房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1、房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）

2、地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

3、房地產(chǎn)是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

基礎(chǔ)知識(shí)3、房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑以及租售經(jīng)營(yíng)的行為過(guò)程。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一覽表基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。1、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度二、土地2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年基礎(chǔ)知識(shí)類別代號(hào)類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地※城市用地基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)※取得土地使用權(quán)

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)基礎(chǔ)知識(shí)※國(guó)有土地的出讓流程招標(biāo)招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)流程評(píng)標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人?；A(chǔ)知識(shí)拍賣拍賣方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人）。拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；

（五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

基礎(chǔ)知識(shí)掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。基礎(chǔ)知識(shí)協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。劃拔劃拔方式概念指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為?；A(chǔ)知識(shí)出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無(wú)償有期限限制有期限限制一般無(wú)期限限制基礎(chǔ)知識(shí)※出讓方式的適用范圍招標(biāo)拍賣掛牌交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場(chǎng)所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短長(zhǎng)復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書(shū)

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)格價(jià)格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件土地用途無(wú)特別限制及要求土地用途無(wú)特別限制及要求基礎(chǔ)知識(shí)※招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同土地的使用年限住宅70年；商業(yè)40年；科教文衛(wèi)、工業(yè)、綜合用地50年；加油站20年商品房由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)；（2）是一種商品；（3）有利潤(rùn)?，F(xiàn)房和期房

已通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn)收，并有驗(yàn)收證明即可交付使用入住叫現(xiàn)房，反之叫期房。

印花稅是對(duì)商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書(shū)立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。商品房買賣雙方按照總房款的萬(wàn)分之三進(jìn)行交付。征收單位是當(dāng)?shù)氐牡囟惒块T。基礎(chǔ)知識(shí)公共維修基金

是指住宅樓房的公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。一般由開(kāi)發(fā)商代收交由政府相關(guān)部門，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一支配使用。

契稅及稅率

當(dāng)土地、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定的價(jià)格的一定比例，向受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。稅率：住宅144平方米以上的按總房款的4％征收；住宅144平方米以下的按總房款的2％征收；商業(yè)用房按照總房款的4％征收；基礎(chǔ)知識(shí)

五證、兩書(shū)

五證是指要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房銷售，必須持有：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》

兩書(shū)是指在工程完工后，經(jīng)地區(qū)質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督部門驗(yàn)收合格，要發(fā)給客戶：

《住房質(zhì)量保證書(shū)》《住房使用說(shuō)明書(shū)》住宅質(zhì)量保證書(shū)主要內(nèi)容是房屋的質(zhì)量和保修期限。住宅使用說(shuō)明書(shū)主要內(nèi)容是：（1）房屋位置圖（2）平面結(jié)構(gòu)圖（3）室內(nèi)設(shè)備配制圖（4）供排水管網(wǎng)圖（5）墻電路圖（寬帶、智能化、強(qiáng)、弱電分布圖）（6）采暖設(shè)備圖?；A(chǔ)知識(shí)建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和。包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.2米（含2.2米）的永久性建筑物。

生地

指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。

熟地

指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。

三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。

七通一平是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上下水通、雨污排水通、電力、通訊通、熱力通、燃?xì)馔?、路通；以及?chǎng)地平整?；A(chǔ)知識(shí)房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。建筑物以其結(jié)構(gòu)類型的不同，可以分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)四大類。

磚木結(jié)構(gòu)

即指用磚墻、磚柱、木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑。這種結(jié)構(gòu)建造簡(jiǎn)單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低.像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等

磚混結(jié)構(gòu)即用磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，這是之前在住宅建設(shè)中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。通常我們見(jiàn)到的6層左右的普通住宅樓即是這種類型。

鋼筋混凝土

即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋及混凝土澆灌而成此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)目前小高層通常采用框架結(jié)構(gòu)，高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)

基礎(chǔ)知識(shí)

鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價(jià)格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫(xiě)字樓賓館采用，或在工業(yè)建筑上采用。

基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)低層建筑多層建筑小高層建筑（非規(guī)范性）高層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層1-3F。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。4-6F。高度大于24米的建筑即為高層建筑。這種產(chǎn)品類型是沒(méi)有專業(yè)的學(xué)術(shù)規(guī)定的，它的產(chǎn)生主要是因建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，11層以上的住宅要求設(shè)兩部電梯，于是小區(qū)的規(guī)劃上介于成本因素的考慮往往會(huì)設(shè)計(jì)出容積率較高的只用使用一部電梯的住宅形式，這就是小高層的誕生。低層住宅：建筑層數(shù)1—3層的住宅多層住宅：建筑層數(shù)4—6層的住宅小高層住宅：建筑層數(shù)7—11層的住宅高層住宅：建筑層數(shù)12—100米以下的住宅超高層住宅：建筑高度大于100米基礎(chǔ)知識(shí)躍式復(fù)式錯(cuò)層

一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。人們常常把影視作品中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。其實(shí)那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅是完全不同的兩個(gè)概念。簡(jiǎn)單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅，如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見(jiàn)上層的場(chǎng)面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。

是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算?；A(chǔ)知識(shí)同樣對(duì)躍層及復(fù)式也有不同的注解復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為5--5.4米，而一般躍層式為5-6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。復(fù)式住宅有一些優(yōu)缺點(diǎn)：①平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；但一層層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；②戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)；但室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。躍層住宅躍層住宅是指住宅占有上下兩個(gè)樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助空間用戶可以分層布置，上下層之間不通過(guò)公共樓梯而采用戶都內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層住宅有一些優(yōu)點(diǎn)：①每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小?；A(chǔ)知識(shí)但現(xiàn)在所謂LOFT所指的是那些“由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間”，這個(gè)含義誕生于紐約SOHO區(qū)。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開(kāi)的空間，具有流動(dòng)性、開(kāi)放性、透明性、藝術(shù)性等特征！在二十世紀(jì)九十年代以后，LOFT成為一種席卷全球的藝術(shù)時(shí)尚?；A(chǔ)知識(shí)容積率指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與總占地面積的比值。地下停車場(chǎng)、架空開(kāi)放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率的時(shí)可不記入，它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高，并側(cè)面反映出生活的舒適度。

建筑密度

居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與占地面積的比值。它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

總占地面積開(kāi)發(fā)商辦理土地使用手續(xù)時(shí)，經(jīng)指界測(cè)量確定并辦理手續(xù)的面積，就是紅線內(nèi)的土地面積總和。

總建筑面積總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。基礎(chǔ)知識(shí)綠化覆蓋率（綠化率）

是指綠化垂直投影面積之和與總占地面積的比率。相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

綠地率

居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的面積總和與總占地面積的比率。區(qū)別與綠化率。在涉及計(jì)算時(shí)也要求距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。

綠化覆蓋率（綠化率）＞綠地率

得房率

套內(nèi)建筑面積和套建筑面積（銷售面積）的比率。多層的得房率一般是85--88％，帶電梯的小高層一般是70--75％，連排別墅的一般是98％，獨(dú)棟別墅是100％。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e基礎(chǔ)知識(shí)套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個(gè)人私有；與套內(nèi)使用面積相比，更能完事地反映買房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。分為共用墻及非共用墻兩種：1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）封閉式陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）挑陽(yáng)臺(tái)（凸陽(yáng)臺(tái)）按其水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；基礎(chǔ)知識(shí)

公攤面積各產(chǎn)權(quán)主體共同占有使用的建筑面積，指各套以外為各用戶共同使用，不可分割的建筑面積。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e范圍：套門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、電梯機(jī)房、水箱間等。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓ㄖ娣e計(jì)算公式如下：公攤面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和基礎(chǔ)知識(shí)開(kāi)間：房子的寬，房屋內(nèi)左墻皮到右墻皮之間的距離。進(jìn)深：房子的長(zhǎng)，一間獨(dú)立得房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的距離。層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。業(yè)主：物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。（房地產(chǎn)在香港稱之為物業(yè)）物業(yè)管理公司：專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立的法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。四大職能：保安、保潔、綠化和公共設(shè)施的維修維護(hù)?；A(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)用地紅線道路紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩側(cè)建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果?；A(chǔ)知識(shí)房屋層數(shù)建筑高度

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。建筑間距

兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定銀行按