物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理培訓

物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)-已建成投入使用的建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和

場地。物業(yè)管理

-受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，

對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、

衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維

護、修繕和養(yǎng)護，并向物業(yè)所有人和使用人提供

綜合性的有償服務。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施 建筑物本體及場地上的相關(guān)供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設(shè)備、設(shè)施，它們是構(gòu)成房屋建筑實體的有機組成部份。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理的意義

物業(yè)管理者按照一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術(shù)標準要求，對物業(yè)所有的公共設(shè)備、設(shè)施進行日常養(yǎng)護和維修，使物業(yè)所有的公共設(shè)備、設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)，并盡量保持其使用價值，與物業(yè)使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、安全、便捷的綜合服務。建筑物設(shè)備、設(shè)施分類暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施電氣設(shè)備、設(shè)施輔助設(shè)備、設(shè)施暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)；噴水沖洗機、洗地毯機、洗外墻機械；供冷系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、鍋爐(供熱)系統(tǒng)。電氣設(shè)備、設(shè)施高壓變電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、應急供電系統(tǒng)；消防報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控報警系統(tǒng)；通訊、視像、廣播、智能化網(wǎng)絡系統(tǒng)；垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯/貨梯；建筑物防雷及接地系統(tǒng)。輔助設(shè)備、設(shè)施油煙處理、潑水處理、噪聲處理；景觀噴泉、燈飾廣告設(shè)施；體育運動設(shè)施、健身器械、娛樂及游戲設(shè)施。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理目的給物業(yè)使用人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境；有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化；有效延長物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮；以最經(jīng)濟的壽命周期費用，獲取最大的設(shè)備、設(shè)施投資效益。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理的目標保持設(shè)備、設(shè)施的完好保障設(shè)備、設(shè)施“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”運行延長設(shè)備、設(shè)施壽命周期。管理者應具備的素質(zhì)有超前意識和憂患意識；有良好服務意識和技術(shù)素質(zhì)；有全面計劃管理意識；有全面質(zhì)量管理意識。設(shè)備運行管理的“八字”方針安全——通過對設(shè)備(設(shè)施)的維修管理，使物業(yè)使用人感舒適安全；可靠——設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)應按相關(guān)的規(guī)程實施，其內(nèi)容和質(zhì)量質(zhì)量應達到的標準，杜絕組織管理上的疏忽，保證設(shè)備無故障可靠運行。經(jīng)濟——加強維修工程成本管理，維修資金和維修定額管理；合理——合理安排人力、物力、財力，務求少花錢多保養(yǎng)，要制定詳細的維修計劃和方案；一﹒有良好的服務意識和技術(shù)素質(zhì)

設(shè)備管理者不但要具有堅實的理論基礎(chǔ)知識，還要具有良好的物業(yè)服務管理意識。不但熟悉本專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的性能，而且要有較強的處理實際問題能力。有良好技術(shù)素質(zhì)，才能應付和處理隨時可能發(fā)生的設(shè)備故障，才能發(fā)現(xiàn)和消滅設(shè)備事故于未然，使設(shè)備保持完好水平，確保物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)。設(shè)備管理者應具備的素質(zhì)二﹒有超前意識和憂患意識一位優(yōu)秀的設(shè)備管理者，要具有不斷進取，善于接受新事物和勇于創(chuàng)新改革的良好素質(zhì)。要經(jīng)常檢討設(shè)備管理，設(shè)備狀況。不斷改進管理，改進設(shè)備，提高技術(shù)水平和管理水平。對于新建的物業(yè)，要爭取超前介入設(shè)計，施工階段的工作，從物業(yè)管理的角度對設(shè)計、施工中的不合理，提出改進意見，使物業(yè)建成后，更能滿足物業(yè)管理的要求，更好地為業(yè)主服務。設(shè)備管理者應具備的素質(zhì)

三﹒全面計劃管理的水平

“三全管理”即：全面計劃管理、全面質(zhì)量管理和全面經(jīng)濟核算。全面計劃管理亦即“目標管理”?？煞譃槎唐?、中期、長期三種管理，具體要求如下：

a.短期計劃

短期計劃，一般是指月度工作計劃和季度工作計劃是物業(yè)日常全面管理的工作計劃。月度和租季度計劃要做到立項有據(jù)，目標明確，措施具體，限定完成時間，實施人員落實。短期計劃費用由管理費支出。設(shè)備管理者應具備的素質(zhì)

b.中期計劃

中期計劃是指年(半年)檢項目和計劃在三至五年內(nèi)規(guī)劃進行的項目計劃。

三至五年內(nèi)的規(guī)劃項目是指：設(shè)備更新及大檢修、建筑物的局部翻修和新增設(shè)施及設(shè)備項目，通過這些項目，可以提高物業(yè)檔次，保值或升值，其費用應由維修基金支出，但必須經(jīng)業(yè)主委員會批準。應該指出：中期計劃也包括設(shè)備的年檢(半年檢)項目，這部份中期項目的費用由管理費支付。設(shè)備管理者應具備的素質(zhì)

c.長期計劃 長期計劃是指物業(yè)的長遠規(guī)劃。一般是在五年以后實施的，應該由物業(yè)管理處提出規(guī)劃項目和可行性報告，經(jīng)業(yè)主委員會批準后，納入年度計劃安排﹐其費用由維修基金支出。設(shè)備管理者應具備的素質(zhì)

四﹒有全面質(zhì)量管理的意識

全面質(zhì)量管理是一項全面性的包括所有工作的質(zhì)量管理。一項工作的全過程和全公司的人員都要參加的質(zhì)量保証工作，是一項系統(tǒng)工程。

ISO9002也是一項質(zhì)量保証系統(tǒng)工程，是國際認可的工作質(zhì)量標準，它涉及到企業(yè)工作的各個方面，一個企業(yè)經(jīng)過ISO9002論証合格，就能得到國際認可，就可以和國際上其他國家的工作接軌，能提升企業(yè)的信譽和知名度，拓展國際工作空間，從而為企業(yè)帶來效益。

設(shè)備管理者應具備的素質(zhì)

所謂全過程的質(zhì)量管理是指物業(yè)管理工作的每一個環(huán)節(jié)，每一個人的工作，從任務下達，準備條件，實施和達到目標要求的全過程都要符合予定質(zhì)量標準，不會因為某工作環(huán)節(jié)而導致整個工作項目的失敗。

為了保證全面質(zhì)量管理達到理想的效果，就需要得到管理制度和工作標準予的以支持。設(shè)備管理者應具備的素質(zhì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理內(nèi)容設(shè)備、設(shè)施的基礎(chǔ)管理；設(shè)備、設(shè)施的安全管理；設(shè)備、設(shè)施的運行管理；設(shè)備、設(shè)施的維護管理；設(shè)備、設(shè)施的節(jié)能管理?；A(chǔ)管理組織架構(gòu)、管理文件；物業(yè)設(shè)備、設(shè)施原始資料；物業(yè)設(shè)備、設(shè)施現(xiàn)場資料。安全管理安全作業(yè)制度；設(shè)備、設(shè)施安全操作規(guī)程；設(shè)備、設(shè)施安全檢查制度。運行管理設(shè)備、設(shè)施運行操作；設(shè)備、設(shè)施運行監(jiān)控；設(shè)備、設(shè)施巡視檢查。運行巡視檢查“八要決”看—設(shè)備、設(shè)施外觀有否異常；聽—設(shè)備、設(shè)施運行聲音；聞—設(shè)備、設(shè)施有否異味；摸—設(shè)備、設(shè)施運行溫感、震感；測—設(shè)備、設(shè)施各種參數(shù)；查—設(shè)備、設(shè)施運行標準；比—設(shè)備、設(shè)施運行數(shù)據(jù)的差異；記—設(shè)備、設(shè)施巡檢檢查的情況。＜看、聽、摸、聞、查、測、比、記＞是用眼、耳、鼻、手加上專業(yè)技術(shù)手段進行巡視檢查，以及時發(fā)現(xiàn)問題迅速找到原因，將故障或事故消滅于萌芽狀態(tài)之中。

看：(1)看設(shè)備外觀有無異常：滲(水、油)、漏(水、 油)、滴(水、油)、松、散、變形、移位、缺、鏽、灼痕(爬弧放電)、電暈(高壓電纜頭)、熱 痕(發(fā)熱變色)煙塵、標志脫落、防火門是否能 自動關(guān)閉，消防栓是否有人動用或漏水，安全 設(shè)施有否損壞、丟失； (2)看設(shè)備周連有無：雜物、易燃、易爆、易揮發(fā) 性化學物品等，影響設(shè)備工作的物體，可能造成設(shè)備產(chǎn)生不安全的因素、狀況。

設(shè)備巡視檢查“八字訣”

聽：(1)運轉(zhuǎn)聲音是否正常，節(jié)奏是否有變；

(2)有無異常的滴水聲，其它不正常的震動聲及放電聲；

(3)消防管道的流水聲(管道正常時應無聲)；

(4)環(huán)境有無與平時不同的聲音；

(5)風管漏風嘶嘶聲；

(6)在聲音吵雜環(huán)境可用一軟管，一頭貼耳，一頭移動，可以清楚，準確聽局部聲音情況(聽診器作用)；

聞：(1)有無燃物焦臭味；

(2)有無化學物品特殊味；

(3)有無一種因高溫產(chǎn)生的特別味；

(4)有無與正常時無關(guān)的氣味。

設(shè)備巡視檢查“八字訣”

摸：注意在操作時須先對觸摸物驗電，而后先用 手背試摸后，再用手指、掌心觸摸。

(1)用手對設(shè)備測溫，下列謹供參考，因各人手感 溫度不同，最好自己先測試一下感覺：37--38℃可長時觸摸感覺到熱；40℃左右可長時間觸摸，但有點難受；45℃左右感覺很熱，可短時觸摸；

70℃以上感覺湯手，一觸即縮回。

(2)手壓設(shè)備感覺震動狀況，尋找不正常的震動源；

(3)用手持短木棒，觸壓某一部分，根據(jù)聲音與手感的感覺可查到松動的震聲源。

查：(1)查儀表指示與正常要求值是否一致；

(2)查清看、聽、聞、摸所發(fā)現(xiàn)的問題；

(3)查記錄、原始數(shù)據(jù)；

設(shè)備巡視檢查“八字訣”

測：測量各種參數(shù)值，例：電流、絕緣電阻、水壓、風壓、溫度、限位等各種物理量與化學量值。

比：(1)設(shè)備正常使用中的數(shù)據(jù)與不正常的數(shù)據(jù)比較；

(2)正常設(shè)備與檢查中設(shè)備的比較﹔

(3)本設(shè)備的原始記錄數(shù)據(jù)與檢查時的比較。

記：(1)記錄：將巡視檢查的真實情況、問題的發(fā)現(xiàn)、處理、報告情況、時間、結(jié)果、交接，并將記錄對應存入分類的檔案中；

(2)熟記：平時應該熟悉設(shè)備狀況、工作原理、動作要求等并深深地記在腦海里，遇到設(shè)備出現(xiàn)問題可快速反應與判斷。

設(shè)備巡視檢查“八字訣”維護管理

完善之保養(yǎng)及維修，會令物業(yè)保值甚至增值。日常養(yǎng)護、定期檢修、計劃保養(yǎng)；故障維修、緊急搶修；預防維修、更新改造。設(shè)備維擭管理的內(nèi)容(1)衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司與房單位要負責管區(qū)范圍內(nèi)的計劃養(yǎng)護、零星保修和改善添裝任務；水、電表的供應和修理要由自來水公司、供電公司辦理。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應按本單位規(guī)定期限及修理，人為損壞則要由住用者自費修理。(2)水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)。每月或每季度保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者更新計劃。消防設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。對消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)試水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、堵塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應采取定期試泵的措施。設(shè)備維擭管理的內(nèi)容暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。按冬季供暖期鍋爐生火前和?；鸷髮ε瘹庠O(shè)備進行兩次全面檢查、維修、養(yǎng)護，以及做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作；對其他特種設(shè)備，按季度專人負責管理、維修、養(yǎng)護。電梯設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。對電梯設(shè)備按專業(yè)分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運行電梯發(fā)生故障必須急修時，也要由保養(yǎng)組或廠家的專業(yè)人員負責，隨叫隨到進行搶修。電梯設(shè)備的大修更新，則要由專業(yè)力量或者發(fā)包給電梯修理廠進行。設(shè)備維護管理的要求(1)

設(shè)備日常保養(yǎng)是以設(shè)備操作人員為主，主要是對設(shè)備實施清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性的保養(yǎng)措施。(2)操作人員定機保養(yǎng)，做好班前交接，瞭解設(shè)備運行情況，檢查設(shè)備各部位的清潔和潤滑，空運轉(zhuǎn)檢驗油標、 油位、壓力表、溫度表、指示信號、保險裝置、各系 統(tǒng)安全裝置，正常後方可投入使用。(3)操作中要集中思想，合理使用設(shè)備，嚴格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時調(diào)整和緊固松動的機件。設(shè)備維護管理的要求下班前或停機前，一般須留一定時間對設(shè)備 進行清掃、擦試、注油、整理、潤滑、切斷電源。(5)專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設(shè)備，機器運轉(zhuǎn)是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時，幫助操作人員及時處理、排除。三嚴嚴格管理好設(shè)備及安全防擭裝置，確保完好無損，線路路平直整齊，接線端及線口不外露，開關(guān)及防擭端蓋完好無缺，各種工具附件放置整齊，各種標示清晰醒目美觀。嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，遵守交接班制度、工作制度，節(jié)約能源，降低物耗。嚴格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度，做好設(shè)備、設(shè)施維擭保養(yǎng)工作，有詳細完整的檢查、保養(yǎng)項目內(nèi)容及檢測數(shù)據(jù)記錄。設(shè)備運行操作和維擭人員必須做到“三嚴、四會”

四會會使用專業(yè)設(shè)備，熟悉設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)、性能、能熟練操作。會保養(yǎng)設(shè)備，使設(shè)備保持無灰塵、無油污，鐵見本色，漆見光，管轄范圍環(huán)境清潔。會檢查設(shè)備，確保管轄的設(shè)備性能良好、操作靈敏可靠。會排除故障，能正確判斷故障先兆及導致原因，掌握故障排除方法，準確及時修復。設(shè)備運行操作和維擭人員必須做到“三嚴、四會”完好之考核標準三干淨—設(shè)備設(shè)施干凈、機房干凈、工作場地

干凈；四不漏—不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水；五良好—密封良好、潤滑良好、性能良好、緊

固良好、調(diào)整良好。計劃保養(yǎng)維修

對建筑物本體及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施，定期進行檢查和測試，及時地進行保養(yǎng)和維修，以保證建筑物及其設(shè)備、設(shè)施的完好，有效延長其使用壽命。

設(shè)備故障的規(guī)律初期故障期；偶發(fā)故障期；磨損故