估價理論與方法判斷題大全及答案

估價理論與方法判斷題大全(一)

總分：100分考試時間：90分鐘

注意事項：

>凡漏填、錯填或書寫字跡不清的答卷，影響評卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自負。

>答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢、做暗號，不得抄傳答案或交換試卷、答題

卡、草稿紙。

>考試結(jié)束后,不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡中。

一.判斷題(每小題2.5分，共100分)

()1、甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元/m2,容積率

為4,土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2,容積率為2.5,土地

使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經(jīng)濟(假設(shè)土地報酬率為

6%\

【答案】正確

【解析】本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。甲房地產(chǎn)V8=V40/I1

-1/(1+6%)40]=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬元/m2),甲

土地的樓面地價=1550.77/4=387.69(元/m2);乙房地產(chǎn)Voo=V50/[l-1/

(1+6%)50]=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(萬元/m2),乙土地的

樓面地價=951.66/2.5=380.66(元/m21乙土地的樓面地價<甲土地的樓面

地價，所以投資乙土地更經(jīng)濟。

()2、路線價法，實際上是一種比較法，在求取路線價法時不需要進行交易

情況修正，但應(yīng)進行市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是路線價法概述。交易情況和房地產(chǎn)市場狀況在確定路線

價時已經(jīng)考慮了，所以計算估價對象價格時，只有進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。

()3、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。

【答案】正確

【解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價

值。賣方市場下，賣方處于主導(dǎo)，可以進行稅負轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價格上漲。

()4、長期趨勢法適用對象是價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)，適用的條件是

擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格

資料必須真實。

【答案】錯誤

【解析】考點:長期趨勢法概述。長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對

象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史

價格資料真實。

()5、從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的

融資成本，從而會使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升或下降，進而會使房地產(chǎn)價格上漲或

下降。

【答案】正確

【解析】考點:經(jīng)濟因素。從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會增加或降

低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本，從而會使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進而會

使房地產(chǎn)價格上漲或下降。

()6、房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一

市場上相同的商品有相同的價格。

【答案】正確

【解析】考點:替代原則。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟

學(xué)原理，在同一市場上相同的商品有相同的價格。

()7、一般地說，凡是面積過于小而不利于經(jīng)濟使用的土地，在任何情況下

單位價格都較低。

【答案】錯誤

【解析】考點:房地產(chǎn)實物因素。一般地說，面積過小而不利于利用的土地，單

位價格都較低。但也會有例外，比如如果相鄰?fù)恋氐氖褂谜呒庇谫I這塊地，可

能會使這塊小地的價格很高。

()8、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修

改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝

修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途,裝修費為300萬元，每年凈收

益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%,則承租人應(yīng)選擇第二個方案。

【答案】錯誤

【解析】考點:動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。第一種增加價值二-

180+50/10%x(1-1/1.15)=9.54萬元，第二種增加價值=-300+80/10%x

(1-1/1.15)=3.26萬元。

()9、當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需

求；相反，就會減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)需求。當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較低時，當(dāng)消費者的

收入較高時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的

價格較高或者互補品的價格較低時，當(dāng)消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲

時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加；反之，對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前

需求通常會減少。

()10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地成本、開發(fā)成本、管理

費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增

值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。

【答案】正確

【解析】本題考查的是開發(fā)利潤。計算投資利潤率時，投資成本主要是土地成

本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用這四個項目(頭飾)，投資利息和銷售稅費

是不包括在投資成本中的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時候才繳納的，不計

入投資成本。投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地成本+開發(fā)利潤+管理費用+銷售費

用)=360/2000=18%。

()1L運用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是

持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是長期趨勢法。運用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測的條件是，

房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降

的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。

()12、估價對象由委托人和價值類型雙重決定。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。估價對象由委托人和估價目的雙重

決定。

()13、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價

值或價格。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是收益法概述。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益

為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。

()14、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的

地塊，絕對不能采用假設(shè)開發(fā)法估價。

【答案】錯誤

【解析】考點:假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。可以做經(jīng)推測的最可能規(guī)劃條件下

的假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價值評估。

()15、房屋征收評估的價值時點是對被征收房屋的實地查勘日。

【答案】錯誤

【解析】考點:價值時點的確定。一般情況下，價值時點是按照對估價對象房地

產(chǎn)實地查勘之日作為價值時點的。但是對于房屋征收的情況，評估時點為房屋

征收決定公告之日。

()16、消費者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變

化，不會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。

【答案】錯誤

【解析】考點:房地產(chǎn)需求。當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格較低時，當(dāng)消費者的收入較高

時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高

或者互補品的價格較低時，當(dāng)消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費

者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加。

()17、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，

以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。

【答案】正確

【解析】考點:估價方法。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備

的條件。它們有時可以同時運用于同一估價對象。

()18、如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收

部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中

說明。

【答案】正確

【解析】本題考查的是實地查勘估價對象。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄

上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人

見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明

()19、一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格

下降。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是經(jīng)濟因素。GDP增長帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上

漲。

()20、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但它并不

能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。

【答案】正確

【解析】考點:資本化或與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收

益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。

()21、比較法中，價格修正,即對可比實例的成交價格進行"改正〃，這

種處理稱為建立比較基礎(chǔ)。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是比較法估價的操作步驟。價格修正是把可比實例實際而

可能是非正常的成交價格處理成正常價格，是對可比實例成交價格予以“更

正"，即是進行交易情況修正。

()22、在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況

對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。

【答案】正確

【解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可

以是完工的時間，也可以在其之前(如提前預(yù)售)，也可以在其之后(如出租后

出售、或延遲銷售1

()23、如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，可以

不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估

有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影

響。

()24、某建筑物的建筑面積1006,單位建筑面積的重置成本為500元/

判定其有效年齡為年年平均折舊率為用直線法計算該房屋的現(xiàn)

m"10，2%0

值為4萬元。

【答案】正確

【解析】考點:年限法。V=C(l-dxt)=500xl00x(1-2%X10)=

40000(元I

()25、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹慎價值標準。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎

價值和殘余價值。為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)

上是謹慎價值。房地產(chǎn)作價入股估價，要對各出資股東公平，應(yīng)當(dāng)以市場價值

為基準。

()26、資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。

【答案】正確

【解析】考點:直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其

價值或價格的百分比。

()27、如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則

理性的買者會購買效用最大的。

【答案】正確

【解析】本題考查的是替代原則。如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相

似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。

()28、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價

格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能

出現(xiàn)相反的情況。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。不同影響因素的變化與房地

產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或一直

降低房地產(chǎn)價格；有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價格，在另

一狀況下隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格

()29、建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有

部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為

單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)

的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有

共有和共同管理的權(quán)利。

()30、香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的含義。香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)。

()31、因為不是所有的委托人都懂得提出估價目的，甚至不懂得估價目的

是什么，所以估價師只得自己提出估價目的。

【答案】錯誤

【解析】考點:估價目的的確定。估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)

由委托人提出。但在實際中，估價師不應(yīng)指望委托人提出估價目的，特別是提

出符合估價要求的具體、準確的估價目的。因為委托人一般不懂得要提出估價

目的，甚至不懂得什么是估價目的，更不懂得如何表述它。因此，估價目的應(yīng)

是估價師根據(jù)委托人的估價需要，將其表述出來，然后請委托人認可。

()32、成本法是先分別求取估價對象價值時點的重新購建價格和折舊，然

后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

【答案】正確

【解析】本題考查的是成本法概述。成本法是先分別求取估價對象價值時點的

重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方

法。

()33、房地產(chǎn)價格是波動的，在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨

勢，但從長期來看卻會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律f口發(fā)展趨勢。

【答案】正確

【解析】本題考查的是長期趨勢法。房地產(chǎn)價格是波動的，在短期內(nèi)通常難以

看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期看卻會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨

勢。

()34、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第

4條規(guī)定："對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進

行價格評估。對于財產(chǎn)價值較高或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進

行評估?！?/p>

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的必要性?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事

執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：〃對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)

當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依

照通常方法容易確定的，可以不進行評估?！?/p>

()35、為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，估價報告應(yīng)采取書面形式，即

應(yīng)為書面估價報告。

【答案】正確

【解析】本題考查的是撰寫估價報告。為了估價報告的嚴肅性、規(guī)范化等，估

價報告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價報告。

()36、由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法

估價時，一般不做因素修正。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是路線價法概述。路線價法不做交易情況修正和市場狀況

調(diào)整，但必須進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況

等，都是房地產(chǎn)狀況修正。

()37、比較法的估價結(jié)果普遍高于收益法的估價結(jié)果，說明房地產(chǎn)價格有

一定的泡沫。

【答案】正確

【解析】考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。如果比

較價值價值大大高于收益價值和成本價值，則說明房地產(chǎn)價值被市場所高估或

房地產(chǎn)價格有泡沫。

()38、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物

權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包

括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。

()39、在界定估價對象的財產(chǎn)范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)

的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

【答案】正確

【解析】本題考查的是確定估價基本事項。在界定估價對象的財產(chǎn)范圍時，要

特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標

的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下的財產(chǎn)范圍可能

應(yīng)有所不同。

()40、不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價

值時點的狀況，估價對象狀況一定是價值時點的狀況。

【答案】錯誤

【解析】考點:價值時點原則。不論何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的

市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。

估價理論與方法判斷題大全(二)

總分：100分考試時間：90分鐘

注意事項：

>凡漏填、錯填或書寫字跡不清的答卷，影響評卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自負。

>答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢、做暗號，不得抄傳答案或交換試卷、答題

卡、草稿紙。

>考試結(jié)束后,不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡中。

一.判斷題(每小題2.5分，共100分)

()1、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，可以設(shè)定抵押。

【答案】錯誤

【解析】考點:按權(quán)益狀況劃分的種類。已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn),不

得設(shè)定抵押。

()2、可出售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或自營的房地產(chǎn)可以采用

收益法估價；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的種類?？沙鍪鄣姆康禺a(chǎn)可以采用比較法估價；

出租或自營的房地產(chǎn)可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成

本法估價。

()3、如果是在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正

常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的"前期〃。

【答案】正確

【解析】考點:假設(shè)開發(fā)法的估價前提。如果該建設(shè)工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自

愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強制拍賣給其他房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手"的正

常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的"前期〃。

()4、市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判

斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。

【答案】正確

【解析】考點:市場提取法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去

而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。

()5、在實際工作中，估價機構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實例收集

工作。

【答案】正確

【解析】本題考查的是收集交易實例。在實際工作中，估價機構(gòu)還可以安排有

關(guān)人員專門從事交易實例收集工作。

()6、估價需求者可能是個人，也可能是企業(yè)、事業(yè)單位及其有關(guān)部門或者

其他組織；可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能是房屋所有權(quán)人、±

地使用權(quán)人以外的投資者、債權(quán)人等。但不可能是政府等行政機關(guān)。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是受理估價委托。政府行政機關(guān)也可能成為估價需求者。

比如法院處置抵押資產(chǎn)、稅務(wù)機關(guān)征稅，都有估價需求。

()7、對可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價

格，此標準價格稱為路線價。

【答案】錯誤

【解析】考點:路線價法概述。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定

標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平

均單價或樓面地價，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨

街土地價值或價格的方法。

()8、選取土地使用權(quán)出讓實例作為可比實例時，一般不宜選用協(xié)議方式的

出讓實例。

【答案】正確

【解析】本題考查的是選取可比實例。當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實例為可比

實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。

()9、國與國之間發(fā)生政治對立，如果政治對立升級，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟封

鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些情況一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。

【答案】正確

【解析】本題考查的是國際因素。國與國之間難免發(fā)生政治對立，但如果政治

對立升級，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟制裁或經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些

情況一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。

()10、在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準確

預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房

地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。在實際估價中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果

的可靠程度，主要取決于以下兩個預(yù)測：(1)是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則

和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式；(2)是否根

據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。

()11、成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，

將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

【答案】正確

【解析】考點:成本法的含義。成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或

重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的

方法。

()12、通常所謂的〃五通一平〃、〃七通一平〃，是指一宗土地的開發(fā)程

度。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。"五通一平〃、"七通一平〃等屬于

土地開發(fā)程度狀況。

()13、脫鉤改制未能打破行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，故我國還未形

成公平競爭的房地產(chǎn)估價市場。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷

和地區(qū)市場分割的局面，形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場。

()14、假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析與用于估價的不同之處是：在

選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在一般投資者的立

場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用

于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的區(qū)別：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估

價是站在一個典型投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定投

資者的立場上。

()15、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2,容

積率為4,土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2,容積率為

2.5,土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟

(土地報酬率為6%\

【答案】錯誤

【解析】考點:凈收益每年不變的公式。甲的樓面地價=土地單價/容積率二

1400/4=350(元/m2),Voo=V40xl/K40=350x(1+6%)40/[(1

+6%)40-1]=387.69(元/m2I乙的樓面地價=土地單價/容積率=

900/2.5=360(元/m2),Voo=V50xl/K50=360x(1+6%)50/[(1

+6%)50-1]=380.67(元/m21則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟。@##

()16、無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值。

【答案】正確

【解析】考點:完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益

價值。無租約限制價值就是完整的產(chǎn)權(quán)價值，由出租人和承租人分享。

()17、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易

的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。

【答案】正確

【解析】本題考查的是直接資本化法。資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提

取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房

地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。

()18、假設(shè)開發(fā)法估價中運營期的預(yù)測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

的一般正常持有期或者經(jīng)濟壽命。

【答案】正確

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。運營期的起點是未來開

發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般正常持有期

結(jié)束之日或者經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。

()19、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增長更能增加房地產(chǎn)的消

費需求。

【答案】錯誤

【解析】考點:經(jīng)濟因素。如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入

增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大；如果居民收入的增加是中等收入者的收入增

加，則會促使房地產(chǎn)價格上升；如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，

且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大。

()20、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營業(yè)的，其價值適用成本法評

估。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜

出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評估。

()21、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本

前提有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的作用。后半句錯誤。應(yīng)為〃對同一估

價對象在同T古價目的、同T介值時點的評估價值趨于相同或近似"。參見教

材

P154O

()22、T分完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報

告、估價技術(shù)報告和附件六部分組成。

【答案】錯誤

【解析】考點:估價報告組成。缺少致委托人函和估價的假設(shè)f口限制條件。

()23、報酬率和資本化率在任何時候都是相等的。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。只有在凈收益每年不

變且收益期為無限年的情況下，報酬率和資本化率才是相等的，其他的情況

下，二者都不相等。

()24、某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運營費用2.5萬元，有

效毛收入乘數(shù)為10,則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。

【答案】正確

【解析】本題考查的是直接資本化法。有效毛收入乘數(shù)=房地產(chǎn)價格/有效毛收

入；房地產(chǎn)價格二10x10=100(萬元)；資本化率=房地產(chǎn)未來第一年凈收益

/房地產(chǎn)價格=(10-2.5)/100=7.5%。

()25、某一幢舊廠房擬改為超級市場,在該舊廠房建成6年后補辦了土地

使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，在出讓合同中已約定不可續(xù)

期。建筑物的經(jīng)濟壽命為50年。該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為44年。

【答案】錯誤

【解析】考點:求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。50-6-40=4,50-4=46。

()26、在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于比較

法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。

【答案】正確

【解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價

值。成本價值(不考慮外部折舊)大大高于比較價值或收益價值，說明房地產(chǎn)

供大于求或市場不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。

()27、某宗房地產(chǎn)2015年6月1日的價格為7100元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)

整到2015年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在電區(qū)類似房地產(chǎn)2015年4月1

日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、

98.0(以2015年1月1日為1001該宗房地產(chǎn)2015年10月1日的價格為

9095.42元/m2。

【答案】正確

【解析】考點:市場狀況調(diào)整的方法。該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價格計

算如下:7100x98.0^76.5=9095.42(元/m2\

()28、充公權(quán)，是指政府為了公共利益的需要，強制取得單位和個人的房

地產(chǎn)，并給予合理、公平補償?shù)臋?quán)力。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的特性。充公權(quán)，是政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或失

蹤而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產(chǎn)。

()29、建筑物重新購建成本分為重置成本和重建成本，一般的建筑物適用

重置成本，有保護價值的建筑物適用重建成本。

【答案】正確

【解析】考點:成本法總結(jié)。建筑物重新購建成本分為重置成本和重建成本,一

般的建筑物適用重置成本，有保護價值的建筑物適用重建成本。

()30、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于土地的總量有限和面積不能

增加。

【答案】錯誤

【解析】考點:供給有限。房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總

量不能增加，而是土地不可移動性。

()31、在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)作為抵押價值時，應(yīng)

包含土地使用權(quán)出讓金。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是合法原則。評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房

地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌?/p>

讓建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費用。

()32、建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有

部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑

物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等

專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)

利。

()33、管理費用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。

【答案】正確

【解析】考點:管理費月。管理費用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比

例來測算。

()34、運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在

估價對象規(guī)模的0.5?2范圍內(nèi)。

【答案】正確

【解析】考點:選取可比實例的要求。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)

模的0.5倍~2倍范圍內(nèi)。

()35、比較法估價中進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其成交日期的

自身狀況下的價格，調(diào)整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實例

在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的處理?？杀葘嵗隣顩r應(yīng)是

其成交價格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是在價值時點的狀況，也不一定是在成

交日期的狀況。

()36、商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、人流量和交通條件的影響，而居住房地

產(chǎn)講究安全、寧靜、舒適，古攵應(yīng)盡量遠離交通線路、交通站點。

【答案】錯誤

【解析】考點:房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟。商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、人流

量和交通條件的影響，而居住房地產(chǎn)講究安全、寧靜、舒適、周圍環(huán)境、配套

設(shè)施等。但交通的便捷程度，仍舊是影響住宅的重要因素。

()37、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物

區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、

樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為

單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)

合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為單獨所有，但也可能為共

有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有\(zhòng)專有部分以外的共有部分的

持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系

所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

()38、在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況

對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，一定是開發(fā)完工之時。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。開發(fā)完成后的價值對應(yīng)

的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前(如提前預(yù)售)，也可以在其之后

(如出租后出售X

()39、進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為

在估價對象狀況下的價格。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在

自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。

()40、某城市路線價標準深度為24m,劃分為三個等份，從街道方向箕

起,各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%,則臨街16m的矩

形土地的平均深度價格修正率為120%。

【答案】正確

【解析】本題考查的是編制價格修正率表。方法1:平均深度價格修正率二累

計深度價格修正率x標準臨街深度/所給臨街深度=80%x24/16=120%,方法

2:價值比為50%+30%=80%,面積比為16/24=2/3,平均深度價格修正

率=80%/(2/3)=120%。

估價理論與方法判斷題大全(三)

總分：100分考試時間：90分鐘

注意事項：

>凡漏填、錯填或書寫字跡不清的答卷，影響評卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自負。

>答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢、做暗號，不得抄傳答案或交換試卷、答題

卡、草稿紙。

>考試結(jié)束后,不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡中。

一.判斷題(每小題2.5分，共100分)

()1、在實際工作中，估價機構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實例收集

工作。

【答案】正確

【解析】考點:收集交易實例的要求。在實際工作中，估價機構(gòu)還可以安排有關(guān)

人員專門從事交易實例收集工作。

()2、就使用價值與交換價值相對而言,房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交

換價值。

【答案】正確

【解析】本題考查的是價格和價值。就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)

估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。

()3、每種估價方法是否真正適用，除了其適用的估價對象，還有需要具備

的條件。

【答案】正確

【解析】本題考查的是選用估價方法進行測算。每種估價方法是否真正適用，

除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。

()4、與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，直

接決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀

況。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。與其他可移動的商品不同，房

地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求

狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對該

房地產(chǎn)的價格有無影響及其影響程度，要試這些供求狀況的波及性如何決定。

()5、某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)

自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘杳、分析，運用適當(dāng)方法對該套住房

進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房

的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個

人行為，不是由專業(yè)機構(gòu)完成，無公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。

()6、建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在。

【答案】正確

【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。建筑物折舊是指各種原因造

成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本與在價值時

點的市場價值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。

()7、某估價師在對某房地產(chǎn)進行評估時，由于沒做交易實例搜集工作，缺

乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用比較法。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是比較法概述。只要在價值時點的近期有較多的類似房地

產(chǎn)的交易，就可以考慮采用比較法。以下情況不能成為不采用比較法估價的理

由：估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構(gòu)和估價師沒

有努力收集交易實例，造成不能采用比較法估價。

()8、其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，

從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，

但當(dāng)事人另外有約定的除外。

【答案】正確

【解析】考點:土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。其他相關(guān)定著物是指附

屬或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，

應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另外有約定的除外。

()9、建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，又可分為建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修

等部分。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)含義的總結(jié)。建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，又可分為建筑結(jié)

構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等部分。

()10、國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將受讓人對空間享有的權(quán)利通過

出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬

于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將受讓人

對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定

范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。

()11、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線

價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是劃分路線價區(qū)段。如果路線太長的繁華地段，有時需要

將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。

()12、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關(guān)

人。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法

院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權(quán)利人，也不是估價利害關(guān)系

人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價利害關(guān)系人。

()13、住宅建筑不論其經(jīng)濟壽命早于，還是晚于土地使用權(quán)期限結(jié)束，均

按照其經(jīng)濟壽命計算折舊。

【答案】正確

【解析】考點:求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。住宅是這樣的，因為住宅建設(shè)用

地使用權(quán)到期可以自動續(xù)期。而如果是非住宅，建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用

權(quán)到期的，應(yīng)該按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用

權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應(yīng)該按照土地使用權(quán)到期時間計算折舊。

()14、根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的習(xí)慣用語，可

以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動產(chǎn)三類。

【答案】正確

【解析】考點:按立法月語劃分的種類。根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》

等法律法規(guī)的習(xí)慣用語，可以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動產(chǎn)三類。

()15、假設(shè)開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某

些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。

【答案】正確

【解析】考點:測算中的其他有關(guān)問題。假設(shè)開發(fā)法在實際估價中特別是評估投

資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。

()16、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許其他人和單位以自己的名

義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許

其他人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

()17、【2012年真題】估價假設(shè)是指估價師對估價所必要且能準確確定的

前提條件作出的某種假定。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是估價假設(shè)。估價假設(shè)是針對估價對象狀況等估價前提所

做的必要、合理且有依據(jù)的假定。

()18、夫妻共有一套房改房，房改售房價格10萬元，現(xiàn)時市場價值50萬

元?，F(xiàn)二人因離婚分割財產(chǎn)委托估價，該房改房的評估價格應(yīng)為兩者的平均值

30萬元。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價

值。房改售房價格是政策性價格，與市場價值進行簡單算術(shù)平均后的價格沒有

意義。該房改房的價格應(yīng)在現(xiàn)時正常市場價格基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定確定

最終的價格

()19、企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被

依法宣告破產(chǎn)等情況下的企業(yè)財產(chǎn)清理、處理等。

【答案】正確

【解析】本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)

被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆

滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財產(chǎn)清理、處理等。

()20、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用

人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關(guān)系人。

【答案】正確

【解析】考點:估價當(dāng)事人。在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，

房屋征收部門和被征收人都是估價利害關(guān)系人，也是估價報告使用者。

()21、房地產(chǎn)具有用途多樣特性，現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途其擁有者可以隨意

決定。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是用途多樣。房地產(chǎn)雖然具芍用途多樣特性，但現(xiàn)實中房

地產(chǎn)的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。參見教材P62。@##

()22、若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)為500萬

元，則收益乘數(shù)為4%。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是直接資本化法。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價值或價格與其未來

第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=25

()23、管理費用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。管理費用通常按照土地成本與建設(shè)成

本之和的一定比例來測算。

()24、稅收是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減

少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。

【答案】正確

【解析】本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)

商成本,在買方市場條件下，開發(fā)商為促進成交，會更樂于降價促銷，導(dǎo)致價

格下降。類似的題目，運用相關(guān)的經(jīng)濟原理進行推導(dǎo)，得出結(jié)論。(不必機械死

記硬背1

()25、從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是

通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。

【答案】正確

【解析】考點:壽命長久。從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命

的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。

()26、建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提撥款屬于

運營費用。

【答案】正確

【解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟壽命

期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費

用，屬于運營費用。

()27、運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在

估價對象規(guī)模的0.5?2范圍內(nèi)。

【答案】正確

【解析】本題考查的是選取可比實例。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象

規(guī)模的0.5~2倍范圍內(nèi)。

()28、香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)的相關(guān)名稱。香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)。

()29、對理論上適用的估價方法在正式出具的估價報告中未采用的，無需

在估價報告中說明未采用的理由。

【答案】錯誤

【解析】考點:選用估價方法進行測算。對理論上適用的估價方法在正式出具的

估價報告中未采用的，應(yīng)在估價報告中充分說明未采用的理由。

()30、如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或

估價責(zé)任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在其使用期限內(nèi)被使用

的，則估價報告有效期或估價責(zé)任期限應(yīng)到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

【答案】正確

【解析】考點:估價報告的組成。如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，

則估價報告有效期或估價責(zé)任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在其

使用期限內(nèi)被使用的，則估價報告有效期或估價責(zé)任期限應(yīng)到估價服務(wù)的行為

結(jié)束為止。

()31、在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況

對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。

【答案】正確

【解析】考點:開發(fā)完成后的價值。開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可以是完工

的時間，也可以在其之前(如提前預(yù)售)，也可以在其之后(如出租后出售\

()32、房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為

估價對象。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)

才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其

作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。

()33、房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。

【答案】正確

【解析】考點:房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就

越接近于重新購建價格。

()34、樓面地價二土地單價x容積率。

【答案】錯誤

【解析】考點:總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價=土地單價/容積率。

()35、估價目的和價值類型不同，采用的估價原則可以不同。抵押價值或

抵押凈值的評估，除了應(yīng)該遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)該遵循謹慎原

則。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)估價原則的主要原則。不同估價目的的估價，評估的價值

類型等的不同，應(yīng)遵循的估價原則有所不同。抵押價值或抵押凈值的評估，除

了應(yīng)該遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)該遵循謹慎原則。

()36、在實際工作中，可比實例成交價格必須做到完全"適當(dāng)〃。

【答案】錯誤

【解析】考點:選取可比實例的要求。在實際估價中，因信息不完全等，對可比

實例成交價格的處理不可能做到完全〃適當(dāng)"。

()37、房地產(chǎn)估價對象范圍，也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的附

屬財產(chǎn)。

【答案】正確

【解析】考點:估價對象。房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)

的一種附屬財產(chǎn)的價值。如某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、飯館、汽車

加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)而估價,其評估價值除了包含

該旅館、商店、飯館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的

土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機械

設(shè)備等的價值。

()38、根據(jù)我國現(xiàn)行統(tǒng)一規(guī)定，在補交出讓金等費用方面，地下建筑面積

不補交出讓金。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。在補交出讓金等費用方面，有的地方

政府規(guī)定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費用水平的

一定比例補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。

()39、在房地產(chǎn)抵押估價中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價值騙

取較多的貸款，這不僅違反了估價職業(yè)道德，而且會被依法追究法律責(zé)任。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。在房地產(chǎn)抵押估價中，與借款人

惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價職業(yè)道

德，而且會被依法追究法律責(zé)任。

()40、周圍環(huán)境是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置

優(yōu)劣的首要因素。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素是繁華

程度、臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級住宅用

地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。

估價理論與方法判斷題大全(四)

總分：100分考試時間：90分鐘

注意事項：

>凡漏填、錯填或書寫字跡不清的答卷，影響評卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自負。

>答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢、做暗號，不得抄傳答案或交換試卷、答題

卡、草稿紙。

>考試結(jié)束后,不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡中。

一.判斷題(每小題2.5分，共100分)

()1、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要

包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到

體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。

【答案】正確

【解析】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形

收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。

如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。

()2、一般來說，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的特性。所謂獨立使用性，是指能否單獨地使用

而不受限制。例如，某個單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨立使用性就不

好，如果大門關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越

妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會越弱。

()3、在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報酬率正好等于資本

化率。

【答案】錯誤

【解析】考點:資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。在凈收益每年不變，但收益期

為有限年的情況下,資本化朝口報酬率的關(guān)系為:R=Y(1+Y)n/(1+Y)n

?1。

()4、適宜出租或營業(yè)的，其價值適用成本法評估。

【答案】錯誤

【解析】考點:按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細化的公式。適宜出租或營業(yè)

的,其價值適用收益法評估。

()5、安裝在房屋中的房門的鑰匙，本質(zhì)上屬于不動產(chǎn)范疇。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)的相關(guān)名稱。安裝在房屋中的房門的鑰匙，本質(zhì)上屬于不

動產(chǎn)范疇。

()6、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為6000m2,建筑物的基底面積為500m2,

其建筑密度為50%,其容積率為6。

【答案】正確

【解析】考點:估價假設(shè)。建筑用地面積=500/50%=1000(m2),容積率=

總建筑面積/用地面積=6000/1000=6。

()7、可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常

的。

【答案】正確

【解析】本題考查的是交易情況修正的含義。可比實例的成交價格是實際發(fā)生

的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求評估的估價對象價值或價格一

般是正常合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，就需要對其遂行

交易情況修正。

()8、路線價法實質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與

比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

【答案】正確

【解析】本題考查的是路線價法。路線價法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的

派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

()9、一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下

降。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是經(jīng)濟發(fā)展。GDP增長帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上

漲。

()10、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物

權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包

括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)

和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物

權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括國有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建

設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)等。

()11、城市經(jīng)濟發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價

格上漲，這種房地產(chǎn)價格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良導(dǎo)

致的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上

漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)

使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

()12、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值+后

續(xù)必要支出。

【答案】錯誤

【解析】考點:假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)

價值二開發(fā)完成后的價值?后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。

()13、成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格,然后扣除折

舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是成本法的含義。成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重

建成本來求取估價對象價值或價格的方法。具體地說，它是測算估價對象在價

值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估

價對象價值或價格的方法。應(yīng)為在價值時點的重新購建成本。建造時的購建價

格，是歷史成本。

()14、建筑物重新購建成本分為重置成本和重建成本，一般的建筑物適用

重置成本，有保護價值的建筑物適用重建成本。

【答案】正確

【解析】本題考查的是成本法總結(jié)。建筑物重新購建成本分為重置成本和重建

成本，一般的建筑物適用重置成本，有保護價值的建筑物適用重建成本。

()15、估價報告使用期限與估價機構(gòu)和估價師應(yīng)承擔(dān)估價責(zé)任的期限一

致。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是撰寫估價報告。估價報告使用期限不同于估價報告有效

期或估價責(zé)任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告

有效期或估價責(zé)任期限就是估價報告使用期限；如果估價報告在其使用期限內(nèi)

被使用的，則估價報告有效期或估價責(zé)任期限應(yīng)到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止，

即在估價報告上蓋章的估價機構(gòu)和簽名的估價師要負責(zé)到底。

()16、房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值小于房地產(chǎn)的市場價值。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎

價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當(dāng)在合法利

用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法

利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。

()17.在期房與現(xiàn)房品質(zhì)相同(包括位置、用途、質(zhì)量、性能、裝修、環(huán)

境和配套設(shè)施等相同)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。

【答案】正確

【解析】本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。在期房與

現(xiàn)房品質(zhì)相同(包括位置、用途、質(zhì)量、性能、裝修、環(huán)境和配套設(shè)施等相

同)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。

()18、在實際估價中，可以就其中某一種估價前提的可行，來判斷該種估

價前提為最高最佳利用。

【答案】錯誤

【解析】考點:最高最佳利用原則。在實際估價中，不能以其中某一種估價前提

的可行，就來判斷該種估價前提為最高最佳利用，而應(yīng)把它與其他幾種可行的

估價前提進行比較后，才能作出最高最佳利用的判斷與選擇。

()19、建筑物重置成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑

構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體

系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。此為重建成本。建筑

物重建成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及

建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估

價對象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。

()20、在比較法估價中，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選

取其中與估價對象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能

隨意選取交易實例。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是選取可比實例的要求。應(yīng)選取與估價對象最相似、成交

日期與價值時點最接近的交易實例，而不能先預(yù)設(shè)估價結(jié)果，以此作為選取可

比實例的標準和依據(jù)。

()21、比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的指導(dǎo)價值為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。

【答案】錯誤

【解析】考點:比較法的含義。比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導(dǎo)向

來求取房地產(chǎn)的價值或價格。

()22、某注冊房地產(chǎn)估價師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房,

該估價師請該所另兩名注冊房地產(chǎn)估價師對該套住房進行了估價，并出具了估

價報告。王某以優(yōu)惠價格取得該報告，并最終取得銀行的抵押貸款。則對該住

房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)估價的含義。王某請其所在估價機構(gòu)的其他估價師進行評

估，在這兩名估價師保持中立的情況下，可以給出專業(yè)估價的客觀意見。

()23、運用比較法進行估價時，需要從交易實例庫中選取符合一定條件的

交易實例為可比實例。

【答案】正確

【解析】考點:選取可比實例的必要性。運用比較法進行估價時，需要從交易實

例庫中選取符合一定條件的交易實例為可比實例。

()24、【2012年真題】房地產(chǎn)估價師除了可以從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，

還可以從事房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等咨詢業(yè)

務(wù)。

【答案】正確

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。房地產(chǎn)估價師除了從事房地產(chǎn)價值

和價格評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨

詢業(yè)務(wù):(1)房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)；(2)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)；

(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)；(4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)；(5)房地產(chǎn)咨

詢業(yè)務(wù)。

()25、在房地產(chǎn)抵押估價中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價值騙

取較多的貸款，這不僅違反了估價職業(yè)道德，而且會被依法追究法律責(zé)任。

【答案】正確

【解析】考點:房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。在房地產(chǎn)抵押估價中，與借款人惡意串通

高估抵押房地產(chǎn)的價值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價職業(yè)道德，而且會

被依法追究法律責(zé)任。

()26、一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到

戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。

【答案】正確

【解析】本題考查的是國際因素。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會

陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。

()27、有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買,

而且有能力購買。

【答案】正確

【解析】考點:價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要一

不但愿意購買，而且有能力購買。

()28、運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在

估價對象規(guī)模0.5~2倍范圍內(nèi)。

【答案】正確

【解析】本題考查的是選取可比實例的要求。運用比較法求取房地產(chǎn)的價格

時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模0.5~2倍范圍內(nèi)。

()29、估價報告是關(guān)于估價對象價值及相關(guān)問題的非專業(yè)意見。

【答案】錯誤

【解析】考點:估價報告的含義。估價報告是估價機構(gòu)和估價師向委托人所做的

關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述，是估價機構(gòu)履行估價委托合同、給予委托人

關(guān)于估價對象價值或價格及相關(guān)問題的正式答復(fù)，也是關(guān)于估價對象價值或價

格及相關(guān)問題的專業(yè)意財口研究報告。

()30、收益法計算中，建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值。

【答案】錯誤

【解析】本題考查的是凈收益測算