《城市區(qū)域商業(yè)價值評價指南》

T/CGCCXX-20XX—城市區(qū)域商業(yè)價值評價指南

范圍本文件提供了城市區(qū)域商業(yè)價值評價的指導，以及數(shù)據(jù)信息、指標體系、評價方法、評價結(jié)果等方面的建議，并給出了相關信息。本文件適用于城市區(qū)域商業(yè)價值評價。規(guī)范性引用文件本文件沒有規(guī)范性引用文件。術語和定義下列術語和定義適用于本文件。城市區(qū)域商業(yè)價值cityregions’commercialvalue是以城市區(qū)域為主要服務對象，指一個城市內(nèi)各個區(qū)域間的，基于消費、交易的經(jīng)濟效益和商業(yè)競爭的相對關系表現(xiàn)。指一個城市內(nèi)各個區(qū)域的商業(yè)價值和商業(yè)競爭間的相對關系表現(xiàn)。數(shù)據(jù)信息4.1數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)信息獲取見表1。數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)信息數(shù)據(jù)來源公開數(shù)據(jù)政府統(tǒng)計年鑒、政府統(tǒng)計公報、政府工作報告零售商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目委托方、品牌委托方第三方采購數(shù)據(jù)權威大數(shù)據(jù)平臺4.2數(shù)據(jù)信息獲取原則4.2.1真實性原則數(shù)據(jù)來源真實可靠。4.2.2時效性原則數(shù)據(jù)宜選取可獲取的最近時段，確保數(shù)據(jù)實效性。評價方法指標篩選系統(tǒng)性各指標間有一定關聯(lián)，既從不同的側(cè)面反映主要特征和狀態(tài)，也反映各指標間的內(nèi)在聯(lián)系。各指標間相互獨立，又彼此聯(lián)系，共同構(gòu)成一個有機統(tǒng)一體。典型性指標具有典型代表性，能準確反映基本特征，便于計算?？杀容^、可操作、可量化指標簡單明了可量化、便于收集，具有可操作性、可比性。評價指標表2給出了影響城市區(qū)域商業(yè)價值評價的指標。城市區(qū)域商業(yè)價值評價指標綜合評價一級指標二級指標三級指標城市商業(yè)投資價值評價指標區(qū)域價值指數(shù)人口密度指數(shù)居住人口、工作人口、高效人口、未來新增人口消費力指數(shù)住宅均價、人均消費支出、主流客群占比、客單價交通便捷指數(shù)運營軌交站點、在建規(guī)劃軌交站點、公交站點、交通擁堵指數(shù)區(qū)域資源指數(shù)醫(yī)院數(shù)量、幼兒園數(shù)量、小學數(shù)量、中學數(shù)量、公園數(shù)量、博物館數(shù)量、科學館數(shù)量、市政數(shù)量代表品牌指數(shù)星巴克數(shù)量、肯德基數(shù)量、麥當勞數(shù)量、優(yōu)衣庫數(shù)量區(qū)域競爭指數(shù)商業(yè)供應指數(shù)人均商業(yè)輻射面積首層租金指數(shù)購物中心首層租金聚客能力指數(shù)核心聚客點客流密度5.3評價方法5.3.1運算邏輯運算邏輯見圖1。指標數(shù)值標準化熵權法計算權重二級指標評價指數(shù)一級指標評價指數(shù)象限分析區(qū)域商業(yè)價值評級一級指數(shù)運算二級指數(shù)運算指標數(shù)值標準化熵權法計算權重二級指標評價指數(shù)一級指標評價指數(shù)象限分析區(qū)域商業(yè)價值評級一級指數(shù)運算二級指數(shù)運算熵權法計算權重熵權法計算權重城市區(qū)域商業(yè)價值評級確定城市區(qū)域商業(yè)價值評級確定運算邏輯計算方法城市區(qū)域商業(yè)價值評價采用熵權法，具體方法見附錄A。權重確定經(jīng)熵權法運算，各級指數(shù)影響力權重如下（見表3），其中人口密度指數(shù)對區(qū)域價值影響最大，商業(yè)供應指數(shù)對區(qū)域競爭影響最大。城市區(qū)域價值權重等級一級指數(shù)二級指數(shù)權重三級指數(shù)權重城市區(qū)域價值指數(shù)人口密度指數(shù)★★★★★居住人口★★★★★工作人口★★★★★高校人口★★★★★未來人口★★★★★消費力指數(shù)★★★住宅均價★★★★人均消費支出★★客單價★★★★主流客群占比★★★交通便捷指數(shù)★★★公交站數(shù)量★★★運營軌交數(shù)量★★★★在建規(guī)劃軌交數(shù)量★★★交通擁堵指數(shù)★★配套資源指數(shù)★★學校數(shù)量★★★★★醫(yī)院數(shù)量★★★★市政數(shù)量★★★公共配套數(shù)量★★★代表品牌指數(shù)★星巴克數(shù)量★★★★麥當勞/肯德基數(shù)量★★優(yōu)衣庫數(shù)量★★★★★城市區(qū)域競爭指數(shù)商業(yè)供應指數(shù)★★★★★人均商業(yè)輻射面積★★★★★首層租金指數(shù)★★購物中心首層租金★★★★★聚客能力指數(shù)★★核心聚客點客流密度★★★★★象限分析根據(jù)評價體系計算得出的價值與競爭指數(shù)構(gòu)建笛卡爾坐標系，分別以價值與競爭指數(shù)的上下三分位數(shù)分割橫縱坐標，將坐標系分割為九個象限，根據(jù)每個區(qū)域所處象限的位置確定每個區(qū)域的商業(yè)價值評級建議。評價結(jié)果根據(jù)上述指標評價體系以及象限分析，對城市各個區(qū)域的商業(yè)價值進行最終確定，共劃分為四類進入性，分別為：優(yōu)先進入、次優(yōu)進入、觀察進入和謹慎進入。城市區(qū)域商業(yè)價值評級建議象限城市區(qū)域價值和競爭指數(shù)城市區(qū)域商業(yè)價值評級建議第1象限高價值、低競爭優(yōu)先進入第2象限高價值、中供應次優(yōu)進入第3象限高價值、高供應次優(yōu)進入第4象限中價值、低供應次優(yōu)進入第5象限中價值、中供應觀察進入第6象限中價值、高供應觀察進入第7象限低價值、低供應謹慎進入第8象限低價值、中供應謹慎進入第9象限低價值、高供應謹慎進入（資料性）熵權法概述根據(jù)變量離散程度（差異性大?。﹣泶_定客觀權重的統(tǒng)計方法。一般來說，若某指標信息熵越小，指標差異度越大，所提供信息量越多，綜合評價中起到作用也就越大，權重值越大；相反，信息熵越小，表明指標離散（差異）程度小，所提供的信息量越少，綜合評價中起到的作用也就越小，權重值越小。熵權賦值步驟假定n個指標：X1,X2,X3,···,Xn，其中Xi=｛X1,X2,X3,···,Xn｝；指標數(shù)值標準化：Y1,Y2,Y3,···,Yn，其中n=指標數(shù)；則Yi=[Xi－min(Xi)]÷[max(Xi)－min(Xi)]。信息熵信息熵按式A.1計算：Ei=-ln(m)^(-1)×∑[Pi×ln(Pi)]…………（A.1）式中：m—方案數(shù)量；E—信息熵；P—貢獻度。注：貢獻度Pi=Yi÷∑(Yi)；如果Pi=0，則定義Pi×ln(Pi)=0