地產(chǎn)成本管理管控規(guī)章制度1

萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）

萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）

一、總則

二、房地產(chǎn)成本管理管控管控職責(zé)

一）集團(tuán)總部的成本管理管控管控職責(zé)

二）開發(fā)企業(yè)的成本管理管控管控職責(zé)

三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控

一）成本監(jiān)控系統(tǒng)

二）成本監(jiān)控的要求

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

四）施工過程的成本控制

五）工程材萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）料及設(shè)備管

一、總則

二、房地產(chǎn)成本管理管控管控職責(zé)

一）集團(tuán)總部的成本管理管控管控職責(zé)

二）開發(fā)企業(yè)的成本管理管控管控職責(zé)

三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控

一）成本監(jiān)控系統(tǒng)

二）成本監(jiān)控的要求

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

四）施工過程的成本控制

五）工程材料及設(shè)備管理管控管控

六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

七）工程結(jié)算管理管控管控

八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

五、附則

萬科企業(yè)XX

房地產(chǎn)成本管理管控管控制度

討論稿）

一、總則

1為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競爭力，根據(jù)國

家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理管控管控的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)I,

制定本制度。

2成本管理管控管控的基本原則是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前

提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，鳧高經(jīng)濟(jì)效益為目的

3成本監(jiān)控的任務(wù)是遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制,

完善成本管理管控管控基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成

本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)成本管理管控管控職責(zé)

一）集團(tuán)總部的成本管理管控管控職責(zé)

結(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好相關(guān)相關(guān)

項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。

5建立成本信息監(jiān)控萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）中心，及

時(shí)收集各相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)管理管控管控層提供充

分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。

6組織集團(tuán)成本管理管控管控的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研

修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理管控管控意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本

管理管控管控經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理管

控管控水平的提高。

7根據(jù)管理管控管控的需要，派出審計(jì)小組對(duì)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本進(jìn)行

階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理

管控管控的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目收益情況，考

核相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。

8逐步推行成本管理管控管控及其信息交流電腦化，搞好成本管理管

控管控的綜合服務(wù)。

二）開發(fā)企業(yè)的成本管埋管控管控職責(zé)

1認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理管控管控制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管

理管控管控制度，并臼覺接受總部監(jiān)督。

2根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定相關(guān)相關(guān)項(xiàng)

目開發(fā)相關(guān)相關(guān)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建

議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)

審批程序。

3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)合適的合適

的方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，

又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。

4客觀、認(rèn)真地進(jìn)行相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目

成本費(fèi)用相關(guān)相關(guān)計(jì)劃，確定相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成

本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。

5遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)

行相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成

本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

6正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)

系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制相

關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

7組織相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地

反映相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)

資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。

8熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等

成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性,

努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

9定期或不定期分析成萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）本結(jié)構(gòu)、

差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將

分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。

三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控

一）成本監(jiān)控系統(tǒng)

1根據(jù)集團(tuán)的管理管控管控體制，集團(tuán)建立總部以管理管控管控監(jiān)控

為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行

總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行

機(jī)制。

2各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。

3各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理管控管控需要和相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)

置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理管控管控職能部門或崗位，保

證成本控制工作的順利進(jìn)行

二）成本監(jiān)控的要求

制度建設(shè)

1根據(jù)管理管控管控的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾

方面合適的合適的內(nèi)容的成本管理管控管控制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案:

?成本管理管控管控責(zé)任制及監(jiān)控程序；

?相關(guān)相關(guān)計(jì)劃管理管控管控制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理管

控管控辦法）

?招、投標(biāo)管理管控管控制度;

?合同合約合約管理管控管控制度；

?工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交）管

理管控管控制度;

?預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付）管

理管控管控地篁；

?費(fèi)用控制制度;

?材料設(shè)備管理管控管控制度。

以上制度,各單位可分別制定也可綜合制定。

2集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）各開發(fā)

企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理

管控管控制度。

相關(guān)相關(guān)計(jì)劃管理管控管控

1各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本相關(guān)

相關(guān)計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核相關(guān)相關(guān)計(jì)劃的執(zhí)行情況：

?開發(fā)產(chǎn)品成本相關(guān)相關(guān)計(jì)劃（按完全成本口徑）

?期間費(fèi)用相關(guān)相關(guān)計(jì)劃；

?降低成本技術(shù)組織措施相關(guān)相關(guān)計(jì)劃。

2成本相關(guān)相美計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依

據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量

數(shù)據(jù)化、圖表化。

3各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、

相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。

分析檢查

1各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本

的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)

驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是

?相關(guān)相關(guān)計(jì)劃及其執(zhí)行情況；

?實(shí)際成本與預(yù)算成本、相關(guān)相關(guān)計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因;

?分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策；

評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。

2集團(tuán)總部根據(jù)管理管控管控需要，應(yīng)按相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目就成本控制情

況進(jìn)行分析檢查。

信息交流

1應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括：

相美相關(guān)項(xiàng)目基本情況；

?按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）報(bào)的

成本核算報(bào)表；

?成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；

?當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目、合適的合適的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)

及政策的適用期限、收費(fèi)部門。

2按例外管理管控管控原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)

隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：

?當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；

?成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或

相關(guān)相關(guān)計(jì)劃成本30%以上的相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目、事件（包括停工、嚴(yán)

重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、相關(guān)相關(guān)計(jì)劃外增減相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽

證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目、事件）

?合作條件更改；

?補(bǔ)交地價(jià)。

3各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1各單位新相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和

詳細(xì)的可行性研究報(bào)告》并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?？尚行匝芯?/p>

報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、

合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)合適的合適的方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)

定位等基礎(chǔ)合適的合適的內(nèi)容外，還須包括以下合適的合適的內(nèi)容:

?成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

?投資及效益測(cè)算、利潤體現(xiàn)安排；

?稅務(wù)環(huán)境及其影響；

?資金相關(guān)相關(guān)計(jì)劃；

?競投合適的合適的方案》僅限招標(biāo)、拍賣相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目）

?投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

?相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）

2可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。

3若相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)

生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立

項(xiàng)申請(qǐng)》

4招標(biāo)或拍賣相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的競價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合

作建房相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成

本。

5招標(biāo)、拍賣合同合約合約或合作開發(fā)合同合約合約應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律

師審核后正式簽署。

二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：

?能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

?需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)合適的合適的方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)）

應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)合適的合適的方案聽證會(huì)”

審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施

工圖設(shè)計(jì)）每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》并

在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方

的建造成本概（預(yù)）算》確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下

一階段的設(shè)計(jì)。

3施工圖設(shè)計(jì)合同合約合約應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求

的條約條約條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算》原則上不得突破

我方編制的建造成本預(yù)算》

4設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的

技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理管控管控

成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行

修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1除壟斷性質(zhì)的工程相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位,

不得指定。

2主體施工單位的選擇萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)），必須

采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

3應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小

組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)合適的合適的內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具

體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)

實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目和施工管理管控管控水平等

進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面

評(píng)估意見。

4同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。

5凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)

招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。

6零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中：綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)

價(jià)等進(jìn)行選擇。

7壟斷性質(zhì)的工程相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)

協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8施工合同合約合約談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人

員，合同合約合約條件必須符合招標(biāo)條件，合同合約合約條約條約條

款及合適的合適的內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同合約合

約就開工。

9應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。

10出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

四）施工過程的成本控制

現(xiàn)場(chǎng)簽證

1現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同合約合約及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由合約合約甲

方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理管控管控人員共同

簽名，其中合約合約甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)

把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。

3現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，事后五日內(nèi)辦理完畢,

嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證合適的合適的內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了

涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可

預(yù)見費(fèi)的工程相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，施工過程中不得辦理任何簽證。萬科

地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）

5因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變

更審批表》并編制預(yù)算,經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，

方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同合約合約,

明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位

根據(jù)自身實(shí)際情況確定。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資

格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位

和供貨商無利益關(guān)系。

2工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)

質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情

況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)

可的書面處理合適的合適的方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理合適的合

適的方案應(yīng)一并存檔備案。

3應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、

預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)

驗(yàn)收簽證的應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程

驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)瑪案。

工程進(jìn)度款

1原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)

的15%并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料

款。

2工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

?施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度相關(guān)相關(guān)計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;

?工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同合約合約及進(jìn)度相

關(guān)相關(guān)計(jì)劃，審核工程進(jìn)度合適的合適的內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)

及隱蔽工程部分須提供照片）工程質(zhì)量證明等資料；

?預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；

?經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3應(yīng)要求施工單位在方萬租地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）開戶銀

行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提

供便利。

4工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留

至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

五）工程材料及設(shè)備管理管控管控

1相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理管控管控部門應(yīng)及時(shí)列出所

需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供,

并在工程施工承包合同合約合約中加以明確：

2合約合約甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的有進(jìn)口免稅相關(guān)相關(guān)訂劃指

標(biāo)的有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供

或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

4應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或

造成窩工現(xiàn)象。

5甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要

設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿

足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

?能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

?愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

?能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

?售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6工程管理管控管控部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)

格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管c對(duì)

不符合要求的應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7采購合同合約合約》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)

量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的供貨商必須承擔(dān)索

賠責(zé)任。

8各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相

分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9對(duì)于乙供材料和設(shè)備萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）,方必

須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板,

進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)

要求出具檢驗(yàn)合格證。

10材料的代用應(yīng)由工程管理管控管控部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)

理單位通過，審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同合約合約、供貨廠家或商

檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理管控管控部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明

以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無俁后，方能辦理結(jié)算。

六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1單項(xiàng)工程和相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自臉、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才

能移交。

2設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理管控管控部門必須參加工程結(jié)

構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)

理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。

3凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、

裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原

因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的要按合同合約合約追究其責(zé)

任。

4工程移交后，應(yīng)按施工合同合約合約有關(guān)條約條約條款和物業(yè)管理

管控管控規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》以明確施工單位的

保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約

定）及處罰措施等。

5采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其

費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6合約合約甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程

承包合同合約合約中便明確有合同合約合同乙方承擔(dān)。

七）工程結(jié)算管理管控管控

工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

?符合合同合約合約（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條約條約條款的規(guī)定；

?具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；

?相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊

備；

?工程遺留問題己處理完畢；

?施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。

2工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供

的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。

3點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。

4審算部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造

價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國家有關(guān)

部門進(jìn)行復(fù)審。

5編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)

算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)。

6審算部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理管控管控，進(jìn)行

“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和

意見。

7審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、

代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同合約合約詳細(xì)審核并編制工程

財(cái)務(wù)決算書。

八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售

承諾事項(xiàng)清單》逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并為照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核;

對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入相關(guān)相關(guān)項(xiàng)

目完全成本范圍內(nèi)。銷售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)各開

發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。

2銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等相

關(guān)相關(guān)項(xiàng)目時(shí).，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后

方可實(shí)施。

3應(yīng)盡可能縮短相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證

向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；市場(chǎng)和經(jīng)營條

件許可的情況下，應(yīng)注意加快相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積

壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

4各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）、競爭、

平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作

伙伴的關(guān)系。

五、附則

1本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企'也應(yīng)根

據(jù)本單位的具體情況和相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定

本單位的成本管理管控管控制度或管理管控管控辦法，實(shí)際工作中不

斷完善，并報(bào)總部備案。

埋

六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

七）工程結(jié)算管理管控管控

八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

五、附則

萬科企業(yè)XX

房地產(chǎn)成本管理管控管控制度

討論稿）

一、總則

1為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競爭力，根據(jù)國

家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理管控管控的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)I,

制定本制度。

2成本管理管控管控的基本原則是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前

提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，鳧高經(jīng)濟(jì)效益為目的

3成本監(jiān)控的任務(wù)是遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制,

完善成本管理管控管控基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成

本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)成本管理管控管控職責(zé)

一）集團(tuán)總部的成本管理管控管控職責(zé)

1制定、修正集團(tuán)成本管理管控管控制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建

立完善本單位成本管理管控管控制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成

本實(shí)萬科地產(chǎn)成本管理管控管控制度（轉(zhuǎn)）行制度監(jiān)控。

2進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提

供、反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)管理管控管控層作決策參考；保持對(duì)國

家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理管控管控環(huán)境的解，協(xié)助房地產(chǎn)公司

爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。

3組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證,

按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助

房地產(chǎn)公司做好相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重

點(diǎn)是

?立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；

?市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；

?投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；

?投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求；

?投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。

4、跟蹤、落實(shí)各相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本相關(guān)相關(guān)計(jì)劃及其執(zhí)行情況，

適時(shí)了解各相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、

總結(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好相關(guān)相

關(guān)項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)

資料?，為集團(tuán)管理管控管控層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求

將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。

6、組織集團(tuán)成本管理管控管控的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交

流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理管控管控意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)

外成本管理管控管控經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本

管理管控管控水平的提高。

7、根據(jù)管理管控管控的需要，派出審計(jì)小組對(duì)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成

本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成

本管理管控管控的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目收益情

況，考核相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指

標(biāo)。

8、逐步推行成本管理管控管控及其信息交流電腦化，搞好成本

管理管控管控的綜合服務(wù)。

二）開發(fā)企業(yè)的成本管理管控管控職責(zé)

1、認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理管控管控制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位

成本管理管控管控制度，并自覺接受總部監(jiān)督。

2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定相關(guān)

相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)相關(guān)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出

立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履

行立項(xiàng)審批程序。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)合適

的合適的方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合

規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。

4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制相關(guān)相

關(guān)項(xiàng)目成本費(fèi)用相關(guān)相關(guān)計(jì)劃，確定相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的

目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。

5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)

成本實(shí)行相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本、

變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本

范圍內(nèi)。

6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之

間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格

控制相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資

回報(bào)率。

7、組織相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、

動(dòng)態(tài)地反映相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表

等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。

8、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額

水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)

見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其

效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)部。

三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控

一）成本監(jiān)控系統(tǒng)

1、根據(jù)集團(tuán)的管理管控管控體制，集團(tuán)建立總部以管理管控管

控監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。

實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的

運(yùn)行機(jī)制。

2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程

監(jiān)控。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理管控管控需要和相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際情

況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理管控管控職能部門或崗

位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行

二）成本監(jiān)控的要求

制度建設(shè)

1、根據(jù)管理管控管控的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括

以下幾方面合適的合適的內(nèi)容的成本管理管控管控制度，并報(bào)集團(tuán)總

部備案：

?成本管理管控管控責(zé)任制及監(jiān)控程序；

?相關(guān)相關(guān)計(jì)戈!管理管控管控制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理

管控管控辦法）

?招、投標(biāo)管理管控管控制度；

?合同合約合約管理管控管控制度；

?工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交）

管理管控管控制度；

?預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付）

管理管控管控制度；

?費(fèi)用控制制度；

?材料設(shè)備管理管控管控制度。

以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。

2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，此基礎(chǔ)上，逐

步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理管控管控制度。

相關(guān)相關(guān)計(jì)劃管理管控管控

1、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本

相關(guān)相關(guān)計(jì)央J,并跟蹤、檢查、考核相關(guān)相關(guān)計(jì)劃的執(zhí)行情況：

?開發(fā)產(chǎn)品成本相關(guān)相關(guān)計(jì)劃（按完全成本口徑）

?期間費(fèi)用相關(guān)相關(guān)計(jì)劃；

?降低成本技術(shù)組織措施相關(guān)相關(guān)計(jì)劃。

2、成本相關(guān)相關(guān)計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策

為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行,

盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約

額、相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。

分析檢查

1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)

成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總

結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是

?相關(guān)相關(guān)計(jì)戈!及其執(zhí)行情況;

?實(shí)際成本與預(yù)算成本、相關(guān)相關(guān)計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；

?分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策；

評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。

2、集團(tuán)總部根據(jù)管理管控管控需要，應(yīng)按相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目就成本控

制情況進(jìn)行分析檢查。

信息交流

1、應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括：

相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目基本情況；

?按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；

?成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；

?當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目、合適的合適的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依

據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。

2、按例外管理管控管控原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦

法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：

?當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；

?成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成

本或相關(guān)相關(guān)計(jì)劃成本30%以上的相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目、事件（包括停工、

嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、相關(guān)相關(guān)計(jì)劃外增減相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)

簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目、事

件）

?合作條件更改；

?補(bǔ)交地價(jià)。

3、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)I。

四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、各單位新相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)

示》和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告》并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?？尚?/p>

性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作

方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)合適的合適的方案、開發(fā)節(jié)

奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)合適的合適的內(nèi)容外，還須包括以下合適的合適

的內(nèi)容：

?成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

?投資及效益測(cè)算、利潤體現(xiàn)安排；

?稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金相關(guān)相關(guān)計(jì)劃;

?競投合適的合適的方案》僅限招標(biāo)、拍賣相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目）

?投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

?相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。

2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交集

團(tuán)總部。

3、若相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵

因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部

提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》

4、招標(biāo)或拍賣相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的競價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限

價(jià)；合作建房相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資

金成本。

5、招標(biāo)、拍賣合同合約合約或合作開發(fā)合同合約合約應(yīng)經(jīng)集團(tuán)

總部律師審核后正式簽署。

二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原

則:

?能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成;

?需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)

確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)合適的合適的方案（必須包括建造成本控制總

體目標(biāo)）應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)合適的合適的方案

聽證會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)

初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）

算》并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編

制我方的建造成本概（預(yù)）算》確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此

控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同合約合約應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用

量要求的條約條約條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算》原則上不

得突破我方編制的建造成本預(yù)算》

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施

工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理管

控管控成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單

位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)

單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)

工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)合適的合適的內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳

細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、

經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目和施工管理管控管控水

平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出

書面評(píng)估意見。

4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低

的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目若采取

邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字

備忘。

6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力

量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)

行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8、施工合同合約合約談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的

專業(yè)人員，合同合約合約條件必須符合招標(biāo)條件，合同合約合約條約

條約條款及合適的合適的內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同

合約合約就開工。

9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。

10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

四）施工過程的成本控制

現(xiàn)場(chǎng)簽證

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同合約合約及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由合約

合約甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理管控管控人

員共同簽名，其中合約合約甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工

量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制

定。

3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，事后五日內(nèi)辦理

完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證合適的合適的內(nèi)容、原因、工程量必須清

楚明了涂改后的簽證及復(fù)卬件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或

不可預(yù)見費(fèi)的工程相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的應(yīng)填寫《設(shè)

計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)

可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同合

約合約，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各

開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有

合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施

工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一

旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交

事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢

部門認(rèn)可的書面處理合適的合適的方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理合

適的合適的方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須

由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。

凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱

蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程

造價(jià)的15%并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付

備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

?施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度相關(guān)相關(guān)計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月

報(bào)表；

?工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同合約合約及進(jìn)

度相關(guān)相關(guān)計(jì)劃，審核工程進(jìn)度合適的合適的內(nèi)容和完工部位（主體

結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）工程質(zhì)量證明等資料；

?預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量；

?經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3、應(yīng)要求施工單位在方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融

洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款,

預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

五）工程材料及設(shè)備管理管控管控

1、相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理管控管控部門應(yīng)及時(shí)

列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和

乙供，并在工程施工承包合同合約合約中加以明確：

2、合約合約甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的有進(jìn)口免稅相關(guān)相關(guān)計(jì)

劃指標(biāo)的有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行

甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止

積壓或造成窩工現(xiàn)象。

5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可

在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間

均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

?能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；

?愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

?能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

?售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程管理管控管控部門對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)

量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保

管。對(duì)不符合要求的應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7、采購合同合約合約》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)

量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的供貨商必須

承擔(dān)索賠責(zé)任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收

保管相