共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

文件號(hào)名稱頁(yè)碼

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-01共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)管理職能與崗位職責(zé)2

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-02共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)各崗位工作制度6

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-03項(xiàng)目崗位工作規(guī)程18

港聯(lián)華茂〃Y7.5-GC-04房屋維修管理規(guī)程27

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-05供配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程29

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-06給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程32

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-07發(fā)電機(jī)工作規(guī)程38

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-08中央空調(diào)操作保養(yǎng)規(guī)范41

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-09電梯管理工作規(guī)程47

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-10缺陷設(shè)備運(yùn)行規(guī)程52

港聯(lián)華茂，ZY7.5-GC-11弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程53

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-12生活鍋爐運(yùn)行規(guī)程57

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-13有償維修服務(wù)工作規(guī)程59

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-14公共部位/專有部位工作規(guī)程60

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-15共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員安全操作規(guī)程64

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-16突發(fā)事件的處理流程66

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-17物業(yè)工程接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)72

港聯(lián)華茂/ZY7.5-GC-18物業(yè)承接查驗(yàn)房屋分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)96

7.5-GC-01

共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)管理職能與崗位職責(zé)

1目的

通過(guò)明確共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部管理職能與崗位職責(zé)，做到各盡其職、各負(fù)其責(zé)，使

管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。

2范圍

適用于品質(zhì)管理部工程專員，共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管，共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)

班長(zhǎng)，共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員。

3職責(zé)

3.1共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)（「程部）管理職能

各項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部是保證所管轄項(xiàng)目正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門，負(fù)責(zé)對(duì)管

轄范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理，包含：物業(yè)項(xiàng)目工程前期介入、物'也承接查驗(yàn)、配合有關(guān)部門做好

物業(yè)整改、裝飾裝修管理、房屋維修管理、設(shè)施設(shè)備保護(hù)管理等工作。

3.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部工作應(yīng)達(dá)到的指標(biāo)

3.2.1根據(jù)GB/T19001-2000IS09001：2008《質(zhì)量管理體系要求》，建立、實(shí)施與持續(xù)改進(jìn)

公司共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部管理工作。

3.2.2確保公司在各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作及評(píng)審中，本部門工作符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

3.2.3本部門管理人員持證上崗率100%。

3.2.4本部門特殊工種員工持證上崗率100%。

3.2.5房屋完好率98%。

3.2.6設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)行率98%o

3.2.7維修預(yù)約及時(shí)率98%。

3.2.8維修合格率98%o

3.2.9對(duì)涉及本部門的客戶投訴處理及時(shí)率達(dá)到100機(jī)

4崗位職責(zé)

4.1工程總工（項(xiàng)目經(jīng)理）職責(zé)

4.1.1在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)公司所屬項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備的品質(zhì)管理工作；

4.1.2協(xié)助公司實(shí)施比09001；2008質(zhì)量管理體系,與對(duì)公司體系運(yùn)作的監(jiān)督、檢查；

4.1.3協(xié)助部門按質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的要求與品質(zhì)考核的要求制定檢查計(jì)劃，對(duì)公司所屬項(xiàng)目共

用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)管理中不合格工作加以糾正并督促整改；

4.1.4協(xié)助公司組織的內(nèi)審?fù)鈱徟c管理評(píng)審工作；

4.1.5協(xié)助公司制定年度管理目標(biāo)中關(guān)于工程類外委項(xiàng)目的招標(biāo)；

4.1.6對(duì)重大工程事件的處理、記錄并向公司領(lǐng)導(dǎo)做書(shū)面報(bào)告，審定各項(xiàng)目維修保養(yǎng)方案；

4.1.7負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理體系工程保護(hù)類文件的完善工作；

4.1.8配合品質(zhì)管理部編制《共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部年度培訓(xùn)計(jì)劃》，組織實(shí)施公司工程

類的專業(yè)培訓(xùn)，并督促檢查各項(xiàng)目編制培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)施培訓(xùn)；

4.1.9協(xié)助項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管處理、調(diào)解因工程問(wèn)題引起的業(yè)主投訴；

4.L10對(duì)項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管工作的監(jiān)督，并做好共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人

員溝通工作；對(duì)維修操作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查、指導(dǎo)。對(duì)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員操作安

全進(jìn)行培訓(xùn)；

4.1.11審核各項(xiàng)目每月能耗情況.材料申購(gòu)計(jì)劃;

4.1.12完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

4.2項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管職責(zé)

4.2.1共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)共用部位、設(shè)施設(shè)備保

護(hù)部進(jìn)行管理，組織項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員對(duì)項(xiàng)目的共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維

修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員的日常行為規(guī)范，確保項(xiàng)目

共用部位、設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。建立《設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳》、對(duì)項(xiàng)目的設(shè)備大型修理應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)

備零部件及大修記錄表》；

4.2.2貫徹公司制定的方針與涉及工程管理職責(zé)范疇的質(zhì)量目標(biāo)。全面負(fù)責(zé)共用部位、設(shè)施

設(shè)備保護(hù)部的日常管理工作安排，領(lǐng)導(dǎo)本部門員工保證完成公司與項(xiàng)目客服中心下達(dá)的工作

任務(wù)。負(fù)責(zé)制定本項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保護(hù)、保養(yǎng)、檢修及大、中修計(jì)劃，報(bào)公司審批后協(xié)

同實(shí)施；

4.2.3對(duì)出現(xiàn)故障的設(shè)施設(shè)備情況進(jìn)行分析，小范圍的維修直接組織員工進(jìn)行實(shí)施，遇到大

范圍的維修以書(shū)面形式上報(bào)給品質(zhì)管理部根據(jù)公司質(zhì)量管理目標(biāo)，組織制定項(xiàng)目物業(yè)維修及

養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施；

4.2.4務(wù)必熟悉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的基本要求，與客戶服務(wù)中心涉及本部門的規(guī)程要求。掌握項(xiàng)

目?jī)?nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布與起止點(diǎn)；

4.2.5同意客戶報(bào)修或者咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、與藹，及時(shí)解決客戶的疑難問(wèn)題；

4.2.6每周至少一次巡視項(xiàng)目及檢查員工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)予以處理；

4.2.7把控項(xiàng)目每月水、電能耗情況，抓好節(jié)能降耗工作，降低人耗、能耗、物耗。掌握科

技動(dòng)態(tài)，應(yīng)用新技術(shù)，對(duì)樓宇改造、改裝提出可行性方案；

4.2.8制定《培訓(xùn)記劃表》，每月至少二次對(duì)員工進(jìn)行安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、專業(yè)技能及職業(yè)

道德教育培訓(xùn)，提高員工的思想與技術(shù)素養(yǎng)，預(yù)防責(zé)任事故發(fā)生。分析總結(jié)事故原因，向品

質(zhì)管理部工程專員提交事故分析報(bào)告，避免同類事故重復(fù)發(fā)生；

4.2.9負(fù)責(zé)對(duì)本部門人員的考核。對(duì)下屬的工作質(zhì)量、工作計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行督導(dǎo)；

4.2.10收集、整理、編輯項(xiàng)目工程及設(shè)備管理中代表性案例，并組織討論，分析總結(jié)，促進(jìn)

工作質(zhì)量的提高；

4.2.11積極參與公司組織的冬類活動(dòng)，積極配合其他部門做好各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作；

4.2.12協(xié)助物業(yè)的前期介入有關(guān)工程資料的檢查、接收、存檔；

4.2.13完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

4.3共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部班長(zhǎng)崗位職責(zé)

4.3.1每日上班前檢查職員的出勤情況與職員的儀容儀表，督導(dǎo)職員遵守公司有關(guān)制度；

4.3.2每周至少一次現(xiàn)場(chǎng)檢查設(shè)施設(shè)備，做好督導(dǎo)檢查工作與記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)予以解

決；

4.3.3認(rèn)真貫徹執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)堂制度，負(fù)責(zé)全班所屬人員的考勤記錄工作。按計(jì)劃完成培訓(xùn)工

作并做好記錄；

4.3.4工作時(shí)對(duì)所屬區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行定時(shí)巡視檢查，發(fā)現(xiàn)隱情，及時(shí)組織人員

排除；

4.3.5共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部各班長(zhǎng)要針對(duì)其崗位的特殊性，嚴(yán)格檢查全班人員對(duì)本崗

位安全操作規(guī)程，與各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況；

4.3.6熟悉所屬項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的分布情況，每月填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表》，

對(duì)維修工作制度進(jìn)行貫徹、督促；

4.3.7負(fù)責(zé)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員的日常工作安排。做好本班組的技術(shù)檔案、維修保

養(yǎng)記錄與交接班記錄等原始記錄的管理工作；

4.3.8操縱設(shè)施設(shè)備保護(hù)成本；

4.3.9負(fù)責(zé)每月18日前編制《物資需求計(jì)劃表》并報(bào)送主管，對(duì)所購(gòu)物品的質(zhì)量、使用情況

進(jìn)行全面監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)及時(shí)要求供貨方更換；

4.3.10負(fù)責(zé)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)班的庫(kù)房與共用工具管理每半年清點(diǎn)一次共用部位、

設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員的個(gè)人工具；

4.3.11負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)有關(guān)外委單位工程維修的質(zhì)量及進(jìn)展情況；

4.3.12完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

4.4設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員職責(zé)

4.4.1遵守公司的規(guī)章制度；

4.4.2熟悉所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的工作原理、操作方法、維養(yǎng)與分布情況；

4.4.3服從共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管與班長(zhǎng)的工作安排；

4.4.4負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備機(jī)房、高低壓配電、給排水系統(tǒng)、水池（箱）、二次供水、空調(diào)系

統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、生活鍋爐、電梯設(shè)備、公區(qū)設(shè)施等設(shè)施設(shè)備的日常保護(hù)，操作、監(jiān)控、清潔

工作并做好原始記錄。每班人員務(wù)必填寫(xiě)《值班記錄表》；

4.4.5處理項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)主的口常報(bào)修并提供有償服務(wù)。并填好《有償服務(wù)派工單》；

4.4.6定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行月、季、年度保養(yǎng)、更換、維修、清潔，并填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備定期

檢查記錄表》；

4.4.7愛(ài)護(hù)個(gè)人及共用工具，做好口常保護(hù)保養(yǎng)工作；

4.4.8負(fù)責(zé)項(xiàng)目水、電、氣表的抄讀；

4.4.9在工作中積極提出合理化建議，對(duì)不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào);

4.4.10同意公司與部門組織的培訓(xùn)，不斷提高自己的專業(yè)技能、業(yè)務(wù)素養(yǎng)及安全意識(shí);

4.4.11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

5有關(guān)文件

6質(zhì)量記錄

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-01《設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-02《設(shè)備零部件及大修記錄表》

港聯(lián)華茂/BG6.2.2-02《月度培訓(xùn)計(jì)劃表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-03《設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-ZH-03《物資需求計(jì)劃》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-04《值班記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-KF-05《有償服務(wù)派工單》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-05《設(shè)施設(shè)備定期檢查記錄表》

7.5-GC-02

共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)各崗位工作制度

1目的

明確共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員應(yīng)遵循的工作制度。

2范圍

適用于對(duì)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員的日常工作指導(dǎo)。

3職責(zé)

3.1I：程部經(jīng)理專負(fù)責(zé)有關(guān)文件的制定,對(duì)維修操作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查、指導(dǎo)；

3.2各項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管負(fù)責(zé)對(duì)維修工作制度進(jìn)行貫徹、督促檢查。

4崗位制度

4.1給水系統(tǒng)管理制度

4.1.1水泵房管理制度

4.1.1.1項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管負(fù)責(zé)對(duì)水泵房管理、監(jiān)督與檢查；

4.LL2項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員負(fù)責(zé)按計(jì)劃進(jìn)行月、季、年度保養(yǎng)、維修、清潔、

并填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表》；

4.1.1.3水泵房鑰匙由專人保管；

4.1.1.4所有操作標(biāo)志、設(shè)備標(biāo)示簡(jiǎn)單明確。每日巡視水泵房設(shè)備運(yùn)行是否正常，并填寫(xiě)在

《公共部位、設(shè)施設(shè)備日巡查記錄表》上；

4.1.1.5水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品;

經(jīng)常保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔；

4.1.1.6操縱柜上的開(kāi)關(guān)與管線上的閥門應(yīng)置于正常工作狀態(tài)；

4.1.1.7未經(jīng)項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管同意，不得擅自更換機(jī)房線路、器材；

4.1.1.8定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)，軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。發(fā)現(xiàn)有特

殊情況，應(yīng)立即報(bào)告共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管，并留現(xiàn)場(chǎng)觀查隨時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)急處理；

4.1.1.9每班檢查水池的水閥、壓力表、水位是否正常，水池蓋、檢查門務(wù)必鎖好；

4.1.1.10每班對(duì)水泵房進(jìn)行檢查后，在水泵房《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》上做全面記錄并簽

名；

4.1.1.11非工作人員進(jìn)入水泵房，須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或者共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管同意并在

工作人員的陪同下方可進(jìn)入。

4.1.2給水系統(tǒng)管理制度

4.1.2.1項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管負(fù)責(zé)對(duì)給水系統(tǒng)管理、監(jiān)督與檢查；

4.1.2.2共用部位設(shè)施設(shè)備保護(hù)班每日對(duì)項(xiàng)目總水表進(jìn)行抄讀。班長(zhǎng)對(duì)每日水量進(jìn)行校對(duì)，

發(fā)現(xiàn)特殊及時(shí)上報(bào)；

4.1.2.3項(xiàng)目共用部位、設(shè)旅設(shè)備保護(hù)主管每月對(duì)水量進(jìn)行分析?，掌握項(xiàng)目每日平均用水量,

以此推斷管網(wǎng)是否正常。保護(hù)人員在抄業(yè)主水表時(shí)要認(rèn)真核對(duì)業(yè)主常用水量，發(fā)現(xiàn)特殊及時(shí)

查明原因并上報(bào)；

4.1.2.4共用部位設(shè)施設(shè)備保護(hù)班每年秋季對(duì)所有閥門進(jìn)行一次打油保養(yǎng)；

4.1.2.5遇爆管等緊急情況，接到通知后5分鐘內(nèi)務(wù)必有維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉有關(guān)閥門，

其他維修人員準(zhǔn)備好工具與材料及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)，保證在最短的時(shí)間內(nèi)將故障處理。

4.1.3排水系統(tǒng)管理制度

4.1.3.1項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管負(fù)責(zé)對(duì)排水系統(tǒng)的管理、監(jiān)督與檢查；

4.1.3.2化糞池清掏每年至少一次；

4.1.3.3檢查項(xiàng)目共用部位各排水口是否排水通暢，若有堵塞要及時(shí)清理。

4.2電梯保護(hù)管理制度

4.2.1遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，按照安全操作規(guī)程操作，杜絕事故發(fā)生，非機(jī)房工作人員不

準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，務(wù)必進(jìn)入時(shí)應(yīng)通過(guò)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管同意，在機(jī)房人員的陪同下方

可進(jìn)入；

4.2.2熟悉電梯構(gòu)造、原理，對(duì)電梯主機(jī)、操縱屏定期檢查；

4.2.3嚴(yán)格按照《電梯每日巡視檢查表》內(nèi)容對(duì)電梯進(jìn)行巡視。認(rèn)真記錄各設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)在巡檢中

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)處理，處理不了的及時(shí)上報(bào)：

4.2.4對(duì)電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)至少應(yīng)有兩人在場(chǎng)，相互配合、確保操作人員安全；維修保養(yǎng)時(shí)樓廳

門處應(yīng)放警示標(biāo)志；

4.2.5對(duì)安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時(shí)處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄；

4.2.6做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)房門窗有損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)；

4.2.7妥善儲(chǔ)存各類電梯合格證、電梯年檢報(bào)告；

4.2.8專人保管好電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙與機(jī)房鑰匙；

4.2.9機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配消防器材（每50平方米配一具滅火器），禁止堆放放易燃易爆品；未經(jīng)批

準(zhǔn)不得在機(jī)房?jī)?nèi)使用電焊、氣焊；

4.2.10嚴(yán)禁酒后上班，不準(zhǔn)在電梯機(jī)房?jī)?nèi)吸煙、吃任何食品；

4.2.11保持機(jī)房整潔。

4.3配電室管理制度

4.3.1配電室值班制度

4.3.1.1在值班時(shí)間內(nèi)應(yīng)堅(jiān)守崗位，不遲到早退，不得擅離職守，因故需要離開(kāi)，務(wù)必經(jīng)項(xiàng)

目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管批準(zhǔn)后方可離開(kāi)；

4.3.1.2不準(zhǔn)用配電室專用電話做與工作無(wú)關(guān)的事。值班工作人員外出就餐時(shí)，值班室內(nèi)務(wù)

必有一人留守；

4.3.1.3值班人員隨時(shí)注意分析儀表的變化，準(zhǔn)時(shí)抄表，定期進(jìn)行各類檢查與試驗(yàn)，對(duì)特殊

情況要加強(qiáng)監(jiān)視；

4.3.1.4密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好《配電室運(yùn)行記錄表》，

檢修、倒、合閘時(shí)應(yīng)嚴(yán)格填寫(xiě)《配電室工作票》；

4.3.1.5未經(jīng)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管同意，非工作人員不得進(jìn)入配電室，在值班時(shí)間

內(nèi)不許會(huì)客；機(jī)房標(biāo)示應(yīng)掛在顯眼的位置；

4.3.1.6高壓室應(yīng)定時(shí)巡檢，操作高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋與戴絕緣手套；

4.3.1.7發(fā)生特殊情況，應(yīng)及時(shí)處理，在不能解決的情況下，應(yīng)立即上報(bào)共用部位、設(shè)施設(shè)

備保護(hù)部主管，要如實(shí)反映情況,，不得弄虛作假，隱瞞真相，從中吸取教訓(xùn)；

4.3.1.8值班人員嚴(yán)禁酒后上班，離開(kāi)機(jī)房時(shí)需隨手關(guān)閉非常開(kāi)的照明燈具開(kāi)關(guān)；

4.3.1.9要做好防火、防盜、安全保衛(wèi)工作，操縱室、高壓室嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁攜帶易燃易爆

的物品進(jìn)入，未經(jīng)書(shū)面批準(zhǔn)、未落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行危險(xiǎn)作業(yè)；

4.3.1.10保持機(jī)房整潔，不得有影響工作、分散注意力的行為。不得無(wú)故脫崗，不可連續(xù)疲

勞代班。

4.3.2配電室設(shè)備巡視檢查制度

4.3.1.1配電室設(shè)備的巡視與檢查是為了監(jiān)視設(shè)備的運(yùn)行情況，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)與消除設(shè)備安

全隱患，預(yù)防事故發(fā)生，是確保安全運(yùn)行的一項(xiàng)重要工作。每個(gè)值班人員務(wù)必嚴(yán)格按照規(guī)定

要求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，一絲不茍地做好設(shè)備巡視檢查工作；

4.3.1.2配電室的巡視檢查工作，按巡檢要求進(jìn)行定期巡視與檢查。并記錄在《共用部位、

設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》上；

4.3.1.3在設(shè)備巡視檢查中，要遵循看、聽(tīng)、嗅、摸等工作方法防止漏查缺陷，對(duì)查出的設(shè)

備缺陷與特殊運(yùn)行情況及時(shí)上報(bào)并做好記錄、分析、處理；

4.3.1.4巡視時(shí)遇到有嚴(yán)重威脅人身與設(shè)備安全的情況應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，并同時(shí)向共

用部位設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管匯報(bào)。

4.4空調(diào)系統(tǒng)管理制度

4.4.1非機(jī)房工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，務(wù)必進(jìn)入時(shí)應(yīng)通過(guò)共用部位、設(shè)施設(shè)備保擰主管同意,

在機(jī)房人員的陪同下進(jìn)入，空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)維修人員負(fù)責(zé)操作，其他人員不得擅

自操作；

4.4.2每日至少對(duì)風(fēng)機(jī)房設(shè)備巡查一次、空調(diào)機(jī)組兩小時(shí)巡視一次。并記錄《空調(diào)運(yùn)行記錄

表》與《風(fēng)機(jī)運(yùn)行記錄表》，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不得擅自更換運(yùn)行參數(shù)；

4.4.3運(yùn)行中若出現(xiàn)停電等特殊情況，應(yīng)立即停機(jī)?；謴?fù)供電半小時(shí)后，方能開(kāi)機(jī)；

4.4.4保持機(jī)房干凈整潔無(wú)積塵，不得堆放雜物；機(jī)房?jī)?nèi)消防設(shè)備完好，嚴(yán)禁吸煙；進(jìn)入風(fēng)

機(jī)房維修務(wù)必注意用電、防火安全；

4.4.5嚴(yán)格按照操作規(guī)程啟停空調(diào)系統(tǒng)；空調(diào)維修人員應(yīng)根據(jù)氣溫變化，及時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷,

以達(dá)到節(jié)能的目的；

4.4.6保持良好室內(nèi)照明及通風(fēng)、門窗開(kāi)啟靈活無(wú)破舊。

4.5弱電系統(tǒng)管理制度

4.5.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行,

日常保護(hù)管理工作；

4.5.2應(yīng)嚴(yán)格按照各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，保證各項(xiàng)設(shè)備處于正常工作狀態(tài)。并做好運(yùn)行記

錄，填寫(xiě)《弱電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表》；

4.5.3根據(jù)計(jì)劃做好設(shè)備的維保工作；

4.5.4設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更換；

4.5.5嚴(yán)禁在系統(tǒng)各訂算機(jī)，使用私自安裝軟件；

4.5.6防止小動(dòng)物進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)；

4.5.7配合維保單位做好設(shè)施、設(shè)備檢修工作，做好記錄并存檔。

4.6生活鍋爐運(yùn)行管理制度

4.6.1鍋爐工務(wù)必持證上崗，嚴(yán)禁無(wú)證操作；

4.6.2鍋爐工務(wù)必堅(jiān)守崗位，不得擅離職守、私自脫崗。嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，并做好

運(yùn)行記錄：

4.6.3接班前應(yīng)檢查鍋爐各附屬機(jī)械設(shè)備是否運(yùn)轉(zhuǎn)良好。定期檢查、調(diào)試安全閥、壓力

表、水位計(jì)等表具，確保處于正常工作狀態(tài)。對(duì)鍋爐爐體，各類管道、閥門等要定期檢查，

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行檢修并上報(bào)；

4.6.4非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入常壓鍋爐房，如務(wù)必進(jìn)入，須經(jīng)項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主

管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入；

4.6.5鍋爐房?jī)?nèi)禁止吸煙與酒后作業(yè)，不得隨意動(dòng)用明火；

4.6.6常壓鍋爐房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易爆、易然、危險(xiǎn)物品；鍋爐房需按有關(guān)規(guī)定配置必要的滅火

器材，并應(yīng)放置在方便、顯眼處，所有的鍋爐工務(wù)必會(huì)熟練操作；

4.6.7常壓生活鍋爐房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員保

管，不得私自配鑰匙；

4.6.8常壓鍋爐房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)及照明良好、光線足夠，門窗開(kāi)啟靈活；

4.6.9一旦鍋爐房發(fā)生火警應(yīng)立即切斷電源與氣源（或者油源），采取相應(yīng)的滅火措施。

4.7柴油發(fā)電機(jī)制度

4.7.1每天定期巡查機(jī)房與機(jī)組設(shè)備；

4.7.2每月至少空載運(yùn)行1次，每次15分鐘，并檢查電池液位，接線端子，根據(jù)設(shè)備運(yùn)行情

況，填寫(xiě)《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄表》；

4.7.3發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，每?jī)尚r(shí)抄錄運(yùn)行數(shù)據(jù)一次并做好記錄；

4.7.4發(fā)電機(jī)房應(yīng)保持整潔，機(jī)組無(wú)積塵，保持機(jī)房的通風(fēng)與照明設(shè)施良好；

4.7.5遵守安全操作規(guī)程與各類規(guī)章制度，杜絕事故發(fā)生；

4.7.6發(fā)電機(jī)做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔；

4.7.7維修后做好問(wèn)題處理記錄。

4.8業(yè)主（住戶）室內(nèi)有償維修制度

4.8.1接到有償服務(wù)派工單后，維修人員15分鐘內(nèi)務(wù)必到達(dá)業(yè)主家中，15分鐘內(nèi)若不能按時(shí)

到達(dá)業(yè)主家中，應(yīng)向項(xiàng)目客服中心人員說(shuō)明原因，由客服中心人員將原因告知業(yè)主并與業(yè)主

另行約定維修時(shí)間；

4.8.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員進(jìn)入業(yè)主戶內(nèi)維修需自帶鞋套；

4.8.3維修作業(yè)時(shí)，需注意保護(hù)業(yè)主財(cái)物，對(duì)維修產(chǎn)生的垃圾耍收拾干凈，完工后自行帶走;

4.8.4若一時(shí)無(wú)法完成，需向業(yè)主講明原因，請(qǐng)業(yè)主諒解，并約定下次上門時(shí)間；

4.8.5若業(yè)要緊自行購(gòu)買維修材料，需耐心向業(yè)主說(shuō)明材料的品牌.、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以

免業(yè)主因買錯(cuò)而造成缺失；

4.8.6嚴(yán)禁同意業(yè)主任何形式的饋贈(zèng)與向業(yè)主索取報(bào)酬；

4.8.7維修結(jié)束后，請(qǐng)業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在《有償服務(wù)派工單》上簽署維修結(jié)果與維修服務(wù)

意見(jiàn)，并請(qǐng)業(yè)主繳納有償維修服務(wù)費(fèi)，維修人員收費(fèi)后需將收費(fèi)發(fā)票交給業(yè)主：

4.8.8將《有償服務(wù)派工單》返回客服中心，并做好維修記錄；

4.8.9重要維修項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管需親到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)。

4.9共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)工作制度

4.9.1認(rèn)真做好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等記錄，填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》、并在各個(gè)

設(shè)施設(shè)備上標(biāo)貼《設(shè)備卡》，發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題及時(shí)上報(bào)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管；

4.9.2認(rèn)真填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管存檔；

4.9.3在工作中應(yīng)當(dāng)著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿；

4.9.4在接到客服中心《共用部位、設(shè)施設(shè)備派工單》或者通知后，應(yīng)立即前往處理；

4.9.5嚴(yán)格執(zhí)行各類規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程；

4.9.6按照項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管編制的《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行設(shè)備

維修、保養(yǎng)；

4.9.7遇自來(lái)水爆管、煤氣事故等突發(fā)事件，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理并

立即報(bào)告共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管，無(wú)法立即處理的事件，先采取應(yīng)急措施并請(qǐng)示共用

部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管具體處理方法；

4.9.8愛(ài)護(hù)工具及設(shè)備，服從班長(zhǎng)調(diào)度；完成共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管安排的工作任務(wù);

4.9.9在公共區(qū)域進(jìn)行維修時(shí)，不得高聲喧嘩、談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的情況。

4.10共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)班交接班制度

4.10.1交接班的通常規(guī)定

4.10.1.1值班人員應(yīng)按照值班表在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交接；

4.10.1.2值班人員應(yīng)自覺(jué)遵守值班制度，未經(jīng)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管同意不得私自調(diào)

班、不得遲到早退，值班人員請(qǐng)事假，要事先提出，并得到共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管同

意；

4.10.1.3如己到交接班時(shí)間，而接班人員未來(lái)，交班人員應(yīng)即向共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主

管或者有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，應(yīng)繼續(xù)留守崗位，待接班人員到來(lái)，方可離開(kāi)，不得擅自離崗；

4.10.1.4交接班手續(xù)未結(jié)束前，一切工作應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)；

4.10.1.5交接班巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷及特殊情況由接班人員填寫(xiě)缺陷記錄，離開(kāi)機(jī)房時(shí)隨

手關(guān)閉非常開(kāi)的照明燈具。

4.10.2在下列情況下，不得進(jìn)行交接班

4.10.2.1在處理事故時(shí)，工作未告一段落，或者有緊急情況時(shí)；

4.10.2.2接班人員有喝酒情況或者精神不正常時(shí)；

4.10.2.3交接班人員在工作未交接清晰前，不得擅自離開(kāi)工作崗位。

4.10.3交班工作

4.10.3.1交接班時(shí)，由交班人員向接班人員通報(bào)本班運(yùn)行情況：設(shè)備施工、檢修、校驗(yàn)、工

作等執(zhí)行情況；

4.10.3.2鑰匙、工具、儀表等情況；

410.3.3設(shè)備保護(hù)、清潔、安全情況；

4.10.3.4交班人員應(yīng)陪同接班人員按照規(guī)定到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交接巡視，對(duì)變動(dòng)設(shè)備情況與新發(fā)現(xiàn)

的設(shè)備缺陷，嚴(yán)重缺陷到現(xiàn)場(chǎng)交待清晰。

4.10.4接班工作

4.10.4.1接班人員應(yīng)按規(guī)定接清各項(xiàng)內(nèi)容；

4.10.4.2檢查設(shè)施設(shè)備情況是否與交班人員所述相符；

4.10.4.3檢查設(shè)備施工檢修、校驗(yàn)、工作票情況、操作票情況；

4.10.4.4檢查設(shè)備缺陷及特殊情況，檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題需全面向交班人員詢問(wèn)清晰；

4.10.4.5查清有關(guān)記錄簿資料，查清鑰匙、工具、安全用具是否齊全良好：

4.10.4.6檢查清潔工作情況；

4.10.4.7接班人員認(rèn)為無(wú)差錯(cuò)后，由接班人員在值班記錄本上簽名，再后由交班人員簽名，

完成交接班工作。

4.11工具管理制度

4.11.1為了各項(xiàng)目的工具使用與管理更加規(guī)范，確保工具使用年限，制訂本制度；

4.11.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部的工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一類是公用工

具。個(gè)人使用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，公用工具由班長(zhǎng)（負(fù)責(zé)人）領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，班

長(zhǎng)對(duì)所領(lǐng)用工具記錄在《工具領(lǐng)用/借用登記表》內(nèi)；

4.11.3班長(zhǎng)務(wù)必將所有工具記錄在《工具領(lǐng)用/借用登記表》內(nèi)，并由共用部位、設(shè)施設(shè)備

保護(hù)主管簽名確認(rèn)；

4.11.4共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員正式上崗時(shí)，領(lǐng)取一套個(gè)人使用工具。共用部位、設(shè)施

設(shè)備保護(hù)部員工個(gè)人使用工具每年只能補(bǔ)領(lǐng)一次。班長(zhǎng)應(yīng)將員工所補(bǔ)領(lǐng)工具登記在《工具領(lǐng)

用/借用登記表》內(nèi)。并注明“補(bǔ)領(lǐng)”；

4.11.5工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途；

4.11.6共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部員工個(gè)人使用工具丟失或者人為損壞，則應(yīng)由員工個(gè)人立

即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則能夠經(jīng)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管批準(zhǔn)

后以舊換新，且應(yīng)做好登記；

4.11.7員工辭工、被解雇或者轉(zhuǎn)崗（時(shí)）應(yīng)將個(gè)人使用工具全部退還給共用部位、設(shè)施設(shè)備

保護(hù)部，關(guān)于丟失或者人為損壞的工具通知項(xiàng)目客服中心內(nèi)勤扣發(fā)相應(yīng)的錢款。共用部位、

設(shè)施設(shè)備保護(hù)部班長(zhǎng)務(wù)必將員工退還的個(gè)人使用工具補(bǔ)記在《工具領(lǐng)用/借用登記表》內(nèi)，并

在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還的個(gè)人使用工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新

用的工具：

4.11.8共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部班長(zhǎng)每半年檢查一次員工的個(gè)人使用工具，關(guān)于丟失的或

者人為損壞的工具將責(zé)令其立即補(bǔ)齊；

4.H.9共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部以外的部門借用公用工具須經(jīng)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部

班長(zhǎng)批準(zhǔn)后方可借用。班長(zhǎng)務(wù)必將借用工具登記在《工具領(lǐng)用/借用登記表》上。并在“備注”

一欄內(nèi)注明“借用”字樣；

4.11.10公用工具如丟失或者人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。公用工具如屬正常使

用損壞，關(guān)于小型的50元下列經(jīng)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管確認(rèn)，項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后

能夠以舊換新。關(guān)于100元以上的公用工具須先由共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)班長(zhǎng)填寫(xiě)《報(bào)廢

工具登記表》。經(jīng)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管批準(zhǔn)后上報(bào)公司審批；

4.11.11班長(zhǎng)工作調(diào)遷、辭二或者被解雇時(shí)，由共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管會(huì)同項(xiàng)目?jī)?nèi)

勤?起對(duì)班長(zhǎng)所管公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)缺少或者人為損壞的則應(yīng)追究班長(zhǎng)的責(zé)任；

4.11.12關(guān)于共用工具中的計(jì)量器具或者安全用具（絕緣棒、絕緣靴、絕緣手套）應(yīng)按規(guī)定

強(qiáng)制送檢，檢驗(yàn)后合格后方可使用，否則應(yīng)重新申購(gòu)；

4.11.13共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管每年12月填寫(xiě)工具申購(gòu)單并上報(bào)公司審批。

4.12空置房檢查制度

4.12.1為了確?？罩梅康耐旰?制訂本制度;

4.12.2每月25日前由共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部對(duì)空置房設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫(xiě)《空

置房巡視記錄表》；

4.12.3對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分類，工程類以外的問(wèn)題轉(zhuǎn)有關(guān)部門處理，工程質(zhì)量問(wèn)題由

共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員立即處理。不能處理的應(yīng)通知開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處理；要求對(duì)處理結(jié)

果形成書(shū)面記錄；

4.12.4特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見(jiàn)與完成時(shí)間；

4.12.5做好巡視檢修有關(guān)記錄。

4.13房屋保護(hù)制度

4.13.1為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋保護(hù)成本，確保房屋保值增值，制訂本制度；

4.13.2各共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部應(yīng)定期按《定期檢查項(xiàng)目一覽表》對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，

發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理，避免問(wèn)題擴(kuò)大，若問(wèn)題較為嚴(yán)重，在不能及時(shí)處理的情況下，需立

即形成書(shū)面記錄上報(bào)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管；

4.13.3加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量監(jiān)督，確保修繕質(zhì)量；

4.13.4建立健全房屋檔案，定期對(duì)房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)；

4.13.5加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，對(duì)裝修巡視并填寫(xiě)《裝修巡視記錄表》對(duì)違章施工的個(gè)人與

單位根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)進(jìn)行處理。杜絕違章搭建與裝修影響房屋結(jié)構(gòu)與功能。

4.14新增設(shè)備管理制度

4.14.1部門需增置的設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買后，報(bào)項(xiàng)目客服中心登記備案；

4.14.2經(jīng)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部進(jìn)行可行性方面的技術(shù)咨詢后，才可確定裝修項(xiàng)目或者

增置電器及機(jī)械設(shè)備；

4.14.3共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理；

4.14.4設(shè)備項(xiàng)目確定或者設(shè)多購(gòu)進(jìn)后，共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部負(fù)責(zé)施工安裝的質(zhì)量；

4.14.5由共用部位、設(shè)施設(shè)務(wù)保護(hù)部及使用部門負(fù)責(zé)人驗(yàn)收合格后方可使用。

4.15缺陷設(shè)備管理制度

4.15.1共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于《缺陷設(shè)施設(shè)備

登記表》中；

4.15.2對(duì)通常的輕微的影響不大的缺陷設(shè)備應(yīng)立即更換，以免造成更大的缺失，并立即發(fā)出

通知，報(bào)批共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管；

4.15.3對(duì)通常輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量將維修時(shí)間安排在下班后或者客戶休息后進(jìn)行，

在此之前應(yīng)將需更換材料全部準(zhǔn)備好，將維修時(shí)間通告所有商家/客戶，而且以書(shū)面形式上報(bào)

共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管；

4.15.4對(duì)缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管與所有商家/客

戶，同時(shí)立即著手進(jìn)行維修，并請(qǐng)客服中心以書(shū)面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立

即書(shū)面形式上報(bào)共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管；

4.15.5對(duì)暫時(shí)無(wú)法維修而缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)立即上報(bào)公司，同時(shí)請(qǐng)客戶服務(wù)中心

將停止使用的原因及恢復(fù)使用時(shí)間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢；

4.15.6對(duì)需進(jìn)行外委修理的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)上報(bào)公司，并限期維修完畢。

4.16設(shè)備事故處理制度

4.16.1設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到客戶的正常生活與活動(dòng)時(shí)，務(wù)必馬上啟用應(yīng)急方案，使用

應(yīng)急措施挽回缺失與影響，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)；

4.16.2有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查、分析、記錄，及時(shí)做出處理；

4.16.3事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將事故處理情況填寫(xiě)在《緊急事件處理單》并送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)

批示后，由共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部與有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)解決；

4.16.4關(guān)丁事故責(zé)任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予必耍的經(jīng)濟(jì)處罰與行

政處分；

4.16.5事故的事后處理要做到四不放過(guò)：事故原因不查清不放過(guò)、缺乏切實(shí)有效的防范措施

不放過(guò)、缺乏設(shè)備的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過(guò)、事故責(zé)任人與員工未受到教育不放過(guò)。

4.17電氣機(jī)械設(shè)備操作制度

4.17.1電氣機(jī)械設(shè)備使用前，設(shè)備管理人員要與共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部配合，組織使用

人同意操作培訓(xùn)，共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部負(fù)責(zé)安排技術(shù)人員傳授專業(yè)知識(shí)：

4.17.2使用人員要學(xué)會(huì)操作，掌握日常保養(yǎng)知識(shí)與安全操作知識(shí)，熟悉設(shè)備性能；

4.17.3使用人要嚴(yán)格按操作規(guī)程工作，認(rèn)真遵守交接班制度，準(zhǔn)確填寫(xiě)值班記錄；

4.17.4共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員經(jīng)常檢查設(shè)備情況；

4.17.5使用各類電氣機(jī)械設(shè)備要遵守規(guī)程、注意安全。

4.18物品報(bào)廢制度

4.18.1共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部對(duì)所有設(shè)備除加強(qiáng)日常運(yùn)行、維修與保養(yǎng)等工作外，還應(yīng)

認(rèn)真做好設(shè)備、材料的更新工作。

4.18.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員以舊換新的舊料，如燈具、閥門等集中到一定數(shù)量作報(bào)

廢處理，對(duì)有回收利用價(jià)值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站，所得款項(xiàng)交財(cái)務(wù)入帳。

4.18.3設(shè)備報(bào)廢需符合下列情況之一

4.18.3.1經(jīng)預(yù)測(cè)，繼續(xù)大修后技術(shù)性能仍不能滿足工藝（工作）要求，同時(shí)大修所需費(fèi)用相對(duì)

較高，更新設(shè)備較多的；

4.18.3.2嚴(yán)重影響安全，又無(wú)法改造，繼續(xù)使用可能引起事故的：

4.18.3.3嚴(yán)重污染環(huán)境，危害人體健康，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的；

4.18.3.4其它需淘汰或者更換的設(shè)備。

4.18.4報(bào)廢報(bào)損舊設(shè)備由共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部負(fù)責(zé)按規(guī)定處理。

4.19監(jiān)測(cè)測(cè)量裝置的管理制度

4.19.1共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部班長(zhǎng)在《監(jiān)測(cè)測(cè)量裝置匯總表》中明確記錄各裝置的檢定

日期及檢定周期，并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測(cè)裝置送有關(guān)檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定或者校準(zhǔn)，保證其精

度符合技術(shù)要求，經(jīng)檢定或者校準(zhǔn)合格的監(jiān)視與測(cè)量裝置方可使用，共用部位、設(shè)施設(shè)備保

護(hù)部應(yīng)做好監(jiān)測(cè)裝置的檢校記錄；

4.19.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管負(fù)責(zé)組織人員對(duì)監(jiān)測(cè)裝置進(jìn)行巡檢，保證監(jiān)測(cè)裝置正

常使用；

4.19.3共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部班長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)裝置的口常使用保護(hù)，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或

者已過(guò)檢定周期或者已失效或者損壞的監(jiān)測(cè)裝置應(yīng)及時(shí)送共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部交有關(guān)

法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn)；

4.19.4各使用部門應(yīng)妥善保護(hù)監(jiān)測(cè)裝置的檢定合格標(biāo)識(shí)。

4.20緊急事件處理制度

4.20.1緊急事件包含：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷等重大設(shè)施設(shè)備事故;

4.20.2緊急事件使用電話或者對(duì)講機(jī)方式聯(lián)系，但務(wù)必互報(bào)姓名，并將情況報(bào)告清晰；

4.20.3緊急事件報(bào)告后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場(chǎng)職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿

不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任；

4.20.4人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任：

4.20.5處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理；

4.20.6以上事件處理完畢后應(yīng)由共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管填寫(xiě)《緊急事件處理單》。

4.21考勤制度

4.21.1共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部工作時(shí)間根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目實(shí)際情況，所承擔(dān)工作崗位的性質(zhì)、

強(qiáng)度、標(biāo)準(zhǔn)不一致，使用相應(yīng)的工作時(shí)間編排。保障每班每人工作時(shí)間很多于8小時(shí)。

4.21.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部根據(jù)公司“考勤管理制度”的規(guī)定要求，結(jié)合本部門工作

實(shí)際情況，確認(rèn)本部門工作時(shí)間，并提早5天編制每月《值班安排表》報(bào)共用部位、設(shè)施設(shè)

備保護(hù)主管審核。

4.21.3在實(shí)施過(guò)程中，如需對(duì)崗位或者員工工作時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)提早重新編制《值班安排

表》按規(guī)定程序?qū)徟Ｈ鐐€(gè)別員工因事需要調(diào)整班次的（如換班、換休、病事婚喪等），需填

報(bào)《請(qǐng)假申請(qǐng)單》按公司''考勤管理制度”規(guī)定的批假權(quán)限實(shí)施。

5有關(guān)文件

6質(zhì)量記錄

港聯(lián)華茂/BG7.G-GC-06《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表》

港聯(lián)華茂/B（；7.G-GC-07《共用部位、設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-08《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-09《電梯每口巡視檢查表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-10《配電室運(yùn)行記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-11《配電室工作票》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-12《中央空調(diào)運(yùn)行記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-13《風(fēng)機(jī)運(yùn)行記錄表》

港聯(lián)華茂,BG7.5-GC-14《弱電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-KF-05《有償服務(wù)派工單》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-15《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GCT6《設(shè)備卡》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GCT7《工具領(lǐng)用/借用登記表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-18《報(bào)廢工具登記表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GCT9《空置房巡視記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-20《定期檢查項(xiàng)目一覽表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-21《裝修巡視記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-22《缺陷設(shè)施設(shè)備登記表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-23《緊急事件處理單》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-24《監(jiān)測(cè)測(cè)量裝置匯總表》

7.5-GC-03

項(xiàng)目崗位工作規(guī)程

1目的

在工程設(shè)計(jì)與施工階段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與整改存在的問(wèn)題，減少不合理設(shè)計(jì)與施工給物業(yè)今后

運(yùn)行管理帶來(lái)的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。規(guī)范物業(yè)的接管驗(yàn)

收工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。規(guī)范裝修管理工作，保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全

與房屋外觀的統(tǒng)一美觀。

2范圍

適用于公司所接管的所有項(xiàng)目的物業(yè)接管驗(yàn)收工作及裝飾裝修管理。

3職責(zé)

3.1共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部負(fù)責(zé)實(shí)施工程前期介入目標(biāo)、方案、人員配置，并督促檢查。

3.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，作為物業(yè)接管驗(yàn)收小構(gòu)成員，具

體負(fù)責(zé)物業(yè)的工程接管驗(yàn)收工作。

3.3負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

3.4項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審核及通常違章裝修的處理。

3.5項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施裝修施工檢查、驗(yàn)收工作及裝修施

工中的水電管理。

4工作程序

4.1工程前期介入

4.1.1工程前期介入的要緊工作

4.1.1.1提出有利于物業(yè)服務(wù)的合理化建議

根據(jù)項(xiàng)目情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目建議，盡量減少管理成本，以節(jié)約工程費(fèi)用

及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。

4.1.1.2從物業(yè)服務(wù)的角度，改善設(shè)計(jì)缺陷

總平與室內(nèi)各類管線的布局、位置、高度、離墻距離，水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)

與進(jìn)展需要。創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善。操縱因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來(lái)隱

患。設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行與保護(hù)保

養(yǎng)。

4.1.1.3跟進(jìn)施工過(guò)程，保證順利交接

發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。在交付前先作驗(yàn)收，并向開(kāi)發(fā)商匯報(bào)一切

承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)與維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn),

并做好口后養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)記錄。參與重大設(shè)備的調(diào)試與驗(yàn)收。

4.1.1.4智能系統(tǒng)顧問(wèn)

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商在智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多

方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備選型提出建設(shè)。以便以后在安防工作中減少人力投入與

維修工作。

4.1.2工程前期介入的具體實(shí)施

4.1.2.1項(xiàng)目成立前期介入小組，策劃《前期介入目標(biāo)及方案》；

4.1.2.2人員及資源配置；

4.1.2.3參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要；

4.1.2.4對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)服務(wù)順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)

整、改進(jìn)；

4.1.2.5參與設(shè)備選型及安裝方案審定；

4.1.2.6查驗(yàn)使用的各類材料、備件是否符合質(zhì)量要求；

4.1.2.7參與工程現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)理，工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢

查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過(guò)

程記錄；

4.1.2.8參與隱蔽工程檢查，竣工后索取有關(guān)隱蔽簽證記錄；

4.1.2.9現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球、通水試驗(yàn)、線路絕緣測(cè)試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等；

4.1.2.10雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時(shí)將意見(jiàn)反饋給開(kāi)發(fā)商整改；

4.1.2.11跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄；

4.1.2.12參與竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收，嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收；

4.1.2.13盡可能全面地收集物業(yè)的各類資料，熟悉各個(gè)部分，為日后管理作充分的準(zhǔn)備。填

寫(xiě)《前期介入巡檢表》。

4.2物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程

4.2.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

4.2.1.1新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、客戶入住前，共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部應(yīng)及時(shí)參與物業(yè)接

管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客

戶的質(zhì)量要求。

4.2.1.2接管瞼收開(kāi)始之前共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部應(yīng)做好下列準(zhǔn)備工作：

a）與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。

b）前期派出共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。

c）提早參與進(jìn)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收與機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。

d）準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格，包含：《房屋檢查登記表》、《竣工圖紙/資料移交清單》。

4.2.2接管驗(yàn)收的工作程序

經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令

組建接管驗(yàn)收小組

作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

4.2.3資料的接管驗(yàn)收

開(kāi)發(fā)商在房屋交接時(shí)需向物業(yè)服務(wù)公司移交包含電施、水施、建施等有關(guān)資料，與各個(gè)

施工單位的聯(lián)系電話及負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式等。

4.2.3.1綜合竣工驗(yàn)收資料

包含：竣工圖（包含總立面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電氣等設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣

工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告、建設(shè)工程竣工驗(yàn)

收證明書(shū)、建設(shè)消防驗(yàn)收合格證、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)、供水合同、供電協(xié)議書(shū)、

施工證、供氣協(xié)議書(shū)、施工證、有線電視臺(tái)合格證、通信設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、鋼材水

泥等要緊材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設(shè)備

的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿，混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告。

4.2.3.2施工設(shè)計(jì)資料

包含：地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)、全套設(shè)計(jì)圖紙、圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包

含質(zhì)量事故處理記錄）、工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)、重要的施工會(huì)議紀(jì)要、隱蔽工程瞼收記錄與簽證、

沉降觀測(cè)記錄、其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

4.2.3.3機(jī)電設(shè)備資料

包含：機(jī)電設(shè)備出廠合格證、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告、設(shè)備保

修卡、保修協(xié)議。

4.3房屋裝飾裝修管理規(guī)程

4.3.1裝飾裝修管理根據(jù)

建設(shè)部94號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定》、建設(shè)部U0號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修

管理辦法》、成人發(fā)（2000）3號(hào)文《城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》、物業(yè)公司制定的《室

內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、其它有關(guān)規(guī)程。

4.3.2裝修手續(xù)的申請(qǐng)與辦理

4.3.2.1裝飾裝修申報(bào)審批程序

a）業(yè)主（住戶）對(duì)其房屋進(jìn)行裝飾裝修，須持收房手續(xù)及身份證原件或者書(shū)面委托書(shū)，裝修

方案（包含裝修平面圖、吊頂平面圖、水電線路圖、花園施工圖、局部改動(dòng)立面圖及其它文

字說(shuō)明材料等，圖紙上需標(biāo)示出空調(diào)室外機(jī)具體安裝位置）與施工單位的資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)

照復(fù)印件隨施工單位負(fù)責(zé)人一道到物業(yè)公司申報(bào)，填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》由項(xiàng)目共用部位、設(shè)

施設(shè)備保護(hù)部主管或者裝修監(jiān)理負(fù)責(zé)審批并向業(yè)主與裝修單位交付配套設(shè)施及土建安裝、防

水工程現(xiàn)狀，確認(rèn)無(wú)工程質(zhì)量問(wèn)題后，業(yè)主及裝修單位辦理驗(yàn)收簽字手續(xù)，并填寫(xiě)房屋驗(yàn)收

表格，審批時(shí)限不超過(guò)兩天；

b）憑項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部主管或者裝修監(jiān)理（簽署及蓋章）批準(zhǔn)的裝修方案，經(jīng)

辦人員根據(jù)裝修工程量情況按規(guī)定填寫(xiě)繳款單（裝修管理費(fèi)、建渣清運(yùn)費(fèi)），施工單位持交款

單到客服中心交款后，再辦理《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；

c）簽訂消防、安全、環(huán)境保護(hù)責(zé)任書(shū)后領(lǐng)取《裝飾裝修施工證》、與《室內(nèi)裝飾裝修管理服

務(wù)協(xié)議》，并辦理施工人員《出入證》，簽領(lǐng)隱蔽工程圖紙；

d）辦妥上述手續(xù)后，在工人進(jìn)場(chǎng)前，由項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管（裝修審批人員）

對(duì)裝修負(fù)責(zé)人進(jìn)行《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及其它注意事項(xiàng)的統(tǒng)一培訓(xùn)，由裝修負(fù)責(zé)

人檢查并填寫(xiě)《房屋狀態(tài)簽證表》，發(fā)放施工人員《出入證》后，方可進(jìn)場(chǎng)施工；

e）違反《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、消防、安全、環(huán)境管理制度時(shí)，按有關(guān)條款從裝修

履約金中扣除；如未違反有關(guān)條款，上述費(fèi)用在辦理竣工手續(xù)后無(wú)息退還裝修單位；

f）如業(yè)主（住戶）自己設(shè)計(jì)施工，也需到項(xiàng)目客服中心辦理審批手續(xù)，其相應(yīng)費(fèi)用由業(yè)主（住

戶）交納。

4.3.3裝飾裝修證照管理規(guī)定

4.3.3.1《裝飾裝修施工證》為每戶二證（正本貼在裝修現(xiàn)場(chǎng)、副本用于進(jìn)出材料、辦理《出

入證》）加蓋項(xiàng)口印章后方為有效；

4.3.3.2《出入證》施工人員每人二證，并貼近照各一張，加蓋項(xiàng)目印章方為有效。無(wú)《出入

證》進(jìn)入小區(qū)或者擅自進(jìn)行施工作業(yè)者，應(yīng)責(zé)成其立即辦理有關(guān)施工手續(xù)，方能同意施工；

4.3.3.3施工單位須將《裝飾裝修施工證》貼于業(yè)主大門內(nèi)，以便裝修管理人員現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)；

4.3.3.4運(yùn)輸裝飾材料進(jìn)入小區(qū)時(shí)，嚴(yán)禁任何影響小區(qū)統(tǒng)一管理的材料進(jìn)入小區(qū)；

4.3.3.5施工人員進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)隨身配戴《出入證》，進(jìn)出小區(qū)大門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向秩序保護(hù)隊(duì)員

亮證，無(wú)證者不得進(jìn)入小區(qū)。在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)應(yīng)積極配合裝修服務(wù)人員驗(yàn)證，無(wú)證不得在現(xiàn)場(chǎng)

作業(yè)；

4.3.3.6嚴(yán)禁將《裝飾裝修施工證》與《出入證》轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)讓或者在與登記房號(hào)不相符的地方

使用，違者證件將予以沒(méi)收；

4.3.3.7《出入證》遺失需重新補(bǔ)辦；

4.3.3.8施工單位應(yīng)在施工證有效期滿前一天到項(xiàng)目辦理延期手續(xù)，違者予以沒(méi)收，辦理證

件延期需交納裝修管理費(fèi)；

4.3.3.9秩序保護(hù)隊(duì)員對(duì)進(jìn)巴小區(qū)的裝飾材料與施工人員嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行查證，無(wú)證者一概

不得進(jìn)入。若業(yè)主（住戶）需搬運(yùn)材料或者帶施工人員進(jìn)入項(xiàng)目，務(wù)必征得項(xiàng)目同意并按規(guī)

定進(jìn)行登記后，方可放行；

4.3.3.10項(xiàng)目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員定時(shí)到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)違反《室內(nèi)裝飾

裝修管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)規(guī)定，填寫(xiě)《違規(guī)裝修整改通知單》，由裝修負(fù)責(zé)人進(jìn)行簽字確認(rèn),

否則，項(xiàng)目有權(quán)作停工處理；

4.3.3.11裝修竣工后，由共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員檢查裝修結(jié)果并填寫(xiě)《房屋裝飾裝修

竣工檢查表》。辦理退證退款手續(xù)時(shí)，《裝飾裝修施工證》、《出入證》須如數(shù)退回。

4.3.4裝飾裝修施工管理規(guī)定

4.3.4.1不得改變房屋的結(jié)構(gòu)與使用功能，違者移交政府有關(guān)執(zhí)法部門處理；

4.3.4.2嚴(yán)禁改變、損壞原有房屋的外貌，務(wù)必保持原有（外墻、門窗、陽(yáng)臺(tái)造型等）外觀

設(shè)計(jì)的材料、款式、顏色，如有違規(guī)應(yīng)立即恢復(fù)；

4.3.4.3安裝防護(hù)欄、雨棚及其他任何戶外設(shè)施需經(jīng)項(xiàng)FI客服中心書(shū)面同意，旨在保護(hù)小區(qū)

整體的觀瞻性。如有違規(guī)應(yīng)立即拆除；

4.3.4.4不得改變?cè)羞M(jìn)戶門的顏色、大小與開(kāi)啟方向，違者應(yīng)立即恢復(fù)；

4.3.4.5空調(diào)室外主機(jī)務(wù)必安裝在統(tǒng)一設(shè)計(jì)的空調(diào)機(jī)位上，內(nèi)、外機(jī)排水管應(yīng)接入到位的排

水管內(nèi)；

4.3.4.6嚴(yán)禁在承重墻（縱橫墻）、山墻、底框結(jié)構(gòu)的底層抗震墻上破墻開(kāi)洞、移動(dòng)門窗位置。

違者應(yīng)立即恢復(fù)；

4.3.4.7不得隨意擴(kuò)大或者縮小門、窗洞口尺寸（包含打掉窗臺(tái)墻、窗間墻）；不得損傷鋼筋

混凝土圈（過(guò)）梁與改變構(gòu)造柱的受力性質(zhì)；不得改變?nèi)Γㄟ^(guò)）梁上砌體材料的厚度；不得

在鋼筋混凝土梁下懸掛重物。違者應(yīng)立即恢復(fù)；

4.3.4.8嚴(yán)禁在樓面現(xiàn)澆、預(yù)制板上打洞，鑿槽埋管不得超過(guò)30mm深。樓板底面吊頂承重支

點(diǎn)應(yīng)設(shè)在周邊的墻體上；安裝木質(zhì)地板固定架時(shí)，釘入長(zhǎng)度嚴(yán)禁超過(guò)30郵，違者應(yīng)立即整改;

4.3.4.9嚴(yán)禁在二樓及二樓以上的樓面與陽(yáng)臺(tái)上增加填充材料，粘貼較重的樓面材料，不得

增設(shè)除木質(zhì)、鋁合金等輕質(zhì)材料以外的任何隔墻，以免加大負(fù)荷。違者應(yīng)立即整改；

4.3.4.10陽(yáng)臺(tái)上堆放物品重量不得超過(guò)ZOOkg/n?,高度不得超出陽(yáng)臺(tái)欄板。違者應(yīng)立即進(jìn)行

整改；

4.3.4.11嚴(yán)禁私自改動(dòng)廚衛(wèi)間的防水層與下水管、水表、地漏、便坑的位置。戶內(nèi)給水管若

有改動(dòng)，需到客服中心備案，違者應(yīng)責(zé)成立即修復(fù)；

4.3.4.12嚴(yán)禁私自改動(dòng)煤氣管路與封包煤氣表，違者應(yīng)立即拆除封閉物，恢復(fù)原貌；

4.3.4.13屋頂平臺(tái)屬綠化休閑場(chǎng)所，嚴(yán)禁改變用途；嚴(yán)禁封閉成屋，擴(kuò)大屋頂房屋面積與安

裝任何建（構(gòu)）筑物，違者移交政府有關(guān)部門處理；

4.3.4.14施工過(guò)程中如需臨時(shí)更換裝修方案，應(yīng)立即到項(xiàng)目客服中心再次申報(bào)。嚴(yán)禁施工內(nèi)

容與報(bào)批方案不相符，違者應(yīng)立即補(bǔ)辦手續(xù)：

4.3.4.15施工單位人員的機(jī)動(dòng)車、自行車務(wù)必按規(guī)定停于指定的位置；

4.3.4.16裝飾材料進(jìn)入小區(qū)后，應(yīng)立即搬運(yùn)入戶，不得推放于公共道路與樓梯上。砂石在公

共地方停放時(shí)間不應(yīng)超過(guò)4小時(shí)。搬運(yùn)材料進(jìn)戶，務(wù)必從樓道或者貨梯進(jìn)入，未經(jīng)同意不得

從窗外或者陽(yáng)臺(tái)上吊、拉入內(nèi)，以免損壞外墻及戶外設(shè)施。違者項(xiàng)目客服中心有權(quán)責(zé)令施工

單位限時(shí)處理；

4.3.4.16施工用電器設(shè)備，嚴(yán)禁表外搭電，大功率用電應(yīng)到項(xiàng)目客服中心申報(bào)，如三相用電

不平衡產(chǎn)生的缺失由裝修公司或者業(yè)主負(fù)責(zé)賠償。嚴(yán)禁超負(fù)荷用電；

4.3.4.17施工期間，應(yīng)愛(ài)護(hù)公共設(shè)備設(shè)施，損壞照價(jià)賠償并恢復(fù)。一旦進(jìn)場(chǎng)施工，室內(nèi)一切

設(shè)備、設(shè)施（如門窗、衛(wèi)生潔具、給排水及強(qiáng)弱電系統(tǒng)等）發(fā)生故障、損壞，所造成的缺失

將由業(yè)主及裝修單位承擔(dān)；

4.3.4.18若因裝修施工給毗鄰造成缺失，如上層漏水給下層住戶造成缺失，上層業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)

賠償與修復(fù)；

4.3.4.19施工時(shí)間為每日08：00-18：00時(shí)，周六與周日09:00-18:00,中午12：00-14：

00停止施工，周六與周日，嚴(yán)禁使用噪音較大的設(shè)備（如電錘、切割機(jī)等）與破墻打洞施工。

違者應(yīng)立即停止施工；若延長(zhǎng)施工時(shí)間需到項(xiàng)目客服中心申請(qǐng)；

4.3.4.20裝修建硝、垃圾務(wù)必日結(jié)日清。搬運(yùn)材料后，應(yīng)立即清掃公共地方衛(wèi)生；

4.3.4.21施工人員應(yīng)愛(ài)護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地吐痰，亂扔煙頭、紙屑等雜物；

4.3.4.22遵守治安、消防、安全、環(huán)境管理規(guī)定，非工作場(chǎng)地人員不得入內(nèi)，非工作時(shí)間不

得在小區(qū)內(nèi)留宿、逗留。嚴(yán)禁使用電爐、柴火做飯、燒水。離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，關(guān)好水電氣閥，鎖

好門窗；

4.3.4.23任何單位與個(gè)人未經(jīng)項(xiàng)目客服中心批準(zhǔn)，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)洽談業(yè)務(wù)，招攬生意，展示

廣告；

4.3.4.24施工期間業(yè)主（住戶）、施工單位及施工人員應(yīng)嚴(yán)格遵守政府有關(guān)法規(guī)與《住戶手

冊(cè)》、《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主/住戶裝飾裝修環(huán)境管理承諾書(shū)》與本文所載管理

制度;

4.3.4.25對(duì)所有違規(guī)違約行為，裝修管理人員將予以立即處理，按規(guī)定開(kāi)據(jù)《違規(guī)裝修整改

通知單》，業(yè)主（住戶）與施工單位對(duì)處理不服的，在開(kāi)據(jù)通知單48小時(shí)內(nèi)到項(xiàng)目進(jìn)行裁定，

對(duì)項(xiàng)目裁定仍不服的移交政府有關(guān)部門處理。所產(chǎn)生的費(fèi)用，由責(zé)任方承擔(dān)；

4.3.5裝飾裝修退證、退款管理規(guī)定

4.3.5.1裝修結(jié)束后，由裝修單位到項(xiàng)目客服中心辦理退證退款手續(xù)；

4.3.5.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員、業(yè)主/住戶、裝修負(fù)責(zé)人一同對(duì)房屋進(jìn)行竣工檢查（項(xiàng)

目共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)部只對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)含防水、外立面、原有配套設(shè)施、設(shè)備及有

無(wú)違規(guī)裝修等方面進(jìn)行檢杳）經(jīng)業(yè)主/住戶、裝修負(fù)責(zé)人員、共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員簽

字認(rèn)可后，方予辦理完工手續(xù)。辦理退款手續(xù)時(shí)，裝修公司應(yīng)提供下列資料：

a）裝修履約金收據(jù)。

b）《出入證》、《裝飾裝修施工證》。

c）電路及給排水的改動(dòng)竣工圖。

4.3.5.3檢查無(wú)誤后，將日常巡視記錄，違規(guī)違約處理情況附在退款手續(xù)后；

4.3.5.4裝修管理人員如數(shù)收回證照，根據(jù)證照有關(guān)管理規(guī)定與違規(guī)違約處理情況，核算出

實(shí)際退款金額，填寫(xiě)退款單后報(bào)工程部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理審核；

4.3.5.5辦妥上述手續(xù)后，施工單位持交款收據(jù)與退款手續(xù)到項(xiàng)目客服中心退款。

4.3.6裝修申報(bào)流程圖

合格六個(gè)月后

合格后六個(gè)月

5有關(guān)文件

港聯(lián)華茂/7.5-KF-08《裝飾裝修管理流程》

6質(zhì)量記錄

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-25《前期介入巡檢表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-KF-09《房屋檢查登記表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GO26《竣工圖紙/資料移交清單》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-27《裝飾裝修施工證》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-28《裝修申請(qǐng)表》

港聯(lián)華茂，BG7.5-GC-29《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-30《裝修人員出入證》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-31《違規(guī)裝修整改通知單》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-32《房屋裝飾裝修竣工檢查表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-33《業(yè)主/住戶裝飾裝修環(huán)境管理承諾巾》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-34《裝修施工人員登記表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-35《裝修退款單》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-21《裝修巡視記錄表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-36《房屋驗(yàn)收質(zhì)量問(wèn)題匯總表》

港聯(lián)華茂/BG7.5-GC-49《房屋狀態(tài)簽證表》

7.5-GC-04

房屋維修管理規(guī)程

1目的

通過(guò)對(duì)房屋維修的有序管理，以確保維修工作得到操縱。

2范圍

適用于公司所屬項(xiàng)目的房屋維修管理。

3職責(zé)

3.1共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)主管負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的管理與檢查。

3.2共用部位、設(shè)施設(shè)備保護(hù)人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施。

3.3有關(guān)部門予以配合與支持。

4工作程序

4.1房屋維修的原則

4.1.1安全、經(jīng)濟(jì)、合理、