2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板（33篇）

2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板(33篇)

2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板(精選33篇)

2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板篇1

根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一的，商品房買(mǎi)賣(mài)

合同的當(dāng)事人可以依法解除合同：

(1)、雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，并且解除合同

的行為不會(huì)損害國(guó)家、集體、第三人的合法權(quán)益。這種情況屬于

協(xié)議解除，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，就可以徑直解除，一般不

會(huì)產(chǎn)生什么矛盾。

(2)、當(dāng)事人的合同中約定一方解除合同的條件的，解除合

同的條件成就的，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當(dāng)事人在合同

中約定，如果開(kāi)發(fā)商超過(guò)三十日不能交付商品房的，購(gòu)房者有權(quán)

解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。那么，當(dāng)此條件成就時(shí)，購(gòu)房者即可按照

此約定主張解除合同。

(3)、由于不可抗力致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)不可抗力出

現(xiàn)時(shí)，任何一方當(dāng)事人可以主張解除合同。

(4)、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自

己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以主張解除合同。

(5)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限

內(nèi)仍未履行。比如，購(gòu)房者逾期支付房款，經(jīng)催告后仍不支付

的，開(kāi)發(fā)商可以解除合同。

（6）、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或著有其他違約行為致使不

能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方可以主張解除合同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，享有解除權(quán)的當(dāng)事人主張解除合司的，

可以通過(guò)通知的方式告知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即解除。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的法律責(zé)任：

另外，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用

法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致

商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)

求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出

賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房

屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三

人。

出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合

同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及

利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍

的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供

虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安

置房屋的事實(shí)。

第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者

房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人

請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)

受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十三條：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式

付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商

品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和

賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保

貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)

求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金

返還買(mǎi)受人。

第二十四條：因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解

除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除

商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

希望您對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除以及買(mǎi)賣(mài)合同解除后的法律責(zé)

任有更加詳細(xì)的了解。實(shí)踐中，盡量減少商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解

除，這樣才能減少損失。

買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)匯總

在現(xiàn)今房?jī)r(jià)越來(lái)越貴的情況下，買(mǎi)房子可以說(shuō)是一件大事

兒，在簽訂購(gòu)房合同是一定要謹(jǐn)慎仔細(xì)。那么買(mǎi)房簽合同注意事

項(xiàng)有哪些呢？請(qǐng)閱讀下面的文章進(jìn)行誤細(xì)的了解。

買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)：

1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”

五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許

可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是

商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃

委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商

品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要

的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這

兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許

可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原

件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是

不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

2、使用規(guī)范的合同文本

一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文

本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)

發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣

做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平

等的，對(duì)自己尤其不利。最好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就

好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎??！否則到時(shí)吃大虧就慘了。

3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件

買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)

之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大

產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。

4、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定

在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)

面積和公用分?jǐn)偯娣e。

5、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限

所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一

層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題

購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。

7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理

范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容

購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平

的條款，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。

9、注意約定違約責(zé)任

這里指的違約包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；

開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)

量不符合要求；辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

買(mǎi)房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：

在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)

房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)

有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意

的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里

約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況

來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

1、應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充楊議里

去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)

有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

3、要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常

需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因

比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚

至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如

果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

4、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用

面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要

和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且

要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與

這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝

修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)

的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定

要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

6、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出

一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于

開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的

日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)就和大家分享到這里了，買(mǎi)房是比較重

要的一件事情，會(huì)花費(fèi)我們大量的精力財(cái)力投入，所以大家一定

要謹(jǐn)慎對(duì)待，買(mǎi)房簽合同的時(shí)候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這

可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利

益。

希望以上整理的買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)能夠幫助到您，讓您在

買(mǎi)房簽合同時(shí)避免很多不必要的損失。

婚前購(gòu)買(mǎi)按揭房，婚后還款，離婚怎么分割？

家住東城華麗苑小區(qū)的張某在婚前按揭購(gòu)買(mǎi)了一套150平米

的商品房，產(chǎn)權(quán)登記在張某自己名下，每月按揭2500元，10年

還清。20__年，張某便與楊某結(jié)婚，張某與楊某結(jié)婚后，每月按

揭房子。20_年8月，張某與楊某因性格不和離婚。張某提高房

產(chǎn)是自己在結(jié)婚前購(gòu)買(mǎi)，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而楊某認(rèn)為房子是結(jié)婚

后共同按揭，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么該商品房是否可以作為夫妻

共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割?婚前購(gòu)買(mǎi)商品房結(jié)婚后按揭，離婚該如何分

割呢？

律師說(shuō)法：根據(jù)我國(guó)20_年8月13日起施行的《婚姻法司

法解釋三》第10條規(guī)定；“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合

同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)

還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙

方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該

不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人

債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，

離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記

一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”

綜上所述，在張某不同意按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的情況

下，該商品房不能按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，其產(chǎn)權(quán)仍然歸屬

于張某。雙方婚后共同還貸的8年款項(xiàng)及房子財(cái)產(chǎn)增值部分，張

某應(yīng)對(duì)楊某進(jìn)行合理補(bǔ)償，尚未歸還的貸款由張某自己承擔(dān)。

貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的流程有哪些？

購(gòu)買(mǎi)二手房也會(huì)存在貸款的情況。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)二手房流

程，由于很多人對(duì)其中的門(mén)道不了解，導(dǎo)致了在二手房交易過(guò)程

中出現(xiàn)了不少糾紛。那么，貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的流程有哪些？為避

免您在貸款購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)走冤枉路。以下365編輯為您詳細(xì)介紹

貸款購(gòu)買(mǎi)二手房流程以及需要注意的問(wèn)題。

步驟/方法

1、對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查

審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上

的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。這對(duì)買(mǎi)家

來(lái)說(shuō)最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面

所做的一切都成了無(wú)用功。

2、訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同

買(mǎi)賣(mài)雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，并立

約下定金。買(mǎi)賣(mài)雙方可以到房管部門(mén)相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同

文本，也可以去中介公司索要合同文本。

3、評(píng)估公司做評(píng)估

這個(gè)過(guò)程一般來(lái)說(shuō)要5?7個(gè)工作日。

4、款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)

如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和

銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房DIY過(guò)程中最耗時(shí)間的階段，通

常要40個(gè)工作日左右。

按揭辦理下來(lái)后，要注意注銷(xiāo)該物業(yè)的'他項(xiàng)權(quán)證。

5、合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理

單。

憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿完稅契證。

6、完稅契證到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。

7、完稅契證到土管部門(mén)辦理土地證。

365提醒您，近期打算購(gòu)買(mǎi)二手房的業(yè)主，買(mǎi)房之前一定要

先了解銀行貸款政策的細(xì)則，巧妙避開(kāi)雷區(qū)，以免簽了合司貸不

了款。

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購(gòu)買(mǎi)商品房需要承擔(dān)的費(fèi)用有哪些，比例是多少

防范開(kāi)發(fā)商賣(mài)房欺詐的辦法有哪些，應(yīng)該注意什么

房屋過(guò)戶時(shí)需要準(zhǔn)備的材料有哪些??？

二手房交易稅的計(jì)算方式是什么？

二手房交易在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)也是非常繁榮的。在二手房交

易中，有很多相關(guān)的專(zhuān)門(mén)政策和相關(guān)法律規(guī)定。二手房交易也是

需要繳納相關(guān)稅費(fèi)的。那么二手房買(mǎi)賣(mài)需要繳納的稅費(fèi)怎么計(jì)

算？

計(jì)算方法

買(mǎi)方：

1、契稅

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）」.5%（商用用房或大于144平米的

稅率為3%）

2、交易服務(wù)費(fèi)

建筑面積（平方米）_3元

3、交易印花稅

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）_0.05%

4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)

50元［1］（每增加1人加10元，買(mǎi)家為單位的80元）

賣(mài)方

1、交易服務(wù)費(fèi)

建筑面積（平方米）_3元

2、交易印花稅

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）_0.05%

3、土地出讓金

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）」％

4、解困房

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）_1%

5、商品房

土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)—3%_未交土地出讓金的建筑面積

6、分?jǐn)傎M(fèi)用

成交價(jià)/總面積—分?jǐn)偯娣e」0%（10樓以下）

成交價(jià)/總面積—分?jǐn)偯娣e_20%（10樓以上）

7、個(gè)人所得稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）」％（房改房自用滿

五年，且是唯一生活用房的免征）

8、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）_5.5%（房產(chǎn)證

或購(gòu)買(mǎi)時(shí)契稅完稅證未滿五年）

二手房交易繳納的稅種

（一）契稅

符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在

140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）.實(shí)際成

交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件

的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按

3%o

新政策下的契稅：

普宅：90平米以下：設(shè)、90T40平米：1.5%、非普宅：

3%.商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

（二）城建稅

營(yíng)業(yè)稅的7%；教育費(fèi)附加稅；營(yíng)業(yè)稅的3%o

（三）個(gè)人所得稅

普通住宅2年之內(nèi)：｛售房收入-購(gòu)房總額-（營(yíng)業(yè)稅+城建稅+

教育費(fèi)附加稅+印花稅）｝_20%；

2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入-購(gòu)房總額-印

花稅）_20%。

出售公房：5年之內(nèi)，（售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-

合理費(fèi)用）_20%,其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積_4000元/平方米，

土地出讓金=1560元/平方米」%_建筑面積。5年以上普通住宅免

交。

（四）土地出讓金

成本價(jià)：城八區(qū)內(nèi)：15.6元每平米城八區(qū)外：12.9元每平

米經(jīng)轉(zhuǎn)商：10%按經(jīng)管理3%（按成交價(jià)）

（五）交易手續(xù)費(fèi)

3元每平方米—建筑面積

（六）合同印花稅

房屋成交總額_0.05%

（七）營(yíng)業(yè)稅

20—年1月27日新通知規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房

對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的

非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后

的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)

外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

1、非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額_5.55%2年或2年以

上：差額_5.55%；

2、個(gè)人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤(rùn)部分

_20%；非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤(rùn)部分_20%；

3、土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋

成交總額_0.5%,3年至5年：房屋成交總額_0.25%5年或5年

以上：免征；

4、買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)：（買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納）房屋

成交總額_0.3%；

5、契稅是應(yīng)由買(mǎi)方交納的，交稅比例是：普通住宅應(yīng)該交

納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的1.5%的契稅。非普通住宅應(yīng)該交納成交

價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3。6的契稅。

6、過(guò)戶費(fèi)用。

（八）工本費(fèi)

80元，共有權(quán)證：20元。

365為您整理，希望你在購(gòu)買(mǎi)二手房或者出售二手房時(shí)，能

夠遵循法律的相關(guān)規(guī)定。主動(dòng)并且按時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)。

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借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋是一種非常具有風(fēng)險(xiǎn)的行為，那么什

么是借名買(mǎi)房？借名買(mǎi)房又有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？借名買(mǎi)房應(yīng)如何

防范風(fēng)險(xiǎn)？針對(duì)以上問(wèn)題，在下文會(huì)為大家解答。

一、何為“借名買(mǎi)房”

“借名買(mǎi)房”，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，

并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)

購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。

借名買(mǎi)房具有以下幾種含義：

（一）事實(shí)購(gòu)房人借用他人名義購(gòu)房；

（二）事實(shí)購(gòu)房人以他人名義登記房屋所有權(quán)；

（三）事實(shí)購(gòu)房人出資購(gòu)買(mǎi)房屋；

（四）事實(shí)購(gòu)房人行使對(duì)房屋的權(quán)利。

二、“借名買(mǎi)房”的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）如果登記購(gòu)房人反悔，事實(shí)購(gòu)房人若不能證明雙方之間

的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回

購(gòu)房款都很困難；

（二）如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封

并拍賣(mài)該房產(chǎn)；

（三）如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系

而被其他人繼承；

（四）如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，

銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

三、針對(duì)“借名買(mǎi)房”律師支招

（一）“借名買(mǎi)房”風(fēng)險(xiǎn)大，建議慎用

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得實(shí)行登記公示制度，除法律另有規(guī)

定以外，未經(jīng)過(guò)依法登記，不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，這些規(guī)定對(duì)于

實(shí)際出資人存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

若借名人反悔訴諸于法律，實(shí)際出資人面臨著房財(cái)兩空的不

利結(jié)局。

事先協(xié)議約定避風(fēng)險(xiǎn)

（二）選好“借用之名”

“借名買(mǎi)房”并非絕對(duì)不可，但一定要有事先防范其法律風(fēng)

險(xiǎn)的意識(shí)。顧名思義，“借名買(mǎi)房”，先有“借名”再有“買(mǎi)

房”，那么先要選好“借用之名”，比如：母親、親戚、朋友等

親近之人，這樣可大大降低其法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）簽訂好“借名協(xié)議”

選好“借用之名”，建議先不用急于“買(mǎi)房”，事實(shí)購(gòu)房人

與名義購(gòu)房人最好簽訂一份“借名協(xié)議”，把雙方的權(quán)利義務(wù)明

確在書(shū)面上，就可能降低法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，即使發(fā)生也不會(huì)令自

己陷入非常被動(dòng)的境地。

（四）發(fā)生爭(zhēng)議及時(shí)找專(zhuān)業(yè)人士

“借名買(mǎi)房”雙方一旦發(fā)生爭(zhēng)議糾紛，建議您及時(shí)找專(zhuān)業(yè)人

員咨詢：爭(zhēng)議方在糾紛中的地位及如何解決;若發(fā)生訴訟，如何

組織證據(jù)材料以證明已方觀點(diǎn)等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題。

最后，提醒廣大購(gòu)房者，以真實(shí)身份購(gòu)房才是上上策。

2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板篇2

出賣(mài)方（甲方）：購(gòu)買(mǎi)方（乙方）：

身份證號(hào)碼：身份證號(hào)

碼:身份證地址身

份證地址現(xiàn)住址：

現(xiàn)住址：電話：

電話：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市

房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平

等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合

同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在市_____區(qū)

擁有的房產(chǎn)（別墅、寫(xiě)字樓、公寓、

住宅、廠房、店面），建筑面積為平方米，該房屋產(chǎn)土地使

用年限為權(quán)證號(hào)產(chǎn)權(quán)人共有情況

抵押情況租賃情況其他限制情況

第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：總價(jià)：人民幣

元整（大寫(xiě)：—佰—拾一萬(wàn)—仟—佰—拾一元

整）。該價(jià)格包括房屋附屬設(shè)施，設(shè)備裝飾裝修，相關(guān)物品及權(quán)

利，本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣元整，

作為購(gòu)房定金。

第三條付款時(shí)間與辦法：甲乙雙方同意以分期付款方式付

款，并約定乙方先支付十六萬(wàn)元首付款作為甲方還清該房屋剩余

貸款，房產(chǎn)證解押，同日雙方在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)，當(dāng)日

支付人民幣—拾一萬(wàn)—仟—佰—拾一元整給甲方，

甲方將房屋過(guò)戶給乙方，剩余房款人民幣元整由甲

方過(guò)戶后乙方申請(qǐng)住房公積金或商業(yè)貸款，并于銀行放款后付給

甲方。乙方應(yīng)在過(guò)戶后三個(gè)月之內(nèi)交付余款。乙方交付的房?jī)r(jià)款

甲方應(yīng)開(kāi)具收款憑證。

第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款（包含定金）之日起

天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將物業(yè)

管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清。

在正式交接前如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)明顯變化如遭受水災(zāi)火災(zāi)等，雙

方重新協(xié)商房屋合同價(jià)格，如協(xié)商不成任何一方均可解除本合

同，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

第五條稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并

按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的.稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)

商，交易稅費(fèi)由方承擔(dān)，

第六條違約責(zé)任1,甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違

約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在—日內(nèi)將乙方的已付款（不記

利息，不含定金）返還給乙方，若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙

方，并自違約之日起日內(nèi)應(yīng)以雙倍定金以及乙方所已付款返

還給乙方。

2,甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過(guò)戶以及交付房

屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3%。計(jì)算違約金給與乙方。逾期超

過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房

價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙

方。

3,乙方全部或一部分不履行本合同約定的給付房?jī)r(jià)款時(shí)，

其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3%。計(jì)算的違約金給與甲方。逾期

超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。

4,由于甲方向乙方隱瞞該房屋已存在抵押、出租、查封及

其他對(duì)乙方購(gòu)房決定產(chǎn)生影響的重要事實(shí)、導(dǎo)致乙方不能或不愿

意購(gòu)買(mǎi)該房屋的，甲方愿意向乙方承擔(dān)雙倍返還定金的賠償責(zé)

任。

第七條本合同主體L甲方是共人,2.

乙方是共人。

第八條本合同一式兩份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，乙方一份。自甲

乙雙方簽訂之日起生效。

第九條本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)

議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。

第十條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定

經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

簽約日期：簽約日期：

2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板篇3

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地

上所建房屋或者出租、或者售與他人，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的

探討。購(gòu)買(mǎi)者中有的是本村或外村村民，有的是外來(lái)打工者，還

有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類(lèi)似的房屋買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)生的糾紛

也較多。該類(lèi)案件訴至法院后，涉及的首要問(wèn)題即是：合同是否

有效。一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合

同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，

村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行

為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因在于：《中華人民共和國(guó)土地管理法》（下稱

《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地

的，不予批準(zhǔn)。盡管該條是針對(duì)宅基地申請(qǐng)而規(guī)定的，但從該法

及該條的規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法

律并未予禁止，也未對(duì)該出售行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地

屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的

使用權(quán)。而通過(guò)房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)矊⑴c房屋不可分割的宅基地使用

權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒄厥褂脵?quán)的主體擴(kuò)大到非集體組織成員、甚

至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民

一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員

之間進(jìn)行，也有可能使購(gòu)房者通過(guò)房屋的受讓而使自己擁有的宅

基地面積超過(guò)國(guó)家規(guī)定的.標(biāo)準(zhǔn)。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)

讓?zhuān)@類(lèi)合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思考。

對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同持審慎的態(tài)度，緣于國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的

一貫政策規(guī)定。《土地法》明確：珍惜、合理利用土地和切實(shí)保

護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策，法學(xué)論文《農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的

探討》。從八十年代以來(lái)，國(guó)務(wù)院多次行文，強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地的保

護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、文件對(duì)農(nóng)村建房、宅基地的申請(qǐng)也規(guī)定了嚴(yán)

格的審批程序。1993年n月1日實(shí)施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)

管理?xiàng)l例》規(guī)定：農(nóng)村村民建房的，應(yīng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者

村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)后，如果是需要

使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管

部門(mén)審查同意，再向縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣

級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)劃撥土地；如

果是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應(yīng)由鄉(xiāng)級(jí)人民

政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民如需使

用集體土地建房，還應(yīng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意，再按

上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人認(rèn)為，既然宅基地申請(qǐng)

有嚴(yán)格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問(wèn)題，應(yīng)從嚴(yán)

掌握。只有在買(mǎi)受人按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)到所售房屋宅基地使用權(quán)

后，才能認(rèn)定購(gòu)房合同有效。如果這種觀點(diǎn)成立，村民售房的權(quán)

利將無(wú)從行使。

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購(gòu)買(mǎi)

方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的

成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基

地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。二是已有宅基地，但尚未達(dá)

到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體組織落戶，但尚沒(méi)有被分到宅

基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地

且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)

第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無(wú)法定理由，

也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。對(duì)第三種情況，申請(qǐng)宅基地必須

經(jīng)過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民

集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購(gòu)房

者的具體情況，這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的。如果是村民集體組織外部成

員申請(qǐng)宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售

房行為，購(gòu)房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過(guò)前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國(guó)家對(duì)宅基地

申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅

基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)

議如何認(rèn)定?？创@一問(wèn)題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)

利。

2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板篇4

房改房在交易與商品房是不一樣的，那么，房改房的房屋買(mǎi)

賣(mài)合同效力怎么認(rèn)定？在什么情況下房改房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有

效的？影響房改房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的因素有哪些？

房改房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力：

房改房在交易方面確實(shí)與商品房有所區(qū)別。一般來(lái)說(shuō)，職工

個(gè)人取得房改房產(chǎn)權(quán)時(shí)支付的價(jià)款都不是房屋的市場(chǎng)價(jià)，而是標(biāo)

準(zhǔn)價(jià)或者成本價(jià)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出

售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸

職工個(gè)人所有。但在兩種產(chǎn)權(quán)類(lèi)型下，房屋所占土地一般還都是

劃撥土地，即實(shí)際上職工個(gè)人在從單位購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有繳納土地出

讓金。

1999年出臺(tái)的.《河南省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市

交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開(kāi)了已售公

房的交易市場(chǎng)。該《辦法》第八條規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住

房和以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購(gòu)

公有住房上市交易時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理上市

確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時(shí)應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提

供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書(shū)面意見(jiàn)，居民個(gè)人擁有部分

產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件

下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)。該《辦法》還規(guī)定，已

購(gòu)公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的

價(jià)款，由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

房改房買(mǎi)賣(mài)的注意事項(xiàng)：

購(gòu)買(mǎi)房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)

權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?，這可以通過(guò)房管部門(mén)

查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而

只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)

證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人？

若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是

否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)

買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成

的問(wèn)題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)

買(mǎi)時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方

可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦

法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原

單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)

的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被

列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有

同意之前，不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查

詢，明辨真假。

2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板篇5

賣(mài)方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）

買(mǎi)方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地

產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、

自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如

下協(xié)議：

第一條房屋基本情況

甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積及附屬

設(shè)施：

1、甲方所售房屋所有權(quán)證號(hào)為“______號(hào)”，房屋土地使用

權(quán)證號(hào)為"號(hào)"；

2、甲方所售房屋位于區(qū)路（街）號(hào)，為

______結(jié)構(gòu)；

3、甲方所售房屋建筑面積平方米；

4、甲方所售房屋附屬設(shè)施為o

第二條房屋面積的特殊約定

本合同第一條所約定的面積為（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）面積。如暫

測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)

權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)

際測(cè)定面積（以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)。

該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的.差別不超過(guò)暫

測(cè)面積的±%（不包括土盼時(shí)，房?jī)r(jià)款俁持不變。實(shí)際面積與暫測(cè)

面積差別超過(guò)暫測(cè)面積的±%（包括土％）時(shí)，甲乙雙方同意按下述

第種方式處理：

L乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起天

內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按利率付給利息。

2,每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

3.o

第三條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：

1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人去

幣）―拾一萬(wàn)一仟—佰元整（含附屬設(shè)施費(fèi)用）；

2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方交易稅費(fèi)由方負(fù)擔(dān)。

第四條付款方式：

乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金人民幣元整，并應(yīng)

于本合同生效之日起—日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方。具體

付款方式可由雙方另行約定。

第五條房屋交付：

甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過(guò)戶手續(xù)（繳納稅費(fèi)）后

―日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾

期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長(zhǎng)。

第六條違約責(zé)任

本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方

定金，如乙方違約，定金不退。

第七條甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，

如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲

方承擔(dān)全部責(zé)任。

第八條合同變更

1、在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合

同內(nèi)容，應(yīng)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（書(shū)面

通知發(fā)生三日內(nèi)）簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。

本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第九條爭(zhēng)議的解決

本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不

成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條：其他約定

甲方：乙方：

身份證號(hào)：身份證號(hào)：

電話：電話：

現(xiàn)住址：現(xiàn)住址：

簽約日期：簽約日期：

2024年房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板篇6

內(nèi)容提要：對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效，

而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)

處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的

返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場(chǎng)

合，不得適用過(guò)失相抵規(guī)貝L除非守約方對(duì)此類(lèi)返還選擇了違

約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害

賠償并行不悖。

關(guān)鍵詞：無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)權(quán)處分解除條件不當(dāng)?shù)美?/p>

一、案件事實(shí)概要

后來(lái)乙成為A公司的法定代表人，他對(duì)B號(hào)房屋所享有的權(quán)

利被讓與給A公司，成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。但A公司直至

20—年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的

過(guò)戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，深

層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣(mài)房協(xié)議》，私自將B號(hào)

房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號(hào)房屋所

有權(quán)過(guò)戶，致使A公司難以將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于為的名

下。原告丙認(rèn)為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵

犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)

過(guò)戶手續(xù)；A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。違反

法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取

權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房

合同書(shū)時(shí)，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書(shū)，且至

今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書(shū)，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)

人，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書(shū)，仍然與A公司簽訂售房合同書(shū)，

故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，對(duì)此，A公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。無(wú)

效的合同自始沒(méi)有法律約束力，原告要求按售房合同書(shū)，被告賠

償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持。合同無(wú)效后，因該合同取得

的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)

任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還

丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起

訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56

條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第

6項(xiàng)之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書(shū)元效，

原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告A公司，被告A公司返'還原告

丙購(gòu)房款。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。

一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)

的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)环駝t，合同無(wú)效。

二、評(píng)釋

（一）關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性

lo關(guān)于《賣(mài)房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書(shū)》的定

性

把第二份買(mǎi)賣(mài)房屋的合同一《售房合同書(shū)》一定性為出賣(mài)他

人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原

房主甲的B號(hào)房屋賣(mài)給丙；第二，合同簽訂當(dāng)時(shí)，B號(hào)房屋的所

有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均

無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，B號(hào)房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的

關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔，按照債的相對(duì)性原則，A公司、丙對(duì)登記名義人

沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán)。這是第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于第一份房屋

買(mǎi)賣(mài)合同的重要之點(diǎn)，所以，筆者把它定性為出賣(mài)他人之物的合

同。賦予《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲否認(rèn)《售房合同書(shū)》的權(quán)

利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買(mǎi)賣(mài)合

同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡

意之人，擴(kuò)而廣之，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的前

手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠(chéng)為是非顛倒。其

二，意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效

應(yīng)，即，第一個(gè)出賣(mài)人毀約，拒不將其買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第

二個(gè)出賣(mài)人，同時(shí)不追認(rèn)第二份買(mǎi)賣(mài)合同，其后的買(mǎi)賣(mài)合同都因

而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這

不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違

反了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130

條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣(mài)人，還

誤將出賣(mài)人（移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成

權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí)，在有體物場(chǎng)合，所

有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，（2）因而，甲對(duì)B號(hào)房屋的

所有權(quán)可以說(shuō)是其與A公司之間《賣(mài)房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A

公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了A公司的債權(quán)。換

言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒(méi)有據(jù)此影響合

同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)

登記名義人是否追認(rèn)。

（二）關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力

lo法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？

系爭(zhēng)合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或

類(lèi)推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)

題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱為法釋?zhuān)?999J19號(hào)）、《關(guān)于審理

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱

為法釋【20_」7號(hào)）？

城市房地產(chǎn)管理法專(zhuān)門(mén)規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǖ?6—45

條），包括房屋買(mǎi)賣(mài)。合同法規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同（第150—166

條），適用于各種買(mǎi)賣(mài)合同，包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同。專(zhuān)就房屋買(mǎi)賣(mài)

來(lái)講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合

同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭(zhēng)案件應(yīng)

當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。

但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)只是規(guī)定“未

依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的“房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定

轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效。違反該項(xiàng)規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種

可能：合同未生效，或者合同無(wú)效。究竟如何解釋?zhuān)H費(fèi)思量：

一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的立法目的如何，不

易查考；二是許多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)

規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法

制定當(dāng)時(shí)的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的"房地

產(chǎn)，可能就是無(wú)效。時(shí)至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫??？墒牵?/p>

將系爭(zhēng)合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，判

決無(wú)效，這如何與合同法、法釋【1999】19號(hào)、法釋【20_17

號(hào)的規(guī)定相協(xié)調(diào)？

眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思

想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動(dòng)輒令合同

無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出

賣(mài)他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣(mài)人承擔(dān)權(quán)

利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條），或者是合同效力待定（第51

條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋

[1999119號(hào)第4條的規(guī)定，法釋【20_】7號(hào)第18條、第19

條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20__】7號(hào)第19條規(guī)

定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l

例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年

的，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，

買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條

第1款規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能

取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殘約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的

期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房

屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣

工房屋的，自合同訂立之日起90日°”這兩條都明確地告訴我

們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合

同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為

出賣(mài)人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同

（法釋「20_」7號(hào)第1條），對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合

同，最多是類(lèi)推適用。

上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上，都是

符合發(fā)展趨勢(shì)的。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)

管理法第37條第6項(xiàng)的.規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。

在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對(duì)系爭(zhēng)案件適用

城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋?zhuān)@然是不適當(dāng)

的。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊?，?duì)于

系爭(zhēng)案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定，

而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用法釋【20_17號(hào)第18

條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)

的思想。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先

于舊法的規(guī)則，對(duì)于系爭(zhēng)案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部

“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些

“新法”，類(lèi)推適用法釋【20_】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)

定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，從而，出賣(mài)人因其在

約定的期限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，

買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)此類(lèi)責(zé)任，同時(shí)享有合同解除權(quán)。

2o系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？

確定適用合同法解決系爭(zhēng)案件，只是澄清了問(wèn)題的一部分，

仍然存在著這樣的疑問(wèn)：對(duì)于系爭(zhēng)合同，是適用合同法第52條

關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，抑

或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？

一審民事判決書(shū)沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的

規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效。

該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng)？一審民事判決

書(shū)并未言明，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

基于系爭(zhēng)案件的案情，按照一審民事判決書(shū)關(guān)于“違反法

律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由，檢索

合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，只有其中的第5項(xiàng)“違反法

律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書(shū)的真意。

接下來(lái)的問(wèn)題是，結(jié)合系爭(zhēng)合同，合同法第52條第5項(xiàng)所

謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城

市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)

規(guī)定？在筆者看來(lái)，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如

同上文分析的那樣，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就

排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的

妥當(dāng)性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)

這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù)，是不適當(dāng)

的。第二，合同法總則中，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制

性規(guī)定”，除第52條以外，別無(wú)其他規(guī)范。在合同法分則的

“買(mǎi)賣(mài)合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)制性規(guī)

定”。就是說(shuō)，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事

判決書(shū)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)

關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定，

別無(wú)其他?？墒?，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案，必須結(jié)合另外的具體的

“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)

定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另

外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52

條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合

同無(wú)效。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件，

的確不當(dāng)。

3o系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？

以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)

定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法

第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)

定，甚至類(lèi)推適用法釋【20_】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？

解決這個(gè)問(wèn)題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)

定。其二，合同法第150條系關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)

定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于

買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分，且

處于合同法總則部分，故前者為特別怯，后者為普通法，前者應(yīng)

當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合，究竟適用

哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類(lèi)

推適用法釋[20_]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定。

采用方案一帶來(lái)的弊端，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中

已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾

骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。

既然如此，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案。

方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買(mǎi)受人簽訂合

同時(shí)不知作為買(mǎi)賣(mài)物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中，買(mǎi)受人援引合同

法第150條，追究出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適。但在

系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立

系爭(zhēng)合同時(shí)知曉B號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大

過(guò)失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道

或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣(mài)人不承擔(dān)

本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣(mài)人A公司不承擔(dān)權(quán)

利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

運(yùn)用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好

的方案，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，

出賣(mài)人A公司若不能辦理完畢B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，

便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人丙享有此類(lèi)請(qǐng)求權(quán)。從系

爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶

手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭(zhēng)合同

有效的方案，即方案四。

（三）關(guān)于《售房合同書(shū)》第4條約定的定位：附解除條

件？約定解除？

《售房合同書(shū)》第4條約定：A公司如不能在20_年12月

31日前將B號(hào)房屋的戶名過(guò)到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全

部款外，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附

解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合司法第

45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時(shí)，售房合同失效，

并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅。因被告A公司在20__年12月31

日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那

么，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地

終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，

原告丙訴請(qǐng)被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，沒(méi)

有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解

除條件的法律行為，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動(dòng)地

終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公

司在加01年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名

下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公

司《售房合同書(shū)》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除

權(quán)，仍然請(qǐng)求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)

當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之，《售房合同書(shū)》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除,

那么原告丙就能請(qǐng)求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得B

號(hào)房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止，

被告A公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)?？梢?jiàn)，準(zhǔn)確

地定性《售房合同書(shū)》第4條的約定，對(duì)解決B號(hào)房屋所有權(quán)移

轉(zhuǎn)與否的問(wèn)題至關(guān)重要。

就《售房合同書(shū)》第4條的文義分析，它沒(méi)有表達(dá)下述意

思：A公司在20—年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到

丙名下時(shí)，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除c也就是說(shuō)I,

該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解

除的要件。

《售房合同書(shū)》第4條規(guī)定，A公司在20_年12月31日未

能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶到丙名下時(shí)，A公司應(yīng)如數(shù)退還丙所

付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房

合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要

求，而不符合約定解除的特征。把《售房合同書(shū)》第4條的約

定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定

的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才

可以將其排除。在系爭(zhēng)案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理B號(hào)房屋所

有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變?cè)瓉?lái)的雙方的約定，即，不

讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對(duì)此，被告不予

認(rèn)可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約

定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來(lái)約定

的附解除條件依然有效，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是

系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅。

正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20_年12月

31日自動(dòng)消滅，所以，原告丙訴求被告將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)

戶到其名下，便沒(méi)有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

（四）關(guān)于B號(hào)房屋價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€

請(qǐng)求權(quán)？物的返還請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

系爭(zhēng)合同終止，原告返還其占有的B號(hào)房屋，被告A公司返

還其所取得的價(jià)款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)

弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致，所

以，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告A公司后，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)

款的所有權(quán)。現(xiàn)在，因系爭(zhēng)合同自20—年12月31日屆滿時(shí)B

號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止，被告A公司有義

務(wù)返還該筆價(jià)款。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無(wú)所有權(quán)，所以，他請(qǐng)

求A公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán)。從當(dāng)

事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美?/p>

還請(qǐng)求權(quán)。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要

件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要恢

復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià)，顯然獲得了利益。2O原告丙不

能取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價(jià)款，存

在著損失。3o這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告A

公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據(jù)。在德國(guó)，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)

存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因，在中國(guó)，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B

號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)

定C

當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，而把該筆購(gòu)

房款作為因被告A公司不將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶給他而造成的損

失，主張違約損害賠償，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損

害賠償請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害

賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過(guò)，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民

事判決書(shū)表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，各有利弊。

主張前者，不必舉證被告A公司具有過(guò)失，不受與有過(guò)失、應(yīng)當(dāng)

預(yù)見(jiàn)等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元

價(jià)款時(shí)，可以多獲得些賠償。

（五）對(duì)系爭(zhēng)B號(hào)屋裝修問(wèn)題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美?/p>

返還請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)?

售房合同消滅，原告占有B號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)

返還。于此場(chǎng)合，原告對(duì)B號(hào)房屋的裝修如何處理？從《售房合

同書(shū)》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其

經(jīng)濟(jì)損失看待，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審民事判決則謂，

對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。

對(duì)此，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的

過(guò)戶登記手續(xù)，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，是以系爭(zhēng)合司有效

為前提的。而主張裝修B號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還，是在系爭(zhēng)

合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)?？梢?jiàn)，原告丙若同時(shí)主張上述

二權(quán)，顯然不合邏輯。問(wèn)題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)

合同無(wú)效，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題，

可是原告丙卻無(wú)此訴求，如何處理方為妥當(dāng)？有意見(jiàn)認(rèn)為，于此

場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無(wú)效的

情況下，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項(xiàng)目，

包括裝修B號(hào)房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此

類(lèi)釋明，便未盡到職責(zé)。（5〕這種意見(jiàn)值得重視。

在筆者看來(lái)，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見(jiàn)解：

如果被告A公司將B號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那

么，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良，與他人無(wú)關(guān)。但

系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效，B號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移

轉(zhuǎn)給丙，丙對(duì)B號(hào)房屋的占有沒(méi)有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這

就產(chǎn)生了丙裝修B號(hào)房屋如何處理的問(wèn)題。

從B號(hào)房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號(hào)房屋結(jié)合在一

起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費(fèi)用過(guò)巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)

與不動(dòng)產(chǎn)的附合，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，B號(hào)房屋的

所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但B號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付

相應(yīng)的代價(jià)，其享有這部分利益沒(méi)有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

甲有義務(wù)予以返還。就是說(shuō)一原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有

不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號(hào)房屋

所有權(quán)不能于20_年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成

被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的機(jī)會(huì)喪

失、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此，裝修費(fèi)可以作為被告A公

司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的，體現(xiàn)在《售

房合同書(shū)》第4條中。

可見(jiàn)，B號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基

礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán)。如果

原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到

了填補(bǔ)，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)

生。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，B號(hào)房屋所有權(quán)

人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”

這個(gè)要件而不成立。就是說(shuō)，原告丙只能選擇其中之一而主張，

不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者。

就一審訴訟的實(shí)際情況看，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，

有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因?yàn)橘r償損失在范圍

上要受與有過(guò)失規(guī)則（合同法第120條及其解釋?zhuān)┑闹萍s，而一

審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被

告A公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任°

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，那么，因以另一被

告甲獲得的附