房地產(chǎn)業(yè)-宏觀環(huán)境分析課件

宏觀環(huán)境分析——

房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境因素自然環(huán)境經(jīng)濟技術(shù)政治法律社會文化人口房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析自然環(huán)境自然資源（土地）生態(tài)環(huán)境Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析土地資源的稀缺性

中國土地資源的稀缺，帶來人地矛盾突出，土地資源的緊張。同時，人口的快速增長，加之中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市建設(shè)用地迅猛增長，土地供需矛盾越發(fā)突出。由此對于房地產(chǎn)造成巨大影響。Next房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析1.土地資源短缺成為房價上漲的主要因素。同時，促使城市發(fā)展向城郊擴展。2.土地資源，尤其是城鎮(zhèn)土地日益短缺，使獲得土地使用權(quán)成為制約房地產(chǎn)開發(fā)的主要瓶頸。3.土地資源匱乏，帶來資源合理配置，城市合理規(guī)劃土地合理使用等問題，成為政府部門調(diào)控房地產(chǎn)市場主要目的和中心。分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析自然生態(tài)環(huán)境

對房地產(chǎn)需求影響人們對于房屋自然生態(tài)環(huán)境的要求不斷提高。如：空氣質(zhì)量、綠化率、人文景觀、自然景觀。據(jù)北京林業(yè)大學(xué)統(tǒng)計72.4％的人希望居室臨近天然美景,回歸山林。開發(fā)商著力打造具有良好生態(tài)環(huán)境的房屋，適應(yīng)市場需要的同時，帶來豐厚利潤。例

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟GNP/GDP經(jīng)濟增長率利率通貨膨脹率人均可任意支配收入貨幣供給工資/物價控制市場需求稅收匯率Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟GNP/GDP:前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，同比增長9.5%，比上年同期加快0.6個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12561億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值51631億元，增長10.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值28953億元，增長8.5%。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化經(jīng)濟增長率：前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，同比增長9.5%通貨膨脹率CPI：比去年同期上漲了3.6％人均可任意支配收入：前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7072元，扣除價格因素，實際增長7%，增幅略低于去年同期水平。而農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2110元，實際增長11.4%，增幅比上年同期高7.6個百分點。Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析貨幣供給9月末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額同比增長13.6%，增速分別比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末減緩9.9、7.5、2.7、0.5個百分點市場需求前三季度，社會消費品零售總額38439億元，同比增長13%，扣除價格因素，實際增長9.7%，比上年同期加快0.6個百分點。通貨膨脹房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析稅收：國家稅收政策物價控制前三季度，居民消費價格同比上漲4.1%，其中，城市上漲3.6%，農(nóng)村上漲5.1%.。從商品構(gòu)成看，食品價格上漲10.9%，其中糧食價格上漲28.4%；居住價格上漲4.4%；煙酒日用品和娛樂教育文化用品及服務(wù)價格分別上漲1.3%和1%；而衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個人用品，交通和通信等商品和服務(wù)價格則略有下降。從動態(tài)看，居民消費價格漲幅逐月擴大的趨勢開始改變，9月份居民消費價格同比上漲5.2%，比上月略低0.1個百分點房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析技術(shù)技術(shù)總體水平和發(fā)展趨勢技術(shù)突破技術(shù)變遷國家研究開發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點專利保護新產(chǎn)品、新技術(shù)的商品化Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)相關(guān)的技術(shù)支持硬件環(huán)保材料軟件估價預(yù)售政府管理網(wǎng)站發(fā)展公司管理房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析環(huán)保材料新型環(huán)保建筑材料泡沫玻璃泡沫玻璃是新型的環(huán)保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔巖為主要原料，加入發(fā)泡劑和外摻經(jīng)粉碎、高溫發(fā)泡成型制成的一種新型保溫隔熱和吸音材料。

技術(shù)分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析估價基于GIS技術(shù)的房地產(chǎn)估價系統(tǒng)

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析預(yù)售政府管理借助互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)強化商品房預(yù)售監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析網(wǎng)站發(fā)展中國房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析公司管理VPN：技術(shù)應(yīng)用和實現(xiàn)方式企業(yè)廣域網(wǎng)建設(shè)最佳解決方案。企業(yè)能夠很快地把全國各地分公司的局域網(wǎng)連起來，從而真正發(fā)揮真?zhèn)€網(wǎng)絡(luò)的作用。在公網(wǎng)上為企業(yè)構(gòu)筑安全可靠，方便快捷的私有網(wǎng)絡(luò)，并為企業(yè)節(jié)省資金。

圖示Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)軟件——VPN功能房地產(chǎn)軟件主要包括銷售、財務(wù)控制和專家系統(tǒng)三個模塊，具有以下功能：1.

建筑棟數(shù)層數(shù)、房間資料生成、按揭銀行資料、裝修標準，以及由現(xiàn)場售樓處銷售數(shù)據(jù)采集；包括各項基本資料（土地面積，土地使用期限，人員直接錄入客戶資料和認購資料等）。2.

行業(yè)資料采集，分析競爭對手策略。3.

認購管理系統(tǒng)，根據(jù)資料自動創(chuàng)建修改預(yù)售協(xié)議書，銷售合同，并根據(jù)客戶選擇方式自動計算按揭金額。4.

合同資料、產(chǎn)權(quán)資料檔案管理。5.

置率、按揭情況表等。6.

財務(wù)分析及報表，對各項賬目進行分析，及時采取催收等措施。7.

資料發(fā)布：即使通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布最新的銷售數(shù)據(jù)和公告，贏得寶貴商機。8.

數(shù)據(jù)交互軟件接口：實現(xiàn)樓盤銷售中的財務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)軟件數(shù)據(jù)和托收銀行軟件數(shù)據(jù)的交換和存貯。專家系統(tǒng)：提供全面的市場行情預(yù)測，熱銷樓盤分析，價格策略等同機分析功能。

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析政治制度體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟政策反托拉斯立法環(huán)保立法外貿(mào)立法對外國企業(yè)態(tài)度就業(yè)立法行業(yè)規(guī)制Back政治法律房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析特殊經(jīng)濟政策融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命因素。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一個項目的開發(fā)動輒幾千萬，幾億元。巨大的自盡支柱不可能完全靠開發(fā)商自有資金的投資，多于70%的資金來源于國家銀行的支持。因此，國家的特殊經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析特殊信貸政策２００２年下半年以來全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上過快、以及低價位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置多。這將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范行的信貸風(fēng)險，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。２００３年６月１３日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（因序號１２１，所以業(yè)內(nèi)都將其簡稱為“１２１號文件”）。１２１號文件宣布了緊縮房地產(chǎn)信貸的一系列嚴格規(guī)定，針對性極強，在房地產(chǎn)界引發(fā)強烈“地震”。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析央行１２１號文件內(nèi)容：央行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知１２１號文件對于房地產(chǎn)開發(fā)商就明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％。對于個人房屋貸款，１２１號文件規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工收的房屋；購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當提高首付款比例，不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析“地震”央行121號文件出臺后，我市金融機構(gòu)對房地產(chǎn)信貸開始從嚴監(jiān)管，今年1——5月份，全市房地產(chǎn)業(yè)貸款比去年同期減少2900萬元。國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：8月份，“國房景氣指數(shù)”為106.89，比7月份下降0.38點，比去年同期上升2.42點，在連續(xù)2個月攀升之后出現(xiàn)小幅回落。

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析積極影響

121文件促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有利于實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展加強信貸監(jiān)管以后，房地產(chǎn)行業(yè)如重新洗牌。以前一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己少量的資金“四兩撥千金”獲得暴利，而現(xiàn)在，開發(fā)商再也不能賣“圖紙房”了，老百姓購買的大都是由實力雄厚、資金豐足的開發(fā)商提供的可以保證質(zhì)量的現(xiàn)房。

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析積極影響

121文件促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有利于中、低檔購房者購買現(xiàn)房過去，蓋了３、４層的樓房，個人就可以辦按揭貸款，而銀行就直接把資金打入開發(fā)商的戶頭，對于樓房的質(zhì)量不能保證。這使一些資金不足的中、小房地產(chǎn)商存在僥幸心理，利用銀行貸款漏洞大玩空手道。而現(xiàn)在，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，保證了現(xiàn)房的質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析積極影響

121文件促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展促進了房地產(chǎn)融資多元化健康發(fā)展121文件客觀上減少了房地產(chǎn)公司對貸款的依賴，客觀上起到了房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)合走多元化的趨勢。尤其是信托投資大幅增長。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資方式可以降低房地產(chǎn)公司整體融資成本，節(jié)約財務(wù)費用。多元化的融資使遭遇資金困擾的房地產(chǎn)業(yè)者，又一次以靈活的融資方式顯現(xiàn)出頑強的市場生存能力。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析消極影響

限制了新興房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展121文件對房地產(chǎn)行業(yè)融資的限制，對一些成長中卻有著生命力的中小企業(yè)給與沉重一擊。斷絕資金來源使一些企業(yè)瀕于破產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析2004年宏觀調(diào)控

“新土地運動”進行曲

從國土部11號令到71號令11號令：叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式（招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定）

2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。此前，北京市近90%的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始，“土改”之聲不絕于耳。從11號令起，在北京市土地交易市場就開始有地塊掛牌進行公開出讓。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析2004年宏觀調(diào)控

“新土地運動”進行曲

從國土部11號令到71號令33號令：實際上是一個“緩期執(zhí)行”的做法（關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定）

33號令：2002年6月底為具體實施11號文，北京市出臺了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》簡稱33號令，該文件重申了經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易外，同時卻又為土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓留出了“四個口子”，即綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目、開發(fā)帶危舊房改造項目以及國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項目用地。這個文件使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當多的項目都套上了這四類名目，實際上是一個“緩期執(zhí)行”的做法；截至彼時，已有大量土地流入房地產(chǎn)商手中。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析2004年宏觀調(diào)控

“新土地運動”進行曲

從國土部11號令到71號令4號令：被認為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者（關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定）

4號令：2004年2月，北京市國土房管局聯(lián)合四部門制定了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》4號文件，短短6條700多字，將原先留的口子一一堵死，整個北京土地市場原有的游戲規(guī)則被完全改變。4號令被認為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者，業(yè)內(nèi)人士普遍認為其將會進一步刺激外地開發(fā)商和外資大規(guī)模進入。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析2004年宏觀調(diào)控

“新土地運動”進行曲

從國土部11號令到71號令71號令：要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢（關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知.）

71號令：2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即71號令，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴查處。由此產(chǎn)生了“‘8.31’大限”這個令不少開發(fā)商頭痛的名詞。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析終結(jié)者——8.31大限8月31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的最后期限。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過去，取而代之的是以招投標方式為主的“陽光地”。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析影響商品房價二手房市場行業(yè)洗牌房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析眾說紛紜的房價開發(fā)商

任志強，華遠集團董事長，地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物，在業(yè)內(nèi)以敢于直言著稱。面對記者，他表示，到明年房價這個暴漲的過程可能會更加明顯。這是因為8.31之后，協(xié)議出讓的土地會大量減少，幾乎是零了。那么政府并沒有能力去保證大量的土地供應(yīng)給市場，所以土地的供應(yīng)減少，價格在提高，房價一定是在上漲。張寶全，今典集團董事長，因為他開發(fā)的今典花園、蘋果社區(qū)等項目價格相對較低，被業(yè)內(nèi)稱為另類。他表示、，從中國房地產(chǎn)目前來看，還是處于一個買方市場，不是賣方市場。只有在賣方市場的時候，價格才有可能會按著供應(yīng)者的意圖會得到一些較大變化。也就是說供需之間的平衡，還是平衡價格最重要的一個東西。在張寶全看來，在買方市場上，土地的供應(yīng)量并不是決定價格的最終因素，反倒是供求關(guān)系會更直接得影響價格。張寶全告訴記者，今年北京房地產(chǎn)市場銷售商品房的土地量是一兩年前拿到的。8.31大限后，招標拍賣掛牌對房地產(chǎn)市場的影響會在一兩年后才顯現(xiàn)出來，所以房價也不會立竿見影地上漲。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析眾說紛紜的房價業(yè)內(nèi)研究員：中國房地產(chǎn)研究會副會長張元端表示，“國家出臺土地政策，我認為主要是針對當前土地市場出現(xiàn)的一些不規(guī)范的情況做出來的，我覺得它的主要目的不是為了限制房地產(chǎn)的發(fā)展”。

8.31之后，協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的方式被完全禁止了，現(xiàn)在人們最關(guān)心的就是，土地供應(yīng)能不能跟得上，商品房會不會供不應(yīng)求。對于這種擔(dān)心，張元端用一組數(shù)字表明了他的觀點，“開發(fā)用地是不是會造成緊張，我查了一些數(shù)字，這幾年來我們開發(fā)用地，購置面積連年大幅度地增長?！?/p>

張元端所說的數(shù)字，是國家統(tǒng)計局公布的關(guān)于土地購置面積和開發(fā)面積的統(tǒng)計：

2001年土地購置面積2.166億平方米，開發(fā)面積1.45億平方米；

2002年土地購置面積3.038億平方米，開發(fā)面積1.734億平方米；

2003年土地購置面積3.7億平方米，開發(fā)面積2.09億平方米。

從這組數(shù)字可以看出，近幾年土地的購置面積都遠高于開發(fā)面積。張元端認為，這些存量土地都會在今后的幾年內(nèi)逐步消化。所以張元端認為，“開發(fā)商手里面還是有相當大的量的土地貯備，我認為今年不會引起土地供應(yīng)很緊張。”房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析眾說紛紜的房價國土資源部

國土資源部土地利用管理司冷宏志副司長表示，如果說招拍掛增加了房價，招拍掛增加的這部分只是政府純收益，出讓金這一部分，它比例很小。

冷宏志副司長表示，很多專家認為，房價高，關(guān)鍵是各種收費太多，太亂，量太大，然后還有一些稅設(shè)置也不是很合理，重復(fù)征收。

很多人都認為，經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌政策的全面實施，會助長房價的飆升，冷宏志認為，這個說法是一種不全面的看法，或者說是一種誤解。房價的構(gòu)成是一個綜合的因素，房價高低更主要的是由供求關(guān)系決定的，并不會因為成本低就低價銷售。他還表示，原來那種協(xié)議的是，劃撥的方式，大量的一塊差價被開發(fā)商拿走了，政府沒有得到，老百姓沒有得到實惠的。冷宏志認為，招標拍賣掛牌政策的全面實施，對于規(guī)范土地市場有著非常重要的積極作用。不僅有利于陽光行政，從源頭上防止腐敗，防止國有土地資產(chǎn)的流失，也將促使開發(fā)企業(yè)理性投資。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析二手房市場將趨向健康

二手房交易更加活躍

“鏈家”市場研究部認為：“71號令”對二手房的沖擊主要表現(xiàn)為：第一，由于開發(fā)商土地成本的增加導(dǎo)致商品房價格的上揚，從而使一部分置業(yè)者因為二手房價格的優(yōu)勢往二手房市場轉(zhuǎn)移。二手房的均價從1月份的3420元／平方米降到4月份的2800元／平方米，商品房雖然從1季度的6253元／平方米降到5月份的6052元／平方米，但是比較而言，二手房價格的優(yōu)勢已經(jīng)顯露無疑，“71號令”會增加二手房的需求群體；第二，由于“71號令”的效應(yīng)，四環(huán)周邊區(qū)域高檔住宅的大量出現(xiàn)，使一部分高端客戶群完成置業(yè)升級，從而會使二手房(包括公房、二手商品房、二手經(jīng)濟適用房)的供給增加。這樣，將會使二手房的需求和供給都會有所上升，從而會使二手房的交易更加活躍。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析二手房市場將趨向健康二手市場短期影響小說到“71號令”對二手房市場的影響，鑫尊地產(chǎn)的觀點是：新政策對2004年下半年的二手房市場短期影響較小。這是因為新政策實施后會直接立即影響預(yù)售房屋的供應(yīng)量，進而影響預(yù)售房屋的供求關(guān)系和市場價格。但目前購買二手房的客戶群體和購買預(yù)售房屋的客戶群體是截然分開的，其購買需求不混淆交叉，購買目標也基本明確，因此不管預(yù)售房屋市場有何變化，短期內(nèi)對二手房屋的客戶群體影響不大，他們?nèi)匀粫x擇位置好、面積小、總價低、貨真價實的二手現(xiàn)房來購買。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析二手房市場將趨向健康二手房價格更加合理鑫尊地產(chǎn)認為：新政策對二手房市場的長期影響是巨大的，主要體現(xiàn)是會使二手房市場的交易價格更加合理和理性，業(yè)主的房屋會趨向保值和升值，二級市場趨向健康發(fā)展。原因有三：1.新政策的實施由于有較長時間的軟著陸期，大量的土地交易得以有時間順利完成，所以市場會平穩(wěn)地繼續(xù)前行，沒有升值或貶值的意外誘因存在；2.新政策會使大批有實力、沒關(guān)系的開發(fā)商開發(fā)出品質(zhì)優(yōu)良、價格合理的新樓盤，這樣以前開發(fā)的二手房會因本區(qū)域不斷涌現(xiàn)優(yōu)質(zhì)樓盤而提升區(qū)域價值。以前有些沒實力的開發(fā)商靠關(guān)系拿到優(yōu)質(zhì)地段，卻開發(fā)出質(zhì)次價低的樓盤，其產(chǎn)品因質(zhì)次而不斷貶值，并且會連累同地段的房產(chǎn)共同貶值；3.新政策有利于政府對房地產(chǎn)市場增強控制能力，土地會有規(guī)劃地進入市場，由于沒有過多預(yù)售房屋拉低市場價格，這樣二手房的價值就會得到正常體現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析行業(yè)洗牌實力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展小有實力者淡出大城市實力不濟者急于變現(xiàn)抽身外商躍躍欲試房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析實力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展但正因如此，優(yōu)質(zhì)的上市地產(chǎn)公司才更具優(yōu)勢。萬科就表示，其項目儲備主要是通過公開市場方式獲得的，所以“新政”對萬科的影響甚微；相反，隨著市場的規(guī)范和透明，公司已明顯感受到自己更有能力獲得項目發(fā)展用地；越來越多的項目公司正在努力尋求與萬科的合作機會，萬科也會將自身項目操作、市場運作、品牌等方面的整體優(yōu)勢更充分地發(fā)揮出來。據(jù)悉，公司目前土地儲備充沛，為未來三年的穩(wěn)定增長奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析小有實力者淡出大城市

華遠董事長任志強稱，目前一部分已意識到無利可圖的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略發(fā)展重心，未來將逐步淡出北京房地產(chǎn)市場。據(jù)任志強介紹，近日已有開發(fā)商開始從京滬等一線城市撤出，轉(zhuǎn)向開發(fā)成本更低的二線甚至三線城市。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析實力不濟者急于變現(xiàn)抽身

缺乏資金和經(jīng)營能力的小公司很可能被自行淘汰。據(jù)住總金帝開發(fā)公司的負責(zé)人稱，自住總金帝今年欲儲備一塊土地的消息傳出后，手中有地卻無力開發(fā)、通過各種途徑主動找上門的小企業(yè)已有數(shù)家，其中有些企業(yè)將在處理完剩余土地或項目后便退出房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析外商躍躍欲試“境外房地產(chǎn)資金進到大陸已有十幾年時間，面臨的最大問題還是政策問題。”“8·31”終止了協(xié)議出讓土地制度。協(xié)議出讓的交易行為讓市場缺乏透明度。透明度是市場經(jīng)濟的一大特色，更是吸引外資的重要元素，如果市場透明度不足，投資者連一些基本的土地成本數(shù)據(jù)都無法獲得，對一些穩(wěn)重的投資者來說就是很大風(fēng)險，絕對會影響到他們的投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)最重要的是資本運作，因此，“8·31”前后很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都改成了投資公司，房地產(chǎn)從低層次的開發(fā)到高層次的資本運營這是一個必然趨勢?！?·31”大限實際是房地產(chǎn)的第二次革命，單一的全流程的房地產(chǎn)開發(fā)商將被資本運營商取代，房地產(chǎn)將成為資本鏈條上的一個環(huán)節(jié)，外資終于有了進軍房地產(chǎn)市場的時機。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析短期負面影響

土地新政帶來商業(yè)地產(chǎn)陣痛期大多項目前途未卜商業(yè)地產(chǎn)項目土地成本原本就高于住宅，對于靠后期出租等方式收回成本的商業(yè)項目來說，60天內(nèi)交齊巨額土地出讓金無疑是被戴上了一道緊箍咒在商業(yè)地產(chǎn)銀根開始緊縮，信貸難度越來越大，開發(fā)商自有資金捉襟見肘的情況下，商業(yè)地產(chǎn)又遭遇8·31沖擊，其將何去何從？易鋪網(wǎng)CEO陳建明稱，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盲目求大，專業(yè)技能欠缺，既缺乏良好的專業(yè)化操作水平，又缺少強大的資金實力，基本處在襁褓期。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本還始終居高不下，有業(yè)內(nèi)人士呼吁，后8·31時代的商業(yè)地產(chǎn)亟待降低成本。8·31大限突然改變了土地供應(yīng)方式，所有土地都采取招拍掛方式出讓，且要求開發(fā)商必須在很短時間內(nèi)交齊所有土地出讓金，這對自有資金本來就少，并已習(xí)慣了在幾年內(nèi)交齊土地出讓金的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，無疑是一次重擊。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析潛在威脅另有人士指出，實行土地公開交易后，土地交易的市場化、透明化未必就一定到來。招標、拍賣、掛牌三種土地出讓方式中，連最公開的拍賣都可能做“串拍”、“壓拍”的手腳，而非想象中的價高者得、憑實力說話，何況土地掛牌、招標后面更有較大的“操作余地”。北京一位知名的開發(fā)商就曾說，其實只要在掛牌前跟土地交易部門充分“溝通”好，摘牌的可能性極大。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析社會文化人口人口增長率、人口結(jié)構(gòu)及人口遷移教育狀況收入分配消費觀念和消費結(jié)構(gòu)社會階層生活方式就業(yè)預(yù)期宗教民族性保護消費者運動結(jié)婚率文化及亞文化Back房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析生活方式：

現(xiàn)代的人們的生活方式變化已經(jīng)成了不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，這個時代也被冠以“新經(jīng)濟”“信息時代”的稱號，網(wǎng)絡(luò)，便捷，高速成了生活的必須。同時新的思維，新的思想，與眾不同成為新一代追求的目標。由此誕生了“SOHO”，這樣商住兩用的概念，既保留了居家舒適的氛圍，又滿足了工作的需要，而高速的網(wǎng)絡(luò)使一切成為現(xiàn)實。于是“SOHO”現(xiàn)代城，國內(nèi)第一個引入商住兩用概念的公寓，成為了90年代初當之無愧的贏家，也成了后來許多地產(chǎn)商競相追隨的項目。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析消費觀念和消費結(jié)構(gòu)：一方面，中國“買方置地”的傳統(tǒng)觀念古來有之。也是大多數(shù)普通百姓生活的基本的要求?！耙率匙⌒小敝小白　笔瞧渲胁豢扇鄙俚牟糠帧＿@對于人口數(shù)量如此龐大的中國來說，市場之大，需求之大，自不待言。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析

另一方面，隨著住房制度的改革，取消了福利分房制度，商品房成為主流，加之住房按揭的發(fā)展，信貸結(jié)構(gòu)的完善，人們不能享受福利分房的優(yōu)惠。同時，商品房的出現(xiàn)給人們更多的選擇，收入的提高，人們逐步接受了商品房，并且愿意以貸款方式提前消費，更為重要的是，人們對于房屋品質(zhì)，坐落，朝向，環(huán)境，便捷度有了更高的要求，這些需求促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷提高樓盤質(zhì)量，也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。具體解釋

房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析開發(fā)商為了滿足消費者對于環(huán)境的要求，在高檔住宅的建設(shè)中，充分利用了溫泉、地?zé)岬荣Y源。更有甚者自行建設(shè)人造河人造湖。如：碧水莊園2.開發(fā)商在房屋的設(shè)計上更人性化，考慮通風(fēng)、采光，同時考慮私密性，低密度要求，設(shè)計者在設(shè)計房屋時，往往會給消費者一個最適當?shù)氖覂?nèi)功能分區(qū)；同時，又充分考慮到業(yè)主個人愛好與需要，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中，房屋的四周均為承重墻，中間所有分隔為非承重墻，這樣業(yè)主可以自由設(shè)計。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析碧水輕波，綠野仙源，心靈棲息所

京城獨有3000畝687棟私家湖景宅邸，共享433畝

碧水莊園三期占地2300畝，只設(shè)計建造343棟獨體別墅，規(guī)劃設(shè)計的“之”字湖，宛如一條巨龍盤亙?nèi)跂|西，將343棟別墅馱在龍背之上，浩渺煙波中，又如長虹偃月點點倒映在水面。悠悠煙水，澹澹云山，建筑群在輕波蕩漾的湖水映襯下，溢彩流光。房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析社會階層：

開發(fā)商適于不同階層需求，開發(fā)不同類型、品質(zhì)、區(qū)位的住房。金領(lǐng)階層---別墅，townhouse，位于市郊，對環(huán)境要求高，要求精裝，大建面，高品位白領(lǐng)階層---高檔