【新房市場】貝殼研究院2022年一季度市場報告

@貝殼研究院新房市?5iy報政策釋放積極信號疫情拖累市場修復(fù)核心結(jié)論:?房地產(chǎn)相關(guān)出i?房地產(chǎn)相關(guān)出i方面中央、城市均有利好政策釋放，房企資金面將有望改善，對提振市場信心、促進市場修復(fù)有積極意義；?土地方面，供應(yīng)不足、出讓延期導(dǎo)致數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳、冷熱不均，深層原因依然是多

數(shù)房企拿地能力不足，未來房企排布格局將深刻改變；新房市場受疫情拖累，整體修復(fù)進程受阻，一線城市總體回歸市場常態(tài)，二線城市

在疫情等多重因素影響下市場依然低迷；一季度政策筑底過程已經(jīng)完成，盡管受疫情拖累市場表現(xiàn)不達預(yù)期，但預(yù)期隨著各

方政策的影響逐步釋放，二季度有望重啟修復(fù)進程。此外部分房企的資金壓力在疫

情影響下不減反增，需要政策支持及時紓困。一、政策：金穩(wěn)委提〃防范化解風(fēng)險”，城市調(diào)控放松3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議,會議指出〃關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),

要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施?！?/p>

會后中央多部門跟進表態(tài)促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)定市場預(yù)期。此后，市場壓力得

到一定緩解，部分風(fēng)險房企獲得了來自銀行的支持，短期資金壓力部分釋放。城市方面，以鄭州為代表多地根據(jù)市場需要調(diào)整了調(diào)控政策，在交易稅費、限購限貸限

售、人才人口等多方面作出了政策嘗試，市場預(yù)期得到一定改善?！ㄠ嵤艞l”出臺后，二手房市場表現(xiàn)立即響應(yīng)，3月周均帶看量環(huán)比增長52%、周均

成交量環(huán)比增長95%,盡管存在季節(jié)性修復(fù)影響，但市場改善仍然明顯。根據(jù)貝殼研究院

調(diào)研，二手房經(jīng)理信心指數(shù)在成交量方面3月起持續(xù)保持在榮枯線（50）以上，顯示成交

量持續(xù)修復(fù)預(yù)期較強。新房方面，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒，房企風(fēng)險、資金流轉(zhuǎn)、利

率差異等多方面因素，都使新房市場的回暖將滯后于二手市場表現(xiàn)，市場修復(fù)依然可期。

二、土地：供應(yīng)不足、買賣延遲，二線城市受影響更大土地供應(yīng)方面，截止3月30日一季度全國新增住宅用地供應(yīng)3755宗、規(guī)劃建筑面積

2.14億平方米,同比下降約50%o其中一、二線城市分別下降58%和51%,這主要受部

分傳統(tǒng)頭部房企資金壓力較大影響，導(dǎo)致一二線城市土地供應(yīng)較為謹慎。土地成交方面，截止3月30日一季度全國招拍掛出讓住宅用地2628宗、規(guī)劃建筑面

積1.45億平方米，同比下降約58%o其中一、二線城市分別下降79%和68%,土地出讓

的減少受供應(yīng)、與疫情兩方面影響，特別是近期疫情的反復(fù)對土地出讓造成了較大的影響。一季度一、二線城市出讓住宅用地占全國比例分別為1.1%和22%,2021年該占比分別為2.8%和31%,其中一線城市由于出讓土地品質(zhì)較高，土地出讓金占全國13.6%較去年略有

上浮,而二線城市土地出讓金占比43.7%、較去年下降了10%,二線城市受此輪疫情影響

酎口明顯。圖：全國歷年一季度住宅用地推出、成交規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院從溢價率角度看，約80%的城市平均溢價率在5%以內(nèi)，整體較低的溢價率水平反應(yīng)在

土地市場方面，房企拿地能力明顯不足，同時也為穩(wěn)健型房企新增土儲提供了有利條件，甚

至將影響未來的房地產(chǎn)企業(yè)排布格局。在頭部城市也出現(xiàn)了部分溢價率觸頂?shù)牡貕K，但總體

來看士地市場仍然低迷、冷熱不均。圖：2019年以來全國出讓住宅用地平均溢價率城市占比月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院城市方面，有45%的城市出讓住宅用地同比跌幅超過50%,另有近12%的城市同比漲

幅高于50%,一方面是由于土地供應(yīng)節(jié)奏使然,比如寧波的2021年最后一批集中供地成

交于2022年1月，另一方面也表現(xiàn)出城市間的冷熱差異，以及多數(shù)城市市場信心不足。圖：2022年一季度出讓住宅用地規(guī)劃建面積同比漲跌幅城市分布數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院二.新房：疫情拖累市場修復(fù)，風(fēng)險房企面臨更艱巨考驗2022年一季度全國重點62城1商品住宅簽約面積同比下降41%,跌幅較1-2月降幅擴大2%o這主要與近期疫情反復(fù)有關(guān)，緊急疫情應(yīng)對措施使部分城市房地產(chǎn)市場被迫暫停。162城包括：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門、長春、無錫、東莞、惠州、揚州、岳陽、韶關(guān)、江陰、濟南、佛山、嘉興、溫州、金華、泉州、贛州、珠

海、常州、淮安、連云港、柳州、紹興、泰州、鎮(zhèn)江、寧波、淮南、江門、莆田、肇慶、泰安、蕪湖、鹽城、舟山、東營、池州、撫州、海門、清遠、宿州、玉林、龍巖、焦作、六盤水、婁底、衢州、益陽、新余、荊門、郴州、云浮、宜賓、南平、吉安（較上期報告剔除了近期無數(shù)據(jù)更新的肇慶、湛江、益陽、宜

賓）根據(jù)調(diào)研已有約二十個城市新房營銷受到實質(zhì)影響，需待疫情好轉(zhuǎn)后逐步恢復(fù)。圖：62城月度簽約面積與累計同比一簽圖：62城月度簽約面積與累計同比一簽約面積—累計同比數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院分城市線統(tǒng)計，62城中的一線、二線、三四線城市分城市線統(tǒng)計，62城中的一線、二線、三四線城市2022年一季度商品住宅簽約面積

同比分別下降了31%、40%、47%。與疫情前的2019年一季度相比，一線城市增長了4%,

二線及三四線城市分別下降了22%和18%,二線城市在疫情等多重因素影響下市場依然低

迷，需要從政策、金融、房企等多方面維護市場穩(wěn)定。圖：62城分城市線級月度簽約面積同比200%150%100%50%0%-50%QIQ2Q3Q42019QIQ2Q3Q42020-100%Q1150%100%50%0%-50%QIQ2Q3Q42019QIQ2Q3Q42020-100%Q12021一線 一線 二線 三四線數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院根據(jù)貝殼研究院近期對百城新房經(jīng)理人調(diào)研，春節(jié)后的新房市場經(jīng)歷了節(jié)后自然修復(fù)和

政策激勵后遭遇了疫情沖擊，三月中旬后受疫情影響成交量預(yù)期連續(xù)下行，最新一輪調(diào)研顯

示僅四分之一的城市對銷售量增長相對樂觀，市場修復(fù)進程受阻。圖：百城新房經(jīng)理人信心指數(shù)（新房KMI）——成交量信心指數(shù)城市分布統(tǒng)計■看好■看空數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

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