【房企融資】貝殼研究院4月融資月報(2022年)

@貝殼研究院房企融資月報(2022-04)4月利好政策密集輸出

后期債市有望加速修復(fù)核心結(jié)論：2022年1-4月房企境內(nèi)外發(fā)債2350億元，同比下降41%o2020年后境內(nèi)

債主導(dǎo)地位短期內(nèi)難以改變。4月國內(nèi)政策不斷輸出利好，重新點燃房地產(chǎn)回暖希望，市場信心有望在此一

輪積極政策中加速修復(fù)。4月房企到期債務(wù)壓力重回400億缺口,關(guān)鍵時期考驗房企〃輸血〃與〃造

血”的各項能力。一、年內(nèi)融資觀察2022年1?4月房企債券發(fā)債規(guī)模2350億，同比下降41%根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2022年1-4月房企境內(nèi)、境外債券融資累計約2350億元，同

比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個百分點。2018年高位以來，前4月累計融資規(guī)模

逐年下滑的趨勢顯著，且2022年下滑幅度出現(xiàn)明顯加速。今年以來，新冠肺炎疫情和烏克蘭危機導(dǎo)致的風(fēng)險挑戰(zhàn)增多，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜

性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響。隨著國內(nèi)各級政府機關(guān)積極政策的釋放，

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場修復(fù)有望提速，而傳導(dǎo)至投資者信心回升的周期也將會縮短。圖1:2014年至2022年1-4月房企債券融資規(guī)模發(fā)債總顫（億元）發(fā)債總額同比（億元）數(shù)據(jù)來源：wind,貝殼研究院整理2020年后境內(nèi)債券規(guī)模主導(dǎo)地位將長期保持2022年1-4月境外債券規(guī)模約442億元（人民幣），同比減少65%,其規(guī)模占比進(jìn)

一步下滑至19%,較2021年同期下降13個百分點。境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元,同比減少30%,其規(guī)模占比提升至81%o從境內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)上看，2020年是一個明顯的分水嶺，預(yù)計未來長期我國房企的融資渠道都將會以境內(nèi)為主導(dǎo)。圖2：2014-2022年1-4月房企債券融資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：wind,貝殼研究院整理二、當(dāng)期融資觀察2022年4月房企債券發(fā)行規(guī)?；芈?，后期政策導(dǎo)向?qū)⒂绊懛科笕谫Y渠道選擇2022年4月，房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行

規(guī)模折合人民幣約617億元,環(huán)比減少30%,同比減少34%o其中,4月境內(nèi)債券融資530

億元,環(huán)比減少25.4%,同比減少32.7%o境外方面，境外融資折合人民幣約87億元,環(huán)

比減少47.9%,同比減少41.2%,境外融資規(guī)模單月占比低于15%o4月，政府不斷出手穩(wěn)定市場。重點關(guān)注月中金融監(jiān)管部門向主要幾家AMC和18家

銀行提供了12家房企的清單，將有助于防范化解房企債務(wù)風(fēng)險，借此時機房企融資方向有

可能像銀行貸款、借款方向偏移。另外，并購相關(guān)融資舉措仍是下一步關(guān)注重點。圖3:近18個月房企債券融資規(guī)模150%境內(nèi)發(fā)債金祺(億元)競外發(fā)信金額(億元)總糧環(huán)比增速數(shù)據(jù)來源：wind,貝殼研究院整理4月境內(nèi)、外債券利率均呈現(xiàn)下降趨勢4月境內(nèi)債券融資平均票面利率為3.46%,較上月下降43個基點。由央、國企領(lǐng)銜的

境內(nèi)融資，票面利率穩(wěn)步下降。境外債券融資平均票面利率6.87%,較上月下降118個基點。主要是4月內(nèi)，遠(yuǎn)洋集

團(tuán)與九龍倉置業(yè)分別發(fā)行了票面利率低于4%的多筆境外債券，由于發(fā)行量較少，典型的個

體的影響力擴(kuò)大，將整體利率水平下拉。圖4:近18個月房企債券融資票面利率12個Xu8zovzobd§§6§§個>κ尸64ed境內(nèi)平均利率(%) 聯(lián)外平均利率(%)數(shù)據(jù)來源：wind,貝殼研究院整理4月境內(nèi)、外債券發(fā)行期限分別增加0.4年4月境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為43年，較上月增加約0.4年，受發(fā)行人主體性質(zhì)的

影響，發(fā)行信用提升，3年及以上的境內(nèi)債占比提升至64%β境外方面，券融資發(fā)行平均期

限為2.2年，較上月同樣增加約0.4年。圖5:近18個月房企債券融資發(fā)行期限境內(nèi)債券（年）境外債券（年）數(shù)據(jù)來源：wind,貝殼研究院整理4月房企償債缺口回升至400億規(guī)模，關(guān)鍵期考驗房企〃自我造血〃能力2022年4月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1013億元,較上月減少5.8%,同比減少26.3%,到期債務(wù)凈額396億，償債缺口回升到400億規(guī)模，房企債務(wù)承壓。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，4月29日至5月5日七天內(nèi)，全國主要城市公開發(fā)布鼓勵和放

松類調(diào)控政策22次，與三月全月水平持平，城市調(diào)控積極調(diào)整，房地產(chǎn)市場銷售回暖的希

望被點燃，2022年是房企關(guān)鍵的一年，房企〃自我造血”的能力也將在一系列積極環(huán)境中