《試論價(jià)格上漲是不可抗力嗎？》2700字

試論價(jià)格上漲是不可抗力嗎？目錄TOC\o"1-2"\h\u23186試論價(jià)格上漲是不可抗力嗎？ 19521一、具體案例分析 114381（一）案件原由 113088（二）案件結(jié)果 116707（三）個(gè)人觀點(diǎn) 22520二、商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)對策 218255（一）明確商品房消費(fèi)者的主體地位 214522（二）完善懲罰性賠償制度 222709（三）加強(qiáng)對侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律監(jiān)管 31786（四）增強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)者自身的維權(quán)意識(shí) 3一、具體案例分析（一）案件原由2021年2月25日，賣方鄧愛梨和買主郭銳峰通過中介公司簽訂了在北京購房的合同。房屋位于北京石景山區(qū)玉泉西利區(qū)，面積105.88平方米。雙方約定房屋總成交價(jià)格530萬元；另雙方約定了履行及違約條款。合同簽訂當(dāng)日，郭銳鋒向鄧愛梨支付定金10萬元。2021年2月26日，郭銳鋒向中介公司支付居間服務(wù)傭金3.8萬元。庭審中，鄧愛梨表示在簽訂涉案合同時(shí)并不了解自2015年12月至2016年2月訴爭房屋價(jià)格已存在大幅上漲，輕信對方高價(jià)購買的保證，草率簽訂了合同。合同簽訂后次日，了解到房屋價(jià)格過低，鄧表示不想履行合同。如繼續(xù)履行合同，將導(dǎo)致合同雙方在利益上的嚴(yán)重失衡，顯失公平。原告郭銳鋒表示被告鄧愛梨根本違約，要求解除合同、退還已付款10萬元、賠償違約金106萬元、中介費(fèi)3.8萬元。買賣合同是雙方在中介公司自愿簽訂的，并未采用欺騙等任何手段，被告是成年人，應(yīng)當(dāng)清楚房屋買賣合同中的條款，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，不能以不了解價(jià)格為由要求撤銷合同。（二）案件結(jié)果本案中當(dāng)事人是完全的民事行為能力人，但鄧愛梨作為房屋的主人，必須知道房屋的實(shí)際情況；作為房屋的出賣人必須知道房屋的實(shí)際情況。知道房子的價(jià)格，郭在這筆交易中沒有優(yōu)勢。所以合同本不存在不公平。根據(jù)本案查明的事實(shí)，上訴人鄧愛梨在履行合同過程中，以自己的行為表明不履行合同，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，判決確認(rèn)的數(shù)額適當(dāng)，本院予以維持。（三）個(gè)人觀點(diǎn)欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解、顯失公平都是合同的可撤銷事由。但法院一般不輕易準(zhǔn)許雙方撤銷或解除合同，除非一方有確切的證據(jù)證明其主張的可解除或撤銷事由。市場經(jīng)濟(jì)中交易自由、自愿，每個(gè)具有完全民事行為能力的交易者都應(yīng)當(dāng)對自己的交易持謹(jǐn)慎態(tài)度，并對交易后果負(fù)責(zé)，任何一方違反合同約定則須承擔(dān)違約責(zé)任。在房屋買賣過程中，即使一方有輕微的優(yōu)勢，交易的價(jià)格有輕微的不公平，法院一般也不輕易進(jìn)行調(diào)整。房屋交易后的價(jià)格上漲或者下跌也不屬于顯失公平的事由。二、商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)對策（一）明確商品房消費(fèi)者的主體地位理論上，以發(fā)展的眼光看待《消法》。從1993年《消法》制定的背景和初衷來看，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不充分時(shí)期，商品房消費(fèi)尚未成為一種普遍的消費(fèi)行為，對人們生活的影響較小。但隨著近年來房地產(chǎn)市場的不斷升溫，《消法》面臨的問題和1993年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢已經(jīng)大不一樣。商品房已成為人們生活的必需品，將商品房消費(fèi)者排除在《消法》適用之外已經(jīng)不合時(shí)宜，不利于保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，況且2013年新修訂的《消法》雖然沒有明確商品房為普通消費(fèi)品，但也沒有明確將其排除在《消法》之外。實(shí)踐中，可借鑒地方立法，明確商品房消費(fèi)者的普通消費(fèi)者主體地位。一些地方立法已將商品房消費(fèi)者權(quán)益納入《消法》保護(hù)。如2011年福建省出臺(tái)的《房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》首次以法律的形式明確了商品房買賣關(guān)系是生產(chǎn)經(jīng)營者與消費(fèi)者的消費(fèi)關(guān)系，并規(guī)定了其他欺詐行為的懲罰性賠償責(zé)任。此后，山東、河南、浙江等省的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》和以浙江為代表的《實(shí)施<中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》等地方立法都明確將房屋消費(fèi)者權(quán)益納入《消法》保護(hù)。總之，不管是在理論上還是實(shí)踐中，將商品房消費(fèi)者權(quán)益納入《消法》保護(hù)的條件已經(jīng)成熟，在今后的立法或法律修正中，應(yīng)該明確商品房消費(fèi)者的普通消費(fèi)者主體地位。（二）完善懲罰性賠償制度筆者認(rèn)為，在商品房消費(fèi)糾紛中，懲罰性賠償制度不僅要引入，更要完善，且主要通過完善《解釋》的方式進(jìn)行。具體建議是：在明確商品房消費(fèi)者權(quán)益納入《消法》保護(hù)的前提下，一是對于開發(fā)商的欺詐行為，在行為認(rèn)定的舉證責(zé)任分配上應(yīng)實(shí)行舉證責(zé)任倒置制度。只要消費(fèi)者提出開發(fā)商存在法規(guī)中欺詐行為，作為被告方的開發(fā)商就必須舉證證明自己不構(gòu)成這些欺詐行為。二是在《解釋》規(guī)定的欺詐行為之外，對于開發(fā)商在房屋銷售過程中的虛假宣傳、延期交房、隱瞞房屋質(zhì)量缺陷等欺詐行為，也應(yīng)納入懲罰性賠償制度規(guī)制范圍對其實(shí)施懲罰性賠償。在立法模式的完善上，應(yīng)采取“典型列舉”加“兜底條款”形式。一方面對于商品房銷售中的欺詐行為盡可能地列舉；另一方面設(shè)置兜底條款，對于可能出現(xiàn)的其他欺詐行為進(jìn)行規(guī)制。三是增加賠償金額。明確商品房消費(fèi)者因受到欺詐而蒙受損失時(shí)，可以適用《消法》第55條的不超過三倍賠償規(guī)定，在法官運(yùn)用自由裁量權(quán)進(jìn)行事實(shí)判斷的前提下，加大對開發(fā)商的處罰力度，體現(xiàn)對商品房消費(fèi)者權(quán)益的傾斜保護(hù)。（三）加強(qiáng)對侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律監(jiān)管加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管。銀行、監(jiān)理及擔(dān)保公司監(jiān)管因?yàn)楹烷_發(fā)商有利益瓜葛，不利于監(jiān)管的客觀中立。因此，筆者建議設(shè)立相對獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)對預(yù)售資金的監(jiān)管更具專業(yè)性、獨(dú)立性，且成本較低，并能有效避免一些腐敗現(xiàn)象。完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在商品房買賣中消費(fèi)者從買的行為到擁有法律上承認(rèn)的所有權(quán)之間通常存在一定時(shí)間差，而此時(shí)，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記中的預(yù)告登記就顯得格外重要。因此，在地方操作過程中，通過必要的配套措施使不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到完全落實(shí)，對于防止一房二賣、保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益。加強(qiáng)對商品房廣告發(fā)布行為的監(jiān)管。一要設(shè)立商品房廣告發(fā)布預(yù)審制度。售房廣告在發(fā)布前必須通過預(yù)審，確保廣告內(nèi)容真實(shí)客觀全面，杜絕虛假廣告。二要對發(fā)布廣告的行為進(jìn)行事中監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)有虛假廣告或其他違法情節(jié)，責(zé)令開發(fā)商限期糾正，并對其實(shí)施行政處罰，必要時(shí)讓其承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。三是對于消費(fèi)者因虛假廣告遭受損失的，規(guī)定開發(fā)商的賠償義務(wù)，廣告發(fā)布機(jī)構(gòu)和代言人有過錯(cuò)的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（四）增強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)者自身的維權(quán)意識(shí)房地產(chǎn)市場本身就具有不確定因素，并且經(jīng)常侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。中介、運(yùn)營商、消費(fèi)者權(quán)益協(xié)會(huì)、立法者和司法當(dāng)局在積極保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的同時(shí)，消費(fèi)者也應(yīng)提高其權(quán)益意識(shí)，并積極學(xué)習(xí)有關(guān)以下方面的不同知識(shí)：保護(hù)權(quán)利合法權(quán)益，防止受到損害，應(yīng)當(dāng)通過上述各種途徑，積極，迅速地保護(hù)自己的合法權(quán)益。政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)