恒大集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建指引

恒大集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建指引2014-04-04龍江地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)是房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以順利開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)，在開(kāi)發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)工作上做到“精心策劃，狠抓落實(shí)，辦事高效”，能有效降低開(kāi)發(fā)成本，縮短開(kāi)發(fā)周期，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。一、總體策劃1、企業(yè)發(fā)展中心取得建設(shè)用地后，各地區(qū)地產(chǎn)公司應(yīng)召開(kāi)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)綜合策劃會(huì)，制定開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，按照每期工程開(kāi)發(fā)建設(shè)20萬(wàn)平方米建筑面積的規(guī)模，確定取得各種重要證照的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2、各期工程應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)要求以及當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)報(bào)建流程，制定詳細(xì)的開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃，該計(jì)劃應(yīng)報(bào)集團(tuán)計(jì)劃管理中心和開(kāi)發(fā)中心備案。3、根據(jù)開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃，制定圖紙需求計(jì)劃報(bào)總工室。4、各地區(qū)地產(chǎn)公司應(yīng)盡快取得《資質(zhì)證書(shū)》。二、關(guān)于建設(shè)用地類(lèi)證照

1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》通過(guò)招拍掛公開(kāi)出讓取得的土地，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》時(shí)，必須市土地開(kāi)發(fā)中心或國(guó)土局提供已征地拆遷結(jié)案的函。要特別注意，國(guó)土部門(mén)公開(kāi)出讓的土地，與國(guó)土局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務(wù)必要到國(guó)土部門(mén)弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結(jié)案，避免國(guó)土部門(mén)拿來(lái)出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結(jié)案，給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的辦理帶來(lái)很大的麻煩甚至影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃。注意《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的有效期及批準(zhǔn)的建設(shè)工期，建設(shè)項(xiàng)目逾期施工的，注意要提前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期。2、國(guó)有土地使用證(1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目：應(yīng)及時(shí)辦理《國(guó)有土地使用證》的移交或過(guò)戶(hù)。(2)通過(guò)招拍掛取得項(xiàng)目：在簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)應(yīng)在付款條款上列明分期交納。分期辦理《國(guó)有土地使用證》。(3)如所取得《國(guó)有土地使用證》為預(yù)登記的臨時(shí)證照，應(yīng)按規(guī)定辦理變更，否則到期應(yīng)辦理延期手續(xù)。注意各地報(bào)批詳規(guī)的一些特別要求。2、環(huán)評(píng)、人防、消防、衛(wèi)生學(xué)、園林綠化等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的報(bào)批(1)詳規(guī)批復(fù)后協(xié)調(diào)總工室應(yīng)最快的時(shí)間下發(fā)各專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)報(bào)批所需的圖紙，事前充分了解各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的審批要求，盡量減少報(bào)入后圖紙打回修改占用的時(shí)間。(2)小區(qū)環(huán)評(píng)批復(fù)工作要提早啟動(dòng)，提前讓有實(shí)力、有信譽(yù)、有關(guān)系（與環(huán)保局）的環(huán)評(píng)公司編制環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)。申報(bào)小區(qū)環(huán)評(píng)時(shí)特別注意一些敏感性的公配項(xiàng)目如垃圾壓縮站、消防站、衛(wèi)生院、污水處理站以及小區(qū)雨水、污水的排放方向及地點(diǎn)，其定位選點(diǎn)要考慮透徹，編寫(xiě)環(huán)境意見(jiàn)時(shí)盡量向著風(fēng)險(xiǎn)小的方面去評(píng)價(jià)，避免日后在環(huán)保驗(yàn)收時(shí)引起不必要的麻煩。若項(xiàng)目是分期建設(shè)，為便于辦理項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收手續(xù)，須分期報(bào)批項(xiàng)目的環(huán)境影響登記表。(3)人防專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)報(bào)批：了解清楚當(dāng)?shù)貙?duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)人防面積核定以及人防異地建設(shè)費(fèi)繳交的規(guī)定，在申報(bào)小區(qū)人防總體規(guī)劃時(shí)，人防面積宜多不宜少，減少開(kāi)發(fā)成本。(4)消防專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)報(bào)批：開(kāi)發(fā)部門(mén)應(yīng)在總平面設(shè)計(jì)階段就要與當(dāng)?shù)叵乐ш?duì)溝通，了解當(dāng)?shù)叵缹彶榈囊?guī)定，對(duì)小區(qū)消防通道、登高面等要求，減少設(shè)計(jì)的工作量和時(shí)間。在申報(bào)消防專(zhuān)業(yè)審查意見(jiàn)時(shí)，設(shè)計(jì)人員與消防局審查人員的事前溝通，開(kāi)發(fā)部門(mén)與消防局審批人員的關(guān)系密切與否對(duì)于順利通過(guò)審查非常重要。有關(guān)消防報(bào)建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分?jǐn)U大和利用建筑銷(xiāo)售面積以為公司爭(zhēng)取利益。(5)其他專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)批復(fù)。各地區(qū)根據(jù)不同項(xiàng)目的情況有的還可能需要控高意見(jiàn)、文物考古意見(jiàn)、防洪排澇、電力、交通、地震災(zāi)害等結(jié)合各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃要求的意見(jiàn)。3、小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批詳規(guī)批復(fù)后，用地面積超過(guò)20000平米的要申請(qǐng)小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批，主要涉及供水、供電、燃?xì)狻㈦娦?、排水等管線布局的綜合平衡。小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批后，可作為下一步水、電、氣、電信、排水等管線工程施工報(bào)批提供依據(jù)。4、建筑物放線詳規(guī)批復(fù)后可憑詳規(guī)批文及附圖直接申請(qǐng)辦理建筑物放線，為加快辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。在放線測(cè)量辦案中注意確保建筑物與路邊線以及樓與樓之間的退讓距離，以免影響下期相鄰建設(shè)項(xiàng)目的樓層高度。根據(jù)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求，各地公司應(yīng)在詳規(guī)批復(fù)前協(xié)調(diào)先行放線。5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(1)在詳規(guī)批復(fù)后，各地區(qū)公司應(yīng)在辦理專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)時(shí)同步辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的環(huán)節(jié)要盡量縮短時(shí)間，特別是小區(qū)環(huán)評(píng)批復(fù)環(huán)節(jié)，要事先精心策劃以最快速度取得專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)批復(fù)。(2)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦結(jié)取證之前要繳納市政配套費(fèi)，對(duì)于每期開(kāi)發(fā)建設(shè)20萬(wàn)平方米的規(guī)模，市政配套費(fèi)金額較大，應(yīng)做好減免緩工作，節(jié)省開(kāi)發(fā)成本。必要時(shí)考慮分層辦理規(guī)劃許可證。(3)要注意確?，F(xiàn)場(chǎng)放線的樓宇與規(guī)劃許可證批復(fù)的固定點(diǎn)保持一致。(4)報(bào)建的圖紙要求符合退縮間距，開(kāi)口天井、采光、通風(fēng)符合建筑規(guī)范要求，要滿(mǎn)足各專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)要求。6、建筑工程施工許可證(1)因辦理施工許可證的前提條件較多，因此要精心策劃，做好同步和穿插報(bào)建工作，以盡量節(jié)省時(shí)間。(2)為使辦理中標(biāo)通知書(shū)的工作順利進(jìn)行，開(kāi)發(fā)部要與招投標(biāo)部或集團(tuán)招投標(biāo)中心溝通，提醒招投標(biāo)部在對(duì)投標(biāo)單位資格審查時(shí)的注意事項(xiàng)，以減少施工許可證辦理的麻煩或時(shí)間延續(xù)。辦理招投標(biāo)手續(xù)時(shí)盡量協(xié)調(diào)縮短公示期，以早日取得中標(biāo)通知書(shū)，加快施工許可證的辦理。同時(shí)應(yīng)與招投標(biāo)部門(mén)溝通，降低工程造價(jià)的標(biāo)注，減少開(kāi)發(fā)報(bào)建規(guī)費(fèi)。(3)提前進(jìn)行施工圖審查，縮短開(kāi)發(fā)報(bào)建時(shí)間。(4)對(duì)于有提前動(dòng)工要求的建設(shè)工程，應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)部門(mén)和安監(jiān)部門(mén)提前介入。并提前與城管部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，需要辦理先行施工的處罰的，要協(xié)調(diào)按已完成的投資額作為處罰依據(jù)。在質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)協(xié)調(diào)形象進(jìn)度的描述與城管處罰決定書(shū)相一致。(5)為順利辦理施工許可證，現(xiàn)場(chǎng)的配合工作也很重要，開(kāi)發(fā)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)與施工現(xiàn)場(chǎng)的溝通，及時(shí)檢查施工現(xiàn)場(chǎng)是否三通一平，是否建好圍墻、洗車(chē)槽，施工工棚，現(xiàn)場(chǎng)安全維護(hù)設(shè)施是否已落實(shí)，施工材料、機(jī)械是否按要求規(guī)范布置，安全文明生產(chǎn)的管理制度是否落實(shí)，施工用電是否按規(guī)范敷設(shè)，現(xiàn)場(chǎng)查勘及發(fā)證時(shí)，建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)相關(guān)人員是否到位等。(6)對(duì)于分層辦理規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，可以續(xù)建的方式辦理施工許可證，避開(kāi)施工圖審查、質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場(chǎng)查勘、繳交勞保金手續(xù)等，縮短辦證時(shí)間。7、預(yù)售許可證(1)由于此證屬公司的重要節(jié)點(diǎn)，辦理此證所需準(zhǔn)備的資料較多，因此必須按當(dāng)?shù)氐囊螅崆白龊脠?bào)案的資料準(zhǔn)備工作，如提前開(kāi)設(shè)好預(yù)售款監(jiān)控帳戶(hù)，簽訂預(yù)售款監(jiān)控協(xié)議書(shū)以及完成物業(yè)管理招標(biāo)，取得中標(biāo)備案書(shū)等，而且要資料核對(duì)無(wú)誤。(2)銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)的工作量較大，應(yīng)提前介入。建筑面積務(wù)必要注意盡量減少與實(shí)際施工及后期實(shí)測(cè)的面積誤差，避免在后期的確權(quán)、辦理房產(chǎn)證時(shí)造成公司利益的損失、減少業(yè)主的投訴。因此，提供預(yù)測(cè)的施工圖一定要注意是不是三層會(huì)驗(yàn)后的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪力墻和柱子變化的結(jié)構(gòu)圖。平立剖、陽(yáng)臺(tái)窗臺(tái)風(fēng)道等大樣圖與現(xiàn)場(chǎng)施工的圖紙是否一致，現(xiàn)場(chǎng)施工有無(wú)變動(dòng)。取得預(yù)測(cè)面積的結(jié)果開(kāi)發(fā)部要提交預(yù)決算部審核。(3)如國(guó)土證已抵押貸款，在辦預(yù)售證之前應(yīng)提前與資金計(jì)劃部溝通，把握好涂銷(xiāo)抵押的時(shí)機(jī)。(4)如工程形象進(jìn)度未達(dá)到或相差不大的情況，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求爭(zhēng)取變通的辦法過(guò)關(guān)。(5)如果申報(bào)預(yù)售的面積累計(jì)超過(guò)土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預(yù)售證前完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。(6)當(dāng)預(yù)測(cè)總面積超過(guò)報(bào)建面積，須由銷(xiāo)售部確定不可預(yù)售房屋8、商品房屋面積實(shí)測(cè)及初始登記（大確權(quán)）(1)公司制度規(guī)定開(kāi)發(fā)部要在規(guī)劃驗(yàn)收完成后60天內(nèi)取得權(quán)屬證明書(shū)。(2)工程竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)時(shí)，要對(duì)經(jīng)辦人積極引導(dǎo)，提高測(cè)繪效率，在經(jīng)辦人計(jì)算實(shí)測(cè)結(jié)果時(shí)，要爭(zhēng)取有利于公司的計(jì)算方法，當(dāng)遇到銷(xiāo)售套內(nèi)面積與實(shí)測(cè)面積存在偏差可能造成公司退款情況，應(yīng)協(xié)調(diào)經(jīng)辦人對(duì)實(shí)測(cè)結(jié)果進(jìn)行適度調(diào)整。(3)因確權(quán)能否及時(shí)完成直接影響到小業(yè)主房產(chǎn)證的辦理以及超報(bào)建面積房屋的銷(xiāo)售資金回籠，因此大確權(quán)要提早謀劃，早日完成。(4)如果申請(qǐng)確權(quán)的面積累計(jì)超過(guò)土地出讓合同上總建筑面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報(bào)確權(quán)前完成《國(guó)有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。四、配套報(bào)建的辦理1、規(guī)劃階段（前提條件：取得修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)）(1)小區(qū)地名批復(fù)：由策劃部部門(mén)提供小區(qū)命名的方案。(2)小區(qū)道路命名報(bào)批：由策劃部門(mén)提供小區(qū)路名的方案意見(jiàn)；規(guī)劃路的命名要征求道路兩旁相關(guān)單位的意見(jiàn)。(3)施工臨水臨電的報(bào)批：此項(xiàng)工作必須確保在項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工節(jié)點(diǎn)時(shí)間之前完成，臨水臨電方案以接入點(diǎn)越近越好，并能滿(mǎn)足施工現(xiàn)場(chǎng)需求。對(duì)于當(dāng)?shù)厮蟮南嚓P(guān)規(guī)費(fèi)應(yīng)協(xié)調(diào)減免。2、建設(shè)階段(1)防雷報(bào)建：防雷審圖費(fèi)和檢測(cè)費(fèi)應(yīng)通過(guò)談判降低費(fèi)用。(2)各期通郵報(bào)批：簽訂郵箱制作安裝協(xié)議，確定好安裝時(shí)間，保證交樓。同時(shí)注意控制成本，不該交的費(fèi)用不要交。(3)小區(qū)永久供水工程的報(bào)批為控制成本，在總工室計(jì)算小區(qū)總水量之后，在申報(bào)永久性供水協(xié)議時(shí)在滿(mǎn)足小區(qū)總用水量的前提下供水方案以供水管徑最小、供水線路最短為原則。對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)、周邊無(wú)市政設(shè)施的項(xiàng)目，小區(qū)永久供水方案的報(bào)批應(yīng)提早策劃、報(bào)批、要充分考慮供水線路的優(yōu)化與實(shí)施可能存在的問(wèn)題。提前做好應(yīng)對(duì)措施。(4)小區(qū)永久性用電工程的報(bào)批①為降低成本，開(kāi)發(fā)部應(yīng)該會(huì)同總工室與當(dāng)?shù)毓╇娋旨訌?qiáng)溝通，事前充分了解其政策規(guī)定，如每戶(hù)用電量的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，電房設(shè)置的原則，變壓器配備的原則，按用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的小區(qū)總用電量是否計(jì)算同期率等。以求最終審批的供電方案最有利于降低成本。②要了解項(xiàng)目周邊的供電規(guī)劃，周邊有無(wú)已建、在建和擬建的變電站，最近的接駁點(diǎn)在何處，在不同的線路方案中選擇最短又可行的供電線路方案。③要充分考慮永久用電方案報(bào)批及施工的復(fù)雜性，提早謀劃，越早取得供電協(xié)議越好，以便為工程施工預(yù)留足夠的時(shí)間。(5)小區(qū)通信工程的報(bào)批：簽訂小區(qū)電信綜合業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，小區(qū)電信機(jī)房屬于有償提供電信部門(mén)使用，由銷(xiāo)售部與電信局簽訂《售房協(xié)議》。(6)小區(qū)永久性供氣工程的報(bào)批：在詳規(guī)報(bào)批階段就要了解項(xiàng)目周邊有無(wú)市政煤氣管道，小區(qū)是否要自建煤氣瓶站。通過(guò)與供氣公司的談判降低成本。3、竣工階段(1)公建配套設(shè)施的移交①要了解當(dāng)?shù)氐恼呒巴恋厥褂脵?quán)出讓合同的約定，區(qū)分哪些屬于小區(qū)服務(wù)性無(wú)償移交的公配項(xiàng)目，哪些屬于小區(qū)經(jīng)營(yíng)性有償移交的公配項(xiàng)目，哪些屬于政策沒(méi)有明確移交接收的單位，可交可不交的原則上不移交，由商業(yè)部或物業(yè)公司自行出租處理。②對(duì)于有償?shù)捻?xiàng)目，要了解有償移交的文件依據(jù)及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)依據(jù)的可與接收部門(mén)協(xié)商確定移交價(jià)格。③小區(qū)規(guī)劃配套的教育及醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施如小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院等是否屬于無(wú)償移交還是有償移交主要看該項(xiàng)目公配設(shè)施有無(wú)相應(yīng)扣減土地有償使用出讓金。五、驗(yàn)收工作的辦理1、規(guī)劃驗(yàn)收公司制度規(guī)定“開(kāi)發(fā)部必須在工程竣工后30天取得《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》”，為順利完成規(guī)劃驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)部須跟蹤協(xié)調(diào)工程部按公司要求的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)完成竣工驗(yàn)收，即“竣工標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以滿(mǎn)足規(guī)劃驗(yàn)收條件為標(biāo)準(zhǔn)，主體工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或建筑物30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）全面完工所有臨建、構(gòu)筑物拆除完畢?！备鞯貞?yīng)了解當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，例如政策允許竣工面積比報(bào)建面積超出比例，對(duì)可能影響規(guī)劃驗(yàn)收的因素提前采取應(yīng)對(duì)措施，使各期工程的規(guī)劃驗(yàn)收能盡早順利完成。2、質(zhì)量驗(yàn)收各期工程的質(zhì)量監(jiān)督意見(jiàn)書(shū)一般由工程部負(fù)責(zé)向當(dāng)?shù)氐馁|(zhì)檢站申辦。開(kāi)發(fā)部門(mén)應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)工作。3、人防竣工驗(yàn)收備案人防工程竣工驗(yàn)收備案表是公司制度規(guī)定的交樓標(biāo)準(zhǔn)之一，工程竣工后，應(yīng)跟蹤工程部盡快提交竣工資料，并對(duì)初驗(yàn)未達(dá)要求的工程盡快完成整改。4、消防驗(yàn)收消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)是公司制度規(guī)定的交摟標(biāo)準(zhǔn)之一。消防驗(yàn)收通常由消防工程施工單位負(fù)責(zé)辦理并取得消防驗(yàn)收合格證。開(kāi)發(fā)部門(mén)應(yīng)做好溝通協(xié)調(diào)