號、川華信審(2023)第0043-126號、川華信審(2024)第0036-309號、川華信審(2024)第0649號標準無保留意見審計報告。詳見報告附件審計報告復印件。實際繳納的流轉稅教育費附加實際繳納的流轉稅企業(yè)所得稅按土地使用面積(三)委托人與被評估單位之間的關系本次評估的被評估單位為委托人新希望六和股份有限公司的全資子公司。(四)資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告北京中同華資產評估有限公司7本資產評估報告使用人為委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人，除此之外，其他任何機構和個人不能成為本資產評估報告的使用人。資產評估委托合同未約定其他資產評估報告使用人。二、評估目的新希望六和股份有限公司擬轉讓海南新希望100%股權，本次評估對股權轉讓目的所涉及的海南新希望股東全部權益市場價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參考三、評估對象和評估范圍評估對象是海南新希望的股東全部權益價值。評估范圍是海南新希望的全部資產及負債，包括流動資產、非流動資產、流動負債。具體資產類型和審計后賬面價值見下表：12貨幣資金345固定資產678無形資產9四、流動負債合計六、凈資產(所有者權益)上述資產與負債賬面價值已經四川華信(集團)會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具了川華信審(2024)第0649號標準無保留意見審計報告。權，實物資產主要分布在海南新希望經營地。主要資產的類型及特點如下：新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司8本次評估范圍內的設備類資產主要包括機器設備、車輛、電子設備三大類，其中：包括料線、變壓器、環(huán)控設備、料塔等各種生產設備。主要購置于2019年至2021年，保管狀態(tài)一般。包括1輛三菱歐藍德越野運輸車。包括辦公用電腦、空調、復印件等設備。(1)房屋建筑物：包括辦公樓、廠房、鍋爐房、食堂等，主要房屋的結構以鋼混結構和磚混結構為主。其中，已有房產證的房產清單如下：結構(平方米)1海房字第HK176662號辦公樓2海房字第HK176659號3海房字第HK176660號綜合樓4海房字第HK176658號圓桶倉5海房字第HK176657號廠房鋼6海房字第HK176661號鍋爐房(2)構筑物：包括括海南新希望生產用附屬設施，主要包括：水井、道路、圍墻等。納入本次評估范圍內的土地使用權為海南新希望以出讓方式取得的國有建設用地使用權，土地情況如下：(平方米)性質日期1(二)企業(yè)申報的表外資產的類型、數(shù)量企業(yè)未申報其他表外資產。(三)引用其他機構報告結論涉及的相關資產新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司9本次評估不存在引用其他機構報告的情況。四、價值類型及其定義選擇市場價值類型的理由：考慮本次所執(zhí)行的資產評估業(yè)務對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求，評估結果應反映評估對象的市場價值，根據(jù)評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，確定評估對象的價值類型為市場價值。本次評估采用持續(xù)經營前提下的市場價值作為選定的價值類型，具體定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。本項目評估基準日是2024年10月31日。評估基準日由委托人確定。確定評估基準日主要考慮經濟行為的實現(xiàn)、會計期末因素。資產評估是對某一時點的資產提供價值參考，選擇會計期末作為評估基準日，能夠全面反映評估對象資產的整體情況；同時本著有利于保證評估結果有效地服務于評估目的，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核實資產，合理選取評估作價依據(jù)的原則，選擇距相關經濟行為計劃實現(xiàn)日較接近的日期作為評估基準日。六、評估依據(jù)本次資產評估所依據(jù)的主要法律法規(guī)、評估準則及評定估算時采用的資產權屬資1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過);2.《中華人民共和國公司法》(根據(jù)2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議第二次修訂);3.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務4.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次5.《資產評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號，2019年1月2日財政部新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司10令第97號修改);6.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年國務院令第691號);7.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2011年財政部、國家稅務總局令第65號)。3.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估程序》4.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);5.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估委托合同》(中評協(xié)[2016.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估檔案》(中評7.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——資產評估方法8.《資產評估機構業(yè)務質量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);9.《資產評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[20110.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協(xié)11.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——不動產》(中評協(xié)〔2017〕38號);12.《資產評估執(zhí)業(yè)準則——機器設備》(中評協(xié)〔2017)39號〕;1.國有土地使用證(或者國有土地使用權出讓合同);4.被評估單位提供的其他權屬證明文件。1.被評估單位提供的以前年度的財務報表、審計報告；2.被評估單位提供的有關協(xié)議、合同、發(fā)票等財務、經營資料；3.全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR);4.?？谑腥嗣裾P于公布執(zhí)行?？谑谐擎?zhèn)建設用地土地定級與基準地價評估成新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司115.2024機電產品價格信息查詢系統(tǒng)；6.《2017海南省房屋建筑與裝飾工程綜合定額》;7.《2017海南省安裝工程綜合定額》;租賃市場參考價》(?？?;3.被評估單位提供的各類《資產評估申報明細表》;4.委托人與中同華簽訂的《資產評估委托合同》;(一)評估方法的選擇依據(jù)相關資產評估準則的規(guī)定，確定資產價值的評估方法包括市場法、收益法和資產基礎法三種基本方法及其衍生方法。市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。市場法適用的收益法是指通過將評估對象的預期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價值的各種評估方法的總稱。收益法適用的前提條件是：(1)評估對象的未來收益可以合理預期并用資產基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。資產基礎法新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司12評估人員應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和資產基礎法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法。被評估單位原主營業(yè)務為飼料的生產和銷售，已停產多年，目前主營業(yè)務為將原飼料工廠房產進行出租獲取租金收入，各資產無法構成主營業(yè)務單元；并且在資本市場和產權交易市場均難以找到足夠的與評估對象相同或相似的可比企業(yè)交易案例，故本次評估不適用市場法和收益法評估。結合評估目的及企業(yè)實際經營情況，本次評估選用成本法(資產基礎法)進行評(二)評估方法簡介成本法(資產基礎法)成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產價值的基礎，扣除相關貶值，以確定資產價值的評估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法(也稱資產基礎法)等。各類資產、負債具體評估方法如下：被評估單位流動資產包括貨幣資金、其他應收款。1.貨幣資金為銀行存款，通過核實銀行對賬單、銀行函證等，以核實后的價值確定評估值。2.應收款項類：應收款項類具體包括其他應收款。各種應收款項在核實無誤的基礎上，對于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認評估值；對于收回的可能性不確定的款項，參照賬齡分析估計可能的風險損失額，以賬面余額扣減估計的風險損失額確定評估值；壞賬準備按零確定評估值。非流動資產的評估被評估單位非流動資產包括固定資產、無形資產。1.建構筑物對房屋建構筑物主要采用重置成本法進行評估。房屋建筑物的重置成本法新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司13計算公式為1)重置全價的確定重置全價=建安工程造價+其他費用+資金成本(1)建安工程造價根據(jù)原概算或預決算工程量，根據(jù)有關定額和評估基準日適用的價格文件，測算出該工程的建安工程造價。對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物采用單方造價法確定委估建筑的建安造價。(2)其他費用行業(yè)標準和地方相關行政事業(yè)性收費規(guī)定計算。(3)資金成本資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機會成本，以同期貸款利率計算，貸款利率按評估基準日適用的全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率 (LPR)確定，按照建造期資金均勻投入計算。資金成本=【建安工程造價(含稅)+其他費用(含稅)】×貸款利率×建設工期×1/22)成新率的確定對于價值大、重要的建(構)筑物采用勘察成新率和年限成新率綜合確定，對于單價價值小、結構相對簡單的建(構)筑物，采用年限法并根據(jù)具體情況進行修正后確綜合成新率計算公式如下：(1)年限法成新率依據(jù)委估建筑物的經濟耐用年限、已使用年限和尚可使用年限計算確定房屋建筑物的成新率。計算公式為：年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%(2)觀察法成新率新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司14對其主要結構部分、裝修部分、設施部分進行現(xiàn)場勘查，結合建構部分相應的權重系數(shù)確定成新率。對于已確定被政府征收的房屋建筑物按照征收補償結果確定評估值。2.設備類被評估單位已停產多年，目前剩余在廠區(qū)的設備長期閑置，無保養(yǎng)，已基本不能使用，因此本次對于狀態(tài)不佳的報廢設備按可回收金額或殘值確定評估值；對可以獲得二手價的設備采用二手市場價值評估；對于已搬遷到關聯(lián)單位的可使用設備，在異地使用無法勘察的考慮按賬面值列示，對可以勘察到的設備正常評估。對于可使用但閑置的設備考慮閑置因素造成成新率降低進行評估。采用市場法評估：通過確定其規(guī)格型號、行駛里程等信息，將被評估的車輛與市場近期銷售的相類似的車輛相比較，明確評估對象與每個參照物之間的若干價值影響再通過綜合分析，調整確定被評估車輛的比準價格。市場因素的影響，需進行修正；B-比較因素修正系數(shù)主要考慮的修正因素為參照物的成交日期、車輛年份、實際車況與被評估車輛的差異。4.無形資產-土地使用權土地估價選用的估價方法應符合《資產評估執(zhí)業(yè)準則一不動產》的規(guī)定和運用的條件，并與估價目的相匹配。本評估中運用的估價方法是按照《資產評估執(zhí)業(yè)準則一不動產》的規(guī)定，根據(jù)當?shù)氐禺a市場的發(fā)育狀況，并結合估價對象的具體特點及特定的估價目的等條件來選擇的。通常的估價方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法。經過評估人員的實地勘察及分析論證，當?shù)仡愃仆恋厥褂脵嘟灰妆容^活躍，適合采用市場比較法進行評估；當?shù)匕l(fā)布的基準地價符合現(xiàn)勢性操作要求、被評估土地位于當?shù)鼗鶞实貎r覆蓋范圍之內，可以采用基準地價系數(shù)修正法進行評估；因此本次評估采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法進行評估。 15市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似宗地的成交價格作適當修正，以此估算待估宗地客觀合理價格的方法。其中：V--估價宗地價格；VB--比較實例價格；A--待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù)；B--待估宗地估價基準日地價指數(shù)/比較實例交易期日地價指數(shù)；C--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù)；D--待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)；E--待估宗地年期修正指數(shù)/比較實例年期修正指數(shù)?；鶞实貎r系數(shù)修正法：基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待評估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待評估宗地土地使用權在估價基準日價值的方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法評估被評估宗地土地使用權價值的計算公式為：被評估宗地使用權價值=基準地價×K1×K2×K3×K4×(1±EK)K1:土地使用年期修正系數(shù)K2:容積率修正系數(shù)K3:土地開發(fā)程度修正K4:估價期日修正系數(shù)ZK:區(qū)域及個別因素修正系數(shù)流動負債、非流動負債的評估負債包括應付賬款、合同負債、其他應付款。各類負債在查閱核實的基礎上，根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司16八、評估程序實施過程和情況與委托人洽談，明確評估業(yè)務基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，訂立資產評估委托合同；確定項目負責人，組成評估項目組，編制資產評估計劃；輔導被評估單位填報資產評估申報表，準備評估所需資料。(二)現(xiàn)場調查及收集評估資料階段根據(jù)此次評估業(yè)務的具體情況，按照評估程序準則和其他相關規(guī)定的要求，評估人員通過詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等方式對評估對象涉及的資產和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經營管理狀況等進行了必要的盡職調查，從各種可能的途徑獲取評估資料，核實評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬。(三)評定估算和編制初步評估報告階段項目組評估專業(yè)人員對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，選擇適用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產的初步測算結果和評估說明。審核確認項目組成員提交的各專業(yè)及各類資產的初步測算結果和評估說明準確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復和遺漏情況的基礎上，進行資產評估匯總分析，編制初步評估報告。(四)評估報告內審和提交資產評估報告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產評估準則和資產評估機構內部質量控制制度，對初步資產評估報告進行內部審核，形成評估結論；與委托人或者委托人許可的相關當事方就資產評估報告有關內容進行必要溝通；按資產評估委托合同的要求向委托人提交正式資產評估報告。九、評估假設本資產評估報告分析估算采用的假設條件如下：1.交易假設：假設所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估人員根據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價；2.公開市場假設：假設在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司17用途及其交易價格等作出理智的判斷；括按現(xiàn)行建設用途繼續(xù)使用或者轉換用途繼續(xù)使用，原地繼續(xù)使用或者移地繼續(xù)使用。同時，本次評估中對不動產是在評估對象符合用途管制要求的情況下進行。1.本次評估以本資產評估報告所列明的特定評估目的為基本假設前提；2.國家現(xiàn)行的有關法律法規(guī)、國家宏觀經濟形勢無重大變化，利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等外部經濟環(huán)境不會發(fā)生不可預見的重大變化；3.本次評估假設被評估資產按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，并未考慮各項資產各自的最佳利用；4.被評估單位和委托人提供的相關基礎資料和財務資料真實、準確、完整；5.評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮委托人及被評估單位提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債。1.本評估結論是依據(jù)本次評估目的，以公開市場為假設前提而估算的評估對象的市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮宏觀經濟環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影2.評估報告中所采用的評估基準日已在報告前文明確，我們對價值的估算是根據(jù)評估基準日企業(yè)所在地貨幣購買力做出的。本報告評估結論在以上假設和限制條件下得出，當出現(xiàn)與上述評估假設和限制條件不一致的事項發(fā)生時，本評估結果一般會失效。本次評估采用資產基礎法對海南新希望的股東全部權益價值進行評估。(一)資產基礎法評估結果截止評估基準日2024年10月31日海南新希望總資產賬面價值為1,627.24萬元，新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司18評估結果匯總表項目A流動資產1--非流動資產2其中：長期股權投資3投資性房地產4固定資產56無形資產78其他非流動資產9--非流動負債凈資產(所有者權益)(二)評估結論使用有效期本資產評估報告評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。十一、特別事項說明以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關事項，提請報告使用人予以關注：(一)權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形1.截至評估基準日，納入本次評估范圍的5項房屋建筑物尚未取得房屋所有權證，本評估報告的評估結論未考慮委估資產可能存在的產權登記或權屬變更過程中的相關面積(平方米)賬面原值(元)賬面凈值(元)公廁保安房過磅房配電房宿舍房新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司19(二)委托人未提供的其他關鍵資料情況未發(fā)現(xiàn)委托人未提供的其他關鍵資料。(三)未決事項、法律糾紛等不確定因素未發(fā)現(xiàn)被評估單位存有未決事項、法律糾紛等重大不確定因素。(四)重要的利用專家工作及相關報告情況本資產評估報告中所使用的基準日資產負債、財務指標等相關信息，系利用委托人聘請的四川華信(集團)會計師事務所(特殊普通合伙)出具的標準無保留意見《審計報告》(川華信審(2024)第0649號)中披露的相關信息。四川華信(集團)會計師事務所(特殊普通合伙)系委托人聘請的獨立審計機構，具有審計業(yè)務資格，審計我們認為將其作為評估基礎具有時效性和可靠性，對其披露的相關信息，我們予以充分相信。(五)可能影響評估結論的重大期后事項未發(fā)現(xiàn)被評估單位存有可能影響評估結論的重大期后事項。(六)評估程序受限的有關情況、機構采取彌補措施及對評估結論影響的情況對于被評估單位部分由關聯(lián)方拆遷使用的設備類資產，由于在異地使用，本次未對該部分資產進行現(xiàn)場勘察，以賬面值列示，該部分設備賬面值為22.94萬元。(七)擔保、租賃及其或有負債(或有資產)等事項的性質、金額及與評估對象的關系被評估單位不存在抵押、擔保、質押事項。2015年5月海南新希望與海南澳眾汽車銷售服務有限公司簽訂工業(yè)用地及建筑物、設施租賃協(xié)議書，將?？谑徐`山鎮(zhèn)新大洲大道北的土地、地上建筑物及設施整體出租給海南澳眾汽車銷售服務有限公司使用，租賃期限自2015年5月10日起至2025年8月9日止，第一年租金110萬元，租金每兩年遞增5%。(八)其他需要說明的事項1.本評估報告的評估結論是反映委托評估對象在持續(xù)使用、外部宏觀經濟環(huán)境不新希望六和股份有限公司擬轉讓股權涉及的海南新希望農業(yè)有限公司股東全部權益價值項目北京中同華資產評估有限公司20發(fā)生變化等假設前提下，于評估基準日所表現(xiàn)的本報告所列明的評估目的下的價值。2.本評估報告的評估結論未考慮委估資產可能存在的產權登記或權屬變更過程中的相關費用和稅項；未考慮可能存在的抵押、擔保等事項對估值的影響；未考慮評估值增減可能產生的納稅義務變化。3.本評估報告是在委托人及被評估單位相關當事方提供與資產評估相關資料基礎上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實性、合法性、完整性是委托人及相關當事方的責任；資產評估專業(yè)人員的責任是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。資產評估專業(yè)人員對該資料及其來源進行必要的核查驗證和披露，不代表對上述資料的真實性、合法性、完整性提供任何保證，對該資料及其來源確認或者發(fā)表意見超出資產評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。4.評估過程中，資產評估專業(yè)人員對所評估房屋建構筑物的外貌進行了觀察，在盡可能的情況下